第一篇：方舟新手入门必看
德语入门必看
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德语入门必看：听说读写学习技巧与策略
语言能力的基本要求通常既是语言教学的方向，也是各项语言考试的组成部分，可分成六大板块：词汇，语法，听力，口语，阅读，写作。下面我们以德语学习为例，从这六个方面给与分析。
一、词汇
要想进行简单的对话，词汇量的下限为1000，要想基本看懂德国一般的报纸杂志，词汇量下限为5000。 “怎么背”是有技巧的，这个时候就要看大家学习外语的目的是什么了：
1. 为了参加国内的考试：比如考研，考职称，或是德语四级之类，这类考试没有口语项，听力几乎没有，即使有也很简单，所以词汇完全是针对阅读、词汇搭配等和语法有关的项目，单词量要求一般3000左右，这种情况下有两个方法可以借鉴。我们在学德语之前都学过英语，而英语的很多单词和德语非常相近，可用类比法记忆。如很多英语当中以”c” 开头的单词，在德语中都转变为以”k” 开头，意思用法几乎完全一样。再有，德语中很多以”-ieren” 结尾的动词，以“-tion”,“-ssion”,“-sion”等都是来自英语的外来词，甚至有些单词和英语的写法一模一样。这时候就应该先从这些单词背，你可以找一本考试大纲或者应试指南之类的，把这些词找出来，对比一下，要特别小心德语拼写和英语的不同，你会发现在一个星期里，你的德语词汇量就增加了好几百。第二种方法是在阅读当中背单词。当你的词汇量达到1000左右的时候，就可以开始这种方法了。这就是“单词的重现”，它对记忆很有帮助。你可以在一段固定的时间内专门选择相同的话题来阅读，例如：“健康”，你可以每个星期在网上，或者其他渠道找2-3篇和健康相关的德文文章，不需要太长，300-400词就可以了，以泛读的形式来读，在阅读这些文章时先不要急于查字典，只要把不认识的词划出来就行，你会发现，很多相同的单词在几篇文章中重复出现，这样的单词就是你一定要查字典背过的单词，第二个星期再对这些单词复习一下，就不会很快忘记了。
2. 为了出国留学或是为了与外国人交流：上面的单词学习方法只是对提高阅读词汇量有很大的帮助，但是真碰到外国人就失灵了，很多情况下都是听得懂，但是不会表达，为了提高口语和听力中的词汇量，就应该换用别的方法。在背单词的时候，除了背中文意思，还要看德语例句，但这还远远不够，因为还不算自己的东西，要按照例句再造出自己的句子，并且要大声地读出来，尤其是一些很长的、有多个音节的德语复合词，经常做这种练习，需要开口时自然就很流利的出口了。
二、语法
好好学语法是绝对必要的，尤其是在开始阶段。只有在先了解和掌握了语法这个骨架后才能明白，德语和汉语有哪些不同，德语的语序到底是怎么组织起来的。这对初学者涉入德语殿堂意义重大。其次，语法是咱们中国人的传统强项，和其他学习德语的老外相比，我们简直就是语法天才。尽管考试时语法所占的分值不多，但我们没有理由放弃这块容易到手的瘦肉。所以说，语法必须得好好学。我们只要把那些最常用的语法记熟和用熟就行了。例如，像虚拟式这些平时几乎都用不上的语法，你没必要天天都花时间去复习和巩固，不过它却是DSH西诺教育(http:///Item/list.asp?id=1226)激启宏才
成就未来!
考试的重点，所以你有必要在考试前复习一下，再做些练习熟悉熟悉就好。中级阶段：像从句，不定式，被动语态等是决定你阅读和写作水平的关键语法，尤其是对于像学法律和哲学等文科的学生，如果没有很好的理解语法，有时连专业文章中德语长句的主语，谓语，宾语都会分不清，更别提理解含义了。对于这些内容，除了在课堂上掌握基本语法形式之外，还要在阅读当中多分析句子，养成以句子为主、意群理解的习惯，而不是见到生词就查字典，以词为单位进行理解。而介词结构和从句之间的转换，也就是德语讲的名词化、动词化，情态动词的改写，虚拟式等是德国各个德语水平考试的重点，如DSH，这只要在考前多做几套考题，就可以轻松应对了。
三.听力
听力是中国人的传统弱项，很多人在考DSH时都会这么说：只要听力考好，一切都不成问题!既然听力是我们的弱项，而且在大多时候是我们是否能通过DSH的决定因素，那么，从初级开始，请你把最多的时间，最旺盛时的精力献给听力!
如果是想出国学习，听力的技能训练就应该从刚开始学德语的时候入手。初学阶段应该以“精听”为主，因为这对我们的发音也有极大的帮助。如何“精听”呢?首先应该找一盘发音标准的磁带，一定要是德语原声的，这样才能保证一定的语速和正确的语流。这样的磁带很多，因为据我所知，外研社引进了很多德语原版教材，发音很地道，很多对话在生活中也很实用。在找到了听力资料后，要坚持每天听20-30分钟。很多同学喜欢戴着耳机，闭着眼睛，甚至躺在床上对着一段内容反复地听，把听力练习完全当作是身体上的休息，这种状态是不对的，因为这样太容易走神了，将来到考试的时候，一做听力，听不了几分钟就听跑了，很难拿到高分，更重要的是，出国留学的目的不是只为了参加德语考试，而是要听懂德国教授的讲课，还要记笔记，所以必须练听力记录。
一说到记录，很多人会说，这怎么可能呢?说的太快了。那我们就应该从短小的内容段落入手。比如，我们先听一段对话，但是只听十句话，或者再短一点，就五句话，然后停下来，凭回忆将对话中内容用德语写下来，写不全是正常的，但是哪怕只写了一句，也是收获。然后听下一段，我说的下一段是指新的内容，而不是倒回去重听刚才的内容。再重复相同的过程。之所以不要大家就同一内容反复听，是因为大脑在高度集中精力的时候是很容易疲劳的，只有听新内容才能保持新鲜感和大脑反映的活跃程度，只要练习时间到了20分钟就不用听了，明天再继续进行下一段练习。直到把这盘磁带的内容都练完了，再重头开始。一套40分钟的听力资料应该这样练三遍，如果每天都是20分钟，依据记录的速度大概需要10天左右的时间，三次听完以后，再看听力原文，将听了三遍都没有记下的单词重点记录，最好能分析一下原因，看看是因为发音的问题，还是对单词太陌生，所以没听懂，不管是什么原因，这个单词要背会熟读。
关键在于每天坚持20分钟。
当这种记录练习进行了一个月左右的时间，我们就可以进行泛听的练习了。泛听练习的方式就很多了。例如：听广播，广播不是很好懂，但是广播涉及面很广，和生活息息相关，是一种很好的实用锻炼。现在德国之声的网站上有慢速的德语新闻，还配有原文，你可以上网听德语。网址是：
www.de-world.de/dw/0,1595,8030,00.html上面有德语慢速新闻的MP3文件可以下载，通过这种方式可以在国内用德语了解德国最新动向，而许多德语考试都
和刚刚发生的新闻事件内容有关，所以也是备考的方法。最好的链接请 从这里点击进入：www.kaiyuan.de/forum/lofiversion/index.php/t84021.html或者看有中文或德文字幕的德语原版影片。如果你的听力还不够强，这是一种比较舒服的练习，重要的是，你通常都会有足够的兴趣坚持下去。最好德语电影配有德语字幕，在听德语的时候不要再看中文字幕，边听德语，边看德语原句，休息的时候也能潜移默化地学习。
别错过晚上和清晨的时间。夜深人静了，你会惊讶的发现你的听力要比白天好很多，好好利用这一时间吧，哪怕听15分钟都好。你睡醒了，如果你晚上没做恶梦，你的大脑便是“清洁”的，你的心情是愉快的，这时做听力往往精力会很集中，不容易分心，何不好好利用这一时段?经常性的带着耳机听德语，时时都创造一种德语环境，让你的大脑习惯德语的语音，习惯德语的句子结构，就能听懂大段的德语了。
四.口语
如何提高口语?方法很多，请选择适合你的和能实现的：
A. 找语言伙伴。如果你在国内，要尽力去找，比较费劲，但也不是不可能，比如很多大学都有中德学院，里面有有一些来自德语国家的留学生，你们可以用交换的方式，一个学德语教汉语，另一个学汉语，教德语，只要用来表达了，天天开口说德语，虽然刚开始时都难以理解对方，对话简直就象鸡同鸭讲，最后还得配上不少的表情和动作才能让对方破译。但是渐渐的，口语会取得很大的进步。值得一提的是，德国人的性格比较冷漠，所以要学会激发他们说话的意愿，所以会提问题就显得非常重要，多问问他们对身边事物的个人看法，他们会变得很健谈的，你从中也能学到正确的表达。
B. 自言自语。如果你平时就有自言自语说中文的习惯，那么从现在开始，改成自言自语说德语。如果没有这种习惯，那就去培养吧，这是一种有利于健康的行为。如果你不是那种喜欢说话的人，你甚至不喜欢对自己说话，那么请把你心里的思想转成德语。例如你洗澡时发觉水太烫了，你心里不要想：水太烫!应该想：das Wasser ist zu heiß!总之就是要培养出你的德语思维。起初你会觉得这样很别扭，因为你经常会碰到一些不会说的单词，从而使你的自言自语进行不下去，或者你会觉得不习惯，很麻烦，很费劲，很口吃。但是只要你坚持下去便是一件好事，当你坚持一段时间后你就会习惯了，习惯后就不会觉得烦了。这种练习可以随时随地的进行，比如等车的时候，你可以想一个话题，公共交通系统如何，旁边的人长相如何，都可以作为话题。
C、开口朗读：一定要读出声音，但读时声音不一定要很大，太大声会影响思维，选择你觉得合适的音量，当然也不能太小声了导致含糊。读书也是中国人的弱项，尤其是读德语句子，读起来总有马赛克，还坑坑洼洼的。因此在你的水平到达一定程度之前不要整篇整篇的读，而应该分段，每段重复读上3-4遍，读到顺为止。如果某个句子让你觉得拗口，那你就不停的重复读这个句子，并且逐渐加快速度，直到能够快速流畅的读出来为止。读书千万不要贪图读的内容多，你往往需要在一篇文章上耗费很长的时间。在你决定开始读新的一篇文章前，你必须要能把原来的文章一气呵成的读完。否则，根本不需要开始新文章。另外，对于初学者，要尽可能的把单词准确并且完整的读出来，不可含糊。
读书对口语的作用见效很快，也许只要两三天，你会惊讶的发觉，你的嘴巴总想说德语，而且你大脑的说话反应也灵活了，德语也说得比以前溜了。这主要
是因为你的语感强了。如果你坚持长期读书，不久之后你还会发现，在班上，你读句子要比其他同学流利许多。
D.为什么课堂上你总是沉默?当你“不幸”被点名回答问题时，你的声音为什么要发抖?别再脸红了，尽快让脸皮变厚以遮掩那令人难堪的潮红!自信些!当你心里对自己说你能说：“我一定能说得好” 时，你就一定能说得好。别老是害怕在别人面前暴露了自己的弱点，建议你索性把自己所有的优点和缺点都暴露出来，好让别人对你有个全面和真确的认识。你的口语也许真的很差，但没有人会因此而断定你其他方面也会一样很差，或许他们会以为你的努力没用在口语而都用在语法，阅读和写作上了呢?大胆的表现自己吧，即便你是全班最差的一个也不要在乎。事实上大多数人都不会因为你德语学不好而看不起你，看不起你的往往是你自己，但是你要连自己都看不起自己的话，别人就看不起你了。大胆，冷静的去发言吧，不要因为不自信而故意让口齿变得含糊。当你不准确的发音或者没听懂或者逻辑错乱的回答而迎来一片笑声时，你要知道，别人笑是因为你有趣，“好笑”而不是对你“嘲笑”。你或许还会因为给课堂带来了乐趣而变得更有人缘。
E、不论是在哪，找一个你喜欢的声音，然后尽可能的模仿他的语调，就象你在卡拉OK高歌时模仿原唱的嗓音那样。请尽快去掉你说德语时的中文口音。也许你说得不是很准确或者很地道，但至少你要说得象那么一回事。打造一口德国腔不是一件很困难的事情，至少要比你唱歌时模仿歌星的嗓门容易。
F、 你要变得唠叨，当有机会跟老外说话时，你要尽可能多说。一件能够一句话就能说明白的事情，你说成10句。
五.阅读
阅读是中国人的相对强项。有人说，在听说读写中，从阅读里学到的东西最多。因此，请不要在阅读上少花时间。做阅读时碰到生词是在所难免的，看不懂的单词怎么办?猜!先不要急于查字典，根据前后意思猜，根据整体意思猜，根据构词法猜，根据句子成分猜，根据作者的态度立场猜。总之你就要学会猜猜猜。有时甚至需要你发挥一点想象力。如果你很勤快的查字典，你就会很快的对字典产生依赖，一旦遇到不懂的单词，你的第一反应是找字典而不是去揣测这个单词有可能是什么意思。你必须要学会猜，并且要养成这种良好的习惯。慢慢的，你会发现，以你微量的词汇居然也能大致看懂许多高深的文章，你也许会从此爱上阅读或者有了学习的自信。这种能力尤其在TestDaF这种客观题型的阅读考试中非常重要，可以说是关键。不过话又说回来，字典也不是不能用，如果你认为有必要更准确的理解这篇文章，或者想知道某些重要词汇的具体意思，那么你可以查字典，不过最早要在第一遍阅读以后再用。因为不停地对个别单词查字典会破坏对整个句子的理解。
除了要善于猜单词外还要善于运用语法。尤其是遇到那些复杂的长句，找出主谓宾，去掉那些无关紧要的小品词，句子就变得容易理解了。另外，关系从句和形容词定语句往往是使句子变得复杂的主要原因，这两条语法掌握得好对阅读理解有很大的帮助。
当你阅读完一段内容以后，有必要花短短几秒种的时间简单的总结一下，回顾一下这一段主要讲了些什么，这对你进行下面的阅读理解多少都会有所帮助。阅读不要一个字一个字的读，这样不利于理解，你应该一句话一句话或一个意群一个意群的读。当你遇到不懂的单词时，也不要就此停下来去猜这个单词，
你至少要把这一句话全部看完了再去揣测，有时候你会发现，这个陌生单词的意思在这句话中根本就不重要。
阅读没有什么太多的方法，最关键的就是多读。
六. 写作
如何才能把文章写得很地道，像德国人的文章呢?
1. 摘抄好词好句。从你的教材中找出那些写得好的文章，以最精细的方法阅读它，然后画出好的句子，好的搭配，好的表达方式。然后记录在你的好词好句专用本里，当然，你需要把这些句子背熟并经常复习。另外，好词好句也需要经常的更新和扩充。随着好词好句的不断积累，你在写作过程中会常常想起这些句子，这时你便可以直接将它套上去，或者稍做改变后使用。这是提高你德语文采的一种好方法，它甚至会对你的听力和口语带来好处。
2. 写过的作文是一笔财富，不能丢，你要时常复习你写过的作文：包括你自己觉得写得好的句子和所犯的错误。
3. 你有写日记的习惯，是吗?那太好了。从今天开始，你把它写成德文版的，哪怕只有100个字都好，一直写下去吧，很快你就会感受到进步。定期的把它交给老师帮你修改。
4. 你有抄文章的习惯吗?没有?那你可以试试看。要先把文章看懂了再去抄。绝对不是一个字一个字的抄。先看一句话，了解它的意思后，再根据意思和刚才的印象把它默在本子上，默的过程中不能去偷看原文，不确定的词尾或冠词也不能看，用自己学过的语法去判断。如果句子较长，以至于忘了原文的某些词，那就自己编词来替代。完了再和原文比较，找出错误和比较不同处。这种抄文章的方法首先能够锻炼你的语法和词汇，其次，你抄一遍文章事实上也是默了一遍所有的句子，而且这篇文章的风格多少也会对你的写作产生一些影响。
课外学习辅导材料
一、语法
1. 德语语法强化教程 著译者：钱文彩
2.《德语语法表解》华宗德主编高等教育出版社
3.《德语练习与解析》王兆渠 王范杰 同济大学出版社
二、工具书
1.《外研社精编——德汉汉德词典》外语教学与研究出版社
2.《大学德语
四、六级联想学习词典》顾江禾主编，外语教学与研究出版社
3.《德英汉图解字典》贾文波等，外语教学与研究出版社
4.《有趣的德文》黎美 外文出版社
5.《德语常用词组大全》熊方武 外语教学与研究出版社
6.《即学即用德语会话词典》刘芳本 外语教学与研究出版社
三、阅读(外研社德语分级读物系列)
一级
明希豪森奇遇记
莱茜的秘密
洛特之死
二级
白玫瑰
一百马克的故事
三级
边境姻缘
笑着
四级
逃往陌生的天堂
看不见的收藏
丹妮拉
少年维特之烦恼 (德语文学名著丛书) (新版)
四、口语听说与词汇
1.《德汉口语手册》刘芳本 外语教学与研究出版社
2.《德语学习方略及操练》王京平 外文出版社
3.《德语词汇速速成》 塔洛维茨(德) 外语教学与研究出版社
4.《德语听说训练 1》江楠生 外语教学与研究出版社
5.《德语词汇联想与速记》外语教学与研究出版社
6.《循序渐进德语听力》外语教学与研究出版社
五、综合
德语学习30周年精选 初学卷著译者：钟力平16开 页数：274 页 装订：平定价：29.90
德语学习方法的总
听德语广播、看德语新闻、熟读课文、读:Erich Kaestner 的作品、一个生词无意重复7次，就不会再忘了、
我先正从初级进入中级一直的学习方法就是结合课文记单词
第一遍读
第二遍逐字逐句翻译
第三遍边读边再翻
第四遍通读
趣味德文，轻松掌握德语词汇、日常德语阅读
第二篇：中介新手必看
中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!(完整版)
中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!(完整版)
在论坛上经常看到有朋友咨询如何做好地产，同时也发现其实很多朋友对如何 做好房产中介这一行有很多疑问，的确，很多朋友开始接触这一行的时候并不太懂，以为只是简单的交易就行了，其实房产中介需要的是勇气，智慧，耐心，毅力和 坚强!缺一不可，这里总结了一些，希望大家能够有所感悟!
下面我就给大家一一阐述所有问题!
内容很长很全面!如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西!
目录:
一、客户
二、网络营销 分析客户需求
三、接听电话话术
四、议价的办法
五、面访房东
六、带看过程中应对
七：约看前中后内容以及促销 八：诱导对方出价
九：封杀客户的第一次出价 十：商圈精耕
十一:房源开发销售话术
十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量 十三:如何利用名片做销售? 欢迎大家交流探讨!
一、客户
经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试 问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起 强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟 踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。 请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：
第一步 初期建立良好坚实的客户基础：
a、 搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费 一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为 你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为 投资的客户还是大有人在的。 b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。
1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越
好)。
2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：
1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明
确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准
时机一锤定音。)
B类客户的定义：
2) 对 于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意 向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。(可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没 有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。)
C类客户的定义：
3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。(注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为 B类和A类客户 4) 客源管理方法
A.建立客源档案，详细记录客源信息。
B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。
C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。
D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客
户基础。
E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种
工作状态下的朋友关系。
F.将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。
注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。
有效客源分为三种，怎么服务?
①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。
②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。 ③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。
3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。
4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。 C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。
1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。
2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网
络平台。
3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。
4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。
第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论) A、优质服务具体体现在：
1、永远多做一点，从细微入手
2、了解客户需求的迫切性
3、对客户永远要有耐心
4、超越客户的期望 B、客户跟踪从那些方面入手：
1、要持续、有效的跟进和联系
a 了解客户最新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。
b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。 C 随时随地关心客户的生活
1、节日问候、短信、鲜花
2、搬新家的问候
3、处理客户的难题 及时、适时的进行客户跟踪
1、尝试建立亲密的个人关系。
2、经常向客户通报市场信息。
3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。
4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。
2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。
a 分类：老年朋友——忠诚度高。
中年朋友——理性置业者
青年朋友——易沟通、易搞定
b 怎样建立朋友关系：
1、真诚相待、高度信任
让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险
2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣
3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业
4、多为客户的利益着想
成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗? 房 地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不 殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房?按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求 的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。 目前市场上购买房屋的人主要有： 新婚购房需求特点：
1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。
2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。
3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。
4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。
5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。
6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。
7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。
8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。
9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。 作业方向：
房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开
发。
客源开发方向：婚纱影楼，旅行社(蜜月履行)，婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。
投资购房需求特点：
1、 有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。
2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。
3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。
4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。
5、知名开发商开发的品质楼盘。
6、稀缺性房源或者不可再生性房源。
7、能够转手或出租的房源。
8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。
9、老城区或学区小户型房源。
10、商业地段商铺和新开楼盘底商。 作业方向：
房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段
有升值潜力的房源。
客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼
盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。 教育需求用房：
1、处于重点小学中学学区附近。
2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。
3、到学校步行15分钟左右路程房源。
4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。
5、一定要能够购房入户入学区。
6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。 作业方向：
房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。
客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。 改善型用房：
1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。
2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。
3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。
4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。
5、对小区绿化和环境要求比较高。 作业方向：
房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。 客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。 一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：
产生购屋动机→内心充满期待→心情不安→开始感兴趣→产生欲望→开始比较→抗拒→慢慢接受→确信→决定→获得满足感。在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。
客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。 谁买(WHO)
为什么买(WHY) 在何处买(WHERE) 何时买(WHEN)
买什么样的房子(WHAT)
如何买(HOW)
对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是： 发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。
影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。
决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。 (KEYMAN) 购买者：实际从事购买房产行为的人。 使用者：消费或使用该房屋的人。
当 然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便 针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。经纪人在了解了客户的购买考虑因素时，一定要把重要因素与决定因素分开，才不会误导房产销售的努力 方向与沟通语言的设计安排。
练此神功，必将称霸房产中介行业!
(一)
一、经纪人如何给自己定位非常重要
1、 市场目标定位;
2、 要自信(自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及其重要);
3、 骄傲(能够从事房地产行业)。
二、懂得给自己定位还要包装自己
1、 工具包(包里要有：手机、卷尺、指南针、计算器、名片夹、订书器、笔记本等);
2、 制服、胸牌(如果没有制服，男士：穿白衬防，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等;女士类似略);
3、 工作文件夹(房源信息、资料、小区平面图);
4、 业务文件夹(相关表格，销售委托书，客户跟踪表，信息登记表，看房委托书，工作日程式安排等)。
三、如何成为一名成功的经纪人
1.整理：将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。
2.要有工作计划：
1、每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排;
2、每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。
3.多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。
4.针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。
5.专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。 6.工作中要分清主次，找对重点。
7.真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。 8.成为客户的朋友，取得客户的信任。 9.有准确的主见，并能引导客户。
10.不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。
四、开发房源的途径
1、 网络(好房在线，58，同城，搜房网等)
2、 通过报纸
3、 通过交际关系
4、 同其他人合作(如保安、管理处、小卖部阿姨)
5、 利用房产中介软件【好房通ERP软件】采集房源。
五、如何开发自售业主的房源
1、 不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况;
2、 不要回避自己是中介;
3、 解释自己对这个片区的房源较为了解，而且已有成交和交易(卖出);
4、 解释自己手上已有成熟的客户;
5、 介绍自己公司的实力与自己的专业水平;
6、 提醒买方其实在整个房产过户交易中不是想象的那么简单、单纯，如不够专业，交易存在某些方面的风险、弊端，应该引导买方委托专业代理公司。如果你委托我来出售，我可以为您拟定销售计划。
7、如果最后还是拒绝，应礼貌的说：某小姐或者先生没关系，如果你在买房过程中有出现任何疑问，可以打电话与我咨询，我将为您免费提供专业服务，让业主相信你，乃至信任你，认为你很有素质很有修养。例如：你感觉我很专业，你可以委托我，我有信心和能力帮助你销售房产。
六、如何获得独家委托：分析独家委托的优点
1、更多的：价格是中介间形成恶性竞争关系的因素之一;
2、更多的：省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等;
3、寻找有实力的买方。
七、推销之前先推销自己
房地产经纪人在开展经纪活动之前，也需要先将自己推销出去。客户购买房地产商品或服务时，不仅要看商品合不合适，而且要考虑经纪人的个人形象。现代推销理论强调的一个原则——推销，首先是推销你自己——道 理也正在于此。所谓推销你自己，就是要客户喜欢你、信任你、尊重你、接受你。简而言之，就是让顾客对你有好感。如果客户不喜欢你，或者对你没有信任感与好 感，那么大多数情况下交易很难成功。特别是房地产这种价值高的大宗商品，没有相当程度的信任感，达成交易就几乎是不可能的了。
八、与客户接触的三种方式
1、电话
2、信函
3、见面。
九、如何打电话
1、打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制
2、有优点必有缺点：不够直观，缺少人情味，内容不完整
3、如何打好电话： ①要选择适当的时间(时机)打电话。②确认此次通话的理由和目标。③自报家门、询问对方接我电话是否方便。④要意识到你的声音，就是对方对你的房主第一印象(要用平稳的口气)⑤不要急于马上进入主题，进行适度寒暄。⑥切入主题⑦要让对方参与到你的谈话之中。引起共鸣。例如：你对我的解释还满意么?⑧牢记目标⑨但你的目标没有办法一次性完成时，记得分步骤收尾，不要死缠烂打⑩安排一整块的时间打电话，并做好记录。
十、不断开发客户、积累客户
怎 样提高房产服务的满意度：要把服务做到位、做精、做成专业化，永远的客户多做一点(站在客户的立场多想一点)了解客户需求的迫切性，对待客户要有永远的耐 心，服务永无止境，通过为客户提供满意的服务，彻底改变客户的不动产，要让客户心里明白、我再帮你寻找更好的，而不仅仅是一所房子。
第三篇：新手如何购买车辆保险(新手必看)
新手如何购买车辆保险
汽车保险分为基本险和附加险两大类。那么，车主投保时该如何选择险种呢?
许多车主由于没有经验或是出于对车辆的爱惜，把能买的险种都买了。殊不知，这样做车主很容易投保一些几乎用不上的险种，花下的钱没用在刀刃上。
另有部分车主认为许多保险没有用处，除了国家强制规定购买的“交强险”外，什么保险也不买。据业内人士介绍，这两类车主在购买保险时都存在误区，买车险最终目的是在发生车辆损失的时候能够及时得到赔偿，从实际情况出发，选择最可能用到的险种，既经济又能获得全面保障。
新手买新车可以适当“求全”
从业内了解到，由于新手买的新车与在用车相比有一定的特殊性，因此，除了国家强制规定购买的“交强险”外，一些商业险种也是必要的。新车新手难免磕磕碰碰，发生事故的频率也相对较高，为了减少损失，建议新手买新车时可以适当“求全”。
车辆损失险
车辆损失险是负责赔偿由于自然灾害和意外事故造成车辆自身的损失。这是车险中最主要的险种，从一般的刮蹭事故到车毁人亡，都要靠它来减少损失，花钱不多却能获得很大保障。
对于新手买的新车来说，车主的驾车技术或驾驶习惯不能对车辆安全提供较高的保障时，最好买此险种。因为即使发生刮蹭，去修理厂稍微修一下，就要花不少钱。若不投保这个险种，车辆碰撞后的修理费都得自己掏腰包，负担较重。
第三者责任险
该险种与交强险的功能几乎重叠，都是在车主的车撞了人之后用来赔付对方的医疗或补偿费用的，它已不是必须购买的险种。但是，从目前来看，交强险的保障能力有限，难以应付重大的人伤事故，一般还是应该再购买第三者责任险。第三者责任险的保额有5万、10万、15万、20万、30万、50万和100万元7个档次可供选择。它们之间的赔偿限额差距很大，但相应保费的差距并不大。所以建议车主，如果需要在两档保额之间选择的话，可以上浮一个档次投保。
不计免赔险
单保车损险的话，保险公司有一定比例的免赔范围，也就是说车主必须自己掏出一部分的钱为事故买单。买了不计免赔险的话，就可以让保险公司全额赔付了。
因此，建议消费者在为新车购买车险时，应给车损险与第三者责任险分别投保不计免赔险，使理赔权益最大化。
新车要买划痕险
据业内人士介绍说，车主一般自己有车库的车主特别少，多数车辆是露天停放或是在地下停车位停放，这样，车身就很容易出现划痕。一般来说，新手对于新车的外观最为关注，车辆即使出现很细微的划痕，车主也会很心疼，因此建议车主为新车投保划痕险。
另外，如果车辆经常跑高速公路，或是经过的路段比较复杂，容易刮蹭或出现人为划痕，都需要投保划痕险。细细算算，车身侧面由于出现划痕需要重新喷漆至少需要2000元，投保了划痕险，这笔钱就会由保险公司埋单。
新车不必买自燃险
业内人士还提到，考虑到车辆具体使用情况，新车没必要投保自燃险。
由于汽车自燃一般是因线路老化短路所引起的，所以，新车在2-3年内不必投保自燃险。厂家对新车因电路等原因导致的自燃也有质量担保，条件是车主不做电路改动。
保险公司要选好
某保险公司车险处负责人提醒投保人，要尽量选择网络完善、服务体系完整的公司。
对于经常驾车外出或需要跑高速的车主来说，最好选择规模较大的保险公司。因为这样的保险公司在全国各地都有分公司，网点比较健全，车主遇到麻烦可即时在当地办理定损、理赔等业务。
汽车出险服务流程(参考) 参考一：撞车事故索赔程序
下面仅以负全部责任为例说明索赔程序
第一步：明确所负责任
撞车以后，最好先明确在事故中负不负责任，再向保险公司报案。
第二步：报案
在报案时，您要做的事有：
1、带上您的保险单、行驶证和驾驶证。
2、开上您的及对方的车到您的保险公司。
3、在保险公司理赔部填写《车辆出险登记表》。
做完这三件事，您将得到二联《车辆出险登记表》和一张《出险通知书》。其中，《车辆出险登记表》一联交给保险公司定损人员，另一联供填写《出险通知书》 时使用;《出险通知书》填好后，连同修车手续一起交回保险公司。
第三步：定损
定损时，要拿着《车辆出险登记表》去找理赔部定损人员，并把其中的一联交给他 们，由他们确定修理项目和修理费用。定损后，会给您一张《定损单》。定损在杭州有多个机构可执行，但您也要维护自己的利益。一定要留意：
一、不要遗漏修理项目;
二、注意修理费不能定得太低，以防修车时不够用。如果在保险公司指定的修理 厂修车，您就不必管修理费定的高低——反正修理厂保证把您的车修好，若修不好保险公司得负责。
第四步：修车
修车时有两件事要做：
1、送车。送车时要拿上《定损单》，把它和车一起交给修理厂。修理厂将按照《定损单》上所定项目修车，并会给您一张《提车单》作为提车时的证明。
2、交费提车。车修好后，您可以凭《提车单》支付修理费后把自己的车提回。同时向修理厂索要下列手续单据：修车发票、托修单、施工单以及材料单。
注意：这些手续都必须盖上修理厂的公章。
第五步：开具事故证明
修完车后，您可以拿着对方车的修车发票和对方车主一起去交通队结案。结案后， 您可得到一张《事故证明》，也可以拿回自己被扣的证件。 注意：《事故证明》一定要盖上交通队的公章。
第六步：递交单证
到现在为止，索赔所需的全部单证都齐了。它们是：
1、《出险通知书》
2、《定损单》
3、《修车发票》
4、《托修单》——车主是单位的需盖公章;车主是个人的需签字。
5、《施工单》
6、《材料单》
7、《事故证明》
8、《赔款结算单》——车主是单位的需盖公章;车主是个人的需签字。
您把这些手续连同“赔尝汇款账户”交给保险公司理赔部，就可以等着领赔款了。
第七步：领赔款
递交完索赔单证后，大约在一星期之后(一般不超过10天)您会接到保险公司的领赔款通知，届时就可以拿到赔款了。
第四篇：监理须知(新手必看)
监 理 控 制 资 料
开
工 前 的 准 备
建设监理责任有限公司
编制审批:
前 言
施工单位一个项目部最少要配备一长四员和技术员,专业监理对一个单位工程甚至几个工程开展监理工作进行质量控制和安全监理,作为一名合格的，真正胜任的专业监理应掌握施工技术员、质检员、资料员、材料员、安全员各种知识和业务。我们一部分或大部分监理人员都是来源于施工单位，有一技之长但都较单一，距离监理规范的要求，多学科、多技能的水平很大，这就要我们必须认真地学习，尽快提高自己的技术业务和管理水平，才能增加监理力度。
为此经过学习和实践，把监理从进场到撤场需要按先后次序干什么?采取的措施、方法和达到的目标值作一次较细的总结排列，可作为监理规划、细则来指导工程施工过程监理工作，应该有一定的启发。
- 1施工阶段监理工作程序方法
针对监理行业现行情况，多数监理人员都是转行，初始进行监理工作人员，往往由于摸索开展工作，不免会出现程序控制乱、质量控制出现漏洞，直接危害监理企业的信誉。也不可能圆满完成监理工作，为此，努力学习和探索监理工作的科学化、系统化、标准化是监理人员工作的必由之路，并以书面形式，作为监理工作依据的一种系化，应该对监理工作顺利开展有益无害。 一.监理依据：
监理人员必须明确如下监理依据，按监理依据开展监理工作。 施工阶段监理依据： 1.现行相关建设工程法律法规。 2.相关天津市地方标准和规程。 3.现行国家施工质量验收规范、规程。 4.监理规范。
5.地方相关监理规程，文件。 6.设计文件及相关标准图籍。 7.工程承包合同。 8.委托监理合同。
9.监理规划、监理实施细则。 10.被批准的施工组织设计。 11.各责任方编制的企业标准：
监理人员必须明确监理依据，并熟练和掌握，在监理工作实施和落实。
- 3配备专业监理、监理员、资料员保证工种专业配套，并且尽可能保证监理机构人员的相对稳定，人员更换、增减应实行必要的审批手段，并做好相互交接，使监理工作可靠连接。一个总监负责两个以上工程项目时应设总监代表，并由总监授权。 2.建设单位组织召开工地第一次会议：
①.建设单位组织召开的第一次工地会议，项目监理部的全体监理应参加。
第一次工地会议最少有下列人员参加： ⑴.建设单位的现场代表及工程部有关职能人员。
⑵.承包单位项目经理及质检、资料、材料、安全、技术等职能人员。 ⑶.分包单位主要负责人。
②.第一次工地会议应包括以下内容：
⑴.建设单位负责人宣布对项目总监理工程师的授权。 ⑵.建设单位负责人宣布承包单位项目经理。 ⑶.各方相互介绍组织机构人员及其专业、职务分工。 ⑷.建设单位介绍前期工作情况。 ⑸.项目经理汇报施工现场准备情况。
⑹.建设单位驻场代表，项目总监理工程师对施工准备情况提出意见或要求。
⑺.会议各方协商确定监理例会的时间、周期、地点、参加会议的主要人员及主要议事员。
③.第一次工地会议后，由项目监理部负责整理、编印会议记要与开
- 5①.进场后应及时让建设单位提供设计文件、地质勘察报告，监理审查应以强制性标准为指导依据。
②.项目部监理人员必须认真熟悉图纸，要求监理必须具有识图的能力，并且把对开工前的熟悉和审查图纸作为一项重要监理工作内容来完成，认识到这一监理依据的重要性，只有这一依据熟悉和掌握，其它任何依据才能依次落实，才能编制出可行的监理依据，对全过程指导监理工作。
③.熟悉图时应着重审查下列内容：
减少施工过程随时发现设计错误、笔误或失误之处，影响工程施工和质量。
⑴.了解工程设计基本概况和工程的特点，明确建筑工程类别、级别。 ⑵.根据设计相关强制性条文，审查有无不符合之处。
⑶.核算建施、结施图标注尺寸必须一致，发现不符合之处作好记录。 ⑷.审查各专业设备器具安装，孔洞预留是否有与土建工程相互打扰、重叠问题和影响结构安全或使用功能，安全功能的问题。 ⑸.审查有无可能出现的施工特别困难之处。 ⑹.审查有无设计不同之处等。
熟悉、审查图纸过程必须把发现的问题作好记录。
④.项目部监理人员应参加由建设单位组织的设计交底，并负责督促施工单位作好设计交底记录，有关方签认，作为监理工作的依据。 5.编制工程监理规划：
①.依据监理依据，由项目总监理工程师编制监理规划，由监理公司
- 7开工前的准备阶段：参加第一次工地会议，监理交底，熟悉图纸审查施工组织设计，审查分包单位资质，审查施工单位项目部人员的资质，审查计量测量仪器设备，编制规划细则，审查主要进场原材料等，审批开工申请等措施。
施工阶段：事前控制：审查供货单位资质 审查材质 审查相关方案等措施。
事中控制：施工过程中质量控制及抽查、检查、旁站措施，明确监理在质量控制中采取监理通知，要求整改后回复，工程暂停令等措施及监理报告制度，检验批 分项工程 子分部工程的报验和验收措施等。
安全管理措施主要包括：审查施工组织设计 审查持证上岗 审批专项技术方案 基础设施的安装 安全相关设备的安装 个人行为管理等措施。
监理规划一旦经批准应放置监理部，监理人员要熟悉并在监理工作中采用和运用，指导监理工作。 6.编制各专业监理实施细则：
监理实施细则应依据各种监理依据，在全面熟悉施工图后，根据相关规范规程、地方标准等，由专业监理进行编制并由总监理工程师批准。
①.专业监理实施细则的编制过程是监理学习的过程，是专业监理全面了解设计意图，学习和掌握施工验收规范及工程的过程，也可以根据工程实际情况系统屡顺和确定监理控制要点和明确质量控制目标
- 9④.分部工程、分项工程监理质量控制要点：
地基与基础分部工程监理质量控制要点：
静力压桩、钢筋砼空心圆管桩基础：
成品桩质量：进场成品桩外观检查，强度检查(桩长、直径、壁厚)(审查厂家提供的质量证明文件，出厂合格证、配合比、钢筋、水泥、砂、石、外加剂及碱含量评估报告等)接桩用焊条产品合格证书。
压桩施工：压桩机械性能 压桩压力 桩垂直度 接桩的间歇时间
桩的连接质量 压入深度 桩位偏差 承载力试验 桩体质量检验(两控制点由有资质单位检测)桩顶标高等。
机槽开挖(土方开挖)： 技术复核(复核定位放线)标桩的固定和保护措施提前降排水及水位 机械开挖顺序 严禁超挖(一般地基机械开挖深度距地基标高最少抬高200mm用人工开挖)(对各种桩基或复合地基的桩顶不得损坏，机械开挖抬起标高必须高于桩顶不得少于300mm再用人工开挖)查平面布置 水平标高 边坡坡度、长度宽度 槽底表面平整度 土方外运及现场存放(严禁边坡压土)地基触探及布点间距、排距、触探工具、触探深度和触探落距 记录准确真实，核查土质的土性，地基局部处理方案，地基处理的监督实施，亮槽验槽。
土石硝回填(土方回填)：土石硝的石面比 含泥量 含水率控制 压实机具 排水措施 铺筑厚度 压实遍数 见证取样
- 11试块的见证和留置 砂浆的稠度和分层度 砂浆的使用时间 严禁落地砂浆再用。砂浆饱满度 挂线砌筑 检查皮数杆与砌筑标高 水平灰缝厚度 水平灰缝平直 游丁走缝 柱茬垂直 柱槎砌筑质量 构造柱拉结筋放置位置 脚手眼留置位置 临时留槎及拉结筋放置位置、长度 过梁的安装 门窗洞口的宽度、高度 最后一皮砖及突出沿台排丁砌筑。
平行验收：检查砌体轴线位置 砌体标高 水平灰缝平直度 墙体垂直度 砌体平整度 门窗洞口尺寸 外墙洞口上下偏移 大角垂直度 审查砂浆试块试验报告。
质量预控：阳台位置预留栏扳拉结筋 构造柱内部清理 临时施工洞口过梁规格 脚手眼位置 砌体轴线偏移 材质中间检查 试块见证取样 操作面砂浆放置 施工堆载 上料时间 砌筑高度与严禁单片墙砌筑。
钢筋砼子分部工程
模板分项工程 监理质量控制要点
模板安装：验支柱、模板材质 土基层夯实整平 支柱下垫板 支柱上下层相对 支柱的间距、排距 柱模紧箍间距与牢固 水平支撑及稳固性 深侧模支撑牢固与锁口加固 模板标高 侧模及柱模垂直度 轴线位置偏差 几何尺寸梁柱截面尺寸 拼缝高低差 接缝严密 表面平整度 梁柱节点处理 模板起拱 涂刷脱模剂 模板油污杂物清
- 13区内不得有焊接接头 搭焊长度、面数、预弯 通轴顺直 焊接头位置 试件取样与代表批量 审查焊接试件试验报告 冬季施工防范措施。
钢筋绑扎连接：绑扎接头位置 搭接长度 同区段接头百分率 接头位置箍筋加密 柱受力钢筋留槎长度 连接绑扎质量。
钢筋的安装绑扎：钢筋加工验收合格，模板安装验收合格，钢筋位置弹线 钢筋位置、规格、型号、数量、钢筋间距、排距、钢筋支点位置锚固长度 梁柱交叉及节点绑扎质量，梁端及支座节点箍筋加密，圈梁转角处绑扎接头位置与加固，预留孔洞位置钢筋补强，绑扎质量 钢筋保护层厚度及垫块材质预留厚度 垫块间距 盖筋支撑及设置间距 钢筋网眼尺寸 绑扎钢筋骨架上高宽 箍筋间距 钢筋弯起点位置 预埋件中心线及水平高差，成品保护。
重点预控：钢材两次报审 钢材质量证明书 钢筋标识及钢筋炉牌号相符 复试合格后批准使用 电线导管正确敷设位置与钢筋绑扎固定 设计楼板钢筋防裂措施及强制性地方质量控制措施。
砼分项工程
施工前的准备：砼设计强度等级 浇筑部位用量 钢筋成品保护措施
质检员、工长、班组长到位，看筋看模人员到位 杂物清理干净 震捣机具品种、数量及安装到位并调试合格 模板墙体浇水润湿 试模塌落桶放置施工现场 模板钢筋
- 15料。浇水时间及遍数 塑料薄膜覆盖保温的严密性和结露水，采用涂膜养护的严密性及涂膜遍数。
重点预控： 砼材质及商品砼的质量 施工单位管理人员到位 配比与计量 水灰比 塌落度 试块的见证留置 砼的养护时间及防干缩裂缝 砼浇筑后的技术间歇时间及上载时间 钢筋成品保护 施工缝施工和处理。
现浇结构分项工程：
外观质量：砼拆模后外观检验：露筋 蜂窝 孔洞 灰渣 疏松 裂缝 连接部位缺陷 外观 外表缺陷作好记录 鉴定缺陷等级 审批技术处理方案 按方案监督处理 严禁施工单位私自处理，砼外观不应有严重缺陷。
尺寸偏差：检验尺寸偏差 不得有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差 检验轴线位移 构件垂直度 标高 预埋件孔洞中心线 对于超偏差尺寸 审查施工单位的技术处理方案 监督整改、复试。
结构工程实体检测
砼强度实体检测：制定方案 600C0天砼试块见证取样，同条件试块同条件养护，记录气温核准天数，审查实验报告。
钢筋保护层厚度实体检测：制定方案 确定数量点数，实体检测，判定合格与否。
装饰装修工程监理质量控制要点：
内外檐抹灰子分部工程：
- 17玻璃品种、规格厚度 安装牢固 密封条安装紧密、平整 密封胶粘结牢固 接缝质量 压条压紧 表面洁净 镀膜玻璃朝向 安全玻璃使用部位。
窗框洞口打封闭胶：
材料优良 顺直 均匀 粘结牢固等要点。
涂饰工程质量控制要点：
检验批涂料的品种、型号和性能、颜色
基层的污染清理，抗碱封闭底浆，基层含水率，基层腻子质量(平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝控制)和满刮 施工环境温度控制，滚涂法施工工艺控制，粘结牢固无落涂透底、起皮和掉粉，颜色均匀一致，不得出现泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼和明显刷纹，分色线直线度，分格条清理，成品保护防污染。
细部工程质量控制要点：
材质合格，规格直径、壁厚符合设计，楼梯扶手、护拦拦杆的造型的安全要求，扶手栏杆高度(符合强制性条文)，立管的间距，后置埋件牢固，焊接牢固，打磨抛光观感质量，扶手水平段高度。
外墙饰面砖分项工程质量控制要点：
审查面砖材质，面砖的含水率，样板件的粘结强度检测，粘结用砂浆配合比，面砖湿润，基面和基层提前浇水湿润。打底找平，摆砖破缝及试拼摆底，控制半砖长度及位置，横竖缝宽度，饰面砖粘结的牢固性，无空裂，防污染，八字交阳角，窗台等拼角，突出物周围面砖的套割，接缝质量，勾缝砂浆，勾缝质量，立面垂直度，表面平整
- 19细部防水构造 附加层 苗管堵孔和防水处理 卷材及防水涂料 上翻高度
1.卷材防水隔离层：卷材的厚度 胎体 冷底子油 热熔搭接长度与质量。
2.涂膜防水层：涂刷均匀与厚度 管根阴阳角设胎体处理。 3.蓄水试验合格。
4.表面平整度 标高预控空裂 渗漏水。 三.地面面层：
㈠.水泥砼随打随抹地面面层。
水泥材质控制 砂、石粒径控制 配合比和计量 砼强度 标高打点冲筋 基层处理和清理 面层与下层基面粘结牢固及防空防裂。表面交活遍数 质量 踢脚线质量 表面平整度 踢脚线平直度 线格平直 浇水养护 成品保护。
主要预防空裂、起砂。 ㈡.水泥砂浆地面面层：
水泥级别质量 砂粒径含泥量 配合比 基层清理 结合层 标高及打点冲筋 施工找平 表面交活质量 表面平整度 适时养护。
主要预控防空鼓、开裂、起砂。 三.板块地面铺设：
基层强度核查 基层清理 结合层砂浆材质 结合层配比 地面砖材质(规格、颜色、品种)。
- 21四.平瓦屋面工程：
平瓦质量及外观检验：规格颜色等，顺水条间距 挂瓦条的间距 挂线抄平 屋脊顺直 安装钉压牢固 瓦面平整 行列整齐 搭接紧密 檐口探出长度及平直。檐口女儿墙、变形缝及屋面实出细部结构泛水处理及防水再处理(女儿墙保温严格执行三部节能标准)。
监理工程师在施工前确定明确的质量控制要点，分清主次，把直接关系到结构安全、使用功能，便于装饰装修及使用安全、环境保护等及业主最敏感的质量控制要点作为要点中的重点进行严格控制，切记不得避重就轻，而忽视强制性条文和主控制项目严格控制。
监理人员一旦确定了控制要点，可根据工程施工顺序和重要程度编排连线作为监理控制流程，分清事前、事中、事后控制顺序和检验要点就能有条有理地有力度的进行质量控制。
专业监理可根据确定的质量控制要点，根据规范和设计文件，完善质量控制目标值即达到的合格标准，来编制较细化的监理实施细则，为全面质量控制，采取的方法和措施进行明确，应该能编制一套细则来指导自己的工作。
作为专业监理应明确和熟记质量控制要点并随时核查质量控制目标值，不但能够正确开展质量控制、检查、验收工作，又能不断地提高自己质量控制能力。
编制细则应量化，使用规范条款必须准确，选择标准要准确，对于质量控制目标值一定采取数据说话，才能控制好工程质量，为此监理确定的检查检验方法必须符合规范要求。
- 23原有设施，只要在场区内也应标明。
审查时注意材料堆放地应便于运输和使用，砂石便于计量，加工区应远离建筑物，具有安全距离，塔吊位置便于使用，且旋转半径内不得有危险物如高压线等。
3.审查工期安排及劳动力的配置计划。
主要审查工期安排必须符合合同约定，根据工程部位、阶段时间安排必须合理，不但考虑施工进度，也要考虑技术和组织间歇时间，根据总工期，施工计划安排一定避免前期安排松，后期安排紧，一旦出现异常情况，就会直接影响总工期目标实现，对施工单位对开发商都会造成损失。
4.审查承包单位的质量管理体系，技术管理体系和质量保证体系，这是监理对施工组织设计的一大重点，总包单位管理和保证体系健全，才能保证工程施工质量，监理才能在施工单位完全自检，互相的基础上进行工程验收，工程材料验收，才能使质量得到有效控制。
审查管理和保证体系是否健全，施工组织设计中，现场的质量管理应体现施工过程能够由班组认真自检，相关检验批完工后质检员认真自检，各工种之间有严格的交接检验后，向监理机构提交报验，从上到下形成一个管理网，分别落实到个人。
审查技术管理体系，应有技术管理框图，从公司技术科、项目经理部技术负责，放线员及各专业技术负责人，从上到下分工明确，各负其责。
审查质量保证体系，体现对工程形成过程，保证工程质量，从材
- 25消防设施配备齐全，施工现场的木工加工棚，生活区等有易燃易爆场所均有消防设备或用品。
文明施工措施：应有五牌一图场区围档，安全标识牌，材料堆放管理，生活区卫生管理，食堂卫生管理，建筑垃圾堆放及外运等文明施工措施。
8.冬雨季施工方案和措施：
审查施工组织设计，认真全面审查，发现不全面的问题作好记录，尤其是对各项施工方案的审查，对于有些方案不完善，或该方案不能保证工程质量和安全要求，应以书面形式提出改进具体意见，要求施工单位及时补充，并履行再报审手续。 9.审查专项安全技术方案：
施工组织设计中应有完整的可行的，又能完成过程和设施进行安全生产的专项安全技术方案，包括模板安装与拆除，脚手架搭设与拆除，大型机械的安装与拆除，安全用电施工组织设计，及应急预案等安全专项技术方案。
模板的安装与拆除应包括如下措施：支撑系统 施工荷载 模板码放 立柱稳定及间距 水平支撑 拆模时砼强度 拆模顺序 模板施工立足点 模板安装安全保护措施 模板拆除作业面安全防护、保护措施 安全操作人员的防护用品 施工前的安全交底 安全员现场指挥。
脚手架安装与拆除应审查有如下安全措施：
立杆基础处理 排水设施 扫地杆设置 安全交底 安拆监护
- 27材料员、安全员和工长的上岗证原件认真审查，并且着重审查其证件在有效时间之内超过允许有效期限为无效，不够资格，不予签认，确认符合资格的退原件留印件。
对于工程中涉及的电工、电气焊工、钢筋机械连接工、防水工等特种的上岗证审查，审原件，留印件，审查有效期，超期视为无证。
项目管理机构的管理人员的强弱直接关系到工程质量的管理水平高低，严格控制冒名顶替，是监理控制的重点，一旦项目部管理人员不具备资质管理他的签字就会对责任行为打折扣，其监理会负全部责任，为此对施工单位管理人员资格的审查和对号就位控制不得随意更换，防止不符合管理资格人员参加管理，是监理预控的重点工作，对于外省市取证人员参加管理时，应有总包单位的委托授权。 9.审查分包单位资质和材料供应单位的资质：
监理机构对防水工程、门窗工程、桩基工程、细部工程等分包单位资质进行审查，并了解其业绩情况，对于甲方指定分包单位，也要进行审查确认，不能进场施工的提出审查意见，对于甲方不经监理审查直接批准进场的分包单位，监理机构可用联系单的方式要求变更或保留意见，对于工程委托的试验室，也视为分包单位进行资质审查。
工程中使用的各种建筑材料的供货单位或生产厂家的资质也应进行审查。
项目监理部应对以下项目进行审查： ⑴.企业资质等级和营业执照证书。 ⑵.特殊行业施工许可证。
- 29批准开工具备的条件：
⑴.已取得政府主管部门颁发的施工许可证。
⑵.承包单位现场质量、技术管理和保证体系已获审查确认。 ⑶.设计文件已到位，审查存在的相关问题已得到解决。 ⑷.施工组织设计(方案)已获审查确认。 ⑸.分包单位资质资格已审查确认。
⑹.测量放线控制成果及保护措施已验收合格。
⑺.施工现场管理人员已到位，机具、施工作业人员已进场，主要工程材料已落实。
⑻.进场的道路及水电通道等已满足开工要求。
上述条件具备经确认监理机构可批准开工申请，否则不予批准。 开工前的准备工作是监理预控的重点，应认真地逐项审查、监督落实，施工质量进度、安全管理工作在工程中体现管理力度，必须保证承包单位具有一整套管理手段和措施，施工有一个认真负责的管理机构，有可靠的优质材料来源等，才能保证质量控制具有可靠性，监理的工作方法措施才能顺利实施，才能发挥监理工作的力度。
工程施工阶段的安全监理
一.安全监理的任务：
1.审查承包单位的安全生产资质。
2.审查承包单位的安全施工组织设计及施工组织设计及施工方案中的安全措施符合工程建设标准强制性条文的要求。 3.监督施工过程符合有关安全生产强制性标准的要求。
- 31 1.涉及施工安全的重点部位和环节的设计说明或指导意见。 2.针对所采用的新结构、新材料、新工艺和特殊结构建设工程，提出保障施工作业人员和预防生产安全事故的措施和建议。
㈢.项目监理部必须要求承包单位(及其施工分包单位)提供以下文件：
1.相关资质证明文件包括： ①.资质证书和安全生产许可证。
②.承担下列特种作业的施工，应提供企业专项资质证书及专项安全生产许可证。
⑴.安装、拆卸起重机械设备(包括塔吊物料提升机)。 ⑵.整体提升脚手架，模板等自升式架设工程。
③.项目监理部安全生产组织机构及负责人名单，并附项目负责人现场专职安全生产管理人员的资质证书及天津市建设行政主管部门核发的安全教育培训合格证书(指项目经理、安全员等)。
④.特种作业人员的作业操作资格证书，包括资质证书、上岗证书、安全培训证书等。
特种作业人员除在质量控制方面的防水工，钢筋机械连接工还包括：
⑴.垂直运输机械作业人员。 ⑵.垂直运输界限写安装和拆卸人员。 ⑶.起重信号工。 ⑷.登高架设作业人员。
- 33⑥.冬雨季施工方案的制定情况。 ⑦.事故应急救援预案的制定情况。
⑧.施工总平面，临时设施的设置位置以及施工现场加工操作场地、道路排污、排水、防火措施，文明施工设施等，包括隔离设施，材料堆放位置等。
施工总平面，应标明临时线路走向，埋设位置，有平面图和供电系统图，配电箱位置。
3.审查施工安全技术措施应符合工程建设标准强制性条文和现场实际的要求，对于经审查认为安全措施不利、不符合工程实际或有违反工程建设标准强制性条文应以书面形式提出审查意见，要求补充或修改并要求二次报审查，审查意见承包单位接收时应签字。
4.施工措施涉及结构安全和稳定性的，承包单位应提供有关安全验收记录或有关专家论证结论。
㈤.工程开工前，项目监理部应查验承包单位组织机构进场到位情况和对施工有关人员的上岗前的安全技术培训记录。 ㈥.项目监理部应编制安全监理实施细则。
㈦.在工地第一次会议上作好安全监理交底，明确措施和方法，明确监理的分工。
第五篇：PCB总结新手必看
工作总结
经过对Altium.Designer.10的这段时间学习，我基本懂得了Altium.Designer.10的各项操作继注意事项，下面我对Altium.Designer.10进行一些总结。
一， 建设工程
打开这个软件，在文件里面找到新的打开，首现要建立一个设计工作区，再在工程里面建设一个PCB工程，最后建立新的原理图。
二， 绘制原理图
Atium.Designer.10绘制原理图分两种情况;
1，如果原理图比较简单，可以直接放在一张A4纸上面绘画。
2如果原理图比较复杂，一张A4画不下的情况下，你可以把纸张放大，但是这种做法不是很美观，也为以后打印做出了难题，最好的办法是画在两张A4纸上面。用网络标号NetlabellLI连接。还有一个办法就是分层画法，顶层的原理图就像一个个方框一样，每一个方框图都有一个子图(在方框图上单击右键，生成子图)，每一个方框图由图表符来连接，子图和方框图也是由图表符连接的，最后用图表符设计每一个方框图完整功能电路。 做原理图设计时注意事项：
1， 元器件之间的连接用wire.而不是用line两者之间的区别颜色有点不一样，本质区别wire有电气意义，line没有电气意义。
2， 解释说明文字和网络标号，也是一个有电气意义，一个知识起说明作用。
3， 导线与元器件引脚端点连接，而不是重叠。 4， 导线与导线之间不要重叠。 5， 不要在一个地方放置两个元器件。
6， 在绘制原理图时，总线，总线分支线，网络标号是一起存在的。要注意总线与总线分支线没有电气意义，而网络标号是有电气意义的，因此不能用加粗的导线来代替，也不能用导线来代替总线分支线，总线分支线与元器件管脚不能直接连在一起，而通过导线连接在一起的，网络标号应该放在导线上面，不能直接放在元器件的管脚上面，不能用说明文字来代替网络标号。
三， 元件库
Altium.Designer.10软件本身就给了许多元器件和封装，但是也有许多元器件没有，这时候要自己建立元器件库，打开新建里面的库，找到元图件库，打开就能开始建立元器件库了，建立元器件库时注意，要在原点开始画图，添加管脚为PP(注意热点一定要朝外面)。
四， 网络连接
会把各个层次或板块连接在一起，前面已经说过了，不做详细解释了 。
五， 封装
画好原理图之后要自己看看自己做的每个元器件的封装是不是你想用的元器件封装，Altium.Designer.10提供的封装也要看一下，有时候也不是你想要的，如果不是要改称自己想要的封装，在文件新的库中找到 PCB库打来，ctrl+end键找到封装原点，如果是规则的封装可以使用IPC封装向导和IPC封装批处理器来完成，这样你子要知道详细的元器件参数就很快画好了，如果是不规则元器件那就要用最笨的方法来完成，同样要知道元器件的参数，封装对板的好坏很重要，所以一定不能马虎，如果你一马虎也许元器件焊接不上了，那么整个板子就不能用了。
六， 验证设计
在Altium.Designer.10编译工程说白了就是检查错误，它会检查出错误并连接到相应位置，这样可以使开发者很快找到错误并加以改正。 七， PCB准备
就是要创建一个PCB空白的板子，怎么创建一个和自己要求的板子那?有两种办法。
1， 直接给工程添加新的PCB然后PCB里面用机械层画线画出自己想要板子的长宽。
2， 可以在ystem(在软件的右下角)里面打开files的文件，在files文件里面找到从模块中新建这个菜单，在这个菜单里面打开PCB boaed wizaed(这是个新版向导)在这里面你可以设计你想用的单位类型，板子的形状，长宽，边界线宽，尺寸线宽，与板边缘保持的距离，几层板，过孔类型，标贴元器件多还是插件多，是否两面都放元器件，线宽，过孔，线与线之间的间隔。设置完这些一块完美的PCB就设计好了。
八， 把原理图导入PCB板 九， 设计PCB的规则
设计PCB的规则是非常重要的，规则设计好了在画图中出现问题Altium.Designer.10会自动提醒和避免的。
十， PCB布局
1， 按电路模块进行布局，实现同一功能的相关电路是一个模块，电路模块中的元器件应该采用集中原则，同时数字和模拟要个分开。 2， 定位孔，标准孔等非安装孔周围1.27mm内不得贴元器件，螺钉等周围3.5mm内不能贴元器件。
3， 卧式电阻，电感，电解电容等元器件下方避免过孔，以免波峰焊后过孔与元器件壳体短路。 4， 元器件的外侧距离距板边的距离为5mm。
5， 贴片元器件焊盘的外侧与相邻的插件元件的外侧距离大于2mm。
6， 金属壳体元器件与金属件不能与其它元器件相碰，不能紧贴印制线，焊盘，其间距大于2mm，定位孔，紧固件安装孔，椭圆孔及版中其它孔外侧距板边的尺寸大于3mm. 7， 发热元器件不能紧邻导线和热敏元件，高热元器件要均匀分布。
8， 电源插座要尽量分布在板的周围，电源线与其接线端要在同一侧，也要考虑以后方便电源线的插拔。 9， 其它元器件的布置
所有的IC元件单边对齐，有极性的元器件标示明确，同一印制板上极性标示不得多于两个方向，出现两个方向时，两个方向互相垂直。
10， 板面布线应该疏密得当，当疏密差别太大时，应该用网状铜箔填充，网格大于8mil. 11， 贴片焊盘不能有通孔，以免造成虚焊，总要信号线不要在插座脚间穿过。
12， 贴片单边对齐，字符方向一致，封装方向一致。
十一，PCB布线
1， 线应避免锐角,直角,应采用四十五度走线 2， 相邻层信号线为正交方向 3， 高频信号尽可能短
4， 输入,输出信号尽量避免相邻平行走线,最好在线间加地线,以防反馈耦合
5， 双面板电源线,地线的走向最好与数据流向一致,以增强抗噪声能力 6， 数字地,模拟地要分开
7， 时钟线和高频信号线要根据特性阻抗要求考虑线宽,做到阻抗匹配
8， 整块线路板布线,打孔要均匀
9， 单独的电源层和地层,电源线,地线尽量短和粗,电源和地构成的环路尽量小
10， 时钟的布线应少打过孔,尽量避免和其他信号线并行走线,且应远离一般信号线,避免对信号线的干扰;同时避开板上的电源部分,防止电源和时钟互相干扰;当一块电路板上有多个不同频率的时钟时,两根不同频率的时钟线不可并行走线;时钟线避免接近输出接口,防止高频时钟耦合到输出的CABLE线并发射出去;如板上有专门的时钟发生芯片,其下方不可走线,应在其下方铺铜,必要时对其专门割地
11， 信号线也要少打过孔，最好不要超过两个，长度不要超过25cm，
12， 两焊点间距很小时,焊点间不得直接相连;从贴盘引出的过孔尽量离焊盘远些
13， 电源线，地线尽可能宽，电源线，不应该低于18mil，信号线不应该低于12mil,cpu出入线不应该低于8mil,线与线之间的间距并不应该低于10mil,他们之间的关系，地线>电源线>信号线。
14， 正常过孔不低于30mil,可以小到外径1mm，内径06mm. 15， 8分之1W：51*55mil(0805),直插时焊盘62mil,孔径42mil,无极电容：51*55mil(0805),直插时焊盘50mil,孔径28mil. 16， 电源线和地之间要加去耦电容。 17， 石英晶体下面不要走线。
十二，编译检查。
1， 就是仔细检查一下自己画的PCB是否符合要求。
十三，测试点
放置测试点得要求 1， 测试点距离PCB边缘的距离大于5mm. 2， 测试点不可被助焊剂，文字油墨覆盖。
3， 测试点需放在元器件周围1mm以外，避免探针与元器件相碰。
4， 测试点得直径不小于0.4mm，相邻测试点之间的间距最好在2.54mm以上，不要小于1.27mm 5， 测试点焊盘大小，间距其布局还应与所采用的设备有关，要求相匹配。
6， 测试点应该均匀分布在PCB上面，以免探针压力集中。 7， 在一些重要的信号线都要加一下额测试点，测试点是就是用焊盘，过孔，冲当的，在放置这些时设置它们做测试点就好了。
十四，覆铜
1， 快捷键PG就会出出现 一个菜单栏，在这个菜单栏里面设置。要覆铜的模式，轨迹宽度，栅格尺寸。包围焊盘时的形状，孵化模式，连接到的网络，覆铜到哪一层，最小整洁长度，灌浇网络的模式，最重要的一点，去掉死铜，死铜会起来负面作用，而且还提高了制版价格。 2， 覆铜的安全距离应该大一点，一般为12mil. 3， 如果顶层与底层都要覆铜，用焊盘时它们相互相通。 十五，结束语
现在对于画图我只能总结出这么多，一般的PCB作图必要规则。 日期：姓名：王广2011-12-8