写字楼解决方案范文

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《写字楼解决方案范文》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

第一篇：写字楼解决方案范文

写字楼出租方案

办公楼出租方案

为充分利用空置楼房，扩展办公经费来源，唐洞街道办事处拟将办公楼的

6、

7、8楼出租，特制定以下出租方案。

一、 出租楼层基本情况

出租楼层为文峰路唐洞街道办事处办公大楼的

6、

7、8层，六楼和七楼各有小办公室5间、会议大厅一间，八楼没有隔小办公室，只有一间大厅和一间会议大厅，每层楼面积都是，总面积1600平方米。

二、 对承租方的基本要求

承租方对承租的楼层只能用于办公室、会议室等合法文明不喧闹的办公用途，不得经营歌舞厅，洗脚城等娱乐性的场所。承租时间三年以上，在装修时不得随意打墙改变房屋结构。

三、 出租方式

出租方式分为三类：

第一类，由党政联席会讨论，在所有报名有意向承租房屋的企业个人里定人选。

第二类，先筛选一些比优质的企业，然后以招标的形式，在有资质的企业里谁出的租金最高谁承租。

第三类，先筛选一些比优质的企业，然后以暗标的形式，选出出租金最高的前三位，再由党政联席会讨论，考虑各方面的因素选出最佳的承租企业。

四、 租金及给付方式

租金为0.25元/㎡/天，同时收取1元/㎡/月物业管理费。一年的租金与物业管理费总额为：壹拾陆万伍仟贰佰元(0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元)。 前3年的租金一次性付清，付款交房，以后继续承租应在在到前三个月预付下一年的租金，同时考虑物价浮动，根据实际情况再做调整。

水电费用、电梯使用与费用订立合同时再做磋商。

2011年8月14日

第二篇：办公、写字楼物业管理信息化解决方案

一、办公、写字楼信息化背景：

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，为客户提供各种商务服务项目。

当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买、租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率，业务千头万绪，信息化进程势在必行。

二、办公、写字楼信息化目标：

以下为办公写字楼信息化主要目标

1.招商营销

2.合同管理

3.工程设备

4.事务计划

5.商务中心

6.前台业务处理

7.大楼内各智能子系统集成

三、办公、写字楼信息化方案：

1 写字楼营销推广的信息化

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容，尊蓝物业系统专门针对写字楼的营销推广设立营销招商模块。

2 商务中心的服务与管理的信息化

a.对商务中心的设备的管理

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等，商务中心设备的配备在系统中可根据服务项目的增设而自行添置，为各类设备的使用、结算提供支持。

b.对商务中心的工作程序的管理

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序，系统管理员可根据公司业务流程自行设定工作流顺序，并自行修正。

c.对商务中心的服务项目的管理

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同，尊蓝物业管理系统在以下业务中辅助相关工作人员进行信息化业务处理，写字楼商务中心服务项目一般包括：

翻译服务，包括文件、合同等;

秘书服务，包括各类文件处理;

办公系统自动化服务;

整套办公设备和人员配备服务;

临时办公室租用服务;

长话、传真、电信服务;

商务会谈、会议安排服务;

商务咨询、商务信息查询服务;

客户外出期间保管、代转传真、信件等;

3.前台客户服务的信息化

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，需要信息系统对业务的支撑，提高客户满意度，一般前台办理业务包括：

问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

信件报刊收发、分拣、递送服务;

个人行李搬运、寄存服务;

出租汽车预约服务;

提供旅游活动安排服务;

航空机票订购、确认;

全国及世界各地酒店预定服务;

餐饮、文化体育节目票务安排;

4.设施设备管理的信息化

尊蓝物业管理系统在写字楼的设施设备管理业务中协助管理人员做好以下各项工作：

a.设备管理

(1)建立设备档案，做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

b.维修与保养

(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

(2)设备的保养：

一般可建立三级保养制度：

日常保养(又称作例行保养);

一级保养;文娱活动安排及组织服务;外币兑换，代售磁卡，代售餐券;花卉代购、递送服务;洗衣、送衣服务;代购清洁物品服务;其他各种委托代办服务; 邮件、邮包、快递等邮政服务;电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等;报刊、杂志订阅服务;客户电信设备代办、代装服务;文件、名片等印制服务;成批发放商业信函服务;报刊剪报服务;秘书培训服务等;

二级保养;

c.工作计划：

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

对于编制维修计划时应尊蓝物业系统支持：

1) 强制维修法：即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

2) 定期检修法：即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

3) 诊断维修法：即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

4) 全面维修：即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

d.设备的更新改造：

把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

5.其他内部业务的信息化

第三篇：写字楼保安服务方案

写字楼保安管理方案

保安作为北京XX物业管理上的重要环节之一，我司将参照国贸物业成熟之保安运行经验，特别针对北京XX保密程度强、消防等级高、人员流动大的特点，制订保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。

一、保安岗位分布 1. 保安队长：1人

2. 保安班长：外围、停车场3人;综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼3人 3. 外围门岗(6个门)：24小时在岗、6组、3人/组、共18人 4. 外围巡视：24小时巡逻、2组、3人/组

5. 综合业务楼大堂警卫：24小时在岗、1组、3人/组 6. 多功能演播楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组 7. 生活服务楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组

8. 生活服务楼、多功能演播楼楼内巡逻：24小时巡逻、2组、3人/组

二、保安队伍构成及培训计划

1、保安队伍构成：

为保证北京XX安全管理工作顺利开展以及保安队伍的稳定性，我公司将充分利用现有的人力资源优势为贵项目组建过硬的保安专业化队伍。 1) 保安经理：从我公司直接指派有经验的专业经理。 2) 保安主管：从我公司其他项目选派有经验的管理人员。 3) 保安队长、班长：从公司实管项目抽调。

4) 保安员：骨干人员从我公司委托管理项目中抽调及社会招聘，退伍军人优先考虑，其他人员择优录取。

2、保安培训计划

培训目的：培训一支爱岗敬业，训练有素，纪律严明，文明执勤的保安队伍。 培训内容如下： 1) 岗前培训 (1) 目的与要求

F 树立保安员职业意识，培养从业热情; F 明确保安员的职责任务; F 熟练掌握本岗位“应知应会”。 (2) 内容与进度

F 公共课目：具体见人员培训部分的《培训计划》。

F 专业技能，保安部负责组织实施、集中上课共8课时，具体内容包括： ü 保安员形象教育(礼仪举止、文明礼貌等); ü 保安服务的规章制度及相关法规政策; ü 保安岗位职责，操作技能; ü 义务消防员知识教育。

F 军训由保安部负责组织实施，具体内容包括： ü 队列训练 ü 基本功训练 2) 在职提高培训 (1) 目的与要求

F 实行准军事化训练和管理，不断提高保安员业务水平和技能，以满足保安任务的需要。 (2) 内容与进度 F 每周 ü 军体训练 F 每月

ü 政治思想、职业道德、本岗位专业知识、消防知识、法律常识 ü 集中学习或自学 F 每季

ü 高楼消防知识、紧急集合演练 ü 集训 F 每半年 ü 消防实战演习 ü 集训

3) 保安工作筹备期、正常管理期培训计划表

第四篇：写字楼绿植花卉租摆方案

1.环境特点

(1)办公环境的温度通常白天保持在25度左右，夜晚温度也在15度左右，昼夜温差较小，温度环境适宜植物生长。

(2)室内通风条件通常不太好，空气质量一般。

(3)除靠窗的位置外光照条件较差，灯光是主要光照来源。

(4)不是一直使用，但是使用的时候空间比较拥挤，通常没有专门的绿化空间，摆放花卉要见缝插针。

2.花木摆放建议

(1)办公室绿植租摆，在植物选择上首先要考虑能吸收有害气体，吸收辐射，净化空气。如绿萝吊兰、虎尾兰、金琥等。

(2)室内绿植租赁要考虑光照、通风不好的特点，选择租摆对光照和通风要求不高的室内花卉，如榕树、金钱榕等摆在室内易落叶。

(3)租摆花卉尽量利用有限的空间，在墙角等处寻找空间进行立体绿化布置。

3.适宜花木 (1)中大型植物：绿萝、巴西木、荷兰铁、散尾葵、鱼尾葵、国王椰子、棕竹、夏威夷椰子、发财树、金钱树、龙血树、心叶藤、富贵竹笼、橡皮树等等，适宜办公室租赁摆放。

(2)小型植物：吊兰、常春藤、银边铁、金边铁、玛丽安、万年青、白掌、文竹、袖珍椰子、金琥、芦荟、黑美人、银皇后、虎皮兰、小型水培植物等等，适宜办公室、室内租赁摆放。

第五篇：写字楼物业管理方案

. 目

录

◎ 物业概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 服务项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 具体方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()

早期物业管理介入阶段„„„„„„„„„„„„„„„ ()

前期物业管理阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()

一、 接管验收管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()

二、 业主入伙管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()

三、 治安管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()

四、 消防管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()

五、 绿化保洁方案 „„„„„„„„„„„„„„„

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六、 房屋、设施设备管理方案 „„„„„„„„„„

( )

七、 娱乐设施管理方案 „„„„„„„„„„„„„

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八、 水系使用管理方案 „„„„„„„„„„„„„

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九、 财务管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

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十、 质量管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

() 十

一、档案资料管理 „„„„„„„„„„„„„„„

() 十

二、人力资源管理

„„„„„„„„„„„„„„ () ◎智能化系统的管理和维护

„„„„„„„„„„„„„() ◎机构设置及人员配置

„„„„„„„„„„„„„„ () ◎物业管理收支预算 „„„„„„„„„„„„„„„ () 物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)

______________位于_______________，周边

周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定) ※ 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※ 《杭州市物业管理条例》

※ 《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※

楼书

※ 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标(按照物业具体情况描述)

为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到 (地区) 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

(一)服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。 管理办法

(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

(二)成立

(大厦)管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为

(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 物业管理服务项目

(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;

4、公共绿地园艺的培植和保养;

5、室内公共场所绿化摆放养护;

6、对大厦的各类资料进行管理;

7、未装修房屋通风、打扫等服务;

8、电话及访客留言转告;

9、雨伞、雨衣临时借用;

10、节日环境布置;

11、重要时刻提醒服务;

12、代订报刊、信件收发;

13、代聘钟点工服务;

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;

15、代叫出租车;

16、代办保险;

17、义务安全用电常识宣传。

(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：

1、大厦内物品搬运;

2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务;

5、提供小型商务会议场所及服务;

6、商务中心服务;

7、办公区域绿化供应及代为养护;

8、办公区域报警系统维护及接警服务;

9、办公区域设备设施上门维修安装等;

10、代订车、船、机票;

11、代订代送饮用水。 具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http:///Article/1207.html

(一)、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

5、与开发、施工单位联合进行物业交接： (1)核对、接收各类房屋和钥匙;

(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; (4)核对、接收各类标识。

(二)管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

3、掌握物业验收的标准和程序;

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

(一)管理内容：

1、准备业主领房所需资料;

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

3、按领房流程办理领房手续：

(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料; (2)陪同业主验房，办理领房手续;

(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

(二)管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

2、按照业主领房程序，安排工作流程;

3、策划业主入伙现场布置方案;

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(一)管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务： • 礼仪服务;

• 维护出入口的交通秩序;

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦;

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角;

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查;

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

(二)、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(一)管理内容：

1、做好消防监控中心的管理;

2、做好消防设施、器材的管理;

3、保持消防通道的畅通;

4、加强装修期间的消防安全管理;

5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

7、防止电器短路等引发火灾因素。

(二)管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

6、制止任何违反消防安全的行为;

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

(一)管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水;

(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害;

(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草; (5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰;

(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;

(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味; (3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍; (5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;

(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次; (7)定期进行外墙清洗;

(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次; (11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

(二)管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

(一)管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理; • 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

(2)空关房(含业主托管房)： • 管理处应每月通风打扫一次;

• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房

•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

(一)管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等; (4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

(二)管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减) 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

(一)管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

3、专人管理蓄水池，定时开放。

(二)管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

(一)管理内容：

1、加强现金收支管理;

2、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好预算和决算工作;

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

(二)管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

2、财务人员持证上岗，规范操作;

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

4、加强成本控制;

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

(一)管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

2、实施所制订的工作计划和措施;

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(二)管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 十

一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

(一)管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、 制定档案制度，并严格执行;

2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。 十

二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(一)管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

2、任人唯贤，量材录用;

3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

(二)管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

5、全面考核，做到公开、公平、公正。 智能化系统的管理和维护

(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

(二) 管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

(三) 建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(四) 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

(五) 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

(六) 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置

(一)物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

(二)管理职责：

1、主任全面负责物业管理处的工作;

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等;

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等;

4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等;

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

(三)根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：

1、主任___人;

2、副主任___人;

3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人;

4、工程部：主管___人，维修工___人;

5、保安部：队长___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人)，监控员___人(分3班，每班___人);

6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。 物业管理收支预算

(各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整)

(一)物管收入：__________元/年

1、物管费收入(总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计)：______元/年;

2、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计;地上车库___个，管理费按___元/个•月计;出售率以70%计)：___元/年;

3、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计;露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%)：______元/年;

4、经营用房收入：______元/年;

5、有偿服务收入：______元/年。

(二)物管支出：______元/年

1、工资：______元/年;

(1)主任1人

(2)管理员

(3)工程主管

(4)日常维修人员

(5)高配值班人员3人

为国家硬性规定)

(6)保安队长

年

(7)保安人员(含监人员)

(8)消控中心

年

(9)车管员

元/年

(10)清洁工

年 (11)绿化工

2、工作餐费：______元/年;

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年(3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

(消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人)

3、福利、教育、工会经费：______元/年;

(福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%)

4、社会保险费：______元/年;

(1)养老金、工伤、生育(交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提)：______元/年

(2)医疗保险(交纳基数829.97元/月•人的8%计提)：______元/年

(3)失业保险(交纳基数100元/月•人的2%计提)：______元/年

5、办公费：______元/年; (1)办公耗费：______元/年 (2)交通费：______元/年

(3)通讯费：

元/年 电话费：

元/年

手机费：

元/年(配置人员：主任、工程主管) 传呼机费：

元/年(配置人员：物管员、维修工、保安队长)

(4)服装费：

元/年 管理人员：

元/年

维修、车管员、消控人员、清洁工：

元/年

6、保洁费用：

元/年; 清洁用品消耗费：

元/年

7、绿化费：

元/年;

(1)公共区域花卉盆景费：

元/年(按市场租赁价及天数计)

(2)节假日布置费：

元/年 (3)绿化工具、用药费：

元/年

8、保安耗费：

元/年; (1)保安公司管理费：

元/年 (2)保安耗材费：

元/年 (3)保安服装费：

元/年

9、共用设施设备维修费：

元/年; (1)电梯维护、年检费：

元/年

(2)其他共享设施设备维护、材料费：

元/年 (含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修)

10、固定资产折旧费：

元/年;

11、递延资产摊销费：

元/年;

12、不可预见费费(前11项之和的1%)：

元/年;

13、税金：

元/年。 收支预算的说明：

1、收入

元，支出

元，盈亏

元;

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费;

3、本预算未计入排污费;

4、本预算未计入垃圾清运费;

5、本预算未计入消防耗费;

6、本预算未计入外墙清洗费;

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平;

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支;

9、本预算未计入物管公司收益;

10、本预算中有关数据摘自《

楼书》。