保障性住房建设流程图

第一篇：保障性住房建设流程图

申请保障性住房工作流程

申请提供资料→查验资料→发放申请表→工商、民政、交管部门扣章→住房保障部门初审→公示→通过入户调查邻里访问复审→终审→网站媒体再次公示→发放补贴

→申请廉租住房→公示→抓号摇号→公示→入住

注：

申请资料包括：个人申请、收入证明、房屋租赁协议、身份证、户口本等。

第二篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的

警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件;另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第三篇：保障性住房建设开题报告

浙江工商大学杭州商学院

本科毕业论文(毕业设计)开题报告

题目：

系别_ 旅游与城市管理系_专业_资源环境和城乡规划管理系班级__规划08甲______________ 学号学生姓名指导教师___潘丽丽__________________

一、 背景：

(一)现实背景：住房问题关系到千家万户，是民生的基本权利。但近几年房价的不断飚升，导致城市中低收入群体的住房需求愈发难以实现。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。

保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标;中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。

(二)理论背景：保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房[1])改造、游牧民定居工程。

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

两限商品住房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况

来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。保障性住房的分类如下：

(一)经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

(二)廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

(三)政策性租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

研究保障性住房在我所居住地的建设情况，与周边城市进行比较，如果了解得到建设不完善，那么总结其无法按照规定实施的原因，并提出改善方针，如果它保障性住房达到标准，则探讨它如何实施并完善的方法，存在小缺陷希望能进一步改进，是整个市内的住房买卖等更加和谐发展。

二、 研究内容

(一)研究保障性住房建设给各阶层的百姓带来的影响和作用

(二)综合全国保障性住房真正用于低层若是群体的情况如何，以几个大城

市作为比较对象，进行分析

(三)研究我所居住城市对保障性住房建设总体状况，并且政策的落实

(四)通过对保障性住房建设的问题和现状研究，在有一定程度的了解基础

上，结合各种研究方法，综合起来最后根据各自不同情况提出有针对性的解决对策。

三、 意义

首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

四、 研究方法

(一)观察法：观察自己身边所认识是否居住保障性住房

(二)调查问卷法：对自己所在城市选取几个点做一个有关保障性住房的问卷调查

(三)访问法：访问政府有关部门，了解相关信息

(四)文献阅读法：阅读相关文件了解内容

(五)综合分析法：总结上述得到的数据进行分析

五、 难点和创新

(一)难点:

1. 调查问卷可能涉及面有点广，并且人们对这个概念不足，调查有困难

2. 政府人员也许对学生的访问不接受

(二)创新：保障性住房对整个城市具有很重要的作用，让人们特别是可以享受

政府在住房上面的支柱的弱势群体更加了解它，这对城市未来更好发展做铺垫。

第四篇：海南省保障性住房建设技术规定和海口市廉租住房建设标准

海口市人民政府办公厅关于转发海南省保障性住房建设技术规定和海口市廉租住房建设标准的通知

海府办„2008‟293号

各区人民政府，市政府直属各有关单位：

经市政府同意，现将省建设厅制定的《海南省保障性住房建设技术规定》和市房产局制定的《海口市廉租住房建设标准》转发给你们，请认真遵照执行。对于《海南省保障性住房建设技术规定》和《海口市廉租住房建设标准》规定中内容不一致的，在适用中以《海南省保障性住房建设技术规定》的规定为准。

二○○八年十二月十一日

海南省保障性住房建设技术规定

(省建设厅

二○○八年十二月)

一、总则

第一条 为加强我省保障性住房的建设管理，有效提高保障性住房建设水平，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)、《廉租住房保障办法》(建设部等九部委令第 162号)等文件精神，结合我省实际，制定本规定。

第二条 本规定所称保障性住房，是指廉租住房、经济适用住房和“两限房”。

本规定适用于廉租住房、经济适用住房和“两限房”的建设，是保障性住房项目规划、设计、施工和监督管理的依据。

第三条 保障性住房建设应符合我省土地利用总体规划和城市总体规划、控制性详细规划、住房建设规划的要求，要按照发展节能省地环保型住宅的要求，坚持适用、安全、经济、美观的原则，优选规划设计方案，满足使用功能。

第四条 保障性住房建设，应与当地的经济发展水平相适应，并结合群众的住房状况、家庭结构和人口等因素确定适当的套型比例。

第五条 保障性住房建设应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。并积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第六条 保障性住房建设除应符合本规定的相关要求外，还应执行国家《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》及海南省现行有关技术规范、标准及相关法律法规。

二、选址和规划

第七条 保障性住房应优先选址在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共服务设施及市政配套设施相对完善的区域。

第八条 保障性住房规划建设的规模分为小区和组团，户数在 3000～5000 户，人口在 10000～15000 人的为小区，户数在300～1000户，人口在 1000～3000人的为组团，并按国家居住区设计规范要求配套相应的学校、商业、医疗、垃圾收集点等公共设施。

第九条 不能达到第八条规定规模的保障性住房，应根据实际建设规模按国家有关标准配套与其规模相适应的学校、商业、医疗、垃圾收集点等公共设施。

第十条 保障性住房的朝向布臵应有利于自然通风、采光，并满足日照标准的要求。

第十一条 保障性住房不宜建低层，应以多层(5～6 层)、中高层(7～11层)为主、有条件的可建高层(12～18层)。

第十二条 我省海口市主城区范围内的保障性住房项目,宜以中高层和高层为主，住宅容积率原则上控制不超过 2.5，有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.0;三亚市主城区范围内的保障性住房，应充分考虑建设国际性滨海风景旅游城市对城市风景环境的要求，容积率原则上控制在 2.0以内。其他市、县城镇(含垦区)城区范围的保障性住房项目, 宜以多层和中高层为主，单个开发地块住宅容积率原则上控制不超过1.5。

第十三条 保障性住房在新区建设的绿地率，高层应不低于40%，中高层及以下不低于35%;旧区改建的绿地率，高层应不低于 35%，中高层及以下不低于30%。

三、建设标准

第十四条 住房户型设计应综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系等要求，满足家庭的基本居住生活需求。

第十五条 住房户型平面应在符合功能空间关系紧凑和充分利用的原则前提下。具有良好的日照、采光和通风，满足居住的舒适度和卫生条件。每套住宅应具有卧室、起居室(客厅)、厨房、卫生间等基本功能空间。

第十六条 廉租住房单套建筑面积应不大于 50 平方米，经济适用住房单套建筑面积应在 60平方米左右，“两限房”单套建筑面积不大于90平方米，并根据实际确定合理的户型比例。套型建筑面积应包括建筑的公摊面积。多层的公摊面积比应控制在15%以内，中高层及以上的公摊面积比应控制在18%以内。可按参考表1的套型指标设计。

注 1：建筑面积指标中阳台面积按一半计入。

注 2：表中居住空间数包含卧室和起居室(厅)

第十七条 廉租住房和经济适用住房各种功能空间的使用建筑面积指标应符合下列规定：

(一)卧室：双人10-14 ㎡，单人6-8㎡

(二)起居室(厅)：廉租住房 8-10㎡，经济适用住房12-16㎡

(三)兼起居的卧室：12-18㎡

(四)厨房：4-7㎡

(五)卫生间：3-5 ㎡

第十八条 “两限房”在满足住宅基本功能空间的基础上，进行合理配臵使用面积。

第十九条 保障性住房标准层使用面积系数控制在 65%以上。廉租住房和经济适用住房住宅的阳台面积宜控制在 5平方米以下，阳台的进深应控制在 1.5米以下。

第二十条 每套住宅应至少有 1个居住空间满足日照标准的要求。卧室、起居室(厅)、厨房应设臵外窗、窗地面积比不应小于 1/7。居住空间应能自然通风，通风开口面积不小于该房间地板面积的8%。

第二十一条 保障性住房的层高应不高于3米，局部净高不应低于 2.40米。以坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。商住一体保障性住房，底层作为商业性用房的层高不高于 4.50米。

第二十二条 保障性住房建设应符合《住宅建筑规范》(GB50368—2005)和无障碍设计原则的相关要求，7层及 7层以上应设臵电梯。

第二十三条 具备管道燃气供气条件的，应当采用管道燃气供气。

第二十四条 有条件地区的保障性住房应采用太阳能热水系统，并优先使用集中式太阳能热水系统，与建筑一体化设计和施工。

四、装修与材料

第二十五条

廉租住房的功能性条件，装修标准应满足表2的基本标准。

第二十六条 经济适用住房和“两限房”装修宜一次到位，装修可采用“套餐或菜单选择，样板间引路”的方式，供入住居自由选择。有条件的城市分户设臵水表、电表、燃气表等智能费终端，便于管理。

第二十七条 公共部位照明应采用节能产品(光源、灯具、能控制开关及附件)，外墙装饰为环保型涂料。

第二十八条 推广应用高性能、低材(能)耗、高耐久性、污染低、可再生循环利用的建筑材料，提倡因地制宜，就地取材。禁止或限制使用被列入淘汰落后的技术和产品。

第二十九条 保障性住房使用的建筑材料必须符合国家和业产品质量标准，符合设计、施工规范要求。所选用建筑材料符合国家放射性和有害物质限量、消防要求。

五、室外环境

第三十条 保障性住房室外环境应结合当地的经济发展水平、地理气候、民风民俗等特点，合理布局，完善功能。

第三十一条 住区室外活动场地应根据市县经济发展水平臵经济、适用、安全的休闲等设施。

第三十二条 住区室外绿化应种植适宜当地条件、生命力强、维护成本低的植物，创造良好的居住环境。

第三十三条 住区室外应尽量减少地面硬铺装。

第三十四条 住区道路应安全便利。机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。

第三十五条 住区室外设施应满足无障碍通行要求。

第三十六条 住区应设臵机动车、非机动车停车位，机动车停车位数量应根据市县经济发展水平设臵，停车位应采用植草砖。

第三十七条 住区应设臵垃圾收集点或转运站。

第三十八条 鼓励住区室外照明设施采用太阳能与风光互补照明。

第三十九条 本规定由省建设行政主管部门负责解释，自印发之日起执行。

海口市廉租住房项目建设标准

(市房产局 二○○八年十二月)

一、建筑专业

(一)建筑内装修标准

1、电梯间：电梯前室地面为普通地砖;电梯出入口墙立面贴普通瓷砖，其余墙面为仿磁涂料;天花除有管道的地方局部矿棉板吊顶外，其余采用仿磁涂料。

2、住宅楼梯间：楼地面为水泥砂浆地面，做凹槽防滑处理墙面和天花为仿磁涂料;楼梯采用型钢栏杆普通硬木扶手。

3、架空层：地面采用水泥砂浆，内墙面和天花为仿磁涂料。

4、地下室：地面为水泥砂浆地面，墙面和天花为水泥砂浆抹平。

5、住户户内：

(1)入户门为普通防盗门，卫生间、厨房门为塑钢门或塑料门，其余门采用普通胶合板门。

(2)厅楼地面采用普通地砖，房间楼地面为水泥砂浆，厨房、卫生间地面为防滑地砖，阳台楼地面为水泥砂浆，厅踢脚为普通面砖，其他房间为水泥砂浆踢脚线。

(3)内墙、天花为普通仿磁涂料;厨房、卫生间墙面为普通瓷砖。

(4)厨房设预制板灶台，面层贴普通瓷砖，设洗菜盆一个。

(二)建筑外装修标准

1、外墙采用普通外墙面砖或外墙涂料。

2、窗户采用普通铝合金窗;阳台采用简易栏杆或混合砖栏板。

(三)车库采用自然进风机械排风排烟的方式。

(四)厨房和卫生间统一集中设计排油烟井道和排气井预留接口，通至顶层屋面。

(五)厨房和卫生间统一集中设计排污管道，预留接口。

(六)建筑层高：商业用房层高4.5米，住宅层高3.0米。

(七)建筑围护墙的墙体材料采用轻型墙体材料。

二、设备及给排水专业

(一)住宅楼电梯载重量800kg，11人，速度1.75米/秒

(二)采用污、废分流系统。

(三)预留户式煤气热水器安装接口。

(四)厨房预留管道煤气端口。

(五)生活给水管采用PPR管，排水管采用UPVC管。

(六)卫生间设蹲式大便器及洗手盆各一个。

(七)每户设有智能刷卡型水表。

三、电气专业

(一)住户配臵

1、每户设有智能刷卡型电表。

2、入户配电箱1个。

3、客、餐厅及卧房设臵照明日光灯与开关，厨房、卫生间设臵照明吸顶灯与开关。

4、插座配臵：客厅和房间各设臵2个普通插座和1个空调插座，厨房设3个普通插座，卫生间设臵1个普通插座。

5、每户设臵1个电话终端插座，1个网络信号插座，1个有线电视信号插座。

(二)小区设臵高低压变配电系统。

(三)小区采用如下弱电系统：

1、消防报警及联动控制系统。

2、有线电视系统。

第五篇：保障性住房建设的融资模式

保障性住房建设的融资模式:REIT是新融资工具

激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通过新的融资协议逐步解决，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融 资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比，我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标，但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可 能继续落后。

近月来，为抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，中国政府已加大对建设保障性住房的关注，并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。今年建 设580万套保障性住房的官方目标，已经由地方政府与住房和城乡建设部签订协议，国家高级领导人对此坚定地予以肯定。地方官员已被督促将融资途径多元化、 确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则，并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市 场参与者以及商品房市场和原材料需求由此所受的影响进行论述。

保障性住房的分类

在中国，“保障性住房”包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等)的居民的一种社会保障形 式。各个城市自行制定保障性住房标准。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元，人均资产须少于人民币90000元。家庭成员 须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。

保障性住房大致可分为四类：

经济适用房

单位面积一般限制在60平方米以内，并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住 满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租他们的住房，但按原价卖回给地方住房主管机关除外。经济适用房通常会优先分配给因市区重建 项目而拆迁的家庭。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。此类开发商可免费获得土地，并可获得50%的 所有其他税收减免，但须遵守售价和建筑标准方面的指引。开发商的利润率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利润率一般为15%至20%。

廉租房

归政府所有，以较低的租金(有时低至可比较市场租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地 方政府预算，但鉴于近期的预算限制，来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有，不可出售。2009年7月，政府扩 大了廉租房的建设规模，以满足更多人的需求，其中包括不符合正常居住标准的应届毕业生和农民工。相对于市场租金水平，此类人群在租金方面享有的折价一般不 会太高。

限价房

政府最近推出的一个住房救助项目，主要面向城市中等收入家庭，其单位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确 定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。和经济适用房项目一样，买方须达到预定的标准，并须遵守类似的转售限制条件。

棚户区安置房

棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体。中国大部分的棚户区位于城区。在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价房或者经济补偿。

为加快保障性住房的建设，中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。此等利益调整的效果似乎已在各地显现。尤其是，北京和上 海等一线城市均已颁布政策，要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京则由15%提高到30%。

各种融资模式

中央政府今年制定了更激进的开工目标，其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元(按年增长14.8%)，其中616亿元为中央政府向地方政府作出 的移转性支付。然而，据中国国内部分专家估计，2010年仅是廉租房建设资金就可能达到人民币4,500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。

根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于：1.地方政府预算；2.住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净收益；3.土地使用税的10%(扣除开支)；4.中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。

尽管按国家政策，地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房，但由于对“净”额的解释并无定论，故建设资金出现缺口。

廉租房集资困难最大

在四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建 设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高， 可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。

地方政府面临的挑战

近年来，地方政府收入中有超过20%～30%来自土地出让金，这意味着政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予以高端市场为目标的民营开发商的土地 的动力(保障性住房完工率见图3)。随着地价上涨(如2009年土地出让金增加43.2%至人民币1.42万亿元，估计占地方政府收入的 30.5%)，近几年这种现象变得越发明显。

新的融资模式

鉴于土地销售放缓，且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制，地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大压力。

建设-移交协议

建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金。根据建设-移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人(一般为市政府)将于项目竣工后两至三年偿还建筑费用和利息。

房地产投资信托(REIT)：新的融资工具

2010年初，在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案，据称已提交国务院审批。据新闻报道，REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。市场 揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报可能需要达到8%。我们认为REIT将成为保 障性住房在财务上可行的潜在资金来源。国内专家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产 ；2.向投资者提供政府补助；3.为投资REIT产生的收入提供优惠所得税。

住房公积金

住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款补贴，为普通工资阶层提供帮助。使用住房公积金建设保障性住房的 试行计划已于28个城市启动，贷款批授总额预计为人民币500亿元。根据新政策，地方政府可动用住房公积金盈余资本。据住房和城乡建设部表示，2008年 底的住房公积金盈余资本为人民币3,193亿元。鉴于住房公积金内的闲置资金庞大，盈余资本可有效用于为政策性住房提供建设资金，以及以贷款安排利息的形 式提供额外回报。

保险公司

2010年9月3日，中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。倘若以2010年7月底4.57万亿的保险总资产计算，则 约有4500亿元资金可流入房地产行业。尽管保险商的房地产投资可能涉及保障性住房以及退休和商用物业，我们认为，鉴于飞速增长(5年的年复合增长率为 24.2%)的保费收入需流入长期投资，保险业可能成为保障性住房的重要资金来源。

为何私营开发商积极参与？

最近，中国国内媒体纷纷报道，重点以商品房为主的房地产开发商计划大力进军保障性住房市场。部分原因是响应政府进一步增加保障性住房的承诺。除商品房 开发商外，众多建筑公司甚至矿业公司也纷纷宣布计划，准备在保障性住房市场占据一席之地。保障性住房项目与商品房项目在诸多方面存在差异，其中之一就是前 者的市场需求几乎有保障，有效将开发商较建筑公司在销售和市场环节增加的价值降至最低。因此，我们预期经济适用房市场的发展将与商品房市场迥然不同，特别 是，经济适用房市场的参与者将更加多元化。

对于主要以商品房为主的开发商而言，保障性住房项目的利润率远低于商品房，但在目前房地产市场萎靡的环境下，却能提供若干恰逢其时的好处。

增强商誉

建设保障性住房的利润率非常低，因此在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切，开发商开始热衷于参与政策性住房项目，以增强商誉并巩固与决策者的关系。

更多的贷款渠道

除贷款更容易、贷款渠道更多以及审批更快之外，保障性住房的投资回报远高于表面看来的水平。

为住房市场的结构性改革做准备

自中国政府由2010年4月份起实施房地产调控措施以来，开发商、购房者及投机商一直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展的 决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动的目标。因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。在商品 房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。

资本要求低

保障性住房项目的资本要求远低于商品房。住房项目成本的第一大要素土地由政府视政策性住房的类型提供，政府将为项目提供不同程度的资金支持。(政府负责廉租房、公租房以及安置房的所有开发成本，并放弃限价房及经济适用房的部分地价)。

税务激励

除政府提供的各种激励之外，保障性住房还可享受大量的税务优惠。例如，目前征缴的土地增值税乃按照四个利润率范围确定(30%～60%)；保障性住房 的低利润率可能会由节税部分抵消，因为税款会降低开发项目的整体利润率。一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%，以进一步鼓励开发商参与。

建筑公司

传统的房地产开发商并非是对保障性住房感兴趣的惟一群体，建筑公司也积极参与其中。上文所述的建设-移交协议将为建筑公司带来更高的利润率。此外，由 于政府包销整个项目，建筑公司不负责竣工单位的市场推广和销售。基于这些原因，保障性住房建设将为建筑公司提供激励(更高利润)和优势(因设计简单和标准 化，且毋须推广和销售，开发商的附加值被降至最低)，进而令其在不久的将来成为主要参与者。

保障性住房：社会问题的重点

2010年5月，中国住房和城乡建设部与全国各地方政府签订协议，以在2010年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房和廉租房)。另外，将 兴建280万套临时安置房。国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一总目标，2010年8月21日，国务院副总理李克强在讲话中也强调加 快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者进一步计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。

由于城市生活条件极其不平等(并在近期中国房地产市场的繁荣中加剧)，保障性住房已上升为中国首要的社会问题。中国一线城市的购房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而纽约和伦敦则约为7倍。尽管全国的总体水平并不高，但决策者仍留意快速的城市化迁移以及能为民工、毕业生和其他低收入购房 者提供的保障性住房有限的问题。香港和新加坡等邻近商业中心的购房成本相对于家庭收入的比率也升至12倍，但它们推行的公共住房计划分别覆盖各自人口总数 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期间，经济适用房(按低于市场价格出售的保障性住房)的投资金额占住房投资总额的比例由14.2%跌至仅4.4%。2010年 前7个月，由于商品房投资大幅回升，该比例进一步降至3.1%。若假设中国低至中低收入家庭符合资格购买特定形式的保障性住房，目前约需7700万套保障 性住房。然而，中国现有的保障性住房库存估计约为1300万套。在所有其他因素保持不变的情况下，即使政府达成并继续在未来10年每年建造约600万套保 障性住房的目标，在下个10年结束时，中国仍面临保障性住房短缺的问题。因此，保障性住房建设活动的势头显然会继续加大，而部分开发商将会把在该行业尚处 于初步发展阶段时进入作为当务之急。