青岛商业现状分析

第一篇：青岛商业现状分析

中国商业地产现状与危机分析

一、

目录............................................................................................. ................ .................1

二、

前言............................................................................................. ................ .................2

三、 中国商业地产现状.................................................................... ................ ................ .2

(一)疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮............... ................ ................ .............2

(二)商业地产入严控视野................................................. ................ ................ .............3

(三)二三线城市将迎来房地产的发展机遇..................... ................ ................ ............3

三、商业地产面临的困惑与缺陷................................................. ................ ................ . . ..........4

(一)商业地产市场发展的三大瓶颈............................................ ................ ................ .....4 .

(二)商业地产市场存在的问题................................................... ................ ................ ......5

(三)商业地产的结构失衡危机.................................................... ................ ................ .....6

四、简谈商业地产中常见的地位误区............................................ ................ ................ ...........7

五、简析商业地产未来的发展对策................................................ ................ ................ .............8

六、总结分析...................................................................................... ................ ................ ..............9

一、 前言

近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。

中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%;去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。

二、商业地产现状

(一).疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮

高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。但随着国际金融市场的好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。

严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。

未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。

如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。第三个原因，政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。

(二). 商业地产入严控视野

近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退 出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合 卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。

另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均 1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。 7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

(三). 二三线城市将迎来房地产发展机遇

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。

然而在二三线城市将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。

随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求

相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量

二、商业地产面临的困惑与缺陷

(一). 商业地产市场发展的三大瓶颈

1、资金——商业地产第一障碍

现在，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解;而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。

所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。

2、售后包租——商业地产第二障碍

目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。 商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售，却小心谨慎了许多。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉 shopping malls 说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。

究其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，反之不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空，就缺少了租金收入来源，开发商又有多少资金能保证投资者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回报呢?如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。

3、后期经营管理——商业地产发展的第三障碍

开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。

中国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么"与狼共舞"就始终是一句空话。

最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。这也就是赛特输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。其商业发展前景可想而知。

好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。

能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达也是个案，不可以模仿和拷贝。

以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。 2. 商业地产发展存在的问题

对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，可简单从下面四个方面分析：

(一)、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

(二)、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。

(三)、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到 30%以上。购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到 80%是比较理想的，至少不能低于 50%。

(四)、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。

3、商业地产的结构失衡危机

在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。

但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 shopping mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。

目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。

从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。

首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1 平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。

第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。

第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。

第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 shopping mall。

第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20 万，存在非常大的盲目性。

第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。

第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。

四、简谈商业地产中常见的定位误区

(一).目标消费定位不准，重复经营

任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键;其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次;而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。

(二). 轻视项目类型定位，看重销售

这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅、右

手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来 做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型：

(1)、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期;(2)、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退;

商业地产项目开发商须认识：商业地产项目不是单纯的地产+商业，而是应商业先 行、租售并重、末端优先、赢在经营;商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造 无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。 开发商只重销售，轻视商业规划与经营导致失败案例比比皆是。目前很多住宅房 地产开发商简单、机械地套用住宅地产销售模式，通过小户型的划分，从而降低总价 这一简单方式，试图达到高销售单价和扩充目标客户群的目的。而商业地产销售竞争 的日趋激烈，导致原来简单单一的销售策略与手法已经不能再适应现在激烈的地产销 售市场了。

(三). 忽视商户定位，与现实产生差异

很多的调研报告在做项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这是一个普遍存在的问题。做好零售商访谈，充分了解商户需求，可以有效地防止以上问题的发生。

任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。应在定位确认之前取得与主要目标零售商有针对性的沟通，了解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展规模，确认最终的定位方向及业态布局。定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。

(四). 产品主题定位不明确，着眼短期利益

检验商业地产项目的品牌价值来自项目定位的准确，对开发商而言更像是“双刃剑”，项目定位成功者，开发商固然可以乘胜追击，但项目定位失败的话，往往是“火烧连营”，甚至可能导致开发商发生财务骨牌效应、全军覆没、退出市场。做商业地产一定要有长远的眼光，树立品牌意识才能确保后期运作得心应手。

招商前如果主题定位不明确，没有统一的业态规划和布局，必然导致后期业态混乱经营。

商业项目，尤其是大面积的商业地产，要十分注重主力店和次主力店的重点专项招商，运作要求前期定位之前必须至少确定一家主力商户，依靠主力店和部分次主力店的进驻和集客能力带动其他铺位的招商工作，这样才能确保后期不出现大的偏差。同时还要做好产品定位，尤其注重建筑产品硬件。细节方面的设计，要预留弹性空间。如果前期无法确定主商户，那么在产品设计时尽量满足商户的最高需求。项目定位一旦确定下来，就不要轻易更改，否则，会导致各档次商户的参差不齐。

五、简析商业地产的未来发展对策

针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：

1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。

2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。

3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。

4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。

六、总结分析

总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势很好，虽然在整个房地产行业中住 宅占其面积最大，但商业地产所占比例也不小。而商业地产因为国家的支持，城 镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。但风险与机遇 总是并存。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将 由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，二三线城市对商业地产 的需求同时，国家对住宅限购政策的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线 城市的“黄金十年”。 如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局 的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商 业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并 存。

第二篇：六盘水市商业保险现状分析

李瑞军 董凤琴

〔内容摘要〕 通过分析当前六盘水市商业保险发展现状及趋势，探索促进商业保险业可持续发展的对策建议。

〔关 键 词〕 商业保险 现状 分析

〔作者介绍〕 六盘水市政府研究室

保险作为现代金融的三大支柱之一，具有经济补偿、资金融通、社会管理等基本职能。在社会主义市场经济逐步建立和完善的新形势下，保险还担负着促进改革、保障经济、稳定社会、造福人民的社会责任。随着六盘水市国民经济的发展和人民生活水平的提高，保险业发展日趋迅猛，需求日益旺盛，保险市场主体增加、竞争激烈，产寿混业、银证保综合经营呼声渐高，做大做强已是当前保险业从上至下的主题。

一、六盘水市商业保险发展现状

(一)市场体系逐步完善，多元化经营格局已见雏形

2005年末，六盘水市共有保险机构7家，其中，财险公司4家，寿险(人身险)公司3家。有各类型营业网点85个，其中：中心支公司7个，支公司7个，营业部2个，保险营销服务部10个，专业代理机构1个，兼业机构65个，各类保险从业人员1303人，形成了涵盖国有、股份，财险、寿险，商业性、政策性等多元化的市场体系。

从市场主体结构来看，两家国有保险公司(市人保寿险、财险)仍居市场份额第一，股份制企业中太平洋保险(财、寿)居第二，平安保险(财、寿)则居第三。保险市场主体的增加使得竞争日趋激烈，如占据市场多年且占绝对优势的市人保寿险，2001年市场份额100.00%，2002年为83.00%， 2003年74.12%，2004年63.66%，2005年78.54%。

(二)保险业务快速增长，保费收入逐年提高

近几年，六盘水市保险业务迅速发展，保险规模逐步扩大。截止2005年末，全市共实现保费收入32683万元，比2000年12317万元增加20366万元，增长165.35%，年平均增速达33.07%，与上年相比增加10897万元，增长50.01%，是增幅较快的一年。其中，财产险保费收入14100万元，同比增长12.32%;人身险保费收入18583万元，同比增长23.08%。全市保险业总资产4.06亿元(不含太平洋财险、平安人寿、天安公司)。2005年全市共承保财产保险17.16万件，承保人身保险69万人次，总保险金额及责任限额401亿元，与2000年74.7亿元相比增加326.3亿元，增长436.81%。全年各项赔款及给付支出8916万元，同比增长13.68%，其中，财产保险公司赔款及给付支出6573万元，同比增加704万元;人身险公司赔款及给付支出2343万元， 同比减少369万元。

下面以中国太平洋财产保险股份有限公司六盘水中心支公司2000年—2005年保险业务增量为例：数据表明，保费营业额逐年递增，特别是2003—2004年，营业额收入净增约1000万元，相应赔付及缴纳税金也呈逐年增长趋势，险种也由单一向多元发展。

(三)银保中介迅速发展，保险密度、保险深度得到提高

银保中介合作是指银行、邮政等代理保险业务，通过银、邮和保险的融合，通过客户资源的优化整合与销售渠道的共享，提供与保险有关的全方位金融服务产品。随着六盘水市国有银行的商业化转轨及保险市场的激烈竞争，银保中介合作业在六盘水得以迅速发展。如：太保产险截止2005年11月30日，通过银邮中介及兼业代理取得的保费收入近800万元;太保人寿通过银邮渠道实现保费收入543.7万元;人保人寿在

继续巩固与工行、农行的业务协作的同时，密切与建行、农发行、中行、邮政及信用社的协作与沟通，理顺了代理关系，2005年，共实现中介代理业务保费收入3970.25万元，占总保费收入的33.76%。

保险密度是指人均保费收入;保险深度是指保险收入占地区生产总值的比例，比例越大保险业相对越发达。这是衡量地区保险业发达程度的两个重要指标。2005年六盘水全市保险密度109元/人，比上年增加36.4元/人;保险深度0.16%，比上年增长0.02%。目前，六盘水保险产业的发展处于增长期。

二、存在问题

(一)发展仍处初级阶段

主要表现在：一是社会对保险的认知度还不够高，人们对保险在稳定社会经济，维护个人切身利益上的作用认识不够。在整个保险业，特别是人身保险是个买方市场，尚处于较次要的地位。银行储蓄仍然是居民处置闲置资金的首选;其次，随着城市住房制度改革的不断发展，城市居民的资金逐渐转向房产市场，购房成为城市居民闲置资金分流的第二大通道。二是保险市场化不充分。 商业保险行为是一种市场行为，它的发展有赖于保险市场化的发展。尽管目前我市保险的市场化已经取得了重要进展，但与迅速扩张的市场规模相对照，我市保险的市场化程度还处于初级阶段，其市场化程度还很不充分。三是保险公司高素质人才缺乏，人力资源配置不尽合理。保险公司是经营风险的公司，这种特殊的经营对象要求保险公司不仅要建立一整套风险识别与监控体系，以更好地控制自身的经营管理风险，而且还要特别善于识别和运用各种市场风险，对各类风险的集成和有效分散。当前，六盘水保险公司各方面的人才都比较缺乏，特别是保险营销、产品开发和保险精算、资金运用等方面人才的缺乏，不仅使保险公司的风险控制没有可靠的基础，而且使保险公司的获利渠道也大受限制，保险公司的可持续发展能力积蓄也不足。

(二)发展水平与国民经济和社会发展需求不相适应

随着国民经济和社会的发展，与人民生活密切相关的养老、医疗、教育、住房等保险需求越来越多。据资料显示，在我国的居民储蓄中，以养老、教育、疾病、和意外事故为动机的超过40%，在发达国家这部分需求有很大部分是通过保险来实现的。2005年末六盘水市居民储蓄余额达196.4亿元，40%是78.56亿元，而六盘水市保费收入不足3.3亿元;现六盘水保险密度仅13.6美元/人，保险深度0.16%，远远低于512美元/人和8%的世界平均水平，也低于46.3美元/人和2.7%的全国平均水平。因此，六盘水的保险需求空间仍然广阔，保险供给仍然不足，保险还没有渗透到社会的各个领域和生活的各个方面。

(三)竞争主体增加、对手增多

2004年12月11日，保险业加入世贸的过渡期已结束，外资保险公司进入六盘水市只是时间问题。与资金实力、产品开发技术、展业方式、管理水平等方面都非常强大的外资保险进行竞争，其严峻性是显而易见的。另外，随着我国银保合作于2001年的起步，保险业热盼的混业经营，银、证、保综合经营呼声已高，银行与非银行金融机构也将成为六盘水市保险行业强有力的竞争对手。再者，由于社会保障与商业保险的互补，六盘水市人寿保险还面临着社会保障制度改革所带来的影响，保险监管部门出台的放松准入政策，也将产生大批新的国内保险公司。一个内资与外资并存、业内竞争与业外竞争并存的局面即将形成。

(四)资金运用渠道狭窄

保险资金的经营是保险企业正常运转的支点。由于竞争，各家公司降低保费，吸引客户，承保利润越来越低，资本经营就更成为保险企业必不可少的利润增长点。但目前我国保险资金实际运用渠道单一，主要限于银行存款，近几年央行连续的降息，使保险公司利差倒挂日趋严重，单靠银行存款已远远不能使保险资金保值增值了，必须开拓投资新领域来保证支付保费。而我国规定，保险资金在证券市场上只能进行基金投资，且比例限定在10%—15%，在同业拆借市场上，也只能从事一定比例的债券买卖。实际操作中，效益均不佳，甚至亏损。随着竞争加剧，承保利润将进一步下滑，如果没有其他创造利润的渠道，势必影响保险业的可持续发展。

(五)分红保险问题

投资分红类保险自在六盘水出现，便得到迅猛发展，但由于近几年投资环境、收益的不理想，该类险种面临的问题逐步显现：误导问题，推销时片面夸大回报，隐瞒不确定性，使投保人分红预期人为拔高;成本问题，大规模的推销广告导致销售成本增加，部分投资及分红产品通过银行、邮局等代理销售，手续费有不断攀升之势，如超过定价时的费用范围，会造成费差损;投资收益问题，如上所述，资金运用渠道狭窄，可得红利不理想;经营问题，该类险占比过大，导致速度与结构、质量与效益不合理，其保费的急剧增加，也给保险资金的运作带来压力。

三、对商业保险发展的几点建议

(一)深化公司内部改革

保险公司是保险市场的主导机构，保险市场的发展在很大程度上取决于保险公司发展状况。因此，深化公司内部改革，是积极推进保险市场体系健全，促进保险业务深度与广度发展的基本措施。应着力于：一是深化改革国有公司，调整产权结构，建立健全法人治理机构，让经营者真正关心人力资源成本、经济效益、未来发展;二是取消保险公司行政隶属关系，坚持谁出资谁管理;三是有序降低国有股份比例，推进民营化进程;四是完善法人治理机构，明确股东会、董事会、监事会、精算师、审计师及各利害关系人作用;五是完善内部管理制度和经营运行机制，完善业务流，实现内部信息标准化、透明化，形成独具自身特色的企业文化和管理风格。

(二)科学开辟资金运作渠道

保险基金是金融市场的重要机构投资者，如：美国在股票市场机构投资份额中，保险投资列第四;在债券市场机构投资份额中保险投资列第一。当前，发达国家由专业保险投资机构进行保险资金运作，而我国保险公司并不具备直接从事金融投资所需的条件，我们要在观念上把保费资金作为一种金融资本，考虑逐步放宽保险资本经营的限制，稳健实现保险市场与资本市场的互动发展。一是加大保险资金托管制度的探索，逐步扩大保险资金进入证券一级市场的比例(现保险资金已可有比例地直接进入股市)，允许保险资金投向国家重点建设项目、基础设施工程等相对风险小，收益稳定的领域，同时增加基金投资和购买债券的比例，并直接进行中长期贷款、合作经营、信托投资等;二是加快产、寿险混业步伐，加快实现银行、证券、保险综合经营，以寻求资本支持、转移利润和分散成本;三是准许设立专业保险投资机构或选择资金信托方式。

(三)大力推进业务创新

保险品种创新。提高观察市场需求和开发市场潜能的能力，注重保障性品种创新，注重具有一定金融投资功能的险种创新，针对不同群体、不同阶层、不同消费层次，设计具有量身定制特色的新品种，刺激引导人们保险消费。

保险营销方式创新。营销方式创新的最终目的是让客户认同保险产品。通过银保合作、证保合作等方式，利用商业银行、证券公司及其他机构的网点和能力销售保单，既有利于加快保险市场发展，又有利于金融机构开展代客理财业务，提高金融服务质量。其次，加快保险经纪人和代理人队伍建设，规范、激励营销活动，支持保险市场健康有序发展。再次，可借助现代网络及网络系统，进行网上营销。

(四)优化调整分红保险

一是改变管理机制，转变经营观念，树立赢利是保险业长期持续健康发展的基础的观念。建立科学的核算体系，脚踏实地，精心经营，实现速度与结构、质量与效益的有机统一。二是调整分红险种结构、保费结构、保险期限结构的不合理，回归保险保障功能，开发多元化品种，优化保险资金的配比结构。三是规范销售行为。对分红险销售管理环节上的隐患，必须从业务员管理、讲师与培训管理、公司宣传等方面进行控制，严格按照保险公司的宣传资料销售。四是有效防范和化解分红保险的潜在风险，积极争取分红险资金的放宽经营，营造一种既宽松又有序的商业保险市场经营、竞争环境。

(五)树立保险业持续的信用度

在经过一段时期保险的粗放经营后，面对国际化与标准规范不断增加的环境下，逐步树立对保险业持续的信用度，减少信用危机，是保险业下阶段需要重视的另一个内容。保险业要关注与行动起来，加强赖以发展的社会基础的培育与完善，不能单单要求消费者的诚信与信心，更重要的是保险公司、中介公司甚至个人营销员等更要讲诚信，以维护保险业最大的诚信，为保险业发展打下坚实的社会基础和运行环境。

第三篇：我国商业银行服务现状分析及建议

调查目标：为改善银行服务行业 调查时间 ： 7月25日-8月25日 调查对象：商业银行

调查方式 :消费者调查问卷

调查背景 ：中国入世后，中国经济飞速发展,国内各家银行强调提升服务水平的呼声蔚然成风,然而银行服务的提升具有长期性,服务质量具有极高的不稳定性,受客户期望值以及在竞争市场中其他对手的影响较大,波动性也较大,金融市场开放以来，国内银行面临着激烈的竞争，虽然银行服务比以往有了很大的提高，但是还存在广大居民迅速增长的金融服务需求和有限的银行服务供给能力之间的矛盾，服务水平仍存在滞后的现象。金融行业的服务质量总体还处于中等偏低水平。商业银行作为金融服务行业，提升顾客满意度是提高银行核心竞争力的重要因素，而银行的服务质量在很大程度上决定了顾客的满意度。所以提高服务质量，成为我国商业银行面临的重大问题之一。

一、调查内容的分布情况

本次民意调查的内容包括客户选择光顾的银行、银行服务质量的评价、客户认为银行服务业务应改进的方面等三大部分。

(一)、客户选择的银行

在本次民意调查中，客户选择光临的银行按照计数累计由大到小分别是中国工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、民生银行、交通银行、招商银行和浦发银行，所占比重分别为24.8%、23.6%、15.9%、13.7%、9.2%、6.8%、4.2%、1.8%。在反馈回来的信息来看，有25%的客户会选择就近的银行进行业务办理，也有接近37%的客户会因为银行的服务态度好坏而选择银行，也有接近25%的客户在选择办理业务的银行时把等待时间是否更短放在第一位考虑，还有12%的客户受其他因素影响来选择银行，这当中个人情感因素和习惯占了主导。

(二)、银行服务质量的评价

据统计七成调查者去银行主要办理存取款、转账汇款业务，三成是办理投资业务。而在与银行进行交易时，大部分受访人员还是觉得很安全的，只有1%认为不安全。由此可见，银行的安全性还是受到广大人民的认可的。银行从根本上吸引跟多的客户就必须从业务安全性上下手。

近年来,银行业金融机构不断提高自身经营管理水平,履行企业公民责任,促进社会繁荣进步,多策并举,常抓不懈,扎实推进各项服务工作,银行业金融机构已逐步形成和树立了客户服务至上的经营理念和作风,服务质量和水平不断提高,为构建和谐社会、促进地方经济发展作出了较大贡献。

一、银行业服务现状分析

当前,社会各界对金融服务的需求日益增长,银行业金融机构高度重视提高服务工作水平,整体服务质量和服务水平显著提高。主要表现在:

(一)服务渠道多元化进一步拓宽了服务边界。近年来,银行业金融机构集中财力资源,精心布局,推进网点设施建设,服务环境和服务设施有了很大改善,出现了将网点从交易核算型向销售服务型转型的趋势,硬件建设水平上了一个新台阶,进一步增强了服务功能。同时,各家银行较为注重网上银行、手机银行、自助设备业务的拓展,着力提高人机替代率,将部分业务转移,降低成本。

(二)服务规范和服务技能水平提高向自觉自律转变。商业银行以改变服务态度为出发点,开展了“微笑服务”、“一米线服务”、“站立服务”、“上门服务”等;大部分营业网点设置了大堂经理或者迎宾员,多数营业网点员工服务用语和仪态达到规范要求;严格一线员工的准入标准,加强业务和服务礼仪培训,开展了“神秘人”等定期或不定期的服务规范督导和检查监督,发现问题,及时整改。将服务效率等指标列入对外文明规范服务的重要内容,集中解决营业网点排队现象,积极回应社会对银行提高服务效率的呼声。采用了六西格玛管理方法、柜员弹性排班制等先进的理念和管理方法,充实一线人员力量,引导客户向自助银行分流,客户排队问题得到有效解决,客户等候时间大幅缩减,通过采取弹性柜台制、员工劳动技能竞赛的措施,银行柜面员工技术水平大幅提高,业务操作程序符合规范,单笔业务办理速度符合要求。

(三)创新产品和机制满足社会多样化需求。通过创新金融产品和服务机制来满足不同类型、不同层次的客户需要。如建设银行为重点客户建立信贷审批“绿色通道”,提高审批效率;建立小企业“信贷工厂”模式,设立小企业经营管理中心,推出小企业“速贷通”、“成长之路”等金融产品,丰富了银行服务社会普通老百姓的金融产品体系;大力发展具有融资替代功能的表外业务、投行业务,在多途径解决企业融资问题的同时,还为企业节省了大量融资成本。

(四)客户投诉处理机制不断完善。建立健全了客户投诉处理制度和投诉应急预案,分支行职责明确,职能部门协同配合,客户投诉实行首问责任制,保障客户投诉妥善处理和限时处理,有效处理了客户投诉和纠纷,化解了矛盾,维护了行业的良好形象。如建设银行上线推广了“客户之声”系统,对各类客户开展专项调查,征集改善客户服务的意见和建议,取得了较好效果。

(五)业务发展的同时注重服务社会。银行业在经营规模和财务效益不断壮大和提升的同时,充分发挥自身优势特色,积极为地方经济社会发展做贡献,较好展现了金融行业应有的政治思想觉悟和社会公益精神。如建设银行近年来开展了资助贫困英模母亲、资助贫困高中生、资助少数民族地区学生等一系列活动。

二、银行业服务中存在的问题

客观地说,目前银行的服务与十几二十年前的状态相比已经有了大幅度的提高,银行也越来越意识到服务的重要性,已经通过规范服务行为、优化服务流程、完善服务设施等各种手段极大地提高了广大客户对银行服务的满意度,提升银行业的整体形象。但是,随着社会经济快速发展,消费者和银行接触的机会日渐频繁,在银行业务创新的同时,人们对银行的服务要求不断增强。总体来说,银行服务仍有着以下不尽人意的地方:

(一)银行服务供给的质量不高。经过近几年的努力,我国不少银行业机构实施了股份制改革,在法人治理、资本管理、内控建设等方面取得了长足的进步,但这些进步更多地反映在向国际良好银行转变过程中的“形似”方面,真正要达到与国际良好银行的“神似”还有一定距离,国际上大型银行都有明确的定位和目标客户群,相比之下,国内商业银行对服务的盲目追求,按照“人家有的我要有,人家没有的我也要有”的理念和目标,大而全,全而不精,能熟练运作新业务的不多,结果却样样都不精通,这种盲目性的直接后果就是成本的不断提高和资源的严重浪费,给金融消费者的感觉就是产品供给质量不高。

(二)银行总体服务能力不足。银行业服务水平与社会期望还有差距,服务尚属于浅层次服务。近年来,银行在推行人性化服务方面取得了较大进展,但与社会公众的期望比,仍存在一些不尽人意之处,有些服务仍然是一种浅层次的服务。银行管理层更多的关注了服务的态度和速度,关注了客户投诉率的降低而忽视了客户的需求,客户需要的不仅是微笑和快捷,更加需要的是适合自己的金融产品。而银行内部的管理机制明显满足不了这样的需求。前台、中台和后台各个环节的衔接不够,对客户需求、市场变化的反应滞后,难以适时地推出新金融产品,同时还存在新金融产品推出宣传的力度不够,社会认知程度低等问题,总体表现为服务能力不足。

(三)服务督导的内外部体系需要进一步完善。当前,银行业行际间的服务水平是不平衡的。有的银行常抓不懈,服务质量和水平较高,得到了社会一致肯定。但有的行抓服务工作“一阵风”,有短期行为,有的行浅尝辄止,效果不明显。从外部原因看,监管机构处罚性的管理多,正面引导不足,多是金融消费者投诉后,监管机构责令相关银行处理;从内部原因看,少数银行金融机构对各项业务经营指标的考核和完成十分重视,将其与员工的绩效紧密挂钩,而把文明服务工作仅当成一项面子工程,工作措施不够得力,缺乏相应的考核监督机制,致使在产品营销、客户投诉等方面出现了一些不该发生的问题,在一定程度上损害了银行业的社会形象和声誉。

三、银行业改进服务的措施和建议

(一)银行业要加强服务和产品的创新研究。一是建立健全客户关系管理系统,整合客户信息,敏锐地体察客户现实和潜在的金融需求,快速界定目标客户,加强与客户交流与沟通,理解并影响客户行为,充分利用掌握的客户资源,拓展优质客户,挖掘潜在客户,留住老客户。二是培养高素质的专业创新人才,建立专门的实施机构。三是制定专门制度,对率先实施创新的部门给以奖励,并进行合理的成本分摊,鼓励服务创新。

(二)银行业要进一步优化服务环境。统一营业网点的服务设施、统一营业网点标识系统,进一步梳理、优化柜面操作流程,形成系列化、定型化的柜面操作流程和大堂经理、客服人员服务流程,并强化和落实网点负责人对现场管理的主要责任,提高单笔业务处理速度。进一步完善安全保障能力,修订完善各类应急预案,加强网点现场安保人员的配备、培训和管理,理顺安保应急处理流程,提高紧急事件的应对和处理能力。

(三)银行业要改进服务管理体系。一是树立标准和理念。牢固树立“以客户为中心”的服务标准,打破传统服务的概念,将服务理念和服务意识融和全行每一个岗位、每一项业务流程,融入面对客户的营销。二是加强服务管理和督导。在“有法可依”的基础上,进一步建立起有效的服务督导制度,强调各级领导的率先垂范,通过分行组织的明查暗访,保证服务规则的执行。三是致力于打造良好的服务文化和服务品牌。通过持续树立典型和不断大力宣扬,以榜样示范作用最大限度地调动全行重视服务、争优创先的积极性,在行业内形成良好的服务文化氛围和过硬的服务品牌。

(四)银行业要规范服务流程。结合当前实际,要重点关注以下几个方面。一是产品和服务的宣传引导。要立足诚信建设,加强对社会公众金融知识,金融服务和金融产品的宣传,讲信用、守承诺,不但要介绍其收益性,更要提示其风险面,避免误导消费者。二是规范合同签订和产品价格收费。订立合同要公平规范,合同文体要有统一标准,合同条款要符合我国现行法律规定,充分考虑合同当事人的权利义务平衡,避免那些加重金融消费者责任、减免经营者义务的不平等格式条款。在服务收费方面,要严格遵守《商业银行服务价格管理暂行办法》相关规定,对于政府指导价,严格执行国家规定价格,对于市场调节价,要求商品和服务价格清晰明确、定价合理有据,杜绝多收费、乱收费和搭车收费的行为。三是妥善解决好金融争议。设立专门机构或专(兼)职人员负责金融消费投诉,建立完备的投诉处理机制,及时解决争议。

(五)银行业要积极探索服务考核体系建设。借鉴国际上建立“商业银行客户满意度”指标的成熟做法,将服务质量纳入员工和机构的综合绩效考评,按照科学性和操作性相结合的原则设计指标体系,既要对过去的经营情况进行计算和评价,也要体现未来资源配置的导向,将客户满意度指标直接或间接纳入分支机构和业务部门的绩效考评体系,按照渐进原则,逐步加大满意度指标在绩效考评中的占比,西方先进银行确定满意度指标最高占到绩效考评40%的权重。同时,建立专门流程,培养专业人员,全面收集客户满意度指标的数据,确保准确性。

(六)银行业要加强服务队伍建设。要组织员工参加银行从业人员认证资格考试和各类业务培训,提高员工素质;要加强员工职业操守教育和管理,大力弘扬“严格、规范、谨慎、诚信、创新”的金融业十字行风,坚决防止和纠正以权、以贷谋私及到客户单位“吃、拿、卡、要、报、借”等不正之风,坚决防止

第四篇：昆山市商业综合体发展现状分析

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”

城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。

随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。

一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统

商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。

2.优化城市产业结构

商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质

综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。

二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快

国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。

根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。

2.零售餐饮为主，其他行业为辅

我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。

图1 我市商业综合体基本经营情况

3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显

通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。

4.商户规模较小，交易分散

就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。

5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网

随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。

三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划

空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。

2.配套环境不够成熟

作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。

3.综合体品质不高

普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。

四、促进措施

1.合理规划，明确自身定位

随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。

2.完善配套设施建设

要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。

3.加大招商引资力度

商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。

4.创新经营管理制度

随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。

商业综合体发展的成功要素

选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。

选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则

城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：

符合“刚性规划”的原则：

城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则：

城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。

符合“投资共赢”的原则：

城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。

三、把项目开发的程序做对

城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。

由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。

二三线城市商业综合体开发运营的要点

1、做对投资运营的程序。

土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。

2、做对开发运营的程序。

城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。

做对商业运营的程序。

城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!

我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，

三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。

商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。

一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。

二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。

三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。

商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。

也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。

第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是

住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。

第五篇：农村商业银行发展现状及前景预测分析

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我国的农村商业银行源于原农村信用社的股份制改造，是在原农村信用社的基础上，由民营企业、股份公司、有限责任公司、自然人出资组成的地方股份制银行，是为地方经济服务的一级法人的地方性商业银行。自2001年11月第一家农村商业银行——张家港农村商业银行正式成立伊始，我国农村商业银行在中国金融舞台上开始了艰苦的历程。我国农村商业银行作为国内农村金融机构的代表，自创立以来，经历了体制、机制的蜕变，凭借灵活的机制和高效的决策获得了自己的生存发展空间，同时也对促进经济的发展、金融改革，尤其是支持新农村建设和地方中小企业的发展壮大起了极其重要的作用。

当前，我国农村商业银行进入加速发展阶段，前瞻产业研究院数据显示：截止2011年底我国农村商业银行已快速增加到212家。2012年，不但地方银行IPO迎来破题之年，农信社改制之路也正快步前行。在银监会全力推动之下，各地组建农村商业银行的步伐明显提速。而重庆农商行的赴港成功上市以及四家农商行齐现上市申请名单，也表明了我国农商行良好的发展势头。

为了提高农村商业银行的运营效率，使其更好满足农村地区的金融需求，国家一直鼓励社会各方参股农村商业银行，也得到了社会投资者的积极响应。社会投资者可以利用国家优惠政策、地方政府资源和自身资金优势，入股具有发展潜力的农村商业银行，将农商行做大做强之后，谋求上市前或上市后股权转让退出。

前瞻网：2013-2017年中国村镇银行市场前瞻与投资战略规划分析报告，共九章。首先介绍了商业银行的概念、分类、特征及农村商业银行的定义、机构模式等，接着分析了中国农村金融的总体发展概况与农村商业银行的发展现状。随后，报告对农村商业银行做了区域发展分析、竞争分析、改革与上市分析、经营管理分析和风险管控分析，最后报告分析了重点农村商业银行机构的经营状况。

资料来源：前瞻网：2013-2017年中国村镇银行市场前瞻与投资战略规划分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。