财务评价项目投资论文

【摘要】按照国家法律及建设部、财政部、国家计委等部门的规定,工程项目必须以技术经济评价的方法来进行投资决策。经济评价的基本方法主要有财务评价和国民经济评价。由于国家要求对一般建设项目和国家重大工程建设项目都要做财务评价,故本文就财务评价决策相关的几种方法从其发展演变和各自特点方面进行比较研究。今天小编为大家推荐《财务评价项目投资论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

财务评价项目投资论文 篇1：

项目投资财务评价与分析

随着我国市场经济的不断改革和创新，市场竞争压力日益增大，投资主体日趋丰富，资本市场对投资回报需求越来越高，所以投资者越来越注重对投资效益和不确定性进行财务评价与分析。本文以A公司为研究对象，在项目投资财务评价相关理论的基础上，从A公司的电子配件建厂项目入手，通过估算融资前、融资后的项目现金流量表，根据项目投资评价指标与方法，如盈利能力和偿债能力分析评价指标，对项目的盈利能力、偿债能力进行评估，为投资者提供决策依据，从而保证企业项目投资财评价结果与实际更相符。

一、研究背景及意义

任何一项投资行为都具有一定的不可预见性和风险。为了降低不确定因素对投资利润及现金流量的影响，确保企业总体投资战略目标的实现，需要对项目进行研究论证和多方案比较，充分分析、评价计算不同投资项目的风险与报酬，制定出总体投资战略的具体实施的方法与程序，尽可能的获得高额投资回报，选择可以为企业带来最大报酬的投资项目。项目投资财务评价与分析正是对项目能够取得的经济效益及风险状况进行评估的方法体系。项目投资财务评价与分析无论对项目投资主体，还是对为项目提供资金的其他机构或个人，均具有十分重要的意义。

二、企业项目投资财务评价与分析理论基础

（一）项目投资

项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

（二）财务评价与分析

财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目的财务效益和费用，计算财务指标，考察项目盈利能力、清偿能力等财务状况，以判别财务可行性。

三、企业项目投资财务评价与分析的实践应用

（一）项目概况

A公司拟新建电子配件厂，其可行性研究已完成市场需求预测以及项目实施规划诸方面的研究论证和多方案的比较。项目概况如下：

1.生产规模：该项目生产规模为年产120万件。

2.实施进度：该项目建设期为1年，运营期为5年，投产第一年负荷60%，投产剩余年份负荷100%。

3.投资估算：经估算，该项目建设投资总额为900万元（不含建设期利息）全部形成固定资产。项目的营运资金估算总额为110万元，投产第一年营运资金估算60万元，投产第二年营运资金估算50万元。计算期末将全部营运资金回收。

4.融资方案：该项目初步融资方案为，用于建设投资的项目资本金400万元，建设投资借款500万元，年利息率为6%，采用等额还本付息法5年还清。营运资金全部来源于项目资本金，无营运资金借款。

5.营业收入和税金及附加估算：根据市场分析，预计产品的市场售价（不含税）为5.5元/件。增值税税率为16%，税金及附加按增值税的10%计算。

6.产品总成本估算。项目正常年份的外购原材料、燃料动力费（不含税）为180万元;年工资及福利费估算为60万元;固定资产折旧费按平均年限法计算，折旧年限为5年，不计残值;项目在生产经营期间的应计利息全部计入财务费用。

7.利润测算：所得税按25%计算;设基准收益率为12%。

（二）项目投资财务评价与分析

1.融资前的盈利能力分析

由以上各表可得：所得税前：净现值NPV=345.13﹥0;内含报酬率IRR=38%﹥12%;静态投资回收期=3+374.68/412.32=3.91;动态投资回收期=4+153.43/233.95=4.66。所得税后：净现值NPV=195.85﹥0;内含报酬率IRR=20%﹥12%;静态投资回收期=4+88.98/354.24=4.25;动态投资回收期=5+39.33/235.18=5.17。

基于融资前的各项盈利指标，我们可以看出，无论是从所得税前的盈利能力评价指标，还是所得税后的，净现值均远远大于0，内含报酬率大于基准的资本成本率12%，证明该项目具有良好的财务盈利及现金创造水平。但从税后的动态投资回收期看，资金回收的速度较慢，至少需要在未来的5.17年才可以收回资金。从财务角度分析，项目的建设是可行的。

2.融资后分析

（1）盈利能力分析

由表3可得：净现值NPV=265.39﹥0;内含报酬率IRR=32%﹥12%;静态投资回收期=3+173.66/236.88=3.73;动态投资回收期=4+42.27/133.53=4.32。

以表3的数据为依据计算各项盈利能力分析指标可以得出：净现值为265.39大于0;内含报酬率为32%大于12%，该项目可行。与融资前的各项税后指标对比分析可以看出，融资后的净现值、内含报酬率均大于融资前的净现值、内含报酬率。并且，融资后的资金回收速度更快。从盈利能力来看，企业可以进行项目投资借款，并且该项目可以获得比融资前更好的财务效益。但是投资者必须考虑企业的偿债能力，只有当具有公司的良好的偿债能力时，公司才可以进行借款投资。下面我们对该项目的偿债能力进行分析。

（2）偿债能力分析

从利息备付率来看，企业未来期间使用项目息税前利润来偿付利息的保证程度越来越高，最低可达1.4倍，最高可达33.5倍。所以，该项目偿还利息的能力较强;从偿债备付率来看，企业各年可用于还本付息的资金约为当期还本付息金额的2到3倍，证明该项目还本付息保障程度较高，偿债能力较强。综上所述，该项目具有良好的偿债能力。

四、项目投资财务评价应用的建议

（一）认真进行市场调查，及时捕捉投资机会

在市场经济条件下，投资机会是不断变化的，影响投资机会的因素有很多，企业进行项目投资之前，必须对投资环境进行重点分析，比如项目背景、市场需求、资源条件、发展趋势以及需要的投入和可能的产出等方面进行准备性的调查和分析，目的是发现有利的投资机会，这是企业投资活动的起点，也是投资决策的关键，企业应该动态的把握市场与投资机会的关系。

（二）建立科学投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析

任何投资活动都存在一定的不确定性与风险。为了保障投资决策的正确有效，必须建立科学的投资决策程序。首先，其可行性研究需完成市场需求预测、项目实施规划诸方面的研究论证和多方案的比较。其次，编制拟定方案融资前和融资后的项目投资现金流量表，计算盈利能力分析指标，考察项目融资前的盈利能力，判断该项目是否可行。最后，对项目融资后的偿债能力进行分析，旨在考察项目融资方面的可行性。

（三）认真分析风险与报酬的关系，适当控制企业的投资风险

一般来说，风险和报酬是共存的，风险越大，报酬越高，企业应该构建一套完善的风险预警机制。风险预警机制主要包括组织机制，信息收集和传递机制，分析机制，处理机制。以投資信息为基础，包含企业内部信息和外部信息，以主要影响企业投资的内外部因素为依据，设置一些重要的敏感指标的变化，并随时观察企业发生项目投资风险的早期特征，对企业投资经营活动潜在的风险进行实时监控的管理控制措施。最后制定相应的应急预案，留足预备费，并通过加强项目实施人员的风险意识等措施规避风险。

（作者单位：西安财经大学）

作者：徐旭姌

财务评价项目投资论文 篇2：

工程项目投资的财务评价方法演变与比较研究

【摘要】按照国家法律及建设部、财政部、国家计委等部门的规定,工程项目必须以技术经济评价的方法来进行投资决策。经济评价的基本方法主要有财务评价和国民经济评价。由于国家要求对一般建设项目和国家重大工程建设项目都要做财务评价,故本文就财务评价决策相关的几种方法从其发展演变和各自特点方面进行比较研究。

【关键词】项目投资 财务评价方法 时间价值 风险价值 期权

项目投资是经济主体经常遇到的实际问题,大到国家、企业,小到个人都可以作为投资主体进行相关的决策。工程项目建设过程包括决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段,但决策阶段各项技术经济决策,决策方法的选择对该项目造价影响巨大,据有关资料统汁,在工程项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,能达到80%——90%,所以对项目投资的财务评价决策方法熟悉与选择至关重要。理论上投资项目有多种决策方法,但在实际经济活动中运用的极为有限,本文就财务评价决策相关的几种方法从其发展演变和各自特点方面进行比较研究。

按照国家法律及建设部、财政部、国家计委等部门的规定,工程项目必须以技术经济评价的方法来进行投资决策。经济评价的基本方法主要有财务评价和国民经济评价。由于国家要求对一般建设项目和国家重大工程建设项目都要做财务评价,故本文中主要探讨财务评价方法演变与比较。除此之外,对国家重大工程建设项目评价要求更为严格,不但要对其进行财务评价,还必须做国民经济评价和其他一些定性的评价。

1 财务评价方法总体发展演变状况

总体来说工程项目投资的财务评价方法的发展经历了五个阶段,即传统的静态评价方法阶段、传统的动态指标阶段、初步考虑风险计量方法阶段、实物期权方法阶段、博弈期权方法阶段(见表1)。无论哪种方法,其共同之处在于评价和决策均以现金流量(Cash Flow,CF)的测(估)算为基础,因为现金流量能充分体现投资项目收付实现制的基础,但又不是现实发生的现金流,因此给投资带来不确定性。

1.1 传统的静态评价方法阶段:不考虑时间价值

主要存在于19世纪末至20世纪50年代之前,主要采用非折现的决策方法,以投资回收期(Payback Period Method 记为PP)和会计收益率(The Accounting Rate of Return 记为ARR)为主要指标。该阶段突出特点为投资决策和评价时不考虑资本的时间价值,计算时不需要贴现技术,好理解,容易接受。

1.2 传统的动态态评价方法阶:考虑时间价值

二十世纪50年代以后,决策评价考虑时间价值因素,使用贴现金流量决策方法的企业不断增多。这些方法主要有净现值法(Net Present Value,简记为NPV);现值指数法(Present Value Index Method,PVI)、内涵报酬率法(Internal Rate of Return ,IRR)、等年值法(Annual Worth Method,AWM)、现值回收期法(Present Value of the Payback Period Method, PVPP)。到了70年代,在发达国家贴现分析法占主导地位,并形成了以贴现金流量指标为主,以投资回收期为辅的多种指标并存的指标体系。 贴现现金流量分析法把不同时点的现金流入和流出按统一的折现率折算到同一时点,使不同时期的现金具有可比性,有利于做出正确的投资决策。

1.3 初步考虑风险计量方法

动态的方法虽然考虑了时间价值因素,但对于项目时期较长期间里的”风险因素”却没有估计,因为理财中基本观念还包括风险价值。对风险或不确定性的考虑是建立在“风险厌恶”、 “夜长梦多(随时间推移风险加大)” 和“风险可以测定”的假设基础上,一般有两种思路来考虑风险,一是调整现金流, 二是调整贴现率。Hertz和Magee等决策分析家主张用决策树与Monte Cazlo模拟方法来捕捉未来经营柔性的价值(Operating Flexibility, 1964)。

1.4 实物期权方法——兼顾时间价值、风险价值、柔性决策

期权定价理论最早可以追溯到1900年法国数学家路易斯·巴舍利耶提出的巴舍利耶模型,而伊藤清发展了巴氏理论,其后就是卡索夫模型,期权理论的重大发展始于上世纪60年代的斯普林科的买方期权价格模型、博内斯的最终期权定价模型、萨缪尔森的欧式买方期权定价模型,而1973年Black和Scholes的经典论文的发表标志了期权定价理论的最终形成,而Merton、Cox、Ross以及Rubinstein等专家的研究进一步发展和完善了期权定价理论。实物期权概念最早由麦尔斯(Myers)教授在20世纪70年代提出并最先把期权定价理论引人项目投资领域 。他将投资机会视为“增长期权(GrowthOption)”,并认为战略决策的柔性和金融期权具有一些相同的特点。其主要思想就是将现实价值分配在不同投资阶段。项目投资的实物期权评估方法即把投资项目视作一个期权,然后运用期权定价理论对投资项目进行估价。由于该期权标的资产为实物资产,人们习惯于称它为实物期权以区别于金融期权。

1.5 博弈期权投资评价方法

斯麦茨(Smets)最早将博弈论引入到实物期权分析框架 ,研究了相互竞争的企业在不确定条件下的外国直接投资问题。 迪克希特(Dixit)和平迪克(Pindyk)以及惠斯曼(Huisman)对斯麦茨的模型进行了扩展。 葛瑞纳迪尔(Grenadier)和薇兹(Weeds)分别用连续时间的期权博弈模型分析了房地产开发和企业R&D竞争。而斯密特(Smit)和安卡姆(Ankum)以及特里乔治斯(Trigeogis)运用离散的二项式期权博弈模型研究了相互竞争的企业在不确定条件下的策略性投资问题。

2 工程项目投资的财务评价方法的具体比较

2.1 传统的静态指标

传统的静态指标通常以回收期(Payback Period,PP)和会计收益率(Average Rate of Return,ARR)为代表,决策时现金流量不进行贴现,普遍应用于二十世纪50年代以前。回收期的计算因每年的营业净现金流量是否相等而不同。

如果每年的营业净现金流量相等 投资回收期=

如果每年NCF不相等,那么,计算回收期要根据每年年末尚未回收的投资额加以确定。

投资回收期=累积NCF首次超过投资额年份-1+

平均报酬率=

回收期法有着显而易见的缺陷,例如表2中的A、B方案,回收期均为2年,B却明显优于A,就是因为该方法没有考虑回收期满后的现金流量状况,它只能反映投资的回收速度,并且没有考虑货币的时间价值,因而夸大了投资的回收速度。在运用投资回收期法评价时方案取舍的依据是以经验或主观判断为基础来确立的标准回收期,也缺乏客观依据。平均报酬率法虽然考虑了全部现金流量,但依然没有考虑货币的时间价值,夸大了项目的盈利水平。

传统静态指标把不同时点上的现金收支当作毫无差别的资金进行直接比较,忽略了货币的时间价值和风险价值因素,难以体现“CF距离零点越近,其现值越高”的客观规律,缺乏科学性。在此阶段因为人们对于时间价值的认识不够深刻,运用并不广泛。但随着客观环境比如经济危机、战争等因素的影响,加上经济学家们研究成果逐步被接纳,静态指标逐步成为过去式,代而取之的是动态贴现的指标。因为对寿命不同、资金投入时间不同和提供收益时间不同的投资方案来讲静态指标缺乏鉴别能力;而贴现分析法可能通过贴现计算、年均化分析等作出正确的评价。

2.2 传统的动态指标

动态指标有NPV、现值指数PVI、内涵报酬率IRR、等年值AWM等指标。前三个指标最为常用,其计算公式如下:

IRR是NPV=0对应的贴现率,即时的k值。具体计算用内插法。

值得一提的是式中f指项目投资期或者建设期,且f小于寿命期n。因为许多教材中没有体现建设期超过1年时多期投资额折现的问题,所以笔者对该公式进行了改进。

正如多数教材所得出的结论,在一般情况下,就同一投资方案而言,无论是运用内部报酬率方法,还是净现值法进行投资决策,都可以得出相同的结论;对相互独立的投资方案,只要投资方案的IRR大于其资金成本,决策者就可以接受;在多个不同而且互斥的投资方案中,只能选择其中最佳方案,由于两种方法对再投资的报酬率的假设各不相同,根据内部报酬率法有时会作出错误的决策,而净现值法总是正确的,考虑到决策者的目的,总会优先选择净现值大的投资方案。所以NPV优于IRR。

由于净现值法和获利指数法使用的是相同的信息,在评价投资项目优劣时,结论是一致的。然而在原始投资额不相同时,有可能会出现相反的结论。净现值越高,说明企业的收益越大,而获利指数只反映投资回收的程度,而不反映投资回收了多少,在只存在上述一个投资方案而没有其他投资机会的互斥选择方案中,应选择净现值较大的投资方案。可见,净现值法优于获利指数法。

此外,考虑到寿命期差异大的项目,有的学者提出了等年值法和最小公倍数寿命法,笔者认为这两种方法实用性较差,因为等年值法把项目的总现值平均到每一年去,实质上还是NPV法,而最小公倍数寿命法不考虑客观条件只是把方案复制再复制,寿命期相同了,其他的因素面目全非,所以实用性不够。

综上,在长期投资决策的方法中,贴现现金流量法优于非贴现现金流量法,净现值法又优于内部报酬率法和获利指数法。鉴于净现值法在所有的投资决策中能符合投资决策者的意图,所以NPV法中最好,也最常用。

2.3 初步考虑风险计量方法

该类方法既考虑时间价值又考虑风险价值方法,一般从调整现金流量和调整贴现率两方面进行。调整现金流的方法具体有决策树法和肯定当量法。决策数树法通过测定项目未来各年可能的现金流量及其发生概率,并以树状图的形式列示其间的相互依存关系,再计算期望净现值,依据“单一方案NPV大于零、互斥方案取NPV正值最大”的规则来决策。但当项目期限长、现金流量可能概率分布多时,计算和决策树图都变得十分复杂。两年期的决策树如图1所示。肯定当量法则借助于不同风险程度下约当量系数来调整项目各年的现金流量,计算较简单,隐含假设是风险小的时候约当系数大,折合的现金流量大,这种方法可以根据各年不同的风险程度选用不同的肯定当量系数。风险程度用标准差来表示,它与当量系数的对应关系可以参照表3。

考虑风险因素还可以调整贴现率,具体方法有很多,常用的有用风险报酬斜率调整贴现率,还有用资本资产定价(CAPM)模型。贴现率或资金成本率是投资者要求的最低报酬率,当项目风险加大时,投资者要求的报酬率上升,计算指标时贴现率应提高,反之降低。但是,在项目生命期内如何确定风险调整贴现率和等价系数至今未找到令人满意的方法。

2.4 实物期权方法

无论是动态的贴现方法还是考虑风险的决策方法,都以NPV作为决策指标,NPV成立的假设条件有:①项目投资的可逆性,即投资形成的资产可在情况不利条件下无损失地收回;②项目投资是孤立的,不考虑项目间的关联和项目对企业战略管理的关联及创造后续投资机会的价值;③项目投资决策的“刚性”或不可延迟性,即在决策时间点上要立刻决定是否投资,否则以后就没有机会;④能够准确估价或预期项目在生命期内各年所产生的净现金流,并且能够确定相应的贴现率或风险调整贴现率⑤投资内外部环境不发生预期以外的变化,市场条件和竞争状况严格按照预定方式发展,投资主体被动,缺乏柔性管理,忽略无形资产的价值。传统分析方法的普遍推广应用造成了投资项目的价值低估和项目投资的严重不足。但随着Black和Scholes的期权定价理论的出现并由Mayers(1977)首次将其用于实物投资决策而形成的实物期权方法,克服了以NPV为核心指标的弊病。用下边算例说明。

假设建造一个新工程,考虑到市场风险和管理的弹性,决定投资分两阶段进行,首期先投资13亿,预期可产生各年利润流量如表4,且第六年后的利润流量折现到第六年;并且考虑三年后,如果时机成熟,则进一步投资35亿,产生的预期利润流量见表5,且第六年后的利润流量也折现到第六年,假设投资利润折现率为12%。

如果按照传统的NPV分析方法,经过计算:第一阶段净现值为-87.32;第二阶段净现值为-86.11,共计:-173.43,那么该工程项目将被否决。

如果按照实物期权的分析方法,则意味着该工程项目含有扩张的期权,经过计算第二阶段扩张的现值为:2405.12;那么根据Black--Scholes的期权定价模型:则:S=2405.12;X=3500;T=3;并假设无风险利率r=5%,第二阶段投资收益的波动率σ=0.25。

可以计算该工程项目包含的增长期权的价值为:220.75(百万元)

所以该工程项目的战略价值=220.75-87.32=133.43(百万元),那么尽快进行初期投资并拥有后期扩张的期权可能是正确的选择。

2.5 博弈期权投资评价方法

在完全竞争的市场情况下,投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机会成本对等之前一直处于变化之中,企业拥有的经济租金优势会很快消失,其决策方法仅仅依赖于实物期权的分析结果,不存在博弈分析;在垄断竞争的市场情况下,仅有一定垄断企业在占领市场,独享项目投资的实物期权和垄断租金,不存在任何竞争,因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化,也不存在博弈分析;而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争,特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必须考虑其他竞争者经营策略、经营状况以及经济租金的转化和竞争者进入后的期权变化问题,即必须运用博弈分析方法。博弈分析法主要用来分析决策主体的行为发生直接相互作用时的决策组合以及决策组合的均衡问题,即一个决策主体是如何影响其他决策主体以及又是如何受到其他决策主体的影响,进一步研究决策主体之间的行为能否达到一种相对稳定的均衡状态及其条件,以及当达到一种有利的均衡状态时如何维持该均衡状态。

3 比较结论

下表(表5)对投资评价各阶段的方法分别从隐含假设、指标类型、决策原则、实际运用状况等方面进行了具体比较分析。

从隐含假设来看,各类方法的假设由确定性到不确定性的变化过程,紧密依赖于经济学的理论基础;指标类型大多数属于绝对数价值型指标;决策原则从简单到复杂,更具有柔性和模糊性;各类方法在我国的实际运用中停留在传统阶段。

4 结语

关于工程投资决策与价值评估方法经过100多年的发展,从理论上看已经相当丰富,但是在实际运用过程中还依赖于客观环境、人文制度、决策评价者本身的素质等条件制约,现实中也可能存在“拍脑瓜”凭直觉式的决策项目好于用貌似科学的决策评价方法的现象,但是理论界的研究者们还是会一如既往地或修正、或改良、或创新他们的超越实务的发现,如果能把新的方法和实务充分结合并进行验证,该是多麽令人振奋的事情啊!

参考文献

[1] 工家庭.国外实物期权理论和实证研究综述《内蒙古财经学院学报》,2003.3.

[2] 吴建祖,宣慧玉.不完全信息条件下企业 R&D 最优投资时机的期权博弈分析《系统工程理论与实践》,2006.4.

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[4] 唐绍欣,王加胜.西方投资决策方法的新进展,《福建论坛!经济社会版》,2002.2.

[5] 唐振鹏,黄杰.企业项目投资决策方法及其最新发展,《科技管理研究》2003.1.

[6] 荆新 王化成.财务管理学.中国人民大学出版社,2004.1.

作者：杨美丽 赵 辉 范宁

财务评价项目投资论文 篇3：

从财务评价角度构建通用型投资建设项目投资估算体系

【摘要】任何建设项目的投资开发，前期策划阶段都离不开财务评价，而投资估算是其中最核心的部分。正是因为投资估算的重要性及难度，在开展项目决策分析与评价的不同阶段允许投资估算的深度和准确度有所差别：投资机会研究阶段允许误差率±30%以内，初步可行性研究（项目建议书）阶段是±20%，可行性研究阶段是±10%。为尽可能准确地对投资进行估算，构建一套完备的估算体系就显得尤为重要。本文将通过对常用的从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度、基于会计科目构建的项目投资估算体系三者的分析研究，提出一套完备的从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系。

【关键词】财务评价；通用型；投资建设项目；投资估算

项目决策分析与评价的不同阶段及不同类型和合作方式的项目，其投资估算体系的构成、深度和准确度都存在着明显的差异。而目前普遍应用的投资估算体系有三种基本类型或其修正型，如从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度、基于会计科目构建的项目投资估算体系。由于项目类型及合作方式的复杂性，项目决策阶段的多方向需求，导致前三者都存在着一定的不足，如何才能从现有体系中提炼出一套通用型的投资估算体系，既能满足不同类型及合作方式项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段对深度和精度的需求，成为越来越多的投资建设项目分析评价人员的迫切愿望。

1、从投资建设项目角度构建的投资估算体系

此处定义的投资建设项目特指与租售型房地产开发项目所不同的，建成后项目本身的物业由投资方自行使用的项目，如自用工厂、城市公共设施、机关办公建筑等，其投资建设资金只能通过以物业作为生产资料就其提供的产品和服务价格间接回收。

该体系：能够全面反映建设项目各类资产的构成，分类清晰全面，便于统计核算；仅适用于房地产商业开发之外的非直接收益型的投资建设项目，没有很好的分类统计报批报建费用、管理费用、销售费用、财务费用及税金；流动资金属于项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不应该属于物业投资开发建设过程中被花费的建设资金。

2、从房地产开发项目角度构建的投资估算体系

区别于前者，此处定义的房地產开发项目特指房地产开发商所投资开发建设的，通过物业租售来收回投资本金并获得利润的项目，如住宅、商业、写字楼等房地产开发项目，其投资建设资金能够通过物业本身的租售被直接收回。

该体系：能够全面统计房地产开发项目的各项成本费用，分类清晰全面，便于操作；仅适用于存在租售情况的房地产商业开发项目，不适用于非租售的其他投资建设项目，其没有销售费用、税费两大项。

3、基于会计科目构建的项目投资估算体系

除前两者外，目前应用比较多的第三种投资估算体系是依据会计科目所构建的项目投资估算系统。

该体系：能够全面反映投资开发建设项目的各类支出的构成，分类清晰全面，便于统计核算；项目部、销售部及总部层面的管理费应统计入不同会计科目，实际操作难度大，很难严格分清；将报批报建费用纳入前期工程款中，分类统计不明确。

4、从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系

以上所描述的三种投资估算体系都存在一定的缺陷，不够完美。下面是在多年从事项目投资开发建设前期策划分析评价研究实践工作经验的积累下，借鉴前三者的优点所构建的一套通用性的投资估算体系，既能满足不同类型项目的投资估算需求，又能满足项目不同阶段的深度和精度的需求。

從财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系的主要优点是：

（1）上表仅是第一、二级目录，可以根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求，对目录层级和所包含的估算内容进行删减。

（2）上表不仅能体现投资估算金额，还能够从支出比例、总建筑面积单方成本、可销售面积单方成本等不同角度对估算数据进行评估验证。

（3）统计项目全面，分类科学合理，既能够满足租售型房地产开发项目，又能够满足不直接产生收益的投资建设项目财务评价的使用需求。

（4）对开发成本的单列，主要是考虑项目实际开发建设成本与其他四大费用科目之间的性质差别；管理费用产生自项目管理团队，是项目代建制的基础；销售费用来源于项目的租售，如不需租售，此项费用不发生；财务费用来源于需要借款投资的情形，若全自有资金投入，则此项费用不发生；预备费用是对估算成果的修正，可根据项目不同阶段对投资估算的深度和精度的要求设置不同的取值标准。

（5）对前期策划研究费用的单列，主要是考虑很多项目的策划研究工作是内部独立完成的，不需要支付此项费用，而有些（下转236页）（上接234页）项目则需要委托专业机构来完成。

（6）对建设报批报建费的单列，主要是考虑一些项目在合作投资开发建设时对合作条件响应的要求，因为在一些项目中合作各方是单独支付其所获得物业的该项费用。

（7）对装修工程费的单列，主要是考虑不同项目所采取的交楼标准不同，特别是有些合作项目其装修工程由某方单独负责。

（8）对税前各项开发成本费用的单独统计，主要是考虑非租售项目以及对实际投入资金的统计需求。税金科目在无收入或收入未发生时不产生，收入实际发生后才需要支付，且不占用自筹投入资金。

（9）对其中可返还押金科目的抽提单列，是其他投资估算体系中所没有的创新之举，是对项目总成本费用的精确统计，反应了真实情况，也有利于项目后期及时跟进押金项的申请退还。

结语：

投资估算体系的构建，站在不同的角度，可以有不同的分类和深度规划，目前常用的有从投资建设项目角度、从房地产开发项目角度以及基于会计科目构建的项目投资估算体系，但这三者的应用具有局限性。我们在总结前三者优缺点的基础上，结合多年从事项目投资开发建设前期策划实践经验，所提出的从财务评价角度构建的通用型投资建设项目投资估算体系，能够很好的适应各种不同类型、不同合作方式、不同阶段项目对投资估算科目分类、深度和精度的需求。

参考文献：

[1]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价（2012年版）.北京：中国计划出版社，2011.

[2]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目决策（2011年版）.北京：中国计划出版社，2011.

[3]刘洪玉.房地产开发（修订第二版）.北京：首都经济贸易大学出版社，2005.

[4]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南（财会[2006]18号）.北京：经济科学出版社，2006.

作者：方硕