好的工作计划能为我们更好的完成工作拟定方向和实现路径，帮助我们实现更好的成长，在新的阶段，让我们一起来做好计划吧！下面是小编为大家整理的《房地产融资计划书》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
第一篇：房地产融资计划书
房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】
房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 1投资费用的组成及计算
1.1开发成本
1.1.1土地使用权出让金
1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费(生地)
1.1.3前期工程费
1.1.4建安工程费
1.1.5基础设施费
1.1.6公共配套设施费
1.1.7不可预见费
1.1.8开发期间税费
1.1.9其他费用
1.2开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用
2 投资资金使用计划的编制
2.1编制投资资金使用计划的依据
2.2资金使用计划表的形式
2.3资金使用计划编制方法
3 融资基本理论
3.1资金投入方式与来源
3.2项目的融资组织形式
3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资
3.3资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5信用保证措施
3.6抵(质)押贷款与抵(质)押物
(1)抵押贷款(2)质押贷款
3.7筹资决策
4 房地产开发项目融资实务
4.1短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据--本票与汇票(3)短期贷款
4.2中长期资金筹措
(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款
4.3开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
(1)资金投入量(2)资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.3 ±0以下工程
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.4 主要结构工程
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)
(1)资金需求(2)资金来源
4.4资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧
短线投资的资金投入与回笼技巧
长线投资的资金投入与回笼技巧
长短结合投资的资金投入与回笼技巧
5 房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
(1)自有资金+信托计划
(2)股权融资+银行贷款
(3)自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
(1)开发商贴息委托贷款
(2)信托+房地产销售期权
第二篇：房地产融资中的上市融资
房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给;与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、目前房地产企业上的融资方式：
1、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。
2、债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
3、夹层融资
“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券;在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。
4、信托融资
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地
产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
5、海外地产基金
外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
6、信托投资基金
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
7、私募融资
作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
8、典当融资
对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。
9、上市融资(本文重点)
理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
二、对房地产企业上市融资的概述
2.1房地产企业上市融资的含义
所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步
指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。
三、房地产企业上市融资的方式
上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：
直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。
间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。
四、房地产上市融资的优点
开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：
1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。
2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，
3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。
五、IPO上市与买壳上市的比较
5.1上市条件
1、IPO上市
与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：
(1) 股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行;
(2) 公司股本总额不少于人民币3000万元;
(3) 公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上;公司股本总额超过人民币
4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上;
(4) 公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载;
(5) 连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。
2、买壳上市
买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。
5.2各自优缺点
通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。
1、IPO上市的优缺点：
(1)优点：
① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股
份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。 ② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，
让房地产企业在公众的监督下运行;可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。
③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的
广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。
④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，
以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。
(2)缺点：
① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连
续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。
② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严
格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。
③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的
态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。
2、买壳上市的优缺点
(1)优点：
① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。
房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。
② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状
况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。 ③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上
市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求;只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。
(2)缺点：
① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可
控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。
② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交
易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。
③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不
能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。
六、总结
虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要
清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升;由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格;人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。
第三篇：房地产融资分析
1. 定义：
房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。
2. 分类：
主要的分类方式为二大类：
(1) 内部融资和外部融资
内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等
外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等
(2.)直接和间接融资
直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。
银行贷款：
银行融资需要注意的三要素：
1. 融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率
银行融资流程：
1. 融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理
5. 调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管
政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。
目前，公司跟各大商业银行(中农工建和民生)都按照这个融资流程来运行。
房地产信托
房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。
融资项目提供的主要材料：
从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。
其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。
项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率(IRR)，动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。
第四篇：房地产融资难？
不难看出，一月房企八成金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项目拓展提供资金支持。对此，易居中国高级分析师薛建雄向和讯房产指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年
三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。
对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，目前楼市调控和信贷政策难言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的案例必将增加。融资好景或难持续。
事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”，此前更是曝出华业地产无力承担信托到期的案例。
与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等国际评级机构坚持对我国房企的海外债券多给予“非投资”评级(即垃圾债)，而福克斯消息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。
而有意思的是，对于另一条重要的融资途径——配股，资本市场似乎也不太认可。就在融创和恒大公布配股计划的次日，两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水”一番。
在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远超2012年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的拿地成本，即使是大房企也难言轻松。
以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16款信托产品，募集资金将近46亿;而在2012年，恒大在上半年新增土地储备仅为544万平方米，下半年却激增至2046万平方米。
在恒大8月底披露中报后，摩根大通随即发布研报称：“对恒大净负债率跃升至96.1%感惊讶。”高盛明确表示：“除非恒大管理层愿透过更谨慎的新收购、扩展来降低其资产负债表上的存在危机，否则其高净资产债务比率将持续。”
第五篇：房地产融资渠道2
房地产业主要融资渠道
一、 银行是资金主通道
目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道
二、房地产信托是融资创新的首选
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。;三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。
不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是
对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式
三、项目融资可以共担风险
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
四、金融租赁是实际运用较多的模式
金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力;其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。
五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径
目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势;第二，国内巨大的商业房地产市场;第三，房地产金融市场高速发展;第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟;第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境;第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。
我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地
产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资;第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会;第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。
六 上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市
七.海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍
另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。