房地产投资经济环境论文

2022-07-03

[摘要]在一定条件下房地产的投资环境决定着房地产投资的效益,本文简要讨论了房地产投资环境影响因素,针对房地产项目中的住宅小区投资环境和变权综合法的特点，建立了基于变权综合法的房地产投资环境的模型，并以河北省某地区为例,给出了一个实证分析。下面是小编整理的《房地产投资经济环境论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产投资经济环境论文篇1：

发展房地产投资信托的意义及模式选择

摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。

关键词：房地产;房地产投资信托;模式

房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。

一、发展房地产投资信托的意义

（一）增加投资渠道

随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。

（二）优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。

由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。

（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道

我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。

二、房地产投资信托在我国的发展模式选择

国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。

目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。

随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。

（一）银监会的房地产投资信托方案

银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。

银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。

银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。

（二）证监会的房地产投资信托方案

证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。

（三）两种方案的比较与模式建议

将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。

而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。

结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。

三、结论

综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。

参考文献：

[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学，2010.

[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学，2011.

[3]张芳尘等.海外REITs发展模式对比分析[J].现代商业，2013（08）.

（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）

作者：张健恩　宋春兰

房地产投资经济环境论文篇2：

房地产投资环境评价中的局部变权综合法

[摘要] 在一定条件下房地产的投资环境决定着房地产投资的效益, 本文简要讨论了房地产投资环境影响因素,针对房地产项目中的住宅小区投资环境和变权综合法的特点，建立了基于变权综合法的房地产投资环境的模型，并以河北省某地区为例,给出了一个实证分析。

[关键词] 投资环境变权综合法房地产投资环境

一、引言

对于任何一项投资，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。投资环境是影响房地产投资行为的外部因素的总体,是理性的房地产投资活动赖以进行的前提。在一定的条件下,投资环境因素对房地产投资的成败起着关键的作用。由于高投入、高风险、复杂性、开发周期长及影响因素多等方面的原因,所以科学的对投资环境进行分析并对投资的前景进行预测,是防止风险和确保高收益、高回报的必要前提与基础。房地产投资环境评价工作在经济生活中日益受到人们的重视，评价方法的研究也在逐步展开。目前，常见的房地产投资环境定量评价方法包括初级因素打分法、多因素系统评估法、综合性定量方法、雷达图分析法、关键因素评估法等。但这些评价方法对于主观性指标处理得比较粗糙。变权综合法由于所需数据少,评价准确性高；而且更能突出指标体系中个别指标的明显变化，比常权综合法更接近专家评估的思维模式，所以它在社会各行业得到广泛应用。本论文建立了一个基于变权综合评价方法的投资环境评价模型,并以河北省某地区为例,给出了一个实证分析。

二、变权综合法

定义2.1称为一个m维常权向量，如果对于任意,有,且满足。

定义2.2 给定映射，称向量,为m维局部变权向量，如果满足:

(1)归一性

(2)惩罚激励性：对每个，存在，且，使得关于在内单调递减，在内单调递增。

定义2.3 给定映射,称向量,为m维局部状态变权向量，如果对于每个，存在，且，满足条件：

(1)对于每个，对于常权向量,在上关于递减，在上关于递增。

(2)当时，;当时，。

定理2.1 设为一个m维局部状态变权向量,为任一常权向量，则, 为一个m维局部变权向量。

给定指标集,各指标的常权分配为，某被评价对象各指标的评价值为：，取定局部状态变权向量:,可得局部变权向量：,于是综合评价值为：

三、基于变权综合法的房地产投资环境评价模型

房地产投资环境评价指标体系是对投资环境进行综合评价的依据和标准。它的设置应符合系统全面、简明科学、稳定可比、灵活可操作的原则。因此，本文按隶属关系、层次结構，将影响投资环境的因素加以系统分析和合理综合，其构成要素一般分为政治、经济、自然、基础设施和社会因素四大方面。欲建立房地产投资环境测评模型，应遵循：构建评价指标体系→评价指标定量化→建立测评模型。根据以上分析，本文借助层次分析法确定了权重向量，基于变权综合法建立一类测量房地产投资环境的定量化模型，具体步骤如下：

1.运用层次分析法，建立层次结构模型，确定权重系。如表１所示，

表1 河北省房地产投资环境指标体系

2. 下面我们通过对河北省某地区房地产投资环境进行评价。我们邀请了10位专家，分别对各指标进行按评分标准打分，得到二级指标状态值。

比如我们首先取定:

得到房地产投资环境评价过程如表2:

表2

按照上述步骤，经过计算得出：虽然该地区社会政治环境和基础设施环境都较好，但由于自然环境和经济环境稍差，采用变权综合法达到了惩罚的目的，而常权综合却未能达到此效果。

四、结束语

由于房地产投资环境复杂性，不确定的影响因素众多，投资者对环境的选择尤为慎重，投资环境的好坏直接影响到投资者的收益。对投资环境做一个公正合理的评价至关重要。本论文所采用的变权综合评价法，运用定性和定量相结合，专家评价和科学计算互相补充的分析方法，比常权评价法更为准确，具有一定的适用价值。

参考文献:

[1]姚炳学李洪兴:局部变权公理体系[J].系统工程理论与实践,2000,20(1):106～112

[2]罗萍，投资环境的变权综合评价法[J].商场现代化, 2006年10月(中旬刊）:183～184

[3]王晓玲:素质教育评价中的变权综合方法[J]．系统工程理论与实践，2004.4(4):136～140

[4]罗福周马楠许飞:模糊综合评判法在房地产住宅小区投资环境评价中的应用[J].商场现代化2006 年4月（上旬刊）:230～231

[5]刘林:应用模糊数学[M].陕西科学技术出版社，1996

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

作者：白云超

房地产投资经济环境论文篇3：

中国省会城市房地产投资环境综合评价

摘要：基于近年来国内的相关研究文献，构建包括6方面分类指标和22项分类细化指标的房地产投资环境评价指标体系，通过数据运算得到2010～2012年中国30个省会城市房地产投资环境的综合得分及其排序，依据投资环境的相似程度对省会城市进行聚类分析，指出各省会城市的房地产投资环境状况，明晰房地产投资环境建设的薄弱环节，以期为全国各省会城市政府改善房地产投资环境提供帮助。

关键词：省会城市；房地产；投资环境；因子分析

随着中国城市化进程的加速和人们社会需求的日益增长，房地产业蓬勃发展。截至2013年底，中国房地产开发企业达89 859家[1]。但由于房地产投资具有资金量大、投资回收期长、不确定因素多、风险大等特点，一旦投资失败必将损失惨重，因而房地产投资者对房地产投资环境的要求越来越高。良好的房地产投资环境有助于吸引和利用国内外投资，促进经济社会的健康、持续发展。目前，中国房地产投资向省会城市集中的倾向愈加明显，因此，分析各省会城市房地产投资环境的品质，对于促进省会城市政府改善房地产投资环境、吸引更多的投资者并降低房地产投资企业的运营风险具有积极的现实意义。

一、中国30个省会城市

房地产投资环境评价（一）指标指系

为了全面反映城市房地产投资环境各方面的信息，依据科学性与实用性相结合、稳定性与动态性相结合、效率性与效益性相结合的原则，考虑指标数据的可测度、可获取性，参考当前学者关于房地产投资环境方面的相关研究成果[2-7]，系统分析房地产投资环境的影响因素，筛选确定出典型指标，审慎归纳类别，建立中国省会城市房地产投资环境评价指标体系，如表1所示。

（二）数据的获取及其标准化处理

2010～2012年，中国先后出台了“国十一条”、“国十条”和“国八条”等房地产调控政策，影响了房地产投资环境。因此，对2010～2012年间中国省会城市房地产投资环境进行评价具有很强的现实意义。以前文建立的中国省会城市房地产投资环境评价指标体系为依据，将历年《中国城市统计年鉴》[8-10]以及各省会城市的地方统计年鉴、统计部门网站和统计公报作为数据来源，选取2010～2012年中国30个省会城市（由于数据收集的原因，不包括台北、香港、澳门、拉萨），在社会文化环境、市场环境、经济环境、金融环境、消费环境和基础设施环境等6个方面的原始数据展开分析。

（三）确定公共因子

基于标准化处理后的数据，运用SPSS 20.0软件[11]，根据特征值大于1和公共因子方差贡献率至少大于80%的原则[12]，确定公共因子的个数。由表2可知，当选取公共因子的个数为4时，2010～2012年中国30个省会城市样本数据的特征值分别为1.550、1.638、1.525，累计贡献率分别为80.82%、88.97%、81.26%，均符合大于80%的要求。所以，选择4个公共因子，并分别表示为F1，F2，F3，F4。

（四）确定公共因子所代表的指标和经济含义

基于相关性矩阵法计算因子载荷矩阵，进而采用方差最大正交旋转法得出旋转后的因子载荷矩阵，找出公共因子在哪些房地产投资环境指标上具有较大载荷，进而确定公共因子所代表的房地产投资环境评价指标[13]。利用SPSS 20.0软件，获得2010～2012年中国30个省会城市旋转后的因子载荷矩阵。由表3可知，建成区面积x1、人口密度x2、影剧院数量x5、商品房平均销售价格x8、地区生产总值x9、第三产业增加值x11、实际利用外资x12、货物进出口总额x14、金融机构各项贷款余额x15、金融机构存款余额x16、社会消费品零售总额x17、职工平均工资x18、城乡居民储蓄存款x19在第一公共因子上有较大载荷；医院、卫生院数x4、商品房销售面积x7、房地产开发投资完成额x6、固定资产投资总额x10在第二公共因子上有较大载荷；普通高校在校学生数x3、人均GDPx13在第三公共因子上有较大载荷；建成区绿化覆盖率x20、每万人汽车拥有量x21、邮电业务总收入x22在第四公共因子上有较大载荷。

依据以上各公共因子主要承载的指标信息，各公共因子的相应经济含义为：第一类公共因子F1表明房地产投资环境的整体经济发展水平，可衡量房地产开发的经济环境、金融环境、消费环境的发展水平；第二类公共因子F2可衡量房地产投资地的医疗水平、市场环境水平；第三类公共因子F3可衡量房地产投资地的人力资源储备情况和经济规模大小；第四类公共因子F4则可衡量房地产投资地的基础设施情况。

（五）因子得分计算与综合排名

1.各年因子得分计算与综合排名

采用SPSS 20.0软件中回归分析方法，得出各公共因子的得分系数矩阵，计算30个省会城市在第j个公共因子上的得分Fij，计算式如式（2）所示：Fij=a1jx′i1+a2jx′i2+…+a22jx′i22（2）式中， a1j，a2j，…，a22j表示指标在第j个公共因子上的得分系数；x′i1，x′i2，…，x′i22表示标准化处理后的30个省会城市的原始数据。

以各公共因子的方差贡献率为权重，分别计算2010～2012年30个省会城市房地产投资环境得分，并进行得分排名，见表4所示。

2.确定2010～2012年的综合排名

由于近期数据与远期数据对评价结果的影响不尽相同，为了有效地提高计算结果的真实可靠性，应该按照年份给其赋予不同权重。参考相关文献，2010～2012年的权重分别取为1/6、2/6、3/6，以此计算2010～2012年平均公共因子得分和综合得分，如式（3）所示：Fij=∑3g=1g6×Fij（g）（3）式中，Fij为第i个省会城市在第j个公共因子上三年的平均得分，Fij（g）表示第i个省会城市在第j个公共因子上在第g年的得分。计算2010～2012年30个省会城市平均因子得分和综合得分（表5）。

二、中国30个省会城市房地产

投资环境综合分析（一）房地产投资环境状况分析

依据表5所示，从房地产投资环境评价综合得分方面看，北京、上海、广州、重庆、天津、成都、杭州、南京、武汉、沈阳名列前10名，这些城市都是经济整体发展水平较高的城市。而呼和浩特、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等西部省会城市排名靠后。可以看出，中国30个省会城市房地产投资环境总体上呈现出东部至西部逐渐变弱的空间差异性特征，房地产投资环境与经济发展水平有密切的关系。

依据表5，从公共因子F1排名来看，名列综合排名前10的城市（除重庆外）的排名也位居前列，这些城市在经济环境、金融环境、消费环境方面有较高水平。从公共因子的权重来看，F1所占权重最大，在这个因子上的得分对整个综合排名最终结果具有重要影响。由此可知，城市的整体经济发展水平和实力仍是决定房地产投资环境的关键方面。在反映医疗水平和市场环境水平的公共因子F2的得分排名中，30个省会城市得分差异非常明显，得分第一名的重庆（4.180 09）与得分最低的乌鲁木齐（-0.934 77），二者得分相差较大。上海、天津、重庆、成都这样较发达地区以高分位居前列，这些省会城市的市场环境、医疗水平在国内具有领先优势，是提升这些城市房地产投资环境、吸引投资者的主要因素。乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁在公共因子F2的得分排名中得分较低，除了海口位于东部地区外，其余城市全部位于西部地区，这说明西部城市医疗水平较低、房地产起步较晚。在公共因子F3的单项排名中，广州、武汉、南京、郑州、长沙、西安等城市跻身前10名，这些城市的普通高校在校学生数和人均GDP较高，在一定程度上可以说明这些城市有较好的人力资源储备与经济规模。而银川、西宁、贵阳等西部城市则排名靠后，这些城市的经济外向度不高，而且普通高校在校学生数和人均GDP普遍偏低，这在很大程度上限制了这些城市房地产投资环境水平的提升。F4公共因子的排名情况很值得我们注意，上海、重庆、天津、成都等部分综合排名靠前的城市在这项因子得分比较低，而综合排名居后的石家庄、昆明、南昌、银川等城市的此因子得分较高，表明房地产投资的基础设施状况尚未成为影响投资环境的主要因素。

（二）房地产投资环境的聚类分析

依据表5中30个省会城市房地产投资环境评价综合得分中的数据，运用Chebychev距离的方法，对30个省会城市房地产的投资环境进行聚类，将30个省会城市房地产投资环境分为五大类：

一类投资区域包括北京和上海，这两个城市的综合得分位列第一和第二位，属于领头羊型集团，这充分说明北京、上海两地的房地产投资环境相对比较优越。这两地都是经济发达地区和全国的中心城市，应发挥北京、上海的中心带动作用，充分提升周边城市投资环境竞争力，联合营造优良的房地产投资环境，形成一个房地产投资环境综合体，实现资源共享、共同发展的良好局面。

二类投资区域是广州，虽然其综合得分排名第三，但与北京、上海两地相比还是有一定的差距，属于挑战型集团。广州属于东部沿海开放城市，房地产业起步要比内陆城市早若干年，地方经济活跃，投资环境较为成熟。但该城市的医疗水平和市场环境相对北京、上海而言较为薄弱，在消费环境、金融环境、经济环境方面要优于其他城市。依据表5可知，广州欲进一步改善其房地产投资环境，应着重提升其医疗水平和市场环境。

三类投资区域包括南京、武汉、天津、西安、成都、郑州、长沙、济南、沈阳9个城市，属于赶超型集团，在房地产投资环境综合排名中均位于中上游。这些城市除重庆、成都、沈阳、西安外，基本位于中国中东部地区，城市化以及房地产业都发展迅速，经济基础好，交通便利，占全国总人口的比例较大。这些城市普遍在人力资源储备和经济规模方面具有一定优势，今后应当在其他方面不同程度地提升房地产投资环境。

四类投资区域包括合肥、福州、哈尔滨、石家庄、杭州、昆明、南昌、长春、太原、贵阳、南宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁17个城市，属于储备型集团。由表5可知，这些城市的投资环境综合得分并不高，基本上均为负值，在房地产投资环境综合排名中位于中下游。从地理位置上看，这些城市分布也不集中。福州、海口位于东部地区，石家庄、太原、合肥、南昌居于中部地区，而南宁、贵阳、昆明、兰州、西宁、呼和浩特等大多数城市则位于西部地区。这些城市在医疗、市场环境、经济规模和人力资源储备状况方面有较弱表现，故应重点提升其在这方面的环境水平。

五类投资区域仅包括重庆。重庆被单独划为一类，原因是重庆的各因子得分不平衡，说明重庆房地产市场前景较好，医疗水平和市场环境也优于其他城市，但是经济、金融、消费环境及基础设施环境相对落后，因此，在以后的发展中要特别注意经济、金融、消费环境和基础设施环境的提升完善，以求全面提升房地产投资环境。

三、结语通过对2010～2012年中国30个省会城市房地产投资环境样本数据进行计算排名和聚类分析，研究结果表明，经济发展水平、医疗水平、市场环境和人力资源储备情况是影响中国房地产投资环境的主要方面，而基础设施环境尚未成为影响中国房地产投资环境水平的主要因素，这说明中国各省会城市房地产投资环境水平主要还是依赖经济增长状况。从30个省会城市房地产投资环境评价的结果来看，中国各省会城市的房地产投资环境水平发展十分不均衡，呈现出明显的东部至西部逐渐变弱的空间差异性特征，表明房地产投资环境与经济发展水平有密切的关系。从聚类结果可知，中国30个省会城市依据房地产投资环境的相似性共分为5类：北京、上海属于领头羊集团；南京、武汉、天津等在房地产投资环境综合排名中位于中上游的城市属于赶超型集团；广州虽然投资环境优越，但与北京、上海两地相比在医疗水平和市场环境方面还是有一定的差距，故单独划分为挑战型集团；合肥、福州、哈尔滨、石家庄等城市在医疗、市场环境、经济规模和人力资源储备状况方面表现较弱，综合排名靠后，属于储备型集团；而重庆则被单独划为一类。

参考文献：

[1]中国国家统计局.中国房地产统计年鉴：2013[M].北京：中国统计出版社，2014.

[2]徐小慧，瞿理铜.湖南省设区城市房地产投资环境[J].特区经济，2009（5）： 194-195.

[3]周鹏，张红，谢娜，等.基于主成分分析和德尔菲法的房地产投资环境综合评价体系[J].中国统计科学，2010（12）： 58-63.

[4]兰肇华，邓志维.基于层次分析法的房地产投资环境比较分析[J].统计与决策，2006（8）：27-28.

[5]王明，何亚伯.基于FAHP的房地产投资环境分析[J].建筑经济，2007（7）： 84-86.

[6]侯卫星，高建中.基于因子分析法的城市低碳经济实证评价——以太原市为例[J].低碳经济，2012（6）：15-19.

[7]廖为鲲，蔡国梁，涂文桃.基于因子分析法的城市经济发展评价[J].统计与决策，2005（12）： 51-54.

[8]中国国家统计局.中国城市统计年鉴：2010[M].北京：中国统计出版社，2011.

[9]中国国家统计局.中国城市统计年鉴：2011[M].北京：中国统计出版社，2012.

[10]中国国家统计局.中国城市统计年鉴：2012[M].北京：中国统计出版社，2013.

[11]张文彤，董伟.SPSS统计分析高级教程[M].北京：高等教育出版社，2014.