第一篇：住房公积金贷款30年
2012年盐城市住房公积金贷款服务指南
一、贷款条件：
1、个人及所在单位按时、足额缴存住房公积金6个月(含)以上;
2、本人及其配偶(或一名未婚子女)的公积金帐户内有不低于6个月的缴存余额;
3、具有完全民事行为能力，信用良好，有偿还贷款本息的能力,有中心认可的担保方式担保;
4、有合法有效的在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修普通自住房的合同或其他批准资料;
5、所购买的住房主体结构已封顶;无未还清的住房公积金贷款;
6、住房公积金缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套或第二套普通自住房。
二、贷款额度：
公积金贷款额度以下列标准最低额为准：
1、不高于按借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为：借款人及其配偶(或一名未婚子女)住房公积金月缴存基数之和×50%×12×借款年限。
2、购买、建造、翻建、大修首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款金额不高于总价款的80%，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款金额不高于总价款的70%;购买、建造、翻建、大修第二套普通自住房的，不高于总价款的40%。精装修房购建房总价款中不含室内装璜装饰费用。
3、借款人及其配偶(或一名未婚子女)均符合贷款条件的，每笔最高不超过40万元，低于10万元的可放宽至10万元;只有一人符合贷款条件的，每笔最高不超过20万元，低于5万元的可放宽至5万元。
4、住房公积金贷款额度加提取额度不超过购房总价款的80%。
5、累计贷款额度不超过按现行住房公积金贷款政策计算的贷款限额。
三、贷款期限：
最长贷款期限为20年。贷款期限原则上不超过法定退休年龄，对连续、足额缴存住房公积金5年以上且信誉良好的借款人，可延长至退休年龄后1-5年。
四、贷款申请时间：
1、购买普通自住房的，应在购房合同约定的房屋交付日前(所购房屋为已竣工交付的现房，在购房合同签订之日起3个月内。房款一次性付清的，应当在全额付款发票开具之日起1个月内。)，提出贷款申请。
2、购买二手住房的，应在《中华人民共和国契税完税证》开具之日起3个月内，提出贷款申请。
3、建造(翻建、大修)住房的，应在取得有关部门批准文件之日起1年内，提出贷款申请。
五、借款人申请贷款时需提供下列材料原件：
1、借款人夫妇身份证、住房公积金龙卡、结婚证或户口簿 (两件中有一件能证明夫妻关系即可)。
2、①购买普通自住房的，须具有房管部门鉴证的购房合同或协议;②建造普通自住房的，须具有《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》③翻建、大修普通自住房的，须具有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及规划管理部门的批准文件。
3、①购买普通自住房的，须具有不低于房价规定比例以上的首付款证明;建造、翻建、大修普通自住房的，须具有不低于预算款规定比例以上的自有资金证明;②购买二手住房的提供契税发票。(购买二手住房，选择交易资金托管，用所购房抵押的，另需提供《存量房交易资金托管协议》、《存量房交易资金托管存款凭证》)
4、借款人家庭住房情况诚信保证书。
5、担保资料：
①以现房抵押的，需提供抵押房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、抵押房产所有权人(抵押人)身份证和户口簿或婚姻关系证明;②以有价证券质押的，需提供有价证券及冻结手续、有价证券所有人身份证;③以公积金质押的，需提供出质人同意的质押书、出质人身份证;④以担保公司担保的，需提供担保公司的担保书;⑤以所购房抵押加开发商阶段性保证的，需提供与中心签定合作协议的房产开发商出具的阶段性保证担保书;⑥购买二手住房，选择交易资金托管，用所购房抵押的，需提供安居置业担保公司出具的《担保书》。
6、住房公积金管理中心规定的其他资料。
(2①、3②、
4、5②③④⑤⑥、6收原件;
1、2②③、3①、5①项看原件，收复印件)复印件用A4纸。
六、贷款利率：
1、根据中国人民银行个人住房贷款利率规定，对1年还款期以上个人住房贷款采取每年确定利率方法，即遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率;对1年期的贷款实行到期一次性还本付息，贷款期限内利率不做调整。
2、二套房贷款利率按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。
3、购买经济适用住房的中低收入家庭和自住住房被政府征收后，购买中低价位商品住房(拆迁安置房)或自房屋征收公告颁布之日起至征收补偿协议签定后6个月内购买普通住房的，贷款按购买首套住房政策执行。
七、贷款流程：
1、提出申请。借款人持上述材料到住房公积金管理中心，填写《个人住房公积金贷款意向表》。
2、签订合同。经住房公积金管理中心审批同意后，借款人与公积金中心、委托银行签订借款合同。其中以4①方式作
抵押的，抵押房屋所有权人都必须持身份证原件到场与公积金中心、委托银行签订抵押合同，借款人持抵押合同到房管部门办理抵押登记手续，待《房屋他项权证》办好后到银行划款;以4②方式作质押的，有价证券所有人必须持身份证原件到场与公积金中心、委托银行签订质押合同;以4③方式作质押的，出质人必须持身份证原件到场与公积金中心签订质押书;以4⑤作阶段性担保的，按揭房屋所有权人都必须持身份证、婚姻关系证明原件到场与公积金中心、委托银行签订抵押合同，并到房屋所在地产权管理部门办理按揭房屋抵押预告登记手续，《房屋预告登记证明》办好后到银行划款。借款人应在公积金中心审批同意之日起30天内与中心签订《借款合同》。
3、划转款项。借款人持本人身份证原件、贷款合同、放款通知及相关抵押、质押、保证手续(4①方式为《房屋他项权证》和抵押合同、4②方式为有价证券质押合同、4③方式为公积金质押书、4④方式为担保公司担保书、4⑤方式为房产开发商担保书和《房屋预告登记证明》)到受委托银行划款至约定帐户。借款人应在《借款合同》签订之日起30天内办理贷款划转手续。
4、按期还款。选择委托承办银行扣款或柜面还款的，借款人应在每月20日前将月应还款额打入还款账户或到银行柜面还款。选择委托逐月提取住房公积金归还贷款的，借款人应保证在每月15日前个人公积金缴存帐户有足够余额偿还当月贷款本息。
5、贷款结清。借款人偿还贷款的全部本息后，到委托银行领取“贷款结清证明”，并办理抵(质)押注销手续。 (未尽事宜按《盐城市住房公积金贷款细则》及相关规定执行)
咨询电话: 96166
网址：
监督电话：8815023288150153
盐城市住房公积金管理中心
第二篇：住房公积金贷款和组合贷款
贷款办理材料和程序
1、借款人向承办银行提出申请，按要求填写个人住房组合贷款申请书，并同时提交以下证明材料：⑴具有法律效力的身份证明;⑵有关借款人经济收入的证明;⑶购房合同;⑷住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况对账单;⑸贷款银行要求提供的其它证明文件和材料。
2、住房商业性贷款由受理银行审查同意，住房公积金贷款部分由受理银行报市住房公积金管理中心审批后，借贷双方签订个人住房组合贷款合同、保证合同，办理房产抵押登记、房产保险等。
3、借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
4、目前个人住房组合贷款业务暂由建设银行、工商银行、中国银行和农业银行试点推行，职工可直接到上述承办银行申请。
5、个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押，并向市国土资源与房产管理局房地产交易权籍登记中心办理房产抵押登记。是否增加担保人视具体情况而定。个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险，保险期不短于贷款期限。
住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别
1、最大的区别是住房公积金贷款的利率明显低于商业性贷款：⑴住房公积金贷款年利率：5年以下(含5年)3.6%，5年以上4.05%;⑵商业性住房贷款年利率：5年以下(含5年)4.77%，5年以上5.04%。
2、申请住房公积金贷款与商业性住房贷款相比，只是提交的材料增加了住房公积金缴交情况对账单，办理程序上只增加了在市住房公积金管理中心5个工作日的审批时间，其余与商业性住房贷款相同。
沈阳住房公积金组合贷款指南
时间：2009-03-17 来源：个贷处 文字大小：大 中 小 打印：打 印
本指南适用于针对公积金贷款额度不能满足购房要求的职工用住房公积金及商业银行的自营信贷资金为资金来源，推出的组合贷款业务。贷款抵押物的抵押权人为沈阳住房公积金管理中心(以下简称中心)和委托贷款商业银行。
特别提示：即日起，办理组合贷款商业贷款部分符合条件的享受七折优惠利率。 ★组合贷款申请条件
1、在沈阳工作并在中心缴存住房公积金的职工。
2、申请贷款前申请人或共同申请人所在单位按规定为职工缴存住房公积金满六个月。
3、购房的首付款不低于规定比例。
申请人及共同申请人在申请住房公积金贷款前有贷款逾期3次以内不良信用记录的，贷款首付比例在现有政策规定基础上按不同房源分别增加10%。贷款逾期连续3次(含3次)以上累计6次的不再受理住房公积金贷款。
4、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。
5、申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。
6、申请人及共同申请人(含配偶)没有尚未还清的贷款或其他债务。
7、商品房贷款申请人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议。 ★准贷时限和房屋种类
申请人购买商品房，在签订购房合同和交纳首付款之后准予申请;购买私有产权转让住房(即二手房)、经拍卖成交的住房(即拍卖房)，在办理房屋所有权证过户后的六个月内准予申请。购买的房屋仅限于本市行政区划内，可具有国有土地房屋所有权证的商品房、私有产权转让住房或经拍卖成交的住房(平房除外)。 ★组合贷款的额度、比例和期限
组合贷款中公积金贷款额度按沈阳住房公积金管理中心贷款政策及规定执行，即申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为25万元;申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元。商业贷款额度由组合贷款的银行审核与确定。
组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时规定最长贷款年龄均为男性不得超过60周岁、女性不得超过55周岁。
商品房贷款比例不高于购房总价款的80%;贷款的最低期限为1年，最高期限为三十年。
私有产权转让住房(即二手房)，贷款比例按核准价计算(成交价高于评估价的，按评估价做为核准价，不含房屋装修及除房屋以外其他物品价款)，贷款的最低期限为1年，最高期限为20年。房屋竣工使用年限为五年以内，贷款比例不高于核准价的60%;房屋竣工使用年限为五年以上、二十五年以内，贷款比例不高于核准价的50%，房屋竣工使用年限在五年以上、二十五年以内,最长贷款年限为二十五年减房屋竣工使用年限;房屋竣工使用年限超过二十五年(不含二十五年)的住房不再受理公积金贷款。
经拍卖成交的住房(即拍卖房)，贷款比例按拍卖成交价计算，贷款的最低期限为1年，最高期限为20年。房屋竣工使用年限为五年内，贷款比例不高于拍卖成交价的60%，房屋竣工使用年限为五年以上、二十五年以内，贷款比例不高于拍卖成交价的50%。房屋竣工使用年限在五年以上、二十五年以内,最长贷款期限为二十五年减房屋竣工使用年限, 房屋竣工使用年限超过二十五年(不含二十五年)的住房不再受理公积金贷款。
★组合贷款的申请要件
商品房
1、申请人及共同申请人身份证原件及复印件各5份(A4纸双面复印，下同)。
2、户口簿原件及复印件2份(户主第一页、第二页、申请人及共同申请人登记卡页)。
3、婚姻证明原件及复印件2份(单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件2份，有效期1个月)。
4、申请人及共同申请人经济收入证明原件各1份(须加盖单位人事部门印章或工资专用章，证明为统一文本格式，可在中心委托贷款银行领取或在中心网站下载)。
5、住房公积金储蓄查询卡。
6、商品房买卖合同原件5份(含备案合同一份)。
7、商品房销(预)售许可证复印件2份。
8、新建楼房门牌编号审批表复印件2份。
9、商品房买卖合同备案表原件1份及预告登记表原件1份。
10、商品房销售(结算)专用发票及预收款发票原件及复印件各2份。
11、维修基金、契税收据原件及复印件各1份。
12、开发商营业执照副本复印件1份。 以上材料仅为中心、担保、银行所需要件。
二手房或拍卖房
1、申请人及共同申请人身份证原件及复印件各5份(A4纸双面复印，下同)。
2、户口簿原件及复印件2份(户主第一页、第二页、申请人及共同申请人登记卡页)。
3、婚姻证明原件及复印件2份(单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件2份，有效期1个月)。
4、申请人及共同申请人经济收入证明原件各1份(须加盖单位人事部门印章或工资专用章，证明为统一文本格式，可在中心委托贷款银行领取或在中心网站下载)。
5、住房公积金储蓄查询卡。
6、房屋评估报告原件3份(公积金管理中心指定的四家评估机构之一出具评估报告，可在中心网站查询评估机构地址及联系方式，拍卖房为拍卖成交确认单原件及复印件)。
7、房地产转让登记申请审批书原件或复印件(复印件加盖查档章)2份或中华人民共和国契税完税证(即契税收据)、辽宁省地方税务统一发票(即交易费收据)原件及复印件各2份(拍卖房为加盖原有印章的购房全额发票复印件)。
8、房屋买卖合同原件3份(拍卖房不需提供)。
9、过户后的房屋所有权证原件及全部页数复印件2份。
10、过户后的契证原件及复印件3份。
11、首付款证明原件1份(拍卖房为款项全部结清及准许购房人提取贷款的证明各1份)。
12、非市内五区(和平、沈河、大东、皇姑、铁西)的房屋，须提供国有土地使用权证原件及复印件2份或区级以上土地管理部门出具的国有土地使用证明原件及复印件2份，如土地证未下发持土地证办理收据原件及复印件2份也可。
13、卖方个人或夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明原件及复印件各1份。(二手房提供)
以上材料仅为中心、担保、银行所需要件。 ★申请组合贷款的流程
(1)申请人及共同申请人持上述相应材料至缴存住房公积金的所属中心驻各区管理部(以下简称管理部)个人贷款受理窗口填写组合贷款申请审批表，进行初审。办理二手房组合贷款时买卖双方必须同时到场。
(2)初审后，管理部进行表中信息录入、复核及贷款审批。
(3)管理部出具组合贷款中公积金贷款部分的借款合同、抵押合同、借据、委托扣款协议等文本，申请人及共同申请人办理银行还款卡(折)后在上述文本签字确认。 (4)申请人及共同申请人持相应材料及公积金贷款合同文本到委托银行窗口进行商业贷款部分的申请和审批。
(5)委托银行对申请材料进行审核后，申请人及共同申请人填写委托银行借款申请书、借款合同、抵押合同等文本，同时签字确认; (6)办理担保及抵押手续。
(7)待担保及抵押手续在约定时限办理完毕，管理部审核后，委托银行发放组合贷款。
(8)借款人及共有人按规定期限按时还本付息。 ★组合贷款的发放
所购房屋为商品房，委托银行将两部分贷款直接划转至开发企业与中心签订保证协议时预留的账户。所购房为私有产权转让住房和拍卖房，委托银行将两部分贷款划转至个人还款卡(折)，由借款人凭本人身份证前来领取。 ★组合贷款的偿还
1、还款方式：借款人可选择等额本息法和等额本金法两种方式还款。公式如下：
2、公积金还款：借款人及其配偶可与中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，中心每月从借款人及其配偶公积金账户的定期余额中扣还公积金贷款本息。当定期余额不足整期时，从银行卡中代扣。
3、银行卡代扣：：借款人与委托贷款银行签订《住房公积金贷款委托扣款协议》后，委托银行每月从银行卡中扣还贷款本息，借款人应在每月的放款日前将当期应还本息款存入卡内。
4、逾期罚则：中心及委托银行对没有按期偿还的贷款的借款人，按中国人民银行规定加收罚息。中心有权对逾期连续三个月、累计六个月的借款人进行法律诉讼，不良记录记入个人征信系统。
5、信息服务：借款人可与中心签订《个人短信服务申请书》，中心定期将公积金的存取情况、公积金贷款还款情况、逾期情况等信息发送至借款人的手机中。
6、提前部分偿还贷款：借款人正常还贷一年以上，借款人提前部分偿还公积金贷款每次冲减贷款本金额度不低于5000元，中心将重新计算借款人的月还款额。(商业银行部分按委托贷款行规定)
7、提前全部偿还贷款：借款人正常还贷一年以上，借款人提前全部偿还公积金贷款，则借款人与中心的借款合同在贷款本息还清后即告终止。 ★还款过程中可能出现的问题及解决方法
1、还款卡消磁：本人持身份证原件、贷款借据及委托扣款协议到原还款卡开卡银行办理换卡，并持新卡在柜台重新签订委托扣款协议。
2、还款卡密码忘记：本人携带还款卡并持身份证原件及复印件二张，到原还款卡开卡银行办理密码挂失，并重新设立密码。
3、还款卡丢失：本人持身份证到原还款卡开卡银行办理挂失手续，七日后携带本人身份证原件及贷款借据领取新卡，并重新签订委托扣款协议。
以上内容如有变化，以最新实行政策为准。
第三篇：住房公积金贷款
如何办理住房公积金贷款
实行对象
住房公积金实行对象是所有行政机关、企事业单位包括外商投资企业、城镇和私营企业在职职工。专项用于职工个人购、建、大修住房等。 对所申请的个人住房公金贷款不足以支付购房所需款时，不足部分可向银行申请商业性贷款。申请公积金抵押贷款 由市住房资金管理中心及指定承办银行受理。
申请条件
已参加缴交住房公积金，并连续缴交的职工
有所在单位出具的借款人固定经济收入的证明
每户只能享受一次本项贷款
借款人购买的住房必须是解困房、 经济适用住房、已办商品房预售许可证的普通住宅和二级市场住房。
有符合法律规定的购房合同或协议书
(A)有购买一套自住房所需资金30%以上的自有资金,并以此作为购房首期款(买一手房)
(B)拟购房产位于市内,首期款项(不低于评估价的40%)已存入指定银行帐户(买二手房)
7.具有本市城镇常住户口或有效居留身份
货款额度、期限、利率
每户最高可贷款额度为12万元，贷款额度随着住房公积金存量的增长而调整。
贷款期限最长为30年，贷款年限加借款人年龄不能超过法定的退休年龄。
贷款期限在5年以内的为4.14%，5年以上的为4.59%，贷款本息采取按月等额均还的方式。
偿还方式
公积金贷款本息采取按月等额均还方式，借款人须按借款合同规定，每月到贷款银行偿还贷款本息，也可委托所在单位每月从工资中代扣转交贷款承办银行。待还清贷款本息后，办理抵押登记注销手续。
办理程序
A.买一手房
借款人到市住房资金管理中心领填申请表-资金中心审查贷款资格(5个工作日)-承办银行审查贷款安全性(20个工作日)-承办银行分别与借款人和售楼单位签订借款合同和抵押合同-借款人办理抵押登记和房产保险-承办银行放贷-购房者还款-清户
B.买二手房
申请人与卖房签订房产买卖合同，并向中介公司申请 —中介公司收齐资料并配合申请人到银行办手续 —资金中心审查贷款资格— 承办银行审查贷款安全性，并向买卖双方及中介公司出具《贷款承诺函》 —评估机构对物业评估的确认 —借款人办理贷款，抵押合同签字和房产保险 —中介公司负责办理房产过户及房产抵押登记手续，并将他项权证交银行收押 —承办银行放贷 —购房者还款 —清户
申请人需提供的资料
申请时申请表须经所在工作单位证明盖章并提交:
( 1 )借款人身份证、户口簿原件及复印
( 2 )合法的商品房预售合同或销售合同及复印件
(3)拟购住房售价30%以上自筹资金的证明(已预付给售房单位的部分提供付款收据原件)
(4)售房单位同意为借款人提供阶段性担保的承诺等。
(5)职工申请时，须以自有、共有或第三房产进行抵押，或用有价证券质押。
注：借款人已婚的需提供配偶身份证，户口本，结婚证原件及复印件二份，未婚的需提供未婚证明。
若申请人买的是二手房,还需提供:
( 1 )申请人家庭收入证明或纳税证明
( 2 )提供银行认可的评估机构对抵押物评估的《评估报告》
公积金的转移与支取
一.当职工变动工作单位时，其住房公积金本息转入新调入的单位职工公积金帐户下
二.购买，建造，翻造，大修自住住房的
三.当职工离退休或户口迁出本市、出境或与单位终止劳动关系，其积累的公积金本息一次结清，退还本人，同时注销职工住房公积金帐户。
四.当职工在职期间去世，可由其继承人或受赠人根据 《继承法》的有关 规定办理提取
手续。职工在符合有关条件下经单位批准可支取住房公积金帐户的存储余额。
支取住房公积金步骤
到开户行支取审批表和支款凭证 —到市住房资金管理中心审批 —到银行支取住房公积金
办理住房公积金贷款应按下列程序：
(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。申请银行个人住房贷款工作流程：
(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
(二)支付30%以上的房款。
(三)去房管部门办理预售登记。
(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近
2.5万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元;
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢?”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢?”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”
一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权
南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的
还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”;“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
原因在双方信息不对称
贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢?导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么?
受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件;而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)
相关链接
两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”;
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
第四篇：住房公积金个人住房贷款指南
住房公积金个人住房贷款指南
受理部门：中山市住房公积金管理中心资金使用科
咨询电话：8836318088363182
2010年4月修订
一、贷款对象
本市行政区域内的住房公积金缴存人。
二、贷款条件
1、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力;
2、连续正常缴存住房公积金半年或以上;
3、公积金个人账户最少有半年正常汇缴的余额;
4、当前个人账户状态为正常;
5、曾支取或停缴公积金超过半年的，须按管理中心核定的标准连续正常缴存公积金半年以上;
6、前笔公积金贷款结清后须再继续正常缴存公积金半年以上。
三、贷款额度
1、每一住房公积金缴存人每次住房贷款最高额度现定为35万元。多名公积金缴存人共同购买一套住房而同时申请公积金贷款的，可累加各自的可贷额度，购买单套住房最高可申请90万元。车库车位贷款最高可申请7.5万元(借款人必须在拟购车库车位所在的小区内购有自住住房);
2、别墅、联排别墅、单家独户式住宅不接受公积金住房贷款申请;现房(已取得房地产权证的房产)楼龄超过20年的不接受公积金住房贷款申请;
3、月还本息额度不超过申请人收入(收入的核定按申请人缴存住房公积金时所报工资基数为依据)的50%;
4、最高贷款度、首付比例及贷款年限由中山市住房公积金管理委员会制定，并随国家政策调整而调整。
四、贷款期限
1、最长为30年，其中现房(车库车位)贷款、自建房贷款的贷款期限最长为20年，并随现房楼龄的增加而减少;
2、贷款年限至申请人法定退休年龄后5年，即男满65周岁，女满60周岁。
五、贷款类型
1、纯公积金贷款;
2、组合贷款，即公积金贷款与银行商业住房贷款组合。
六、贷款品种
1、预售房(车库车位)贷款;
2、现房(车库车位)贷款;
3、自建房贷款。
七、贷款利率
按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。
目前5年以内(含5年)年利率为3.33%，5年以上年利率为3.87%。
八、业务承办银行
贷款业务委托中国建设银行中山分行，中国工商银行中山分行，中国农业银行中山分行，中国银行中山分行，中国交通银行中山分行，中国中信银行中山支行承办。
九、违约处罚方法
1、逾期还款罚息按人民银行公布的最高罚息利率计算;
2、申请了公积金贷款后停缴公积金，从停缴次月起按同期银行商业性住房贷款利率计收利息;
3、拖欠贷款本息，通过法律程序追收。
十、贷款办理流程
1、预售房、车库车位：可直接向发展商申请，由发展商联系市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续;
2、现房、车库车位：要在房产交易过户前，携出售人名下的房产证、土地证(须国有出让用地)正本及复印件到市住房公积金管理中心登记申请(如购买已出房产证的车库车位的，还须提供在车库车位所在小区已购置住房的证明，即相关房地产权属证或已备案商品房购销合同)，申请受理后由管理中心交委托评估机构和律师所办理相关手续;
3、自建房：完成报建手续后，携建房用地土地证(须国有出让住宅用地)、规划管理部门的报建批准书(报建批准必须为住宅)正本及复印件、申请人名下另一物业的房产证、土地证(须国有出让用地)正本及复印件到管理中心登记申请，申请受理后由管理中心委托评估机构和律师所办理相关手续。
十一、查询网址：http://
第五篇：住房公积金个人住房贷款政策
关于印发池州市《关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》的通知
房金委【2010】2号
各县人民政府、九华山管委会、市住建委、市财政局、市银监分局、中国人民银行池州分行、市住房公积金管理中心：
根据省住房和城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局《转发住房和城乡建设部等四部门关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金【2010】244号)文件要求，结合我市实际，特制定《池州市关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年十二月三十日
关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见
为进一步规范住房公积金个人住房贷款政策，更好的为住房公积金借款人提供服务，根据国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)、《住建部等国家四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金【2010】179号)等有关政策规定，结合我市实际，特制定如下贯彻实施意见：
一、住房公积金个人住房贷款条件
1、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
2、住房公积金贷款对象为在本行政区域内连续正常缴交住房公积金满一年以上的职工家庭。在东至、石台、青阳县缴存住房公积金的职工家庭，在池州市内其他城区购买住房，要求申请住房公积金贷款的，夫妻双方必须提供一方在购房所在地的常住户口簿，或者其中一方在购房所在地的工作单位证明。
3、保持缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止发放套型建筑面积在144平方米以上的个人住房贷款(其中首次申请住房公积金贷款的情况除外)。
4、第二套住房公积金个人住房贷款用途，仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
5、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
二、住房公积金个人住房贷款额度、年限和利率
6、职工夫妇双方建立住房公积金并且连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过25万元;职工夫妇其中一方建立住房公积金并连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过15万元;贷款年限最长不得超过20年;如职工住房公积金贷款额度不足，可申请商业银行组合贷款。
7、贷款利率执行中国人民银行规定利率。现行年利率为：贷款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。还款期内如遇利率调整，除1年期外，于次年1月1日执行新的利率标准。
三、二套房及以上住房认定标准
8、第二套及以上住房认定标准，以“贷款记录”作为认定二套房或多套房的标准,具体信息则
以中国人民银行个人征信系统为准。
9、职工家庭成员个人住房贷款征信记录中有一套住房贷款的，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次申请贷款购买的住房视为第二套住房。
职工家庭成员个人住房贷款征信记录有两次或两次以上住房贷款的，不论住房是否出售或贷款是否结清，均视为第三套或第三套以上住房，不能再申请住房公积金贷款。
10、职工利用商业性贷款购买的商业用房(例如：门面、写字楼等)，不列入职工申请住房公积金贷款时住房套数的计算。
四、信用不良记录不予发放贷款的执行标准
11、信用不良记录以中国人民银行个人信用信息基础数据库出具的征信报告为准。
12、信用不良记录不予发放贷款的具体执行标准如下：
(1)征信报告中累计有五次以下(含五次)不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为做出合理说明，并承诺今后不再发生不良信用行为的，可予以办理住房公积金贷款。
(2)征信报告中累计有五次以上，十次以下(含十次)不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为作出正确认识，并承诺今后按期还贷;如再发生拖欠贷款行为，借款人保证主动要求其所在单位从其夫妻双方工资中扣划相应金额冲抵欠还贷款。借款人的书面报告应报请其所在单位审查研究，并由其单位法人代表或主要领导签署明确意见，承诺对于再次发生拖欠贷款的借款职工，由其单位负责按期划扣相应数额的工资偿还欠款;单位研究意见应加盖公章后，方可申请办理住房公积金贷款。
(3)征信报告中累计有十次以上不良信用记录，经调查属实的，原则上不予办理住房公积金贷款。
13、职工夫妇双方均有不良信用记录的，具体计算方法以其中累计次数较多一方为准。
五、市住房公积金管理中心和各住房公积金贷款业务承办银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。
六、本实施意见由市住房公积金管理中心负责解释。在实施过程中，如遇国家住房公积金贷款政策调整，以国家出台的新政策为准。
七、本实施意见自发布之日起施行。
关于调整住房公积金存贷款利率的通知
建金[2011]15号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2011]32号)，现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：
一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%;上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一一年二月九日