第一篇：田园综合体用地政策
如何用农业用地做“田园综合体”？
哪些地可作为休闲农业用地
1.农民自有住宅、闲置宅基地
惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。
正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。 2.农村集体建设用地
是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 主要包括：
乡(镇)村公益事业用地 公共设施用地 农村居民住宅用地 3.四荒地 主要包括：
依法归我国农民集体使用的“四荒地” 农民集体经济组织所有的“四荒地”
具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
4.城乡建设用地增减挂钩
指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。
转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如： 数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。 质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量
异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。 5.其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。 休闲农业用地有哪些限制 1. 不得占用基本农田
基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”： 不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网; 不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;
不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;
不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围; 不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。 因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。 2. 不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。
该怎么做：休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。 3. 严禁随意扩大设施农用地范围
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。
进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。 如何规避这些限制
有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制： 用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设; 以建设临时生产用房名义进行修建;
修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求; 修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除; 以建设温室大棚的方式建餐厅; 用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意!
最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。
可能会步入哪些误区 1.无址可选也要选
有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。 2.有地就先拿下再说
休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。 3.跟着感觉走
做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。 还有哪些其他方法拿地
说了这么多，又是限制，又是误区，还有什么别的土地能拿到么?
关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地;矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地;
生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。
在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。
其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。
休闲农业用地有什么新方式 1.采用土地银行的方式
在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。 2.建立以土地股份为基础的合作社
有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。
3.使用农村闲置宅基地及废弃园地 城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。
对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。 4.土地置换、租赁、入股联营等
对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。
第二篇： 乡村振兴战略下的田园综合体政策定位、运营模式及案例
导读：田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合。在刚刚召开的十九大精神的引领下，田园综合体将成为乡村振兴实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。此处我们在分析田园综合体对乡村振兴、生态文明建设、人与自然和谐发展重要意义及成功田园综合体案例的基础上，探讨田园综合体与特色小镇建设的运营、融资、可持续创新发展模式。
一、田园综合体相关政策与产业模式
(一)田园综合体与乡村振兴
十九大报告中指出，实施乡村振兴战略。农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，发展多种形式适度规模经营,培育新型农业经营主体,促进农村一二三产业融合发展。
对于一个村域或者几个村域范围来讲，报告里面提到的五点总体要求也都是乡村发展建设的重要方面，田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合,打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六产业”,实现现有产业及载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，在合适的区域，在一定程度上可以作为乡村振兴的重要抓手。
十九大报告中同时指出“我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化，既要创造更多物质财富和精神财富以满足人民日益增长的美好生活需要，也要提供更多优质生态产品以满足人民日益增长的优美生态环境需要。必须坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的
方针，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，还自然以宁静、和谐、美丽。”
我国农村幅员辽阔，要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优”的综合效益，应该选择聚居模式。但以往部分地区“赶农民上楼”的聚居模式，并不能满足广大农民的宜居愿望，也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。依托田园综合体，可以探索多元化的聚居模式，既保持田园特色，又实现现代居住功能。借助聚居功能，田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。
田园综合体是经济、社会、农业发展到一定阶段的产物，是美丽新城镇建设的创新载体，作为一种农业和农村可持续发展的新业态，在城乡一体化的新格局下顺应了农业供给侧改革，符合产业转型升级的要求，它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下，满足城乡居民对高端生活、旅游和消费的各种新型需要，与十九大报告中总书记提出的我们要牢固树立社会主义生态文明观，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局相吻相合，也得到了国家多方政策鼓励和支持。
(二)田园综合体与美好生活
“逆城市化”是相对于“城市化”而言的。“城市化”是一定区域的政治功能、经济功能、文化功能、社会功能以及居住和消费功能向城市聚集。在这些聚集过程中，一个突出的现象是农村人口向城市转移。“大城市化”的必然结果是愈来愈强大的聚集效应，同时也带来了聚集空间趋近极限和难以持续的种种“城市病”。当城市的发展到了一定极限，就得调整和优化城市的功能结构和空间结构，由此，中心城市的各种功能，比如政治中心、经济中心、文化中心以及居住和休闲娱乐等功能纷纷向有条件的中小城镇及乡村分解。这些功能分解就是“逆城市化”。
党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着我国城市化进程的加快、居民消费水平的提高以及环境污染问题、食品安全问题、人口结构老龄化与亚健康现象的日渐普遍，城市居民对美好田园生活的向往越来越强烈。
田园综合体作为“逆城市化”的典范，将成为高端人群的集聚地。在我国现代化发展较快的地区，作为主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特别是在沿海发达城市，逆城市化的主要群体是高端人群。可以预见，在较为发达的城市，郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园”情结，也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。在田园综合体建设中，蓝城理想小镇就是“逆城市化”建造的，生活内容、生活场景、生活品质和人文内涵接近于天堂的理想小镇。
(三)田园综合体政策沿革
1.2012年--田园东方开启地方实践。在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下，第一个田园综合体项目-无锡田园东方在“中国水蜜桃之乡”阳山镇落地。
2.2016年--田园综合体从地方上升到中央高度。2016年9月，中央农办领导考察指导无锡田园东方项目，中央农办领导对田园综合体项目给予高度评价。
3.2017年2月--田园综合体首次出现在中央一号文件。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。此次一号文件指出：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
4.2017年5月--财政部下发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办[2017]29号)，明确重点建设内容、立项条件及扶持政策，确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点，深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。
5.2017年6月5日，财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通
知，通过综合集成政策措施，尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策，多策并举，集中施策，推进乡村联动，政策下沉到村，检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神，积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势，扎实推进农业供给侧结构性改革，有效释放改革政策的综合效应，为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。
从国家对田园综合体的政策演变可以看出，第一，田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的一件大事; 其次，田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三，田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四，田园综合体应在有条件的乡村进行建设，田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益。第五，田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第六，国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”，并有序开展试点示范。
二、田园综合体运营模式创新与实践
(一)田园综合体的内涵特点
1.田园综合体是一个环境优美宜人的地方
只有优美宜人的环境，才能吸引人、留住人。一个好的田园综合体，就是要让人回归大自然，融入大自然，望得见山，看得见水，记得住乡愁。这一点，应在规划的有效指导和管控下，通过原汁原味的自然环境、富有个性的景观布局、别具一格的建筑式样、相对完善的基础设施等，去进行设计、建设和展现。
2.田园综合体是一个文化根脉突出的地方
一个只有自然风光而缺乏人文气息的地方，是难以吸引人的灵魂的。所以，建设田园综合体，不仅要最大限度呈现所在区域的自然之美，也要深度挖掘所在区域的人文之美，从而形成兼具表里之美、给人双重享受的地方。为此，要在文化植入上下功夫、做文章，对地方物质遗存、非物质文化遗产、民俗文化、传说故事等进行深度挖掘和梳理，在田园综合体予以展示。
3.田园综合体是一个休闲旅游度假的地方
从田园综合体的服务功能来讲，最直接、最基本的应当是观光旅游。所以，必须从旅游的角度出发来打造田园综合体，统筹考虑“吃、住、行、游、购、娱”等旅游要素和需求，让消费者到田园综合体，有特色美食可吃、有乡村民宿可住、有便捷交通可行、有优美景致去游、有土特产品可购、有好的项目去娱。而且，要从旅游消费升级的需求出发，增加体验性、休闲性的旅游设计，让传统的观光旅游向新型的休闲度假旅游转变。
4.田园综合体是一个多业融合支撑的地方
旅游只是田园综合体建设的切入点和非常重要的内容，而不是全部内容。要提高田园综合体建设的含金量，保持田园综合体发展的持续性，还需要在拓展和延伸产业链条上下功夫。就是按照资源整合的理念，采用“旅游+”的思维和模式，以循环农业、创意农业、农事体验等为基本依托，推动旅游与农业、林业、农产品加工、特色产品开发、文化、体育、康养等产业进行融合，使一二三产业在田园综合体相互关联、形成链条、融合发展，构建起一个多业并举、有效增值的产业综合体。
(二)田园综合体运营模式及示范案例
1.重建美丽乡村--幸福公社田园康养度假模式
随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。成都幸福公社就是乐享田园度假养老的成功案例。
幸福公社
田园享乐度假养老
具体运营创新模式：
幸福公社把家庭度假、老年人养老、中年人养生、儿童亲自然教育、全国旅居、运动休闲、有机农业结合为一体的创新旅游养老地产。幸福公社通过营造生态绿色的田园生活，健康的人与自然、人与人之间的邻里关系，实践着“我为人人，人人为我”的健康生活。“农耕生活，手工村落”是在尊重自然的前提下，打造健康养老生活的创新。
1)项目选址：都市半小时经济圈，自然人文环境优越。
幸福公社位于川西旅游环线的核心位置——成都大邑青霞镇的烟霞湖风景区，烟霞湖风景区位于大邑县东北边缘，距成都市50公里，30分钟车程，属于成都市半小时经济圈。北邻街子古镇、青城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山。
2)艺术生活--创意之美
幸福公社引进五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸„„用传统的手工智慧让老人回归人与自然的和谐。
3)幸福农业--田园养生
幸福公社的农业模式，是尝试从从中国城市食品的现状出发去现状去改变农村的生产模式和发展模式，由城人群的食品安全的痛处着手，回归到食品源头，改变思想，进而改变生活。亲手生产，亲手种植，亲手收获。社员们共同遵守《绿色公约》，几百亩的农田，经过五年的净化，没有化肥农药，每家的土地里可以长出干净的蔬菜。
自然的生态中，没有大规模的单一品种的种植形态，人的欲望、无节制的生产、浪费性的消费、对匮乏的恐惧，必须去大面积的单品栽种和耕种，这样就破坏了原始的平衡，所谓的美好的就是彼此的协调融合，永恒的平衡体。
4)幸福健康--田园养老
幸福公社与健康管理公司合作，引进先进的医疗管理团队。利用云计算快速传输，监控业主身体信息;二期规划了一万方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善。幸福公社一期距离中心城市六十公里，更多的考虑是健康型老人的问题。目前二期
开工建设在即规划了失能型老人养老机构。社区配置了护士团队，解决常规的入户看护问题。
幸福公社对养老市场做出了一个细分，更多关注城市型中老年的健康型养生需求，主要年龄段在五十到七十五，他们对邻里，对文化艺术的需求更多，不是城市型重度养老的概念，带有比较强烈的旅游观光特征。其实是用乡村田园模式来承载养老的细分市场。
2.清境农场--休闲观光农业模式
休闲农业的发展促进台湾农业的成功转型，“三产”融合促进了台湾农业旅游经济的发展。台湾休闲农业起源于上世纪七八十年代，至今已有三十多年的发展历史，目前台湾的休闲农业已经走红国际市场，来自香港、新加坡、马来西亚、中国大陆等地的游客不断增多。
清境农场是台湾休闲农业的经典项目之一，创建于1961年，位于台湾南投县仁爱乡，临近合欢山，面积700公顷，海拔1748米，有“雾上桃源”的美名，是台湾最优质的高山度假胜地。
清境乡村农场利用优质的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市，体验独特的山地田园风光。
清境乡村花园来自世界各地的花花草草所交织成的百花风貌，让人不禁有错觉仿佛置身于欧洲，也因此素有“小瑞士”之美名，登高远眺破晓的清境云雾，山岚正徐徐弥漫开来，如梦如幻的盛景，让这小瑞士花国又有“雾上桃源”一称。
此外，完善的园区规划有“挪威森林广场”、“阿尔卑斯双塔”、“落羽松步道”、“主题花园”等，皆环绕着位于中央的“天鹅湖”而建，欧洲花园般的景色让民众可以放松身心，置身于一片自然的童话世界中。别有洞天的景色，辽阔的绿意，遍洒的花海，在蓝天的映衬下，更显得艳丽动人，悠游其中使人心旷神怡，令人流连忘返。
清境农场亲子体验—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，农场的绵羊分队表演令人赞叹。最不可错过的是精彩的“羊咩咩脱衣秀”，工作人员除了会给小朋友讲解羊咩咩的趣事，还会讲述清境农场的历史。大溪花海农庄是春天常在的地方，台湾人气剧《流星花园》里面的薰衣草花海就是在这里拍摄的。徜徉花海中，
品尝地道的熏衣草奶茶，大人小孩都乐在其中。六福村主题乐园，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。
台湾休闲农业成功的原因在于通过“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。
清境农场模式图示
运营开发策略
前期依托草场资源发展观光旅游，撬动区域价值。后期植入特色民宿、文化体验，综合服务等多元业态，以休闲度假功能、景观体验、多主题设施作为核心竞争力。
创新盈利模式
核心设施自持运营获取收益，少量民宿和商业本地村民自营,少量民宿和商业村民自己运营管理，与景区无关。
清境农场案例总结及启示
清境农场成功经验在于：
1.依托先天山地草场资源禀赋，打造独特的城郊休闲农场风光，区别于传统景区大规模开发植入。
2.建立完善的功能体系，依山就势，分散景点布局，通过交通串联景区各个节点，形成“线、点、面”联动的内部格局。
3.创意文化植入到关联活动中，少数民族文化的植入，融入到各种主题活动中，成为大众游客的核心吸引力之一。
4.创新盈利模式，必须统一经营管理，全部自持最佳，至少核心设施需要自持。
3.片区开发模式
坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。
该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。
该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。
4.产业带动模式
休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。
5.科普教育模式
农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。
目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区，与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基础平台，大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。
6.民俗风情旅游模式
民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。
三、田园综合体投融资创新模式
实施乡村振兴战略,让农业经营有效益,让农业成为有奔头的产业,让新村镇成为安居乐业的美丽家园,必须着眼于“新田园时代”背景,在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”,但田园综合体特色小镇开发建设投入高，开发周期长，项目前期没有资产可供抵押贷款，投资回报率偏低，回收期长„„种种因素表明，田园综合体特色小镇建设过程中，融资是第一道坎，根据田园综合体特色小镇建设特点，本文梳理了田园综合体的八种融资模式。
(一)田园综合体PPP融资模式
在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
(二)田园综合体产业基金及母基金模式
田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。
一是政府主导，一般由政府(通常是财政部门)发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。
三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。
(三)田园综合体国家专项基金贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的
贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。
(四)田园综合体收益信托模式
田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
(五)田园综合体发行债券模式
田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
(六)田园综合体融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力;2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题;3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。
(七)田园综合体资本证券化(ABS)
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。
(八)田园综合体供应链融资模式
供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。
供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。
田园综合体建设将对落实好十九大提出的“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用。在注重政策支持和资金扶持的基础上，充分发挥市场在配置资源中的重要作用，要做到商业与文化的有机结合，使田园综合体走上良性发展轨道，为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持，实现人与自然和谐发展现代化建设新格局。
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文章来源：元立方金服
作者：卢新生教授、屈玲
第三篇：田园综合体项目情况
坡头镇田园综合体项目基本情况
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，农业部、财政部分别出台政策措施，在山东、河南等18个省份推行田园综合体试点示范工作。
坡头镇位于济源市南部，是小浪底水利枢纽工程、西霞院反调节水库工程项目所在地，处于洛阳、济源交接地带，是郑汴洛、豫晋陕黄河文化旅游带的核心节点。镇区位于全镇东部黄河河谷，北接丘陵山地，南临碧波万顷的西霞湖，是黄河中下游为数不多的滨河城镇，整个城镇呈现“一城山色半城湖”的水城风情。建成区面积2平方公里，拥有完善的供水、排水、燃气、电力、通讯管网等基础设施，二广、连霍、济阳、济运高速分列四周，交通便捷。
全镇总面积137平方公里,人口2.6万人。作为市委市政府确定的“济源市城市副中心”、小浪底北岸新区省级旅游产业集聚区核心区域，是济源市“十三五”规划和“全域旅游”规划的重点区域。围绕“全域旅游”、建设“文化旅游名镇、生态宜居新镇”目标，坡头镇规划了“一轴一带三河三区 ”农文旅产业发展格局，即:济坡路两侧现代休闲农业发展轴，小浪底专用线黄河北岸黄金旅游带，横贯东西;天女河生态文化游、大沟河观光农业游、大柴河文化湿地游，中心旅游综合服务区、小浪底风景名胜区、连地旅游度假区，构建大旅游大开发格局。
坡头镇田园综合体项目选址在:济坡路两侧现代休闲农业发展轴北端，涵盖狄沟、郝山、栗树沟三村。该区域距离济源市区8公里，是有名的蔬菜制种基地，山水沟壑，条件优越，是建设踏青赏花、休闲采摘、静心垂钓、水上娱乐、文化娱乐、农家餐饮、乡村农活体验等田园综合体项目的良好区域。
狄沟村位于坡头镇最北端，小浪底专用线从北向南进入坡头镇的第一村，全村面积4平方公里，共有6个居民组，125户535人，耕地800余亩。
郝山村位于狄沟村西侧，全村面积3. 8平方公里，共有4个居民组。正在施工建设的“郝山印象” 现代观光农业项目，计划投资3亿元，对寺河水库及周边区域进行整体开发，建设内容涵盖仿古街风景区、花海区、爱国主义教育景区、历史人文风景区、郝山庄风景区、玉带湖风景区、梯田风景区、生态农业风景区等8大风景名胜景区，着力打造自然风光与休闲旅游相融合的综合性休闲度假区。截止目前，完成道路绿化硬化8公里，栽植苗木2.3万余株，发展制种产业300余亩，观赏及油用牡丹200亩，护坡护岸及停车场建设完成，芍药牡丹园、全面健身步道建成投用，并成功举办“济源市全民健身郝山健步走”等大型休闲娱乐活动，民俗村改造与窑洞宾馆建设正在推进。
栗树沟位于坡头镇北部浅山区，全村面积约7平方公里，共有10个居民组，180户688人，全村蔬菜制种600余亩。栗树沟仰韶文化遗址是河南省文物保护单位。投资2.6亿元实施的大型农文旅项目栗香农庄项目，立足“仰韶文化”挖掘与白狄古城开发，围绕生态农业、特色养殖、有机采摘、水上旅游四大主题，主要发展孔雀观赏、户外拓展、水上游乐、果蔬采摘、特色餐饮和仰韶文化体验等，旨在建设人文底蕴与现代气息并重的复合型产业园。目前已建成有河南省规模最大的孔雀园，有孔雀3000多只，火鸡与珍珠鸡各上百只;有全省落差最大的滑草滑道4条滑道;水上娱乐区有游船10条;卡丁车赛场有赛车10余辆;休闲观光园、垂钓水库、户外拓展基地、果蔬采摘园、特色餐饮、真人CS基地、儿童游乐场、窑洞宾馆、民俗村改造等项目正在建设。
可享受的政策：
1、田园综合体经今年中央一号文件首次提出后，农业部办公厅印发《关于推动落实休闲农业和乡村旅游发展政策的通知》指出，要按照“3+1+X”的品牌培育体系，在面上继续创建全国休闲农业和乡村旅游示范县(市、区)，在点上继续推介中国美丽休闲乡村，在线上重点开展休闲农业和乡村旅游精品景点线路推介。要继续加大中国重要农业文化遗产的发掘保护传承工作，指导各地积极探索农业嘉年华、休闲农业特色村镇、田园综合体等品牌创建。
2、为支持田园综合体的发展，财政部印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办〔2017〕29号)。财政部、农业部、农发行联合下发了《田园综合体项目建设政策性金融支持通知》。
3、坡头镇是国家重点镇和济源市“一区一轴二核二带”战略发展规划的重点区域，也是河南省旅游局首个批复的旅游度假区--小浪底北岸新区的核心区域，在项目融资、基础设施申报等具有优势，坡头镇将优先为田园综合体项目进行设施配套
4、济源市正在开展“全域旅游”城市创建，制定出来了一系列鼓励乡村旅游发展的政策措施，田园综合体项目必将成为奖励扶持的重点项目。
第四篇：田园综合体发展背景基本内涵及建设意义,《田园综合体发展研究报告(2017)》
田园综合体发展背景、基本内涵及建设意义，《田园综合体
发展研究报告(2017)》
在现阶段经济新常态下，对于人民日益增长的物质文化需求和区域经济发展诉求，传统的农业、农村条块发展思维已经无法奏效;单纯的农业产业园区的发展模式，也无法适应新形势下的产业升级、统筹开发等要求。
今年一号文件里面提出了田园综合体的概念，加上年中18个省份的田园综合体试点项目申报的刺激，成为地产界、旅游界、农业界争相宣传追捧的一个概念，尤其是培训机构，就像抓住了一根万能的药方，包治百病……
诚然，三农发展，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一;但是田园综合体的概念、内涵及其意义还需我们冷静下来思考才是其试点创新的初心。 不忘初心，才能行稳致远。
注：本文是中国农业大学农业规划科学研究所《中国田园综合体发展研究报告2017》的一部分，该报告已发布，敬请关注CAUAP微信公众号。
刍议田园综合体发展背景、内涵及意义2017年中央一号文件提出，在保持政策的连续性、稳定性的基础上，特别注重抓手、平台和载体建设，即“三区、三园和一体”。“三区、三园和一体”建设将优化农村产业结构，促进三产的深度融合，并集聚农村各种资金、科技、人才、项目等要素，加快推动现代农业的发展。其中“一体”即田园综合体，提出“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。田园综合体发展模式的提出有其必然的原因和背景，其中比较重要的包括以下几方面：经济新常态下，农业发展承担更多的功能当前我国经济发展进入新常态，地方经济增长面临新的问题和困难，尤其是生态环境保护的逐步开展，对第
一、二产业发展方式提出更高的“质”的方面要求，农业在此大环境下既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能。传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力
农业发展进入新阶段，农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化，传统农业园区的示范引领作用、科技带动能力及发展模式与区域发展过程中条件需求矛盾日益突出，使得农业园区新业态、新模式的转变面临较多的困难，瓶颈明显出现。 农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强
经过十余年的中央一号文件及各级政策的引导发展，我国现代农业的发展迅速，基础设施得到改善、产业布局逐步优化、市场个性化需求分化、市场空间得到拓展，生产供给端各环节的改革需求也日趋紧迫，社会工商资本也开始关注并进入到农业农村领域，对农业农村的发展起到积极的促进作用。同时，工商资本进入该领域，也期望能够发挥自身的优势，从事农业生产之外的二产加工业、三产服务业等与农业相关的产业，形成一二三产融合发展的模式。
“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题
随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。综上所述，现阶段，传统农业产业园区发展思路已经不适合新形势下的产业升级、统筹开发等要求，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一。田园综合体的概念内涵继2017年的中央一号文件首次提出“田园综合体”概念后，多方都对此进行了解读。
从其内涵和外延上来看，田园综合体并不是一个新词，它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。 从业态上来看，是“农业+文创+新农村”的综合发展模式，是以现代农业为基础，以旅游为驱动，以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。而纵观农业园区的发展历程就不难看出，田园综合体并非凭空产生，是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景。纵观农业园区开发、休闲农业与乡村旅游的发展进程就不难看出，田园综合体与农业综合体、农旅综合体等概念在内涵上是一脉相承的，并非“横空出世”的全新概念，至于叫农业综合体还是田园综合体还是农业经济综合体，只是角度不同，本质内涵是一样的。农业综合体农业综合体最早是由陈剑平院士在2012年11月3日农民日报上发表的《农业综合体：区域现代农业发展的新载体》首次提出的。它是在借鉴城市综合体概念的基础上提出的现代农业发展的新型载体形式，通过农村
一、
二、三产业的相互融合和农业多功能拓展，延伸产业链，提升价值链，增加农民收入，促进新农村建设，并逐步推动农业发展方式的根本转变。农业综合体的基本内涵是以农业为主导，以科技支撑和文化创意为两翼，融合农产品加工、商贸物流、科普会展、教育培训、休闲观光、文化创意等多个相关产业，构建多功能、复合型、创新性的产业综合体，它是伴随着区域经济社会快速发展和对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概念，既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是现代农业园区的“升级版”。田园综合体 田园综合体的内涵与农业综合体基本一致，不同的是，田园综合体更多的是从地域空间开发和农村发展角度提出的对乡村资源的合理性开发。建设集循环农业、创意农业、农事体验于一体的地域综合体。田园综合体是以农业为主导，以农民充分参与和受益为前提，是以农业合作社为主要建设主体，以农业和农村用地为载体，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。
因此，从农业规划和科技推广工作者视角看，田园综合体是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是一种新型的现代农业发展模式，是“六次产业”创新理念的一种新体现。区别与联系从与农业综合体的区别及联系上看，田园综合体是基于乡村地域空间的概念，农业综合体是基于产业思维的概念，是农业综合开发;农业综合体是在一定地域空间内，多产业、多功能、多业态并存，以产业融合发展为特征的现代农业随着产业融合深入发展，关系层面加强，经济交融，跟区域经济发展有密切的联动性;这是经济综合体的一种表现形式，和旅游综合体、商业综合体、城市综合体是一个概念。从三农角度来说，农业、农村、农民三者又是密不可分的。无论是农业综合体还是田园综合体，在本质上是一样的，只不过视角不同，分量和侧重点有所差异而已，因而从这个意义上说，田园综合体并不是一个全新的概念。而近两年比较受关注的农业特色小镇、农业公园等，就是伴随着现代农业发展、美丽村镇建设而发展起来的田园综合体的新模式、新探索。
田园综合体的出现，是伴随现代农业发展、新型城镇化、休闲旅游而发展起来的“农业+文创+新农村”开发的新模式，具有功能复合性、开发园区化和主体多元化三个特征。 田园综合体是一种大势所趋，它是区域经济社会和农业农村发展到较为发达新阶段的产物，是中国农业新跨越的创新载体，其重要意义可归结为3个方面。具体内容，请关注【中农富通】微信公众号，小编将在明天的文章中为大家介绍。田园综合体的特征功能复合性
产业经济结构多元化，由单一产业向一二三产业联动发展，从单一产品到综合休闲度假产品开发升级，从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内，将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。 开发园区化
田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间，在充分考虑原住民的收入持续增收的同时，还要保证外来客群源源不断的输入，既要有相对完善的内外部交通条件，又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行;运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。 主体多元化
田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程，还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，秉持开放、共建思维，着力解决“原来的人”、“新来的人”、“偶尔会来的人”等几类人群的需求。近年来国内休闲农业与乡村旅游热情正盛，而田园综合体作为休闲农业与乡村游升级的高端发展模式，更多体现的是农业+园区的发展思路，是将农业链条做深、做透，未来还会将发展进一步拓宽至科技、健康、物流等更多维度。未来很长一段时间，“农业+园区”的田园综合体模式将会大放异彩。田园综合体的建设意义田园综合体的出现，是伴随现代农业发展、新型城镇化、休闲旅游而发展起来的“农业+文创+新农村”开发的新模式，是一种大势所趋，它是区域经济社会和农业农村发展到较为发达新阶段的产物，是中国农业新跨越的创新载体，其重要意义可归结为以下几个方面：田园综合体是资源优化配置的“驱动器”
以田园综合体建设为契机，整合土地、资金、科技、人才等资源，促进传统农业转型升级。创新土地开发模式田园综合体保障增量、激活存量，解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件专门强调提出，要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。 创新融资模式
田园综合体解决了现代农业发展、美丽乡村和社区建设中的钱从哪儿来和怎么来的问题。
经济社会发展必须都要有经济目标，工商资本需要盈利、农民需要增收、财政需要税收、GDP需要提高，多主体利益诉求决定了田园综合体的建设资金来源渠道的多样性;同时又需要考虑各路资金的介入方式与占比，比如政府做撬动资金，企业做投资主体，银行给贷款融资，第三方融资担保，农民土地产权入股等等，这样就形成田园综合体开发的“资本复合体”。田园综合体需要整合社会资本，激活市场活力，但要坚持农民合作社的主体地位，防止外来资本对农村资产的侵占。 增强科技支撑
科技是现代农业生产的关键要素，同时还是品质田园生活、优美生态环境的重要保障，全面渗透、支撑田园综合体建设的方方面面。为降低资源和环境压力，秉持循环、可持续发展理念，以科技手段增强对生态循环农业的支撑，构建农居循环社区，在确保产业发展、农业增收的条件下，改善生态环境，营造良好的生态居住和观光游憩环境。
在田园综合体里面，科技要素的关键作用已经由现代农业园区生产力提升的促进剂，转变为产业融合的粘合剂，这是科技地位本质性改变的地方。传统的科技是促进生产效率提升，产品质量和效益提高，现代的科技是能够促进业态效率提升和业态融合，如物联网技术的应用，降低生产成本、提高生产效率的同时，更能促进与消费者之间的互动，有助于建立良好的信任关系。因而从这个意义上说，科技的出发点和要素作用已经发生了改变。 促进区域经济主体的利益联结
通过田园综合体模式，解决几大主体之间的关系问题，包括政企银社研等不同主体。以往的农业园区只能解决其中2~3个主体之间的关系，现在通过复合体的利益共享模式结构，将关系完全捆绑融合到一起。 田园综合体是产业价值的“放大器”
田园综合体模式强调其作为一种新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。田园综合体和现代农业、旅游产业的发展是相辅相成的。农业生产是发展的基础，通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合，才能建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业，从而形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。
田园综合体做的是现代农业、加工体验、休闲旅游、宜居度假，并作为新型城镇化发展的一种动力，通过新型城镇化发展连带产业、人居环境发展，使文化旅游产业和城镇化得到完美的统一。
田园综合体还是城乡统筹发展的“交响曲” 在不同的发展阶段，生产要素的关键地位会不断变化;采用田园综合体的发展模式，生产要素及其余产业的关系更加重要，所以问题必须从生产力要素的问题转向生产关系的问题。自十六大以来逐步确立的统筹城乡发展，工业反哺农业、城市支持农村，建设社会主义新农村，城乡经济社会发展一体化等一系列重大举措，标志着我国的城乡关系进入了一个新的历史阶段。然而这种城市带动乡村、乡村城市化等模式，背后隐含着的主导思路依旧是城市处于绝对主导地位，而乡村的本体地位、能动作用往往处于次要位置。
田园综合体，以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋，实现和谐发展。它以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素，多产业多功能有机结合的空间实体，其核心价值是满足人回归乡土的需求，让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村，促进乡村经济的发展。 从城乡统筹发展的视角出发，打破城市和乡村相互分隔的壁垒，逐步实现城乡经济和社会生活紧密结合与协调发展，逐步缩小城乡差距，使城市和乡村融为一体，而田园综合体正是形成城乡经济社会一体化、乡村振兴新格局的重要载体。本文已获得作者授权：中国农业大学农业规划科学研究所，白春明，尹衍雨，王柟。
2017年11月10日-11日，由河北省南和县人民政府、河北省邢台市农业局、北京农业产业化龙头企业协会、中国农业大学农业规划科学研究所联合主办的第七届中国县域现代农业发展高层会议。同期召开国际现代农业展览会，并发布了最新的研究报告
第五篇：田园综合体的规划、运营条件
田园综合体的规划布局需要综合全面的考虑。从地域性、生态性出发，满足农业、文旅、地产三个产业的功能需求，从细化的功能片区着手，全面综合地对田园综合体进行规划布局。本文将深度解析田园综合体的规划布局要点。
『 田园综合体的多元产业融合 』
田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。
它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益;在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。
在这三个大的产业基础上进行功能和业态上的细分，可以分为四个产业：核心产业、支撑产业、配套产业、衍生产业。
核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动;
支撑产业：直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业; 配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等; 衍生产业：以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。
『 田园综合体的选址要点 』
田园综合体是多元产业的融合，也就决定了其多元的特点，对于其选址，也需要综合考虑，具体从以下四个方面考虑。
1、良好的自然条件：
开发地的自然生态条件要优良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，简言之，自然环境要极致。有山、有水是要求好的环境氛围，便于旅游活动的展开;有田是提供农业生产及农业休闲活动的场所。
2、优越的基础设施：
开发地要有便捷的交通，较好的通达性，完备的环卫、电力等基础设施，满足消费者的度假需求以及休闲农产的生产、研发、销售。
3、较好的经济条件：
开发地要有一定的经济基础，利于休闲农业企业的引进，同时使得当地居民更好更多的参与旅游开发过程，最大化的实现农旅带动效应。
4、其他应考虑因素：
如好的交通区位、巨大的田园乡村旅游消费市场;开发地居民优良的素养、精神风貌及服务意识等等，都有利于农业生产、农业休闲、农业创意、田园休闲度假等项目业态的加载。
『 田园综合体的规划布局 』
规划布局要点 1
创新性
首先，田园综合体包含多元产业，规划要创新性的满足各个产业的功能要求，让各个产业在规划布局中合理展开;
其次，要从田园旅游者的消费需求出发，创新合理的布局各个功能片区，以满足日益更新的市场需求。
2、 主题性 文化是旅游的灵魂，对于田园综合体亦然，其规划要考虑布局的文化性、主题性;可以从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题。在文化引领下的规划布局，更能迎合市场及时代的需求。
3、 生态性
任何的旅游开发都离不开生态的基底，生态为先的规划理念也是田园综合体规划要着重考虑的要点之一。
4、 特色性
田园综合体落地在某一个地方，必须要与当地的特色相结合，地方特色性是区别于其他同类型项目业态的最大竞争力。
规划布局手法
1、
产业构成上的规划布局
由于产业的多元性，对于其规划布局的也要针对不同的产业性质及功能需求进行各产业片区的规划布局： 农业产业片区：
农业产业片区是大的田园景观背景区，也是展开农业耕作、农业休闲的承载区。规划布局要做到三件事：
一是要满足现代农业生产型产业园的功能要求; 二是要预留休闲农业、创意农业的活动空间;
三是要配备CSA(社区支持农业)的菜园(菜田)空间。
文旅产业片区：
文旅产业片区要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;加载丰富的文化生活内容，打造符合自然生态型的旅游产品以及度假产品的组合。
地产及村舍片区：
尊重原有的村落风貌，打造村落肌理，近似于还原一个“本来”的村子，同时需要布局管理和服务区块，构建完整的村舍服务功能。
2、
功能片区上的规划布局
基于田园综合体多产业融合，可将其在布局上分为不同功能片区，每个片区的规划布局手法会根据不同功能进行区分。
核心景观片区——吸引人气、提升财气的核心田园空间
核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主体性景观及特殊的游览方式(线路、节点)，给游客带来深刻的印象。
依托观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风光区等自然景观区，使游人身临其境的感受田园风光和体会田园乡村休闲农业的魅力。
度假/居住片区——城镇化得以实现的核心承载片区
度假/居住片区，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中片区，以此建设居住组团，构建了城镇化的核心基础。
服务配套片区——城镇化的主要功能支撑
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等，统称为产业配套。与此结合，服务于居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。