旧村改造交流经验

2022-09-28

第一篇:xx旧村改造交流经验

旧村改造典型经验材料

我们##县位于山西省东南部,国土总面积1968平方公里,有40万人口,18个乡镇,473个行政村。县境内矿产资源比较丰富,以探明各类矿产资源22种,其中煤炭资源储量56.18亿吨,白云岩储量42亿吨。耕地总面积54.8万亩,其中基本农田53万亩。

人多地少是我国的基本国情,我县这一问题更加突出。我县农村自然庄多达1700余个,建了新房不拆旧房在农村普遍存在,村庄占地浪费严重,“空心村”问题突出。加上我县地处太行、太岳、中条三山交会之处,坡地多,大面积的平川地少,而且许多村庄多建在平川之处,虽着村庄占地的不断扩大,使原来就不多的耕种条件好的平川地日益减少。如何适应新形势,加快农村旧村改造,推进新农村建设,是我们国土资源部门促进集约用地、节约用地的重要工作任务。

我们##县国土资源局历来重视旧村改造工作,早在八十年代末期就积极开展了此项工作,涌现出了望川、上伏、后则腰、蔡节、西沟等旧村改造成绩突出的村庄。其中望川村的旧村改造力度最大,该村由1989年居民住宅370亩的村庄,经过旧村改造后居民全部住近了楼房,占地面积仅有250亩,大大节约了耕地。回顾望川村旧村改造工作,我们的主要做法有以下几点:

(一)加强宣传,使全村干部群众齐心协力,是实施旧村改造的内在动因

旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事,但由于该项工作涉及全体村民的切身利益,再加上农村传统思想根深蒂固,工作难度较大。因此,能不能统一干部群众的思想,激发新农村建设的热情,使旧村改造成为广大村民的自觉行动,变“要我改”为“我要改”,这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地

1307亩。1984年开始,该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业,1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业,全年实现工农业总产值905万元,人均存收入1000元。有了钱就要盖房子,这是中国农民的传统,望川村的百姓也一样。以前,望川村民无钱修房子,360户人居住在三个自然庄中,居住区占地面积185亩,自1978年以来,富裕起来的望川村人,纷纷建新房,截止1989年,全村共建新房1000间(眼),占地185亩。这样形成了三个问题:一是村庄土地浪费严重,村庄占地已占地370亩,而许多村民仍无房住,要彻底解决,村委估计至少还得占地300亩,这样一来望川村占地将达到670亩,而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少,除了村民修房占地外,望川村办企业也要占地,企业要发展,就要上规模,上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地,人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱,以前的居民点没有改变,还是那样低、矮、破烂、污水横流,垃圾随处可见,排水排污都是问题,而新的建筑虽然新,但东一处,西一处,显得杂乱无章,公共设施无法配套,导致了望川村街道低洼不平,雨天水路不畅,因排水、走路造成了许多民事纠纷,村庄建设水平上不去,仍是“年年建新楼,岁岁无新貌”。针对上述问题

,我们国土资源局积极为该村出谋划策,在参观该村时,与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。

在我们的宣传下,望川村两委认识到了这一点,从1988年开始,两委干部统一了意见,决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造,我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经,寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识,消除村干部的畏难思想,齐心协力做好拆迁户思想工作,消除群众的担忧、害怕、抵触情绪,取得群众的理解和支持,为征地、拆旧铺平道路,确保旧村改造的顺利进行。

(二)加强指导,注重规划和建设管理,是高质量完成旧村改造的前提和条件

在旧村改造中,许多村庄由于不重视规划和建设管理,结果使村庄旧村改造半途而废,新村面貌依旧、质量不高。因此,旧村改造首先要因地制宜,制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划,同时要强化建筑设计工作,对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下,由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至2000年新村建设和产业结构布局的总体规划,提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走:第一步在91年建成两栋三层居民楼,安排居民48户;建成宽12米,长1000米的柏油新街;建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步,从1992年至1995年,建成居民楼8栋,安排居民200户的同时,建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到2000年,居民全部进入新村,并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议,但在今天看来,我们对望川旧村改造的超前规划是正确的。国土资源部长孙文盛在任山西省省长时,多次深入该村进行调研,对该村旧村改造节约用地、集约用地的做法给予了充分肯定,并进行了具体的指导。

(三)和谐发展,制定一套切实可行的改造方案,是确保旧村改造顺利实施的有效保证

1991年,望川村开始了旧村改造工程,首先的阻力来自传统观念。有相当部分的村民认为再基地是祖上传下来的,属于私有财产,加上一些风土习俗、家族势力等多分面因素的纠结,撤旧房很困难;第二是村民住房问题,谁先谁后住,新楼价款问题。为了使望川村旧村改造顺利进行,我们从和谐发展的角度出发,坚持符合国家法律与政策的精神,积极借鉴外地成功经验,坚持群众路线,做到了旧村改造民主决策、科学规划。从而有力的促进望川村旧村改造了工作。我们在望川旧村改造中主要处理好了以下三个问题:

1、旧房拆除。望川村通过开会、广播、板报、标语等形式,反复讲解和宣传“旧村改造”的目的、意义和目标要求。在广泛宣传的基础上,在党员干部中进行动员,并拉上全村党员干部外出参观,使他们认识到了旧村改造工作的重要性和必要性,从而主动撤除自己的房屋,腾出宅基地户用于建设新楼房。该村老党员郝世愧1987年刚盖起16间新房,但却首先不同表态,主动撤除自己的房屋。在党员干部作出表岁的同时,该村组织了旧村改造政治思想动员工作组,挨门逐户做思想工作,为该村的旧村改造工作打下了坚实的基础。

2、改造资金的筹集。实施旧村改造,基础设施配套建设、公益事业建设、旧房老宅基补偿等都需要一大笔资金。部分实施整体迁建的村庄更需要投入大量的启动资金。望川村旧村改造中,拆迁户房屋按当时房屋造价赔偿,新楼价款采用群众出小头,集体出大头的办法、并且每户免1.6万元。拿1991年新建的两栋楼来讲,两栋楼总投资150万元,建筑面积5100平方米,可安排居民48户,户均建筑面积106平方米,户均居住价款仅1.2万元,总价57.6万元,仅占总投资的零头。村集体收回的旧房有偿使用、投入部分土地征用款、村集体资金投入等方式解决旧村改造资金问题

3、新楼房的安排。从各地旧村改造来看主要做法有以下几种做法:一是采取抽签的方式决定新房的位置;二是通过竞投,谁出钱多谁先选择宅基地;三是按照旧房拆除(或腾空)的先后顺序,谁先拆除(或腾空)旧房谁先挑选。但是素上书办法在望川村旧村改造工作中难以行通。望川村在旧村改造中,有许多意想不到的问题发生,第

一、二栋楼竣工时,群众都不愿意住;当群众看到新楼宽敞、明亮、水、暖、电、气配套设施齐全,又张着要住楼。在我们的帮助下,该村出台了分房制度:群众要住,优先群众,群众不住,优先党员,党员不住,干部带头住。几经反复,使全村群众都住进了楼房。

(四)积极协调有关部门协同支持,是实施旧村改造的重要外部条件

旧村改造涉及面广,政策性强,矛盾较多。望川的旧村改造表明,要搞好旧村改造,除了望川村自身要有较好的内部条件外,还离不开政府及相关部门的支持和配合。我们积极协调有关部门在资金、政策、土地指标、审批服务等方面采取倾斜政策。在工作中,从方案制订到具体操作,我们都把握政策,加强指导,把政策用足,落实到实处。为了减轻农民负担,各种费用能免则免,能减则减。乡镇一级政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓,加强指导。望川村所属润城镇是我县的一个经济大镇,在望川村的旧村改造工作中,润城镇两委班子给予了大力的支持,在我们的指导下积极推广望川旧村改造经验,有力的促进了该镇旧村改造工作的进展。

今后的工作和建议

近年来,我县的旧村改造工作虽已取得了一些阶段性的进展,但从整体而言,尚处于试点起步阶段。从横向看,区域之间甚不平衡,部分乡镇进展缓慢。从纵向看,两头热中间冷。即上级政府十分重视,村民呼声十分强烈,但部分乡村干部和一些部门存在畏难情绪。究其根源:一是缺乏共识。即没有充分认识旧村改造与农村现代化建设乃至全面建设小康社会的关系及其重要意义。二是畏难情绪作怪。在土地指标、建设资金、旧村改造中的矛盾纠纷这三大困难面前,部分干部或多或少产生畏难情绪。三是政策缺位。旧城改造工作目前尚处在探索性阶段,相关部门未出台一些配套政策,自上而下至今还没有明确规范的法律政策。

(一)合理配置农村集体土地资源,满足旧村改造用地需要

目前,我县农村旧村改造工作首先面临的一个制约因素就是土地指标问题。由于存在着城乡两元结构,以往在土地指标使用上,往往存在“重城市,轻农村;重工业,轻农业”的不公平现象,随着城乡经济的发展,上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大,能用于旧村改造的则更少。同时,在农村土地承包工作中,许多村庄没有或很少预留了建设用地,根本不能满足旧村改造的需要。从各地的实践看,当前解决土地指标的途径主要有三条:一是政府每年拿出一定指标用于旧村改造;二是根据政策,通过土地整理获取折抵指标,或中心村通过宅基地复垦还耕置换建设用地指标。但上述办法都受到了配额、经济、地域等条件的限制。根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神,用地紧张的局面将长期存在。我们认为,旧村改造用地问题,还是要从改革入手,制定相应政策,扩大增量、盘活存量、合理配置资源,提高土地利用率。

1、政府部门要加大支持力度,最大限度满足旧村改造用地需要。旧村改造,从总体上看,有利于土地集约利用。目前,许多地方都把农村宅基地整理作为一项重要工作来抓,其目的就在于保护耕地、节约土地。因此,我们要提高认识,鼓励支持旧村改造,在用地指标等各方面加大扶持力度。

2、开源与挖潜并重,加大农村集体建设用地改革力度。从集约用地,减少人均占地面积入手,积极探索节流新思路、新办法。一是出台优惠政策,积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点,扩大城镇、中心村用地规模,合理调整城乡居民点用地结构,达到节约、保护耕地目的。二是在城市规划区内、中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积上、购买价格上、房产处置上等方面采取优惠政策,既可以维护农民利益,同时也缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是建立城乡土地置换机制,允许农民在一户一宅原则下,原有农村宅基退耕后,按一定比例置换中心村或城镇建房用地。目前,农村居民为了经商、务工、子女读书,进城定居较多,城乡土地置换条件已日趋成熟。我们要制定明确的、可操作性的政策,并加上宣传力度,不能停留政策文件层面上。四是出台农村建房节地奖励政策,鼓励农民减低用地标准。目前,农村家庭人口趋少,而农居占地较大,空置现象较普遍,要在观念更新、政策鼓励二个方面加以引导,逐步消除农村建房中土地资源浪费现象。

(二)深化农村土地使用制度改革,拓宽旧村改造筹资渠道

旧村改造最大难题是基础设施建设资金问题。从试点来看,虽然筹资渠道林林总总,但根本出路还是在于土地,农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产,如何通过市场化运作,使农村集体建设土地资产显性化,是解决新农村建设资金问题的唯一有效途径。但是国家土地管理法规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”近年来,外省许多县市都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作,并出台了相应政策,明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押,使农村集体建设土地资产性质得到体现。我县应在农村宅基地有偿使用,通过招投标收取宅基地级差地租等方面进行了探索,例如我县次营镇进行了农村宅基地公开拍卖;取得了较好的效果。创新是社会进步的永恒动力。要走出旧村改造建设资金不足的困境,必须从土地入手,通过制度创新,在不违背法律精神的大前提下,在中心村建设、旧村改造试点村采取一些灵活、变通的政策,以地生财,为解决旧村改造建设资金问题打开一条新路。首先,建议政府部门及时总结完善推广一些试点的成功经验,选择部分地区开展试点,结合小城镇建设、中心村建设和村庄整理工作,开展集体建设用地流转试点,通过出让、招标、拍卖筹集资金,满足旧村改造建设的需要。

(三)发挥村民自治作用,化解旧村改造过程中的矛盾 我县在旧村改造中都有少数农户不愿配合,成了拆旧建新工作的“钉子户”。旧城改造工作有法可依,而农村拆迁工作至今还没有法律依据,无法实施强制措施,成为旧村改造中一个十分棘手的问题。对此,我们建议:第一,政府及有关部门要积极向上反映,争取早日出台法规或行政规章,使农村旧村改造等工作有法可依,有章可循。第二,要发挥舆论引导作用,强化思想教育工作。把工作做深做细做透,化解矛盾。第三,发挥村民自治作用。望川村的经验表明,旧村改造的主体是全体村民,改造方案、补偿标准,包括拆迁的实施办法都要由村民代表大会通过。拆除旧房,由村里自行组织实施,政府和相关部门做好配合工作。实践证明,这一做法符合村民自治法精神,效果较好。

(四)旧村改造要加强协调,统筹安排

当前,涉及农村建设工作较多。政府必须统筹兼顾,统一安排,在政策制订、资金安排、机构设置等方面协调一致。旧村改造作为农村建设的一项具体工作,必须与当前“千村整治、百村示范”工程、中心村(镇)建设、村庄整理、山庄窝铺搬迁以及新农村建设等各项工作结合起来,加大力度,有序推进。

二00五年九月七日

第二篇:旧村改造典型经验材料

我们##县位于山西省东南部,国土总面积1968平方公里,有40万人口,18个乡镇,473个行政村。县境内矿产资源比较丰富,以探明各类矿产资源22种,其中煤炭资源储量56.18亿吨,白云岩储量42亿吨。耕地总面积54.8万亩,其中基本农田53万亩。人多地少是我国的基本国情,我县这一问题更加突出。我县农村自然庄多达1700余个,建了新

房不拆旧房在农村普遍存在,村庄占地浪费严重,“空心村”问题突出。加上我县地处太行、太岳、中条三山交会之处,坡地多,大面积的平川地少,而且许多村庄多建在平川之处,虽着村庄占地的不断扩大,使原来就不多的耕种条件好的平川地日益减少。如何适应新形势,加快农村旧村改造,推进新农村建设,是我们国土资源部门促进集约用地、节约用地的重要工作任务。我们##县国土资源局历来重视旧村改造工作,早在八十年代末期就积极开展了此项工作,涌现出了望川、上伏、后则腰、蔡节、西沟等旧村改造成绩突出的村庄。其中望川村的旧村改造力度最大,该村由1989年居民住宅370亩的村庄,经过旧村改造后居民全部住近了楼房,占地面积仅有250亩,大大节约了耕地。回顾望川村旧村改造工作,我们的主要做法有以下几点:

(一)加强宣传,使全村干部群众齐心协力,是实施旧村改造的内在动因旧村改造虽说是一件惠及千家万户的好事,但由于该项工作涉及全体村民的切身利益,再加上农村传统思想根深蒂固,工作难度较大。因此,能不能统一干部群众的思想,激发新农村建设的热情,使旧村改造成为广大村民的自觉行动,变“要我改”为“我要改”,这是旧村改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。望川村有360户,1171口人,全村土地总面积3147亩,其中耕地1307亩。1984年开始,该村以地下煤炭资源为依托发展村办企业,1989年该村已拥有煤矿、铁厂、铸造厂等9个村办企业,全年实现工农业总产值905万元,人均存收入1000元。有了钱就要盖房子,这是中国农民的传统,望川村的百姓也一样。以前,望川村民无钱修房子,360户人居住在三个自然庄中,居住区占地面积185亩,自1978年以来,富裕起来的望川村人,纷纷建新房,截止1989年,全村共建新房1000间(眼),占地185亩。这样形成了三个问题:一是村庄土地浪费严重,村庄占地已占地370亩,而许多村民仍无房住,要彻底解决,村委估计至少还得占地300亩,这样一来望川村占地将达到670亩,而且将形成名副其实的“空心村”。二是耕地日趋减少,除了村民修房占地外,望川村办企业也要占地,企业要发展,就要上规模,上规模不占地不可能。加上国家、省、市县一些重点项目占地,人地矛盾必将进一步激化。三是村内建筑杂乱,以前的居民点没有改变,还是那样低、矮、破烂、污水横流,垃圾随处可见,排水排污都是问题,而新的建筑虽然新,但东一处,西一处,显得杂乱无章,公共设施无法配套,导致了望川村街道低洼不平,雨天水路不畅,因排水、走路造成了许多民事纠纷,村庄建设水平上不去,仍是“年年建新楼,岁岁无新貌”。针对上述问题,我们国土资源局积极为该村出谋划策,在参观该村时,与该村两委班子就望川旧村改造问题进行了研究。在我们的宣传下,望川村两委认识到了这一点,从1988年开始,两委干部统一了意见,决定进行旧村改造。为了帮助望川村进行旧村改造,我们首先建议该村走出去。组织村干部、村民代表到外地旧村改造典型村取经,寻找旧村改造的感受和动力。二是通过座谈、恳谈来统一认识,消除村干部的畏难思想,齐心协力做好拆迁户思想工作,消除群众的担忧、害怕、抵触情绪,取得群众的理解和支持,为征地、拆旧铺平道路,确保旧村改造的顺利进行。

(二)加强指导,注重规划和建设管理,是高质量完成旧村改造的前提和条件 在旧村改造中,许多村庄由于不重视规划和建设管理,结果使村庄旧村改造半途而废,新村面貌依旧、质量不高。因此,旧村改造首先要因地制宜,制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划。中心村及有条件的村庄要按照现代化新农村的标准进行规划,同时要强化建筑设计工作,对户型、主基色、建筑立面都要统一标准、统一设计。按设计施工。在我们的帮助下,由山西省城乡设计规划研究院的技术人员给望川村绘制了1990至2000年新村建设和产业结构布局的总体规划,提出了十年奋斗目标。其中新村规划分为三步走:第一步在91年建成两栋三层居民楼,安排居民48户;建成宽12米,长1000米的柏油新街;建成教学大楼和容积为500立方米的自来水塔。第二步,从1992年至1995年,建成居民楼8栋,安排居民200户的同时,建成综合办公大楼、商业大厦、酒家、幼儿园和煤气站。第三步从1996年到2000年,居民全部进入新村,并建成医院、文化宫、公园、力争全部完成园林式新村建设任务。望川村的旧村改造在当时引起了许多争议,但在今天看来,我们对望川旧村改造的超前规划是正确的

第三篇:旧村改造步骤

一、 村向街道打报告,申请旧村改造

二、 街道同意后,以街道的名义向区政府打报告。

三、 办旧村改造用地预审。

四、 政府同意后由城市规化办公室出证明到规化局办选址。

五、 做旧村改造规划设计。

六、 规划方案批准后由城市化办公室申批安置计划和土地出让方案。

七、 与政府签定三年改造目标责任书。

八、 对旧村改造做出安置拆迁补偿办法,召开村民代表大会

九、 对所有房屋评估,与村民签定拆迁安置协议

十、 办建设用地,建设工程,规划许可证做安置楼建筑工程方案,办施工手续.

十一、 与街道签定土地出让拆迁安置责任书

十二、 街道、村委分别与国土局(储备中心)签定土地出让 拆迁安置(承诺)协议

十三、 剩余土地办理集体土地出让手续。

十四、 办理出让土地招、拍、挂手续。

十五、 招、拍、挂结束,出让地内村民拆迁。

第四篇:旧村改造项目分析

3、旧村改造在城市化中的作用

旧村由于历史和管理体制等原因,规划管理无序,布局结构混乱,基础设施缺失,环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出,道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重,极大地降低了居民的生活质量,影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味,为适应已批准的城市总体规划的需求,实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路,是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下,不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地,提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域,蕴含着巨大商机,改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民(村民)提供大量的就业岗位,为居民(村民)从事第三产业提供良好的区位优势,个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之,旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题,有利于推动城市化进程的健康合理发展,推动生态文明城市的建设。

旧村改造类型

旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程,实施好该工程,必将大大改善农村群众的居住环境,有效推进社会主义新农村建设。近期,政府先后出台加快旧村改造工作的意见,从上级工作部署来看,旧村改造势在必行。

1、旧村改造模式和开发类型

旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下,应根据旧村所处的区位和实际情况,区分不同的改造类型,然后根据不同类型研究制定相关政策,扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况,旧村改造可以分为以下类型:撤村建居型;小城镇集聚型;农村社区型;大企业(项目)驻地及周边村庄改造型;旧村原址改造型。

依据相关的类型可以提出不同的开发方案,目前的情况下有以下几种开发方案:

(1)政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下,政府充当开发商的角色,直接投资改造旧村,解决村民的拆迁安置问题,进行开发建设,从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。

优点:该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新,从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量,也能在一定程度上降低改造的成本(土地出让金以及部分税费的免除)。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。

缺点:从实践来看,无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发,想要大规模改造旧村,单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制,并不适合建设这样的项目。

所以,此种模式仅适合于局部地段的改造,或个别政府项目的建设需要。

(2)村级主导型

以村为操作主体,以村集体经济为基础,自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。

优点:该模式由村民改造,不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍,还省去了开发商的利润部分,总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时,能够调动居民的积极性,从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中,也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。

缺点:由于村委会独立承担旧村改造的全部工作,对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱,则村民自筹资金的压力较大。

因此,该模式主要适合于:集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。

(3)开发商主导型

在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下,为推进旧村改造的进程,开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式,最完全的方式是开发商主导:开发商成立项目公司,负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等,按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验,也利于促进旧村的根本转变。

优点:开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强,承担旧村的改造,将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌,树立片区高档次形象,提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一,有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。

缺点:政策限制与市场化的困难。按现行土地政策,旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质,仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展

二、三产业,但不能转让,不得建房出售。在这样的背景下,旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难,市场化的改造方式难以实现。

这种方式适用范围比较广,具有很大的代表性。 (4)村与开发商联合开发型

政府指导,由开发商与村委会共同组建旧村改造公司,负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。

优点:村委会参与整个旧村改造的开发工作,也有获利机会,故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作,代表村集体及村民利益,利益统一,有利于开展工作,确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势,保证开发改造工作顺利进行,同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调,加快开发进度。

缺点:主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配,以及利益划分的问题。此问题解决不好,容易产生矛盾,影响双方合作意向。

在实际操作中,可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。

(5)政府与开发商联合开发型

实行政府收储后统一拆迁安置,净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。

优点:该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆迁安置,政府在城中村改造过程中能够实现土地收益,也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量,实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

缺点:政府融资难。解决的途径有两种:一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言,受国家政策限制,加上我县土地收储数量极少,利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以,但大部分用于城市建设,拿不出更多的资金用于旧村改造。

因此,从目前情况来看,该模式在实际操作中存在很大的困难。 以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较,在实际操作中,应结合各类旧村改造的实际和特点,创造性的选择和探索改造开发模式,确保旧村改造工作取得实效。 济南市旧村改造分析

截至2011年11月中旬,济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务,共新建农房26.5万户,完成三年任务的144%,其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户;实施村庄改造项目337个,涉及村庄553个,总投资达390余亿元;完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩,得到了广大农民的极大拥护,使农房建设真正成为贴近群众需求,是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程,把好事真正做到了百姓心坎里。

加快旧村改造,对于改善城乡居民生产生活条件,进一步优化城乡环境,加快推进新农村建设,拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是,旧村改造是一项系统工程,涉及面广,工作难度大。虽然进展比较顺利,但也暴露出一些问题和困难。

(1)资金短缺问题。第一,县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》(鲁政发[2012]21号)明确要求,各级政府要设立专项资金,并对旧村改造户加大扶持补助力度。

二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言,多数村集体没有能力承担旧村改造工作。

三、农民自筹难度大。近年来,农村经济实现了较快发展,农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入,同时需要大量的基础设施配套,就目前情况而言,多数村庄农民收入水平与建房投资相比,资金缺口比例仍然很高,部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金,筹款能力又比较差,这给旧村改造工作带来更大困难。 (2)群众思想障碍问题

对于旧村改造工作,当前群众存在三种思想倾向:一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望,急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障,造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响,看重的是手中的土地,一些“城中村”农民由于受既得利益影响,封闭狭隘的小农经济意识浓厚,怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此,广大村民存在着既想改(为改善生活质量)、又怕改的等待观望心态。

(3)政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题,因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地,改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外,其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地,只能出售给本村村民,一般不能对外出售。

济南市旧村改造发展前景 (1)济南市政策的大力支持

为推进旧村改造工作,省政府和市政府相继出台了相关政策措施,并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金,用于旧村改造任务的启动和资金周转,为充分发挥济南市扶持资金的效益,将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县(市)区自筹资金支持农房建设,各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。

(2)经济发展居民对住房环境改善的需求

随着经济的持续发展,旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理,居住环境的脏乱差,影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高,超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且,旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业,具有良好的投资前景,能使该村的服务业得到很好的发展。所以,旧村改造项目具有良好的商业前景。

第五篇:旧村改造开发流程

一、编制旧村改造项目总体策划方案: 申报资料:

1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明;

2、违规违法建设及处理情况;

3、初步改造意向。(1区政府关于村庄整合的意见;(2居住用地和生活保障用地(含机动用地选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的,可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1: 2000地形图上;(3需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。(4村民拆迁安置和后续生活保障意见;(5旧村改造的资金筹集方式;(6其他需说明的问题。

承办部门:区旧村改造领导小组。

二、总体策划方案的报审: 申报资料:

1、总体策划方案编竣后,由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见,报市旧村改造工作领导小组办公室;

2、市旧村改造办公室组织会审,综合各部门意见通过后,报市旧村改造工作领导小组会议审议;

3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案,正式行文批复。 承办部门:市旧村改造领导小组。

三、申办规划策划方案审批: 申报资料:

1、申办规划策划方案策划要求通知单; 办理时限:8个工作日。 申办程序: 出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障(含机动用地、捆绑开发用地规模等规划条件。

2、编报规划策划方案。(委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制,其成果应达到修建性详规的深度。

办理时限:8个工作日。 申办程序: 规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块,市规划局出具规划指标及要求;对村民安置居住和生活保障地块,市规划局予以批复详细规划。

承办部门:市规划局。

四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续: 申报资料:

1、登记备案申请表及企业申请文件(分别报市发改委、规划局、国土局、环保局,其中市发改委二份,其他部门各一份;

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告(一式五份;

3、企业营业执照副本复印件,新设立企业尚未办理工商登记的,须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件;

4、资金落实证明;

5、项目所在地县(市、区发展改革部门和环保部门初审意见;

6、国有土地出让合同或土地使用证;

7、1;500、1:1000或1:2000的现状地形图,并用HB铅笔标明用地位置和范围意向(一式三份;

8、依法必须进行招标的项目,应同时提报济南市建设项目招标方案申请书,包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容;

9、依法必须进行地震安全性评价的项目,应同时提报相关申请材料,包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图;

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门:市发展改革委员会。 办理时限:10个工作日。 申办程序: 市发改委受理后3日内,分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见;市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。

五、建设用地规划许可证: 申报资料:

1、书面申请(含建设要求和内容。

2、经计划部门批准的有效计划文件。

3、1:500地形图。

4、已批准的可行性研究报告。 承办部门:市规划局。 办理时限:7个工作日。 申办程序:

1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察,审查、核对相关规划,在15个工作

日内给予答复。需申请建设用地计划指标的,在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》;需制定详细规划的,在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。

2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的,7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。

六、申办旧村改造用地审核意见: 申报资料:

1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1:10000土地利用现状图上(附界址点坐标的图件。

2、立项计划(复印件1份,验原件;

3、规划定点意见(复印件1份,验原件;

4、规划范围图纸(复印件1份,验原件;5建设用地规划许可证(复印件1份,1份。

承办部门:市国土资源局。 办理时限:6个工作日。

申办程序: 出具旧村改造用地审核意见及附图,并说明村现状土地利用的有关要求。

七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂: 申报资料:

1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征(收购的申请表。

承办部门:市国土资源局。 申办程序: 市国土资源局审查同意后,由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后5个工作日内,出具项目核准文件。