房地产投资风险识别论文

摘要：在分析房地产投资风险内外部因素的基础上，构建房地产投资风险评价的指标体系，建立基于模糊神经网络（FNN）的评价模型并选取西安某房地产开发项目为案例，验证了该评价模型的可行性。结果表明，采用的FNN的方法对房地产投资风险进行评价，能够较好地结合定性与定量因素对房地产开发方案的可行性进行评估，为房地产开发商有效规避投资风险提供依据。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产投资风险识别论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产投资风险识别论文 篇1：

我国房地产项目投资风险及防范研究

【摘要】本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】房地产 项目 投资 风险 防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、房地产项目投资风险的涵义

风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征

正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要；什么是特殊风险；风险降低的可交付成果是什么；怎样降低风险；由谁负责实施风险防范计划；需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。

【参考文献】

[1]李国昌：房地产投资风险分析[J].生产力研究，2004（10）.

[2]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.

[3]成虎：工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

[4]瞿富强：房地产开发与经营[M].北京：化学工业出版社，2006.

[5]刘晓君、陈世杰：商业地产风险及其防范[J].统计与决策，2005（12）.

（责任编辑：朱 琳）

作者：周　巍

房地产投资风险识别论文 篇2：

基于模糊神经网络的房地产投资风险评价研究

摘要：在分析房地产投资风险内外部因素的基础上，构建房地产投资风险评价的指标体系，建立基于模糊神经网络（FNN）的评价模型并选取西安某房地产开发项目为案例，验证了该评价模型的可行性。结果表明，采用的FNN的方法对房地产投资风险进行评价，能够较好地结合定性与定量因素对房地产开发方案的可行性进行评估，为房地产开发商有效规避投资风险提供依据。

关键词：模糊神经网络；房地产投资；风险评价

一、引言

近年来我国房地产行业飞速发展，已成为对我国国民经济发展有重大影响的产业，对于改善人民居住条件，促进相关产业的发展起到了积极的作用[1]。房地产投资是一项高风险与高收益并存的经济活动，具有周期长、投资额大、影响因素多、涉及范围广的特点。风险贯穿于房地产开发的整个周期，市场供求、技术质量、融资利率及管理经营等任何一个相关因素的变化都会对投资结果产生重要影响。为有效地识别和规避风险，减少不确定因素对房地产投资与开发的影响，避免造成重大损失，有必要对房地产开发过程中可能出现的风险进行预测和评估，使房地产项目实施人员掌握风险的类别与重要程度，及时采取有效的应对措施，促进房地产市场健康、稳定发展。

影响房地产投资风险的因素有与企业建设、资本和管理经营等相关的内部因素，也有国家政策、市场环境等不可预知的外部因素，由此对房地产投资的影响具有非线性、复杂化的特点，因此对风险的评估需建立合理、科学的评价方法。目前对房地产投资风险进行评估常用的方法有：层次分析法（AHP）[2-3]、模糊综合评价法（FCE）[4]、蒙特卡罗模拟法[5]等。除此之外，张霞、胥碧华[6]在基于模糊数学的控制区间和记忆模型即FCIM模型上对房地产投资进行评估，既得出风险的大小也得出风险的概率，使投资者迅速采取措施；左石波等[7]应用DEA方法对多方案的房地产风险投资的有效性进行评价；施建刚、黄清林[8]运用了“收益—方差模型”和“收益—β值模型”对房地产投资风险进行控制应用。由于房地产投资风险的评价具有模糊性、多目标性、动态性及非线性的特点，应用模糊神经网络（FNN）能够处理模糊数据，具有极强的自学习和自适应能力，且能够精确描述复杂的非线性对象，与其他评价方法相比有其独特的优越性[9-10]。本研究即采用FNN方法，在对房地产投资风险进行识别的基础上，将房地产投资的历史数据经处理后作为FNN的输入节点，通过对评价指标的模糊化处理，然后利用已有的模糊规则库完成对投资风险的评价推理，并最终给出将评价的结果。图1为FNN房地产投资风险的评价过程。

二、房地产投资风险的识别

影响房地产投资的因素有内部因素与外部因素。内部因素是房地产投资企业可以管理与控制的因素，主要指的是房地产投资企业对所投资对象的建设和管理经营方面可能产生的风险的控制；外部因素是房地产投资企业所不能控制的风险因素，与市场的客观环境有关，如国家房地产法律法规的出台、不可抗力的出现等，其中与房地产投资开发有关的系统性因素主要有国家对金融市场的以利率调节为主的金融风险和市场风险。本文即从影响房地产投资的内外部因素方面，将房地产投资的风险分为管理经营风险、建设风险、金融风险和市场风险[11-13]。

（一）管理经营风险

管理经营风险指的是在房地产开发经营过程中，由于管理者素质和经验的限制、决策的正确性、销售观念等因素的存在使得房地产投资项目的实现产生了不确定性。因而管理者的管理与决策的制定，以及对房地产项目的销售计划，是房地产投资项目能否实现价值的关键一步，房地产投资者通过对该项目的内部管理和对消费者需求的了解、住房制度的改革来更好地制定经营策略，这对房地产投资者收益的实现有重要的影响性。其主要包括决策的科学性、项目管理机制、销售理念及销售策略等几个方面的管理。

（二）建设风险

在房地产项目投资建设过程中，不仅需要大量的投资，耗用大量的物力、财力、人力和时间，而且可能由于建设技术不够成熟、相关配套技术滞后产生的不确定性、质量的不合格、建设工期的不按时、建设成本是否控制在合理范围内等都会给房地产项目投资者带来一定的风险，因而房地产投资企业通过对该项目存在的技术风险、质量风险、建设工期风险以及建设成本控制风险等方面的控制，以使房地产开发顺利进行。

（三）金融风险

金融风险指的是在房地产投资开发中由于金融系统及其变化的不确定性，而导致房地产投资开发项目无法到达其目标的可能性。主要包括三个方面：（1）利率风险：房地产投资是一种高投资的经营活动，要向银行等金融部门贷款，而利率的升高会使得成本增大，同样对于消费者来讲利率的升高使其每月的还贷额度增加，降低了消费者的购房积极性。（2）通货膨胀风险：在通货膨胀的状态下，物价上涨，同样作为保值的不动产的价格也在上涨，而人们手中的纸币在贬值，在这种情况下消费者需求相对减少，不利于房地产行业的发展。（3）融资风险：房地产作为长期投资的经营活动，得到各种类型的融资支持，在经濟发展中难免受到各种因素的影响，可能出现融资链的断裂或融资方式的改变，不利于房地产投资项目的顺利进行而使其面临一定的风险性。

（四）市场风险

市场风险主要指的是房地产投资开发过程中存在的不适应市场对商品住宅各方面的需求，以及受市场整体经济的影响和住房制度影响下对住房的需求变化等因素所产生的不确定性。主要包括三个方面：（1）市场供求风险。在房地产市场中，消费者对住房的需求和投资者对住房的供给是影响房地产投资的一个重要因素。供大于求以及需求过旺都存在一定的风险性，因而会对房地产投资带来一定的不确定性。（2）经济状况的变动。经济的变动与房地产的投资有着重要的关系，在适度宽松的经济环境下有利于房地产项目的投资。（3）住房制度的改革。住房制度的变化是影响投资者进行投资的重要因素，住房制度的变化是否有利于投资，以及对房地产结构及数量产生的影响，是投资者必须考虑的。房地产投资的风险指标体系如图2所示。

三、房地产投资风险的评价模型

（一）基于FNN的房地产投资评价模型

本文采取神经网络来构建模糊逻辑系统，使得神经网络各层节点具有物理意义。图3为FNN房地产投资评价模型结构图。

第一层为输入层。该层的各个节点直接与输入向量的各分量xi连接，每个节点对应一个指标，各输入指标的权重随机确定。

第二层为评价指标模糊化层。该层将输入层的输入映射为模糊集合，如高、较高、低、较低。该层计算各输入分量x=［x1x2…xn］T属于各语言变量值模糊集合的隶属度函数uji。其中，uji=uAij（xi），i=1，2，…，n；j=1，2，…mi。n是输入量的维数，mi是xi的模糊评价等级空间划分数，为了降低模型的复杂度，得到更好的学习效果，这里设定每个评价指标的模糊评价等级空间划分数相等，并选用可微的高斯隶属度函数。

uij=e-

式中，cij和ij分别表示隶属度函数的中心和宽度。该层节点的总数N2=mi，该层的连接权值为1。

第三层为推理层。该层的每个节点代表一条模糊规则，每个规则节点仅与来自每一个输入分量经模糊化后的一个隶属度节点相连。采用代数积合成计算每条规则的适用度。

?琢j=u1i1u2i2…unin

式中

i1?缀｛1，2，…，m1｝；i2?缀｛1，2，…，m2｝；in?缀｛1，2，…，mn｝；j=1，2，…，m；m=mi

该层节点总数N3=m。在?琢j中只有少量节点的输出为非0，而多数节点输出为0，此层连接权值为1。

第四层为评价推理归一化层。该层节点数与第三层相同，即N4=N3=m。

j= j=1，2，…，m

第五層为输出层。此层的输出节点为1个，采用加权平均的清晰化方法，作为判别方案的优良程度，即

yi=wjj j=1，2，…，m

（二）学习算法

本文设计的模糊神经网络本质上是一种多层前馈网络，采用BP网络的最速梯度方法来设计、调整参数的学习算法。在FNN房地产投资风险评价模型中，需要学习的参数主要是最后一层的连接权值wj，以及第二层中的隶属度函数的中心值cij和宽度ij。

如图3所示，设x1(l-1)，x2(l-1)，…xp(l-1)为l层神经元的输入，而oli为其输出，wj为最后一层的连接权值，gl（•）为其激励函数。五层网络中的各个节点的输入可写为：

节点的输出为：

net-input=f（x1(l-1)，x2(l-1)，…xp(l-1)；w1(l-1)，w2(l-1)，…wp(l-1)）

1. FNN房地产投资风险评价模型正向学习过程

（1）输入层：

输入为：fi(1)=wixi （wi为指标权重）

输出为：oi(1)=gi(1)=fi(1) （i=1，2，…，n）

（2）模糊化层：

输入为：fij(2)=-

输出为：oij(2)=uij=gij(2)=efij(2)=e-

（3）推理层：

输入为：fj(3)=o1i1(2)，o2i2(2)，…，onin(2)=u1i1u2i2…unin

输出为：oj(3)=?琢j=gj(3)=fj(3)

（j=1，2，…，m；m=mi）

（4）评价归一化层：

输入为：fj(4)==

输出为：oj(4)=j=gj(4)=fj(4) （j=1，2，…，m）

（5）评价结果输出层：

输入为：f(5)=wjoj(4)=wjj

输出为：o(5)=y=g(5)=f(5)

取误差函数为E=（t-y）2。式中t和y分别表示期望输出和实际输出。利用最速梯度法来调整隶属函数的中心和宽度及最后一层的连接权值。

2. FNN房地产投资风险评价模型误差反向传递过程

（1）结果输出层的误差：

?啄(5)=-=-=t-y

（2）评价模型对输出层连接权值的影响：

==-?啄(5)oj(4)=-（t-y）j

（3）评价归一化层误差：

?啄j(4)=-=-=?啄(5)wj

（4）推理层误差：

?啄j(3)=-=-=?啄j(4)

由于推理层采用的是代数积推理，因此当gij(2)=uij是第k个规则节点的一个输入时，有

sij===ujij，否则sij=0

（5）最后一层的连接权值wj，以及第二层中的隶属度函数的中心值cij和ij宽度误差：

==-?啄ij(2)

==-?啄ij(2)

在FNN房地产投资风险评价模型学习过程中对Cij，ij，wj的调整量可用以下公式来表示：

cij（k+1）＝cij（k）-

（i=1，2，…，n；j=1，2，…，mi）

ij（k+1）＝ij（k）-

（i=1，2，…，n；j=1，2，…，mi）

wj（k+1）=wj（k）-（j=1，2，…，m）

其中，＞0，为学习效率。

对于给定的输入的样本，按照上述算法反复地修正隶属度函数的宽度、中心以及连接权值，使网络的输出达到目标的输出，训练好的网络可以用于风险评价。

四、实证分析

某房地产开发商欲在西安市长安区开发一楼盘，共投资14亿元，其中自筹资金35%，银行贷款18%，其他资金47%，楼盘建筑面积20万平方米。由房地产金融专业的25名学生针对该房地产开发项目，综合考虑资金构成、项目管理机制、市场需求、国家对楼市的政策等因素，每人设计一套开发方案。由4名专业老师根据方案的可行性进行评审，剔除不可行的方案，最终有效方案21套。随机选取16套方案用于FNN房地产投资风险评价的训练样本，其余5套方案作为检验样本。

由房地产投资风险评价的指标体系，评价方案21个，每个方案指标为14个，可得FNN输入层为21×14阶矩阵，模糊评价等级取4个（高、较高、较低、低）。由此确定FNN房地产投资风险评价的拓扑结构为14-14×4-414-414-1型。取16组训练样本均方误差和取为0.1，选取模型的学习效率为β=0.08，评价指标的模糊等级空间划分数为4，经过600次的学习网络达的均方误差达到了目标。图4为样本训练误差变化曲线，图5为样本训练输出与目标输出匹配关系。

将已训练好的网络模型保存，在FNN评价模块中调用已保存的评价模型。用5个样本来检测网络的学习成果，其网络的预测结果与目标输出结果对比如表1所示。

从测试样本可以看出学习效果良好，正确率为80%，证明该方法对于房地产投资方案的风险评估具有良好的效果。

五、结论

本文构建了房地产投资风险评价的指标体系，结合房地产投资风险非线性及复杂化的特点，将模糊逻辑与神经网络相结合，建立了一种基于模糊神经网络的评价模型。选取西安某房地产开发项目为案例，选取16套开发方案作为训练样本，以5套方案作为检验样本，验证了该方法的可行性。采用的FNN方法对房地产投资风险进行评价，能够较好地结合定性与定量因素，对房地产开发方案的可行性进行评估，为房地产开发商规避风险提供依据，实现房地产市场的健康稳定发展。

参考文献

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［6］张霞，胥碧华.房地产投资风险评估的FCIM模型［J］.统计与决策，2007，（4）.

［7］左石波，何恒，李春杰.基于房地产风险投资评价的DEA方法应用研究［J］.山西建筑，2008，（6）.

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［12］张建，朱新华.模糊综合评价方法在房地产投资决策中的应用［J］.科技情报开发与经济，2006，（23）.

［13］于永.综合评价在房地产投资风险分析中的应用研究［J］.改革与战略，2007.

责任编辑、校对：关 华

作者：刘开瑞,李蕊

房地产投资风险识别论文 篇3：

房地产开发项目投资风险管理研究

摘要：房地产开发项目的投资风险的评估和防范是房地产企业的重要内容。投资风险的评估、分析和防范的科学性关系到房地产投资项目投资。因此，房地产开发项目的投资阶段尤其重要，投资决策阶段面临的风险较多，有效的风险防范和评估直接影响到了房地产企业的经济效益。因此，对投资风险进行评估和防范，降低风险损失，本文主要分析了房地产开发项目投资风险管理。

关键词：房地产项目：投资：风险管理：措施

一、房地产项目投资中存在的风险

（一）政策风险

政府是市场经济中宏观的手，宏观手段影响着整个房地产市场，国家宏观经济状况制定的宏观政策直接影响整个市场经济的方向和整体发展。国家制定相应政策来促进经济的发展，政策和制度会影响到市场经济各个市场单元的利润，较多政策都与房地产行业的发展息息相关。因此，政府政策对房地产企业影响较大，当前的政策环境是市场经济环境的反映，例如，房地产政策、土地政策、租金政策、购买政策、环保政策等都是当前制约房地产企业的政府性政策。因此，对我国的政策进行分析研究，投资决策要在迎合政策环境下进行。

（二）供求关系风险

市场经济中，最重要的是供求关系，供求关系关系到整个房地产市场的供方和求方的地位。求方市场则房地产企业的竞争较小，房地产项目的投资和开发都处于有利形势，反之，供方市场下，企业经济压力大，供大于求的情况容易导致房地产企业经济效益降低，投资回报率低。在进行投资之前，研究目前市场的供求关系，进行供求风险的把控，科学地把握房地产项目施工周期，应对不断变化的市场。

（三）土地风险

第一，投资主义观念贯彻整个国民思想，我国的土地城市化进程不断扩大，土地拆迁在持续进行中。整个土地拆迁过程中，难免出现“钉子户”困难，“钉子户”抱着最大化的获利的思想，未与房地产开发商妥协，开发商“钉子户”。这种“钉子户”占据了开发商的时间，影响了土地拆迁进度，而开发商要使工程进度加快，需要花费更多的投资满足“钉子户”的投资心理。第二，极端行为的影响。土地拆迁过程，不免出现极端行为，包括自焚、爆炸等，产生了负面的影响，拆迁进度受到了影响，也会导致开发项目受到媒体的关注，法律和舆论把开发项目推到风口浪尖，社会各种因素导致整地拆迁工程阻碍重重。

（四）房屋施工建设风险

开发项目建设施工是个复杂的过程，施工阶段涉及内容广，涵盖学科丰富，市场、资源、设施、建材、机械的、合同，等等，都是整个房地产项目的建设过程。项目建设过程的风险主要有两个：其一，进度风险。项目的建设施工受到各种因素的影响会导致施工进度无法符合施工计划，开发项目的竣工和后期工程都受到影响，更严重还会影响房地产企业的形象。其二，质量风险。施工建筑的质量关系到建筑的稳同性和安全性，质量的优劣关系到房地产的销售市场。质量不合格的建筑流入房地产市场，直接导致房地产回报率降低，房屋的购买率下降。

二、房地产项目投资风险管理的措施

（一）全面的市场调查

首先，房地产开发项目的投资前期的市场调查是十分有必要的。进行市场调查能对房地产房屋市场有所了解，掌握市场的房屋供需情况。市场调查分析是投资风险的必要投资基础，也是整个投资风险管理体系的必要条件。其次，接着对政府态度和市场政策进行了解，分析房地产市场现状和市场发展方向。根据前期调查掌握的数据进行投资决策，分析投资方向和投资规模，决定了房地产开发项目的投资情况。另外，调查投资市场的消费群体的消费水平、消费观念、消费偏好，对房地产开发项目准确市场定位。

（二）健全投资决策管理体系

建立完善的科学的投资决策风险管理体系。房地产项目投资决策的基础是市场调查报告，并针对市场风险.考虑和评估综合风险，确定最佳的投资方案。其次，明确开发项目地理区位，结合市场消费需求，选择最好投资价值的区位进行投资，规避投资风险。另外，制定风险管理制度，成立独立的风险管理部门，对市场风险进行有效规避，合理配置投资资源，对存在较大风险的投资项目动态监督，及时制止风险过大的行为以及降低潜在因素风险。

（三）建立风险管理的信息系统

信息资源对于房地产投资具有较大的价值，越充足的信息资源，投资参考的信息就更多空间。首先，对信息资源进行筛选，研究信息价值的可行性，奠定研究、投资决策和风险管理的信息基础;其次，建立信息处理系统，对收集的信息进行处理、传输、应用，汇集政策性信息资源、规划性信息资源、市场供求关系信息资源，有效获取信息分析报告，为投资决策提供了准确的信息参考;再次，定期撰写房地产市场报告，动态掌握市场数据变化，及时调整投资决策，减少因市场变化而带来的风向。

（四）投资分散策略

房地产投资分散策略是常见的风向防范策略之一。投资风险是多种类的，投资方向也要多样化，从分散的投资方向来降低各个种类的风险。首先，将房地产投资结构设置为开发分散性结构，将有限的投资资源分散到多个投资区域。其次，房地产投资区域的分散。可从市场需求划分，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。再次，房地产投资时间分散。市场供需关系有着周期变化，根据求方市场的时问阶段进行房产投资，确定一个合理的投资时问区间。最后，共同投资。选择消费能力高的区域和投资需求高的时间段同时进行共同投资，达到利益共享和风险同担的目的，最大化地规避风险。

（五）风险识别

在进行房地产开发项目风险管理中非常关键一个环节就是识别其项目风险，所以需要企业能够对整体项目投资环节所面临的风险有一个全面且准确的辨别，并实施深入与针对性的分析，切实提升识别房地产开发项目环节中可能会出现的风险能力。

（六）风险分析

由于房地产开发项目所面临的风险较多，所以必须要采取多样化的方式来控制、利用以及防范风险，将风险发生概率与损失降到最低。通常风险分析防范主要有定量与定性分析两类。

（七）实现风险回避

房地产的投资过程中要保持长期的风险回避策略。风险回避策略有以下几点：第一，回避顺序从小风险再到大风险，对于风险大的投资项目采取措施及时止损。对于小风险的投资项目适时延长时间再对策。第二，对大风险的投资项目进行调整或降低了高额利润，风险与收益是正相关的，收益越大的投资项目伴随着风险就越大。第三，高收益的投资项目也会吸引了较多的投资者纷纷进入投资市场，增加了投资竞争风险，从而减少了预期的收益。因此，收益的影响因素是多种风险的结果，应控制和防范各种风险。

三、总结

总之，房地产开发项目的投资过程是各种决策的结果，投资决策必须重视投资存在各种投资风险，采取规避防范风险的对策，对风险进行有效的评估和管理，这样才能采取行之有效的规避风险方法。

参考文献：

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作者：应静波