第一篇：二手房收房须知范文
二手房收房注意事项
成都装修cd.oceano.com.cn 二手房收房注意事项
随着楼市的不断发展，新的商品房数量在不断增加，但其增长速度正在逐渐平稳下来。而这也就促使了二手房市场的发展。那么，二手房收房注意事项有哪些呢?很多人都只是拿了钥匙就了事了。其实二手房收房注意事项还有很多，二手房收房注意事项中要注意的事情也很多。下面就让小编给大家就介绍一下一些关于二手房收房注意事项。
一、 二手房收房要注意什么事项?
1.注意交楼附送物品清单：业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。
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2.要检查单位室内各项设施是否有质量问题：如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责。
3.收楼证明是否齐全：必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
4.户籍是否迁出：及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。 5.发票是否齐全：例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。
二、二手房收房的流程是怎么样的? 1.查看三书一证一表。“三书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
2.先验房后签字交费。 3.签相关合同。
成都装修cd.oceano.com.cn 4.交合理费用。
总之，大家要对二手房收房注意事项格外留意。有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
第二篇：收房验房装修须知
首先，买了房子领了钥匙就要验收房子的，而验收商品房质量的时间却是少之又少，所以您验收的时候就要非常的注意了。一般的情况下，毛坯房的质量通常在如下地方出现质量问题：
1、塑窗及塑钢门;
2、墙面、地面和棚面;
3、水管线及阀门;
4、防盗门;
5、电盒;
6、电表、水表和燃气表的底数。
第二，验收新房时应该带的工具：小锤子一把、米尺、矿泉水若干瓶、细线、钉子一枚、带插销的灯头、笔和纸。
第三，详细过程：
塑钢窗和门是最最容易出现质量问题的，所以验收的时候应该作为重中之重：
1、窗或门是否有掉肉、裂缝的地方。
2、窗框或门框连接处密封应该严密、不该透亮。
3、玻璃是否有裂缝。
4、密封条长度适中，是否老化变形，压条是否结实、牢固。
5、两层玻璃之间是否有水气，如果有则代表两层玻璃之间密封不严。
6、窗或门开启要灵活，关闭时不应有缝隙或透风的现象。
7、窗是否漏水，可拿若干瓶矿泉水做试验。
8、防盗门门锁、把手是否灵活、牢固，防盗门表面是否有划痕，安装是否牢固、不偏不歪。
墙面、地面和棚面一般不会出现质量问题，可一旦出现就是大问题，所以不要轻心以对：
1、墙面、地面和棚面是否平整，可用拉线的方式测量。地面的高低差如果大于3CM则不合格，棚面大于2CM则不合格，墙面大于1CM则不合格。
2、用钉子在墙面、地面和棚面的表面划几下，看沙浆的强度是否到位。如果划出很深的划痕，则不合格。正常的情况下应该划出一条没有深度的白印。
3、墙面、地面和棚面有些许裂缝是正常的，尤其是地面，但不能太多。
4、用小锤子在墙面、地面和棚面上敲一敲，听一听是否有空鼓的声音。如果空鼓的面积大于20平方厘米则不合格。
5、看地热管是否高出地面，高出的不合格。
6、卫生间的地面是都会做防水处理的，所以要把地漏堵上，再把水龙头打开，让水铺满卫生间室内的地面，看是否有大量气泡冒出。(当然，做这项实验之前首先要确定楼下是否已经装修或正在装修，要不漏到楼下可就惨了。)坚持24小时到72小时(最少是一天)，然后去楼下的卫生间查看棚面是否被阴湿。
7、下雨过后一定要去新房看一眼，看墙面和棚面是否漏水。
8、用米尺丈量房间各个部位的尺寸，看是否合乎要求。
水管线及阀门永远不会出现大问题，但小问题往往会引发大矛盾，装修的时候是最怕漏水的。
1、看厨房和卫生间的排水管线(一般是白色的塑料管，直径在100到150MM之间)是否有裂缝或破损的地方，如果有那以后肯定会漏水的。
2、把厨房和卫生间的给水阀门打开，看管道、阀门和水表是否漏水，水压是否到位。
3、查看阀门和分水器(分水器，地热专用设备，一般为铜制，黄色，下面带有15MM粗的裸露地热管线)上的阀门和跑风是否生锈，如果生锈请不要擦除，通知维修人员，等到供暖时再擦除，看是否漏水。
4、查看卫生间排水横管是否倒坡，立管检查口是否严密。
5、向排水口中倾倒些水，看排水是否畅通。
查看电盒是否有电，用带插销的灯头试验，看灯头是否被点亮，点亮的同时注意出户门处的空气开关有无跳闸的现象，如果有则为室内电路有短路的地方，不合格。查看电盒与空气开关盒是否有破损。空气开关：每个空气开关插座的下面都有一个小的漏电保护，当合上空气开关，按下漏点保护按钮，空气开关弹回，则表示好使，目前业主验房往往会忽略这一项，一般情况下都会好使，个别除外。
询问陪同验收的人员查看屋内物件是否有丢失的。最后一定要看好水表、电表和燃气表的底数，一般的底数都为零，但有例外不是零的也不在少数。如果没看而有碰巧赶上了少数不为零的，那么之前所用的水、电和气就都要归到您的头上了。
验收的同时拿好纸和笔做好质量问题的记录，以偏以后查看维修的进展情况。
办理房屋产权证流程以及准备材料
1.产权人需准备资料：
商品房买卖契约正本;
购房发票复印件产权人身份证复印件(无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件);契税发票上报联;物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码;商品房登记备案证复印件或商品房交易代码;竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程
(1) 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
(2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
(3)产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
(4)绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
(5)收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同(正本);
2、购买发票(原件);
3、竣工决算书(原件);
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持：
1、购房合同(正本);
2、购买发票(复印件);
3、竣工决算书(原件);
4、单位介绍信(同时还需注明单位性质、委托何人前来办理);
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。
产权证在使用过程中常出现的法律问题
什么是房地产产权?
城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等;也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。
一、遗失《房地产证》如何申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
(一)刊登公告声明的报纸;
(二)身份证明;
(三)补发《房地产证》申请书
二、如何识别房产证的真伪
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同?怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪?
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色(他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。
首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2： 发证机关(盖章)
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的;二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
3： 团花
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4： 花边
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
5： 暗印，水印
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
6：编号
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。
住宅小区物业管理内容及费用的基本构成
一、住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
物业管理费用的基本构成
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。
物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应;一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。
1、物业问题矛盾的产生
1.1 物业收费
物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
1.2 质价不符是问题的根源
物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
1.3 业主有偿付费观念未形成
从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
2、物业的标准
物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。
家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。
家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。
1、按工艺程序检验
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程;二是基层龙骨、衬板项目;三是饰面项目;四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。
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1、 隐蔽工程
主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
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2、 基层龙骨、衬板项目
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。
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3、 饰面项目
主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。
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4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃
这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
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1、吊顶工程
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
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2、地面工程
主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
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2、
1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、
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2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
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3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
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1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
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2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
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3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
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4、细木制品
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、
1、吊顶工程
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、
2、地面工程
主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、
2、
1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、
2、
2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、
3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、
3、
1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、
3、
2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、
3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、
4、细木制品
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
2、按部位分类检验
家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、
1、吊顶工程
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、
2、地面工程
主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、
2、
1、木地板
木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、
2、
2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、
3、墙面工程
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、
3、
1、壁纸
壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、
3、
2、涂料
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、
3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。
2、
4、细木制品
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝
一、忌仓促上马
一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。
二、忌“胸无全局”
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化”
虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
五、忌不分主次
有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。
六、忌脱离文化背景
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。
七、忌脱离外部环境
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些;如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。
八、忌“无人参与”
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比
有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。
十一、忌生搬硬套
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。
装修顺序及注意事项
下面就以我家为例，帮你一一捋顺装修的每一个步骤，千万注意我的提醒，这绝对都是经验之谈。另外，我把何时需购买何物穿插在装修顺序过程中，让看的tx可以更省心省事。
(一)工具到位，准备就绪
装修前，必须准备好的几样东西放在你的包包里。卷尺(买5m的，不要3m的)、计算器、大板夹(夹单子、收据用);另外，最好提早在工地准备好旧毛巾(柔棉的那种，贴完砖擦砖用)、塑料袋(缠在管道接口上，可防脏物堵塞)
(二)选择良辰吉日，放炮开工
在工人进场之前，最好将家里的角角落落亲自测量一遍，拿笔尺记下来，标清楚，一定一定不要偷懒。测量的内容主要包括：
1、明确装修过程涉及的面积。特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积;
2、明确主要墙面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。
应该去购买散热器了
(三)主体拆改，让空间更实用
主体拆改是最先上的一个项目，主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工。
☆☆☆☆此时，该把成品门定下来了☆☆☆☆
☆☆☆☆这时最好把橱柜、烟机、灶具、热水器逛透，并可以确定下来☆☆☆☆
(四)水电改造，安排好每个空间的用途
水电改造，没有后悔药吃。砖上了墙、吊顶一封上，再想加插座可就难咯。所以，一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等等确切的位置。
水电改造前，橱柜设计师应上门进行第一次测量，帮你确定好电源、水路的改造方案。
热水器，也最好派人来根据你所确定的型号，设计好电源、接口的位置。
提醒你哦：水盆下面的墙上，最好留电源插座，方便装厨宝。
空调洞和电源尽量放在床头的这面墙上，避免以后空调直接对着人吹。
强电和弱点要保持20公分的间距，例如，插座和网线间要留20公分距离。
(五)包立管，把难看的管道包起来
考虑到厨房卫生间的易潮易湿环境，包立管的材料一定不能用木龙骨!大家千万小心，即使木龙骨上刷防腐涂料也不行。
记住，包立管用轻钢龙骨，或者红砖。轻钢龙骨省地方，但最牢固好用的是红砖。
☆☆☆☆这时需要购好瓷砖、勾缝剂等☆☆☆☆
☆☆☆☆家具要提早定，留好工期，一般至少要15天左右☆☆☆☆
六)贴砖，第一件有实体质感的东西
贴砖前，要买好地漏。
注意：地漏要去东方家园买，尧舜好用的不多。要买专用的洗衣机或淋浴用地漏，而且要防臭功能。
做完防水、拉毛后，就准备贴砖了。
除了正常的贴砖注意，瓷砖泡水、阴干;破残的瓷砖留做切割外，我个人强调贴砖的整体美感。简单说，就是上墙的砖，宽不能小于10公分以下。贴砖时经常要遇到这种情况，比如说，1米的墙宽，砖为32*32cm，正常贴法，3整1小。但是，32×3=96，还要预留1公分的勾缝空间，最后剩下那个小砖只能贴3cm宽。不是我挑剔，窄窄的一条砖贴在那里，要多难看有多难看。
只要你提前跟瓦工师傅说清楚，上墙的砖，宽不能小于10公分以下。他就会两边裁砖。还是举刚才1米宽的墙的例子，就变成2整2小。32×2=64，预留1公分的勾缝，两边的小砖各17.5cm就可以了。这样，看起来两边不但对称，而且整墙都不会有窄窄一条在那里碍眼。
不过，此做法费砖，请大家买砖前就打出富裕量。
☆☆☆☆这时应确定水盆、龙头，并约请橱柜设计师第二次上门☆☆☆☆
☆☆同时购买油漆(混或清)、墙漆、硝基漆、稀释水等，如贴壁纸，也要先定好☆☆
(七)油工上阵，洗刷刷洗刷刷
如果不买成品门，那么就让工人师傅做吧。
注意：任何木工活，哪怕只是做垭口，一定要遵循这个步骤，大芯板沉底，饰面板贴面，然后才能上油漆。做混油时，有那种不负责任的工人，偷懒，直接在大芯板上刷油，这是绝对错误的。别信个别卖大芯板的胡说，直接在上面刷油都没问题。记住，直接刷油，过不了多久，就得全部开裂，切记切记。
现在做混油，都不用刷，而用喷的。最好，让工人把门内侧、电表箱一并喷上白色，不浪费还漂亮。
刷墙没什么好说的，找平、打磨、滚刷，效果好不好，绝对依靠你家油工的手艺。
我家除了壁纸就是白漆，没刷颜色。需要提醒大家，如果墙壁要刷颜色，调色一定要注意，调出的颜色要比色卡浅，千万不能同于色卡或比它深，否则你会后悔不已。因为刷墙时至少两遍面漆，有些还要三遍，上墙的颜色会一层比一层深的。
关于刷漆方法是喷涂还是滚涂，仁者见仁，智者见智。我家用的是滚涂，没试过喷的。据说喷的效果好些，可一旦有了破坏要补漆，将变得困难万分。
(八)壁纸，美轮美奂的墙壁
贴壁纸比刷墙漆，效果要好很多很多。
墙漆刷好后，油工会在需要贴壁纸的地方刷硝基漆，漆隔天就可以干透，然后就可以约师傅贴壁纸了。我刚开始还担心贴壁纸会把刷好的白墙搞脏，后来贴时才知晓，贴壁纸真是个特干净的活儿!我的担心完全多余。
注意：壁纸贴完48小时内不要开窗通风，让它慢慢阴干。
跟师傅说好，个别地方起翘的话，要麻烦他帮忙来修补一下。
☆☆☆☆此时，该买面板、插座、灯具啦☆☆☆☆
(九)安装插座面板
插座面板大概半天可以安装完毕。
提醒你：
1、插座最好买带开关功能的，尤其是厨房，这样电饭锅、微波炉就可免于插拔电源，用开关即可控制。
2、有开关的插座虽好，但要注意实用性。据我观察，带开关的五孔电源，三项插座都是扁口的，一旦你的电器需要的是圆口三项时，就会出现空着插座用插板的郁闷局面。所以，多用插座也一定要，哪怕它没开关控制!
☆☆☆☆此时，应购买卫生间厨房所用吊顶☆☆☆☆
☆☆☆☆此时，如需装浴霸，请在吊顶前购买并安装☆☆☆☆
(十)厨卫吊顶，封上最后一个难看的部分
先安装热水器和浴霸，安装好后，吊顶封边才能更好地半包热水器，也就是更美观地衔接啦。
注意：
1、最好买铝扣吊顶，即使多年后拆掉不用，卖废铝都值不少钱。反观，pvc扣板好看，但质量、性能都一般般，而且塑料的东西即使卖废品都值不了几个钱。
2、买扣板，要问全包的价格，不要扣板、边角分着买。但安装费是另算的。
(十一)安装橱柜，漂亮的整体厨房诞生
橱柜是个配合工程，应提前约好烟机、灶具和水槽。最好同一天送来并跟橱柜一起同时安装。
提前跟橱柜厂说，把裁下灶具和水槽位置的人造石台面一并带过来，n多银子的东西，不能白给了厂家。包个水表、管道什么的，很有用处。
(十二)安装成品门
成品门应先于地板安装，主要因为装门步骤复杂，合页、门锁、门吸、门框等等，所用工具众多，如先装地板，磕磕碰碰很难避免。我家就是先装地板后装门，地板上磕出了很多小坑，肉疼si我了。
(十三)安装晾衣架、窗帘杆、灯具、洁具、卫浴五金件
建议在装地板前，将这些灰渣散落多的项目一一搞定。
(十四)安装地板
地板装前一定要做找平，我好多邻居家铺地板没用找平，所以我和老毛都大意了。没想到，地板铺上后，过道一走一瘪，非常郁闷。只好拆下来，拿快沾粉找平后重铺。
事先备上一点胡椒粒，不要买地板工人带来的所谓的杀虫粉，让他们沿着踢角撒上就行。
一定要求工人不要在屋内切割地板，走廊里去切，最后把走廊打扫一下就可以了。
(十五)安装散热器
装修到了最后，最容易疏忽大意。
必须事先跟js说明确，安装单上盖的如不是厂家的章，将不予签收。
注意看散热器的安装单，(不是购买单)，盖章的部分是谁?很多js是这么操作的，购买单上盖的是厂家章;安装单盖的是安装队的章。这样，所谓的“保××年”只是保的散热器本身，可是材质上不是钢就是铜铝，只要能出厂几乎就没有什么质量问题。最容易出问题的地方是安装!如果认同了安装队的章，就基本表示你放弃了让厂家负责的权利。一旦出现泡了地板、淹了家的事故，厂家绝对推卸责任，安装队根本不可能找得到人。所谓的质保，只能由用户承担。
(十六)开荒保洁
保洁的最大体现，我认为是擦玻璃。那么高的楼，自己爬到外面去擦，是个令人惊恐的事。其次是地板打蜡，蜡要自己买，便宜还好用，但一定要用保洁的打蜡机，效率比人工快几
十、上百倍。
其余的方面，我觉得不需要太依赖保洁，他们也就拿着小刀片这里刮刮、那里刮刮，没有那么灵的。
所以，保洁走后，最好自己再进行一遍细致保洁。去超市买包“五洁粉”，弄几个旧毛巾。用旧毛巾，沾着干的五洁粉，从垭口到门、从瓷砖到踢角，一个屋一个屋的擦，不要偷懒，结果绝对让你骄傲。
(十七)家具、家电进场
焕然一新的新家，家具首当其冲。床、床垫、衣柜、鞋柜、沙发、餐桌等等。
提醒你：家具进场前，应备好如下物品：一次性鞋套(别买质量差的，踩踩就破)、几盒活性炭、梯子、地板保护膜(搬运衣柜、电视柜等最好对地板做个保护)。
如果你买的是布艺床，提醒你看看布艺能否全部取下来。因为我实在无法忍受化纤的静电，隔天想自己把原布套取下来，去定做一套纯棉的时候，发现布套做的过长，被钉进床箱里去了。工人偷懒，以为我一年半载的不会拆套子。不知别人家是否有这种经验，反正工人师傅第二天又跑来一趟，死沉的床拆卸一番相当麻烦。家电赶紧送货，手头紧或不着急的等等再说也行。反正电器是越来越高级、越来越便宜。
(十八)配饰装点，家才有了味道
有了装饰画的点缀，再配上漂亮的窗帘，家里的温柔味道就出来了。
提醒你：窗帘千万别在敷料上花太多钱，帘头、铅坠是必加的钱，但花边、布扣、穗子，这八元、那十元的，每米都要多花二三十元，没必要，而且也未见得好看。菊家实战成果2：结合我家的实际，一一道来
以下分“购买顺序”、“装修顺序”两种进行排序，帮大家捋清思路。
实“先买什么后买什么”和“先装什么后装什么”其实完全不是一个概念。很多商品是定做的，必须要预留商品周期(如成品门、橱柜等)。而很多商品即使不是定做，但必须先确定下来尺寸或使用方式，装修过程才能更贴切地为之服务(如热水器、烟机、灶具等)。所以，我们不但要明确装修的先后顺序，也要弄清购买商品的先后顺序。
购买顺序：
(1) 工具(卷尺、计算器、夹子)
(2) 散热器(提前改好位置及管道，墙面毕，即可约厂家上门安装)
(3) 成品门(生产周期长，提前定，测量时要工长在场，相互沟通好)
(4) 橱柜(有2次上门测量，改水改电的工作取决于橱柜如何设计)
(5) 烟机、灶具、消毒机、洗碗机等(看好型号，安装橱柜之前购买即可)
(6) 热水器(厨宝应该同热水器一起买，有优惠，省事)
(7) 瓷砖(要充分考虑瓷砖的损耗!宁多不少，反正最后可以退)
(8) 家具(生产周期也较长，提前定，买成品时要带户型尺寸图。如定做，要等到空间全部规划后进行测量)
(9) 洁具、龙头(至少保证橱柜2次测量前，定好菜盆的具体尺寸。橱柜安装前，保证菜盆就位)
(10) 油漆、墙漆、硝基漆等(混油清油后，就是刷墙漆或贴壁纸了)
(11) 面板、插座(要保证橱柜安装前，插座就位，方便用电)
(12) 灯具(最好将灯具一次性购齐，节能灯泡质量一定要好，飞利浦的最好)
(13) 铝扣板(厨卫吊顶用，要求js全包，防止扣板和边角单算钱)
(14) 晾衣架、窗轨、卫浴五金件(打孔落灰的咚咚，最好统一安装，然后再保洁。灯具、洁具及五金，晾衣架、窗轨等)
(15) 地板(多报数量，可挑余地多些，反正多的退钱)
(16) 窗帘、床品(保洁完，家具进场后，就可以用布艺装饰pl的家了)
装修顺序：
(1) 主体改拆
(2) 水电改造
(3) 包管道
(4) 贴砖
(5) 木工(垭口等)
(6) 刷油
(7) 刷墙漆或贴壁纸
(8) 安装插座面板
(9) 厨卫吊顶
(10) 橱柜
(11) 安装成品门
(12) 安装灯具、洁具、卫浴五金件
(13) 安装晾衣架、窗轨
(14) 地板
(15) 散热器
(16) 开荒保洁
(17) 家具、家电
(18) 窗帘、床品
第三篇：二手房购买须知
选房篇
一、地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
二、房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
三、户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
四、探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
交易篇
在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。
一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。
二、卖方的还贷情况
若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购房贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、过户交易有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：
一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;
二、单套建筑面积在140平方米;
三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下：
普通住宅(按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80% 25万)×20%=1.4万元;
二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元;
三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。 非普通住宅：(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即(70万 50万)×5.5%=1.1万元。
此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定
二手房买卖流程及解释
流程：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
挑选中介→
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚
二手房购房指南:关注细节力保交易安全
考虑到二手房的交易双方多为个人，交易风险相对比一手房要大，加上二手房买卖涉及环节较多，为确保交易安全，张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。
在正式交易之前，购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数，防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人，如果与非产权人或非全部产权人签订合同，购房者应要求其提供产权人出具的委托书，以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。
购房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后，交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书;收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据应有中介公司经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。
由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据，因此在订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况，争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后，办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已，房屋交接手续其实远非如此简单，除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。
二手房买卖过程中注重几大点
1.价格体系复杂
根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。
2.房屋产权完整很重要
房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。 3.注意旧房的安全性
有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。
4.弄清自己的权重因素
消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。
5.选择中介要慎重
繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。
选购满意二手房全攻略
消费者如何买到称心如意的二手房?有关专家建议，应从以下几个方面注意。
选房：首先考察性价比
选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。
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看房：验明产权是关键
产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
签合同：确认合法身份
一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
办手续：必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
交房：按照合同约定执行
办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担;最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。
目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
房屋性质——已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。
下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。 对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%=247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%=247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即494400×1.5%=7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米×80平方米×1%=1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。
房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。
几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元。 对于卖方李先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%=497元2)营业税(税率为5.5%，其中包含城建维护费和教育附加费)假如1：李先生房屋持有时间在2年以内，需全额征收营业税即为994000×5.5%=54670元。
假如2：李先生房屋持有时间在2年以上，如果是普通住房则营业税免交，若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米，按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅，需要按差额征收营业税，即应交纳营业税为(994000-852000)×5.5%=7810元。 对于买方来说，购买该套二手商品房需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%=497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的，普通住宅按成交价的1.5%征收，非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米，已超过140平方米，属于非普通住宅，因此契税的征收按成交价的3%征收，即为994000×3%=29820元综上，对于买方来说应支付的税费为30317元。
房屋性质——经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制，不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说，税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的，下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况：案例一：小王毕业后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房，建筑面积为60平方米，总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的时间约在3小时内，所以小王决定将该房屋卖掉，到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售，则买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方来说，小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%=79.5元。 对于买方来说，分两种情况：一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%=2385元，印花税为159000×0.05%=79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)，和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。
经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%=2385元，印花税为159000×0.05%=79.5元，综合地价款为(159000-130000)×10%=2900元案例二：家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境，现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去，到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米，当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。
由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。 毛先生的房屋属于5年以外出售，买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方毛先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%=175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%，即350000×10%=35000元，即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%=175元2)契税契税为成交总价的1.5%，即350000×1.5%=5250元即买方需交纳的税费为5425元。 业内建议事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。
北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施;其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交;第三，征收方式的细节如何确定。
而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法;而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。
业内人士同时也向消费者提出了几点建议：一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”;另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。 二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。
三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。
涉及到二手房交易过程中的税目一览
一、个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。
1)契税
个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为： 应纳契税税额=住房成交价格×适用税率
其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3%至5%，具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。
另外，如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件：第一，购买住房只能是个人;第二，购房的用途只能是自用;第三，这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前，我国对“普通住宅”标准还没有统一规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
(2)印花税
个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。
1、 个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额=应纳税所得额*20%
应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为： 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率
3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅) 除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%。
三、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
第四篇：购买二手房贷款须知
购买二手房申请商业性贷款还须具有贵阳市城镇常住户口，且购房首付的金额不低于所购房价的30%，同时二手房须具有产权，申请人没有尚未还清的贷款债务，否则就不能申请二手房贷款。
办理二手房贷款时，买方需准备身份 (需贵州省内户口)、婚姻证明、收入证明、首付款证明、评估报告、产权证、契税完税证明、土地证等资料;卖方需准备身份证(需贵州省内户口)、婚姻证明、户口、产权证、契税完税证明、土地证等资料。 (4)若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;
银行已将贷款房龄缩短至20年甚至15年房龄+贷款年限不得大于30年
收费标准
买方：
1、契税：普通住房：1.5%;非普通住房：3%;
2、印花税：万分之五/套+5元/证;
3、交易手续费：住房：3元/平方米;商业用房：12元/平方米;办公用房：9元/平方米;其他用房：6元/平方米;
4、登记费：住房80元/套;非住房：550元/套。
卖方：交易手续费：住房3元/平方米;商业用房：12元/平方米;办公用房：9元/平方米;其他用房：6元/平方米。
限购解读】贵阳市《限购住房实施意见》规定：原则上对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年(含一年)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和存量住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含一年)
以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居
民家庭，暂停其在限
商品房买卖登记需要提交的资料包括：
1、房屋所有权登记申请表原件;
2、申请人身份证明复印件;
3、购房合同原件;
4、商品房买卖合同登记备案表原件;
5、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》复印件;
6、购房发票原件;
7、房屋分层分户平面图两张，其中一张需房开公司盖章;
8、房屋移交证书原件;
9、其他必要材料，即对申请登记房屋的有关情况需进一步证明的，要求补充的材料。
购买经济适用住房的购房者，如果购房面积超过150平方米，需提交相关补款收据。购买2003年3月后的现房须提供购买经济适用住房的资格审批证明。
办理商品房买卖登记需要申请人本人到现场办理，不能到场的，可委托他人办理，但需要提供委托书。房屋属夫妻共有的，共有人共同申请，并提供夫妻结婚证原件和复印件。
第五篇：省直公积金二手房贷款须知
一、 贷款条件：
1、 申请人连续正常缴存住房公积金半年以上(非郑州市户口为一年以上)。
2、 申请公积金贷款年限：男不超过60岁，女不超过55岁，最长30年。
3、
4、
5、
6、 月供不能超过家庭总收入的50%。 所购房屋建筑年份不能超过20年。 贷款期限与贷款所购房产建筑年限之和最高为45年。 贷款金额不超过45万
二、 办理流程：
1、 买方(和共有人)、卖方及配偶带相关证件、资料，到省直资金管理中心办事大厅提出贷款申请和房产评估预约;
2、 买卖双方及配偶持相关证件、资料到房地产大厦(建设路百花路交叉口)办理贷款担保手续和资金监管手续;
3、 买方(借款人)及配偶(共有人)带相关资料到省直住房资金管理中心受托银行办理正式审批、借款手续;
4、 公积金放款到资金监管账户后，担保公司通知买卖双方办理过户手续;
5、 担保公司监管人员见新房本证号产生后，将资金划入卖方账户;
6、 担保公司代办抵押完成后，通知买方持身份证到省直住房资金
管理中心担保公司领取房屋所有权证、借款合同、抵押合同等资料。
三、 需提交资料：(资料均须为A4纸)
卖方：
1、
2、
3、 房屋所有权证复印件4份; 房屋所有权人及配偶身份证，户口本、结婚证，复印件各3份; 离婚人员需带离婚证(法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明)复印件3份;并提供民政部门出具的未再婚证明，原件2份，复印件1份;未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件2份，复印件1份。
买方：
1、 夫妻双方收入证明各3份加盖单位公章，写明经办人姓名及其联系电话。(注：收入证明的格式必须使用公积金中心指定的格式!)若配偶无工作需在户口所在地的居委会开无业证明2份，加盖社区或居委会公章;
2、 申请人身份证复印件4份，配偶3份，如有共有人，共有人身份证复印件需份。新身份证需正反面复印在一张纸上。
3、 夫妻双方户口本(首页+户主页+本人页)复印件各3份;若共有人未满18岁需提供4套户口本复印件(首页+户主页+本人页);若共有人满18岁，提供资料与申请人相同，处于就学状态须提供学生证复印件3份。
4、 若配偶不在省直缴交公积金，须提供当地公积金中心公积金缴
存明细及未在当地公积金贷款证明原件1份，复印件2份;;若配偶单位未缴交公积金须提供未缴公积金证明(须说明未缴原因)3份加盖单位公章。
5、 结婚证复印件3份;离婚人员需带离婚证(法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明)复印件3份;并提供民政部门出具的未再婚证明，原件2份，复印件1份;未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件2份，复印件1份;
6、
7、
四、 收费标准：
1、担保费：贷款额*贷款年限*担保费率且不低于300元贷款1-5年费率千分之
1贷款6-10年费率千分之0.8
贷款11-20年费率千分之0.6
贷款21-30年费率千分之0.4
52、抵押费：60元(代收)
3、印花税：贷款额×0.1‰。
3、评估费：评估价的0.5%(评估公司可按6.4折收取)
五、评估后确定贷款额：
1、首套房：
建筑年份10年以内，为房屋交易价的70%，评估价的60%,以低者为公积金龙卡正反复印在一面纸上3份。 办理贷款担保通知书1份。
准。
建筑年份10年以上，20年以内，为房屋交易价的70%、证估价的50%，以低者为准。
2、二套房：为房屋交易价40%、评估价的50%，以低者为准。
六、提前还贷：
一年后可提前还贷，需借款人本人持身份证(复印件1份)，房产证(复印件1份)，借款合同(复印件1份)，还贷卡(正反两面复印件1份)到公积金处填《提前还款申请书》申请，一周后批准方可还款，还款时间在每月1-25日内办理。26-30号不办。还款后7个工作日左右出它项权证等资料，领过后去房管局办理注销手续。
省直资金管理中心地址：金水区经三路6号(经三路与纬二路交叉口东北角)
注：评估公司地址：建设路百花路泰隆大厦902室。