国民经济与房地产业问题论文

2022-04-27

摘要:随着全球经济的发展,我国在国际背景下开始实施改革开放,在经济快速发展过程中,我国的房地产产业也开始呈现出高速发展模式,并逐渐成为我国国民经济重要组成部分。从宏观角度来讲,房地产业与国民经济之间存在非常紧密的互动关系,这主要集中表现在房地产产业发展与经济增长之间的良性互动发展模式,还包括房地产业发展波动与整体国家经济的运转周期之间的互动发展规律。下面小编整理了一些《国民经济与房地产业问题论文(精选3篇)》,希望对大家有所帮助。

国民经济与房地产业问题论文 篇1:

中国土地财政问题的政府经济伦理视角研究

[摘 要] 我国土地财政风险可分为财政、金融、社会风险三大类。在众多原因中,政府义利观的不健全是影响土地出让收入稳定性、形成巨额政府债务及威胁信贷安全、拉大社会阶层差距的重要原因。因此,只有不断培育和完善政府经济伦理意识并通过改革政绩评价机制等方面来划分各级政府的收支责任,不断完善土地出让制度,才能突破理念及旧制度的瓶颈,实现包括各级政府在内的全体社会成员的共同利益。

[关键词] 政府经济伦理; 土地财政; 义利观; 风险

一、相关概念及研究综述

经济伦理是指对经济活动中各类行为主体经济行为的价值观和伦理观进行调节活动的总称。政府经济伦理是指产生于经济活动中的调节及约束这种活动的价值观和道德规范,它包括政府经济价值观、政府道德认识和判断等。经济伦理可概括出广义和狭义的概念内涵。广义的经济伦理专指产生于宏观经济领域的伦理现象;狭义的经济伦理则专注于中观和微观经济领域中的伦理命题,亦可称为“企业伦理”或“公司伦理”。近年来,我国经济伦理领域研究呈现了跨学科研究的趋势。首先,学界以传统研究为基础,不断加强学科研究的现实力度;其次,经济伦理体系建设与社会热点问题研究的交叉性变得愈发明显;再次,多学科交叉研究法,如数学建模法,被更加频繁地应用于学科的研究之中,增强了其科学性。

土地财政是指我国于1994年实施分税制改革后,地方政府基于缓解财政压力及自有可支配收入、资源控制及政治收益最大化的考虑,利用中央与地方财政体制尤其是现行土地产权与管理制度的不健全,以城市用地规模的扩张为手段,通过土地购销间的巨大价格差来获取土地资产及其延伸收益。土地财政收入长期被地方政府用于基础设施建设和生产性投资活动,由此形成了地方政府相对独立的财政收支活动与利益分配体系。据统计,“1999~2011年,地方政府土地出让收入从639.76亿元激增到3.15万亿元,年均增长率高达38.6%,占地方财政一般预算收入、地方政府财政收入总量的比重分别从11.43%、5.6%提高到59.95%、34.05%。”[ 1 ]125

易毅(2009)认为,“‘土地财政’是指中国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象,即一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资,促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展,以带来营业税、企业所得税等地方税的大丰收,另一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金,并以土地使用权和收益权获得土地融资,以此带动地方经济发展”。[ 2 ] 对此,董再平(2008)提出,“‘土地财政’的成因与现行土地制度的缺陷和土地收益的分配机制有关”。[ 3 ] 因此,“一是完善现有财政体制;二是完善土地收益分配机制;三是规范土地出让金和土地收费的征收、管理和使用”。[ 3 ] 不仅如此,还要“以民生环保为标准,重构政绩考核体制,应多关注如社会保障率、失业与就业率、家庭收入增长率、教育实现率、生态和环境指标达标率、社会治安良好率、重大责任事故发生率、对突发性事件的应急反应能力、人口自然增长率等民生指标和环保指标”。[ 2 ]

二、我国土地财政问题的风险

我国在社会主义市场经济深入发展的过程中,财政制度仍然处于转型之中,加之外部法制环境尚不完善,导致地方政府过度依赖土地财政,形成了全面的、系统性的风险。具体而言:

(一)财政风险

作为一种稀缺的资源,土地具有地域固定性和资源有限性的特征。现有的生产技术条件决定了无论采用何种开发方式,土地一定时期内可利用和使用的量都是有限的,而我国当前城镇化模式是开发增量土地,这导致了资源硬约束条件下的土地出让收入的有限性和不可持续性。具体来讲,第一,市场经济影响了土地出让收入的稳定性。现代税收的一个基本特征就是稳定性,而土地出让收入属于地租性收入,受市场经济影响较大,因此,土地财政模式具有一定的财政风险。亚当·斯密曾指出:“税的不稳定性远比税的不公正性危害更大,当执行人握有过多、过大的自由裁量权时,会让税吏变得专横和腐化,甚至原本不专横、也不腐化的税吏,也会变得专横和腐化。”[ 4 ] 例如,爆发于2008年的全球金融危机极大地冲击了我国土地财政模式。2008年地方政府土地出让收入占地方本级财政收入比重从2007年的51.96%急剧下滑到36.35%,下降了15.6%,而2008年的地方本级财政支出却比2007年增长了28.68%。[ 1 ] 132 第二,土地财政增加了政府违反风险中性原则的风险。土地财政超前获取和使用土地出让收入,而将由此产生的风险转移给后续政府,表现为风险收益的不对等。以城市基础设施建设为例,大规模的开发建设资金来源于地方土地抵押贷款,而长期借款势必会跨越数届政府,一旦土地资源硬约束达到极限,这种模式将难以为继。截至2010年底,全国省、市、县三级地方政府性债务余额总计107174.91亿元,部分地方的债务偿还过度依赖对土地出让收入,承诺以土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。[ 1 ] 142

(二)金融风险

金融风险是指在未来时期内巨额金融资产预期收入可能遭受损失的概率。第一,地方政府债务与“投资过热”的恶性循环。我国土地市场在1998年后持续走高并迅速发展成为金融机构中的一块优质市场,使得过多的商业银行资金涌入土地购置和开发市场,但沉重的贷款本金及利息负担也迅速演化为政府沉重的包袱。有调查指出:“在东南沿海的县市,基础设施投资高达数百亿元,其中财政投入仅约占10%,土地出让收入约占30%,60%靠土地融资。”[ 5 ] 第二,地产泡沫直接威胁到了银行信贷安全。近年来,地价和房价都处于上涨的过程中,当房价长期与其市场价值偏离,房地产业投机氛围就会逐渐形成泡沫。由于银行等金融机构在该行业中投入了巨额贷款,因此,银行与地方政府、企业就会形成利益共同体,随着泡沫的破灭将使得抵押品价值大幅缩水,各参与主体潜在的金融风险将转化为现实,而银行就会成为最终的承担方,超出其承受能力的泡沫破灭将最终导致全面的金融及经济危机。

(三)社会风险

社会风险是指可能导致社会矛盾并危及社会稳定的状态。第一,作为典型的非零和博弈模式,过度发展的土地财政将导致政府与房地产商瓜分土地出让收入的绝大部分,而广大失地农民及市民则沦为利益受损者。资料表明,“全国多数地方征地款的分配比例为:农民仅能拿到10%~15%,集体拿25%~30%,政府及其他机构拿60%~65%。”[ 6 ] 根据《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)》的估算,“2000~2030年,全国占用耕地将超过5450万亩。一般情况下,每征用一亩地,就伴随1.5个农民失业。以此推算,中国失地农民群体将从目前的4000万人,激增至2030年1.1亿人”。[ 7 ] 由于现行的失地补偿标准与实际市场价值相差太大,加之当前我国社保体系还不健全,因此,失地群体的生活水平及未来前景必然受到较大冲击,不仅容易引起被征地者的抵制,而且丧失生存技能的失地者将沦为社会不稳定的核心力量。第二,社会各阶层会随高房价而不断分化。作为人类最基本需求之一的住房,在市场经济条件下已经成为评判居民社会认同感的重要指标。然而,投机过度的房地产市场导致了房价不断上涨,这就使得社会财富大量且快速地向富裕阶层流动,导致了商品房的大面积空置,社会贫富差距不断拉大,社会矛盾日益突出。第三,土地财政导致政府寻租违法行为屡禁不止。从1998~2008年全国土地违法情况来看,平均每件土地违法案件涉及的土地面积由1998年的0.264公顷上升到2008年的0.777公顷,2007年甚至达到0.8758公顷,地方政府对土地出让收入的追逐付出了很大的社会成本。[ 8 ]186这就是说,地方政府利用土地剩余索取权的优势,自由裁量“公共利益”的土地,加之刚性约束的减少必然会加大机构或官员的寻租空间。据统计,因征地拆迁补偿不合理而引发的群众上访,无论数量还是规模均呈扩大趋势,近年来则出现了部分社会弱势群体由“弱”变“暴”的现象,被拆迁户通过有组织地以暴力活动对抗合法拆迁行为。[ 8 ]188

总之,我国土地财政存在的诸多风险严重影响了经济及社会进步。虽然这与我国现行财政体制直接相关,但是,经济伦理建设的缺位却是其存在与发展的重要原因。

三、我国土地财政问题的政府经济伦理释义

研究义利关系问题是经济伦理研究的重点内容,一切经济活动都与义利问题紧密相关,这必然会反映该领域的种种矛盾,其中,“利益”是义利关系的核心问题。马克思曾指出:“人们奋斗所争取的一切都同他们的利益有关。”[ 9 ] 而要实现“利益”最大化就应该将经济价值与道德价值统一起来,而现实经济冲突就表现为义与利的矛盾。这就是说,“互利”既会与经济行为和道德行为相融合,也会与他们相背离,而这种背离就会导致二者的冲突。道德意义存在于经济行为的结果之中,而非动机之中,即利他的结果与利己的动机并非一致,损人利己仍然会出现。而道德行为则统一了动机与结果,满足了当前及长远利益的需要。从政府代理理论来看,政府掌控着公共权力,应当依法管理公共事业,为社会提供充足的公共产品,即以蕴含着丰富的伦理规则来规范政治权力,协调各种利益诉求的平衡,承担起保障经济社会和谐发展的重任。具体而言:

(一)政府义利观冲突是土地财政风险的重要诱因

政府土地有关管理部门利用土地资源有限性的特点过度开发土地的当期收益,导致了土地出让收入的不可持续性以及衍生的诸多违法行为。政府之“义”就是应在土地出让收益的分配和使用方面代表全民的利益,杜绝资源硬约束条件下的土地出让收入不稳定情况的出现。其“利”在于可持续的土地出让收入会增加公共产品的供给,提升整个社会的福利水平。然而,在现有财政压力不断加大的背景下,地方政府的短期自利性过于膨胀,忽视了社会长远利益诉求,最终选择了自身可支配收入的最大化。从某种程度上讲,政府经济伦理之“义”的缺乏使得土地出让收入的稳定性受到影响,也势必会导致其违反风险中性原则及债务的不断延续。

(二)政府义利观矛盾是土地财政金融风险形成的重要因素

房地产投资过热引致的政府债务及银行信贷潜在风险都说明政府在某种程度上过度开发有限的土地资源,追求土地出让收入短期内的最大化并利用其进行寻租,导致各种潜在金融风险在短期内集中释放于政府、企业、个人,给国民经济发展带来很大的不确定性。政府之“义”就是将公共利益最大化作为基本准则,破解房地产过热与政府债务之间的恶性循环,打破政府与房地产商、银行等利益共同体的局面,以“守夜人”的角色来调控房地产市场,保障银行信贷安全,维持国民经济的平稳发展。其“利”在于可控的金融风险满足房地产市场各方利益诉求。可以说,政府之“义”的缺乏是造成土地财政金融风险的重要原因,民众之“利”受到政府之“利”的损害。

(三)政府义利观的不统一是造成土地财政社会风险的外部因素

土地财政在很大程度上导致土地出让收入分配的两极分化,社会各阶层就会随高房价而不断分化,加之政府寻租行为使得各种潜在社会矛盾呈现出集中爆发的趋势。在这其中,政府经济伦理的价值判断就会成为控制土地财政社会风险的关键所在。政府之“义”就是要符合服务型政府的价值理念,合理分配土地出让收入,政策红利应尽可能向处于弱势地位的农民、市民等阶层倾斜,不断缩小贫富差距并积极治理部门腐败现象。其“利”就在于合理的土地财政制度对社会稳定所起到的重要作用。然而,一些政府相关部门更多地从本部门的经济利益出发,利用行政等方面的权力,过多地分配有限的土地出让收入,导致农民失地,加之我国社会保障体系的不健全,由此衍生的各种社会矛盾就会集中爆发。这说明,政府在土地财政领域中经济伦理之“义”的缺失会使社会长远之“利”受到损害。

总之,我国土地财政问题的实质就是政府经济价值与道德价值的矛盾,客观上造成了自身短期经济利益与社会长远利益的对立,出现了动机利他和结果利他的背离,必然会危害经济社会的健康发展。

四、破解我国土地财政问题的政府经济伦理学释义

符合道德规范的经济活动可以将个体道德和制度文化整合得更匹配,这也就统一了经济价值和道德价值。库柏指出:“符合道德的行为是不可能在孤立的情况下形成并得以有效维持的。”[10]我国在破解土地财政诸多风险的过程中,需要不断端正政府经济伦理价值观,应在宏观与微观层面上承担起促进土地市场可持续发展的重任,破解财政收入需要无限性与土地资源有限性之间的矛盾。具体而言:

(一)不断培育和完善政府经济伦理意识

政府作为管理公共事物的载体,在传统上其所秉承的伦理价值观已经不能适应社会主义市场经济的发展,这就需要政府不断地更新经济伦理价值观,以便更好地管理具体经济活动,提高经济效益。在解决我国土地财政问题方面,必须将政府职能由“管理型政府”转变成“服务型政府”,即政府要摒弃计划经济思维习惯,发挥市场在资源配置上的基础性作用,减少其对社会经济资源的控制。政府要从土地市场发展的大局出发,通过自我教育的方式来理解土地财政的危害,增强自我约束的动力,为最终解决土地财政负效应创造良好的外部条件。

(二)从经济伦理角度强化政府服务职能

完善政府治理机制建设是解决我国土地财政问题的重要外部条件。一方面,要改革现有的政绩评价机制。我国土地财政问题与当前集权式的政绩评价体系有着紧密的关系。以GDP为中心的政绩考核方式使得各地方政府采用在短期内增加收入的土地财政方式来取得政治评价上的优势,必然会造成巨大的风险积累,损害其长远利益。因此,应该建立全面考核政绩的指标体系,如就(失)业率、社会保障率、家庭收入增长率、居民幸福度等综合指标,其经济伦理价值取向就是加强公众对政府考核的力度,使其能够成为经济社会长远利益的代表;另一方面,政府要为土地市场的健康发展提供良好的竞争环境。这就是说,土地财政环境下的土地市场发展是不公正的,在很大程度上损害了包括社会公众在内的多数经济主体的利益。因此,政府需要逐步放开对资源性市场的管制,为各类市场主体在土地市场充分竞争提供公平的市场环境,这样就会充分体现服务型政府的伦理要义,最终有利于公共利益的最大化。

(三)政府经济伦理职能在制度建设中的意蕴

制度建设的前提是不断完善的经济伦理意识,只有两者更好地结合才能使相关制度沿着正确方向发展。一方面,重新划分地方政府的收支责任。分税制的弊端在于地方政府事权和财权的背离,导致土地出让收入成为政府追求的核心目标,因此,“财政体制的设计必须尽可能满足鼓励相容性原则的要求,即各级政府自利地追求个人利益目标或本级政府利益目标的同时恰好最大限度地履行政府理应承担的职能”。[11]收入方面,中央政府要适时调整以营业税和增值税为主体的税种结构,并赋予地方税目、税率调整权及其减免与细则制定权。支出方面,中央与地方要明确划分各自责任,即中央政府负责全局性的主体责任,而地方政府更多地关注当地公共物品的满足问题,如当地房地产市场健康发展问题等。可以说,地方政府收支责任的明确体现了其经济伦理之“义”,这将既有利于其财政收入的稳定增长,又满足了公众对房地产市场健康发展的诉求,实现了两者利益的统一;另一方面,明确土地出让目标,不断完善土地出让制度。完善土地出让制度的关键就在于打破政府垄断土地市场的局面,通过政策渠道允许各类经济主体参与土地出让一级市场,不仅可以实现资源的优化配置,而且可以细分土地市场,引入竞争机制,使多元化的用地目标满足不同利益集团的诉求。在这其中,政府扮演着多重角色。政府作为国有土地所有者的代表有获取相应的土地收益的诉求,但更重要的是应承担经济伦理之“义”,即通过多元化的竞争来更好地管理土地市场,服务于整个公共政策目标,实现全社会的平稳、可持续发展。从这个角度来对待土地财政问题就可以摒弃“部门经济利益最大化”的狭隘价值观,体现现代“服务型政府”的理念。

总之,破解我国土地财政问题就是要转变政府已有的经济伦理价值观,构建社会主义市场经济伦理价值意识并在此基础上构建具体的操作制度,这样才能促进经济社会的全面协调可持续发展。

五、结 语

效率与公平是土地市场发展的重要准则,其发展的好坏已成为评价社会主义市场经济的重要准则。土地市场是一个涉及经济社会内部多要素的综合性体系,尽管我国一直以来对于土地及相关问题的关注力度较大,然而,以土地财政为代表的一系列问题的解决需要各方力量不断积累共识,从经验与教训中找到适合我国国情的土地发展之路。在这其中,政府需要以“服务型政府”经济伦理理念为指导,从具体制度设计角度来化解土地财政带给地方的长远危害。总之,伴随着经济伦理价值观被各地方政府所接受,我国土地财政问题的解决必将突破当前理念及制度的瓶颈,并建立起符合中央及地方的财政税收体制,最终将有利于包括各级政府在内的全体社会成员的利益。

[参考文献]

[1]国土资源部.中国国土资源年鉴(2000—2010) [M].北京:中国国土资源年鉴出版社,2011.

[2]易毅.现行体制下我国“土地财政”问题的解决[J].经济师,2009,(5).

[3]董再平.地方政府“土地财政”的现状、成因和治理[J].理论导刊,2008,(12).

[4][英]亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究[M].北京:商务印书馆,2008:24.

[5]刘守英,蒋省三.土地融资与财政和金融风险——来自东部一个发达地区的个案[J].中国土地科学,2005,(10).

[6]中国社会科学院农村发展研究所,国家统计局农村调查总队.2004—2005年:中国农村经济形势分析与预测[M].北京:社会科学文献出版社,2005:125.

[7]曹霄琪.土地财政的成因与危害及其对策[J].金融经济,2011,22(5).

[8]骆祖春.中国土地财政问题研究[M].北京:经济科学出版社,2012.

[9]马克思恩格斯全集:第2卷[M].北京:人民出版社,1957:820.

[10][美]库柏.行政伦理学:实现行政责任的途径[M].张秀琴,译.北京:中国人民大学出版社,2002:156.

[11]王小龙.中国地方政府治理结构改革——一种财政视角的分析[J].新华文摘,2004,(17).

[责任编辑:陈展图]

作者:牛文浩 王娟

国民经济与房地产业问题论文 篇2:

中国商业地产业与经济的互动效应及其协调发展

摘 要:随着全球经济的发展,我国在国际背景下开始实施改革开放,在经济快速发展过程中,我国的房地产产业也开始呈现出高速发展模式,并逐渐成为我国国民经济重要组成部分。从宏观角度来讲,房地产业与国民经济之间存在非常紧密的互动关系,这主要集中表现在房地产产业发展与经济增长之间的良性互动发展模式,还包括房地产业发展波动与整体国家经济的运转周期之间的互动发展规律。因此,中国商业地产业以及经济的互动效益之间的关系探析不能从一个角度进行分析,需要从多个角度。本文利用多种理论知识进行分析,以期真正把握我国的经济发展与商业地产业之间的运行逻辑。

关键词:商业地产业;经济互动效应;互动发展规律;运转周期

随着我国经济的发展,房地产产业也在快速的发展,它成为了我国经济发展中一个重要的经济现象,其中,商业地产业成为了国家经济的核心。我国国民经济的发展离不开房地产产业的发展,它是我国经济的“导航”,而且,随着我国进入世界贸易组织以来,国家经济与国际经济逐渐接轨,我国的商业地产业正式成为了整体国家经济中的新型增长点,并对拉动整体国家经济的增长具有显著作用。相反,国家经济的发展以及城市化进程加速,推动了我国城乡一体化,有力的促进了我国商业地产业从发达城市逐渐转向二线、三线以及乡镇农村,以此形成循环模式,促进了我国整体经济的发展与进步。

一、相关理论概述

1.房地产相关内容概述

房地产是房产与地产的总称,在法律意义上称之为不动产。房产是指在国家规定的建筑土地上,所建筑的各种民用、商用的住宅、厂房、文化、教育等房屋建筑;地产则是指在建筑土地之下的土地,包括地下的各项基本基础设施,以及在建筑辐射范围之内的地面道路灯,因此,从物质角度来讲,房产与地产是统一整体,而从经济角度角度来讲,房产与地产的统一实现了房屋建筑的经济属性与交易化。其中商业地产是房地产的附属产品。

2.房地产业

房地产业是在房地产基础之上形成的概念体系,主要是指将土地以及建筑物作为基础,进行经营性活动,从事新建筑项目的开发、建设以及经营等的综合性产业活动,它是在第二产业的基础上形成的第三产业产品,其具有非常明显的先导性与基础性,但也蕴含着其他产业所不具备的高风险。

二、我国商业地产业与国民经济

1.二者的一般关系分析

房地产是当代中国国民经济的重要组成成分,对整个国民经济的发展都具有核心推动作用。利用整体角度来讲,商业地产业在国民经济体系之中具有基础性,它是其他经济内容的支柱,其他服务性以及支撑性的经济内容都是围绕商业地产业展开的,因此,它是我国城市建设以及城市人民生活水平提高的基础。

从哲学角度来讲,商业地产业与整体国家经济存在一定程度的相互制约性与促进性,从整体与局部角度来讲,它是国民经济的构成部分,而从内在联系来看,国民经济是商业地产业发展的基础,更是制约商业地产业的因素,此外,商业地产业的发展为我国经济的增长提供了支柱性的支持,其发展的规模与速度在一定程度上影响了国家经济的协调发展。因此,处理好二者之间的关系,可以最大程度的促进我国经济的发展,以及宏观调控的效应。

此外,商业地产业的发展与国民经济的发展之间存在着协调动态模式,二者的发展必须依靠科学知识与经济学体系,从而客观的掌握二者之间内在规律与内涵。在我国商业的地产快速发展的过程中,存在一定认知偏差,主要变现在主观与客观两个方面,首先表现在区域投资中商业地产业所占比重过大,导致供过于求,经济缩水出现泡沫增长,甚至严重的扰乱了区域内的市场秩序与经济发展模式,从而引发了一系列激烈的矛盾。目前社会对二者的关系的良性互动非常关注。

因此,我国的商业地产也与整体国民经济之间的关系是异常复杂的,其复杂性首要表现在二者是双向作用的存在,即互为动力的存在,商业地产业的发展推动区域经济的快速增长,从而带动国家国民经济的发展,而反之,国家经济的发展,尤其是国民经济的快速增加为商业地产的发展带来了优势条件,二者是一种互为增长的关系模式。

2.互动效应分析

二者之间的关系是一个动态性的存在,其表现在多个方面:

(1)商业地产业在发展阶段与国家的国民经济发展水平存在明显的互动效应模式。因商业的地产本身的特质,其工程量较大,生产周期又太长,这就要求在发展阶段就需要对其进行很大的投资,其发展对整体国民经济的要求也随之增加,它需要社会具备充足的资本与资源才能发展,并随着国民经济的前进步伐不断发展。因此,在此过程中,应该防止出现商业地产过热现象,这不仅不会带动经济的增长,反而会严重的影响国家经济的发展。

(2)商业地产的发展速度与国家的国民经济增长速度之间存在比较明显的互动效应。我国对商业地产业的投资可以获得可观的回报,它为社会提供较多的就业机会,并在其基础上为人民提供更多的基础设施服务尤其是建筑房屋,建筑业的发展带动了国内钢铁、化工等其他行业的发展,而且建筑业内部管理又带动了我国现代管理技术的进步,因此,国家内部的商业地产发展速度可以在一定程度上认为是与国家的国民经济发展速度是相同的,或高于国民经济发展速度。

(3)商业地产业的发展波动与国民经济的运行周期之间具有非常明显的互动效应。国民经济本身含有非常明显的运行周期,商业地产业内部也有着非常明显的周期循环与波动,这主要表现在高峰与低谷,是商业地产发展的内在价值规律,而影响这一价值规律的核心则是国家整体国民经济水准。

三、中国商业地产业加强与经济互动及协调发展的举措

中国商业地产行业只有与国民经济保持良好的互动并且相互协调发展,才能更加有利于我国的社会经济保持可持续增长的状态,这也是为了响应党中央贯彻落实科学发展观,为建设和谐社会做出相应的贡献。我国的商业房地产与国民经济有着一定的关联性,只有相互保持协调发展,才能满足我国经济水平的整体增长。基于以上所阐述的种种现状,可以总结出,若要使中国的商业地产业与经济良好的互动并相互协调发展,只有在对二者之间有着充分认识的基础之上,全面提升解决问题的能力,并以实际的角度为出发点,将国民经济与部门经济二者保持平衡,具体需要依靠相关行业的积极发展观念,适当降低商业地产业的“热度”,开发的规模也要保持适度,出台并完善相关的一系列市场机制等的重要关系。具体可以从以下几方面来开展。

1.确保产业定位的准确性

中国的商业地产业与国民经济的发展和规模方面看似矛盾,只有确保商业地产业在国民经济中有着准确的定位,才是使商业地产业和国民经济平衡发展的重要问题。

首先,优化国民经济结构,正确协调商业地产业和国民经济之间的关系,考虑到国民经济发展的同时,也要加大商业地产业的推动力。要做到这一点,就要强化地方政府的职责,抑制过分的“土地投资”,做到经济的发展“因地制宜”。避免商业地产业急功近利的混乱现象。

其次,确保商业地产业的投资规模适度。只有充分做好对商业地产业的限制,才能斩断由其引发的经济泡沫。近几年来,诸多地区的商业地产业开发商均有着大规模投资,使得整个房地产的经济过分白热化,已经对我国的国民经济造成了不小的影响,并且受金融领域的大力扶持,大有铺天盖地的趋势。因此,相关部门要大力加强监管,限制贷款,拓宽商业地产开发业的融资渠道,尽量降低房地产投资所带来的经济风险。

最后,转变房地产行业的发展形式。当前的商业地产业,往往以粗放型的发展方式占据着国民经济的市场,高投入、高耗能、大量资源浪费,诸多情况均使得行业的粗放型发展痕迹凸显,明显有悖于国民经济可持续发展的战略目标。因此,必须大力加强相关制度的建设,并使其转变传统理念,做到以人为本、“节能省地”。

2.强化地方政府职能

商业地产业主要负责经营不动产,地方政府对此有着较大的控制权,但是宏观调控的决策权仍归属中央。这种情况势必会造成信心不对称,产生一定的差异。要解决这样的问题,就要平衡当地经济和商业地产业的发展,强化地方政府职能并且提升政府的行为能力。

首先,降低地方发展对房地产的依赖程度。最近十多年,各地的商业地产业成了整体国民经济的重要支柱,尤其是以北京、上海等“大城市”为代表的城市中这种情况尤其明显。由此就使得地方政府过度依赖房地产业来促进当地的经济建设,对于这种现象,多数不成熟的地区也开始纷纷效仿,因此,必须转变地方政府的这种不良的思维观念。提升当地经济,完全不必仅仅依靠房地产,可以结合当地特色制定个性化的战略发展目标。

其次,规范地方政府的行为。因地方政府与当地的开发商和银行都有着较为密切的联系,因此存在由地方政府担保房地产企业信贷的情况,一旦出现经济风险,则必然会给政府带来不小的冲击。所以,地方政府必须树立良好的政绩观念,杜绝类似情况的发生。

3.完善商业地产业的宏观调控政策

首先,防止商业地产业升温的同时,也要维持其适度的发展规模。以现状来看,房地产业已经呈现过热的状态,“降温”势在必行,但也要适度。以全球的经济视角来看,国家的发展,必然离不开房地产业的发展,房地产业拥有一定的规模,也是国家经济发展所必需。

其次就是要完善我国商业地产业的整体运作体系,并完善宏观调控机制。从宏观调控的政策上使商业地产业由原来的管理机制转变为切实有效的自我控制机制。

四、结论

综上所述,中国的商业地产业是当代中国国民经济发展的一个重要特征,不仅影响着我国的产业机构调整,更影响着我国整个国民经济建设的各个环节。商业地产业与国民经济形成良好互动进而取得协调发展,是进一步促进我国经济建设的重要战略举措。

参考文献:

[1]聂爱云,何小钢,左振华,柯小霞.房地产业与城市经济协调发展实证研究——以江西南昌为例[J].中国房地产金融,2011,9(12):7-10.

[2]张永岳,周建成.中国房地产业与国民经济的互动效应分析[J].上海房地,2012,11(7):4-8.

[3]《推进浙江城市化和促进区域经济协调发展研究》课题组.推进浙江城市化和促进区域经济协调发展研究[J].统计研究,2011,12(22):47-54.

[4]陈乃道,孙宁华.关于商业产业管理的几个问题[J].财贸研究,2012,9(3):12-16.

[5]隋映辉.论科技产业与协调发展[J].中国人口.资源与环境,2012,2(7):109-114.

[6]王忠武论政治与经济之间的双向互动机制及其协调发展原则[J].山东科技大学学报(社会科学版),2011,4(8):12-17.

作者:曾烨

国民经济与房地产业问题论文 篇3:

房地产经济对中国国民经济增长的作用研究

摘 要:房地产业不仅极大地影响着我国产业结构的调整,而且触及到整个国民经济的方方面面,对国民经济的影响非常深刻。本文从房地产经济对中国国民经济的增长作用进行研究,希望能与国民经济的健康发展相适应。

关键词:房地产经济;国民经济;增长

房地产业作为第三产业的龙头是国民经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业能够健康的发展。虽然目前我国的房地产业进入到新一轮的调整期,但不可否认在今后很长一段时间内,房地产业依然是国内消费的热点,对国民经济的发展会有促进作用。

一、房地产经济的发展现状

房地产业是国民经济的重要组成部分,对国民经济的影响非常深刻,关系着国民经济发展的方方面面。房地产业增加值占全国GDP的比重过大已经成为不争的事实;房地产税收在我国财政收人中的比重,也随着我国税制调整而逐步增大;房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中;产业溢出的社会效益十分明显,正改变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业,对国民经济有着举足轻重的作用和影响。因此,房地产行业能否健康发展,关系着国民经济能否健康持续发展。

房地产业对相关产业起到带动作用,带动了商业、林业、建材、机电等相关行业的发展。有数据显示,建材在建筑工程中占有的比重有40%以上,特别是由于装饰装修的持续高速发展,使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。另外房地产业对服务业的发展也有一定的推动作用,比如物业、养护、绿化、保安、保洁等。可以说,房地产业的发展创造了大量的就业机会,对国民经济的总体贡献是不可低估的。

二、房地产经济过热对国民经济发展带来的危害

健康的房地产市场应该是基于真实的供求,以消费需求为主的市场,预期也相对平稳。但由于我国房地产投机盛行,住房脱离了其本质的居住属性,转而成为投资品,投机炒作直接推高了房价,价值规律被破坏,房地产市场脱离了基本的供求关系,成为了非理性、不正常的无效市场,严重危害房地产市场的健康发展,对国民经济的健康发展也带来了一定的危害。因为炒作导致房地产价格过高,过多的社会资本进入到房地产领域,一方面压缩了居民对其它行业的消费需求,另一面也导致很多企业放弃主业经济,而去参与房地产的投资和投机,这样也就危害了国民经济长期、稳定、健康的发展。

当前我国房地产发展偏离经济发展的轨道,造成了房地产市场本身失灵,因此需要政府调控干预,促使住房回归居住属性和房地产市场健康发展。而且更重要的是,房地产投机过热形成严重的房地产泡沫,造成了社会资源的闲置和浪费,对宏观经济长期稳定发展以及社会稳定都具有重大危害。基于此,政府应当关注房地产经济存在的风险,采取积极稳妥的措施,使房地产经济进行理性回归,以促进国民经济健康稳定发展。

三、房地产经济促进国民经济健康发展的措施

房地产业与其它行业的关联度比较高,通过房地产业的发展可以带动相关产业的发展,对国展经济的增长会有促进作用,但是要保证房地产经济良性发展,以避免产生金融风险。

(一)房地产为的投资要保持合理规模

为了避免房地产投资过热,政府应该加强房地产政策的调整,让房地产投资规模合理化。首先,房地产投资的规模要与投资需求相适应,否则会导致国民经济投资比例失衡,延缓国民经济的总体发展,影响人们的物质文化水平的提高。其次,投资数量要与实际需求量一致,房地产经济发展目的就是要提高人民的物质文化发展水平,超越需求的投资都是资源的浪费。

(二)要加强房地产业的金融体系监管

房地产业是一个高风险的行业,带来的巨大的金融风险也日益显现出来,所以管理和防范房地产金融风险具有十分重要的现实意义。房地产金融是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于不确定因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而遭受巨大的经济损失,再加上房地产业的特殊性,这种风险会逐步扩散到整个金融体系,最终危机整个国民经济的安全与稳定,这就是“房地产泡沫风险”。基于此,政府应该加强对房地产金融市场的宏观调控,健全房地产金融市场的监督管理体系和相关法律法规,构建多元化融资体系,最大限度的降低房地产金融风险。

(三)要加强房地产业相关制度的完善

房地产业的制度要不断完善,职能部门不但要准确无误地发出强烈和正确的信号,还要有足够的政策准备。否则,调控难以长期化,不具有可持续性,会带来更多的问题。在房地产调控上若要取得理想效果,就必须完善相关政策。房地产业关联性、综合性很强,导致房地产业的独立性差,依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。

四、小结

房地产经济对国民经济的健康发展具有重要意义。房地产经济发展过热,会导致房地产泡沫,容易引发金融风险,破坏社会稳定,不利于国民经济健康发展,如果房地产业走向萧条,会影响国民经济的发展,难以改善人们的居住环境,也会在一定程度上阻碍国民经济的发展。

参考文献:

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作者:王政举