物权归属确定问题研究论文

[摘要]住宅小区停车管理制度作为住宅小区停车问题研究的一个重要方面，其研究的重要性、紧迫性不容忽视，该文对住宅小区停车管理制度若干具体问题进行分析、梳理，并提出了相应的完善构想与基本原则。下面是小编为大家整理的《物权归属确定问题研究论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

物权归属确定问题研究论文 篇1：

对《物权法》区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的若干思考

[摘要] 正确、全面认识《物权法》车位、车库归属、利用制度的各项背景因素是正确评析、完善该项制度的前提，该文对《物权法》车位、车库归属、利用制度的研究对象、产生原因、相关法律主体的特点及其利益性质等背景因素进行研究，并以相应的研究结论为依据，对该项制度进行剖析评价，提出相应的完善建议及有待解决的问题。

[关键词] 物权法 车位 车库 归属 利用

随着我国经济的持续快速增长，居民尤其是城镇居民生活水平的大幅提高，私人汽车的保有量亦呈现快速增长的态势。据相关统计数据，2007年底，我国汽车保有量为5356万辆，其中私人汽车保有量为3239万辆。而截止到今年上半年，我国私人汽车保有量为3885万辆，增长了19.94%。而且私人汽车占据了汽车保有量的过半份额，达到63.46%。

庞大的私人汽车保有量及其快速增长态势在提升居民生活质量的同时也产生了诸多消极影响，这些影响既包括对社会各方面的消极影响，也包括给私人汽车所有者自身带来的消极影响，例如出行、停放、燃油添加等问题。而停放问题中，又以城镇居民住宅范围内的车辆停放问题最为突出，造成这一问题的原因之一是有关解决城镇居民建筑区划内停车问题的相关法律制度的不完善，其中又以物权法领域的区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的不完善表现得较为突出。在《物权法》的草案审议阶段，众多学者对此问题各自提出了解决问题的基本原则与具体构想。2007年3月颁布的《物权法》，在其第六章“业主的建筑物区分所有权”中规定了区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度。尽管《物权法》在我国首次确立了区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度。但不少学者认为该制度存在重大缺陷，需进一步完善。笔者结合对上述学者论述的考察，阐述自己对《物权法》区分所有建筑物车位、车库归属利用制度的几点思考。

1 对车位、车库归属、利用制度适用范围的确定

根据笔者搜集到的相关资料，目前有关车位、车库归属、利用制度的研究大多将住宅小区或小区内车位、车库归属、利用制度作为研究对象。这一点在相关论文的题目中就有体现。在这里有必要对“住宅小区”以及“小区”这两个概念进行分析。“住宅小区”以及“小区”这两个概念均源于建设部制定的《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》中“城市居住区”的概念。该规范第1.0.3 规定：“居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级”，并且对于三类城市居住区的划分标准（人口数及户数）有详细的规定。而学者们所使用的“居民住宅小区”和“小区”概念应当是等同于上述规范中使用的“城市居住区”概念，具体包括居住区、小区、组团三类城市居住区。

但是仅仅将“居民小区”或“小区”纳入车位、车库归属、利用制度的适用范围是不妥当的。首先，“居民小区”或“小区”本身并非严谨的法律概念，而且这二者源于行政规章本身，不能反映车位、车库归属利用制度的物权法属性；其次，即使居民小区涵盖城市居住区全部外延，但即便如此，居民小区也只能等同于符合国家标准的城市居住区。而在我国的城镇中，普遍存在不符合国家标准的城市居住区或属于一人以上所有的城市住宅。此类居住区或住宅同样存在停车问题。而我国城镇居住区或住宅，无论是否符合城市居住区标准，只要符合区分所有建筑物的特征，就属于《物权法》业主建筑物区分所有权制度的调整范围。适用《物权法》车位、车库归属、利用制度加以调整，当然也应纳入学者的研究范围。因此对“居民小区”或“小区”车位、车库归属、利用制度的研究并不能等同于对《物权法》车位、车库归属、利用制度的研究。再次，许多学者在研究分析居民小区的车位、车库制度后，又以研究成果为依据，对物权法第74条规定的车位、车库归属、利用制度进行整体性评价。由于对象的不一致，导致以偏概全，研究成果带有很大的片面性。《物权法》所规定的车位、车库归属、利用制度的适用范围为所有区分所有建筑物区划内的车位、车库，而非仅适用于城市住宅区内的车位、车库。

2 对催生《物权法》区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的根本原因的认识

催生车位、车库归属、利用制度的根本原因是我国城镇居民私人汽车保有量的持续高速增长的态势与停车设施稀缺之间的矛盾。不少学者认为这一矛盾是长期存在的，但笔者认为该矛盾在短时间内可能仍会进一步激化，但经过一定时期后，会得到根本的缓解。

造成上述矛盾的根本原因有四点：一是改革开放以来，国民经济持续、稳定、高速增长，居民可支配收入尤其是城镇居民可支配收入持续提高；二是出于发展汽车工业的考虑，国家对于私人购买汽车予以积极支持、鼓励的态度；三是我国不少部分大、中型城市公共交通设施差，服务质量不高，不能满足人们的出行需要；四是我国成品油的价格不由市场主导形成，而是由政府部门决定，这导致我国成品油的价格长期以来不受国际原油价格、及市场需求的影响，价格偏低。

笔者认为，造成上述矛盾的四点原因中，除第一点原因外，其余三点随着我国经济的进一步发展，将会逐渐消失。

首先，随着经济的不断发展，我国长期以来所奉行的粗放式经济增长方式日益暴露出其弊端，因此必须转变经济增长的方式，实现经济的集约化、可持续发展，兼顾经济增长与环境保护。抑制环境污染，保护生态环境正日益成为政府的工作重点。而数量庞大的私人汽车所造成的尾气排放污染，是城市污染的重要源头。政府也逐步采取各种措施限制汽车尾气排放。已采取的包括强制汽车生产企业提高汽车尾气排放标准、减征小排量汽车的汽车消费税、提高大排量汽车消费税税率等可能采取的限制措施，包括增收尾气排放费、对汽车进入城市中心区实行限制（时间、地域等方面），限制机动车进入城市道路交通系统等。上述措施并举的话，势必提高私人汽车的购置成本与使用成本，削减家庭汽车消费需求。

其次，由于石油消费量的快速增长，我国已成为石油进口国。国际原油价格的波动，对我国的经济发展与居民的日常生活构成显著影响，甚至关系到国家安全。因此从保障国家能源安全角度出发，必须采取一定的措施，减少石油消费。而减少私人汽车的购置与使用，也是其中不可缺少的内容。

再次，在城市交通方面，公共交通在污染排放、燃油消耗、出行效率与成本方面要远优于私人汽车交通方式，符合集约化经济发展要求。因此必然得到政府的支持与鼓励。所以未来我国大中型城市的交通方式必将以公共交通为主体，而这就意味着私人汽车交通比重的下降。

综上，鉴于私人汽车的巨大保有量，私人汽车在污染排放、石油消耗方面都对我国的环境保护、能源安全产生了巨大的消极影响，在我国的大中城市中，私人汽车交通方式成本高、效率低，因此继续鼓励发展私人轿车的发展不符合我国发展战略的要求。在今后一段时间内，我国政府对于私人轿车的发展政策必然实现从鼓励到抑制的根本转变。

最后需要指出的是我国成品油价格形成机制的问题，笔者认为，随着我国市场经济体制的进一步完善，基本生产资料的价格最终将由市场机制决定。而成品油的价格势必随着需求的增减而升降，不会出现目前成品油需求日益增加与成品油价格远低于国际市场价格的局面。而国际原油价格由于各国尤其是新兴工业化国家对原油需求的不断增长，在今后很长的一段时间内都将维持较高价格。

综合上述分析，不难看出随着刺激私人汽车需求因素的减弱，对私人汽车的需求必将大量减少。当然这一减少不可能在短时间内发生，因为导致私人汽车需求量减少的各种背景因素的减弱不可能一蹴而就。笔者认为，对私人汽车需求的减少可以分为三类：一类是无车者的购买需求减少，二是已购车者放弃所购汽车，三是已购车者大幅减少其对汽车的使用。其中前两类需求的减少将影响到我国私人汽车保有量，这一影响起初体现为私人汽车保有量增长速度放缓，而最终体现为私人汽车保有量的大幅下降。而这一趋势反映在在停车需求方面，则表现为对区分所有建筑物车位、车库的需求量也将呈现增长速度放缓直至大幅下降的发展趋势。因此我国城镇居民私人汽车保有量的持续高速增长的态势与停车设施稀缺之间的矛盾必将得到根本缓解。而《物权法》区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的完善，必须考虑到这一发展趋势。

3 对区分所有建筑物车位、车库归属、利用法律关系中相关主体的认识

在区分所有建筑物车位、车库归属、利用法律关系中，存在以下三类主体，分别是区分所有建筑物的业主（以下简称业主）、建设区分所有建筑物的房地产开发商（以下简称开发商）、除业主外使用区分建筑物车位、车库的人（以下简称第三人）。当然，并不是说任何一座区分所有建筑物的车位、车库归属、利用法律关系中都存在上述三类主体。而且上述主体也不是始终存在于车位、车库归属、利用法律关系中。以下对上述三类法律主体的利益需求、特点逐一进行分析和比较。

3.1 业主

总的来看，业主对于车位、车库的需求具有复杂性与易变性。其复杂性表现为：

根据是否拥有私人汽车为标准，将业主分为有车业主与无车业主。有车业主毫无疑问存在对车位、车库的需求，但是有车业主车位、车库的需求并不仅限于停放自己所有的私人汽车，由于有车亲友的拜访，以及在发生突发性事件时对医疗急救车辆、救火车辆施救的需要，享受服务等原因，有车业主也存在停放他人所有车辆的需求。当然这一需求相对于业主自身的停车需求，基本上是短期性的。所以说有车业主的需求既有长期需求，也有短期需求。

此外即便是有车业主，其拥有私人汽车这一事实本身也可能发生变化，如果业主放弃私人汽车，则其对车位、车库的长期需求自然消失。因此有车业主对于车位车库的需求存在短期与长期之分，而且也可能因为放弃私人汽车而消失。

而相对于有车业主而言，无车业主对车位、车库的需求显得更为复杂多变。首先，无车业主这一归类仅仅体现其无车这一事实状态，而没有反映其主观欲望。因此应当将无车业主划分为具有潜在购车欲望的无车业主与没有潜在购车欲望的无车业主，当然这二者之间也是可以相互转化的。

对于所有的无车业主而言，他们都具有前述有车业主所具有的停放他人车辆的短期需求（亲友拜访、突发事件施救所需）。但无潜在购车欲望的无车业主除此之外不存在停车需求，而具有潜在购车欲望的无车业主，则可能存在潜在的长期停车需求，甚至因为这一欲望的强烈而先行产生购置或租赁车位、车库的行为，这也意味着潜在需求转化为现实需求。因此对于一个无车业主而言，他可能从无长期的车位、车库需求，也可能起初不存在车位、车库需求而后在未来的某个时间具有此类需求，甚至先具有此类需求，而后又丧失。

因此面对业主需求的复杂性与易变性，势必得出这样的结论，要想在一个较长的时期内全面、充分满足所有业主的停车需求是不可能的。现实的做法只能是对其中较为确定的、长期的停车需求予以满足并且加以保护。而除此以外的需求则只能由当事人自行协商解决，或者说依靠市场调节。

最后需要指出的是，对于业主而言，停车需求的满足实现了其利益，但是这一利益并非其根本利益。其根本利益是对区分所有建筑物所享有的复合性利益。停车需求只不过是业主为提高其生活质量而产生的更高层次的需求，并非必需。满足业主对区分所有建筑物所享有的复合利益，并不需要停车需求的辅助与配合。这一点《物权法》中体现为：对于业主而言，其根本性权利是建筑物区分所有权，而对车位、车库所享有的权利不具根本性，并非其必须享有的权利。区分所有建筑物与车位、车库之间也非主物、从物关系。

3.2 开发商

相对于业主而言，开放商的需求相对简单得多，总的来说，开发商的需求就是通过对其所建造开发的区分所有建筑物及其配套设施（包括车位、车库）的有偿转让，获得价金。因此，开发商建造车位、车库所追求的利益可以确定为经济利益。而相对于业主的停车需求而言，开发商的经济利益则是其根本利益， 毕竟开发商以营利为其根本目标。此外，相对于业主，开发商在法律知识、经济能力、人员素质等方面具有优势，居于强者地位。

比较业主与开发商的利益与特点，可以看出前者的停车需求并非其根本利益，因而在法律上不是其固有权利，而对于开发商而言，包括车位、车库在内的区分所有建筑物配套设施由其出资建造，而且有偿转让区分所有建筑物及其配套设施所获得的经济利益为其根本利益。因此包括车位、车库在内的区分所有建筑物及其配套设施的所有权应当归属开发商，但必须注意到，在综合实力上开发商处于强者地位，业主属于弱者。

3.3 除业主外使用区分建筑物车位、车库的人（第三人）

根据前述业主停车需求部分所阐述的，业主、开发商以外的第三人同样基于探访亲友、突发事件施救等原因而具有使用区分所有建筑物车位、车库的需求。但是这只是第三人对区分所有建筑物车位、车库需求的一部分。根据前述对“住宅小区”用语的解释，我国还存在许多不符合城市住宅区国家标准的区分所有建筑物，此部分建筑物本身所能提供的车位远不能满足其业主的需求，因此这部分业主的需求可能转化为对邻近符合国家标准的城市居住区车位、车库的需求。

4 在上述认识基础上对《物权法》74条规定的区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的剖析及完善建议

通过以上三部分的阐述，可以得出我国《物权法》车位、车库归属、利用制度的整体制定背景：①在车位、车库归属、利用法律关系主体中，开发商所获取的是经济利益，这是其根本利益，而业主及业主以外使用区分所有建筑物车位、车库的人所获得的利益不是其根本利益，其作用是提高其生活品质。但是在实力对比上，开发商与业主、第三人相比处于强势地位，而后两者处于弱势地位。②对于区分所有建筑物车位、车库的需求正处于迅速增长的态势，但是随着环境保护的日益受重视、经济增长方式的改变、油价的高位运行，成品油价格形成体系改革的推进、政府态度的转变，在经过一段较长的时期后，对车位、车库的需求增长将逐步趋缓，最终将大幅下降（尤其是在大中城市）。③对区分所有建筑物、车位、车库的需求中，除业主的需求外，还包括第三人的需求。

4.1 区分所有建筑物车位、车库的归属问题

在业主利益与开发商利益之间，物权法的车位、车库归属、利用制度必须有一个明确的取舍，即优先保护业主的利益还是优先保护开发商的利益。或者更为清晰的表达为：区分所有建筑物配套的车位、车库属于开发商所有还是属于全体业主共有？

如前所述，在车位、车库归属、利用法律关系中，开发商的利益是其根本利益，而业主的利益并非其根本利益。因此相关法律制度应当优先保护开发商的利益，所以区分所有建筑物配套的车位、车库的所有权应当属于开发商，再者，因为开发商具有强势地位，对于车位、车库的开发建造具有主导性，如果相关权属制度不能保护其根本利益，开发商就可能停止开发车位、车库，或者将已建成的车位、车库的成本与利润纳入各套出售的区分所有建筑物单元内，其利益的损失可以通过其强势地位获得弥补。而这就意味着全体业主或者那些（无潜在购车欲望的）无车业主的损失。因此即使从保护业主利益的角度出发，将车位、车库的权属归业主所有也是不可取的，更何况业主的停车利益并非其根本利益，不能和开发商的利益相提并论。而考虑到开发商作为商业主体其经营形式的灵活性，以及其应对市场变化的需要，车位、车库的权属由开发商与业主约定为宜。车位、车库归属的约定制的优点已有学者作过详尽论述，在此不作赘述。

而因为开发商本身的强势地位，在采取权属约定制的情形下，其出于自身利益，一般不可能在合同中遗漏有关车位、车库权属的内容，即使有，也是少数个例，虽然《物权法》对此部分未加规定，确属缺漏，但也完全可以通过司法解释的方式予以解决。

而我国《物权法》74条规定的的区分所有建筑物车位、车库归属制度采取二元制，首先以约定制作为车位、车库归属的基本原则；其次对于占有业主共有的道路或其它场地所划定的车位，则规定为业主共有。因此可以说我国《物权法》中的区分所有建筑物车位、车库归属制度所采取的约定制为主、业主共有为辅的二元制切合实际，符合市场经济运行规律，能够推动车位、车库的建造，在保障开发商利益的同时兼顾业主的利益。

4.2 关于满足业主需要的问题

但是我们也必须看到，开发商完全有可能基于其强势地位而侵害业主利益，而业主对区分所有建筑物的车位、车库的使用也确实能够最有效地发挥该车位、车库的效能，最充分地满足业主的需要，因此在区分所有建筑物车位、车库利用制度上对于业主的利益予以倾斜性保护。对此，《物权法》区分所有建筑物车位、车库利用制度确立了“应当首先满足业主的需要”的原则。但对于这一原则的含义，学者们意见不一。笔者认为《物权法》车位、车库利用制度仅规定“应当首先满足业主的需要”原则，确实过于简单抽象，应当在对停车需要深入分析的基础上，增设具体情形下满足业主需要以及”应当首先满足业主的需要”的规定。这些具体情形如下：

4.2.1 是否需要设置公共停车位

如前所述，对于小区的所有业主而言，都存在基于亲友拜访、突发事件施救以及享受服务等原因而产生的符合其利益的停放他人车辆的需要，此类停车需要对于每个业主而言，其需求是长期性的，但是就每次停车需要本身而言则是短时的，而且发生频率较低，因此，从业主共同利益角度考虑，应当在《物权法》中明确规定区分所有建筑物的建设区划内，应当划定一定数量的停车位作为公共停车位，以满足此类需要。鉴于前述此类需要的档次短时性和较低的发生频率，公共停车位的数量不宜过多。另外一个需要解决的问题是，公共停车位应当设置在何处？《物权法》74条已明确将区分所有建筑物的车位车库按权属划分为两类，一类是属于业主共有的占有业主共有的道路或其它场地所划定的车位，另一类则是由开发商与业主约定权属的车位、车库，目前主要指地下车库与建筑物的架空层，实际也多约定为先归属开发商，而后由业主有偿取得。笔者认为，从公共停车位的设置目的以及业主共有车位满足的便捷性考虑，公共停车位应当在业主共有停车位中划定。

4.2.2 车位、车库对外转让问题

车位、车库对外转让是指开发商、业主将其所有车位、车库转让给业主以外的第三人。《物权法》区分所有建筑物车位、车库利用制度以“应当首先满足业主的需要”为原则，而车位、车库对外转让问题涉及该原则的具体适用，所以《物权法》应当作出具体的规定。所谓车位、车库的对外转让问题实际分为两部分：

4.2.2.1 开发商对外转让车位、车库问题

因为《物权法》区分所有建筑物、车位、车库归属制度已经使得区分所有建筑物建筑区划内的大部分车位、车库归属开发商，较好地保障了开发商的利益，而如果在对外转让的问题上，仍然给与开发商充分的转让自由，势必破坏业主与开发商二者之间的利益平衡。也妨碍了车位、车库效能的最大发挥。所以，应当限制开发商在转让车位、车库时，必须首先转让给业主，在业主需要得到满足后，剩余部分的车位、车库才可以转让给第三人。这样，不仅保证了业主的利益，而且也兼顾了第三人的利益，从业主的权利角度而言，“应当首先满足业主的需要”即是赋予业主车位、车库的先行购买权。

但是问题的复杂性在于业主需要是否得到满足的标准是什么？出现何种法律事实才可以认定业主的需要得到了满足？笔者在此前的业主的停车需求部分进行的分析所得出的结论是，业主的停车需求具有复杂性和易变性，现实的做法只能是对其中较为确定的、长期的停车需求应当予以满足并且加以保护。而除此以外的需求则只能由当事人自行协商解决，或者说依靠市场调节。而从法律规范的可操作性而言，也只有在对业主的停车需求加以时间上、内容上的限制，也才可能实现“应当首先满足业主的需要”，否则对于业主的任何停车需求，不论其本身在对价上是否合理，对其何时产生也在所不问，一概予以保护，就变成实现“只能用于满足业主需要”。因此笔者认为，在开发商对外转让车位、车库问题上，要实现“应当首先满足业主的需要”，必须补充以下规定：一是规定开发商在出售车位、车库起初的一段时间内，只能面向业主销售，而且若价格过高，业主可以寻求司法或仲裁途径的救济；二是此段时间届满后，开发商可以将车位、车库转让给第三人，但是同等价格下，业主具有优先购买权。

4.2.2.2 业主对外转让车位、车库的问题

相对于开发商对外转让车位车库的问题，业主对外转让车位、车库的问题处理起来较为简单，因为业主本身可能因为丧失停车需求或偿还债务等原因而转让自身所拥有的车位、车库。从表面看是业主丧失其停车利益，但其实质是业主将其停车利益与他人交换，实现其财产利益。因此符合业主自身的根本利益（特别是在私人汽车需求将逐渐减少这一背景下），而且这一转让行为也有助于实现第三人的停车需求，应当予以鼓励，当然这时也应当赋予其他业主同等条件下的优先购买权，这样也就较好地实现了“首先满足业主的需要”原则。

综上，在车位、车库的对外转让问题上，要贯彻“首先满足业主的需要”这一原则，同样必须注意业主利益与开发商利益之间的平衡，还要注意业主之间利益以及业主与第三人利益之间的平衡，尤其是在将来，停车需求大幅下降，闲置的车位、车库对其所有者、有停车需求的第三人而言都是利益损失，如对其对外转让再加以过度限制，必将出现一损俱损的局面。

4.2.3 车位、车库归属、利用制度中所涉其他问题

就目前情况而言，提供区分所有建筑物建筑区划内车位、车库的主体是开发商建造的地下车库，地下车库是以地上的区分所有建筑物所占用的土地为基础建设的。开发商即使拥有地下车库的所有权，但其基础是否为已归属全体业主所有的建设用地使用权？假设如此，那么开发商是否因此要对小区全体业主进行补偿？如果假设不成立，是否应适用《物权法》中相邻关系的规定？今后对于地上车库，是否也比照地下车库的处理方式处理？业主所购买的地下车库的车位，其享有的是什么性质的权利？可否设定为所有权？业主共有的车位可否设定专有使用权？该专有使用权可否对外转让？

上述问题的解决有待我国空间法律制度、所有权制度以及其他法律制度的进一步完善。但是在这些法律制度出台之前，相应的法律纠纷已经出现，对此笔者认为应当以司法解释的形式先行加以初步规定，待以后条件成熟时纳入《物权法》中。

5 结语

面对复杂多变的业主需要、日益发展的停车设施技术、停车需求的发展趋势，在构建和完善《物权法》区分所有建筑物归属、利用制度时，应当注意平衡开发商、业主、第三人的各项利益。具体而言，要正视开发商的强势地位与主导作用，在充分考虑其利益的同时，采取真正有利于弱势群体的方式保护业主利益，做到业主利益、开发商利益、第三人利益三者有所侧重的兼顾。同时要考虑到《物权法》区分所有建筑物归属、利用制度的产生原因——我国城镇居民私人汽车保有量的持续高速增长的态势与停车设施稀缺之间的矛盾的长期发展趋势，注意保障车位、车库的顺畅流转，保障其所有人财产利益的实现。

最后需要指出的是，要妥善解决我国城镇居民的停车问题，仅靠物权法本身也是不够的，还有赖于其他的法律制度、行政制度的配套实施以及广大城市居民及物业管理机构的积极实践与参与。

参考文献

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[9] 吴晓红, 于清雅. 住宅小区地下车库问题的几点思考[J]. 住宅科技, 2007, (8).

作者：蔡　劼

物权归属确定问题研究论文 篇2：

浅析住宅小区停车管理制度

[摘要] 住宅小区停车管理制度作为住宅小区停车问题研究的一个重要方面，其研究的重要性、紧迫性不容忽视，该文对住宅小区停车管理制度若干具体问题进行分析、梳理，并提出了相应的完善构想与基本原则。

[关键词] 住宅小区 停车管理 制度

1 引言

随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益增多，这一点在大中型城市表现的更为突出。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制度加以消除或缓解。笔者试对住宅小区停车管理制度方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。

研究问题必须对问题的具体含义有一个准确的认识。就此而言，本文必须先明确“住宅小区”的外延，也即具体涵盖范围。据笔者搜集的资料，“住宅小区”这个概念源于建设部制定的《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》中“城市居住区”的概念。该规范第1.0.3 规定：“居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、住宅小区、组团三级”，并且对于三类城市居住区的划分标准有详细的规定。因此“住宅小区”的外延是符合国家规划设计标准的城市居住区。此类住宅小区一般由房地产开发商出资建造，并且按国家规划设计标准配置一定数量的车位、车库，并且一般由物业服务企业负责包括停车管理在内的住宅小区事务管理工作。

2 研究住宅小区停车管理制度的意义

2.1 住宅小区停车管理制度与车位车库权属制度的关系

要解决住宅小区停车问题，就必须建立两类制度，一类是区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度。这一类制度的核心内容是确定包括住宅小区在内的一切区分所有建筑物区划内的停车设施——车位、车库相关权利的归属，包括车位、车库所有权归属制度。此外还包括如何发挥车位、车库所有权效能的制度，例如车位、车库的转让制度、车位、车库租赁制度等。车位车库归属、利用制度是解决住宅小区停车矛盾纠纷的基础。只有明确了住宅小区车位、车库权利的归属，才能确定应受保护的权利主体和应受保护的权利的范围，为纠纷的解决提供依据。可以说，车位、车库归属、利用制度实现了“定分”的作用。但是仅凭车位、车库归属、利用制度，并不能解决所有的停车问题。比如某住宅小区的车位数量有限，虽然全部车位已经明确归属一部分车主所有或专属其使用，但仍有众多车主未获得车位，由此产生了占用住宅小区道路停车问题和无车位车主占用他人专属车位问题，前一问题甚至导致有车位业主在车辆停放拥挤时段无法将车驶出住宅小区，后一问题往往引发无车位业主与拥有专属车位业主之间以及业主与物业服务企业之间的冲突。可见仅仅明确车位、车库的归属，非但不能解决住宅小区车辆通行秩序问题，还可能妨碍到业主对其车辆所有权的行使。可见“定分”并不能“止争”。因此要想真正实现“止争”，还必须建立住宅小区停车管理制度，在车位、车库权属明确的基础上，对住宅小区车辆的停放、通行、保管等问题依制度进行管理，这样才能实现住宅小区良好的停车秩序，维护车位、车库权利人的权益，消除或缓解停车问题产生的矛盾纠纷。因此要解决住宅小区停车问题，有赖于车位、车库归属、利用制度与停车管理制度相互配合，缺一不可。

2.2 相关研究的现状与局限性

虽然住宅小区车位、车库归属、利用制度与停车管理制度都很重要，但是在研究领域，这两类制度所受到的关注程度相差甚远。目前，车位、车库归属、利用制度，尤其是其中的归属制度，受到民法学者（其中不乏著名学者）、律师、法官的高度关注，相关的研究成果也十分丰富①。而小区停车管理制度则恰恰相反，并未成为理论界、司法界人士关注的焦点，相关的研究成果较少，而且往往仅从物业服务企业的角度出发对某一具体问题进行研究，这一现象是与住宅小区停车管理制度的重要性极不相称的。因此住宅小区停车管理制度研究具有较强的紧迫性与现实意义。

3 住宅小区停车管理制度存在的具体问题及完善建议

3.1 公共停车位设置问题

3.1.1 是否需要设置公共停车位问题

住宅小区车位、车库如果仅仅用于满足业主停车需求，那么当住宅小区发生火灾、违法犯罪活动时，相关执法部门的车辆难以顺利抵达事发现场，业主的利益，甚至是相邻小区、建筑物内人员的生命、财产利益都可能遭受损失。因此小区车位、车库除了满足业主的停车需求外，还必须满足因公共安全利益产生的停车需求，此类需求主要因治安、侦查、抢险救灾等执法活动而产生。因此应当设置公共停车位予以满足。

3.1.2 公共停车位的位置问题

我国现行住宅小区车位、车库权属制度为二元架构，住宅小区建筑区划内的车位、车库依权属可分为两类：占用业主道路等共有场地的车位，属于业主共有，其他车位、车库则由当事人自行约定其归属②。由于目前开发商所建大多为地下车库，因此住宅小区地面车位为业主共有，而地下车库的车位已售出的，属业主个人所有，未售出的，则归开发商所有。考虑到公共停车位所满足的是短期停车需求，而且要与建筑物尽可能接近，地下停车位在便捷性上无法满足要求。所以公共停车位应当设立在业主共有的地面车位。

3.1.3 公共停车位的设置应以何种形式加以规定

考虑到公共停车位的设置主要是服务于公共安全与业主切身利益，因此不宜由业主大会或物业服务企业决定是否设置及如何设置。而应当由政府房地产主管部门会同相关部门制定行政法规、规章，确定公共停车位的具体设置位置、设置数量等强制性标准③。

3.2 业主共有车位的管理问题

3.2.1 管理权属问题

既然住宅小区的地面车位为住宅小区业主共有，那么随之而来的问题就是地面车位是由业主自行管理还是由物业服务企业管理。笔者认为，管理权的归属不必与所有权的归属相一致。地面车位交由物业服务企业管理，相较于小区业主自行管理更为妥当。小区业主若自行管理地面车位，则其必须置自身职业、生活于不顾，专门从事该项工作。但这是与社会分工的日益细密化趋势以及现代工作节奏快速化、紧张化的趋势相违背的。业主不可能以牺牲自身事业、生活为代价，亲自管理停车事务。至于是否一定由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责地面车位的管理问题，笔者认为，由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责比较合适，因为如果另行聘请物业服务企业管理地面车位，则其职责范围与负责本住宅小区的物业服务企业的职责范围难以划分，例如对于停放地面车位的汽车，负责本小区的物业服务企业必然在其进入小区时要进行查验问询。因此容易产生纠纷，要么争相管理，要么相互推诿，导致管理混乱。

需要注意的是，这一问题不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定聘用物业服务企业问题，这既是对业主作为所有权人的尊重，也是对《物权法》的遵守④。

3.2.2 业主共有车位应当如何使用问题

住宅小区业主共有车位的使用方式也会直接影响到停车管理。实践中共有车位的使用方式分为两种，一种是面向全体有车业主，不设置专属车位，有车业主按照时间优先的原则进行停车，即按照先来后到的顺序停车。而另一种方式则是对共有车位设定固有专属车位（实践中往往在车位范围内标明专属车辆的车牌号），该车位仅供小区业主专属车辆停放，即使该车位处于闲置状态，其他车辆也不能使用。这两种方式各有利弊，第一种方式能够实现车位的较高使用效率，但是如果小区地面车位不能满足未购买车库车位业主的停车需求时，势必产生乱停车、妨碍车辆通行等问题，易引发业主之间的矛盾以及物业服务企业与与业主之间的矛盾。而且如果该住宅小区的车库只售不租，那么其价格加上管理费用，对于购买经济性家庭汽车的业主压力较大⑤。因此往往容易造成车库车位无人问津，地面车位拥堵不堪、占道停车、围堵他人车位、车库停车的局面，一旦发展到危及住宅小区正常行车秩序的程度，这些专属车位业主又会与物业服务企业甚至有车业主发生冲突，此类纠纷已属住宅小区多发纠纷⑥。

而第二种方式能够将地面车位一一对应于某一特定有车业主，有利于化解停车矛盾并形成良好的行车秩序，但是车位在上班时段却被大量闲置，利用效率不高，而且该方式化解停车矛盾的效果也受到住宅小区业主汽车拥有量及车库车位的购买、使用成本的制约，如果业主拥有的车辆数远大于地面车位，而车库车位购买、使用成本过高，即便明确了地面车位的专属性，仍然无法避免前述乱停车局面的发生。对此，笔者认为，虽然后一种方式也存在局限性，但是相较于前一方式效果却还是好的多，而且其局限性可以通过其他措施予以弥补，对于使用效率不高的问题，可以通过物业服务企业与业主之间达成协议，将专属地面车位在上班时段开辟一部分供外来一般车辆临时停车，而对于因车位数不足以及车库车位无人问津导致的乱停车问题，则可以采取申请有关部门批准后开辟小区外路旁夜间至早晨的单边停车位，业主与开发商以及物业服务企业协商，降低车位车库购买、使用成本等措施予以疏导、缓解。

所以业主共有车位应当以设定专属车位的方式供业主使用。但是这一方式不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定是否采用，这也体现了对全体业主作为地面车位所有权人的尊重。因住宅小区停车管理问题的根源在于业主拥有的汽车数量远大于实际可供使用的车位，这也意味着有车业主占全体业主的比例较高，如果将上述辅助措施一并实施，业主大会决议将地面车位设定为专属车位应当并不困难。

3.3 住宅小区占道停车管理问题

由于《物权法》第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，因此住宅小区可以利用区内道路设立停车位。对此物业服务企业不能一概禁止占道停车。但也不能允许任意占用区内道停车。是否允许占道停车的标准应当是是否妨碍小区正常的行车秩序。因此相关行政部门应当制定占道车位的设置标准，这一标准应当是保证行车秩序的最低标准，而业主大会有权根据本小区实际，决议通过更高标准。对于物业服务企业来说，除允许在符合标准的占道车位停车外，对于其他的占道停车一般采取劝导的方式予以疏导，其中对于本住宅小区业主的车辆，应当劝导其将车停放到地面或车位或车库车位等合法停车位，而对于非业主的临时停车，如住宅小区条件较好，设置有专门的临时停车位或专时临时停车位，则劝导其将车停放到上述两类临时停车位。实践中，经常出现驾车人不听从物业服务企业人员的劝导，只是双方发生争执，甚至肢体冲突的情况。笔者认为，如果发生可能危害人身、财产安全的冲突，此时事件性质已经发生转变，不再是业主自治领域事务，而转化为危及公共安全和社会秩序的治安、刑事案件，因物业服务企业无执法权，此时应由公安部门负责处理。当然，业主大会也可以依管理规约对在冲突中负主要或全部责任的业主，作出相应的处罚。

3.4 住宅小区临时停车问题

小区业主无论是否拥有车辆，都可能在某时产生停车需求，这些需求可以分为两类：一类是事关业主接受他人服务而产生的提供服务者的临时停车需求，如医疗救护停车需求，搬运大件物品停车需求、接收邮件和快递物品的停车需求。另一类则是小区业主自身的临时性停车需求，如驾车亲友来访的停车需求，自身租用车辆而产生的停车需求。这两类需求中，前者停车所需时间较短，而后者所需时间则难以确定，可能是短期临时停车，也可能是长期临时停车。

因此笔者认为我国家用汽车普及化尚处于起步阶段，各小区车位稀缺程度不同，难以采用统一的途径处理临时停车问题。所以不宜在此问题上借鉴家用汽车已长期普及化的国家或地区的解决途径⑦。可行的办法是，以是否超过一天为划分标准将住宅小区临时停车划分为短期临时停车与长期临时停车。对于短期临时停车，因时间较短，加之上班时段多数住宅小区的车位处于闲置状态，可以利用地面车位和车库车位设置专时临时停车位（时间从上午9点至16点为宜），而对于在此时段返回住宅小区拥有专属车位的车主，则允许其利用此时段闲置车位停放车辆，也就是说对住宅小区业主的停车专属权进行一定的限制，而物业服务企业从获得的临时停车费收入中提取一部分补偿享有停车专属权的业主，达到“双赢”的效果。对于上班时段以外的短期临时停车，则视住宅小区车位情况而定，如果确有闲置车位，则允许其停放，如果闲置车位属于地面车位，应将部分停车费收入提交业主委员会，作为补偿。如果该住宅小区无闲置车位，则上班时段以外的短期临时停车依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。

对于临时长期停车需求，如确有长期闲置车位，则允许其停放，按照业主自有车辆停车收费标准收费；如果闲置车位属于地面车位，则物业服务企业同样应将部分停车费收入提交业主委员会作为补偿；如果无长期闲置车位，则同样只能依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。

4 结语

住宅小区的停车管理问题是一个涉及面广，成因复杂的问题，本文仅对其中的管理制度问题进行了一个较为浅显的分析并提出相应的完善构想。笔者认为，要妥善解决住宅小区停车管理问题，在制定、实施相关制度时还必须把握好以下三点：一是切实遵守《物权法》规定的车位、车库归属、利用制度，尊重业主对其自治事务的决定。当然，对相关物权法律制度也需要进一步完善，例如对于“车位、车库应当首先满足业主需要”这一原则就面临如何具体解释的问题；二是应当注意把握公权力介入住宅小区停车管理问题的程度，既不能过分介入，侵害业主对住宅小区车位、车库自治管理权，又不能听任危及公共安全利益、妨碍小区正常行车秩序的现象发生；三是在维护业主利益、公共安全利益的同时，要兼顾物业服务企业的经济利益，毕竟它们才是小区停车事务的实际管理者。只有激发业主、物业服务企业的积极性，在有关行政部门机构的适当介入下，住宅小区停车管理问题，才有可能从根本上得到解决。

注 释

①杨立新. 窗前绿地•楼顶空间•停车位――论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[EB/OL].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=373, 2008-09-29; 王利明. 论物权法中车库的归属及相关问题[J]. 现代法学, 2006, (5):76-86.

②《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

③这一标准应当是最低标准。

④《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定： ……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

⑤有车业主中，绝大部分购买的是经济性家庭汽车。

⑥例如宁夏银川市民生城市花园，小区1300户业主拥有430辆汽车，现有的地下和地上两个停车场551个，其中，地下停车场有310个泊位，地上停车场有241个泊位，完全可以满足业主的停车需要。但因为开发商对地下停车位实行的是购买或租赁政策，每个车位价格6万元至10万元不等，多数有车业主不愿花钱购买地下车位，目前310个泊位的地下停车场只出售了80个车位。而仅有的241个地上车位又不能满足业主停车需要，因此一些业主随意乱停乱放汽车，夜间多次发生汽车冲撞老人、小孩问题。小区物业公司发出通知，要求业主认订地上停车场泊位，实行一车一位，规范管理，费用也由过去的每月60元提高到120元。因此造成业主与业主之间、业主与保安之间、业主与物业公司之间因停车泊位发生矛盾。并最终发生了业主私家车因没有停车泊位而将小区大门入口处道闸围堵，导致其它车辆无法出入的事件。见《业主车没有停车位 住宅小区停车场到底属于谁》，http://ncfccf.com/news/2007-7-18/articleview/_1677.html (2008年8月20日访问)。

⑦例如美国的夏威夷州现行制度规定，公寓（类似于本文的住宅小区概念），必须设置充分的来客停车区域，但是停车时间通常限定为3小时，并且凌晨2时至6时不向来客提供停车区域。违反此规定的车辆将牵引至指定场所。见参考文献[1]。

参考文献

[1] 陈华彬. 建筑物区分所有权研究[M]. 法律出版社, 2007: 212.

[2] 宋锡祥. 论两岸建筑物区分所有架构下的车库权属问题. 海峡法学论坛论文集, 2008.

[3] 专家观点:解决停车难难在老城区[EB/OL]. http://www.chinaparking.org/ p82.htm. 2008-07-26.

[4] 吴晓红, 余清雅. 住宅小区地下车库问题的几点思考[J]. 住宅科技, 2007, (8).

[5] 冯艳玲. 物业管理公司的民事责任[D]. 华中科技大学硕士学位论文, 2006.

作者：蔡　劼

物权归属确定问题研究论文 篇3：

借用开发商资质自主建房的物权归属问题研究

摘 要：业主集资借用开发商资质自主建房，容易出现名义物权人与实际物权人的分离与权属争议。本文从现行法律规定和法理两方面进行分析后认为，借用开发商资质自主建房的物权应归属于业主所有而不是开发商，当一般债权人与自建房业主发生物权归属争议时，应平衡各方利益，对建房业主事实上的所有权予以保护。

关 键 词：实际物权人；名义物权人；物权期待权；利益保护

收稿日期：2017-05-31

作者简介：吕冲（1993—），男，山东莱芜人，山东建筑大学法学院2015级硕士研究生，研究方向为民商法学；王淑华（1971—），女，山东聊城人，山东建筑大学法学院教授，硕士研究生导师，博士，研究方向为民商法学。

近年来，随着抱团养老模式的兴起，实践中出现一种新型的购房方式，即几位甚至几十位亲朋好友众筹款项购得某开发商的建设用地使用权，但不办理土地使用权过户而继续使用原房地产商的开发资质自主建房或竞得某宗建设用地使用权后借用开发商资质申办开发建设手续并进行自主建房，待房屋建成后，先以开发商的名义对房屋进行初始登记，①取得房产大证，而后各业主再办理每套房屋的房产证。这种购房方式的优势在于削减了高额的开发商利润与广告宣传等运营成本，节约了购房开支，但也存在较大弊端，比如在房屋建成后至分割办理房产证这段期间，有的开发商可能出现诚信风险，以自己的名义将房屋出售或抵押，侵害业主的房产权属。笔者即基于这样一个真实具体的案例展开讨论分析其物权归属的困惑和解决路径。

某房地产开发商A公司经由政府出让获得某宗建设用地使用权，后因无力开发欲将其转让。某业主看中该宗土地后就联系本单位的其余27人委托B公司与A公司签订转让协议，明确约定在B公司成立A公司第一项目部，全权开发、自负盈亏，财务收支单独负责，该项目单独使用A公司公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），与A公司财务或其他任何项目不发生任何关联。协议签订后，A公司的实际控制人刻制了协议约定的公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），并交由业主组成的项目部独立使用。同时，全体业主自筹资金向A公司支付了全部土地转让款，并如期开工建设。因业主无开发资质，期间各类建设手续均由业主代表自行办理，但均以A公司的名义申办手续并加盖公章，最终建设成了一个独立的商品房小区。开发建设的所有費用包括但不限于土地、建设手续办理、施工、绿化、维护、人员工资等，均由业主自筹资金。而且，业主单独成立的集资建房项目部分别签订的《建设工程施工合同》等工程合同及相应的付款凭证等都足以证明该房屋是业主集资建房。房屋建成后，业主先后入住，且以A公司的名义办理了房屋初始登记，但当业主在分割办理房产证的时候，A公司则不予配合，其员工还擅自将该小区房屋抵押给了第三人，后因无力偿还A公司对第三人的借款债务而被债权人起诉并进入法院强制执行程序，抵押权人也申请法院实现抵押权。本案中，开发商A公司在进行了房屋初始登记后丧失诚信，导致自建房的业主无法获得房产登记。

一、从现行法律规定分析本案

房产物权的归属

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”第30条的规定说明了在合法建造的房屋建成那一刻起房屋即自然产生了一个物权，这种物权是事实行为完成时即产生，不以意思表示的法律行为为前提，不以是否登记的公示方法为前提，仅以事实行为的完成作为产生的依据。只要这种事实行为产生并存在，法律即直接赋予其法律效果。同时，第142条的规定与第30条进行了衔接，规定了这种因事实行为而自然产生的物权归谁所有，即在建设用地使用权人合法建造房屋建成那一刻，其自然获得了该房屋的所有权，即“谁建造谁所有”。虽然《物权法》第31条规定在这种情况下如果对其不登记而进行处分，处分行为不发生效力，但这并不影响房屋本身物权的存在与归属。因此，具体到本案中的28位业主集资建造的这些房屋，从房屋建成之日起，法律便直接赋予了这些房屋一个不动产所有权，又因为这些房屋事实上是由28位业主集资建设，因此，这些房屋事实上的所有权人属于28位业主，且这个不动产所有权的产生与归属与是否已进行了登记无关。

关于《物权法》第142条中的除外规定，主要是针对实践中一些开发商在某些房地产项目的建设中，政府相关部门会与其事先约定一些市政公共设施的配套建设。这些市政公共设施虽然作为房地产项目的配套设施由开发商进行投资建设，但其性质属于公用。在这种情况下，这些公共设施物权的归属应当按照事先约定来确定，应当属于国家而不是当然属于建筑用地使用权人。该适用背景可以类推至本案的情形，28位业主与A公司事先约定由28位业主全权开发、自负盈亏，这就意味着双方基于意思自治原则和合同相对性原则认可了业主自主建房，28位业主换发个人房产证的约定即从双方内部之间规定了A公司对28位业主有履行完成登记手续之义务。在A公司与28位业主内部关系中，28位业主在法律上相对于A公司是实际的所有权人。因此，物权的归属在其内部之间应当按照意思自治归属于28位业主而不直接属于A公司。

此外，2016年3月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释一》）对《物权法》在司法实践中出现的一些问题进行了补充和确定，其中，对不动产登记与物权确认或基础关系争议进行了确定。《物权法解释一》第2条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”关于不动产登记薄上“确权”两字中的“权”，有学者认为其并非简单指不动产物权归属的问题，而应具有多重含义：事实上，通常所称之“登记确权”，其含义并非由登记机关对不动产权属作出确认，而仅仅是指不动产登记具有明确物权具体内容（土地使用权性质、土地或者房屋的具体面积、权利人姓名或者名称等）的功能，此种功能与物权归属裁判或者法律确认意义上的“确权”是两回事。[1]反观本案，A公司虽然对这些房产进行了初始登记，是不动产登记薄上的权利人，但这只是一个行政程序事项，法律只能推定其为不动产的物权人，不能因此断定其为真正的物权人。《物权法》第16条、第17条所规定的不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，仅是登记公示效力的一般认定原则，但并不能排除登记的权利人并非真实物权人的情况。B公司28位业主在土地使用权转让协议签订后，按时履行了支付对价的义务，并有充分证据可以证明这些房产均由这些业主自筹资金建设，所有开发建设均由28位业主负责；同时还可以证明在A公司与B公司内部之间的转让协议约定该项目由28位业主全权开发、自负盈亏。这些证据都可以证明28位业主为这宗土地的实际使用权人，不动产登记薄上公示效力在有充分证据举证的情况下会因此被推翻，房产的实际所有权人应为28位业主。

二、从法理角度分析本案

房产物权的归属

《物权法解释一》第2条表明，如果出现不动产登记薄实名不符的情况并且有证据证明，法院应当支持真实权利人的诉求。这一解释从不动产登记薄证明力的角度阐释了当不动产的物权归属发生争议时，解决的基础不应当仅仅以不动产登记薄的公示效力作为依据，而应当通过判断其原因行为或基础关系从而对其进行重新审视。如果实际权利人确有充分证据证明登记簿的权利人并非真正的权利人，应当支持实际权利人的诉求，这也体现了诚实信用原则。同时，我国不动产物权采取登记生效原则，①不动产公示方法的重要前提是登记，但实践中也存在大量登记的权利人并非真实物权人的情形。这种情况下，法律只是首先推定其为真实权利人，但这种推定在有充分证据证明的情况下是可以被推翻的。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力， 这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。[2]如果有证据证明登记的物权人并不是真正的权利人，那这种被推定的效力即被推翻。本案中，不动产登记薄中的权利人为A公司，A公司作为有资质的开发商，作为不动产登记薄中的权利人是恰当的，在法律上是不存在权属登记错误的问题。但是，由于本案的特殊性，作为房地产开发商的A公司并没有对建设项目进行投资开发，建设手续的申请报批也是业主使用开发商的名义自主完成的，建设资金也全部为28位业主自筹。A公司事实上仅起到了转让土地使用权后未办理土地过户而允许受让人使用其开发资质的作用，如果能诚信履约，不动产建成后，A公司应按合同约定为28位业主分割办理房产证，实现不动产名义权利人和实际权利人的一致。因此，本案中，A公司作为名义权利人的地位在被进行充分的举证后即被推翻。

从物权确认的法理基础上分析，物权确认包括两方面内容，一方面是对物权归属的确认，包括所有权的确认和他物权的确认；另一方面是对物的确认，即物权内容的确认。本案主要是从所有权归属方面进行研讨。不动产所有权的取得方式分为两种，即原始取得和继受取得。不动产的原始取得是指不动产所有权取得的方式是基于某些法律事实而不是以原不动产所有权人的权利与意志为依据。我国法律对于新建不动产、无主不动产等不动产规定所有权取得方式为原始取得；不动产的继受取得又称传来取得，是与原始取得相对应的一种取得方式，是基于原不動产所有权人的权利与意志为依据，比如通过不动产买卖合同取得的房屋即为继受取得。本案从房屋建成之日起，A公司即通过对于新建房屋的原始取得的方式从名义上取得了房屋的所有权，但因本案的特殊性，这种情形又与“A公司自主开发建成后又出售或赠与给28位业主”这种债权债务关系不同，该房屋完全由28位业主自主筹资、自己开发建设，A公司仅为开发资质的被借用者，应当将28位业主看作是这些房产物权权利的拥有者，这种物权关系层次比债权债务关系层次高得多。退一步讲，假设这些房屋是“A公司自主开发建成后又出售或赠与给B公司”，把A公司与B公司28位业主的协议看做是转让合同或者赠与合同，转让或赠与合同生效后，A公司具有为28位业主转让所有权的义务，在房屋登记薄登记完成之前，所有权仍属于A公司，物权变动虽然还未完全生效，但是债权的效果已经生效，此时如果A公司出售或抵押给第三人，第三人要完全符合善意取得的所有要件才可取得所有权。这可体现立法时立法者的本意是很艰难地对所有权人和善意第三人进行了取舍，并对善意第三人赋予了很高的要求方可对抗所有权人。但本案的这种情形明显要比此种情形更高一个层次。笔者认为，这种情况下可以参照适用盗赃物在进行无权处分时的相应情形，即使全部符合善意第三人的条件，也不能对抗所有权人本应具有的所有权。因为A公司可以说是把28位业主的成果进行了“盗取”又进行了处分，如果这种情况下还牺牲所有权人，实则无法接受。

三、从物权期待权理论分析业主

如何对其财产进行保护

物权期待权是指已经签订买卖合同的买受人，虽然暂时没有从公示方法上取得标的物的所有权，但其已经履行完成买卖合同相应的所有义务，这种情况下，法律上对这种近乎完全物权人的状态进行保护，法律效果就是排除他人对标的物进行执行的效力。这个理论由来已久，在一个权利取得以数个法律要件组成的时候，虽然为了实现权利取得所需要的法律要件还没全部实现，但是如果有几个法律要件实现了的话，就可以认为达到了权利的前阶段。[3]物权期待权是一项向完整物权靠近的权利，它最大的特征是以最终取得物权为目标。[4]物权期待权理论在司法实践中亦有较为广泛的应用。基于法律行为的不动产物权变动必须以登记为要件，不动产的买受人如果已经全部完成买卖合同规定的所有义务，但在登记要件完成之前，其原则上只具有债权人的身份。对于已经全部完成合同中的义务并且如果合同相对人诚信履约将确定无疑的受让标的物所有权的特殊的买受人，与那些只签订合同却未履行或未完全履行合同相应义务的买受人受到的法律保护均一概而论为债权的保护关系是有失偏颇的。因此，对于这类人的保护应当高于普通债权人的保护，民法上物权期待权理论在这种情况下也对这类人进行一定的保护。例如：在2015年最高法审判的一例案件中，[5]法官对一般债权人与物权期待权人的利益进行了取舍：“考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，概其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。”

本案因抵押权人要实现抵押权而涉诉，此时如果这些标的物真的被实现抵押权，那28位业主的利益无疑将受到巨大的损害。在此案中，如果没有A公司的不诚信行为，这些房产将确定转移至28位业主名下，这种向完整的物权权利发展的法律地位与一般的债权行为关系是不同的，因此，可以认为这28位业主对这些房产具有物权期待权。虽然我国法律未明确规定物权期待权的相关条文，但在有关条文中可以看出对物权期待权的保护踪迹，并且在条文中规定了权利人拥有物权期待权的效果是不仅排除人民法院对标的物查封、扣押、冻结的行为，①而且能排除人民法院对标的物的执行行为。②物权期待权将普通债权人与这类特殊的债权人进行了不同层次的保护，当在这类特殊债权人的权利通过债权债务关系的保护无法救济时，赋予这类债权人以物权人的权利待遇并重新对其进行保护。在本案中，作为案外第三人的抵押权人要申请实现抵押权，28位业主因受制于合同相对性的原则，无法通过债权债务的关系对第三人的行为进行限制从而保护自身权利时，即可以凭借物权期待权的效果提升自己的受保护层次，其效果就是排除标的物房产的查封、扣押、冻结的行为，以此保护自己的利益。

四、系争房产物权归属的利益衡量

近年来，随着房地产市场的迅猛发展，我国有些地方已经出现了房地产行业的饱和，亦有经营不善的房地产企业出现了企业破产的情况。在破产企业进入破产执行程序后，许多房屋的买受人所购买的房屋尚未办理房产过户手续，不动产仍登记在开发商名下，买受人面临不动产被一般债权人清偿的危险。本案的28位业主面临的便是相似的情形，不同的只是被执行人进入被执行程序的原因并非是企业破产而是其管理者的诚信缺失导致的非法行为。我国现行法律未对此类买受人的利益如何进行保护进行明确规定，但在一些司法解释中可有参见。如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条对建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权进行了规定，第2条规定上述承包人的优先受偿权不能对抗作为已经交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人。通过这些规定可以看到，法律对此类买受人的保护力度是非常强大的，哪怕是具有优先于普通债权人受偿的建筑工程的承包人与其发生利益冲突时，都无法撼动其地位。

在本案中，系争房屋作为28位业主用来居住的工具，在28位业主的生存及生活中扮演着重要的角色。从系争房屋对于开发商A公司及28位业主带来的利益角度来说，28位业主对其所居住的系争房产具有的是生存利益，而从开发商A公司及对系争房屋申请执行的第三人的角度来说，系争房屋对其只具有经营利益。根據生存利益优先于经营利益的社会政策原则，对28位业主生存利益的保护要高于开发商经营利益的保护。业主与开发商在发生利益冲突时，如果选择牺牲业主的利益而保护开发商的利益，那就等于用购房人即业主的资金去清偿开发商欠下的债务，这违背了对消费者权益保护的原则，同时也加大了购房者的购房风险，破坏了交易秩序的安全与稳定。一项法律制度的适用不应减弱或者增大当事人于法律适用中能够预见到的商业风险。[6]因此，出于对交易安全稳定与利益衡量的考虑，也应当对28位业主的利益进行保护。

五、从类似司法判例看本案

实践中类似本案的情形不在少数，不动产权属争议经常会在具有民事法律关系的双方中产生，比如在借名买房的案件中，实际出资购买并居住的一方当事人并非登记薄上的登记人，而是通过与登记权利人的事先约定，由登记权利人在登记簿登记姓名，而由实际出资购买的人实际控制并居住房屋。上海法院在2012年审理过一个案件，[7]原告廖某、被告林某系兄妹关系，某日，原告、被告及案外人签署《关于家庭财产信托的确认协议》，约定以置换的方式购买某处房产，同时约定在不动产登记薄上的登记名义人为林某，但实际占有并居住的实际产权人为廖某，并且在协议的最后约定，双方应当在合适的时机到不动产登记机关办理过户手续。之后房屋一直由原告廖某占有并居住，物业管理费及相关费用由廖某支付，房屋的产权证原件及房屋的钥匙也由廖某保管，被告林某仅为房屋登记薄上的名义权利人，并未实际控制占有该房屋，相关的物业管理费等也从未进行缴纳。但之后，原告廖某一直同被告林某商议择日去不动产登记机关办理相关过户手续，而被告林某迟迟不肯同意。后因原告无法办理系争房屋的变更登记手续而诉至法院。关于本案的审理，一审法院在判决书中写道：“由原、被告及案外人共同签署的《关于家庭财产信托的确认协议》中对系争房屋的权属已明确作出书面约定，该份协议系当事人的真实意思表示且与法不悖，具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告（廖某）要求被告（林某）按协议内容履行，主张系争房屋归自己所有，并无不当，应依法予以支持。”二审法院肯定了一审的判决并写道：“《关于家庭财产信托的确认决议》是当事人之间确认房屋权利归属的有效证据，上诉人（林某）虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证，但其仅是名义产权人，原审法院认定系争房屋权利人为被上诉人（廖某）并无不当。”在这一案件中，一二审法院对原被告之间签订的《关于家庭财产信托的确认决议》予以高度重视，虽然这份协议本质只是一种债权的形式，但其在判定所有权归属的问题上起了决定性的作用。法官判案的主要根据是通过当事人举证证明存在借名买房的关系，协议双方的真实意思是所有权归属于借名人，而被借名人虽然被登记为所有权人，但这并不是双方的真实意思表示，据此作出的权属登记并不具有原因行为的基础，权利登记簿上的实名不符会因为真实情形而被否定，借名人请求确认物权并进行变更登记便会得到肯定。

再看我们要讨论的案件，亦与上述案件情形具有高度的相似性，都是通过一份协议事先约定实际物权人与名义物权人，因此出现实际物权人与名义物权人分离的情况，后因种种原因导致出现权属争议并涉诉。两个案件的高度相似点是实际物权人与名义物权人对于房屋的所有权和使用权进行了约定，由实际物权人一直投资、控制并占有系争房屋，名义物权人从来未对系争房屋进行投资或者实际控制，因此，事实上系争房屋物权一直属于实际物权人而非名义物权人。在这种情况下，实际物权人只要证明其与名义物权人存在的协议是真实有效的，那么法院就应当对这份协议进行充分的考量，明确协议双方的债权债务关系，重新审视不动产登记簿上的权利推定能力，以此判决真正的物权归属者，让真实的权利状态得以回归。

本文通过现行法律规定、法理分析和相关案例的启示，论证了实践中出现的业主借用开发商资质，自己投资、自己建设房屋，因不动产登记薄上的名义物权人为开发商而实际投资建设的实际物权人为业主导致名义物权人与实际物权人的分离而出现权属争议时，物权归属应当依赖原因行为和基础关系的审查，而不单单以不动产登记薄上的名义物权人作为判断的依据。《物权法解释一》的出台也对不动产登记薄中时常出现的名实不符问题进行了规定，在不动产实际物权人有证据证明不动产登记薄中出现权属错误时，在实际物权人充分举证后，应当支持实际物权人的请求，这体现了诚实守信原则。纵观本案，系争不动产出现了权属争议，登记薄上的名义物权人与实际投资建设并控制占有的实际物权人并非相同。28位业主在集资建设完成不动产之后就在事实上对这些不动产具有了所有权，虽然不动产登记薄上的名义权利人为具有资质的A公司，但28位业主此时可以通过充分的举证证明不动产登记薄并非真实权利人，从而进一步完成真实权利人的权属状况登记。从法理上讲，28位业主自筹资金建设，但使用了开发商的名义进行相关手续的办理，其与A公司签订的转让土地使用权的协议并不违反《合同法》第52条关于无效合同的规定，①其不具备开发商的建设资质也并不违背物权法关于取得不动产所有权的规定而不能取得所有权。笔者认为，开发商的不诚信行为可参照盗赃物在进行无权处分时的处理办法。特别应当明确的是，当一般债权人与28位业主发生利益冲突时，可通过物权期待权理论为28位业主的保护层次进行提升，使其利益受到更好的保护。

【参考文献】

[1]尹田.物权登记的效力及其法律适用——对《物权法司法解释一》相关规定的解析[J].法律适用，2016，（5）.

[2]司伟.论不动产登记与权属确认——兼论对《物权法司法解释一》第2条的理解[J].法律适用，2016，（5）.

[3]朴常赫.物权的期待权的前提条件与其实益[J].河北法学，2014，（10）.

[4]唐亚萍.期待权法律问题研究[D].新疆大学硕士学位论文，2014.

[5]中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第1881号.

[6]王欣新，张思明.论房地产开发企业破产中的购房者利益保护[J].江汉论坛.2015，（10）.

[7]林志与廖皖苏房屋所有权确认纠纷案，一审案号：（2012）浦民一（民）初字第8282号；二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第2221号.

（责任编辑：王秀艳）

作者：吕冲 王淑华