房地产新会计制度论文

2022-04-19

【摘要】本文主要分析了旧的会计制度下行业会计存在的弊端,同时以房地产行业为例,来探讨新会计制度对房地产企业尤其是投资性房地产企业的影响。以下是小编精心整理的《房地产新会计制度论文(精选3篇)》,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助!

房地产新会计制度论文 篇1:

新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

摘要:随着市场经济的不断发展,企业的会计核算制度也在不断更新和改进,会计准则也在不断的完善和发展,新的会计准则的实施,对很多企业都产生了很大的影响,特别是对投资性房地产业的影响,首先,论述了投资性房地产的相关内容;其次,探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响;最后,阐述新会计准则对房地产未来发展趋势的影响。

关键词:新会计准则;投资性房地产;影响;公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念,投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面,简要分析投资性房地产的相关内容。

(一)投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料,我们可以看出,投资性房地产与普通房地产业的主要区别,从概念上来看,投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值,或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的,我们知道,相对于普通的房地产而言,投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权;或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后,再予以对外转让的土地使用权,还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产,投资性房地产对外出租的选择余地更大,赚取的盈利价值更多,可以实现出售、出租具体建筑物的目标,也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权,从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

(二)投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定,针对于投资性房地产的特有特点,对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定,它需要明确的前提条件才能实现会计确认,这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量,只有同时满足这两个条件,才能对投资性房地产进行会计核算,这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势,也有利于保证与其交易的企业的相关利益,这有利于市场经济的稳步发展,也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定,它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量,投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款,在购买过程中所支出的各种消费税费,以及其余可以归该房地产支出的一些税费;还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定,我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤,从而有利于保证其更好的进行核算。

(三)投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式,那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量,这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新,但也必须具备必要的条件,首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场,通过从这些活跃的地产交易市场上,该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息,从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息,利于该企业随时作出相应的调整,也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述,我们对投资性房地产的相关知识都有所了解,通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析,我们可以看出,投资性房地产的会计核算的特有规定,下文中,笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响,随着房地产业的不断发展,特别是投资性房地产的迅速发展,一种新的公允价值模式便应运而生,但通过调查研究发现,大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式,而不采用公允价值模式进行核算,下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响:

(一)没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定,特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定,只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得,才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件,一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场,并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息,以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于,它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力,这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力,有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整,可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展;但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷,主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善,市场体系还不够健全,市场上很多同类市场的交易信息还不够充足,有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息,从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性,不利于企业获得足够多的信息,这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息,从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位,以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算,综合各种原因,结合现阶段的市场经济条件发展的水平,以及综合分析现阶段的市场环境,新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求,在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式,不断的健全市场机制,推动投资性房地产的发展。

(二)新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施,带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系,这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联,实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益,改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下,投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费,从而使当期的账面资产利润减少,但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行,因此可以提前从税收中支取,这样就可以实现抵消税收的目的,从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式,则无法实现这一目的,公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源,这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销,而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值,这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债,但由于不能提取固定资产的折旧和摊销,企业便无法实现税收的抵消,这样就大幅度地增加了企业的税收压力,这样就会减少企业的价值,因此,虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式,但由于多数企业为了减少税收的压力,仍然采用传统的成本计量模式,为了能更好地推动新会计准则的实效,我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想,处理好税收与企业的关系,推进企业的不断发展与壮大。

(三)公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式,是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式,它无须考虑市场上房价的变动,不论房价上涨或是下跌,都不会太大程度的影响企业的实际成本,从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式,这种计量模式的变化,可以使企业的报表更加科学合理,但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好,市场上房屋都在涨价的情况下,企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润;但是,如果房价下跌,采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失,这就使得企业的资金链时刻处于变动中,从而增加了企业的资本变动,影响了企业的业绩,导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业,更加剧了企业经济和利润的变化,严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展,我们必须不断采取各种措施,减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现,房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性,可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠,可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而,由于上述所提出的这些问题的存在,投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究,它不可能很快的被市场所接受并运用,它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展,市场体系的不断健全,公允价值模式将会最终取代传统的成本模式,并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述,我们可以看出,投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业,新会计准则的实施,对其产生了很大的影响,下面笔者简要论述新会计准则的实施,对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响:

(一)新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权,从中获取利益,但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产,因而也无法在市场上进行交易,获取利润。新会计准则的实施,提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量,这样就会加重企业的税收负担,从而会影响企业的实际利益,但如果市场经济能一直稳定持续的发展,房地产业能在市场上占据有利的竞争地位,能够拥有有利的价格优势,那么新会计准则的实施,将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

(二)新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算,这种模式有其一定的优点,但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本,所需做的报表很多,这样不仅消耗时间,也影响了工作效益,但新会计准则中规定的公允价值模式,很大程度上改变了这种现象,公允价值模式下,是通过企业的账面价值,直接的反应企业的赢利或亏损情况,它可以将各种报表加以有序的整合,这样不仅节省人力物力,同时还可以有效的提高工作效益,能通过简易清晰的账面价值报表,反映出房地产业的发展情况,所以说,新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展,对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述,我们可以看到,新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响,同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义,为了能更好地运用新的会计准则,我们必须努力发展市场经济,不断完善市场经济体系。

参考文献:

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济,2008,(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社,2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究,2007,(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸,2007,(4).

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[J].科技信息,2007,(9).

[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友,2008,(22).

[7]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.

[8]刘泉军,张政伟.新会计准则引发的思考[J].会计研究,2006,(3).

[9]芦金萍.新会计准则的重要理念与体系结构[J].生产力研究,2008,(18).[责任编辑 陈丽敏]

作者:毛庆

房地产新会计制度论文 篇2:

行业会计存在的弊端与新会计制度的实施分析

【摘要】本文主要分析了旧的会计制度下行业会计存在的弊端,同时以房地产行业为例,来探讨新会计制度对房地产企业尤其是投资性房地产企业的影响。

【关键词】行业会计 弊端 新会计制度

一、旧会计制度下行业会计制度弊端

我国的经济发展迅速,市场机制不断地完善,企业的经营环境发生了很大的变动,但是原来的会计制度落后,无法对新的会计和财务处理进行规范,尤其是在行业会计制度方面,严重滞后。

旧的行业会计制度采用的是一刀切的方式,不能对具体的行业进行具体分析。而且规定过于死板,阻碍企业的发展。旧的会计准则中要求所有资产都采用成本计量方式,并且选定以后不得再变动。在这种规定下,如果企业的资产已经落后,其盈利性已经大大下降,但计量方式不能变动,这样就会使房地产企业的资产虚高。

另外,旧会计制度的规定,使得会计核算中不能够充分反映企业客观的财务状况,不能对资产的负债情况、减值情况、资产的损失等进行及时客观地反映,容易造成不良资产的风险隐患增加,对企业处置资产损失、选择会计政策权限限定不明确。尤其对于上市企业,这样的情况容易损失股东的利益。一般情况下,当各项资产风险和报酬已经转移到企业,并经可靠计量后才能被确认为资产;二是资产预期会给企业带来经济利益。当企业的某项资产已经不能为企业带来经济利益时,比如应收账款已经不能收回、资产发生贬值等,这时如果依然还要确认为资产,就会造成企业资产不实。

二、新会计制度实施对房地产企业影响

1.将投资性房地产行业作为单独的对象进行了规范。在新的会计制度中专门对投资性房地产行业进行了规定。在旧的会计制度中是一概而论的,统一将以投资为目的的土地使用权和房屋等的建筑物作为固定资产核算,或者作为无形资产进行核算的,投资性房地产的核算方式和自有自用房地产相同,作为固定资产或者无形资产。但是同时核算方法也发生了变化,固定资产原来是按历史成本核算,在后期的会计处理中,受到外部因素的影响,比如减值等因素。在当今的市场形势下,房地产价格持续上涨,用旧的会计核算方法无法真实反映房地产的成本核算情况,同时也给房地产企业瞒报成本,虚报利润以可乘之机。对于这种情况,在新的会计制度下,专门对投资性的房地产进行了明确的规定。投资性房地产即以挣取租金或者以资本的增值为目的而持有的房地产。判断是否是投资性的房地产,要满足两个条件,首先是与之有关的经济利益有很大的可能性会成为企业的收入或者其他经济利益,当然同时也意味着相关的风险的承担。另外一个条件是该房地产本身所投入的资本可以有效的测量。投资性房地产的后期计量的方法,也有两种,不再局限于原来的一种方式。对于建筑物的计量,参照第4号的关于固定资产计量的相关规定,关于土地使用权,沿用第6号无形资产的相关规定。在投资性房地产中引入公允价值,是一项大的突破。新会计准则规定:在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量,并应同时满足:首先,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;其次,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。房地产的公允价值可以参考市场价格,也可以采取现金流贴现的价值。

如果投资性房地产采用的是公允价值的计量方式,则按照资产负债表日期的房地产的公允价值对现行的账面价值进行调整,而不再计提折旧,也不再进行摊销。如果允许价值与账面价值之间有差异,则将差额在当期的损益中体现。公允价值在这次的新会计准则中被首次引入,考虑到企业的情况,所以不对企业进行强制要求:两种计量模式供选择,但为了防止投资性房地产企业的不规范操作,新的会计准则规定,计量方式一旦确定,不能随意更改。公允价值计量模式是国际上通用的一种计量方式。如果房地产企业所经营的房地产是普通的居民住宅,那么其房地产多作为存货存在,新的会计准则对其影响基本可以忽略。但是对于投资性房地产企业而言,由于大量的作为固定资产的房地产的存在,不同的计量模式将产生完全不同的影响,所以需要在两者之间进行尝试的权衡。

2.在存货的计价方式方面,新会计制度中存货的计价方式发生了变化。旧的会计准则实施的是后进先出法,以此来确定存货的成本。新会计制度下采用了先进先出法进行存货的计价。采用这种方法更能客观真实地反映房地产企业的实际的开发成本,由于房地产行业的存货金额较大,施工周期较长,这一计价方式的变化,必然会带来房地产企业成本的变化,进而影响企业的盈利水平。

3.关于借款费用的资本化,新的会计准则中规定了哪些借款费用可以资本化:购买或者建设可直接划归于符合资本化的条件的资产。衡量資产是否符合资本化的,要看需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产。包括固定资产和需要经营相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。新准则突出了“需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态”这个条件。允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用资本化。在旧的会计准则中,符合该范围的固定资产较少,而新的会计准则扩大了该范围,使更多的资产可以进行资本化的处理。但同时,新的准则也对资本化的前提条件进行了严格的界定,不是所有的都可以资本化处理。首先是资产的支出是已经产生的而不是未来的,其次是借款的费用也已经发生,最后是该资产已经达到了预定的可使用、可销售的状态。在这样严格的条件下,房地产公司已经买下但未开发的储备的土地的借款费用将不能进行资本化的处理,而不能进行资本化处理,一般会计入财务费用中,财务费用的产生会降低房地产企业的当期利润,影响企业的效益。但在实践中,“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”不易确定,可实施性差,这也无形中降低了新会计准则在这方面的约束力和影响力。而作为地产公司,如果有意利用该条规定操纵其利润,也不是完全没有可能的,这就给房地产企业以可乘之机。

4.新的会计准则在借款费用方面,放松了条件,总体是利于房地产产业利息的资本化的,也利于房地产产业提高自己的业绩。因为房地产行业,回收开发资金所需要时间长,资金额度较大,利息资本化,可以使房地产企业当年的利润增加,缓解了相关的资金和负债的压力。当然,新的会计准则也有负面的影响,比如规定了对于储备的土地,如果长时间里没有开发,则其借款的费用不能资本化,转为财务费用。

5.新准则对财务信息的公开性提出了更高的要求。新准则要求房地产企业尤其是投资性房地产企业,要对基本的财务和会计信息进行披露。比如房地产的金额、种类、成本核算方式,如果选择的公允价值的计量模式,则要对确定公允价值的依据进行公式,同时对于过程中的价值变动、损益变动,也要及时披露;如果房地产有转换,要对转换的理由以及对相关利益主体的影响加以说明。新的准则尤其是对投资性房地产进行了特别的界定,并对其提出了更高的要求,也是为了保护信息使用者的利益,使其可以获得更加全面、翔实可供参考的信息,以便做出科学合理的决策。在公开信息方面要求披露借款费用资本化率和利息资本化金额的规定,有助于了解企业的融资状况。对于房地产企业来说,需要披露的信息量增大了,也就意味着必须更加规范自身的财务行为。

6.收益与成本的匹配方面。如果房地产企业在核算方式中采用了公允价值计量方法,则涉及到公允价值的变动以及变动情况下损益的出现以及收益与成本的匹配的问题,因为对于房地产企业而言,其成本是相对稳定的,但是因为市场供求等各个方面的变化,所以公允价值会经常变动,进而不断发生损益,这样就导致企业的资产负债表上企业收益出现波动。房地产企业有着自身的行业特点,在成本投入和回收期间有一个较长的时滞。项目前期的选址、项目的前期设计、策划以及项目的审批手续办理等环节有一个不短的时间,而收益和资金回流产生于项目后期的销售时期,造成项目的前期投入较大,资金用量多,而流入少,后期的投入较小,资金流入多,这样就带来成本和收益的匹配的问题。企业忽视成本匹配的直接影响是片面认为后期经营收益可观,并影响到下一阶段的投资决策。

7.公允价值计量模式下的费用计提。旧的会计准则下,房地产企业采用的是成本的计量方式,这样无形中减少了很多房地产企业的盈余管理方面产生的问题。在新的会计准則下,房地产企业的盈余会出现新的问题:因为新准则下,房地产开发企业的利润有了更大的不确定性,这种不确定性给其调节利润带来了极大的空间,成为其利己和调节利润的一个杠杆。新会计准则没有明晰地提出计提标准。如房地产开发过程中除建筑本身的工程外,还会涉及到相关建设费用,这些费用尚未产生,只是在会计工作中进行预提,所以企业或是可借预提调节利润,或是可能对预提的标准有所犹豫。

参考文献

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济,2008(21).

[2]杨传先.投资性房地产的公允价值计量及其影响[J].中国科技信息,2008(05).

[3] 财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社,2006.

[4] 施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析[J].中国管理信息化(会计版),2007(09).

(编辑:龙大为)

作者:帕孜来提·依不拉音

房地产新会计制度论文 篇3:

新会计准则对房地产评估的影响及应对策略

【摘要】房地产评估行业在我国已走过二十几年风雨历程,随着新会计准则的颁布,房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大。本文探讨新会计准则对房地产评估的影响及其应采取的策略。

【关键词】新会计准则;公允价格;房地产评估

2006年2月15日,财政部正式发布了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的,吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面,允许企业在一定条件下,按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题,企业自身很难具有真正的公允性,因此,必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围,无论从国外还是我国沿海发达城市来看,它都本应是一个前途无量的行业。然而,房地产评估行业中的业务费盛行,的确又给评估业界带来了黑暗。

一、房地产评估的类型

(一)一般评估

这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

(二)房地产抵押贷款评估

这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具有法律效力,形成法律文件,对双方具有约束力。这种评估值一般较低。

(三)特定评估

这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。

二、新会计准则对房地产评估的影响

在新会计准则下,进行投资性房地产后续计量时,可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产提取折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面: 第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物;第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权,是指企业取得,增值后转让的土地使用权, 当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量;第三是某宗房地产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产,按照公允价值进行会计计量;对于另外一部分,当然不能按公允价值进行会计计量;如果不可区分的话,也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属,按照公允价值进行计量的房地产,应该是有合法产权的房地产。但是,房地产市场可能会存在投机现象,房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲,从而形成风险。第一个风险是,投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多,从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估,往往只涉及交易双方,而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个:政府和政府的监管部门;公司股东, 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现,公司的企业价值发生变化,公司股东的利益会受影响;公司的高管层;公司的员工,他们也有切身的利害关系;公司外部相关利益人,例如公司债权人;潜在投资者;公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是,在市场发生变化的时候,公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候, 按照公允价值会计计量,必然体现为企业的利润增加,公司在资本市场表现卓著,股票的价值会在资本市场上得到反映,在企业的现金流并没有增加的情况下,上市公司仍然可能获得融资,这种情况下, 公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除;另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候,按照公允价值进行会计计量,企业的利润会减少,相应的企业价值反映在资本市场上,股票会有一些下跌,企业的现金流并不会因此减少。所以,公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器,把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营,外资银行在中国实行国民待遇,国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧,香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议,已被出局,信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利,而不是通过收取业务费来占领市场,发展银行业。

三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施

(一)完善法律法规体系的建立

当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全,某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布一些相关的法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竞争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竞争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责任感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定,要加以统一,打破门户之见,使它们统一口径,统一标准,排除相互间的干扰,互为补充,互为完善。

(二)加强理论研究

房地产评估是一项专业技术性工作,其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告,客户才会信服这些结论,工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化,估价结论简单化,估价报告没有理论依据,缺少技术含量,这样的报告是很难让人信服的。因此,必须加强估价理论研究,提高估价的技术含量。

(三)建立统一的管理体制

在纵向上实行统一领导,分级管理,即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定,而在具体执行国家政策上,又要结合本地区和本部门的情况进行管理,要发挥各级管理部门的积极性,因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上,应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体,不论其经营形式和隶属关系如何,都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整,必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外,还应建立房地产估价监督机构,包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中玩忽职守、串通舞弊、弄虚作假,致使估价结果有失公允的,政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。

(四)注重制度创新

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系,要有一整套质量控制政策和程序,树立质量至上的观念,保持应有的职业谨慎,严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作,拟定科学的评估计划,采用正确、恰当的评估程序和方法,制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度,复审制度不仅可以提升估价师的专业水准,可以加强委托人对评估报告的信心,而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当,并对评估报告进行恰当性检查,从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能,对评估机构和人员作定期和不定期的检查,对发现的违法违纪行为要坚决查处,为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金,以提高评估机构的抗风险能力。

(五)加强企业竞争力创新

创新是房地产评估企业的核心竞争力,“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封,企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点:一是房地产中介机构资质单一,仅限于房地产估价、经纪、咨询,因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享,人员资格共用,以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清,为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥,只有股东才能任部门经理,“任人唯亲”,不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是估价师。有些评估机构的大股东本人不是估价师。房地产估价是个专业性很强的行业,不是估价师作为大股东违反了建设部142号令专职注册估价师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东,股权太集中吸纳不了人才,也难以做大做强。应改变股权结构,吸纳优秀人才,获取管理经验,以提供更加优质的服务。

(六)提高评估人员素质

要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求,就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动,评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义,应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行,既可采取聘请名师讲座的形式,也可采用评估人员相互交流讨论的形式,使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行估价员等级制度。估价员一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。为了配合估价人员等级制度还应积极推行估价师考试和注册制度。1995年以来,我国实行了估价师资格考试,通过这一考试者可获得注册估价师职别。按照国际惯例,房地产估价师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求,符合条件者方可参加考试,经过考试合格后方能注册,注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风,确保评估队伍的可靠性。

(七)加强相关领域的开拓

我国的房地产评估行业由于起步较晚,市场竞争意识薄弱,大多数企业规模偏小、业务单一,抗风险的能力比较差。其实,房地产评估行业具有很多专业优势,比如对当地房地产市场具有较深入的了解,对工程建设、会计财务、建筑设计、规划等都有一定专长。因此我们要充分发挥自己的优势,多元化开拓的道路,提高自己的抗风险能力。从国内及国际上一些成功的评估机构来看,他们都非常注重这方面的发展。他们不单单从事房地产评估行业,而是将业务拓展到房地产咨询、策划代理、房地产开发、经纪以及资产评估、置业担保等相关行业,大大提高了自身的竞争能力,完成了从单一化经营到多元化发展的转变。因此,房地产评估行业利用自身优势走多元化发展的道路是必然趋势。唯有这样,我们才能真正打破一切垄断,完成自身飞跃,在市场经济中立于不败之地。

总之,在新会计准则下,一个房地产评估机构的生存与发展最终要靠自身价值的确定,开放的市场、竞争的市场,更需要行业的自律、自强。

【参考文献】

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作者:于 文