第一篇：济南市物业收费范文
济南市住宅物业服务收费管理办法（征求意见稿）
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本实施办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。
各县(市)、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。
第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价，由市、县(市)、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价由双方合同约定。
第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。
普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。 第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第十二条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。
物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料向市、县(市)、长清区价格主管部门备案。
第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。
第十四条 物业服务收费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十五条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十六条 空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。
第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十八条 物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十九条 车位租赁费实行政府指导价，由市、县(市)、长清价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度，报同级政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。
第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
未停放车辆空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的50%收取。
第二十一条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，
收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
车位场地使用费的分配，由业主大会决定;未作决定的，主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可提取一定比例的管理费用。具体比例由业主委员会与物业服务企业协商确定。
第二十二条 业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行合同约定。
第二十三条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
第二十四条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可适当收取工本费。
第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十九条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第三十一条 物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。
第三十二条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照市价格主管部门的要求，如实反映情况，报送相关资料。
第三十三条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制服务并收费的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十四条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十五条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十六条 本办法自2012年月日起，有效期至2016年12月31日。《济南市物价局、房产管理局《关于印发<济南市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(济价房字[2004]168号)同时废止。
第二篇：济南市物业管理办法
山东省济南市人民政府济南市物业管理办法济南市人民政府第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。 本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。 第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
(一)选举、罢免业主委员会组成人员;
(二)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作;
(三)通过和修订业主公约;
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)决定聘用或解聘物业管理企业;
(六)决定物业管理的其他有关事项。 第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。 第九条 业主委员会的主要职责：
(一)负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同;
(二)监督物业管理企业的物业管理情况;
(三)听取业主和非业主使用人的意见和建议;
(四)配合物业管理企业落实各项管理措施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。 第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
(一)有企业的名称、章程和固定的办公场所;
(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;
(三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力;
(四)有三十万元以上货币注册资金;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
(一)物业管理企业资质审查申报表;
(二)法定代表人证明书和身份证明;
(三)管理章程、经营场所证明及资信证明;
(四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件;
(五)其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。
第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。 第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
(一)物业管理服务的项目、范围、内容及费用;
(二)双方当事人的权利和义务;
(三)管理服务的要求和标准;
(四)合同期限;
(五)违约责任及争议的解决方式;
(六)当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
(一)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新;
(二)电梯、二次供水等设施的运行服务;
(三)收集生活垃圾和清扫保洁环境;
(四)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作;
(五)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;
(六)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理;
(七)物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
(一)物业管理服务内容;
(二)双方权利和义务;
(三)费用标准和交纳期限;
(四)违约责任及争议解决方式;
(五)其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。 物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。 第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
(一)开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金;
(二)按规定提取的物业共用部位维修基金利息;
(三)按规定收取的物业管理服务费;
(四)专项委托服务收入;
(五)物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入;
(六)其他合法收入。
本条第
(一)项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第
(三)项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0.2%的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。 第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
(一)房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护;
(二)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护;
(三)市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。 第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
(一)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担;
(二)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担;房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支;
(三)配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支;
(四)市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。 第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;
(二)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备;
(三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建(构)筑物;
(四)侵占绿地、损坏花草、树木;
(五)乱倒垃圾、杂物;
(六)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画;
(七)排放有毒、有害物质或噪声扰民;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。 第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。 第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。 第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。 本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县(市)可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。 第四十一条 本办法自发布之日起施行。
第三篇：济南市普通住宅物业服务等级标准
本服务等级标准分为公共性物业服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务标准按照物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，物业服务标准越高。特种设施设备维护运行服务不分等级，为统一标准。
公共性物业服务标准
基本要求
一、服务机构
应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
（一）具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；
（二）有委托方提供的服务场所；
（三）配备满足服务需要的设施设备；
（四）服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等，提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；
（五）有客户服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。
二、人员
物业服务人员应符合以下要求：
（一）具有良好的职业道德；
（二）管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；
（三）进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
（四）统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；
（五）定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。
三、规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
（一）物业服务方案；
（二）岗位职责、工作流程及服务规范；
（三）内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。
四、财务管理
（一）物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》等相关要求；
（二）对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行；
（三）为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；
（四）规范操作，账目清晰；实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。
五、档案管理
（一）基本要求
物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，及时对文件资料和记录进行归档保存。
（二）技术档案 1.工程竣工验收档案； 2.项目竣工综合验收档案； 3.物业承接查验档案； 4.其它相关资料。
（三）日常档案 1.设施设备管理档案； 2.装饰装修管理档案； 3.业主或物业使用人档案； 4.物业服务日常管理文件、记录； 5.公共秩序维护与管理档案； 6.应急事件处理档案； 7.处理投诉档案； 8.其它相关资料。
六、消防管理
协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。
（一）消防安全职责
1.制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理维护消防设施和器材； 2.制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传设施普及消防安全知识；
3.工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力；
4.建立消防档案，存档备查； 5.其他依法履行的消防安全职责。
（二）消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
1.与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
2.保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态，在消防车道设置禁止占用的明显标志；
3.定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，存档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；
4.水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查； 5.确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏及时维修更换；消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压；不得擅自停用自动消防设施；
6.发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的应立即报告当地公安派出所。
一星级
一、综合管理服务
（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话；
（四）报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；
（五）每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达70%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
（一）制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度；
（二）每年第四季度制定下一维修养护计划；
（三）业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程；对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
（四）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门；
（五）发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门，并按照双方约定及相关要求安排专项维修；
（六）发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修；
（七）对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
三、共用设施设备运行、维修、保养服务
（一）路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求；
（二）适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞；
（三）每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1.公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序；
2.对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
（二）门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；
2.值班电话畅通，接听及时； 3.主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；
5.对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（三）巡逻
1.每6小时在小区内巡查1次；
2.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
（四）车辆管理
1.小区内应设置简易的交通标志；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；
3.非机动车应定点停放。
（五）紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修；
3.每年至少组织1次应急预案演习。
五、保洁服务
（一）楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅每周清洁2次，每周湿拖1次；楼梯台阶每周清洁1次，每两月湿拖1次；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次； 3.楼内共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
（二）外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行； 2.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次； 3.天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次； 4.路灯、楼道灯每半年清洁1次；
5.设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
（三）垃圾收集与处理 1.应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾； 2.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
六、绿化服务
1.对草坪、花卉、树篱定期进行修剪、养护； 2.定期清除绿地杂草、杂物； 3.无大面积病虫害。
二星级
一、综合管理服务
（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；
（四）24小时受理业主或物业使用人报修；急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成（预约除外）；
（五）对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理；
（六）每年开展1次以上一定规模的社区文化活动；
（七）每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上；对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
（一）制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度；
（二）每年第四季度制定下一维修养护计划；
（三）业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程；对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
（四）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门；
（五）每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修；
（六）每季对公共门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常；
（七）每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
三、共用设施设备运行、维修、保养服务
（一）对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志；
（二）路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求；
（三）适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞；
（四）每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1.有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序；
2.对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
（二）门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；
2.值班电话畅通，接听及时；
3.主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（三）巡逻
1.制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；
2.每天不定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
（四）车辆管理
1.小区内设置简易的交通标志，设有地面停车点；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正； 3.非机动车应定点停放。
（五）紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修；
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
（一）楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每两日清洁1次，每周湿拖2次；楼梯台阶每周清洁1次，每月湿拖1次，干净整洁；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月清洁2次，栏杆每月清洁1次；
3.楼内共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。
（二）外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行； 2.休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次； 3.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁2次； 4.门卫、岗亭每周清扫2次；
5.天台、明沟、上人屋面每季清扫1次； 6.路灯、楼道灯每季清洁1次；
7.设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。
（三）垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾； 2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运； 3.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
（四）卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。
六、绿化服务
1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；
3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到70%； 4.适时进行防冻保暖；预防病虫害；
5.树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
三星级
一、综合管理服务
（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；
（四）24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）；
（五）对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理；
（六）能提供3种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等；
（七）每年开展2次以上一定规模的社区文化活动；
（八）每年的沟通面不低于小区住户的75%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
（一）房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；
2.每年第四季度制定下一维修养护计划；
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；
4.房屋外观完好、整洁，对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统
一、美观，无安全隐患或破损；
7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
（二）维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录：
（1）每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
（2）每年检查1次墙体、墙面； （3）每年检查1次顶棚； （4）每年检查1次楼梯、扶手；
（5）每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； （6）每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； （7）每年全面检查1次楼板、地面砖； （8）每季巡查1次小区各标识； （9）每月全面检查1次公共门窗； （10）每月巡查1次路面、侧石、窨井盖等； （11）每月巡查1次围墙；
（12）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。
2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。
（三）装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理； 4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
（一）公共照明
1.院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡； 2.保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形；完好率90%以上。
（二）雨污水排放
1.公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通；
2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞；
3.污水提升泵每年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
（三）安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
1.监控系统：
（1）设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
（2）按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； （3）系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
（1）每周巡视1次，保证系统工作正常； （2）门锁、对讲主机检查保养每季1次；
（3）系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
（1）主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次； （2）报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
（3）系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
（四）防雷接地系统 1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复； 2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序；
2.有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备； 3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
（二）门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；
2.值班电话畅通，接听及时；
3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意入内；
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（三）巡逻
1.制定详细的巡查方案，小区院落每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；
2.每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象；
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
（四）车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；
3.非机动车应定点停放。
（五）监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实； 2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理； 3.监控的录像资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
（六）紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修；
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
（一）楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁1次，每两日湿拖一次；保持干净整洁，楼梯台阶每周清洁1次，每两周湿拖1次，干净整洁；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次，栏杆每月清洁1次；
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次； 4.楼内共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。
（二）外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行； 2.绿化带每2日保洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物；
3.水景开放期内，定期清洁，水面无明显漂浮物； 4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，设施表面干净； 5.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净； 6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净； 7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅； 8.设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。
（三）垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾； 2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运； 3.垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，每周消杀1次。
（四）卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
（一）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；
（二）定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；
（三）对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；
（四）适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害；
（五）树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
四星级
一、综合管理服务
（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；
（四）24小时受理业主或物业使用人报修；急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）；
（五）对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理；
（六）住宅小区项目经理应具有物业管理师资格，并有2年以上住宅小区项目经理任职经历；
（七）能提供5种以上便民（无偿）服务，如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等；
（八）每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；
（九）每年的沟通面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
（一）房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；
2.每年第四季度制定下一维修养护计划；
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显； 4.房屋外观完好、整洁；对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全；
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；
7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；
8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
9.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
（二）维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：
（1）每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
（2）每季检查1次墙体、墙面； （3）每年检查2次顶棚； （4）每年检查2次楼梯、扶手；
（5）每年检查2次屋面保温隔热层、防水层； （6）每年检查2次天台扶栏、公共防盗网； （7）每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊； （8）每年全面检查2次楼板、地面砖； （9）每年检查2次通风口； （10）每月巡查1次小区各标识； （11）每2周全面检查1次公共门窗； （12）每2周巡查1次路面、侧石、窨井盖等； （13）每2周巡查1次围墙；
（14）每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等；
2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。
（三）装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止；拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理； 4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
（一）公共照明
1.院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡； 2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率95%以上，满足使用要求；
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常；灯具无损坏、无变形、完好率95%。
（二）雨污水排放
1.公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通；
2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞；
3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
（三）安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
1.监控系统：
（1）设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
（2）按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； （3）系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
（1）每周巡视1次，保证系统工作正常； （2）门锁、对讲主机检查保养每季1次；
（3）系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
（1）主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次； （2）报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
（3）系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
（四）防雷接地系统
1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复； 2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
（五）景观配套附属设施设备 1.按时开启；
2.每2月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案。
3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
四、协助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备；
3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械；
（二）门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；
2.值班电话畅通，接听及时； 3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（三）巡逻
1.制定详细的巡查方案，小区院落每3小时巡查1次；重点部位增加巡查频次，记录规范、详实；
2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象；
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
（四）车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；
3.非机动车应定点停放。
（五）监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实； 2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理；
3.监控的录像资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
（六）紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，协助其实施维修；
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
（一）楼内保洁 1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁1次，每日湿拖1次，保持干净整洁；楼梯台阶每周清洁2次，每周湿拖1次，干净整洁；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁2次，栏杆每月清洁2次；
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次； 4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目视干净。
（二）外围保洁
1.道路每日保洁2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行； 2.绿化带每日保洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物；花坛表面洁净无污迹；
3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味；
4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，设施表面干净；
5.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净； 6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净； 7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放； 8.设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。
（三）垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运； 3.垃圾桶、果皮箱每两日清洁1次，每周消杀1次。
（四）卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
（一）绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： 1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；
3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；
4.适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害； 5.对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
（二）环境布置
1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；
2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象；
3.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。
五星级
一、综合管理服务
（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（三）客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；
（四）24小时受理业主或物业使用人报修；急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）；
（五）对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理；
（六）住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有3年以上住宅小区项目经理任职经历；
（七）能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等；
（八）每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；
（九）每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
（一）房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；
2.每年第四季度制定下一维修养护计划； 3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；
4.房屋外观完好、整洁；对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持统
一、美观，无安全隐患或破损；
7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；
8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；
9.空调安装位置统一，冷凝水集中收集；
10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
（二）维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：
（1）每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
（2）每季检查1次墙体、墙面； （3）每季检查1次顶棚； （4）每季检查1次楼梯、扶手；
（5）每季检查1次屋面保温隔热层、防水层； （6）每季检查1次天台扶栏、公共防盗网； （7）每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊； （8）每季全面检查1次楼板、地面砖； （9）每季检查1次通风口； （10）每半月巡查1次小区各标识； （11）每周全面检查1次公共门窗； （12）每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等； （13）每周巡查1次围墙；
（14）每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。 2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修；
（三）装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理； 4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
（一）公共照明
1.院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；
2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率100%，满足使用要求；
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常；灯具无损坏、无变形、完好率100%。
（二）雨污水排放
1.公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通；
2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞；
3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
（三）安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作： 1.监控系统：
（1）设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
（2）按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； （3）系统发生故障，能及时修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
（1）每周巡视1次，保证系统工作正常； （2）门锁、对讲主机检查保养每季1次；
（3）系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
（1）主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； （2）报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
（3）系统发生故障，一般性故障1小时内修复；较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
（四）防雷接地系统
1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复； 2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
（五）景观配套附属设施设备 1.按时开启；
2.每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案；
3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
四、协助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为主，应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备；
3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
（二）门岗 1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；
2.值班电话畅通，接听及时；
3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（三）巡逻
1.制定详细的巡查方案；公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；
2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
（四）车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；有条件的住宅小区宜设立临时停车位；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；
3.非机动车应定点停放。
（五）监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实； 2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理；
3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
（六）紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修； 3.每年组织2次以上应急预案演习。
五、保洁服务
（一）楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁2次，每日湿拖1次，保持干净整洁；楼梯台阶每日清洁1次，每周湿拖2次，干净整洁；
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次；栏杆每周清洁1次
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网； 4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目视干净。
（二）外围保洁
1.道路每日保洁2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行； 2.绿化带每日保洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物；花坛表面洁净无污迹；
3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味；
4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净； 5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净； 6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净； 7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅； 8.设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。
（三）垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运； 3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，每周消杀1次； 4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等；
（四）卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
（一）绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： 1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护； 2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%； 3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；
4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
5.适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害；
6.树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；
7.定期组织浇灌、施肥和松土；
（二）环境布置
1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；
2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象；
3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次；
4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰；
5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。
特种设施设备维护运行服务标准
一、电梯
（一）电梯设备运行情况每日巡查1次，记录规范、详实；
（二）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好；
（三）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；
（四）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业应保存相关记录；
（五）电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。
二、自动消防设施
（一）设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；
（二）每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；
（三）物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。
第四篇：济南物业管理的创新之路
创新是一个行业进步的灵魂，也是一个国家兴旺发达的不竭动力。物业管理从其产生之日起就深深地带上了创新的烙印，在其成长的风风雨雨二十八年中，它不断地在不利条件和逆境中争得生存和发展空间，并逐渐成长为关系人民生活、构建和谐社会所不可或缺的重要行业。在这样的背景下，济南物业管理也在它自身所处的内外环境下不断开拓自身的创新之路，力求持续发展。
一、政府
济南市物业服务业是自99年开始起步，10年来，济南市房管局作为济南物业管理行业的主管部门，以规范发展物业管理、改善人民群众生活工作环境，创建文明和谐小区为目标，不断完善物业管理政策，规范物业服务行为，创新物业管理内容，通过创优达标、树立典型引导全行业取得了长足的发展。
制度创新——依法规范物业管理，是行业健康发展的必要措施。十年来，济南市房管局相继出台了《济南市物业管理办法》、《济南市住宅共用设施设备维修基金管理暂行办法》、《济南市业主大会和业主委员会指导规则》、《济南市物业管理招标投标管理办法》等一系列物业管理规章及规范性文件，以此为据通过其不断规范物业管理企业服务水平，推出了一批业绩良好的企业，并鼓励物业企业之间通过兼并、联合、收购等方式进行企业重组，以大带小，合小为大，化弱为强，对健全物业管理市场、促进物业管理健康发展起了重要的作用。
组织创新——根据国务院、省物业管理条例有关规定精神，为进
一步加强济南市物业管理工作，强化物业管理工作的统一领导和协调管理，济南市政府成立了济南市物业管理工作领导小组，对济南物业管理的发展给予了极大的关注与支持。
监管创新——一是严格市场准入。按照《物业管理企业资质管理办法》的规定，对新申报企业进行严格把关，不符合规定的一律不予批准，对现有企业，加强资质年检，对存在问题的企业，按照政策规定进行严格处理，净化市场;二是加强监督检查。每半年对物业管理企业的管理和服务状况进行一次检查，平时不定期进行抽查，重点检查服务质量、持证上岗状况、收费情况、业主满意率等;三是建立信用案。对全市物业管理企业建立信用档案，通过网络向社会公布，接受社会监督。设立济南市物业服务监督投诉热线，派专员管理，对每年有效投诉超过2次的物业管理企业，发放限期整改通知，超过3次的，根据政策规定，给予相应的处罚。
评优创新——积极开展物业管理项目创优达标，以评促管。济南市房管局每年都向各县区房管局和全市物业管理企业专门印发申报优秀物业管理项目的通知，提出要求和指导意见，动员他们积极参与申报工作。每年达标验收前，市房管局都要组织召开一次创优达标经验交流会，到已获得优秀称号的项目观摩学习，为物业管理企业提供交流的平台。
二、协会
行业协会，是深化政府行政管理行业体制改革，健全社会主义市场体系的重要内容。济南市物业管理行业协会自07年成立后，深入
学习领会“三个代表”重要思想和科学发展观，按照构建社会主义和谐社会和建设资源节约型社会的要求，认真履行协会在规范行为，建立职业操守，维护行业权益，宣传行业形象，提高行业素质，反映行业诉求，加强行业交流和向企业提供服务等方面的职责。它成立两年来的一系列创新之举为推进济南市物业管理行业持续健康地发展起到了重要作用。
沟通渠道创新——为便于协会的通知及有关决定在第一时间内传达到各会员单位，及时让各企业掌握各类信息，济物协分别与移动公司和联通公司开通了手机短信信息交流平台，设立了专门的咨询电话并向企业公布，确保了企业与协会之间的信息交流。
选聘物业方式创新——积极贯彻落实《济南市物业管理招标投标管理办法》，在市房管局的指导下拟定了《济南市物业管理评标规则(试行)》，建立了济南市物业管理招标投标专家评委库和随机抽取专家评委的制度，并在市房管局的支持下建立了省内首个物业管理招投标有形服务市场。截止到目前，共受理物业管理项目招标40余个，为推动物业管理市场机制的建立，健全行业监督约束机制创造了良好条件。
行业文化创新——行业文化是一个行业的核心和灵魂，是行业持续发展的基本驱动力。济物协创办并先后发行了9期《济南物业管理》杂志，建立了《济南物业管理》通讯员制度和征稿制度，为提高企业服务水平和政策理论水平，加强企业之间的经验交流，及时反映行业和企业动态起到了重要作用;积极促进行业间的学习交流活动，组织
部分企业分别赴青岛、杭州、广州进行学习参观。在全行业组织了“共创和谐物业小区”活动，由副会长单位参与成立了工作班子，广泛征集演出节目，建立了演出小分队，参加了数十个小区的文艺演出。这些活动拉进了与业主的距离，增进了感情，达到了宣传行业，增进和谐的效果。
服务职能创新——为全面掌握企业发展现状和物业服务中存在的问题，反映企业合理诉求，组织济南市会员单位开展了物业管理生存状况调查，完成了《全国物业管理生存状况调查表》的填报工作，被中国物业管理协会评为全国“物业管理行业生存状况专项调查优秀组织奖”;开展了行业用工状况调查，向市劳动部门、市总工会积极反映行业存在的实际困难，协助企业逐步落实《劳动合同法》。开展了代收水电暖费用情况调查，多次召开水电暖费用代收问题研讨会，共同研究解决的办法，为政府部门制定对策提供详实的基础资料。
三、企业
创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中，企业唯有立足于创新，勇于突破，不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。近些年来，济南市物业管理企业在谋求自身发展的创新之路时，也推动了本市物业行业的发展。
管理创新——济南市物业管理企业面对新一轮的市场竞争，建立了以现代服务业为基础的企业管理系统。建立了与现代服务业相适应的包括员工薪酬管理、人力资源培训、采购管理、外包服务管理和财
务规划在内的各项专业制度与运作模式，并视所管理的标的、服务对象的特点，灵活制定了个性化的项目管理模式。
同时，越来越多的企业认识到文化竞争的重要性，开始狠抓企业文化建设、品牌建设。在济南各物管企业中，工装、形象标识、员工面貌等元素逐步的完善起来。有的企业做了整套的CI手册，从企业的标识系统上感化员工，从理念上同化员工，从行为上规范员工，从而提高企业整体形象，以创新的品牌优势去满足市场需求，创造更高的竞争力。
服务创新——随着人们对生活需求的日益提高和济南物业管理市场的逐步成熟，越来越多的企业认识到：服务才是致胜的关键。不断创造出新的服务项目，及时地创造出富有个性化和现实价值的服务，建立服务满意体系成了物管企业发展壮大的推动力。
例如，针对投资型业主，不少企业适时提供了诸如售/租信息发布、物业视察、交易合同管理、租金代收、税务管理等理财型服务，帮助业主实现其投资目标，并从中获取有偿服务收益，进而将该收益在物业管理企业与全体业主之间合理分配，最终获得业主的青睐;针对自用型业主，除了常规服务外，一些企业还增加了对业主财产管理的服务，包括设备、设施的能耗管理，做好更新改造计划等。服务增值是物业管理企业的核心竞争力，也将成为市场环境中企业分等定级的主要参照标准。
人才创新——济南市物业企业一直以来，在努力打造一支与客户需求高度匹配的专业化物业管理队伍，包括建立富有弹性的激励机
制与淘汰制，激发员工的敬业精神，培养企业文化归属感来留住人才，稳住人才。
四、业委会
这块不了解
……
2009年，山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《山东省物业管理条例》，备受人们关注的《山东省物业管理条例》正式颁布实施，其颁布实施是山东省物业管理行业的一个转折，对规范济南市物业管理活动，推动和谐社区建设的作用不言而喻。济南物业管理也将秉承这个契机，抓住机遇，勇于开拓，在自已的创新之路上迈向更加辉煌美好的明天。
第五篇：渭南市城市基础设施配套费收费标准大全
陕西省物价局、省财政厅关于渭南市城市基础设施配套费收
费标准及有关问题的批复
陕价行发〔2005〕202号 二○○五年十二月十二日
渭南市物价局、财政局：
你们《关于渭南市城市基础设施配套费征收使用管理办法的请示》(渭价字〔2005〕168号)收悉。根据省物价局、财政厅、建设厅《关于规范我省城市基础设施配套费的通知》(陕价行发〔2005〕17号)及国家有关文件精神，经研究，现将渭南市城市基础设施配套费(以下称“城市配套费”)收费标准及有关问题批复如下：
一、 城市配套费的收取范围及用途
渭南市城市规划区和所辖县(市)及经省委、省政府确定的试点建制镇规划区范围内新建、改建、扩建的工程建设项目，其建设单位或个人均应按规定缴纳城市配套费。城市配套费用于城市规划区范围内的道路、桥涵、供水、排水(排污、排洪)、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等市政公用设施建设。
二、城市配套费的收费标准
1、渭南市城市规划区范围内沿主次干道的民用建筑，按最高不超过60元/平方米(建筑面积，下同)收取，工业建筑按最高不超过15元/平方米收取;规划区范围内其它区域的民用建筑按最高不超过50元/平方米收取，工业建筑按最高不超过10元/平方米收取。
2、华阴市、韩城市、蒲城县、富平县、大荔县、澄城县按最高不超过40元/平方米收取;白水县、华县、潼关县、合阳县按最高不超过32元/平方米收取。
3、省委、省政府陕发〔1996〕5号文件确定的华县柳枝镇、澄城县韦庄镇、蒲城县荆姚镇、富平县庄里镇、大荔县许庄镇、韩城市龙门镇、潼关县桐峪镇、华阴市敷水镇、白水县西固镇、合阳县路井镇、临渭区下吉镇、固市镇12个试点建制镇，按最高不超过10元/平方米收取。
4、不宜按建筑面积计收的各类构筑物，渭南市区、各县(市)、12个试点建制镇分别按最高不超过工程总造价的5%、4%和3%收取。
城市配套费中天然气、集中供热、消防基础设施建设费所占比例分别为10%、12%和3%，其余部分全部用于其他市政公用设施建设。
三、对未建设天然气或集中供热设施的县(市)，在确定或收取城市配套费具体收费标准时，要按10%、12%的比例相应减去天然气或集中供热公网建设费部分。
四、对城市已建成的建筑物，涉及安装天然气、集中供热时，其补交的城市配套费标准另行制定。
五、城市配套费属专项收费，征收时使用省财政厅统一监(印)制的收费票据，所收资金全额缴入同级国库，纳入基金预算管理，专项用于城市基础设施建设。其中由省消防局监审项目的城市配套费由你市统一收取后按3%的比例上缴省财政。
六、城市配套费的其他有关规定按照省物价局、财政厅、建设厅陕价行发〔2005〕17号文件执行。
七、请你们根据上述规定对管理办法修改后，按照国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知精神，报请渭南市政府批准后择机出台。