房产电话销售说辞

2022-06-28

第一篇：房产电话销售说辞

房产销售说辞!

铂金府邸销售说辞

先生∕小姐您好，欢迎光临!我是销售员×××，请问您是第一次过来吗?(如果是)那由我先带您参观，并为您作一个全面的讲解!您请这边走，首先给您讲解一下//在//的大概方位以及行车路线，(指//的区位图)。

//整个项目位于///，东侧紧//中学。南面靠近//政府及//医院，交通与生活环境相当便利。

小区总占地面积//平方米，其中住宅区为//平方米，酒店占地为//平方米。规划总建筑面积//平方米，其中住宅区//平方米，酒店区//平方米( “规划”一词一般用于占地面积等较大平面区域上，而开发商所修建筑面积不宜用“规划”)。

社区分设两个大门，一个南门，一个东门。东门是我们以后的一个主大门(“东门到底一开始就是主门还是以后才是主门?那么现在的主门是哪个”客户也许这样问，且“一个”多余，除非有几个主门)。贯穿(穿过)东大门，步入台阶，映入我们(去掉)眼帘的是我们整个社区的一个标志性建筑。整个中庭广场我们所打造的是一个挑高1.5米非常古典唯美，大气而)优雅的欧洲宫廷园林概念的法式园林景观。休闲的座椅及儿童游乐的设施，为你生活居家带来无尽的享受与惬意。想像一下在您劳累一天的工作后，走在这么唯美的庭院里。会不会有皇家贵族的感觉呢?这样的环境已成为那些渴望在忙碌的空余，享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。整个社区分别由两栋小高，两栋高层组成。

整个社区除了地面上的13个停车位以外，我们所有的车辆全部是停放在地下-1层的。这样整个环境是非常规整不凌乱。1号楼和2号楼1层复式我们分别设有两个通往地下停车场的私家出入口;通往地下停车场的3个公共出入口我们分设在1号楼和2号楼之间，3号楼与4号楼之间以及4号楼的南侧;停好车以后，您的电梯卡是直接通往您所居住的楼层的，我们整个社区的电梯做到的是一个当层控管，(当层控管也就是说您的电梯卡只能到您所在的那层那户，别户是去不了的，包括您对门的邻居)这样大大增加了我们居家(业主)的一个(去掉)私密性及安全性。

顺着电梯进入门厅，刚才已经提到了我们电梯的一个当层控管，所以我们每户都赠送7平米左右私家电梯厅，这块非常私人的面积不论您是作为衣帽间，雨伞架，鞋柜等平时居家的一个收纳用途都是非常合适的。说到这样的超值空间我们还有同样半封闭算一半面积的阳台，像这样最大面积的阳台，你做房间都可以了。同样我们南面客厅以及部份南面卧室飘窗面积的赠送，也是非常超值的!(我们的飘窗可与普通的飘窗是不一

2. 样的，普通飘窗拿走以后下面是一个空面，没有实际的作用。我们的飘窗是在实际的地平面上搭建起来的，虽然这部分房产证不计算面积，但您全部是可以真正利用起来的!成为//最稀有的绝版!增值的潜力不可估量! 入户门我们同样也是采用了非常高贵典雅的实木子木门。门锁我们采用的是德施曼指纹锁，高档防滑的门把手。纯指纹开门;指纹或密码开门;指纹+密码开门等多种选项的开门方式(呆会儿我再为各位做一个指纹锁使用方法的详细讲解与演示)，这样的一把门锁完全就是您安全的私人管家。

我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢。如果不是这样的窗，怎么对得起//社区窗外的美景呢?您看物业的外立面整个外墙基地的石材以及鳄鱼牌真石漆的采用，十年也是一成不变，配上我们整个社区简欧大气的风格，也是非常章显社区的档次的。

整个社区从外观到内部的一切设施设备的采用再到我们精致的房型设计。所有这些都可彰显您尊贵的身份!我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。

下面再由我来为您做一个户型详细的讲解吧„„

第二篇：房产销售经典说辞 (一）

一、为什么现在是最佳购房时机?

答: A：保守的计算，2008年CPI约7%，现时一年期定期存款税后3.93%，100万元钱存在银行里明年就只有97万甚至更少，现在存款就是要承担负利率。

B：市中心土地资源有限，地价年年上涨，房价只会上涨不会下跌。

C：市中心生活、交通便利、教育条件好，想购买市中心房屋的客户越来越多，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。

D：现在买卖双方僵持，正是最好的谈判最好时机，等到市场热起来了，机会就少了。

二、为何说投资房产是较好的选择?

答：A：房地产是国家经济的龙头，可以大起，但一定不能大落。

B：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。

C：房产除了可以投资外，还可以租赁或者自己使用，风险小、回报快、投资收益高。

D：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。

三、为何说现在购现房最好?

答：现房风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。

四、为何说期房好?

答：期房价格低，房型设计优良，升值快，现在的法制的健全，封顶才可以预售，所以购买的风险很低，质量可以看的见。等到现房了，关注的客户一多，价格一下子就上去了。

五、为何高层建筑好?

答：房屋使用期限长、造价高、闹中有静、易于物业管理、档次高、出租回报率高。

六、为何多层公房好?

答：得房率高、性价比高、物业管理费用低、无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。

七、为何一次性付款最划算?

答：A:若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功。

B:人民币存款是负利率会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。

C:分期付款每月支出费用大，为保证稳定，不敢轻易调换工作，局限性大。

D:一次性付款的房子也可抵押，最高可以到60%，但是如果按揭贷款即使提前还款，利息不能免掉，

E:个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。

八、为何贷款最划算?

答： A贷款比一次性付款投资回报率高

B贷款可以将现金省下来做其他的投资或者抓住其他的机会

C如果资金充裕、不想再贷款了，一年以后可以提前还款

九、为何市中心房好?

答：市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。

十、为何副中心房好?

答：价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆建的担忧，晚走不如早走，选择市中心边缘地带居住最好。

十一、为何城郊结合部最好?

答：发展空间大，配套设施新、全、齐，发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。

十二、为何郊区好?

答：周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便

十三、为何做70%按揭最划算?

答：人民币存款负利率，借钱就等于赚钱。70%按揭，又可使客户不把钱完全用掉，用省下现金做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱做按揭后可买3套。以租金付按揭，实现投资收益最大化。

十四、为何做50%按揭最划算?

答：50%不多不少，据客户自己的实际购买力，在不影响生活空间的基础上，客户又可赚套住房，做按揭应考虑自身经济能力与承受能力，选择首付款额，可控制生活负担，避免造成不必要的损失。

十五、为何购买网点房投资回报最高?

答：A：商铺的价格是住房价格的1倍半，而租金上，商铺的价格是住房价格的3-4倍，出租收益率讲比住房高很多。

B：买商铺的人越来越多，很多人逐渐认识到商铺的价格，而商铺的资源有限，故升值潜力大。

C：现大的开发公司不卖商铺：商铺的回报率高，随时经济发展，私营企业增多，出租商铺是取稳妥的回收资金方式。

D：以商铺出租的租金付购商铺的按揭钱，仅交付首付款，又可赚一套商铺，异常划算。

E：敢于投资，比投资住房稳定，敢于装修，利于经营。

F：比投资保险还保险，回报率高得多。

十六、为何选择六楼好?

答：价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。

十七、选择顶楼的好处?

答：采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，升值潜力大。

十八、选择底楼的好处?

答：生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参于社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送绿地以半价计。

十九、为何购买高档住宅划算?

答：便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的拆旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。

二

十、为何买公房最划算?

答：从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，应具备的功能齐全即可。其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施并不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房人逐步增多，对公房的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买公房最合适，最合适的房子最划算。

二十一、为何剪力墙结构好?

答：抗震性好，整体性高，墙体薄，出房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。

二十二、为何框架结构好?

答：保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好，出房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。

二十三、为何砖混结构好?

答：保温性好，隔音性好，出房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。

二十四、为何选择得房率较低反而更好?

答：房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，出房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，出房率越低。

二十五、为何得房率高的房子好?

省钱，同样的钱买到的使用面积多，(买房以建筑面积，居住是使用面积)，比较划算。

二十六、为何朝西的房子好?

答：价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。

二十七、为何朝东的房子好?

答：阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。

二十八、为何朝南房子好?

答：采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感。省电。

二十九、为何

3、4楼好?

答：采光好，安全、安静、干静，避免了

1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。三

十、为何选择独幢住宅?

答：一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套设施，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套弥补小区面积小的不足。

三十

一、为何要选择较大型的小区?

答：大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人造环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。

三十

二、为什么买房比租房划算?

答：买房在支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付。而租房与买房最大的区别在于期满后租房者仍没有房屋居住。而买房者得到了一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者不会在装修上投入金钱，只会购买生活必需品，居无定所的苦恼亦会对事业有不良影响，故购房远比租房划算。

三十

三、为何靠小区中心好?

答：A：生活环境安静、安全、人气足，生活较有品味。

B：利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。

三十

四、为何双卫好?

答：双卫：方便、卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。

三十

五、为何单卫好?

答：现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。(一个卫生间要4.5个平方米，就算2000元/平方米，也要一万块，花一万块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上)，咱们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花镥多装修一个卫生间又得花钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。

三十

六、为何中间房好?

答：保温好，不存在西晒问题。而在东边，上海常年刮东南风，雨水多，比较潮湿，那么东边房则会潮湿，所以中间房好。

三十

七、为何两边房好?

答：采光好，通风好，一般会是花同样价钱享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。

三十

八、为何没有拆迁户的小区好?

答：开发商不必为安置拆迁户花费笔费用，节约的这部分钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，也会上一个档次。我们开幕发的项目是为一个阶层设计的，小区居民的层次会比较一致，居民素质都不会低，物业管理比较完善，居民居无后顾之忧。比如：暖气采暖费交不上，整个小区不能供气，选择余地大。便于物业管理。

三十

九、为何有拆迁户的小区好?

答：取得土地的费用相对较低，成本则会低，价钱会比较低、实惠。其中拆迁房子与卖的商品房有明显区别。再说，现在国家对拆迁户房子的标准也有硬性规定。

四

十、为何南北朝向好?

答：通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修。

四十

一、为何双南朝向好?

答：采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，通风好(楼梯间本身就招风)，两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。

四十

二、为何大开发商好?

答：信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模较大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位，按期入住，所以风险小，会长期发展，较重视公司形象及信誉，选址考究。

四十

三、为何中小开发商好?

答：为了在竟争中取胜，更有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对较低。

四十

四、为什么进门是厅好?

答：视野开阔，大气、敞亮，较符合北方人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味、有实力的表现。

四十

五、为何进门是走廊好?

答：隐私性好，叫做“悬关”。一进门不会直接看到厅的布局，其实一点都不浪费，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，而且厅里无论如何都要有走一进门是悬关会更好。

四十

六、为何毛坯房好?

答：成本低，避免二次装修带来不必要的浪费，可根据自己情况进行装修，使之适合自己品味，自己住的最佳选择。

四十

七、为何精装修好?

答：主要用于豪宅，方便，住户少花心思，用于投资出租，则买精装，省事。

第三篇：房产销售人员必须掌握的说辞。

房产销售人员必须掌握的说辞

1、为何说现阶段房价处理较低水平?

A：从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达22%/年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。

B：从房价组成角度面言，房价由地价、建筑造价、税费组成，建筑安置费、建安费已达历史最低水平，无可再低，水泥、钢材、人工费用已最低，而土地资源有限，地价年年上涨，所以目前而言，房价只会上涨不会下跌。

C：银行利率下调，福利分房取消，按揭比例越来越大，有购买力的居民增加，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。

D：据以往的经验，经市场自动调节，现在房价处在低谷房价有可能上升的时机购房，不承担风险，而且现在意识到房价处于低谷，是最佳购房时机的人越来越多，不如速作决定。

2、为可说投资房产是较好的选择?

A：房地产是新的经济增长点，国家政策扶持，鼓励按揭购房，98年房改后，取消福利分房，对房子需求变大，住房价格有回升的趋势，加之物价局房屋售价趋于合理，现已处于低谷，只会上升不会下跌。

B：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。

C：沿海城市经济发展快，随着户籍制度的改革，各个地区人口流动增多，将会造成房源趋于紧张，利于房屋的租赁，故现在购低价位的房，易于租赁，回报快，投资收益高。

D：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。

3、为何说现在购现房最好?

现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。

4、为何说期房好?

价格低，房型设计优良，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。

5、为何高层好?

房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。

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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 待续

第四篇：新浪房产电商销售说辞及解答

一、如何约见客户?

1、您之前肯定听说过新浪乐居吧，我们房产电商平台和产品已经上线一段时间(何时正式上线)，这个平台和产品是一个颠覆性的非常牛的渠道营销工具，您看您什么时候有时间，我过来给您详细的再介绍一下?

2、网上线上qq推广，先发一个百度乐居页面模糊区位、价位、类型等搜索页面截图给客户，告诉他这个产品大概什么样的(只需要抛概念)，询问什么时间有空，过去和他聊下这个项目

3、和客户探讨这个阶段什么样的推广是他们想要的，什么样的广告模式是他们想要的，最近市场上大家的营销方式(有哪些)方法，然后丢出只为精准客户买单这个说法，看客户的反应。。。然后告诉他，你手上有这样一个平台和产品。。。

二、百度乐居Q&A

1、百度乐居是什么?

1)、全新的房地产搜索平台，每天覆盖中国 2.3亿百度用户，百度的每日页面浏览量为270亿，覆盖99%的网络精准购房人群

2)、网络的宣传效果毋庸置疑，但同时也存在着许多没用的、过时的、劣质的信息，这些垃圾信息阻碍了楼盘信息被搜索到的难度，百度乐居通借助百度搜索引擎的后台技术优势，有效整合搜索关键词，以“黄金眼”的展现形式，一键告知用户楼盘基础信息。

3)、具体体现在你到百度上面进行模糊区位搜索、精准楼盘案名、长尾关键字搜索即：精准楼盘案名户型

位置。。。等非常多的组合搜索的时候，并且会动态的优化关键词。百度乐居确保你的楼盘，让购房者在组合搜索结果中也排名前列。并且是唯一的表格式，非常直观的看到项目所推户型区间、价格、户型卖点等信息，客户能够通过免费的400电话及时准确的找到你

2、百度乐居的优势

1)、报纸广告是房地产行业最经常使用的宣传手段，然而我们清楚的看到，搜索引擎的使用量远远超越传统媒体的覆盖。

搜索引擎的发展，催生了这样一个庞大的群体：他们通过搜索引擎了解信息，了解房产信息，而不是通过固定的上那个网站，一定是到百度去搜，那个网站提供的信息排名前茅就看那个网站，而且这个群体数量在逐年激增。而我们百度乐居就是领先的搜索引擎房产营销平台和产品。

2) 、百度乐居的时效性

百度乐居让你在购房者产生购房意愿，详细了解房产信息，排查和追寻自己心目中的楼盘的时候，第一时间留下第一印象，第一印象是非常重要的，那么在购房者模糊区位、价位搜索的时候，跳出在他的面前，是非常重要的!

3) 、百度乐居的醒目性和极高的人气、关注度

百度乐居无论是精准案名搜索结果还是模糊区位、价位、类型等搜索结果都是非常醒目和独特的，越与众不同的形式越容易得到点击和关注，所以百度乐居即是非常醒目的，也是人气和关注度非常高的。

3、为什么需要百度乐居

1)、当今房地产市场开发商需要更加精准高效可衡量的推广平台，高性价比推广小成本的推广平台。百度乐居，你只为每一通有效来电付费，不会为任何无效的推广付费，很多开发商至少一半的广告费是浪费了，而且还不知道浪费在那个地方，但是还觉得必须做，不做没有购房者到访啊!此处与报媒对比，一个报媒10万，来电100个很好的效果了，一个电话1000元。。。

而我们百度乐居是真正看的到实际效果的!最精准的购房人群!费用投入产出比可衡量!

2)、通过搜索引擎了解房产的人群，一般都具有明确意向的精准购房群，他们在找房子。。。而这部分对该区域、价位有购房意向的客户，正是你在找的目标客户。你在找的人正在找你。。。

3)很好的搜索引擎营销，渠道营销方式，让你的终端客户直接找到你。。。现在干什么都要先到网上去查找和对比，比如你要出去旅游，买车，买手机等，拿自助旅游来举例，酒店选择都是在各大网站推荐的酒店里面选择，因为我们不了解那个地方的酒店情况。进入我们视线的我们会有比较，然后从中选择1家，但是如果没有进入我们视线的，就不会有被选择的机会。所以，网络搜索引擎营销势在必行。

4)、以后我们的百度搜索房产相关的结果页面发生根本性变化，一是百度乐居黄金眼结果页面占据了百度搜索结果第一屏，二，你知道我们既然已经做了百度乐居这个产品，其他网站的详情页搜索结果页面肯定会逐渐下滑，而且最关键的，互联网现在详情页都没有项目售楼部电话。合作的项目有自己的分机号就可以将客户直接引导到售楼部!(含蓄的告诉客户，不能显得太强势，引起客户反感!)

5)、合作的客户，区域无明确购房项目的购房者，我们会优先推荐给区域百度乐居合作可客户，保障合作客户效果。

6)、人都是有免费的需求，既然有免费的400电话，就算购房者找到了你的售楼部电话，他们多半也会通过免费的400电话打去售楼部。而且我们还有webcall的形式，(介绍webcall具体是怎么回事)，更加符合网络人士的习惯和需要! 7)、推出2天，即定了20多个项目参加，很多重视网络营销的开发商都第一时间反馈与合作。9月20日我们百度乐居发布会，现场30多家已合作客户签约仪式。比如万科金色领域、慕和南道、华侨城纯水岸、光明城市、远大林语城、南湖国际社区、果壳里的城、正成拉斐、正成翡翠琉璃、建发天府鹭洲、中粮·祥云国际生活区、东山国际新城、成都和院、洛森堡新殿等。(要熟记合作客户名单，根据客户大小先抛出与他同类型的客户名单，利用人的从众心态和追随意见领袖的心态)

8)、用模糊关键词给到项目和模糊关键词出来的结果排序做为谈判砝码!强调一下，必须要和我确认个数和具体的模糊关键词是那些，要给客户强调的是只要符合百度规范的我们都可以做。

4、百度乐居产品卖点和最能打动客户的几点梳理!

大家先按我给大家整理的几个点，背下来，然后整理成自己的一套说辞，先抛这些点，如果客户愿意和你展开来说，你再和他谈大的网络趋势，网友数量等。搜索引擎营销怎么做等，对比较懂网络的客户，就多谈产品本身。不太懂网络的客户，就需要给他逐步洗脑!灌输网络是什么，网络趋势等等。

1) 百度的强大，从流量和影响力来说;

2) 模糊搜索功能，比如按区位、价位、类别等，这个时候要抛出可以吸引客户的模糊搜索词;

百度模糊关键词拦截的是对这个区域和板块有购买意愿，还不知道你们项目的人，这些客户就是你们正在找的客户。你在找的人在找你，相当于是在信息高速公路入口设立了一块大大的广告牌，这才是最有价值的，也是我们的400电话区别于其他网站400电话最根本和核心地方。

百度乐居一上线，百度搜索出来第一屏都会是百度乐居的内容，就算其他房产网站买了推广位，但是它只会买一个精准楼盘案名，不会买组合楼盘加关键词的搜索，但是我们成都目前上线和马上上线的模糊词有2000个。而且你们还可以给我们提想要的关键词，只要符合百度的要求，我们都可以给你们上模糊关键词，比如南三环项目、双流普通住宅、三环内写字楼等，(抛出他可能会感兴趣以及和他项目匹配的模糊关键词，勾引客户)，目前百度给我们的反馈是搜索习惯更多的是组合搜索和模糊搜索，其实只有业内人士用精准案名搜索会多一点(这个时候可以反问客户一句，客户会更认同)。

3)、百度乐居黄金眼很特别，描述一下是什么样的(这里可以让客户上网看看精准和模糊搜索的结果页面或者截图)，也是你们项目在百度上面也有一个很新颖的广告位展现。

4)、现在购房者习惯分析，推导出一个结论，即百度上搜房子的人很多，那么百度乐居用户非常精准的购房人群，得出你在找的客户在找你!强调精准购房人群!

5)、百度乐居400电话，我们的服务更好!技术更先进! 网友可以只记住一个电话就可以到达任意售楼部，其他网站例如搜房等的400电话，

第一，没有人工坐席，我们400每个城市都有自己的人工坐席，并且北京有自己的call certer中心(电话呼叫中心); 第二，如果通了一个售楼部，必须挂断了再打给搜房400，再转到售楼部，而我们只需要一个400电话就可以到达任意售楼部，不需要挂断重新查找和拨打。网友现在都喜欢便捷的服务，

第三，我们的工作时间是365天，工作时间都是本地化的人工坐席接听，其余时间从由北京的call certer中心转接到各售楼部。?(如果是熟悉客户的话，可以开玩笑一样说说我们网友投诉经常上班时间打搜房等其他400都没有人接，但是注意不要让客户觉得我们恶意攻击)

第四，而且我们还有webcall的形式，(介绍webcall具体是怎么回事)，更加符合网络人士的习惯和需要!

6)、客户电话有记录。您找到一个客户的成本，业内公认的是1200元左右，但是根据我们的百度乐居客户端显示结果，很多开发商售楼部的接通率很低，一般在70%左右，，而这部分购房者都是对该区域有强烈购买欲望的，大部分没打通的网友都不会再打，很多来找你的客户是流失掉了的，但是购买了我们的百度乐居后，所有来电都有记录，没有接通的购房者电话也是有记录的，你可以安排你的售楼人员在不忙的时候回访这部分客户，这样就又为您找回来很多的客户。

费用投入产出比可衡量!

7)、案例介绍，勾引客户。万科、南湖、正成、陇海、华侨城、中铁建、远大、建发、永竞、东山国际等30家客户已经购买，富力2个项目、澳洲湾等的年单也在走流程。像陇海的张总，之前很排斥我们的400，因为他们的来电来访量很大，蓄客情况也很好，而且搜房的电话还是免费的，但是张总在进入我们的百度乐居以后，1个月的时间，200个来电，效果非常好，现在他们的2个项目也是买的包年。我们鼓励购买后的客户去对比各个媒体和渠道来的客户实际的成交率。因为我们对百度乐居的平台和产品非常有信心。(要熟悉已合作客户，各个开发商购买过程和其中的故事)

8)、演示成功客户的后台系统，让他们看后台记录，展现效果。

9)、个性化的详情页：可个性化，可连接到官网，可在管理后台自己修改详情页数据。

10)、很多购房者都是只有区域购买意向，并没有实际购买哪一个盘的具向意向，这也是这几年各网站看房团轰轰烈烈的原因，合作以后，我们的人工坐席会对区域客户进行合作客户的推荐、引导(暗藏威胁，但是不能强势的说，要站在为该客户考虑的角度去说)。

5、给客户推不同推广包说辞及价格说辞

1)、首推15万包年，给他分析算下来一个月1.25万，日均416元(如果是别墅、写字楼楼盘就不用算日均费用了，因为别墅电话少，过分强调日均费用客户会看每天的表现。只需要强调网上表现及就算一个客户成功价值也是非常可观的)，但是你可以得到一年百度搜索结果页面的推广服务，非常直观有效的广告形式效应以及精准有效的购房人群，而且对于只有区域、价位等无具体项目购房人群，我们将会对我们的合作客户进行购房者电话推荐。而从历来的网友习惯来看，很多网友都是对区域、价位等有非常强的意向，但是对具体楼盘都不甚了解，网友喜欢和愿意得到专业人员的推荐和引导，也正是这个原因，这2年各大网站看房团活动才开展得风风火火。

2)、包年实在推不成功，客户表示想尝试一段时间或者对价格非常敏感，只愿意在百度上面有一年的展示，才能给客户推6万推广类产品，(1年百度推广服务费+400电话+100个有效电话)，

6万推广说辞及方法：退一万步说，你先按6万进来，里面含有100个有效电话，你先对这100个电话进行效果及用户甄别，并且欢迎与其他媒体和渠道效果进行对比(展示我们对产品的信心，对客户对有效电话的疑问的答复，从另外一个方面回应他)，如果觉得效果不好，我们的电话不是你们想要的，对你们的楼盘销售没有帮助，那消耗完100个电话之后，你完全可以不买电话，你得到的100个有效电话的花费，第一，还不及你打个半版广告的价格，第二，怎么也把你6万的成本给赚回来了。第三，你还得到了百度一年的竞价排名类的服务和产品，在百度上面也有一个广告类展示。签约6万以后的续费谈判策略有2个：

第一个，推广10万包年续费，同1)，算账，告诉客户这样更划算。之前每个有效客户仅支付200元/个，但是之前和很多客户聊的时候发觉客户对我们的有效客户存在疑问和争议，比如踩盘的很多，打的电话也要收费?不过现在有了一个很好的政策，这个政策只有我们几个重点直营城市才有，

就是在6万的购买基础上，你可以10万元包年，无论电话量多少。之前富力18万愿意包年，我们都不能做，现在就已经合作了，他们2个项目都做的包年。(这里需要突出的是给客户灌输模糊区位搜索等我们会为合作客户做区位意向客户引导和导流，如果没有购买就会有竞争楼盘在上面，会拦截大量精准客户，长尾关键字搜索，让终端客户更方便的找到你!--但是语气不能太硬，要柔中带钢);

第二个，电话少的别墅、写字楼等可以让其单个买电话，告诉客户你们的电话量少这样做很划算，有客户才200元/1通，而且是非常有效的精准客户电话(每100通电话起预存)，引导客户进行电话消费。

6、怎么为客户找到需求点

1)、未取得预售证阶段

费用不多，不能大肆宣传，百度乐居是最好的客户蓄水工具，获得全部精准购房者的客户资料 2)、开盘热销期新盘是购房者的搜索热点百度乐居确保让用户一搜就看到你 3)、持续销售期

百度乐居海量流量、精准推广为你带来海量的精准客户来电 4)、尾盘销售期

营销费用往往很少，百度乐居让你坐等客户来找你!只为每个有效客户付费提供智能化推广数据分析系统

7、针对100个电话起买客户说辞，如何判断来电是否真实有效?

a) 、每个电话持续8秒以上，才被认为是有效电话，避免错误拨打而被计费 b) 、1个电话号码，每天只计算一次费用，避免为同一客户来电重复计费 c) 、所有来电信息公开，实时监控，开发商可以通过回拨验证有效性，避免虚假电话

8、

按项目计算，不按公司计算

9、百度乐居的入口

目前进入百度乐居的主要入口包括： 1) 百度更多 2) 搜索黄金眼 3) 百度地图黄金眼 4) 百度地图 5) 百度知道 6) 百度百科

搜索平台是按需进入。如果要更多入口，应该是在百度以外的网站上植入更多的百度乐居入口，目前总部对于全国性的网站，已经进行了部分植入，比如爱卡汽车、乐途，以及2345等网址站。地方网站，类似西安新闻网这样的植入方式，需要地方推广人员尽快去拓展植入。

10、客户可能会提出的几个尖锐问题：

1)、和搜房400的区别，答案就在上面的内容中

加上搜房2010年前50%的流量都来自百度，以前搜房排名基本都是第一名或者第二名，现在百度你上去看看，搜房的排名也可以看到，所以现在搜房的人气度你也可以看到

2)、这些来电的人都是我打广告和户外吸引的客户，你们却要收我的钱?

现在的网友习惯是看到一个案名或者想买房，都有一个查询楼盘信息，自己去比较的过程，(笑着对客户说)如果你说这些人不是我们网络来的，是你其他广告来的，那为什么他不直接打你们售楼部电话，而是打的我们的400，所以我们才是最后的那一步，也是离售楼部最近的，也是推动和促进购房者成交的最关键的一步。

3)、买了你们百度乐居，一个月承诺给我多少电话?

任何一个媒体都是不敢给你承诺电话量的，我给你承诺了找一堆人给你打电话又不是你的目标客户，也没有什么意义，你说是吧?

但是你可以根据我们的合作客户来做一个大概的对比和效果预测。你可以看我们已合作客户的投入产出比。(开始举其他客户案例说明!)

4)、**媒体一天的400电话有50个，你们能够保证给我1天也至少50个电话不?能够保证我就做是不是你们那天在**媒体上做广告推广了?就像你打其他报纸广告一样，做的时候，电话量会有，但是不做了，电话就没有了。但是我们百度乐居产品是一个常态形式，可能每天的电话不多有几个，但是积累起来每天都有，一年就很可观了。同时如果你又同时在百度乐居投放了广告的话，那2个效果一叠加，我相信效果会更好!就像之前华润刚推翡翠城的时候，年底做效果排名的时候，网络排在短信和户外后面，排在第三名，为什么，开发商负责人告诉我们，其实网络每天的电话量不大，不像其他报纸等媒体，打广告当天，有不少电话，没有广告了，也就没有电话了。但是一年下来来电和来访人数累计起来总数就大了。

11、逼单说辞---1)、特别重要的一点，客户如果不买百度乐居产品，我们的百度乐居依然在，只不过我们会推荐同区域其他购买了百度乐居产品的楼盘在上面，同时也可以推荐没有合作，但是我们愿意推荐的客户在上面。(说法要软一点，态度要坚决)

2) 、58888的推广价格已经结束了，针对已在走流程的老价格合同，可能1月底前就结束了，所以我们在1月底前把合同处理完最好了，要不然就不能享受这个价格，就会是6万，不知道你们公司是不是又要重新走变更程序，会比较麻烦。

成都百度乐居蒋瑜