房产测绘个人述职报告

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第一篇：房产测绘个人述职报告

房产测绘中测绘面积的质量控制

目

录

一、摘要

二、前言

三、房产测绘的重要意义

1、它是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的依据

2、有利于维护房产市场的正常秩序

四、影响房产测绘质量的原因

五、提高房产面积测绘质量的措施

1、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

2、作业流程的质量管理。

3、控制测量的精度

4、建立房产测绘成果公示制度

5、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

6、注重人才的培养

六、结束语

七、参考文献

房产测绘中测绘面积的质量控制

作者：文荣

单位：贺州市房屋登记交易管理中心

【摘要】文章简述了房产测绘的重要意义，并针对影响房产测绘质量的因素，提出提高房产面积测绘质量的建议，以供参考。

【关键词】房产测绘;面积测绘;质量

目前我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售,只有专业测绘人员清楚计算过程,而大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算的。也存在生产单位工作人员对规范的理解不同,容易产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据,所得出的建筑面积不同的情况。另外,不排除个别开发商将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊,或利用不同规则之间的差异,有意欺诈业主。针对上述问题,本人认为生产单位除了通过人员培训,加强作业人员对国家相关法律及面积计算规则的理解,提高职业素质和职业道德外,还要加强生产管理制度的建设,特别要加强测绘数据生产过程中的质量管理和质量控制;同时提升面积测算系统功能,在内业的数据处理上,通过增加面积公式生成和分摊方式的明细,提高面积分摊计算的透明度,增加测算软件自身的检查功能,提高成果质量。抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

邮编：542800

一、房产测绘的重要意义

1、它是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门确认房屋产权的重要依据，也是为产权人提供法律保护的重要依据。当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准确发生争议时;当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的权利受到侵犯时，就可以通过房产测绘划清产权界线、测准产权面积、明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产受损失，确保社会的安定团结。而且这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

2 、有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产测绘质量的原因：

房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。

房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。%A

三、提高房产面积测绘质量的措施

1、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予

以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

2、作业流程的质量管理。

房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。一般情况下委托方和房产测绘企业需针对测绘的用途和要求签订委托测绘合同。测绘企业在接受委托后需针对测绘用途和要求进行分析设计，组织实施测绘。在测绘全过程测绘单位还要进行质量检查，在确保成果质量后，交付委托方对成果进行验收。在房产测绘作业过程中，分析设计、实施

测绘、检查验收三个环节的作业质量直接决定了房产测绘成果的质量。

①分析设计过程的质量管理。分析设计就是依据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计、房屋产权来源等申请资料，查询房产测绘档案后，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及共有面积的分摊方案。

②作业过程的质量管理。作业过程就是具体实施测绘的过程，包括测前准备、外业调查、数据采集、内业图形处理及分摊计算、成果资料的组成，是保证测绘质量的重点工作。

3、控制测量的精度

在我圈末级控制点的点位中误差一般规定为不超过+0.05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统

提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、物定可品的、高质量、高标准的控制网，《房产测绘规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为1±0.018m，因此这标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

4、建立房产测绘成果公示制度

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

5、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

6、注重人才的培养

(1)、营造符合人才发展的环境:良好的环境，能吸引人才、激励人才、造就人才，不好的坏环境，压抑人才、埋没人才、甚至摧残人才。必须加强人才环境建设，营造切实尊重人才的环境，要坚持用企业科学发展聚才育才，针对各类人才成长特点，提供干事创业、发挥聪明才智的平台，使各类人才创业有机会，干事有舞台，发展有空间。要充分尊重人才的特殊禀赋和个性，鼓励各类人才独立思考，大胆创新。要关心人才，不断提高他们的政治和生活待遇，在评先、提干、职称评定、工资和住房、医疗、养老、子女教育和就业等方面的实际问题，向优秀人才倾斜，做到事业留人、感情留人、待遇留人。要加强人才培养和培训，主动与高等院校联系和沟通，通过多种有效途径，

有计划地培养自己的技术人才，鼓励职工自学成才，凡自学成才者，给予奖励。要大力表彰和广泛宣传优秀人才的先进事迹，大力营造人人都作贡献、人人都能成才的舆论氛围，在企业中形成见贤思齐、奋发向上的良好风尚。

(2)、创新促进人才成长的良好机制:人才成长的过程是一个相互竞争、比学赶超、拼博前进的竞争过程。促进人才发展，必须建立好的机制。一是创新人才发展的选拔任用机制。选用人才要公平，一定要坚持民主、公开、竞争、择优方针，促进人才的公平竞争，合理流动和优化配置。要广泛使用公开招聘、竞争上岗等形式，千方百计形成有利于人才脱颖而出和施展才能的选人用人制度，确保优秀人才进得来、留得住。二是创新人才评价发现机制。建立以岗位职责要求为基础，以品德、能力和业绩为导向，克服唯学历、唯资历倾向，注重靠实践和贡献评价人才。建立各类人才能力素质标准，健全完善人才考核评价机制。不断加大职业技能鉴定力度，通过多渠道评价技能人才。三是建立健全人才投入保障机制。人才投入是赢得未来的战略性投入，是效益最大的投人，要进一步加大人才发展的财政经费投人。四是创新人才激励保障机制。深化人才收入分配制度改革，积极推行按劳分配和按生产要素分配相结合的收入分配办法。

四、结束语

房地产测绘具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。房产测绘质量是一项关系房

产权利人切身利益的问题，因此，严格按照现行国家标准《房产测量规范》，加强房地产测绘管理工作，提高房地产测绘的质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

参考文献：

[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011(9). [2]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011(13). [3]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风，2011(8) [4]马既林.关于企业技能人才培养的探讨.《中国科技纵横》,20

11、10

第二篇：房产测绘

15、什么叫房屋的总层数?

答：房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。

16、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数?

答：不计层数。

17、房产测绘成果的二级检查如何进行?

答：一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构或专职检查人员在一级检查的基础上进行。

18、哪些人可以委托测绘?

答：权利申请人;权利人;其他利害关系人。

19、委托房产测绘的委托人与房产测绘单位是否应签订合同?

答：委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同(房产测绘委托书)。

20、房产测绘所需费用由谁支付?

答：房产测绘所需费用由委托人支付。

二、房屋面积测算

1、房产测绘机构在实施房产测绘工作中应遵守的法律、法规、技术规范有哪些?

答：《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》。

2、可以计算建筑面积的房屋一般具备什么条件?

答：

a)应具有上盖，室外楼梯除外;

b)应有维护结构;

c)结构牢固，属永久性的建筑物;

d)层高在2.20m或2.20m以上;

e)可作为人们生产或生活的场所。

3、永久性结构的单层房屋，建筑面积如何计算?

答：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。

4、房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?

答：均按房屋自然层计算建筑面积。

5、阳台、露台(晒台)如何计算面积?

答：阳台 、露台(晒台)的区别主要看是否具有顶盖，有顶盖的是阳台，没有顶盖的是露台(晒台)。

阳台分为全封闭阳台和未封闭阳台，全封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计一半面积;露台(晒台)不计算面积，没有顶盖的所谓“阳台”视为露台(晒台)不计算面积。

6、“空中花园”、“入户花园”如何计算面积?

答：“空中花园”、“入户花园”是最近几年房屋设计出现的新名词，实际上就是阳台，参照阳台计算面积。

7、设计层高低于 2.20m 的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?

答：不计建筑面积。

8、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶是否计算建筑面积?

答：不计建筑面积。

9、楼梯已计算建筑面积，楼梯下方可利用的空间计算面积吗?

答：不计建筑面积。

10、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积?

答：不计建筑面积。

11、伸缩缝如何计算面积?

答：与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积;否则不计算面积。

12、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等如何计算面积?

答：按其外围水平投影面积计算全部建筑面积。

13、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积?

答：不计算建筑面积。

14、房屋内的门厅、大厅如何计算面积?

答：房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，《房产测量规范》规定其层高不论高于2.20m多少，均按一层计算建筑面积。

15、有柱或有围护结构的门廊、门斗如何计算面积?

答：有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

16、内部无结构层的机械车库如何计算面积?

答：内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，只要结构层高达到2.20m，均按一层水平投影面积计算。

17、挑廊如何计算面积?

答：封闭挑廊计算全部面积;未封闭挑廊计算一半面积。

18、空调机位如何计算面积?

答：平面图上设计的空调机位不计算建筑面积。

19、飘窗(凸窗或橱窗)如何计算面积?

答：设计图纸上飘窗(凸窗或橱窗)，如果窗台不落地，不计算建筑面积;落地窗高度达到2.20m按投影计算建筑面积，高度达不到2.20m的不计算建筑面积。

20、户内楼梯如何计算面积?

答：

a) 户内楼梯不论其楼层高度，踏步有几跑，均按自然层水平投影计算建筑面积;

b) 跃层(复式)建筑户内楼梯按投影面积计算在所在楼层;

c) 房屋内的夹层、插层、技术层等层高大于或等于2.20m的，其中的户内楼梯计算建筑面积。

21、消防通道如何计算建筑面积?

答：为多栋服务(小区)的消防通道不计算建筑面积;建筑物内部的消防通道应计算建筑面积。

22、用于检修、消防的室外钢梯、爬梯如何计算面积?

答：用于检修、消防的室外钢梯、爬梯不计算面积。

23、墙体如何计算面积?

答：墙体厚度应为剔除内外抹灰厚度的裸墙厚度;各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算;外墙墙基线的外侧墙体计入外半墙面积，外半墙面积作为栋共有建筑面积进行分摊计算。

24、室外楼梯、台阶如何计算面积?

答：有完全覆盖下方楼梯的永久性顶盖的室外楼梯计算全部面积;否则计算一半面积;当上层楼梯完全覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯;施工平面图设计建造的顶盖视为“永久性顶盖”，业主自行搭建的顶盖不予认可。

台阶分为室内台阶和室外台阶，室内台阶计算全部面积，室外台阶不计算面积。

25、玻璃幕墙如何计算面积?

答：玻璃幕墙及其它材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算;既有主墙体又有幕墙的，以主墙体外围水平投影计算。

三、共有建筑面积分摊

1、共有建筑面积分为可以分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积，它们各自的范围有哪些?

答： 可以分摊的共有建筑面积范围

1)本栋建筑物内共用的核心筒、电梯井、观光井(梯)、楼梯间、电梯间、室外楼梯、提物井等垂直交通空间;

2)本栋共用管道井、通风井、垃圾道等;

3)为本栋服务的变电室(配电房)、水泵房、设备间、值班室、消防控制室、生活水池、消防水池、污水处理间、冷冻机房、空调机房、风机房、管理用房、值班警卫室等;

4)本栋共用的门厅、大厅(堂)、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等水平交通空间;

5)突出屋面的电梯机房、楼梯间、水箱间;

6)架空层内为本栋服务的楼梯间、电梯间、门厅、门廊、门斗等;

7)外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

8)其它为本栋服务的建筑部位。

不应分摊的共有建筑面积范围

1)人防工程;

2)独立使用的地下室、半地下室、车库(位)、自行车库、车棚;

3)高层建筑中的消防避难层、结构转换层、设备层;

4)架空层中的架空部位;

5)物业用房、居委会、文化活动中心、垃圾站、公厕等公建配套用房;

6)为多幢或它栋房屋服务的管理用房、设备用房、警卫室等公共用房;

7)小区配套建设的幼儿园、学校、会所、医院、娱乐活动室、健身房、阅览室等;

8)用于小区(公共)通行的建筑物通道和消防通道;

9)用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施;

10)用作公共事业、市政建设的建筑物;

11)法律、法规规定应属于全体业主共有的房屋。

2、共有建筑面积的分为哪几个类型?

答：栋共有建筑面积

指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全栋进行分摊。

功能区共有建筑面积

指为某一或多个功能区服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由该功能区或上述多个功能区进行分摊。

层共有建筑面积

由于功能设计不同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊，此类共有建筑面积由所在的层进行分摊。

3、共有共用建筑面积按比例分摊的计算公式是什么?

按照相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi =K×Si

K =

式中：

K ———为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.0000001;

Si ———为各单元参加分摊的套内建筑面积，㎡;

δSi ———为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡;

∑δSi ———为需要分摊的分摊面积之和，㎡;

∑Si ———为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，㎡。

4、成套服务套内建筑面积测算方法是什么?

答：参照国际标准《房产测量规范》附录B中B1。计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

5、房屋共有建筑面积分摊系数有没有上限?

答：房屋共有面积分摊系数为共有建筑面积与套内建筑面积的比值。它是衡量房屋得房率高低的参数，分摊系数大表明得房率低，分摊系数小表明得房率高。

影响房屋共有面积分摊系数的大小因素有两个，建筑物内共有建筑面积的大小和套内建筑面积的大小。一般情况下比较不同的建筑物，建筑物内共有建筑面积大，房屋的分摊系数就大，反之则小;建筑物内套内建筑面积大，房屋的分摊系数就小，反之则大。不同的建筑物的结构设计不同，专有部位和共有部位没有可比性，无法参照比较。房产测绘机构依据设计图纸到建筑物现场实测时，建筑物的专有和共有部位已按图施工完毕，只能依据规范测绘计算。综上原因，房屋共有建筑面积分摊系数没有上限。

6、购房者购买住宅时需掌握房屋共有建筑面积分摊系数的常识有哪些?

答：一般来说高层住宅楼或电梯洋房住宅楼分摊系数要大于多层普通住宅楼;

商住楼的住宅分摊系数要大于住宅楼;底层架空的住宅楼的分摊系数要大于底层不架空的住宅楼;小户型的住宅楼分摊系数大于大户型的住宅楼。

7、同样是住宅楼的两栋房屋，分摊系数小的房屋就一定“好”吗?

答：得房率是买房一个比较重要指标，分摊系数小的房屋得房率高，比较实惠，但共有部位较少或较小，使用不方便;分摊系数大的房屋得房率低，不实惠，但共有部位较多或较

宽敞，使用方便。例如，普通住宅楼的分摊系数比带电梯的多层洋房小，在同等地段购买普通住宅楼经济实惠，但没有电梯多层洋房使用方便舒适。

8、为什么会出现实测面积与购房合同面积有差异的情况?

答：购房合同中记载的面积是开发商在房屋未开工或竣工前计算或在市场上委托有测绘资质的测绘公司依据施工平面图计算的预测面积;实测面积是房屋竣工后房产测绘机构依据房屋施工平面图或竣工平面图到现场实测，依据《房产测量规范》计算的面积，办理产权登记以实测面积为准。

造成实测面积与购房合同面积有差异的原因有以下几种：

a)执行的不同技术标准会造成一定的面积差异;

b)通过规划变更或设计变更导致房屋尺寸变化或共有建筑面积分摊变化会造成一定的面积差异;

c)现场施工与设计图纸尺寸有差异会造成面积差异;

d)客观存在的测绘误差也会造成一定的面积差异;

如果购房签约的计价方式是按建筑面积计价的话，出现房款“多退少补”的情况应属一种正常现象。所以，购房者在签订购房合同时，要认真参阅合同中约定的销售面积与产权面积差异处理条款，以便更好地维护自己的合法权益。

9、实测面积与购房合同面积有差异如何处理?

答：按照合同中约定的面积差异条款处理。

10、我市新建商品房房产测绘工作流程是什么?

答：新建商品房竣工后，建设单位要提供相应的房屋施工平面图或竣工平面图及房屋已竣工的证明等资料委托房产测绘机构进行测绘。

房产测绘主要工作流程如下：

1)测绘受理：对如符合实测条件的房屋，填写测绘委托书，并收取相关资料。

2)外业测量：外业测量人员(一般不少于2人)，依据相应房屋施工平面图或竣工平面图到现场比对测量，如实记录房屋尺寸，外业小组人员互查记录资料。

3)内业绘图计算面积：内业绘图计算面积依据外业测量人员记录的房屋尺寸绘制房屋分户平面图，必要时在规范允许范围内根据图形闭合差调整房屋尺寸。并依据《房产测量规范》计算房屋套内建筑面积、共有部位面积以及共有建筑面积分摊计算。

4)测绘成果检查：由房产测绘机构安排专职质量检查员对房屋测绘的内外业进行检查，主要工作如下：检查外业记录、内业绘图资料的基本一致性;比照设计图纸检查建筑部位计算面积合理性;共有建筑面积分摊方法的适用性。

5)出具测绘成果：通过测绘成果检查的房屋，委托人缴纳测绘费后，按规定出具测绘报告，委托方签章验收。

6)成果归档：将测绘报告及相关资料按规定归并存档。

建政〔2014〕123号

关于进一步完善商品房预售管理有关事项的通

知

有关单位：

为贯彻落实《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(铜政〔2014〕11号)精神，经市政府同意，现就进一步完善商品房预售管理工作有关事项通知如下：

一、 提高商品房预售监管资金拨付比例、增加拨付节点

(一)达到预售许可最低形象进度或建成面积申请用款的，按商品房预售监管资金额度的35%拨付;

(二)形象进度达到规划设计总层数1/2或建成面积达到规划总建筑面积1/2申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的55%;

(三)单体房屋结构封顶申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的80%;

(四)单体房屋外墙等围护结构及内部砌体工程全部完工申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的85%;

(五)单体房屋质量验收合格申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的90%;

(六)房屋取得《工程竣工验收备案表》后，全额拨付剩余的商品房预售监管资金。

二、增加商品房预售许可投资额度确认方式

对有地下建筑物、构筑物的塔楼(有主楼与裙楼)，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层(含二层)

以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积的20%，视为符合商品房预售许可投资额度条件。

三、规范商品房预售许可后销售行为

商品房许可预售后，房地产开发企业应在自核准之日起10个工作日内，公示准销售房源的户室等相关信息，并可根据市场实际情况选择开盘时间，同时严格执行明码标价、“一价清”制度。

四、本通知自2014年5月1日起执行，此前相关规定与本通知不一致的，按本通知执行。

2014年5月7日

第三篇：房产测绘黑幕

房产测绘黑幕：误差10倍 虚增面积猫腻重重

购房者的苦恼

房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是128.57平方米，商品房预售合同的面积却是131.63平方米，房屋主管部门最后实测又变成了134.44平方米，江西抚州购房者饶国华因此把主管部门和开发商告上了法庭。

饶国华状告房产局

房屋部门提供的竣工图显示建筑面积是128.57平方米，商品房预售合同的面积却是131.63平方米，房屋主管部门最后实测又变成了134.44平方米，这种稀奇的事情发生在江西抚州“青青家园”小区。

抚州三中教师饶国华目前正为这件稀奇事天天烦恼着，55岁的老教师，一辈子没打过官司，在接受中国经济时报记者采访时，饶国华表示，不把这件事弄个水落石出，心里着实窝火。

2009年8月3日，饶国华在抚州市“青青家园”购买了一套商品房，房屋在该小区1号楼2单元903室，合同约定每平方米价格为2400元，房屋预售总建筑面积为131.63平方米，其中套内面积为112.005平方米，公摊面积为19.62平方米，出卖人在2009年12月31日前交房。

2009年10月20日，开发商交房时告诉1号楼的业主们，房产登记面积是131.63平方米，套内面积不变，公摊面积变成了22.44平方米，增大2.81平方米。同时，业主们收到了开发商寄来的一张交房通知单，上面有业主必须补交的各项费用，其中一项是6750元的面积增加费。

饶国华一算细账，坐不住了：自己的工资每个月才2400元，这就意味着，要想拿到房子的钥匙，必须再掏出三个月的工资。

他很纳闷：房子的公摊面积为何比合同上多出了2.81平方米?

找开发商咨询，开发商的解释是少算了电表间的面积。

但爱较真的饶国华测算了两个电表间的面积，一共也不超过40平方米。整栋楼共40多个业主，如果每户业主补交两个多平方米的面积增加款，开发商就将获得100多平方米的面积增加款，这栋楼里能联系到的17户业主们不干了!

饶国华托人找到了该楼房的竣工图，看到自己所购的903室在图中标明的建筑面积，有了新的发现，是128.57平方米!也就是说，销售预测面积比建筑设计面积增加了3.06平方米，最后实测的时候公摊面积上又增加了2.81平方米，先后两次整整增加了5.87平方米。

业主们去找开发商，开发商告诉他们，最后的面积是抚州市房地产测绘所工作人员经过实测的，与预售合同上的测绘面积没关系。

业主们只好去找抚州市房地产测绘所，经过反复交涉，测绘所提供了他们所购买房屋的测算依据——实测草图。

业主们立即聘请专业人士进行计算，测算的结果是128.57平方米，与房屋竣工图标明的面积相差无几，也就是说预售合同上的面积要大于实际面积，房子是缩水的。

业主们于是凑了1600元钱请抚州市另一家测绘机构——江西省煤矿测绘大队进行实测，证实房屋四周边长不超出竣工图所标示的数据。但遗憾的是，因为本地只有房管局所辖的房屋测绘所有房产测绘资质，他们聘请的测绘机构无法出具有效的房产测绘报告。

商品房的建筑面积包括套内使用面积和公摊面积，对商品房预售建筑面积和实测面积产生的误差，国家有明确规定，但没有规定公摊面积的变化误差。饶国华说，按照抚州市房地产测绘所出具的实测报告，他们的房屋套内面积并没有发生变化，增加的只是公摊面积，这种情况应该补足房价款，据此，开发商的态度是：业主们不补交面积增加款便拒绝交房。

但业主们疑问却无法消减：“青青家园”1号楼总平面图明确标示总建筑面积5117平方米，而抚州房管局批准预售总建筑面积5844.54平方米，两者为什么相差727.54平方米?1号楼的长和宽没有增大，总面积不可能增大，而套内面积也没有增大，公摊面积到底是怎么变大的?

在多次要求开发商和测绘所提供公摊明细未果后，饶国华他们最初选择的是上访，但数次均无功而返，无奈将抚州市房管局、开发商告上法庭，要求判令被告撤销1号楼的产权证，并要求被告重新确定所购商品房的产权登记建筑面积。

2010年4月，饶国华首先在抚州市临川区人民法院起诉了抚州市房产管理局，要求抚州市房管局重新批准预售建筑面积。但经过一审、二审，至今都没有弄清合同建筑面积131.63平方米是怎么算出来的，连为什么批准预售面积与竣工图上标注的总面积相差很大的情况也不了了之。

2011年3月24日，饶国华又起诉到了抚州市中级人民法院，但截至目前，还没有正式立案。不但官司没有进展，就连房子至今也没拿到手。

而在北京的赵先生，2008年在河北廊坊三河市购买了一套48.77平方米的商品房，与饶国华一样，交房时发现，实测面积变成了53.83平方米，多出了5.06平方米。按每平方米4690元的价格，他需要补交两万多元钱。就在同一小区，有近百户业主与他有相同情况，多出的面积虽然不等，但是都需要补交几万元钱，与开发商交涉未果，业主们无奈，把开发商告上了法庭。

房屋面积官司的法律困境

相比之下，四川成都市某公司舒先生却幸运得多。

2008年11月份，他在成都某小区购买了一套商品房，合同上的销售预测面积是136.79平方米，但交房时的实测面积也即产权证上的登记面积却变成了138.81平方米，整整多出了2平方米，面积误差比绝对值为1.5%，按照当时的市场价格每平方米6041.15元计算，开发商要求他补交一万多元的面积增加款。

但由于舒先生也算是业内人士，懂得测绘行业和建筑行业的专业知识，找开发商据理力争，开发商理屈词穷之下，也就不再追缴面积增加款了。

舒先生在接受中国经济时报记者采访时介绍说，在全国，像他这种情况比比皆是，但是，大多数老百姓由于不懂专业知识，没有能力与开发商理论，在房地产销售火暴、价格趋于上涨的市场形势下，老百姓也基本上不去计较这一点点面积的增减变化。

另外，舒先生说，即使有些业主跟开发商对簿公堂，但因为国家有明确的法律规定，只要面积误差比不超过3%，法律是支持开发商的，也就是说，开发商只要把房产实测后的面积误差比绝对值控制在3%以内，打官司基本上是稳操胜券。

据业内人士介绍，按照国家相关规定，商品房买卖合同上的预售面积只是房屋预测面积。而所谓“预测面积”，是指在商品房期房销售中，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为。这是开发商进行合法销售的面积依据。 而最终的产权登记面积，依据的是“实测面积”，亦即房屋竣工之后，由房屋测量机构进行实地测量的面积。

由于房屋面积实测是由人工进行的，因此难免出现误差，这方面的纠纷或者官司也就比较多。

在接受中国经济时报采访时，律师们一致认为，在商品房买卖合同纠纷中，面积误差纠纷所占比重无疑是最大的，房屋面积被任意的“缩水”、“增肥”、减少套内面积、多算公摊面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为，比比皆是，严重地侵害着消费者的利益。

为了从法律上处理实测面积和销售预测面积发生的误差，2003年4月28日，最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定：交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

“房产测绘方面的官司非常多”，北京市炜衡律师事务所席向阳在接受中国经济时报记者采访时如是说。

席向阳这几年已经接手了上百起房产测绘方面的官司，但基本上有三种情况：面积误差比绝对值超过3%要求不支付房款的基本都胜诉;面积误差比绝对值超过了3%要求退房的基本都败诉;如果开发商交付房屋时，提供的实际测绘面积超过合同约定的面积，但误差比绝对值在3%以内，购房人几乎不可能胜诉。

北京中银律师事务所律师张志胜这几年也经手了100多起房产测绘方面的案例。张志胜说，在他所经手的案例中，如果面积误差比绝对值在3%以内，法院支持消费者的很少，即使面积误差比绝对值超过了3%，当事人提出退房并解除合同，这基本上是不现实的。

张志胜说，面积误差比在3%以内的，比如实际面积比合同面积少了1%，按理说这1%的价格应该退还给购房者，但消费者往往有这样一个心态，假设某处房产每平方米1万元钱，为了这1万元钱去打官司，律师费至少是5000块钱，还要缴纳诉讼费，要付出精力，算下来拿到手里的钱就很少了，因此，很少有消费者为了这1%去法院提起诉讼，但是凡是提起诉讼的基本上都赢了官司。

张志胜说，如果房产经过实测后面积增多了，比如面积误差比多出了2%，开发商就会要求补房价的情况倒是很多，因为开发商请的律师一般不是按个案收费，是按年支付，所以对开发商来说，打这个官司差不多是没有成本的，他们非常愿意为了面积增加1%或面积增加2%打官司。即使不打官司，开发商还可以在交房时给消费者制造种种麻烦，不缴纳面积增加款，开发商就不给消费者钥匙等等。

席向阳说，根据他的经验，遇到商品房交付出现面积误差的情况时，消费者投诉或者咨询的尽管非常多，但由于消费者一般是处于弱势地位，所以他并不主张消费者一定要去打官司，基本上是发出律师函与开发商交涉。2003年以后，律师几乎不愿意代理该类案件。

席向阳介绍，根据“谁主张谁举证”的诉讼规则，如果购房人对实测面积有异议的话，购房人承担举证责任，在房屋面积测绘属地管辖的情况下，购房人不容易完成举证责任，即使购房人有异议，也只能委托当地的测绘公司进行测绘，而当地的测绘公司一般不可能给出不同的测绘结果。

最难处理的还是公摊面积，比如合同上承诺套内面积70平方米、公摊面积30平方米、总建筑面积100平方米的商品房，但交房时，实测总建筑面积没变，但套内面积变成了60平方米，公摊面积变成了40平方米。

因此，有律师指出，现行的《商品房销售管理办法》对公摊面积在总建筑面积上并没有明确的比重，出现这种情况时消费者只能是干吃哑巴亏。

张志胜认为，对单个的购房者来说，房屋面积上出现误差不过是几千元钱、几万元钱，要是打官司告状的话，不但维权的成本相对比较大，法官也可能因为涉案金额太小重视程度不够，但对一个楼盘来说，经济利益的影响就大了。

“但总体上说，面对房屋面积出现误差的情况，消费者几乎是没有太多的维权途径，更可怜的是，大多数人甚至都没有意识到自己的权益已经受到侵害了。”席向阳如是说。

中国经济时报记者在联系采访北京某房地产公司一位负责人时，这位负责人拒绝见面：“房产测绘的事情跟开发商有关系吗?政策是国家制定的，法律是国家出台的，测绘公司也是依法测绘，我们只是按国家政策依法经商而已，没准我们也是受害者呢!”

房产测绘的猫腻

从预测房屋面积到实测房屋面积，房产测绘的过程和行为完全游离在没有任何监督的环境中。由于房产测绘不透明，房地产商和测绘部门“暗箱”操作，房产测绘的过程，实际上变成了开发商和测绘单位为了共同利益捏造房屋面积数据的过程。

3%误差比的“擦边球”

实施房产测绘的过程中，出现房产测绘面积与建筑设计和建筑竣工面积不相符的现象，规定可以有3%以内误差比，使房产测绘不仅没有达到原有的建立公平交易度量机制的目的，反而为房屋开发商合法损害消费者利益制造条件。

盈科上海律师事务所律师赵健在接受中国经济时报采访时说，当时，最高人民法院出台的司法解释的积极意义，是解决了当时购房者面积误差索赔中的被动地位，初衷是好的，是为了保护相对弱势的买受人的权利。但在该司法解释出台之后，出现了开发商利用司法解释在3%面积误差比范围内打“擦边球”的做法。

首先，按照司法解释，如果实际面积大于合同约定面积，购房者应该补足价款，这构成了购房者的强制性付款义务，增加了购房者的付款负担，另一方面，可能使得部分购房者因此无法享受税收优惠，增加了买受人的税负。如果实际面积少于合同约定面积，按照司法解释，应该向买受人退还价款，但开发商利用买受人对于测绘计算不精通，在退还中可能少退，部分退还，以此损害买受人权利。

其次，在房价上涨的市场环境中，误差面积比大于3%时，购房者更多的还是选择接受。司法解释明确规定，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖方承担，所有权归买受人。但在实践中，面积误差比超出3%争议案件，均为实际面积小于约定面积，而开发商往往在事情发生之后通过各种方法督促买受人协商解决，协商退赔的数额一般少于司法解释的规定，能够向法院起诉，主张双倍返还的是极少数购房者。

第三，司法解释规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在商品房买卖合同中买受人签订的一般都是格式合同，而开发商利用上述规定，在合同中约定面积误差比例，往往大于法定3%。

事情显而易见，在房价突飞猛涨的今天，房产实测面积也就是产权面积的计算直接关系到广大购房人的经济利益，围绕商品房面积，消费者不仅仅付出房价，还要支付物业管理费、取暖费、公共维修基金等。

业内人士算了这样一笔账：购买建筑面积是100平方米的房子，房价按1万元/平方米计算，如果有3%的误差比，商品房交楼时建筑面积就可以“合法”变成103平方米，那么购房者就多支付房款3万元。此外，物业管理费按8元/平方米/月计算，每年多支出物业费576元，暖气费180元，合计756元，70年合计是就是5万多元。再加上利息等其他损失，可能要接近10万元钱，相当于总房价的10%了。

但是，问题远远不止如此。

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉中国经济时报记者，最近几年，行业管理相对成熟了，对房产测绘行业或者从事房产测绘的专业人员监督管理的也比较严格了，实测数据相对也比较公平了一些，最容易做手脚或玩猫腻的地方，是在公摊面积的计算上。

按照住建部的有关规定，在商品房的销售面积中，公摊包括：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房„„

如此之多的子项目，是任何一个购房者都无法搞清楚的。甚至连专业的测绘机构进行的测算，也会出现极大的误差，两个都具有资质的测绘机构所给出的结果经常会相差10%以上，把公摊率提高3个百分点，是根本无法察觉的。

此外，建设部在2001年正式启用的新版格式合同规定，公摊面积与测量结果不符，但没有使总面积超出3%，开发商并未违约。这就意味着开发商可以毫不顾忌地以公摊的名义往销售面积中注水3%，而这些注水面积换来的全部是净利润!

据测算，公摊率提高3个百分点，就可增加10%的净利润，如果一个销售面积10万平方米、平均售价每平方米1.7万元的小区，仅公摊率虚高3%一项，就可使开发商狂赚5000万元。

因此，有的律师在接受中国经济时报采访时表示，房产测绘的委托方就是房地产开发商，从最初的预售测绘到最终的实测结果，始终是房地产商和测绘机构共同操作的，所有的购房者在拿到房产证之前，根本不可能知道房屋的测量尺寸、面积的计算方法。

尽管国家有关部门制定的标准很明确，但房产测绘的技术依据造成了面积误差比3%的变化和公摊面积随意性变化，同样的房屋，公摊率有的是2%，有的则达到了30%。若是商业用房屋，多记的面积和多掏的钱更多，主要原因是房产测绘极其不透明、房地产商和测绘部门暗箱操作等。

而一户100平方米的房子，面积多摊10平方米，有的地方消费者要多掏5万元到10万元，有的地方甚至要多掏10万元到20万元。

一位不愿意透露姓名的业内人士在接受中国经济时报采访时甚至表示，建筑行业为了真正起到监督与社会公平的作用设计了第三方监督制度，但房产测绘的所谓第三方监督设计却是有些荒唐，只有两方。房产测绘是在其他所有的建筑监督结束后，由开发商出钱聘请房产测绘单位测量将要出卖房产的面积，而这个房产测绘面积是不知情的买方必须接受的法定面积。

经济活动中有“谁出钱谁受益”的原则，而房产测绘的过程实际上变成了开发商和测绘单位为了共同利益捏造房屋面积数据的过程，从预测房屋面积到实测房屋面积，房产测绘的过程和行为完全游离在没有任何监督的环境中。

房产测绘中数据采集的漏洞

成都的舒先生告诉中国经济时报记者，有些地方的房屋管理部门其实早就看到了房产测绘误差方面的问题，但就是找不到问题的症结所在，只好在房屋实测误差上硬性规定，比如有些地方规定房屋测绘误差比不能超过1.5%，超过了就要重新进行房屋测量。

那么，问题到底出在什么地方?

长春市的郑先生从事了多年的房产测绘，据他介绍，由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件也会随时变化，以及观测者感官和生理条件的限制，所以，无论采用何种仪器，无论观测者多么仔细，都无法求得测量的真实信息。

成都的舒先生在接受中国经济时报记者采访时，绘制了房产测绘的示意图，据他介绍，《房产测绘管理办法》中规定，房产测绘使用实地测量方式采集数据，采集数据的工具主要有全站仪、手持测距仪、钢卷尺等。因房产测绘采用的是传统的地理测绘方式，当使用全站仪测量时，其放置在外墙的棱镜误差约在2厘米至4厘米，这种棱镜安置误差只会增加建筑面积(见图1)。

房产测绘现在要计算一栋10×40米的建筑当棱镜垂直安置时误差为2厘米，这时候，房产测绘的面积比建筑设计图面积约大2平方米，增加了0.5%;当棱镜平行安置时误差为4厘米，这时候，房产测绘面积比建筑设计面积约大4平方米，增大了1%。——这就是房产测绘规范的测绘误差要求400平方米建筑可以有面积误差1.94平方米的缘由。

加上棱镜安置误差2平方米—4平方米，按照采集的测量数据计算出来的建筑面积增大误差就可达到约0.5%-1.0%，而且误差全是正值增加，从本质上说，房产测绘的技术方法就决定了不会出现减少建筑面积的机会。

而且，在房产测绘时，房屋已竣工，只能在底层测量长度，无法确定外墙的装饰材料的施工厚度若按施工后的厚度测量，测量时又会增加外墙的装饰材料厚度2厘米至4厘米长度，这部分增加的建筑面积约1.2%—1.8%。

经过房产测绘的再认定建筑面积，国家在《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)中是不计算面积的，如单元门雨棚部分、水箱、垃圾房、建筑竣工验收完成后封闭的阳台增加的面积等等，经过测算，这部分增加面积约为0.3%-2%。

以上几项增加的面积相加增加的建筑面积在2.0%—3.1%之间，经过房产测绘人员适当的数据调整将增加的建筑面积调整到3%以内，房产测绘的面积就计算完毕，而增加的这些面积与房屋设计建筑工程面积毫不相干，但却并不违背房产测量技术规范和行政规定，形成了一个合法的误差漏洞。

房产测量标准涉嫌违法?

房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴，不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求，更不符合房屋建筑工程技术的规律，就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样，是根本无法检验钟表精密程度的。

3%从何而来?

据了解，为了遏制房地产开发商在销售的房屋面积上弄虚作假，由国家测绘局、原建设部、国家质量技术监督局共同制定了有关房产测绘的相关法规标准：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》和GB/T1786.2—2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》。

此外，《房产测绘管理办法》也于2001年5月1日起施行，这一测绘技术标准规范出台之后，各省也相应制定了房产测绘实施细则。

据业内人士介绍，上世纪九十年代初期，我国有《房产测量规范》的行业标准，1996年，重新编制了规范，并上升为国家标准。当时形成的共识是：房产测量是一项专业测绘，直接参与房屋产权的官方登记工作，其成果一经确认即具有法律效力。因此，房产测量应该属于不动产地籍测绘的范畴。但国外没有专门的为房产测量服务的测量规范，只有与不动产地籍测绘方面的标准，因此，重新编制的《房产测绘规范》主要是和国外不动产地籍测绘方面的标准相比较的。

由此，一个套用了地理测绘技术概念的房产测绘技术标准诞生了，这甚至被称为中外测绘史上第一个房产测绘方面的国家标准，中国也产生了在全世界都没有的崭新技术行业——房产测绘。

业内人士认为，最高人民法院出台的司法解释，肯定是吸收了相关行业管理部门制定的一些法规、房屋买卖合同等格式文本的规定。

一位从事了多年建筑设计但不愿意透露姓名的人士在接受中国经济时报采访时认为：归根结底，房产测绘误差面积比3%这个数值太大，给开发商弄虚作假留下了太大的空间。

律师张志胜认为，房屋测量毕竟有一套技术标准，国家也有明确的条文规定，在房屋建筑形状规则、开发商不玩猫腻的情况下话，应该说还是能做到稍微公正一点，但是在不规则的情况下，因为有了面积误差比3%的规定误差，出现不公正是完全可能的。

那么，房屋测量上误差面积比这3%是怎么计算出来的?中国经济时报记者试图多方求证，但是，采访了不下十几位建筑设计包括房产测绘业内人士，几乎没有人知道3%的来源。

张志胜说，这“3%”是有渊源的。当时制定政策时，2%、3%，甚至4%和5%都有提案，因为既懂测量又懂法律，同时又懂得建筑设计、建筑施工的专业人士很少，面积误差比规定为3%的合理性可能有瑕疵。 住房和城乡建设部的一位人士却不认可这种说法。

他指出，原建设部和国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同》和原建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定：面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积×100%，其中产权登记面积以房屋实测面积为准，房屋实测面积经过房产管理部门确权登记认可后即为产权登记面积，这样一个面积误差比的数据来源于建设部合同范本对于面积差异的处理办法，与房产测量误差没有关系。

他说，如果房屋已经进行过预测，实际施工时又严格按照审批图纸的要求进行，没有进行施工变更，并且共有建筑部位的实际使用情况经核实后没有发生变化，则实测后的面积应该与预测面积相一致。

他还表示，如果在建设过程中产生引起各套产权面积变化的设计、施工和销售方式的变更，或者是共有部位的面积、功能发生了变化，都会引起实测面积与预测面积不同，办理房屋产权登记时，建筑面积最终以实测面积为准，因此面积误差比主要来源与设计及施工变更而没有及时进行预测变更，导致了实测数据与原来合同面积不一致，绝非房产测量误差导致的。

问题恰恰出在这里，一位建筑设计专业人士在接受中国经济时报采访时认为，面积误差比规定为3%也许不是房产测量本身产生的误差，但肯定是按照测量标准进行实地测量后计算产生出来的，归根结底还是由房产测量误差标准测量后产生的最后结果。

而且，上述人士说，按照上述公式来计算还有一个问题：面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积×100%，其中产权登记的面积误差来源是房产最后的实测数据，这个误差标准是来自地理测绘方式的误差标准，而合同约定面积的误差标准来自于建筑设计和建筑施工方式的误差标准，两个计量方式的技术计量要求是完全不同的，不同计量标准出现在一个计算公式中，这本身就是原则性的低级技术错误。

房产测绘误差是建筑施工误差10倍

据业内专业人士介绍，测绘一般分为地形测绘、地籍测绘和工程测绘，其中地形测绘和地籍测绘是地理测绘范畴，而工程测绘则是工程建设测绘范畴。

在房屋建筑施工中，要先对设计施工图中标定的技术尺寸进行放样，对建筑工程竣工后与设计图纸标定的尺寸限差均有严格的规范技术要求，其目的是保证房屋建筑的使用和安全。

在工程测量规范GB50026-93和GB50026-2007中有工业与民用建筑施工放样规定：若施工55米长的建筑，放样偏差不能超过设计图纸尺寸的1厘米，竣工后的长度极限误差不能超过1.8厘米，超过该极限误差的建筑均为不合格的施工建筑。

而房产测量规范规定：用于商品房或进入房地产市场的房屋的长度误差为7.5厘米，可见建筑施工长度和房产测绘长度的误差要求相差巨大，房屋建筑施工的长度误差精度要高于房产测绘长度误差精度7.5倍(见表1)。

虽然在建筑工程规范里，没有对建筑施工面积误差限的规定，但可以用建筑施工长度的误差反算出面积误差，如100平方米的建筑施工误差为0.06平方米(0.066%)，而在房产测绘规范里有明确的规定，100 平方米的房屋测量误差可以达到0.6 平方米(0.6%)，房产测量的测绘面积误差是建筑施工的面积误差10倍(见表2)。

房屋建筑的计量是遵循工程建设技术规律，有专门符合建筑施工设计规律的工程测量规范，按表中所示，房产测绘的面积计量误差整整大于房屋建筑施工面积误差10倍!

也就是说，房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴(见表3)，不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求，更不符合房屋建筑工程技术的规律，就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样，是根本无法检验钟表精密程度的。因此，把地理测绘的标准用于房屋建筑面积的计量，不但不能计量和检验建筑竣工后的房屋面积，甚至有违国家相关的计量法规。

按2002年以后建设部对预售商品房的要求，多层必须是修建到顶层断水以后，高层必须是修建到六层以上才可以对外预售。按理，房屋的建筑主体已修建完成，预售面积和竣工房屋的设计尺寸和建筑面积是不会有变化的，现在按照国家商品房购销合同规定，开发商可以在房屋实测后的面积上增减3%，即一个建筑面积100平方米的商品房，经过实测后可以达到103平方米，假设一栋楼有100套房子，实测后总面积可以增加300平方米!

而在我国建筑工程领域里，建筑设计按设计的建筑面积量收费，建筑施工按设计图纸工程量收费，由建筑施工误差产生的工程量或面积是不收取费用的，但按照房产测绘的相关规定，开发商可以将房产测量产生的误差面积合法卖钱。

业内人士由此质疑：没有建筑设计，没有建筑施工，开发商没有缴纳任何建设配套费用，但经房产测绘后多出来的房屋面积凭什么可以卖钱?

就有关房产测绘计量标准方面的有关问题，中国经济时报记者最初试图采访国家住房和城乡建设部，但被告知，有关测绘方面的问题，应该去采访国家测绘局，但截止本报发稿时一直没有得到国家测绘局的采访许可。

房产测绘给开发商带来天价利润

接受中国经济时报采访的专家们认为，传统的地理测绘方式根本不能用于测绘建筑工程领域里的房屋面积，房产测绘规范制定的偏差可达到面积误差比3%的法定值，比房屋建筑工程前6 次监督和检验的房屋建筑面积偏差都大很多，这使消费者可能被合法地多支付最多3%的面积增加费用，不但无形中损害了消费者的利益，而且在某种程度上也扭曲了房屋交易的真实价格。

用业内人士的说法是，按房产测绘制定的测绘技术要求，开发商实际上虚增了房屋面积，这也突破了建设容积率指标和土地计价指标。按规定，开发商突破了容积率指标是要受到罚款和补缴地价款等的处罚，但在现有房产测绘技术规范下，开发商轻松地绕过了相关法规的规定和处罚，从而把虚增的面积变成了商业产品。

一位业内人士给记者算了这样一笔账：全国有2800多个城市，如果按3%面积误差计算，全国每年因房产测绘虚增加的面积就将达到80多个城市的新建筑面积。

仅以北京为例，截至2008年12月末，北京市一年商品房销售面积为1988.71万平方米，按房产测绘误差化的中限1.5%计算，虚增加的面积达到了29.83万平方米，以当年平均房价12000元/平方米估价，消费者将为此多支出35.797亿元的天价房款，按北京市1600万人口计算，差不多每个人为开发商“捐款”223.7元。

按国家统计局的统计，2008年，全国商品房销售面积约为6亿平方米，其中住宅销售约为5亿平方米，按房产测绘误差比的中限1.5%计算，仅住宅虚增加的面积就达到了750万平方米，相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积，按国土资源部的报告，当年全国商品房平均销售价格接近4000元/平方米，按此粗算消费者为此多支付了300亿元。

而到了2010年，按有关部门统计，全国四个直辖市的商品房销售面积分别是：北京为1639.53万平方米，天津为1564.52万平方米，上海为2055.33万平方米，重庆为4314.39万平方米。当年，全国商品房销售面积已经达到了10.43亿平方米，全年商品房平均价格为5033元/平方米，按房产测绘误差比的中限1.5%计算，虚增加的面积达到了1500万平方米，相当于天津市2010年全年商品房销售面积，消费者为此多支付了600亿元。

在接受中国经济时报记者采访时，业内人士呼吁：目前，开发商通过房产测绘正在创造着巨额利益，已经违反了民法通则中不当得利的原则，违反了规划法、国土法、计量法等，建议尽快停止房产测绘的实施行为，并尽快制定因房产测绘造成的后果处理预案。

第四篇：房产测绘合同

委托单位(以下简称甲方)：

委托单位(以下简称乙方)：

依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就___________项目房产测绘，经双方协商一致，签订本合同：

一、测绘范围与测绘内容：

二、测绘项目的执行技术标准：

1、中华人民共和国国家标准gb/t17986.1--XX、gb/t17986.2--XX《房产测量规范》;

2、浙江省建设厅浙建房[XX]130号印发《关于贯彻执行<房产测量规范>的若干规定》的通知;

3、浙江省建设厅建房发[XX]85号《转发建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》;

4、其它：______________________。

三、测绘项目完成工期

签定本合同后，乙方应在___________天内将全部房屋预测测绘成果交付甲方。乙方在进场后___________天内完成实测测绘成果交付甲方。

四、双方应积的义务

1、甲方应在签定本合同时向乙方提供以下资料(复印件)：

a、申请产权初始登记的房屋

规划许可证(含规划红线图);土地使作权证或土地使用说明;

竣工建筑平面图(蓝晒图);人防红线图(含地下室高层房屋);

地名证：规划验收合格证;

公用部位设计说明，如有需要，需提供各种部位的归属协议，预测提供建筑平面图(全套)。

b、自然状况发生变化的房屋

房屋所有权证或房产测绘成果;

证明房屋自然状况发生变化的材料(析产、合并公证书、协议书等);

c、房屋权利人或其他利害关系人要求测绘的房屋验收，并出具测绘成果验收意见。

d、乙方作业过程中，甲方需紧密配合。

e、预测结束后甲方更改设计等原因引起的重测，费用甲方另付。

2、测绘时，甲方应密切配合，并做好指界工作，对乙方完成的测绘成果进行验收、并出具测绘成果验收意见。

3、乙方应严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果负责。

4、乙方完成的测绘成果，应及时向______市房产交易产权登记管理中心登记备案。

5、乙方对甲方所交付的房产卷宗应妥当保管，卷宗内所有资料严禁涂改，防止遗失，乙方在作业中违章作业而造成的一切后果由乙方承担。

五、测绘项目工程费：

1、取费依据：

2、取费项目及工程总价款：

序号项目名称单价(元)总价款

依据实测总建筑面积计算

六、测绘工程款支付日期和方式：

1、自签定合同之日起___________日内，甲方向乙方支付定金人民币___________元。

2、预测结束后结清预测费用。

3、自测绘成果登记备案后，甲方应向乙方结清全部测绘工程总价款。

七、测绘工程价款全部结清之日起，乙方向甲方交付测绘成果：

序号成果名称规格　数量时间

八、甲方违约责任：

1、合同签定后，乙方未进入现场工作前由于工程停止而终止合同时，甲方无权请求返还定金;乙方已进入现场工作，完成工作量的______%以内时，甲方应支付测绘工程总价款的_____%;完成工作量超过_____%时，甲方应支付测绘工程总价款的_____%。

2、甲方未给乙方提供必要的配合，造成测绘工程停工、窝工的，测绘工期顺延。并支付窝工费。

九、乙方违约责任：

1、合同签定后，如乙方擅自中途停止或解除合同，乙方应向甲方双倍返还定金。

2、乙方提供未能按合同规定的日期提交测绘成果时，应向甲方偿付拖期损失费，每天的拖期损失按合同约定的测绘工程总价款的_____%计算。

3、乙方提供的测绘成果质量不合格，乙方应负责无偿给予重测或采取补救措施，以达到质量要求。因测绘成果质量不符合有关规定的要求(而又非甲方提供的图纸、公用部位设计说明等资料原因所致)造成后果的，由______市房产管理局给予警告并责令限期改正，并处以_____万元以上_____万元以下的罚款;情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格(由甲方提供的图纸、公用部位设明等资料原因产生的责任由甲方自己负责)。

十、因合同执行过程中双方发生纠纷，可由双方协商解决或由双方主管部门调节，若达不成协议，双方同意就本合同产生的纠纷向______市仲裁委员会申请仲裁。当事人双方不在合同中约定仲裁机构的，事后又没有达成书面协议的，可向有管辖权的人民法院起诉。

十一、本合同执行过程中的未尽事宜，双方应本着实事求是、友好协商的态度加以解决。双方协商一致，签订本补充协议。补充协议与本合同具有同等的效力。

十二、其它约定：

十三、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份。双方签字生效。

委托单位(甲方)(盖章) 测绘单位(乙方)(盖章)

法定代表人 法定代表人

或委托代理人(签字) 或委托代理人(签字)

电话：电话：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

合同编号：

签订地点：

签订时间：

第五篇：房产测绘委托合同

(XX)县房产测绘委托合同

合同编号：

委托单位及个人(以下简称甲方)：联系电话：

测绘单位(以下简称乙方)：XX测绘队(资质证书编号)联系电话：

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国测绘法》的规定，现甲方委托乙方进行房产测绘，经双方协商一致，签订本合同，具体事项如下。

一、测绘范围与测绘对象：

该房产坐落镇路(村)巷(组)号，层，规划或设计面积㎡，结构，设计用途为。

二、测绘项目的执行技术标准：

中华人民共和国国家标准GB/T17986.1——2000、GB/T17986.2——2000《房产测量规范》。

三、测绘项目开始和完成日期：

1、签定本合同后，乙方应在个工作日内到达房屋现场进行测绘。(测绘地点在城关范围内为3个工作日，乡镇为5个工作日,若出现对现场测绘作业不利天气或情况时顺延,如发现工程未完工可以拒绝测绘)

2、乙方在现场测绘结束后个工作日内完成实测测绘成果交付甲方。(500㎡以内为5个工作日,500㎡以上和商品房为10个工作日,房屋形状不利于绘图和计算的顺延2日，若现场测绘结果不详时或需要复测时顺延)

四、双方应积的义务：

1、 甲方应在签定本合同时向乙方提供以下资料(复印件)：

A、申请产权初始登记的房屋(新建房屋)

a、规划许可证;

b、土地使用权证;

c、公用部位设计说明，如有需要，需提供各种部位的归属协议;

d、预测提供建筑平面图(全套)。

B、 自然状况发生变化的房屋

a、房屋所有权证或房产测绘成果;

b、证明房屋自然状况发生变化的材料(析

产、协议书等);

2、乙方作业过程中，甲方需紧密配合，为测绘工作提供方便。

3、预测结束后甲方更改设计等原因引起的重测费用甲方另付(更改部分)。

4、测绘时，甲方应密切配合，并做好指界工作，对乙方完成的测绘成果进行验收、并出具测绘成果验收意见。

5、乙方应严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果负责。

五、房地产测绘收费标准：

1、新建房屋住宅按1.40元/平方米收取;非住宅按2.40元/平方米收取。

2、存量房(二手房)。存量房交易，应当以原产权证书上的测绘结果为准。但如交易当事人对原产权证书上的测绘面积产生异议时，可委托重新测绘。测绘结果误差在±1%(含1%)以内的，

测绘费用由要求复测的委托人支付;测绘结果误差在±1%以上的，测绘费用由原产权人支付。存量住房测绘费按1.80元/平方米收取;存量非住房按2.60元/平方米收取。

六、测绘费用支付日期和测绘成果交付场地：

1、自签定合同之日起时，甲方向乙方支付定金人民币元。(200㎡以内80元，商品房或200㎡以上为200元，多退少补)

2、测绘成果交付前，甲方应向乙方结清全部测绘费用。

3、测绘成果交付场地为乙方的办公地点。

七、甲方违约责任：

1、 合同签定后，乙方未进入现场测绘前由于甲方单方面要求测绘停止而终止合同时，甲方无权请求返还定金。(再次要求测绘同处时，另签合同)

2、 甲方未给乙方提供必要的配合或是工程未完工的，造成测绘工作停工、窝工的，测绘作业顺延。并支付窝工费和必要的成本费。

八、乙方违约责任：

1、 合同签定后，如乙方擅自中途停止或解除合同，乙方应向甲方双倍返还定金。(若测绘对象属于违章建筑或有纠纷的除外)

2、 乙方提供未能按合同规定的日期提交测绘成果时，应向甲方偿付拖期损失费，每天的拖期损失按合同约定的测绘费用总金额的1%计算。

3、 乙方提供的测绘成果不合格，乙方应负责无偿给予重测，以达到要求(由甲方提供的图纸、指界等资料有误的原因产生的责任由甲方负责,若甲方认为结果不合格后乙方复测后无明显误差的，属甲方要求二次测绘，甲方应按收费标准另支付测绘费用)。

九、因合同执行过程中双方发生纠纷，可由双方协商解决或由双方主管部门调节，若达不成协议，双方同意就本合同产生的纠纷向岳西县仲裁委员会申请仲裁。(当事人双方不在合同中约定仲裁机构的，事后又没有达成书面协议的，可向有管辖权的人民法院起诉。)

十、本合同执行过程中的未尽事宜，双方应本着实事求是、友好协商的态度加以解决。双方协商一致，

签订本补充协议。补充协议与本合同具有同等的效力。

十一、本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份。合同双方签字(盖章)后生效。

委托单位或代理人(甲方)(盖章)

(乙方)(盖章)

签订时间：测绘单位200年月日