深圳购买二手房范文

第一篇：深圳购买二手房范文

二手房购买流程

二手房购买流程

为什么要买卖二手房 许多人钟情于二手房是因为二手房有以下优势：1.价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格相对是 比较便宜的。2.地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通相对发达，周边配套设施也 较为完善。3.二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易。4.二手 房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大。5.二手房为现房，与一些商品房相比容易把 握，而且购买后即可居住。6.二手房的物业管理费较为便宜。 什么样的二手房可以买卖 根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、 标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房

阶层也适宜购买二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购买商品房。 找中介买二手房的十大理由 1.二手房业务比较复杂，其涉及的环节多，许多事情非专业人士所能解决。2.并非天下乌鸦一般黑，出现 目前的情况更多是因为几块臭肉坏了满锅的汤。3.二手房交易一般需要较长的时间，您有那么多空闲去折

腾吗?4.许多人购买二手房是为了投资，中介可以帮你制订 216 详细的投资计划。5.中介掌握的信息多， 所以可以挑选的余地较大。6.许多“中介免谈”的字样恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的购房者或租房者。7.免除中介之后，同样会遇到一些不法个人，同样有上当受骗的可能。8.二手 房中介中也有讲信誉、资质高的，它们确实可以帮很多忙。9.有些业务没有中介的帮助很难完成，如居间 担保业务、押旧买新业务。10.中介有固定的场所，出现纠纷可以去找它，如果与个人打交道，他一跑了之 您怎么去找? 所以，从事二手房业务的关键并不是找不找中介的问题，而关键是对中介了解的问题和找什么样的中介的 问题。 如何识别房产证的真伪? 如何识别房产证的真伪? 与其他房产证相比，新的房产证有以下几点： 首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证 共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。 由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质 量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采 用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真 实。 按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地 和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和 防伪功能。主要有以下几个方面： 1.建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予 以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。 2.发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局或市(县)人民政 府，别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的;二是所盖印章均为套印，印迹 清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。 3.团花

花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅、纹理清晰。 4.花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称;左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清 晰。 5.暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光 亮处，则可见高层或多层水印房屋。 6.编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连 续的。 7.发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相 一致。 购房时怎样查询所购房的产权状况 购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有 不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人 在购房前必须要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后 自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步： 第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书; 代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优 先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方法是： 查验产权记录：包括(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式;(2) 档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件 副本;(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期;(4)成交价格，即该项交易的成交价;(5)其他内容， 如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性及原始成交情况，至于该 房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还 要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。 另

外，购房者还须了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋 管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。 二手房价如何评估? 二手房价如何评估? 房地产价格评估是指以技术标准结合市场情况，用公正、公开的原则，对房地产的经济价值进行确认的行 为。 房地产作为一项特殊的商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采 用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。 二手房价格评估常用的方法有成本法和市场比较法。 成本法是按现在建造房屋所需的各项费用总和乘以房屋的成新度以计算房屋的价格。 市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋 状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产 是没有的，即使是非常相似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响，从而使它们的价格各不 相同。因此，需要对初步订出的价格进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。 购房需要办理哪些手续? 购房需要办理哪些手续? 首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产管理法》 及建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区土地范围内从事房地产买卖、赠 与等转让行为，转让当事人必须签订书面合同。 合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所;房地产权属证书名称和编号;房地产坐落 位置、面积和四面界限;土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号);土地使用权取得的方 式及年限，房地产的用途或使用性质;成交的价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方 约定的其他事项。 其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1 双方当事人在房屋买卖合同签订后 30 日内， 持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价 格;2 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15 日内做出是否受理申请的书面答复;3 房 地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;4 房地产转让当事

人按照规定缴纳有关税费;5 由房地产管理部门核发过户单。 在

办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地 产权属证书。 签二手房买卖合同五大纪律 1 条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主 要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。 2 形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举 证，不便于有关部门及时处理。 3 手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管 理部门签证或到公证机关公证。 4 文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语 的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。 5 合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应 注意下列几项： (1)房屋的客观情况： 在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、 房屋的结构、 房屋的层次、 房屋的面积等要素。 另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。 (2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房 价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。 (3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手续;房屋价款的支付日期和支付办法等等。例 如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买房人所在地支付，都应规定清楚。 (4)产权登记：这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利，如果不办理产权登记，房产转移在法律上就 没效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有权人产生不利。 (5)税费负担：根据法律的规定确定交易双方应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他交易时 所产生的费用由双方协商好各自负担。 (6)双方违约的责任：指买方或卖方不履行合同给对方造成损失所要承担的民事责任。卖方不履行合同主要 表现在：逾期交割房屋;交割的房屋存在严重的质量问题;卖方出卖的房产，在产权上存在问题等等。买 方不履行合同主要表现有：不按规定期限支付款;无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违 约所承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等等。这一条，是二手房交易双方确保自 身权益的最后防线。 选购二手房注意十项

一、是否有私搭私建部分。如是否

第二篇：购买二手房须知

二手房交流流程

首先，了解产权及房屋具体情况 。确定房子的产权，比如审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等;包括房东的合法证件，所有权证书、身份证、产权证、有无查封、抵押、质押，有无债务纠纷、共有权人是否同意出售。

其次，签订二手房买卖合同。双方通过协商确定成交价格、交付时间、产权办理的具体事宜之后，可签订定金合同，交纳购房定金。双方签订买卖合同，合同一般包括当事人姓名、住所、位置(房产证号)、数量、房款、支付方式、产权过户时间、违约责任、解决争议的方式等。双方签订至少三份合同。呵呵这个环节看似比较繁琐，却是整个环节中最重要的部分。大家对每个细节都要看细了。否则上当或是违约时也好有个凭证。

第三，评估公司做评估。

第四，付款。如果你是一次性付钱，那中介和房东最喜欢。如果是贷款，需要提供：如果要贷款的话，需要办理相关按揭业务;需要提供：卖方有本人身份证原件，结婚证或单身证明、户口簿，买方：身份证原件、结婚证或单身证明、户口簿及单位收入证明。之后银行审核买方资信，对房屋进行评估，确定贷款额度。最后放贷款。办理完这些后等银行的承诺函(一般为3-5个工作日，不包括公休日)，双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将贷款一次性发放(一般15个工作日)，买方领取房屋所有权证(一般30个工作日)。

第五，注销该物业的他项权证。(他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。)

第六，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口。双方向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。双方带好身份证、户口簿、提出申请后，他们要查验证件，审查产权，符合条件后准予办理过户手续。

第七，缴税。凭受理单缴纳相关税费，这个不同性质的交易需要交纳的税费不同。一般包含营业税、个人所得税、契税交易费、公正登记费、评估费等。

第八，凭上一步拿到的完税契证到房管部门办理房产证。产权转移过户手续办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门领新的产权证。

第九，到土管部门办理土地证。

买方领到产权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后，一切就OK啦。

二手房买卖合同

卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________

买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________

身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

邮 编：___________________ 邮 编：____________________

电 话：___________________ 电 话：____________________

代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________

身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________

见 证 方： 鉴证机关：

地 址：

邮 编：

电 话：

法人代表：

代 表： 经 办 人：

日 期： 年 月 日 鉴证日期：_______年____月____日

2010二手房交易税费

税费名称 税费标准 收费单位

交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积(普通住宅免交) 房屋交易管理机构

合同印花税 房屋成交总额×0.05%(免交) 国家财税局

营业税 普通住宅 5年内：差价×5.55% 国家财税局

5年以上：免征

非普通住宅 5年内：成交总额×5.55% 5年以上：差额×5.55%

个人所得税 普通住宅 房屋成交总额的1%或利润部分×20% (满5年是唯一住房免交) 国家财税局

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润 部分×20% (满5年是唯一住房免交)

土地增值税 普通住宅 免征 国家财税局

非普通住宅 免征

买卖合同公证费

房屋成交总额×2.5‰+250元(出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳) 公证处

中介费

一、卖方涉及的税费：

(一)普通住宅：

1、营业税： 购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满5年则免征营业税。

2、个人所得税：购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

(二)非普通住宅：

1、营业税：购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.55%;满5年则征差价差价的5.55%

2、个人所得税：购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

二、买方涉及的税费：

(一)普通住宅：0--90平方米(含90)，契税：1%;90—140平方米(含140) 契税：1.5%

(二)非普通住宅：契税：3%

注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：

1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

2、单套建筑面积在140平方米以下;

3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。

三、关于利润：

计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%， 应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有 效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

二手房首付

二手房不存在首付比例问题。借款人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税(以《房屋契税证》所载明的时间为准)后的12个月内，提出贷款申请。购买二手房的，不能组合贷款。二手房办理手续：

(一)办理的程序

签订房屋买卖合同→贷款申请→房地产评估→贷款审批→签订贷款合同(主合同)和房地产抵押合同(副合同)→办理房地产抵押登记→放贷

(二)步骤

1、申请人与卖方签订买卖合同并向中介机构提出二手房代办申请;

2、申请人到房地产评估机构进行所要购买的二手房的评估;

3、申请人领取、填写申请表;

4、银行收件、审批;

5、签订借款合同、抵押合同或担保合同;

6、办理抵押登记手续;

7、发放贷款;

8、申请人按期归还贷款;

9、清户。

第三篇：购买二手房贷款须知

购买二手房申请商业性贷款还须具有贵阳市城镇常住户口，且购房首付的金额不低于所购房价的30%，同时二手房须具有产权，申请人没有尚未还清的贷款债务，否则就不能申请二手房贷款。

办理二手房贷款时，买方需准备身份 (需贵州省内户口)、婚姻证明、收入证明、首付款证明、评估报告、产权证、契税完税证明、土地证等资料;卖方需准备身份证(需贵州省内户口)、婚姻证明、户口、产权证、契税完税证明、土地证等资料。 (4)若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;

银行已将贷款房龄缩短至20年甚至15年房龄+贷款年限不得大于30年

收费标准

买方：

1、契税：普通住房：1.5%;非普通住房：3%;

2、印花税：万分之五/套+5元/证;

3、交易手续费：住房：3元/平方米;商业用房：12元/平方米;办公用房：9元/平方米;其他用房：6元/平方米;

4、登记费：住房80元/套;非住房：550元/套。

卖方：交易手续费：住房3元/平方米;商业用房：12元/平方米;办公用房：9元/平方米;其他用房：6元/平方米。

限购解读】贵阳市《限购住房实施意见》规定：原则上对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年(含一年)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和存量住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含一年)

以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居

民家庭，暂停其在限

商品房买卖登记需要提交的资料包括：

1、房屋所有权登记申请表原件;

2、申请人身份证明复印件;

3、购房合同原件;

4、商品房买卖合同登记备案表原件;

5、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》复印件;

6、购房发票原件;

7、房屋分层分户平面图两张，其中一张需房开公司盖章;

8、房屋移交证书原件;

9、其他必要材料，即对申请登记房屋的有关情况需进一步证明的，要求补充的材料。

购买经济适用住房的购房者，如果购房面积超过150平方米，需提交相关补款收据。购买2003年3月后的现房须提供购买经济适用住房的资格审批证明。

办理商品房买卖登记需要申请人本人到现场办理，不能到场的，可委托他人办理，但需要提供委托书。房屋属夫妻共有的，共有人共同申请，并提供夫妻结婚证原件和复印件。

第四篇：购买二手房注意事项

买方:

1:身份证

2:户口本,

3:婚姻证明(民政局开未婚证)

4:收入证明

5:银行流水

6:公积金存折

7:公积金缴存证明

8:供楼卡(用来供楼的银行卡).如果是外地户口的话,要提供一年以上的税单或社保......

卖方:

1. 该住宅户口上没有任何人占用

2. 该住宅现有租户的租约, 以及承租人放弃优先购买权的声明

3. 物业费、煤气、水、电、有线电视费、公共维修基金等费用清缴证明

4. 原始的购房合同和各种税费发票原件

5. 业主身份证(原件)、户口簿(原件)、结婚证、配偶身份证

6. 业主配偶如无法同时来签字，需要提供其同意售房的合法声明

7. 房产证原件

购买二手房的十大注意事项

第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚，则要出示单身证明)。

第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。

第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。

第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。

第五，注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。

第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。

第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。

第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，

买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。

第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。

整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。因为我们不能保证风险一定不发生，但是我们能避免您损失的最小化。

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注

意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费

●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 , 按房屋交易金额的2.5‰收取手续费

●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

第五篇：律师购买二手房交易全程

二手房选房交易流程

一、卖方看房。

选购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。物业管理。水、电、煤费用如何收取;电梯的品牌、速度及管理方式;小区保安水平怎样;绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。 购买二手房看房、选房的“十看十不看”

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 不看晴天看雨天下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

不看地上看天上除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否

的决定性因素。

二、买方进行产权调查。

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢?购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;

2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;

3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期;

4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品;

5、其它内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。 如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页;第二页由以下内容组成，(1)上海市房地产权证中英文文字，(2)房地产权证编号，该编号一般由“沪房地(所属行政区简称)字(年份)第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，(3)验证条形码，(4)登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费;第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第

四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中;房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋(幢)号;土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途(住宅、非住宅和综合)和使用期限;房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3%契税和5%综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第

七、第八页是房屋的地籍(宗地)图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。 三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅;

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地;

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋;

3：外资内销房;

4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的;

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的;

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋;

3：公有住宅出售后的房屋;

4：职工购买的平价房、优惠价房等;

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。

购买二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同七个必须

1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2.必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额

和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4.必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6.买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收定金金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7.必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前

购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实?

2、房产面积多大?

3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?

5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1、身份证原件或护照原件及复印件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：

1、房款的金额是否写清楚?

2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成);

4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;

6、房地产的风险责任何时转移给购房者?

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;

7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?

8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)

1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步贷款方案咨询

第二步抵押物评估

第三步预审贷款资料通过签署贷款合同(下家)

第四步贷款资料进银行，银行审核通过

第五步房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家)

第六步领取新产证、他项权利抵押证明

第七步银行发放贷款

第八步结案

二手房按揭贷款知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款(如典当、亲友资助) 第四步：计算月收入月收入=工资收入+其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内)

第五步：每月合理还款能力合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得

第七步：估算最大房款最大房款=筹款能力(首付款)+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合贷款应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围;2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件;

3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算;个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

二手房贷款所需资料

1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。

2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3： 原产权证1份;现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份;

5： 房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份

6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本;担保合同1份;

8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份

9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。(根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)

11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必)

13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房