重庆市物业管理办法

第一篇：重庆市物业管理办法

重庆市物业管理招标投标试行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理招标投标活动，促进物业管理行业的公平竞争与社会化，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《重庆市物业管理办法》，结合本地实际，特制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招标投标相关活动适用本办法。

第三条 本市行政区域内的建设单位、产权人、业主会或其他单位均可通过招标投标方式选择物业管理企业。其中，国家投资建设项目选择物业管理企业时，应当通过招标投标方式确定。

下列物业项目，提倡以招标投标方式选聘物业管理企业：

(一)经批准的设计方案确定的建筑面积达30000平方米以上的新建物业项目;

(二)已经成立业主会的物业小区须重新聘请物业管理企业的。

第四条 市物业行政主管部门负责全市物业管理招标投标监督、指导工作。

区县(自治县、市)物业行政主管部门按职责分工，负责本辖区物业管理招标投标监督、指导工作。

第五条 物业管理的招标投标应当遵循公开、公平、公正、业主自治和诚实信用的原则。

第六条 单位和个人不得限制具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

第二章 招 标

第七条 物业管理项目招标人(以下简称招标人)是指依照本办法进行物业管理招标的建设单位、业主会、产权人或其它单位。

第八条 新建用于出售的物业招标投标工作，应在商品房销(预)售之前完成;自用物业，应在入住前3个月内完成;已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理合同到期前1个月完成。

第九条 物业管理招标前，招标人应书面告知区县(自治县、市)物业行政主管部门，并提交招标项目简介、招标活动方案、招标书等资料。

第十条 招标人应当落实有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金，并在招标文件中如实载明。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可

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第1页 委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构的代理资格由市物业行政主管部门认定。 物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法中对招标人的各项有关规定。

第十三条 招标人采用公开招标方式的，应当向社会发布招标公告。

招标公告中应载明物业的地址、用途、面积、招标人名称及获取招标文件办法等事宜。

第十四条 招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担该物业项目管理能力、特定的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应载明本办法第十三条第二款规定的事项。

第十五条 招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，要求投标人提供物业管理资质证书和主要业绩证明材料，并对投标人进行资格审查。

第十六条 招标人应当根据物业的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括物业项目招标综合说明、项目概况、投标程序、投标书送达时间、份数、开标及评标时间、地点、评标办法和投标文件制作要求、履约保证金、拟订合同的主要条款及中标后合同签订的期限。

第十七条 招标人应当组织投标人踏勘物业现场,并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。 投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。

第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日前十五日，以书面形式通知所有招标文件收受人;该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十九条 物业管理投标人(以下简称投标人)是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞标、已经取得重庆市物业管理企业资质证书的物业管理企业和已在市物业行政主管部门登记备案的外地物业管理企业。

第二十条 一级物业管理企业可参加任何物业项目投标，二级物业管理企业可参加100000平方米以下的物业项目投标，三级物业管理企业可参加50000平方米以下的物业项目投标。

第二十一条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理的有关规定，主要包括以下内容：

(一)管理方式;

(二)管理组织结构(管理体制、管理方法、机构设置);

(三)管理费用的收支预算方案;

(四)管理目标，经营管理宗旨、方针;

(五)便民服务措施;

(六)社区文化;

(七)管理指标承诺;

(八)各项物业管理制度。

投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务

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第2页 项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达投标地点;逾期提交的，应视为无效标书。

投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十三条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第二十四条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十五条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标工作由招标人主持，邀请所有投标人参加，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。

开标过程应当进行文字记录，并存档备查。

第二十六条 评委会由招标人代表与有关物业管理相关专业的技术、经济等方面专家组成，成员以5-9人 为宜，其中招标人代表不得超过评委总数的三分之一。

市物业行政主管部门应建立物业管理招标投标专家库，招标人可从专家库中随机选聘评委;特殊物业招标项目，招标人可直接从专家库中确定评委。

与投标人有利害关系的人不得进入评委会，已经进入的应当更换。评委会人员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十七条 评委评审招标文件，应当遵守以下规定：

(一)严格保密;

(二)客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任;

(三)不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处;

(四)不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况;

(五)独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人;

(六)在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。

第二十八条 物业管理招标应当进行公开答辩。

第二十九条 评委会应当按照确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审;设有标底的，应当参考标底进行评审。评委会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果综合评分后，将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人根据评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人选定中标人。

第三十条 招标人应当自中标之日起10日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和履约保证金。

中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，履约保证金不予退还，对招标人造成的损失

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第3页 超过履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿。招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目导致招标无效的，除应依法或依合同承担有关责任外，应当依照本办法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人，或者依照本办法重新进行招标。

第三十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立中标物业委托管理合同。

第三十二条 招标人应当自中标物业委托管理合同签订之日起十五日内，持中标物业管理合同到所在地区县(自治县、市)物业行政主管部门备案。

第五章 附则

第三十三条 物业管理招标费用、物业管理招标代理机构服务费用、物业管理公共服务收费等相关费用，法律、法规或规范性文件已有规定的，从其规定;没有规定的，按合同约定执行。

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十五条 凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市、区(自治县、市)物业管理主管部门依法查处。

第三十六条 本办法由市国土资源和房屋管理局负责解释。

第三十七条 本办法自2001年11月1日起试行。

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第4页

第二篇：重庆市物业管理优秀示范住宅小区考评办法

重庆市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业园区)考评办法

[日期：2007-01-22]

来源：中城房网 作者：匿名

[字体：大 中 小] 第一条

为加强本市住宅小区(大厦、工业园区)管理，提高全市物业管理水平，根据建设部有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市辖区内实施物业管理一年以上的区级优秀住宅小区(大厦、工业园区)的考评，适用本《办法》。

住宅小区，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积8万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区内的组团。

大厦，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积4万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达60%以上的单幢高层住宅;或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的高层住宅小区内的组团;或单幢建筑面积3万平方米以上，使用率60%以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。

第三条

优秀住宅小区(大厦、工业园区)的考评工作由市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织实施。

第四条

考评工作采取听取汇报、查阅资料、现场查看、征询业主、使用人意见综合评议，以打分的形式进行。

第五条

市级考评工作每年进行一次。90—95分的，评为物业管理优秀小区(大厦、工业园区);96分以上(含96分)的，评为物业管理示范小区(大厦、工业园区)，由市国土房管局授予荣誉称号并通报表彰。

第六条

获取市级物业管理优秀示范小区(大厦、工业园区)的项目，每隔三年进行抽查复验，复验不符合达标要求的小区(大厦、工业园区)，应在三个月内进行整改，由国土房管局评审验收，复验整改后仍不符合达标要求的取消其荣誉称号。

第七条

已获区县(自治县、市)级物业管理优秀小区(大厦、工业园区)称号的，可申报市级优秀示范住宅小区(大厦、工业园区)的评选。已获市级物业管理优秀示范小区(大厦、工业园区)称号的，可申报全国物业管理示范小区(大厦、工业园区)的评选。

第八条

优秀住宅小区(大厦、工业园区)考评的申报程序：

1、物业管理单位应在考评的五月三十日内向所在地区县(自治县、市)房地产管理局提出考评申请，并报送相关申报材料。

2、区县(自治县、市)房地产管理局在接到物业管理单位的申报材料后，组织有关人员对其进行预评预验并签署意见，于六月底以前将有关材料报送市国土房管局，由市国土房管局组织对申报单位进行综合考评。

第九条

优秀示范住宅小区(大厦、工业园区)考评申报材料包括：

1、《重庆市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业园区)》达标申报表;

2、住宅小区(大厦、工业园区)规划、建设、使用概况;

3、住宅小区(大厦、工业园区)物业管理工作小结;

4、住宅小区物业管理各项规章、制度汇编;

5、业主委员会或业主筹备小组评议意见。

第十条

建筑面积在2万平方米以上的别墅区及其它物业项目的物业管理创优达标考评工作可参照本《办法》执行，经考评符合达标要求的，授予相应的称号。

第十一条

区县(自治县、市)可参照本《办法》制定区县(自治县、市)级物业管理优秀住宅小区(大厦、工业园区)标准和考评办法。 第十二条

本《办法》由重庆市国土房管局负责解释。

第十三条

本《办法》自2005年5月1日起执行，原重庆市土地房屋管理局印发的《重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》(渝地房发[1998]608号)同时废止。

第三篇：重庆物业管理现状及其发展趋势

[摘要]本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。论文网在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

(一) 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

(二)1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县(市)、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益;二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作;三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀(示范)住宅小区(大厦、工

业区)的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号;渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会(社团组织)宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用;二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展;三是创办行业会刊——《重庆物业管理》(双月刊)，大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地;四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题;合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000科技成果二等奖;与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件;由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目

前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家;从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米;有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区(大厦)”称号;8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)”称号;6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区(工业区、大厦)”称号;21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区(工业区、大厦)”称号;有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》;二是开展十优物业管理企业评选活动;三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会;四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展;五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

(一)物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区(大厦)的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，论文网人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

(二)物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35%;据测算， 2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95%以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会;保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成;物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

(三)行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

(四)物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从

业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

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第四篇：重庆美嘉兴物业管理有限公司简介

容城天骄物业管理有限公司简介

容城天骄物业管理有限公司是一家专业化物业服务公司，成立于2009年3月11日，注册资本2000万元，具有物业管理三级资质，荆州市物业管理协会会员单位。

公司拥有一批具有多年从事大型综合物业项目管理及酒店管理从业经验的业务骨干，精通物业管理全程运作、熟悉物业管理行业法律法规、掌握现代物业管理发展方向，是一支懂管理、熟业务、善经营、通技术的专业化管理运作团队。 公司严格按照行业人员准入标准，优化人才结构，构架高素质人才梯队，实现了管理人员100%持证上岗。

物业服务涉及住宅、写字楼、商业等多种类型。有能力承接各种类型物业项目的物业管理服务及物业管理顾问服务工作。公司以科学的管理和优质的服务，为开发商、业主提供专业、高效的服务，切实提高物业管理的运作效率，提供优质的服务，进一步优化公司发展环境。

公司始终坚持“责任心做事，感恩心做人”的企业宗旨，主张“诚信经营、优质高效、服务为本”的经营策略。以管理形式的专业化、管理过程的精控化、管理职能的社会化、管理组织的企业化，向国际物业管理服务标准看齐，与国际物业管理服务标准接轨，不断改进物业服务质量，以满足业主不断增长的服务需求。

明天，更优质的服务和更高效的发展将是容城天骄物业永不停歇的经营方向和奋斗目标!

第五篇：保利重庆物业管理有限公司车库管理制度

保利重庆物业管理有限公司

车场管理制度

第一章

总则

第一条

为加强公司停车场管理，规范业主及员工停车，特制定本制度。

第二条

本制度适用于公司本级职能部门及属下物业服务中心。

第二章

停车卡的管理

第三条

停车场原则上只供其所在物业内业户的车辆停放。 第四条

车主停放车辆，需办理车位使用手续，领取停车卡，并缴纳停车服务费;未办手续的车辆一律不准进入停车场。

第五条

停车场设置月保卡、临保卡和贵宾卡三类，统一由收费员负责办理和维护。收费员休息期间，车主凭收款凭证进出车库，车管员须做好登记，以备核查。

第六条

贵宾卡是指对公司车辆、员工车辆以及领导特批的业主车辆和往来单位车辆发放的停车卡种。由服务中心(部门)根据需要提出申请，呈公司领导同意后办理。办理时须将贵宾卡卡号，车主姓名，车牌等车辆信息在财务部备案。

第七条

收费员在办理停车卡时，须将车辆信息在车库管理系统中登记完整，并与实际进出车辆核对相符。

第八条

项目会计负责从公司行政部领取停车卡，同时做好停车卡的领用、盘点等登记管理工作。收费员按实际需要向项目会计领取。

第九条 如遗失停车卡，应到物业服务中心注销原停车卡，申请补办新卡并缴交相关费用。

第十条 不得私自转让停车卡。一经发现，物业服务中心将取消该车辆的停车位，并收回停车卡。

第三章 车辆收费管理

第十一条 停车场按物价部门公示的标准进行收费。

第十二条 车管员负责进出车辆管理和临保车辆收费，并按规定时间上交收费员。

第十三条 收费员负责月保卡的收费及车管员上交的临保费。 第十四条 临保车进入停车场时领取临保卡，出车时由车管员按车辆收费管理系统计算费用收取停车服务费。

第十五条 每月月底，车管员应提醒车主到物业服务中心缴纳下个月的停车服务费;如车主未缴交停车服务费，车管员应及时收回停车卡交收费员并做好移交记录，收费员注消停车卡，并在即日起按临保车辆收费。

第十六条 公司车辆免费停放，到辖区作业的公务车辆(包括煤气、电力、自来水等车辆)经服务中心经理的许可后方可免费停放。车管员应做好登记工作，以备核查。

第四章 监督与审核

第十七条 收费员负责根据车辆管理系统审核车管员上交临保费。 第十八条 项目会计每周不少于3次对车库系统的收费及授权进行抽查，分管2个以上服务中心的，每周不少于2次抽查。

第十九条 安防班长、安防主管、项目会计、服务中心经理负责对免费车辆进出、手动起杆、非法开闸等情况进行监督。

第五章 处罚规定

第二十条 对非法起杆，私自放行车辆的人员，每次处予50元/次的罚款。

第二十一条 情节严重的，将按公司人事奖惩制度严肃处理。

第六章

附则

第二十二条

本制度与上级公司财务制度和国家财经税收法规政策有冲突的，以上级公司制度和国家法规政策为准。

第二十三条

本制度由公司财务部负责起草并解释。经公司总经理办公会议通过后，自正式下发之日起生效。