第一篇：房产网销售话术范文
房产销售话术
1、 ……………………………………………能否按时交房
2、 ……………………………………………质量问题
3、 ……………………………………………价格问题
4、 ……………………………………………客户要求回家商量、考虑时
5、 ……………………………………………资金周转有问题，暂不能买
6、 ……………………………………………销售的三板斧
7、 ……………………………………………按揭的好处
8、 ……………………………………………期房风险大，等建好以后再买
9、 ……………………………………………看到现房再买
10、……………………………………………买房实际上是怎样用钱
11、……………………………………………宣传单上的价格与现实价格有差异
12、……………………………………………如何帮客户分析、参谋
13、……………………………………………谈客技巧
14、……………………………………………现在还未开工，就争着买，为什么?
15、……………………………………………要求退定，先摸清后再说
16、……………………………………………预约见客户的技巧
17、……………………………………………标准销售流程
18、……………………………………………劝订技巧
19、……………………………………………业务洽谈注意事项
20、……………………………………………销使工作体会，应答话题
21、……………………………………………如何抓好销使
22、……………………………………………价格能否优惠，打95折就买
23、……………………………………………谈判中必须讲到的
24、……………………………………………谈话的要领
25、……………………………………………投资好的物业与其它投资的比较
26、……………………………………………与当地人拉近关系
27、……………………………………………我买房只想居住，能否增值没关系
28、……………………………………………有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的10%，你们要求半年内付100%，这一条不能答应
29、……………………………………………帮客户分析各种投资的利弊
30、……………………………………………房价不会大跌，而是稳中有升
31、……………………………………………以提问的方式正面引导
32、……………………………………………做销售应保持的态度
33、……………………………………………考虑什么(一般客户的心理)
34、……………………………………………相关术语
35、……………………………………………超低的价位，成本销售，抗跌升值
36、……………………………………………了解客户心理
37、……………………………………………卖得俏的商品降价销售不符合市场规律
38、……………………………………………人都是平等的，但都有弱点，靠什么攻?
39、……………………………………………不要反驳客户
40、……………………………………………房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争
41、……………………………………………销使培训
42、……………………………………………销使发单流程
43、……………………………………………销使发单九要素
44、……………………………………………价格又涨，我不划算(经常调价，我不放心)
45、……………………………………………我以前来过，给我优惠
46、……………………………………………发单技巧
47、……………………………………………为了孩子，买房子就是要买好环境
48、……………………………………………各种设计的说法
49、……………………………………………人性化的家居四空间必备追求
50、……………………………………………话说电梯
51、……………………………………………应该买这样的房子
52、……………………………………………楼盘质素是竞争取胜的决定因素
53、……………………………………………社交环境是生意和生活的一部分
54、……………………………………………花园价格太贵了，其它山庄都是送花园的
55、……………………………………………销售别墅的说法
56、……………………………………………陪同客户去山庄参观的注意事项
57、……………………………………………我只买别墅，不买花园
58、……………………………………………离市区太远了
59、……………………………………………加代收费后与其它的房价也差不多，并不便宜
60、……………………………………………苏州别墅楼盘销售套路
61、……………………………………………高层与多层孰好?
62、……………………………………………人民币贬值问题
63、……………………………………………如何提高谈判能力
64、……………………………………………商业方面 6
5、……………………………………………总结
1、 能否按时交房?
能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：
⑪说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买?我们又怎敢做，敢在呼市发展?何况我们在全国各大城市都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。
⑫能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。
⑬没有理由不按期交楼，您说是不是?再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的，肯定没问题，×先生，武建集团二公司，是六获鲁班奖的明星公司，建筑工程质量您肯定能放心吧?绝对不会有问题。 -----------------------------
2.质量问题 这个公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗?
我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗?这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗?
而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由呼市质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗?
×先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。 -----------------------------
3、 价格问题
成本分析法：×先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是剪力墙结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，×先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧?
另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。
成本分析，第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢精，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。
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4、 客户要求回家商量，考虑时。
⑪比较比较
×先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。
⑫商量商量
商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再` 来时，您的所选已经没有了，我们公司基于为投资者所想，有个好办法，故为您封三天，三天以后就签合同，不签退订就是。
×先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您有喜欢，(您的喜欢就是眼光呀!)首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢?我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧!
……跟太太商量：
×先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。
……跟朋友商量：
×先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友又不熟悉楼盘，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，我们交个朋友，我是一定会为您着想的。
⑬针对自己赚钱自己花的客户
还跟谁商量呢?看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您这么自己的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢?这样低的房价，闻所未闻，这么好的外观造型及房型，您说呢?不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段……您做生意这么成功，一定比我更清楚生意场上的决策必须是果断，否则，时机是稍纵即逝，把机会白白错过。
前几天，我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话。结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。×先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗?没带没问题，号码告诉我就行。
⒃针对老公赚钱太太花的客户
我看您就是一个既温柔又贤惠的好太太，老公主外，您主内，老公的一切成就都有您的一半功劳，辛辛苦苦辅佐老公建立了一份家业。不过男人的本性我不说您也知道，一有钱就作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎能和那些刚出校的姑娘比?这样的事情我们见多了。当然您的老公肯定不会这样，但作为女人应提前留心眼。抓个房子在手上，天塌下来也不怕，女人给老公打了一辈子工到头来也不见得抓得上一套房子。从另一个角度看，做生意就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产(我的一个朋友不就是在微波炉生意中亏了100多万)赚了钱，就应置业，再说一般男人有钱后就喜欢赌，玩女人，应酬等，一个月花几千上万是常事，没办法 ，男人要威，女人就要稳，您买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必要花的钱存下来，投在不动产上，同时又保值、升值，这样多好。
⑮针对女儿买房父母住，回去征求父母意见
×先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意。为什么?因为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢?如果我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物”。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。
×先生，别犹豫了，我们现在就订下来。
⑯父母出钱买房，叫儿女来看
父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您得意见，再说这房子最后还是您手里，×先生，相信您的眼光肯定没错，您满意，您父母也一定满意，我们现在就把它订下来。
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5、担心资金周转有问题，暂不能买。
请问您做哪一行?不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越投越多。×先生，请问您上次和家人团聚是什么时候，看得出您是一个成功的商人，但不见得您就是位称职的丈夫和父亲，我想不是您不愿意，主要是您还没找到一个温馨的家。那么，您做得这么辛苦为了什么呢?还不是为了给爱人一个浪漫的家，给孩子成长创造出一个良好的环境，趁着今天有能力的时候，拿一部分钱出来改善自己的生活，用这个钱买个心情舒畅，买个健康也是值得的。
人生苦短，享乐及时，生意场上风险迭出，而不动产是最好的回避风险的港湾。 老话说：“鸡蛋不要放在一个篮子里”，应该分散投资，分散风险。 ×先生，您今天带了多少钱，我们订下来。
6、 销售的三板斧
a. 保值升值
b. 入市良机
c. 我们的房子是最好的，价格是最优的。(跟后不一样)
A.保值升值
买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢?依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，那地段为什么这么重要呢?就拿我们的房子为例，我们这里并不是市中心，但交通方便，呼市的公交车都在门口上车，平价市场就在附近，生活方便，再说呼市服装市场就在斜对面，生活方便。呼市市政府在这交通要道建设了这么多年，已完全成规模，可以说这里是居住的最好地段，它跟老市区比，比较开阔，还闹里取静，对身体大有好处，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，所以说它的高升值潜力是非常大的，您说对吗?从房地产本身来讲，房子是永远增值的。
买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。
B.入市良机
×先生，我觉得您现在考虑买房，绝对是入市的好时机，现在呼市乃至整个中国的房地产肯定会有一个见底回升的趋势。就像股票，股票赚钱不等于所有的股票都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择什么时候入市相当重要，现在房地产经过几年的低谷，肯定要回升，肯定要好转。为什么呢?早在96年，朱容基就提出将房地产，作为龙头行业来发展，带动72个相关产业的发展，作为国家在各方面对房地产加以扶持，尤其是银行对房地产的贷款。国家还提倡个人的小额贷款，住房贷款都是为了扶持房地产上的发展。呼市又是作为中国东北部的龙头城市，肯定是率先从低谷走出的。您看现在很多楼盘都可以按揭，您现在一定要抓住这个机会，做任何事都是一开始机会好，您走在别人的前面就是赢家，呼市有100万人口，有很多人需要买房，但买不起，所以国家正在推行按揭法，按揭买房就是国际流行趋势。等到按揭普遍推广，您就没有什么优势了，比方说一套房子50万，按国际上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10万元，以后每月1000元，那谁买不起?那时不是说有钱就能买到好房子的。买房看准入市时机，绝对是最好的投资方式。住房将是新的消费热点，也是国家新的经济增长点，现在是投资置业的最佳时机。专家预测，如今中国的“新三大件”首先是住房，汽车以及通讯设备(电脑)，目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空间“小康不小康，关键看住房”。现在是中国楼市的最低点，房地产经过几年的跌幅，发展商均以成本价或略高于成本价面向业主，另外，根据预测分析，国家银行存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上涨。观望并期望最低点入市，其实最低点是某一点，任何人都难以捕捉，弄得太精，容易失去机会，只能分析研究大气候。所以，请您考虑一下，如果您买房是作为置业，自用投资，保值的话，万万不可错过目前入市的千载难逢的良机。
香港的房地产业经过三次大的跌幅在低谷时购进，在高峰时抛出的投资者一般都是得到5-10倍的回报，香港的地产大王李嘉诚就是靠这样发展的。国家逐步取消福利分房，前2年108种税收减免的出台及契税的减半征收，这些只能激活一下，不能达到推动房地产发展的目的，只有按揭法出台，才能根本改变房地产市场，到那时没什么有钱人和没钱人的区别，因此，不是您有钱就能买到新房子的。80年代香港一开始实行按揭法，市民排队买房可以说是挤破了门，还买不到，而是要抽签，所以成功人与不成功人只是趋前了那么一点点。在台湾，在香港拥有一部分不动产是一个公民的基本选择。一个扫地的阿婆，现在身价过百万，过着无忧无虑的生活，凭的什么，就是在15年前买楼，付首期款，租出去，用租金供楼，租金上涨，再用多余的租金去买房，今天她有三套房子，这就是她的身价。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看电视，曰子过的悠哉乐哉，凭的就是眼光。现在同样的机会也来到了您眼前，您还犹豫什么呢，没问题的，×先生，我们现在就把它订下来。
C.价格最便宜(不一样)
×先生除以上几点，我们购房是应该考虑价格，也就是我们所购买的物业究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我们这个地段，这个档次的房子，绝对是呼市同类楼房中价格最低的。(举例比较) -----------------------------
7、 按揭的好处
各种银行按揭，对于做生意的人来说，不需要一次性的投入，即可以买到理想的房子，对生意又没有什么压力。每月几千元，其实就是把将来的钱现在利用上，您知道几年前，要不得说谁是万元户个个都会惊叹不已，可现在100万都不算什么，物价上涨，通货膨胀率提高，到时几千元算什么，而且这样每月向银行付款，其实也是给自己一种压力，知道要交这笔钱，平时做事要积极，用钱手头也会紧一点。 -----------------------------
8、 期房风险大，等建好后再买
×先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，为什么呢?
①现房设计是几年前的，思想落后，房型户型都过时，不如期房设计新颖，比如说外飘窗，和彩铝以及无烟灶台，集中烟道，现房几乎无一采用，但我们都用上了。
②如果等到房子看得见时，谁都想物美价廉，大家都想买的时候，价格肯定不会时现有的了，中间至少有40%的差价，您说对吗?也就是说风险和回报是同时的。
③事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们对工期的重视程度肯定超过您，因为这点关系到公司的信誉和能否赢利。
④现房销售隐含着极大的风险，现在的房地产商有几家是用自己的钱?90%以上都是向银行贷款，银行就把房产做抵押，这几年房地产业低至低谷，好多房子都是建好了几年未卖出去，银行贷款一曰还不清，一曰就无产权，前几年贷款利率高许多贷款也永远还不清，买了这样的房子产权不仅难以拿到，而且银行可能随时上门。
⑤期房付款方式灵活，而现房不仅价高而且要一次性付款。
9、 看到现房再买
×先生，您是否担心①货不对板;②建不起来不能按时交楼;③开发商卷款跑了;
①这怎么可能呢?首先是图纸是报批了的，都是备了案的，如果有一点点走样，验收时肯定通不过。到时是要经过质检站及房地产管理局联合验收的，谁敢呢?再说工程单位是六获鲁班奖的六建集团公司，是高层建筑数一数二的公司，是有质量和信誉保证的。况且现场还有我们工程部的监督，每层都要验收才能继续建的，第三点，我们这是第一期工程，不建好或建不好，二期，三期工程怎往下进行，工地都是花了几百万征来的，能没保证吗?
②怕建不起来或不能按时交楼，这个关键在于资金能否有保证，能否按时到位，现在的开发商谁也不会重用自己有的资金搞开发，一般都是自筹30%，其余70%是向银行贷款，如果销售情况不好，银行贷款还不了，资金就没有保障，那么就建不起来，但我们的现状就是开发与销售同步进行，我们销售情况良好，源源不断，房子怎么会建不起来呢?我们写进合同的时间是把一些其他不能预测，这些因素也考虑进去了，如果不考虑这些交楼时间将会更短，这不就是充分为您考虑好了吗?同时也是我们为了不违约。
③担心卷款跑了。这您可完全放心。首先作为开发商前期投入资金已几千万，这是实实在在干事业，我们的会所已经做好了，这都是有目共睹的，刚开盘时确实有个别客户问过这方面的问题，而现在这样的客户不仅买了房子还与我们成了朋友。现在您也看到了，工程队已进点，马上就要正式开工，我们公司主要盈利并不在一期工程上，主要指望后期产生效益，您现在实际上也是在赚钱。所以现在买房产的最好时机，就像买原始股，稳赚不亏，现在我们就把这套订下来。 -----------------------------
10、 买房实际上是怎样用钱
买房是投资，购物是消费，买房就是把自己的流动资金变成固定资产，变成物业，这是最好的投资走向，把钱放在银行就是替银行打工，银行利息收存款高息放贷，钱是不断地贬值，如果想钱生钱的话，投资的最佳方式就是买房，采用银行按揭方式，既不占用资金，对生意又没影响，又无须花精力，就收到高的升值回报，而且如果将来急需用钱的话，还可以拿房产证到银行贷到80%的流动资金，所以买房这种“用”钱太划算了。 -----------------------------
11、 宣传单上价格与现实价格有价差
请问×先生，您是什么时候接到宣传单的。您当时为什么不及时来买呢，我们开发的策略是低价启动，滚动开发，也就是说随着工程进展价格逐步上扬。首期我们是以低于成本的减少许多费用的销售，目的是启动市场，产生轰动效应，将广告费(我们不做广告)让利给客户，目前为止还是低于成本价，及时达到再上涨100元/㎡也才达到成本价，您现在买仍是好机会。别人在开盘时什么都看不到的情况下选择了我们的房子，他凭什么，就是凭眼光，凭对我们城建公司的信任，那么我们当然应该把最大的升值空间让给他。而现在已与先不同了，知名度也越来越高，房子又卖得这么旺，如果我们还是以宣传单上价格，岂不是对前期客户不公平，但现在仍是机会，我们的价格还要不断上扬，到交房时的价格，您买的这套房子至少可增值40%，这点已被我做房地产多年的经验和我们前几个楼盘的实际不断证实，×先生，价格肯定没问题，现在就把这套订下来。
首期买房又不愿意冒风险，现在做好了再来买，又要前期宣传的价格、好位置，像这样永远都买不到房子，即使有好机会您又没有把握住。 -----------------------------
12、 如何帮客户分析、参谋 (对看过很多房子的客户注意开导和引导，这些客户已看花了眼，自己都不知哪好哪不好)
×先生，买房子如同买衣服一样，这件料子好可价太高，那件价格适中，可惜式样又没这件新颖，选来选去难满意，但总得买吧!其实呢，买什么都不能十全十美，主要看您侧重点在哪个方面，就说买房子吧，您想要厅很完整，那么它的厕所、厨房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的厅又不能不如您的意。…… -----------------------------
13、 谈客技巧
①夸奖
男士有派头，有风度，夸他成功;年轻的女士夸漂亮;带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮;夫妇同行，夸女的有眼光，男的这么成功;夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子;穿着好的女士，夸有品位，有气质。详细、生动、准确的描述，才是引导客户购买商品的关键。
②以提问的方式正面引导
a. 假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗?而且还有时间上的浪费。
b. 假如是在这几种情况下决定，您不觉得现在就作决定最合适吗?再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖泥带水而已。
c. 您不觉得现在一起决定比较好吗?
d. 是首期付款多一点呢，还是采取分期付款。
③和客户讲一些家常话，拉近关系，会使客户解除戒备心理，他会觉得您很有人情味，肯定是个忠厚善良的人。
④机关枪扫射，找客户感兴趣的话题。
⑤您热情推荐，但炒热客户最重要的是找到切入点，不是您想讲什么就讲什么，而应该是客户喜欢讲什么您就讲什么，引入话题后，就让客户讲。
⑥不要让推销的痕迹太重，不要就房子说房子，应该是“虽然我是在向客户推销房子，但客户却并没有觉得我是这样，而是在与他聊天。”
⑦抱着一颗平常心，帮客户参谋，是客户的朋友，这是必须学会的技巧，在做了一段时间以后，主任级的都应该达到这个程度。
□ 给客户压力,不能怕客户,压迫要有气势，拿了钱就是来签合同的，您有什么问题摆出来，不合适搞到合适，不满意搞到满意为止。
□ 在买卖的最后关头尤其要谨慎
a. 充满信心，不要问“买不买”，而要让客户觉得“已经决定买下了”的暗示诱导方法。
b. 使客户感觉到自己是在作选择，“瞧您选择的这套房……真是有眼光”避免说您听我的话没错，别的客户听了我的话买的房都很满意等。
c. 对容易误会的参案要再三说明。
d. 签约后转移话题。
e. 消除客户的不安，进一步说明何时交房巩固信心。
f. 语气柔和婉转“麻烦您在这里签个名”好过“请在这里签名”。
g. 反复强调产品优势，从不同的角度，换方式表达，并说明买后的各种好处，对这些：走道可能多浪费了一点，也可能有黑厨房，黑厕所等等，关键是看您主要注意哪个方面。现在人们买房最主要关注的是厅和厨房，您看我们这种房型……(优势)当然厕所是暗，但您用时才开灯，抽风，既不浪费电，也没影响美观，有什么不可以呢?
分析：有的房型厅是曲直正方型，很完整，但厅里很多门，客厅说话房间里都能听得清楚，隐秘性不好，休息也不好，有的厅是曲型，进来后这里是房，前面是厅，那么隐秘性虽然好，但浪费了走道面积。从建筑学来说不可能两全其美，总得牺牲掉某一个方面，关键是您的价值取向，得到了哪点，舍弃的是哪一点。 -----------------------------
14、 现在还未开工，就争着买，为什么?
①环境好。
②看准了××公司这块金字招牌，他是品质和信誉的保证，许多客户就是这么说的，因此，将来您是不愁什么升值，我是不愁卖，在我们这里永远都不可能有现房卖，因为我们的售房速度大大超过了建房速度。 -----------------------------
15、 要求退订，先摸清后再说
×先生，您做生意这么成功，请问，您最得意，最成功的决策重，有几次是太太参与做成的，昨天您到我们这里来，第一眼便看中这套房子，要相信自己的感觉。这么好的房子，这么低的价格，这么好的环境，过三年您回头看，购买这个房子无疑是您最明智的决策，那时您肯定会感谢我，请我吃饭的。×先生，相信您的眼光，相信您自己的直觉，肯定没问题，我们现在就把它订下来。 -----------------------------
16、 预约见客户的技巧
×先生吗?您好，我是……您今天收到我的一个业务员，叫××的宣传单，听说您对我们的房子很感兴趣。这样我们预约一个时间，我给您作详细的介绍，您今天是上午来还是下午来?(客户如果说今天很忙没有时间)，您今天很忙，那明天好吗?您看是上午还是下午呢?……这几天都很忙的人，也只有您们这些忙的人，才事业有成，才有能力购房，买房也是一件大事，只需半个小时，这样吧，既然您很忙，那我们约个晚上时间，您看今天晚上8点，我在售楼部等您好吗?那就这样定了，不见不散，祝您生意兴隆，再见!今天您很忙，明天又谈完，那这样吧，就定在后天，您看是上午还是下午好，上午那几点呢?9-10点?那就定在9点吧，我在售楼部等您不见不散，再见。工作忙，生意忙，像您这样的成功的人士工作肯定事很忙的啦，越是忙就越是生意兴隆，这就更应该注意投资置业，注意您的钱升值保值，除了事业，也应该注意居住质量嘛，买房子也是件大事，花点时间也是应该的，您说是吗?再说我们的房子在呼市来说地段最好，价格在呼市是最低的，您过来看看，我这儿有资料，我给您作详细介绍，相信您一定会喜欢的。 -----------------------------
17、 标准销售流程
①接近，寒暄交换名片，接近关系
如：×先生，您好，欢迎您来。(握手)我姓×叫我小×好了，(边说边递名片)(如果对方回敬名片，应双手接过并说：“谢谢”如果对方不回敬，则说可交换言之下名片吗?如果对方说没带，则说，那请您留个电话给我的好吗?)
②介绍楼盘情况
×先生，占用您几分钟时间，请让我把楼盘情况向您简单介绍一下。
a. 地段
b. 交通、学校、商店、医院……
c. 环境(绿化……)
d. 房型布局(设计单位、整体结构、层高、栋数、户型结构、从几房几厅——几房几厅，面积，从×㎡—×㎡……价格，您从几万到几十万……)
e.双层中空玻璃(四大功能：隔音、保暖、隔热、防尘)
请问您考虑多少平方米或几房几厅? 您需要多大面积，您打算投入多少资金，那么，下面我给您介绍您所需要的房型。(介绍完毕) 我们房子卖得很好，您看红的都是卖掉了，绿的是下了订金。
×先生，我给您介绍得很清楚了，您很满意了，没问题，现在我们就把这房子订下来，您的身份证?……
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18、 劝订方法
①×先生，没问题，我们现在就把它订下来。 ②×先生，犹豫不决是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的。这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。
③×先生，今后这个地方您再次经过，都不会愿意的，因为您没有买这房子，一定会后悔的，所以经过一次后悔一次，受不了的。
④×先生，现在您不订下来，相信您跑遍呼市所有同类型房子后，肯定还是会会到这里来，那时您想要的一套又没有了，现在就把这一套订下来，出去再看看也不迟。
⑤×先生，您今天不签，我不会强迫您，但您听我说这么便宜的价格，这么好的房型，这里好的环境，您不可能在呼市找到第二家了。
⑥×先生，既然这么满意，现在就把它订下来，若，这是合同……
⑦×先生，您这么精明的人，这个帐肯定会算那么我们现在就把合同签下来
⑧身份证现在带了没有?没有，那没关系，号码还记得吗?
⑨今天带了多少钱，不多，那不要紧，我们先将房子封下来，您马上回家去拿钱，这边给您写合同
⑩×先生，我真为您遗憾啊!您走出这个门回头这个房子肯定是没有了，这么好的机会，您不应该让它失去的。
⑴×先生，您看，我已经介绍得很清楚了，您也很满意，那我们就把它订下来，您的身份证? -----------------------------
成交的22种方法
(1)富兰克林成交法
这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在症状国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时，会拿出一张纸，从中间划一道，将„利好‟和„坏因素‟全都列出来，分析得失……。现在看来，出除了你觉得欧陆团体略远一点外，其余的都是国内顶级社区所具有的，您还忧郁什么?”
(2)非此即彼成交法
这是常用的、非常受欢迎的方法。
“不是A，就是B”。记住!给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑不解。可以这样问：“您是首付20%呢还是首付30%”。
(3)“人质”策略成交法
我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“„全修好得8000元啊‟。无奈，我认了”。
在销售中，尽量说服客户交定金，先交500元房号保留金也行。这样，客户反悔的机会就没有了。
(4)单刀直入法
当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们主管也来了，最多96折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。 (5)决不退让一寸成交法
房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。
(6)家庭策略成交法
有人说，大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌，不知所云。这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱?他买房的目的?是为儿女，还是为老娘?那个“影子”就是最有发言权的人。如：北京加拿大别墅位于京昌路B8出口，96年高速路还没有修时，离北京北三环路的直线距离12公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。6月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，回为他们是带了2万元定金来的，人怎么就走了呢?不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗?两位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不好走，老太太上去看。”当时就把我给气晕了。我说“傻小子!我派你们两个去干什么?不就是要你们做她儿子，背着老太太进去看房吗?你们如果真的背着老太太进去了，这260平米的房子就卖定了，连个小姑娘者能做的，你们就做不到吗?”。 (7)蜜月成交法
是指在一方(男方或女方)犹豫之际博得另一方的好感，由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟”，对年轻的夫妻尤为有效。如：“您们不是在度蜜月吗?你们在一起真和谐、完美。你们结婚几年了?三年呀?像还在度密月。为什么不考虑把爱巢搬到这里来呢?只有***这样的项目才会陪衬你们的爱情，温情脉脉、自由而浪漫”。虽然这样的话是很肉麻，但是记住!人在受到称赞时是分不清真和梦的，你还必须做出认真、严肃地夸奖他们懂得姿态。 (8)应…招…女…郎策略成交法
这实际上是考验你的描述能力，是考验你能够给客户带来一个什么样的梦。应…招…女…郎总是在最关键的时候讲价钱，因为那时它最有价值，客户也就认了 (9)退让成交法
当客户快要被说服了，还有一点动摇，需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中，客户只有责任：付款了承诺物业管理费公约。客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否送小花园、是否免1—2年的物业管理费等。退让成交法需要销售副总监和总监的配合。如：“您今天要付50%的房款的话，我同领导商量把留给别人的那套128平米的签给你”;“您马上能定下来的话可以按上期推广价卖给您”。有得有失嘛，客户在表面上占了上风，因此他会乐意接受。
(10)恐惧成交法
这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而犹豫不决的客户最管用。
推销之始你要用心，真诚地展示和推广***的主要细节，解答客户关心的问题，等客户心动了，可用这种方法。创造紧迫感不三种方法：
(a)项目热销，不赶紧定，就要失去这种权力
(b)某一经典户型快销售完了
(c)价格马上升或折扣期限已到期。
记住!任何时候都要强调项目热销。一般的做法是要求业务员尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户签定金，其余的客户就感到压力。要点：你必须是真诚的、项目足够说服人的，否则听起来很假，你反而会失去这个客户。
(11)大脚趾成交法大脚趾成交法又称故意出错成交法。出错的目的试探客户是否真心购买，另外，价格出错是给客户以压力。“A户型的总价28万4千元，您算一下……”“怎么会这么贵呢?”“啊，是我弄错了，4000元的价格月才执行，我拿错价单了，现在的价格的是3750元/平米”，传达这种信息客户不仅生气，还看着你我脸红的样子，认为你是个诚实的人。买了，搞掂! (12)回敬成交法
回敬成交法又称豪猪法，是用问题来回答问题。好比你站在镜子前你笑镜子里的你也笑一样，当客户蛮不讲理或退缩时你就回敬他。这时你可用一种疑惑不解的音调和略带吃惊的表情，客户会明白你要表达什么。
“***在二环外，太远了”(客户)
“你觉得太偏僻了”(往往业务员跳出来反驳)
“我是说离我家远了一些，我很难接受”(客户)
“你很难接受了?”(业务员)
“另外，价格太贵了”(客户提出异议)
“太贵了?”(业务员回敬)
“我付不了这么多首付款”(这才是问题的关键)
“我理解，您为什么不做按揭呢?，我出面帮您!”这是一促斗争。(消费方式：95%的客户选择了按揭)。
(13)ABC所有问题解决成交法
ABC成交法是最简单的成交方法。像ABC一样，它由三个问题(步骤)构成。当你平稳结束了推销过程，没有听到过多的消极回误码或异议时，可以使用这种方法
业务员：还有什么问题吗?
客户：有，比如：……
业务员解答和解决完毕所有问题后
客户：基本没有了
业务员：这么说你都满意?
客户：暂时没有问题
业务员：那我就填合同了，你首付多少?
(14)“我想考虑一下”成交法
此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客户说我要考虑一下，实际上是一种借口，它的真正含义是他还没有准备好。客户不想说是或不，他不想伤害售楼员的感情，他想逃离压力，因为客户感觉到自己已往里陷了，便更多的信息还未得到，还没有足够的信心。
客户：我考虑一下
业务员：这么说您还没有信心?
客户：物业管理费这么贵?
业务员：……
客户：我还是考虑一下，好吧?
业务员：你能直接告诉我您最不放心的是什么吗?是**?是**?是**……?
客户：对工期，我最不放心的是工期。当客户提出考虑一下的借口时，你一定要先孤立异议，继而咄咄逼人地将客户所担心的问题全部说出来。没有遮羞布，问题也就能够解决了。
(15)次要问题成交法
次要问题主要是指客户对项目细节提出一些异议，而这些细节又无伤大雅，如“我们选用美国原厂的OTIS电梯还是用三菱”?之类问题，实际上两种电梯属于同一档次产品，不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已，对客户提出的次要细节应认真地回答或干脆说“世界上任何一种产品是十全十美的，您的意见非常宝贵，但是项目的方案早已定了，电梯也买了，我们只能在以后的项目中考虑您的建议”。这样回答的前提是，此类问题对签约实在不构成威胁。
(16)勇士成交法
人类社会到了21世纪，科学技术的发展步入量子时代，但从远古到今天，人类的心智并没有发生变化，如意志力。作为业务员，你一定要有钢铁般的意志，成为生意场上的勇士。方法是：客户说什么，你同意什么，最后把压力转给客户。
客户：太贵了
业务员：是太贵了(沉默)
客户：我不喜欢这种瓷砖
业务员：我实在无法回答，因为你的想法是结论性的。
最后，客户感到了压力，你马上可以反客为主了
(17)档案成交法
档案成交法又称羊群成交法，你可以告诉客户他未来的邻居是谁，已有谁认购，已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案，突现***的品位，客户在“名人”和“同类”面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案!
(18)第三者出面成交法针对逻辑思辩能力强的客户，几外回合拿不下来怎么力?你不妨叫一位第三者：律师、工程师、同行，也可以建议客户自带。在专业人士面前，你的规范、你的业务水平、你的公道会博得第三者的认同。第三者仲裁的结果：买吧，没错! (19)以柔克刚成交法产品比较法
至柔则至刚!水虽无力但润万物也!从心理学上讲，女性在房地产销售中面对北方大男子往往占主动地位，因为女性的温柔给人以可信任感。在谈判中明显弱势方往往能占便宜也是这个道理，谈客户不是斗嘴，不要显要口厉，介绍要客观，让客户三分又如何?最后还不是交钱给你?!
(20)产品比较法
是指拿别的项目与***做比较。比较的应该是同档次项目或可替代的项目。切记!比较时一定将话留三分，不要用语言中伤别的项目，介绍要客观入理，这样，客户心理天平才会倾向于你。
(21)坦白成交法
坦白成交法就是将项目的优缺点全盘托出“您看着办?”、“我就有这份自信”、“没有必要隐藏缺点”。这种推销方法适合于心眼小的客户，他们一定惊讶而狂喜，为你的诚实而叫好。“不买***?没道理呀!”
(22)感动成交法你推销的不只是产品和服务，也是一种生活方式，一份感受情。你在任何时侯都应怀着“服务”的心态，一次次送资料，下班后还一次次等待迟到的客户。你还必须有站在客户角度分析问题的眼光，到这个程度，客户只有感动的份了，又一单进帐，又赢得朋友了。
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19、业务洽谈注意事项
⑪永远不要正面否定客户的观点
⑫位置，房型，都要帮客户来挑选，而不能让客户自己来挑选
⑬绝对不要让两批未成交的客户混在一起
⑭洽谈中要随时准备好笔纸，计算器，秘书要随时准备送上收据，房号本
⑮如果可能，坐在客户的右侧，以方便右手书写，左手指客户看图纸，面对销控台，有问题及时给现场专案以眼神，示求帮助
⑯开始时和客户座位是“60度”谈话中三次将椅子靠近客户，但不宜小于“20度”，以免影响视觉交流，中途离场，可将椅子拉开，然后再逐渐拉近，通过动作表示走近。
⑰客户一出门，就当他出车祸死掉，因此，在他未出门以前一定要全力以赴。
⑱逼订的秩序。
a. 要身份证
b. 问号码还记得否
c. 请对方在合同上签字
d. 要对方付首期款
e. 要对方交一万元订金
f.请对方交钱(不论多少)封房号，随对方回家拿钱，要对方以人格担保第
二天一定来。
⑲不能就房子推销房子，要在5分钟内与客户拉近距离，套上交情。
⑳不失时机地赞美客户，越肉麻越好，客户是我们的衣食父母，我们有责任让他们高兴。
⑴业务洽谈过程中尽量避免离开客户，即使离开也要将时间缩到最短。
⑵腰杆要挺直，身体稍前倾，配合手势以加强语气，增强感染力。
⑶在帮助他人洽谈之前，一定要在旁边观察10分钟以上，了解事情的来龙去脉，以及谈判进展到什么地方才可以上阵。 ⑷任何时候，选择房号只能由主谈者一人进行，其他人无权帮客户选择房号。 -----------------------------
20、 销使工作体会，应答话题
⑪单量大，每天至少在500-600张，多则1000张以上。
⑫选点准，平时注意留心观察总结，哪些点什么时间有客户，容易派单，容易出单，同时自己还应注意发现新的发展点。(如商业区批发市场，集会，开张，大型活动等)。
⑬与客户交谈，这是关键，谁也没有把我想买房写在脸上，靠自己主动与客户交谈，从中发现是否是准客户。要有礼貌，面微笑，落落大方，语气充满热情和自信，话语简洁明了，不卑不亢。
⑭合理安排好线路，对每一个指定的工作地点辖区，基本情况要有所了解，每天合理安排好时间和路线，上午几点从哪到哪，中午合理的稍事休息，不打疲劳战，养精蓄锐，下午又从哪到哪，再回售楼部签到领单，晚上一般没指定地点，这就靠平时观察总结，哪里好就上哪里发，并且一般离自己的住宅不要太远，方便回家。
前期介绍，一般将宣传单上的内容记清记熟，并用自己的话把最主要的几点，简单明了的讲出来就行了。
□……像您这样有身份的成功人士，不管是置业投资，还是购房自住，我们的房子都一定是您最理想的选择。
□×先生，向您介绍了这么多，我看您也非常感兴趣，那就耽误您几分钟时间，我带您到售楼部去详细了解一下，那里有我们的全面的资料和专业人员向您作详细、全面的介绍，很近，就在前面。
⑪我很忙，现在赶时间
答：①是吗，像您这样的成功人士肯定很忙，不过买房子也是件大事。您百忙之中抽出一点时间去看看也是值得的，不会耽误您太多时间，并且多了解一些投资渠道，对您也是有益无害的。
②看您这样成功，肯定很忙，越忙就越赚钱，但是您赚了钱也应该注意置业投资啊，买房置业是稳赚不赔的，花点时间赚钱您肯定不会吃亏。
⑫我已经接了许多单了
答：①当然呀，像您这么成功的人，肯定有许多人向您提供房产信息，您到过我们售楼部没有?就在前面，现在就去详细了解一下，百闻不如一见嘛，我们销售情况很好，早点去挑个好的层次和朝向。 如果客户坚持说很忙，不来售楼部，就要留电话。“我叫小×，先生请问贵姓，(拿出笔记本，作记录状态)能否请教您一张名片”“没有”那没关系，您电话多少，我们改曰再约时间看房好吗?或者说“我让我们主任与您联系，向您介绍”。
⑬不用了，您上面有电话，我与您们联系吧
答：当然可以。不过我们电话是热线电话，每天很多人打电话来咨询，很难打过来，浪费了您的时间，您留一个电话让经理与您联系，有好的信息，直接通知您，跟您约具体时间去售楼部了解。
⑭我要看看资料，回家商量后再决定。
答：是这样的。先生，您看都未看，回去商量什么呢?现在您只需要一刻钟时间就可以了解到我们的详细情况，我们售楼部专业人士向您介绍。这样您回家商量更有把握您说是不是?现在我带您去，尽可能节约您的时间，现在您跟我去可能只花您10分钟时间，下次您自己找过去可能要花半个多小时。
⑮如果客户觉得会被打扰
答：我们主任也很忙，如果您没兴趣购房，也不会过多打扰的，您有兴趣就跟您约个时间。结束时要向客户强调：“我叫××，您到售楼部找我，带上我这张宣传单，我们主任、经理会亲自接待您的。” 周末或节曰，结束时可说“走好，祝您周末愉快”或“节曰愉快”或说“祝您生意兴隆”。
工作顺序：先带客，再留电话，带一个客户胜过留3-5个电话，留一个电话胜过发50张传单。 神志要求：面带笑容，主动迎上，充满热情，语言流畅，反应敏捷。 -----------------------------
21、 如何抓好销使
⑪不仅鼓励、督促、更应该贴近关心他们就像一家人。
⑫如果一个客户未来，一个电话未上来，肯定是未发单，要找其谈心，找原因，如果一味让其自然流失，不断是新手，这样就更吃力。
⑬要保证每组一定的人数，10人左右。
⑭要求销使要有两个主任带他们一起发单。
⑮每个销使每天至少要发500-600张单，每天至少要回来两次(早、晚)。
⑯每个主任对您组的成员要了解得非常仔细，(如果三天没有客户或电话，就要帮他们找原因，是主观还是客观，客观就应帮其提高技巧)。
⑰有时可问客户单是在什么地方收到的，每周开次会一起分析，就可总结出，哪些地方发单，收单率高，每个主任都要做好客户档案。 ⑱每周固定某天下午开一次小组长会，了解销使工作情况，和思想动态，对症下药，振奋精神，提高技艺，提高整体战斗能力。 -----------------------------
22、 价格能否优惠，打95折就买
×先生，什么都好商量，就是价格不好商量。
⑪我们的价格是实实在在的价格，没有一点水分，我们做生意以诚为本，就是在成本价上加上5%左右的利润为销售价，不像有些房地产商，报一个极高的价格，能蒙就蒙，这不是我们做事的作风和原则。
⑫我们对所有的客户都是公平的，如果给您98折，给别人95折，是不是对您不公平，我们对所有的客户都一视同仁，按一个价格成交，不信我们可以打个赌，我把所有的合同调出来给您看，是不是统一售价，当然几次提价因素应排除在外。
⑬我们不打折正是为了保护所有消费者的利益，如果随便打折，那房子还能建得起来吗?还能保证房子的质量吗?您要打几折可以，我把钢精给您用细点，水泥标号用低点，地基挖浅些，保证在三年保修期间不出事，但这样的房子您敢住吗?
⑭退一万步讲，卖得这样好的房子还要打折吗?×先生，买不买没关系，但我们要保护所有消费者的利益，如果随便打折那肯定会影响房子的质量，这样的事情，我们是绝对不做的。 ⑮×先生，价格上肯定没问题，这已经是同类型房中最低价格了，您还犹豫什么呢?我们现在就把它订下来。 -----------------------------
23、谈判中必须讲到的：
□首期介绍(地段、交通等)
□房型介绍
□升值保值，入市良机
□比较市中心与其它地段的房子
□比较高层与多层的房子 -----------------------------
24、谈话的要领
□语言7%(要生动，能少的不能多，能短的不能长，微笑37%)
□身体语言56%(动作+手势+姿态+与客户靠近) -----------------------------
25、 投资好的物业与其它投资的比较
钱存到银行是一个贬值过程，而投资生意，股票，那是既费时，又费力，又有风险，每天提心吊胆，筋疲力尽的去操作，就拿投股票来说，我国的股票本身就是一个政策市场，一个人民曰报的社论或国家某个领导的一句话，股票就能上下几百个点，风险很大，升的时候，皆大欢喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投资者是吃不下饭，睡不着觉。若投资黄金地段一流品质的房子，那是既无奉贤，又有高的升值回报，根本不需要时间和精力去管它，还能得到一流的享受。
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26、 与当地人拉近关系
×先生(大哥、大伯、大姨)您在呼市生活了这么多年，又这么有成就，上上下下一定都有很好的关系，您看我家不在呼市，在呼市也可以说是举目无亲，以后肯定会遇到一些办不了的事，认识了您真是荣幸，到时候还希望×先生您帮我一把呢。到时有什么事找您，您不会拒绝吧!
看×先生就是爽快人，而且又重情义，怪不得您的生意做得这么好，实际上，无论是做生意还是办什么事情讲的都是个信誉，人品好别人信任您，就认识您，说明我们很有缘分，您要是在我们这儿买了房，我们就可以经常见面了，没事我们就可以到您家去坐坐啦，到时您不会不为我们开门吧。 -----------------------------
27、 我买房只想居住，能否增值没关系
是的，我知道您买房是自己住，以后也不会出租，更不会转让。但是您想想 ，您今年买套房50万，几年后，我不敢说
二、三百万，但最起码150万是有的。您住在这样高升值的房子里感觉都不一样嘛!这就说明您买的房是物有所值，物超所值。另外，有一套这么好的房子在这里，对您的生意也是一个保障。您有经济实力买这套房子，说明您的生意，做得很成功，而且将来会越做越好，尤其像您们生意人，一般不会在银行存款，有钱肯定去投资周转，如果遇到一大笔生意需要资金的话，完全可以拿我们这套房子的产权证到银行去办抵押贷款，像这套150万元的房子的产权证到银行最起码可以贷120万，所以这所房子实际上是您的一笔流动资金，对您今后的生意是一个保障。如果您要拿那种爬楼梯的房子的产权证到银行抵押银行肯定要考虑，因为现在银行也知道，今后多层楼肯定没有高层电梯公寓好卖，所以对多层缺乏信心。不过我知道像您这样的老板有身份档次的人肯定也不会去住的，那是什么人住的，我们都叫它“农民别墅”，里面住的人杂，素质也参差不齐，物业管理也不完善，治安差。另外，小区的房子间距较窄，推开窗户您就能看到别人家的厨房、卫生间啦，心里都很不舒服，物以类聚，人以群分，什么样的人住什么样的房子，像您这种身份地位的人就应该住我们这样的房子。 -----------------------------
28、 有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的10%，您们要求半年内付100%，这一条不能答应
① 我们工程进度和您们的付款方式是同步进行的。半年内您的房子便起来了，后期余下的只是配套，所有工程款均已投入。
② 实际上我们是一种合作建房关系。如果交钥匙时再付10%，那这笔费用只好从银行贷款上出，最终成本的增加还是在价格上体现出来了，那对您也不合算，您说是不是?
③ 这个问题实际上还是对我们的一个信心问题，担心我们建的房子质量不好或不能按时交楼，这个您完全可以放心，这也肯定没有问题。 -----------------------------
29、 帮客户分析各种投资的利弊
关于购房风险：
⑪因条件变化价格下跌;
⑫市场风险(投资周期，宏观经济，价高时购入，价低时变现);
⑬财务风险，如贷款购房，一时还不出，需抵押给银行或变现，其价受当时房价而定;
⒃箕治风险，自然风险，如征用、拆迁。
股票投资：
10人炒股7人亏，2人平，1人赚，遇股灾，血本无归。
优点：资金可大可小，盈利有机会，变动能力强，不需要太多的专业知识，但高利伴着高风险。
银行存款(债券)
安全性强，有利息，前几年有物价补贴，现在已取消，银行利率一而再而三下调，细算老百姓党政军是吃亏人，因为利息赶不上通货膨胀的速度。
期货：风险更大
黄金：现在根本起不到保值的作用
古董、邮票等：需要具备相当的专业知识
还是投资房地产最好，长期持有盈利大于股票，风险小，安全性强，特别是在国内房地产正处于成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。
其不利的一面是：投资大，交易手续复杂，但虽投资大，却盈利性能好，风险不大，并可实行消费行为与投资行为的绝对统一，既能满足消费需求，又满足投资需求，两全其美。 -----------------------------
30、 房价不会大跌，而是稳中有升
从整体来讲，经济分析专家认为，房价不会大跌。主要取决于成本的刚性特征。我国商品房的成本，一般由以下5点构成：
①建筑成本 ②土地费用 ③拆迁费用
④城市基础设施配套费用⑤相关费用
从第一块看，建筑成本不仅不会降低，反而会随着市民对住宅质量的要求提高和房产与增长期对建材价格还有所上升;
从第二块看，土地费用历来是国家收益和地方政府的主要财源，大幅度核减属国家重大政策。土地越来越少，价格上涨;
从第三块看，拆迁费用目前在多数城市呈上涨趋势，降低并不太可能;
从第四块看，如果降低城市基础设计建设支出，会给城镇住房建设带来更多的困难;于是，目前有条件减少的是第五块中重点征收的税金和不合理的费用。但从目前执行情况来看，能减少的税费很少，建设部三令五申，地方政府也多次提出要对不合理的乱收费现象严加治理，但据有关部门统计，滥收费的条目虽多，但收款项的绝对量却不是很大，据透露，呼市减少不合理收费近两个越颇见成效，但房价仅下降了百分之一 多一点。可以看出，除非国家大幅度削减土地费用或是在税制上作重大调整，包括开辟新的税收、税源以代替对房地产业的一部分正常税费征收，否则零星减税，减费不足以促成商品房大幅度下降。中国房地产副会长陵园映苏博士在一次国际研讨会上谈到：从房价变化趋势看，一般都随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性及土地供应的低弹性和需求的高弹性决定的。具体说，随着我国城市水平不断提高，必将导致城市人口的持续性增加，从而对住房需求量增加，因此，不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑，商品房价格稳中有升带有客观必然性。 在国外，楼市大幅度跌降叫“房灾”，目前中国政治稳定，经济稳定，社会稳定，没有出现房灾的可能，所以当房价走势呈现出，不同城市会有升有降，整体趋势稳中有升，购房对于城市居民来说，仍是居住和生财、保值增值的有效手段。 据国家统计局与建设部的有关统计资料显示，我国城镇住宅每平方米，建筑面积平均价格1987年408元/㎡，1995年1612元/㎡，8年间平均每年递增18%，可以预测，减少有关税费，能适当减缓房价上涨幅度，但不会在全国范围内导致房价上扬趋势。 -----------------------------
31、 以提问的方式正面引导
⑪假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗?而且还有时间上的浪费。
⑫假如是在这种情况下决定，您不觉得现在就作决定比较合适吗?如果再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖延而已。
⑬您是不是要找什么人商量呢?还是要分开来考虑?是首期付款多一点呢?还是选择分期付款?
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32、 做销售，应保持的态度。
和蔼的态度和亲切自然、浅显的语言极易赢得和顾客的融洽关系，和顾客讲一些家常话，会使顾客解除警戒心理，他会这样在心里想，这个人很有人性味，肯定是个忠厚善良的人，买他的东西不会有问题。 -----------------------------
33、 考虑什么?(一般客户的心理) ⑪环境
⑫交通
⑬配套
⑭价格
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34、 相关术语
三通一平：水通、电通、路通、路平
七通一平：电信、电通、煤气、电视、水通、路通、路平
正负零：地下工程完成，正负地面(零) -----------------------------
35、 超低的价位，成本销售，抗跌升值<
一般人提到别墅都知道最起码要上百万，很多人都不敢想，但我们现在只要60-70万就可以拥有，为什么?
①我们有丰富的开发经验，各项成本都可以控制得很低，所以价位就低下来了
② 我们的经营方法与其他房地产公司截然不同，一般的房地产公司都是暴利心态，把价格定得很高，3千、4千甚至1万元/㎡，他卖一套就可以大赚一笔，最起码抵我们卖10套，价高不好卖，有的一度几年放着，但资金要回笼，没办法，只有降价，慢慢往下降，越降越没人要，谁敢买天天掉价的房?况且再怎么降，也不可能降到我们现在的成本价，因为银行利息，费用全要打进去，而且还想赚点钱，现在人们的心理是买涨不买跌。 -----------------------------
36、 了解客户心理
为母亲买房在这里对他母亲有许多好处，为了孩子身上找突破口，拉近彼此关系。就房子论房子太多，应该就客户的话题谈下去，带母亲来肯定会喜欢，摆我们的优势，投资不应该太多。
喜欢炫耀的客户拉关系，“十万买房，百万买邻“，您想象中的房子是什么样的? “狠劲”永不言败，有时候客户在最后关头不要太在意客户的话，没有什么问题就签合同，如对于在市中心有房的客户，您真的有眼光，您那房子很不错，户型也可以，不过我们又是一种风格。
把客户当朋友，吃紧一点，感染客户时紧一点，如果不是急着用，缓一点，划算。 -----------------------------
37、 卖得俏得商品降价销售不符合市场规律 ⑪让客户买得安心;
⑫省的钱滚动发展;
⑬涨价合理，既然当时您没有定，那您现在就认定这个价，或儿女为您稍多花点钱买个安全值。
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38、 人都是平等的，但都有弱点，靠什么攻
人都是平等的，人性都有弱点，最终是空谈忙，专业知识打动客户(升值、保值)的心态，以静制动，把客户恶毒钱收近来，把道理讲清楚，现在风气不好，钱出去容易，有套房是最大的保障，让客户感觉好，不要排斥任何人。
谈客心态:以朋友的身份，作为投资顾问的身份出现，客户都是骗子，要打动客户把握心理。 -----------------------------
39、 不要反驳客户
尽量用“是的……但是……”
买房是件大事，也应买个清楚，因为，开始说话流利，控制节奏，不耐烦提高音量，报价说出服务范围，赞赏客户，环境好，空气好，内容充足，投资升值、保值。这样，我先帮您挑选一套适合您的房子，风水好，呼市人买房第一要素质好，风水好，不但对生意有好处，还可哺育后代，紧凑流利，多听客户说，了解客户，寻找突破口，环境好，生活方式，联络客户朋友感情，引导客户到我们这里的优势，用我们的优势打动他。 ----------------------------- 40、 房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争。
市场特征非常明显，有特色，有卖点的房产需求大，销售好，价格也高，没有特色的房将滞销、积压，楼盘的品质取决于环境配套，管理服务和升值潜力。
环境配套：包括自然环境和文化环境，配套包括水、电、气生活设施和学校、医院、市场交通等市政设施，很多地方环境好，配套跟不上，使房产价值降低;
管理服务：环境决定品位，管理突出档次。一流的物业应有一流的管理和服务，高质量服务与销售的好密切相关，销售好，入住率高，人气旺，管理才能成规模，上档次; 买楼就买最旺的楼。 销售好的楼盘人气旺，管理好，风险小。 -----------------------------
41、 培训销使 第一课 清除垃圾
第二课 明确目标
第三课 制定计划
第四课 勇气
第五课 心态(积极与消极比较)
第六课 天下没有白吃的午餐(坚持不懈，终会成功)
42、 销使发单流程
⑪形象，一定要有一个面带笑容的形象;
⑫用心、眼、脑去判断这个客户的意向;
⑬涉及主题、住房，(无论是住家还是投资一定要讲销售火暴的原因——地理位置、交通、规划、环境、配套、房型结构);
⑭尽量争取带客上门，第二步留下对方电话，第三步是要让客户记住您的姓名。无论怎样，一定要这客户多次加深对您名字的印象，要将这点贯穿于整个介绍始终。 -----------------------------
43、 销使发单九要素
眼要快、心要正、脸要笑、皮要厚、腿要勤、手要快、眼观六路、耳听八方。 -----------------------------
44、 价格又涨了，我不划算(经常调价，我不放心)
⑪正因为上涨才更应该买，价格低的时候卖得火爆，价格上调了更应该抓住这个机会，证明房子好，增值空间大，就像买股票一样，买升不买跌，一条直线往下掉得您敢不敢买?(肯定要买价格上升的，动能才能充足，才能有效打开上升空间)，您买房也同样要买升值的房，对您才有保障，您算一下，按我们现在这个速对磺上去，您明年能赚多少，到时候可别忘了请我喝一杯，吃顿饭哦……(笑)
⑫如果我这个价格卖得越多，就亏得越多，您也是生意人，我相信这样得生意您不会做吧!所以我们的价格也必须要涨。否则我们的饭碗也难保，作为朋友，我相信这不是您愿意看到的吧!(有异议，价格分析如果这样下去，您还敢不不敢买?)……为什么?亏本生意肯定不会做，相信您一样，只能另外想办法，本来优质的水泥换成一般水泥，……所以亏本销售质量就没有保障……您敢买吗?就算您敢买，我也不敢卖，因为我们公司就质量声誉为事业生命，况且×××花园是我们公司面向二十一世纪发展的样板工程所以……(而且我们要对每一位批朋友负责任)(只有错买，没有错卖的，亏本生意或不赚钱的生意是不会做的……)再不涨就对不起您，因为您比后面的人早来，眼光比他们超前，更有魄力，您就因该赚这个超前眼光的钱……刚开始时，他对我们的信任，凭这一点，就应该优惠一点，正如您比后来的先进一步一样。现在转换我是您的话，就买2套，一套自己住，一套用来投资，因为我们现在的价绝对偏低，……(比较升值保值)……到时抛一套，赚了钱，等于别人送一套房子给您，您说多划算，到时可别忘了我的功劳，请我吃顿饭总可以吧!(笑) -----------------------------
45、 我以前来过……给我优惠……<
您都是说以前，以前肯定不同现在，那您以前为什么没有买呢?
客：以前这里一片平地，还没建，没动工。对呀，以前还没建，(没多少人买，风险大)价格优惠，那是应该的。您没买，相信您也是不愿冒这个风险，那是可以理解的，但现在不同了，第二期已基本卖完，三期又相当火暴，现在一天一个样，不存在风险了，价格也自然上去，这也是很正常的，因为前段时间投入的资金，也要利息，我们行政费用也要支出，广告投入也要加上去，所以现在这个价格也是很合理的。
其实以×总您这么精明，稳重的人，现在买是最划算的，因为以前虽然优惠一点，但风险相对较大。当时买，您认为不太合适也可以理解，但现在虽然花多一点钱，但买了个稳当，买了个放心，睡个好觉也是值得的(现在上调一点也是合理的)况且这段时间您的钱都投到生意上去了，按×总做生意那么精明，我相信这段时间您一定赚的钱远痹烩点差价多得多，对不对?值得嘛!(况且我们现在才刚刚开始，以后还要陆续往上调，好戏还在后头。)再说卖得俏，反而降价，这恐怕不符合商品经济规律吧，相信×总您做生意这么成功一定觉得是这个道理。换成您也不会这么做吧!来，就把这一套订下来，您的身份证…… -----------------------------
46、 发单技巧
先生(小姐)早上好(您好)
——热情迎上，脸带笑容
好消息，××花园内环线上小高层，轻轨出站口边黄金旺铺，销售火暴，机会难得，赶快去抢几套，早去选择机会多一点，先生，我们现在就过去看一下，走，这边请……请看一下，武汉市明星楼盘××花园的传单，是武汉市××唯一小区采用欧式风格的围合式设计，拥有灿烂的内庭景观，几千平方的中心花园，处处是花，户户有景，绿化率超过50%，住在里面就好像住在花园里一样，另外还有少量的商铺，机会难得，我们现在就去看一下，就在前面，几分钟就到了，这边请……(物美价廉，黄金地段，升值潜力巨大，是投资的最佳选择……)请看一下武汉市销售最火暴的××花园的宣传单，它坐落在内环线商，徐东路旁边，紧邻轻轨出站口，是目前武汉市唯一采用围合设计带电梯的小高层……现在成本价销售，机会难得，我们现在就上去了解一下，这边请……(说辞中具体情况以新世纪花园为例)我们××花园设计超前，环境优雅，配套齐全，最适合像您这样有身份，有档次，有品位，有气质的成功人士居住，最能体现您的身份，也是您投资置业的最佳选择。 -----------------------------
47、 为了孩子，买房子就是要买好环境< 购房置业，无论是那些耗尽大半生积蓄的工薪一族，还是“一掷千金”的富豪望族，选购一处有利于孩子成长的理想居所，是他们的共同心愿。望子成龙，望女成凤，自古以来为人父，莫不如此。古代“孟母三迁”的故事，就是讲孟母为儿子的健康成长，三迁住址为儿子寻找一个有利于成长的环境，今天，我们苦苦奋斗，艰难拼搏，说白了，现在我流血流汗就是想为下一代创造一个良好的生活环境所以在购房置业时特别重视住所的环境，环境主要有硬环境和软环境，包括绿化环境、文化教育设施、活动场所、资金系统、及智力环境和知识环境等。
人们常说，家庭是人生的港湾，家居环境就是包围着这港湾的陆地与海洋，这海陆的气候与环境，不仅影响着人们的生活质量，更直接作用于年轻一代的成长。可以想象，当我们的小区荡漾着社会主义精神文明的新风，街坊邻居都以“五讲四美”作为自律与做人的原则，彼此关怀，守法相助，孩子们就能在人生的港湾和生活的海洋中，受到真的影响，完善的哺育，美的熏陶，成长为有理想，有道德，有文化，有纪律的一代新人。 -----------------------------
48、 各种设计的说法
向东单位，拥有冬暖夏凉的宜人环境;
所有房厅皆方正有序，方便家私的摆放和个性间断;
大门、露台落地门对开通风效果达到最佳，更连宽阔露台，平添空间的豁逸，使用率增加;
外飘窗设计会采光更充沛，空间更舒畅，宽敞;
方型厨房十分实用，让厨具与诸多杂物可井然摆放;
大面积露台，完全考虑主人室外活动和生活情趣的需要，养花晨练，观景由心而生;
座北朝南，格局通透，光线充盈;
大户型设计，厅房层次分明，玄关设计恰到好处，分动静空间，方正、宽阔的客厅尽情享受休闲娱乐的同时，毫无干扰一家老小的学习和休息。 -----------------------------
49、 人性化的家居四空间必备追求
第一空间是房子的室内面积乘上层高，现在购买者往往只看到平面的面积而忽略了立体空间，这就是房间布局，好的设计不但可以使您少花钱，还会在长期的使用中提高您家居的舒适度;
第二空间使通过您的开敞明亮窗户连接起来的外部绿化空间，通过这个空间使您的思绪飞出去了，人看到对面斜视过来的眼光和看到绿油油的草地的感觉肯定使不一样的，给人的惩罚就是把人关到监狱里没有窗户，让人看不到景观，看不到阳光。我们要给正常人建房子的话，就一定力求给人一个非常好的景观;
第三空间就是一个思想的空间，信息的空间。现代人都追求“与世界同步，与光同速”，这才是生活档次，有了第三空间，能让您感受到有我存在的意义，可刺激您的思想和创造力;
第四空间是安全空间。人都惧怕生活在恐惧中，有了现代化安防技术营造了一个安全的空间。 ----------------------------- 50、 话说电梯< 谁家无妻儿老小，谁人能一生无病无患，不是所有的人都爬得了楼的，特别是患有心脏病的人，爬楼还会有生命危险。电梯住宅虽如今在许多人眼中是奢侈住宅，但至十年后，到您很需要电梯的时候，您能为自己在凉台装一部电梯嘛!
其实每部电梯厂商销售时都和发展商有保修协议，一般一部电梯年保修费在300-1000元左右，每户年分摊费用不过是顿茶钱。 -----------------------------
51、 应该买这样房子……
人们已开始追求相对位置，而非绝对位置。也就是选择出行更方便的，交通距离合理的周遍环境，包括空气质量，噪音，光线等软件环境及购物，医疗，教育设施等硬环境好的，而并非位置位于老城区，市中心，出行不便，软硬环境均有不尽人意之处的，不成规模开发的“见缝插针”式楼盘。
当房子已不仅仅式遮风避雨的场所后，房子就应是温暖的港湾，交往的空间，这才是真正意义上的“家”。无论是“人以类聚”还是“择邻而居”等古训，讲的就是消费者购买房子的时候也应同时具有整体环境意识。它代表了具有较高的文化素养，事业上已成功或已正在成功，注重对下一代的教育与培养等品质诉求与定位。 -----------------------------
52、 楼盘质素是竞争取胜的决定因素
房地产是特殊产品，区域性很强，同区域楼盘多了，很多都大打价格战、争夺战，搞得焦头烂额，但有实力得楼盘反而静观其变，脱离战圈，因为真正用降价来吸引购房者并不是明智的。购房不同于购置其他商品，一套房子可能是您一辈子的积蓄，所以许多购房者都明白，买一套房子相差几百块钱一个平方，其实并不重要，关键是能买一套最好的房子，享受一生。只有在如何提高住户享受以及提供高素质的物业给客户入手，才能在如此激烈的价格战中，稳步前进，销售价格持续上扬，成为同区楼盘中最高素质的体现，并且受到客户的追捧。
因此，价格也不代表战胜市场的因素，随着购房者的不断成熟，市场的不断发展与其降价贱卖 ，不如相对提高。 -----------------------------
53、 社交环境是生意和生活的一部分< 您居住在这样一个高尚住宅区，里边的人都是和您一样，在事业上非常成功，这也就是为您提供了一个良好的社交环境，有机会结识生意上的伙伴，找到志趣相投的朋友，一个良好的社交环境，对做事业的您来说是生意和生活的一部分。 -----------------------------
54、 花园价格太贵了，其他山庄都是送花园的。 ×先生，您说得好。
第一，如果单单从地价计算，980元/㎡的花园表面看是贵了些，但是花园的价格是不能简单地根据地价来计算的。①您是不能坐飞机进出家门吧，公共道要分摊吧，主干道要退让15米，次干道要退让7米，这些都是不能卖钱的;②网球场，游泳池，公共绿地，停车场等公共设施，总不能要求我们学雷锋，最好无偿送给大家吧?那费用肯定是要分摊的;③地下管道埋设，三通一平草坪的费用等都要花钱;④我们将利润控制在5%左右，计算出这个价格，绝对是合情合理的。 第二，×先生，我们将花园和别墅价格分开计算，正式为了更好地满足消费者不同的需求，别墅如果没有花园，那和洋房还有什么区别?花园有人喜欢大，有人喜欢小，带不同大小的花园的别墅价格总不能说一样吧?退一步讲，即使将花园的价格折算到别墅价格上去，我们的价格也绝对是同等楼盘中最低的，而且这样的价位以后再不会有。
×先生，肯定是没问题的，那现在就把它订下来。 -----------------------------
55、 销售别墅的说法
前期介绍…… 请问×先生，您理想中选择别墅还是洋房?
——都看看：
我们的别墅在40—120万之间，洋房造价在3—28万之间，请问您计划投资多少?
——选择别墅：
我们的别墅有两种规格，一种是独立别墅，一种是连排别墅，独立别墅面积……连排……请问您考虑哪一种?
我们洋房有多种规格，总造价在3—28万之间，请问您计划投资多少?(根据客户的投资额推荐房型，选择位置，计算价格、付款方式)×先生，您看我已经给您介绍得很清楚了，您也很满意，这个位置确实很好，那我们就把它订下来，您的身份证。 针对有问题的客户，每解决一个问题，就重复一次：×先生，肯定没问题，现在我们就把它订下来，您的身份证。 -----------------------------
56、 陪同客户去山庄参观注意事项 ①参观路线要根据要求;
②尽量避免在阴雨天以及晚上陪客户去参观;
③在临近山庄遇卡车较多时，避免带客户深入山庄内部，因为噪音干扰很大，尤其在工地停工时间;
④如客户要看路上花费的时间，应过段距离后和还未到山庄前提醒客户计时和停止计时。尽量避免客户坐在司机旁边;
⑤去山庄途中的话题：
a. 停车时：楼下空气明显比办公室好，山庄空气又远痹烩里好，平常大家都是抢着陪客户去参观，就是为了换换空气;
b. 车开出时：我们的车跑不起速度来，如果您开自己的奔驰、宝马那去我们山庄就更快了;
c. 沿途遇到红绿灯时，说市区同样的路程时间要长些，主要就是红绿灯的原因，谈今后解决交通堵塞措施于我们有利的方面;
d. 一路上：说城区的拥挤及不可能再发展的趋势;
e. 临近山庄时：要司机减车速，介绍山庄周围的建设情况，尤其要客户嗅嗅空气是多么清新;
f. 回来时，同样尽量找话题，分散客户对路程距离;
j. 回来时尽量将客户带到售楼部，尽量排除升值保值的话题。 -----------------------------年个时微秒
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2、
第二篇：房产经纪人销售话术
房产经纪人销售技巧(常见问题及解决方案)
以下是房产经纪人常见的问题及解决方案，当然只供参考，每个人都有自己的一套行之有效的销售方法。
1.客户:这套房子最低多少钱?(例如:25万的房子) 经纪人:您经纪人:您认为多少钱比较合适呢? 客户:20万左右。
经纪人:20万,那我请房东过来,您能不能马上定呢? 客户:那肯定要考虑一下。
经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下,我们一起去看房。)
2、客人在看房源,经纪人上前接待,他不理不睬,只说我看一看,你忙你的。
经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他,让他开口说话。如果这套房子不适合他,再用其他的房子套取他的需求,再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系,我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话,您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。
3、房东期望值太高,如何引导?(例子:金湖帝景 88㎡ 15f 65万) 经纪人:×先生,我理解您的想法,我们也希望您多卖一点,我们的佣金也可以多收一些,但是,您也知道,现在的房价很透明,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。
客户:多少钱比较合适? 经纪人:×先生,您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。 客户:原来买的价格+装修价格,我的装修很好。
经纪人:×先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖57万,您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到68万,到时卖不掉,对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧!看了以后我心里比较有底,也比较方便销售,我们公司帮您免费评估。
客户:不用了,有客户再带过来吧,我就卖这个价格。(房东比较坚持,保护意识较强的情况下。) 经纪人:那您看您这边价格能不能往下调一些,我先跟客户报64万,您看可不可以,客户看满意后,我再与您商量. 客户:那先按这个价格来报吧。
4、帮忙估一下价格? 客户:小弟,您帮我估一下,这套房子能卖多少钱? 经纪人:说实话,我没有看过房子真的是不好估价,给您估高了卖不掉,是对您的不负责任,估低了您又不开心。
客户:没关系啦,你们是专业做这个的,你就蛮给我估一下。
经纪人:那这样吧,我和您说一下刚刚卖掉的和您同一社区的房子,您参考一下。 客户:好,你说。 Ik ， 经纪人:(给他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他说些自己的心理价位) 客户:这价格太低了,我不会卖,我最低也要卖(××)价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的,交给我。
5、对于空房子如何拿钥匙? 经纪人:李小姐,我问一下,您的房子目前是空着,还是自己住? 李小姐:空着,好久没住了,怎么啦? 经纪人:李小姐既然空着,我建议您把钥匙放一副在我们这边,我们会给您开张公司的收条。
李小姐:那不行,钥匙怎么能随便给你们呢? 经纪人:其实,我们也非常理解,您可能目前还不大相信我们公司,您看我们一抽屉都是钥匙,而且有几套都是刚刚装修好的,设备都齐全,房东原来也不同意,看了几次房子都不是很方便,有时是中午、有时是晚上。您也知道,客户白天一般都有上班,没什么时间,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我们这两三个月还没看几个客人,后来房东上周钥匙拿过来,我们帮它美化一下,现在就有个客户谈的差不多了,所以说我建议您把钥匙放这边,大家也比较方便,您觉得呢? 李小姐:那我考虑一下,回去和家人商量一下。
经纪人:我们真的很希望您钥匙能放在我们这边,一方面确实方便我们的带看,提高效率,另一方面您自己,据我们统计,一般一套房子成交的话,要带看二十至三十个客人才能成交,如果有钥匙的话,我们能更有效的为您带客户,也不会每天打扰您,等有客人价格出的差不多时,再打电话通知您,到时您只要过来签一下同意就行了,您还是把钥匙放我们这里吧。
李小姐:好了,好了。你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间。
6、客户不签看房委托书怎么办? 经纪人:×先生,这个看房委托书麻烦您帮我签一下。 客户:哎呀,这个不用签了,很麻烦。
经纪人:×先生,是这样的,这个委托书是必须要签的,它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程,经理就是看这个委托书来检查我们的工作,希望您能帮个忙配合一下。
客户:其它中介都没签,这个签来干嘛,要么这会带我去看房,要签的话那就不看了。 经纪人:×先生,听我解释,其实签这个对您一点损失都没有,相反它会保障我们双方的利益。首先,它有明确规定我们的服务内容,收费标准,而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心,里面都写得很清楚,我们是绝对不赚差价的,而且有成交我们也不会乱收费,都是按照里面的标准收费。当然,从另一角度说也是保护我们的利益,也只有您认可我们的服务及收费,我们才会带您去看房子,但是假如您所中意的房子是我们带您看的,那就必须在我们这边成交,它只是防小人,不防君子,像×先生您这么有素质,我相信您会理解我们,我们每个客户都要签的,那麻烦您在这边帮我签个字。
7、买卖双方互留名片,应怎么办? 客户: ×先生(房东),这是我的名片。
经纪人:(必须马上以客户手中抢过名片)并道:对不起,×先生,我们公司规定不允许这么做,假如您们确实有什么事情,到时我们可以帮您们联系。
客户:这没什么大不了的,只是留一下名片。 经纪人:×先生,这个希望您能体谅一下,您也知道行有行规,假如我让你们这么做,回去我肯定是要挨骂的,您们人这么好,也希望理解我的苦衷。
8、当客户和房东直接谈价格,那经纪人该怎么办? 客户:(朱先生):陈先生,您最低要卖多少钱?(直接问价格) 房东(陈先生)“迟疑了一下。
经纪人:陈先生,您爱人告诉我说要卖55万,经纪人速度要快,不能让房东先说出口。 房东:是啊! 经纪人:朱先生,您看一下,房子我们也看过了,房子房东也在,您能出多少钱,我们也可以当面谈谈。
客户在思考! 经纪人:朱先生,要不这样,买房是大事情,您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量,也让房东家人商量一下,看看能商量多少?我们还是先走吧。
经纪人:太麻烦您了,我们走吧。”走到门口做要开门的样子。 对客户说:我们下去看一下杂物间,免得下次还要来看。
对客户说:我对这社区很了解,一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)
9、客户还价太离谱,怎么办? 经纪人:陈先生,昨天我们看的那套房子,确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积,装修还没这个好都卖了25万,您看这房子,您能出多少钱? 陈先生:22万, 如果22万我就蛮买。
经纪人:22万(惊讶状),陈先生,我也理解您,作为您们买方讲都希望价格低些,其实我们立场同您们一样。但是,我觉得这房子,肯定不可能,因为这房东您也见过,而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在,我做这也是很专业,像房东开这价格真的比较实在,在这附近也找不到这么便宜的房子,假如,陈先生您有诚意的话,也出一个比较实在的价格。
陈先生:也差不多啦,我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜,我朋友上个月也刚买了套差不多的,才买21万。
经纪人:陈先生,我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的? 陈先生:他自己买的。
经纪人:那是很便宜,那你朋友真幸运买了这么好的房子,不过现在要买那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯?
10、客户和业主约好,房东迟到或失约时,我们怎么办? 客户(李小姐):怎么搞的,房东还没到? 经纪人:不好意思,李小姐,这房东平时都很准时的,一般还会提前几分钟,今天不知道有什么事情,我给他打个电话问一下。
李小姐:可以,你打一下。 经纪人:(拨通房东电话)结果: 1)短时间内会到。 2)过1小时会到。 3)不会到。
经纪人回答:1)李小姐,请稍等一下,房东一会儿就到。
2)李小姐,不好意思,房东临时有事,过一个小时才到,要不我们先看一下别的房子,您看您能不能等。
李小姐:(1)可以。(我们马上就约就近的房子) (2)不可以。(很诚意的道歉,并送她回去,然后给房东打电话,让他不用过来) (3)(打假电话)您好,是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了,客户很有诚意的,怎么有事不能来呀? 那你能不能叫你朋友或家人过来一下,这么大热天,客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心在做,我们尽力了,责任不在我们。)接着,向客户真诚道歉,改约时间,或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。
11、客户看完房子后,不表态,只让我们帮他谈价格。 经纪人:李小姐,这房子不错吧。
李小姐:房子还可以,你帮我谈一下价格,看房东最低卖多少钱? 经纪人:我很理解您,希望最低的价格买到房子,说实话,这房子已经很便宜了,上周我这边刚卖了套(举个例子,供她参考)估计价格谈不了多少,您看多少钱可以接受,我同房东谈一下。
李小姐:你先帮我问一下房东最低卖多少钱? 经纪人:谈我肯定会帮您谈,您最好给我个价格,要不我怎么去谈,房东问我,客户价格出多少钱,我都说不上来,房东肯定认为我们没诚意。
李小姐:那你蛮帮我问一下,最低卖多少钱,我再考虑一下。
经纪人:那好吧,我尽力帮您谈一下,晚上给您电话。(第一次带看,不要马上逼客户出价格。)
12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走,我们该怎么办? 李小姐:小张,你先走吧,我到附近逛逛。
经纪人:这样啊,李小姐,我现在反正没事,对附近也比较了解,我陪您了解一下周边环境,并且,过会儿有位同事会带客人来看房子。
李小姐:没事,我自己一个人走走就好了。
经纪人:那可以,我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)
13、客户想和房东一起走。我们该怎么办? 李小姐:房东,我刚好有车子,送您一段。
经纪人:房东,您等一下,上次看您房子的那个客人,一会儿还会同家人一起再来看一下房子,烦您等一下。
房东:这样,你事先没约我? 经纪人:不是我亲自过来同您说了吗,顺便还有些问题向您请教。(转向客户:那李小姐,您先走吧。您考虑一下,回头我给您电话。) 等客户走后,再同房东解释一下:不好意思,房东,主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好,如果我们说的不一致,让客户误会,不相信我,我们的目的是促使您们成交,希望帮您卖个好价格。也希望您能理解,配合我。(如条件允许,送房东回去) 找个理由把房东留住。 佣金类
14、客户认为我们中介服务价格比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理? 如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和服务品质保证告诉客户,并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。 注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。
15、客户对我们的中介费讨价还价,我们该如何调节?或者,中介费太高,能不能商量? 两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费,二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊,主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣,造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局;第二种方法比较而言对双方都比较有利,但对于生意场上的老手客户,会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步,故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠,也要一点一点地放,半步半步地退。
记住:你在价格优惠上给予客户越快越多,客户的胃口就会越大,要求也会越多。所以,在价格谈判方面,掌握节奏和让价的分寸至关重要。
16、 房东要求把服务费打到差价里,怎么办? 中介服务费由哪一方出,应该在接受委托时有所约定。事先没有约定,就应该遵守当地市场上的操作习惯。
17、 如何保证收取双方的佣金? 目前佣金的收取多数是单向的,但在某些个案中,是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书,其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例,以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务(赔偿约定)。
18、 为什么你的佣金那么高?会不会吃差价? 佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明:有些城市当地政府在这方面有规定,如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定),我们绝对不会吃差价。
19、中介佣金太高,你们能不能打折?或者,你们中介公司的收费太高了。或者,如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价,怎么办? 请参考问题18和问题
15、16的答案。
第三篇：房产经纪人话术
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房产经纪人话术
1.客户：这套房子最低多少钱?(例如：25万的房子)
经纪人：您经纪人：您认为多少钱比较合适呢? 客户：20万左右。
经纪人：20万，那我请房东过来，您能不能马上定呢? 客户：那肯定要考虑一下。
经纪人：所以说，买房子不能只以价格为准，最关键的是房子适不适合你，如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话，我马上约一下，我们一起去看房。)
2、客人在看房源，经纪人上前接待，他不理不睬，只说我看一看，你忙你的。
经纪人：制造悬念，找一套非常超值的房子吸引他，让他开口说话。如果这套房子不适合他，再用其他的房子套取他的需求，再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户，我们不要给他太大的压力，我们要诚恳的地上名片，婉转的说：“您买不买房子都没关系，我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下，以后要是有什么需要帮忙的话，您可以找我，对于这方面，相信我还是比较专业，可以帮得上部分忙。
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3、房东期望值太高，如何引导?(例子：金湖帝景 88㎡ 15F 65万)
经纪人：×先生，我理解您的想法，我们也希望您多卖一点，我们的佣金也可以多收一些，但是，您也知道，现在的房价很透明，不是由您或我能决定的，是由市场决定的，像您这房子要卖这价格，比较难出手。
客户：多少钱比较合适?
经纪人：×先生，您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。 客户：原来买的价格+装修价格，我的装修很好。
经纪人：×先生，我相信您的装修确实不错，前几天在金湖帝景里，我们也卖了一套面积一样，装修很漂亮，就是楼层没您这套好，他就卖57万，您可以做个参考。如果只是为了迎合您，说可以卖到68万，到时卖不掉，对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧!看了以后我心里比较有底，也比较方便销售，我们公司帮您免费评估。
客户：不用了，有客户再带过来吧，我就卖这个价格。(房东比较坚持，保护意识较强的情况下。) 经纪人：那您看您这边价格能不能往下调一些，我先跟客户报64万，您看可不可以，客户看满意后，我再与您商量. 客户:那先按这个价格来报吧。
4、帮忙估一下价格?
客户：小弟，您帮我估一下，这套房子能卖多少钱?
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经纪人：说实话，我没有看过房子真的是不好估价，给您估高了卖不掉，是对您的不负责任，估低了您又不开心。
客户：没关系啦，你们是专业做这个的，你就蛮给我估一下。
经纪人：那这样吧，我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子，您参考一下。 客户：好，你说。
经纪人：(给他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他说些自己的心理价位)
客户：这价格太低了，我不会卖，我最低也要卖(××)价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的，交给我。
5、对于空房子如何拿钥匙?
经纪人：李小姐，我问一下，您的房子目前是空着，还是自己住? 李小姐：空着，好久没住了，怎么啦?
经纪人：李小姐既然空着，我建议您把钥匙放一副在我们这边，我们会给您开张公司的收条。
李小姐：那不行，钥匙怎么能随便给你们呢?
经纪人：其实，我们也非常理解，您可能目前还不大相信我们公司，您看我们一抽屉都是钥匙，而且有几套都是刚刚装修好的，设备都齐全，房东原来也不同意，看了几次房子都不是很方便，有时是中午、有时是晚上。您也知道，客户白天一般都有上班，没什么时间，只有中午、晚上或者周末才有空，因此房子五区内部资料仅供学习参考!不得外借! 陈小明
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在我们这两三个月还没看几个客人，后来房东上周钥匙拿过来，我们帮它美化一下，现在就有个客户谈的差不多了，所以说我建议您把钥匙放这边，大家也比较方便，您觉得呢?
李小姐：那我考虑一下，回去和家人商量一下。
经纪人：我们真的很希望您钥匙能放在我们这边，一方面确实方便我们的带看，提高效率，另一方面您自己，据我们统计，一般一套房子成交的话，要带看二十至三十个客人才能
陈琳 16:57:14 、买卖双方互留名片，应怎么办?
客户: ×先生(房东)，这是我的名片。
经纪人：(必须马上以客户手中抢过名片)并道：对不起，×先生，我们公司规定不允许这么做，假如您们确实有什么事情，到时我们可以帮您们联系。
客户：这没什么大不了的，只是留一下名片。
经纪人：×先生，这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规，假如我让你们这么做，回去我肯定是要挨骂的，您们人这么好，也希望理解我的苦衷。
8、当客户和房东直接谈价格，那经纪人该怎么办?
客户：(朱先生)：陈先生，您最低要卖多少钱?(直接问价格) 房东(陈先生)“迟疑了一下。
经纪人：陈先生，您爱人告诉我说要卖55万，经纪人速度要快，不能让房东先说出五区内部资料仅供学习参考!不得外借! 陈小明
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口。
房东：是啊!
经纪人：朱先生，您看一下，房子我们也看过了，房子房东也在，您能出多少钱，我们也可以当面谈谈。
客户在思考! 经纪人：朱先生，要不这样，买房是大事情，您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下，看看能商量多少?我们还是先走吧。
经纪人：太麻烦您了，我们走吧。”走到门口做要开门的样子。 对客户说：我们下去看一下杂物间，免得下次还要来看。
对客户说：我对这社区很了解，一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)
9、客户还价太离谱，怎么办?
经纪人：陈先生，昨天我们看的那套房子，确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了25万，您看这房子，您能出多少钱?
陈先生：22万, 如果22万我就蛮买。
经纪人：22万(惊讶状)，陈先生，我也理解您，作为您们买方讲都希望价格低些，其实我们立场同您们一样。但是，我觉得这房子，肯定不可能，因为这房东您也见过，而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在，我做这也是很专业，像房东开这价格真的比较实在，在这附近也找不到这么便宜的房子，假五区内部资料仅供学习参考!不得外借! 陈小明
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如，陈先生您有诚意的话，也出一个比较实在的价格。
陈先生：也差不多啦，我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜，我朋友上个月也刚买了套差不多的，才买21万。
经纪人：陈先生，我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的? 陈先生：他自己买的。
经纪人：那是很便宜，那你朋友真幸运买了这么好的房子，不过现在要买那么便宜的房子，真的找不到了。唉!如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯?
10、客户和业主约好，房东迟到或失约时，我们怎么办?
客户(李小姐)：怎么搞的，房东还没到?
经纪人：不好意思，李小姐，这房东平时都很准时的，一般还会提前几分钟，今天不知道有什么事情，我给他打个电话问一下。
李小姐：可以，你打一下。 经纪人：(拨通房东电话)结果：
1)短时间内会到。
2)过1小时会到。
3)不会到。 经纪人回答：1)李小姐，请稍等一下，房东一会儿就到。
2)李小姐，不好意思，房东临时有事，过一个小时才到，要不我们先看一下别的房子，您看您能不能等。
李小姐：
(1)可以。(我们马上就约就近的房子)
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(2)不可以。(很诚意的道歉，并送她回去，然后给房东打电话，让他不用过来)
(3)(打假电话)您好，是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了，客户很有诚意的，怎么有事不能来呀?
那你能不能叫你朋友或家人过来一下，这么大热天，客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心
在做，我们尽力了，责任不在我们。)接着，向客户真诚道歉，改约时间，或都看楼上楼下的房子户型。前题是
在客户签了看房单之后。
11、客户看完房子后，不表态，只让我们帮他谈价格。
经纪人：李小姐，这房子不错吧。
李小姐：房子还可以，你帮我谈一下价格，看房东最低卖多少钱?
经纪人：我很理解您，希望最低的价格买到房子，说实话，这房子已经很便宜了，上周我这边刚卖了套(举个例子，供她参考)估计价格谈不了多少，您看多少钱可以接受，我同房东谈一下。
李小姐：你先帮我问一下房东最低卖多少钱?
经纪人：谈我肯定会帮您谈，您最好给我个价格，要不我怎么去谈，房东问我，客户价格出多少钱，我都说不上来，房东肯定认为我们没诚意。
李小姐：那你蛮帮我问一下，最低卖多少钱，我再考虑一下。
经纪人：那好吧，我尽力帮您谈一下，晚上给您电话。(第一次带看，不要马上逼客五区内部资料仅供学习参考!不得外借! 陈小明
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户出价格。)
12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走，我们该怎么办?
李小姐：小张，你先走吧，我到附近逛逛。
经纪人：这样啊，李小姐，我现在反正没事，对附近也比较了解，我陪您了解一下周边环境，并且，过会儿有位同事会带客人来看房子。
李小姐：没事，我自己一个人走走就好了。
经纪人：那可以，我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)
13、客户想和房东一起走。我们该怎么办? 李小姐：房东，我刚好有车子，送您一段。
经纪人：房东，您等一下，上次看您房子的那个客人，一会儿还会同家人一起再来看一下房子，烦您等一下。
房东：这样，你事先没约我?
经纪人：不是我亲自过来同您说了吗，顺便还有些问题向您请教。(转向客户：那李小姐，您先走吧。您考虑一下，回头我给您电话。)
等客户走后，再同房东解释一下：不好意思，房东，主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好，如果我们说的不一致，让客户误会，不相信我，我们的目的是促使您们成交，希望帮您卖个好价格。也希望您能理解，配合我。(如条件允许，送房东回去)
找个理由把房东留住。
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第四篇：话术 销售话术 营销话术 电话销售话术
话术 销售话术 营销话术
深圳九鼎话术文化传播有限公司
中国话术产业领先企业
深圳市九鼎话术文化传播有限公司，是一家由资深专家组建的极富创新精神的国内首家大型综合话术文化公司，为各大、中、小型企业和个人量身定做全方位的高效性专业话术服务，汇聚了众多知名心理学专家、语言艺术大师和资历丰厚的HR等专业团队，公司集完善的话术理论、敏锐的消费者洞察和一流的话术设计经验于一身，运用成熟的高效化管理模式、专业化的话术理念及方法，为客户策划具备实际效果的话术服务。在中国，我们努力成为客户理想的话术文化顾问，帮助客户实现自身的业务和组织目标。
中国唯一致力于专业话术服务的文化产业机构
深圳市九鼎话术文化传播有限公司成立于2011年，公司总部设立于深圳，目前在桂林设立了分公司，服务全国范围客户，并与其他内部联合公司资源整合、优势互补。作为中国大型话术文化产业领先企业，深圳市九鼎话术文化传播有限公司旨在为客户提供品牌化、流程化、效益化的增值性话术类服务。
九鼎致力于为客户提供高效战略性话术设计咨询服务。我们的核心服务类别包括：求职应聘、销售话术、谈判、演说、辩论、情感沟通、舆论公关、纠纷调解以及文化活动等话术设计服务，在短时间内，帮助各个领域不同人员，专业的定制服务，为客户排忧解难。我们还提供有一些特色服务，例如企业整体形象品牌建设、投资融资、管理服务、问题和危机管理、内部沟通、品牌塑造和调研、创意理念等专业咨询服务，为其量身定制最具创新精神的个性服务及优质专业的客户服务，帮助客户和合作伙伴取得最大成功。
公司自成立以来，一直秉承“以人为本、高效实用的服务”的理念，以客户为核心，为更多的个人企业提供优质、用心的服务，赢得了众多企业及个人的信赖和好评。公司不仅仅提供专业的话术设计服务，同时还建立了完善的售后服务体系，为个人和企业发展中遇到的各种问题和困难提供专业的指导和帮助。
我们的使命:创造出具备专业化、高效性的话术方案。九鼎人相信，通过我们不断的努力和追求，一定能够让话术文化在现实社会生活中，得到更高价值的体现。
第五篇：中介智慧--100个房产中介必读话术(二)
五十
一、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办?
答：赎楼存在高风险，必须交付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。
五十
二、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办?
答：所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。
五十
三、没转定前产权清晰?交定后做了抵押(或被查封)，怎么办?
答：
1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金;
2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房;
3、向有关单位申诉，以期追回定金。
五十
四、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办?
答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。
五十
五、收定后，权利人出事，怎么办?
答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人 ;业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。
五十
六、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办?
答：
1、说服客户接受装修;
2、说服业主将物业折价后处理;
3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担。
五十
七、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料?
答：须提供：①售楼董事会决议;②法人代表证明;③法人授权委托书;④法定代表人和被授权人身份证原/复印件;⑤营业执照原/复印件;⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同;⑦房产证原/复印件。
五十
八、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让?
答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。
五十
九、业主刚开始没能力赎楼，但在办理手续时，突然又可以赎楼怎么办?
答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主自己要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应的费用。
六
十、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办?
答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需要支付相关费用。
六十
一、客户委托书收回时，他说：我们没在委托书上注明交易完成时该委托书要收回，怎么办?
答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件(复印件)、抵押合同在手，以
上资料注明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以……
六十
二、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办?
答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。
六十
三、带顾客去看
二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办?
答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。
六十
四、业主大多数不签委托书，怎么办?
答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房;第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度;第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。
六十
五、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办?需要准备什么资料?
答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。
六十
六、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料?客户要求做按揭，业主方要提交什么资料?
答：须提交：
1、加盖有"工商局执照复印专用章"的企业法人营业执照复印件;
2、法定代表人证明书、委托书(原件)，法定代表人、委托人身份证复印件;
3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证(原件)。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证，并经出入境事务处盖章确认;其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆(领事馆)盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。
六十
七、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答?
答：
1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。
2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。
3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。
六十
八、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪?
答：
1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度!哪些因素客户不满意，充分战士物业的优势。
2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。
六十
九、客户愿意签看楼书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办?
答：
1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。
2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。
七
十、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗?
答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。
七十
一、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办?
答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，除之无更好办法。
七十
二、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话?
答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。
七十
三、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办?
答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。
七十
四、同行有实在客户要求合作时，怎么办?
答：不合作是公司要求。如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件。
七十
五、如何让客户相信，我公司不吃差价?
答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公正、公开的态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的原则，赚一万赔十万元。
七十
六、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范?如何处理?
答：个人购买时要求客户到公司签署看楼书，出示身份证后看房。公司购买，要求业务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房。
七十
七、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金?
答：看楼书无效，就很难收回佣金。
七十
八、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以吗?
答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。
七十
九、客户向我们交了保险费有没有保险合同?
答：有，在退抵押金同时，银行会将保险合同附上，第一受益人为银行。
八
十、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗?
答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法批贷款承诺函给你，另一方面，业主必须看到银行承八十
一、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构，怎么我们公司没有盖章?答：目前，深圳市买卖现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主
之间签订合同，国土局确认。
八十
二、客户问现售合同中第七条甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同书》?
答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产证，在房产证未办好之前，就有此合同书，你现在是已有房产证的过户，房产证已经证明你是合法权利人，拥有对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
八十
三、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来?这应该是客户的事。
答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放在你的帐号上，这是我们和银行对您收款负责任。
八十
四、客户问已签抵押合同，可否提前还款?
答：可以。
八十
五、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续?
答：你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同。查清你借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前，你须向我公司签借据，带上抵押合同、身份证、婚姻证明(如已婚须配偶同去)到公证处办理委托书。
八十
七、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办?
答：说服业主提供房产证第三页(房产资料)即可。
八十
八、客户看房时不表态，怎么办?
答：有些业务员在带客看房时过于"热情"，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句"考虑考虑"结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。
八十
九、客户出一个"超低"价时怎么办?或者说：客户为什么会出"超低价"?
答：当客户出了个"超低"价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，第一，客户出的超低价不是很"离谱"，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是"客户在探底"，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说："我知道您在跟我开玩笑呢!"你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有"面子"下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权，第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户"以进为退"的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着"面子"，日后还有机会。
九
十、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办?
答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我
们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地"逼定"，一定让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的物业供他选择呢?
九十
一、现有50年产权的住宅，哪些可自动顺延70年，哪些不可以?
答：88年1月3日之前所批的地不可顺延，因为那时的土地都是行政划拨用地，88年1月3日后所批准住宅用地，发展商有签土地出让合同的都可顺延。
九十
二、产权转让时，哪些人有优先购买权利?
答：1、国家有优先购买权;2、共有人有优先购买权;3承担人有优先购买权。
九十
三、原房产证以暂住证号码填写，证件号码一栏过户时应递交哪些资料?
答：到所办暂住证的派出所开具证明，证明权利人曾在此办过暂住证。并带上现有的身份证和房产证原件，买卖合同原件即可。
九十
四、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续?
答：物业要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手楼按揭手续。
九十
五、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票?
答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要，请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。
九十
六、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料?怎样办理?
答：1、准备资料有：①房地产抵押登记申请表1份;②房地产证原件;③抵押借款合同书三份(合同书需电脑打印，可参考银行样本);④抵押人和借款人身份证明;⑤准备上述资料去国土局办理即可。
九十
七、业主为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理?
答：这种转让也属于正常的三级转让，但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半。以转让后的房产证登记作为计税依据。
九十
八、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料?
答：①房地产转移登记申请表1份;②房地产证原件;③离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书;④变更方业主的身份证复印件(协议的双方必须共同申请，法院调解除外);⑤属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件(商品房不用5、6项);⑥属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件(在住宅局领取)准备好上述资料去国土局办理即可。
九十
九、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某楼盘，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么?
答：最佳的策略是答应客户与我公司签看楼书和承诺书，然后安排业主和客户见面，向客户
阐明我公司一贯立场，透明操作，诚信服务。具体操作的程序视具体情况处理。
一百、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办?
答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任
诺函后，才会去国土局签字。