房产税的弊端范文

第一篇：房产税的弊端范文

房产税的意义

房产税短期内象征意义更大---浅议房产税

进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。面对强大的舆论压力，2011年初，中央“国八条”和地方“限购令”等调控政策频繁现身，以稳定人心。作为2010年房地产最忽悠、最难产的政策——房产税昨日突然出台，着实打破了市场的预期。世联研究认为，房产税的出台标志着中国开始对住房保有环节征税，在调节收入分配，打击投资投机方面迈出了重大一步。但由于上海房产税实施细则尚未明确，重庆房产税征收范围有限，短期内两地房产税方案的象征意义更大，旨在配合“国八条”稳定市场预期。

为何要出台房产税

世联研究认为，房产税对于房地产市场的作用主要体现在以下几个方面：一是打击投资投机：通过增加所有者的持有成本，提高投资投机性需求的成本，减少投资投机行为，同时有利于多套房屋所有者将房屋转让或出租，增加存量房的供给;二是调节收入分配：通过对房价进行合理划分，对房价较高的房产征税，调节财富分配，实现社会公平;三是增加地方收入：房产税是一种地方税，可增加地方财政收入;四是稳定市场预期：今后只要持有房屋，就需每年征收房产税，是一项长期成本，将有助于形成理性的需求，但也无形中增加了购房者的经济负担。正是为了达到以上目的，上海和重庆分别出台了房产税暂行办法。

两地房产税方案对比

从上海和重庆两地房产税暂行办法来看，两地房产税存在一些相同之处，也有一些不同做法。相同之处如下：

(1)目前计税依据均为交易价格(上海为交易价的70%，重庆为全部交易价)，今后可考虑以评估价为准，为后续改进提供了空间;

(2)征收方式都是按年计征，且是个人上缴，此外还设置了一些偷税漏税的惩罚性措施，如上海暂行办法明确指出如不能提供地方税务机关出具是否应缴纳房产税认定结果文书的，登记机构不予办理房地产登记;

(3)都设置了免税和减税条款，以减轻购房者的税负，如上海规定人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税;

(4)房产税的用途都是用于保障性住房的建设，这样一方面可以在一定程度上缓解保障房建设的资金压力，另一方面也可体现该税收“取之于民、用之于民”的宗旨。

但两地房产税暂行办法也存在一些不同：

(1)试点范围不同：上海是全市范围，而重庆仅限主城九区;

(2)征收对象和目的不同：上海对本市居民新购二套住房和外地居民新购住房征税，尚未涉及对存量住房征税，打击投资投机意味更浓;而重庆则更侧重于通过对高端住房征税来调节收入分配差距，此外还涉及了对存量独栋商品住宅征税的条款，覆盖了部分存量房;

(3)税率和征税价格标准不同：两地都设定了一个价格标准，以此价格标准设置了差别化税率，上海为0.4-0.6%，重庆则为0.5-1.2%不等。上海的价格标准是以统计局公布的本市上新建商品住房平均销售价格为准，而重庆是按国土房管部门公布的上两年主城九区新建商品住房均价为准。以上海为例，2009年统计局公布的住宅价格为12364元/平，如果2010年要征税的话，价格在24728元/平以下的需纳税的住房，该年需要缴纳98.9元/平以内的税，而价格在24728元/平以上的，该年需要缴纳148.4元/米以上的税;

(4)上海房产税方案仅有暂行办法，没有细则，一些条款界定尚不清楚。如“纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款”，但并未明确具体处罚额度，而重庆房产税方案则配合相应细则，有据可依。

上海和重庆两地房产税暂行办法对比

方案 上海 重庆

试点范围 上海市全市范围内 重庆市主城九区范围内

征收对象 本市居民新购第二套及以上住房

非本市居民新购商品住房(持有本市居住证的高新人才和居住满三年的可放宽至第二套及以上) 存量和新购独栋商品住宅

新购高档住房

三无人员(无户籍、无企业、无工作)新购的第二套(含)以上的普通住房

计税依据 初期暂以交易价格的70%作为计税依据，后期以评估值为准 初期为交易价格，待条件成熟时按房产评估值征税

税率 均价超过价格标准2倍的，税率为0.6%;

均价低于价格标准2倍的，税率暂减为0.4% 独栋和高档住房建筑面积均价为价格标准3倍以下的，税率为0.5%;3倍(含)至4倍的，税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%;

三无人员(无户籍、无企业、无工作)新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%

价格标准 以市统计局每年公布本市上新建商品住房平均销售价格为准 以国土房管部门公布的上两年主城九区新建商品住房均价为准

征收方式 按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，个人自觉缴纳 按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，个人自觉缴纳 税收用途 用于保障性住房建设等方面的支出 公租房建设

税收减免 人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税;本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积 纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米

税收退还 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还等 三无人员(无户籍、无企业、无工作)拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款

惩罚措施 不能提供地方税务机关出具是否应缴纳房产税认定结果文书的，登记机构不予办理房地产登记;

纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款 从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金;

追缴不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;

从其金融机构存款中扣缴税款、滞纳金及罚款

从以上比较来看，上海和重庆房产税的针对性有较大差异，上海以打击投资投机为主要目的，而重庆调节贫富差距、促进社会公平的作用更明显。世联研究认为，这与上海和重庆两地房地产市场的发展水平和购房者结构有关。世联数据平台显示，上海市场的投资投机比例明显高于重庆，上海本外地购房者比例为1:4.4，外来购房者所占比重超过80%，这就决定了上海政府打击投资者，尤其是打击外来投资者的需求更为迫切。

实际上，上海和重庆代表着两种“房产税模式”。上海模式重在“房产”，而重庆模式重在“税”。上海模式以打击房地产投资投机为核心，强调房屋的居住功能。重庆模式对高档房进行分档收税，同时打击投资投机，更加突出的是通过房地产的征收缩小或者控制贫富差距的扩大，体现的是社会的公平、公正。

房产税对市场的影响

上海和重庆房产税的试点开征，从长远来看，其意义在于：第

一、中国因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过财产税改革而得到控制或缩小;第

二、结合之前的各项政策，交易环节、持有环节、制度环节成本的提升，房地产的投资投机将得到有效的控制，意味着价格的控制有更大的可能性。

从国外经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响。在现阶段的中国，本轮房地产调控政策的长期性毋庸置疑，房价过快上涨的势头也已经得到初步控制，这对于投资投机者来说是个利空消息。而房产税的征收势必会增加其购买成本，势必会导致投资投机者尤其是短线投机者的观望和犹豫，减少或者延缓了这部分人的购买需求，这与目前政府促供给、抑需求的逻辑是一致的。

然而，上海、重庆两个试点城市开征房产税也存在一些问题，这些问题的有效解决，才能够发挥房产税应有的作用。这些问题包括：(1)房产税并未在全国大范围推广，可能给其他地区购房需求带来促进作用，引发类似限购的恐慌性购房。(2)房产税操作环节复杂，使两地新购房交易时间大大加长;(3)涉及部门众多，造假和寻租不可避免;(4)房产税征收流程尚不明晰，尤其是上海还没有具体细则，重庆征税范围有限，这将给实际执行大打折扣，因而我们认为两地房产税方案短期内的象征意义更大，旨在配合“国八条”稳定市场预期。

第二篇：浅析加强房产税的征收管理

近日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在国家税务总局《关于今年开展第十二个全国税收宣传月情况的报告》上作了重要批示，指出要强化税收征管，加强税法宣传。 房产税在地方税收中是一个既有潜力可挖又容易流失的税种，几年来， 我们平湖市的房产税虽然税收增幅较大，但征收管理工作中也是薄弱点较多、难度较大的一个税种。随着经济的发展，城市化建设加快，对房产的投资以及相应租金收入融入了老百姓的理财观，房产税纳税人队伍逐年壮大，强化房产税的征管对于提高全民的纳税意识、规范公民税收行为具有较大的现实意义。

一、房产税税种的特殊性

房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它只规定在城市、县城、建制镇和工矿区中征收，在整个税法体系中，除房产税外，按区域征收税种税率的税种还有城建税、城镇土地使用税等，而以房屋租金收入为征税对象的税种还有营业税和个人所得税等。

二、房产税征管中存在的主要问题

(一)房产原值的确定。

一方面，城镇一部分新办小型个私企业由于企业经营规模小，自身财务制度不够健全，征管局在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业(个人)所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法发票或开具低于成本价的建筑发票，企业则以估价入帐或干脆不入帐，在流失营业税的同时给房产价值的确定也带来了困难;另一方面，城镇部分房产已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定，税务干部不是专业的房产评估人员，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。

(二)租金额的确定。

由于房产租赁情况复杂，租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，给税收征管带来很大困难，征管工作中有较大漏洞，偷税现象比较严重。

一是租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换好几位，不少业主刚刚租房经营不久，就赔了本钱，在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，税务机关征收管理往往滞后。

二是房产转移。在小城镇地区，房屋较多属自行开发建造，无房产产权证。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假像而偷税。

三是多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价，或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。

四是实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。

(三)房产税的税收宣传。

根据房产税有关规定，纳税人应将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，依照房产租金收入计算缴纳的纳税人大多是个人，平时工作生活在不同地点，甚至有些房屋出租房纳税人常年在外地工作，一年内也只回

家两三次，将房产税政策宣传到每一纳税人手中，不仅需花费大量的人力物力，而且效果不明显。而房产税与其它税收相比，公民的纳税意识更为淡薄，平湖辖区内对房产税的举报案件统计数为零。从承租方来说，自己付出租金，从不要求出租方开具合法凭据，而出租方，能逃则逃，能避则避，能少则少，主动到税务机关申报缴纳房产税的纳税人少而又少。

(四)纳税期限的遵照。

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税申报期限间隔长，占较大比重的纳税人的情况和税基变化都较大，纳税人出现忘记申报，这一情况较突出。税务机关要化费大量的人力、物力进行提醒申报和对未申报户进行清理。

(五)与其它税种的联系

由于房产税在城乡税负上区别较大，地理位置相近的纳税人由于划分区域的不同，而产生征与不征等的问题，同时，房产税在征管过程中，各税种是否按同一区域标准征收在征收中也经常碰到。一方面按区域征收过程中与城建税等的联系，特别是处于地域边缘的纳税人，在认定过程中出现城建税等按城市、县城、建制镇征收开征，房产税按乡村征收办法不开征等，在给纳税人偷逃税的同时，给收“人情税”、“关系税”提供了一个操作平台，另一方面，税务机关在处理租赁收入时，由于政策不够吃透，出现征收了营业税等税种后未按规定征收房产税的情况。

二、加强房产税征收管理的措施

第一、 要加强税法宣传。

要采用多种方式更好地与国际接轨，借鉴西方国家唯“死亡”和“税收”不可免的提高全民纳税意识的经验，使房产税的税法宣传真正达到家喻户晓、人人皆知。在宣传纳税人权利和义务的同时，强化处罚力度，加强对反面教材的报道，以达到“查一户，教育一大片”的目的，对有“无所谓”思想的纳税人在脑海里敲响警钟,切实提高纳税人纳税意识和自身的财务观念，使纳税人自觉主动正确的申报纳税。

第二、 要健全纳税档案，加强规范化管理。

要从基础资料抓起，分户建立房产登记卡，对应征收的新建房产及时与房主建立联系，对有新出租、变更户租金收入以及同时无相关房产证的纳税人，要经多方取证核实房产主，及时建立及调整登记卡，适应租赁关系变化，要搞好跟踪检查，详细记录房产建造交货日期、租赁时间、租金、房产主和租赁人、租赁合同签订期限和房产税缴纳情况。并录入计算机，随时调阅和监控。

第三、 要强化依法治税理念，加强干部的技能培训。

要坚持“法制、公平、文明、效率”的方针，全面推进依法治税，切实规范税收执法行为，实现地税管理工作向法制导向型的转变。不断地加强业务培训和学习，鼓励干部参加相关学科如注册评估师等的资格考试，不断地提高自身的执法水平和处理相关业务的能力。第

四、 要重新划分城镇区域，按区域规划统一征收管理。

区域的划分，是一项涉及面广，政策性强，影响面大的工作，要充分借助社会各界及政府的力量，将社会化管理与专业化管理紧密结合起来，从而更有效地促进征收管理。一是年初召开相关会议，邀请政府部门主管领导及纳税人代表参加，统一划定城镇区域，若干时间内保持不变;二是加强对房产税、城镇土地使用税和城建税等的征收，凡认定为城镇区域内的纳税人，强化房产税、城镇土地使用税和按城镇城建税等的征收;三是认真做好调整税种税目纳税人的解释工作，实施阳光作业。

第五、 要协调好与有关部门关系，实行源泉控管。

争取城建、房产、工商、公证等部门的支持和合作。通过城建部门的规划，房产部门办理房产证，工商部门办理营业执照，公证处进行合同公证等多种渠道，掌握房产的初建、自用、出租、转租、停用等情况，用严密的管理办法，从源头上堵塞房产税流失。

第六、 要经常进行实地检查清理，将清理情况登记入卡。

加大巡回检查和清理力度。将纳税人的房产证、营业执照、税务登记证、租赁合同认真核对，以严格区分真假房产自用。对于多重租赁，除向房产所有人征收房产税外，对转手出租人还要征收营业税，房产主若不在本地，由租赁者代扣代缴。

第三篇：关于申请减免房产税的报告

武陵源区地税局第二税务分局：

百丈峡酒店隶属于张家界市虹桥旅游实业有限公司，成立时间2000年4月4日。地址：武陵源区军地坪高云村;酒店负责人：瞿贻海;财务负责人:李艳;营业执照号码：4308002000065;税务登记证号码：430811738951144;经营范围：餐饮、住宿、文化娱乐服务、土特产开发经营、日用品、古玩字画零售。

酒店现拥有床位430个，员工人数98人。年末资产总额26372857.38元，年末负债总额28867077.22元，未分配利润-10733696.69元。全年实现营业收入4175387.86元，利润总额-3887624.24元。

我酒店2009拥有固定资产原值27635562.30元，房产原值16103101.30元，其中职工宿舍房产原值482565.00元，出租部分房产原值1290000元，其他应税房产原值14330536.30元。2009取得房产租金收入30000元。

我酒店2009年初欠交房产税4780.8元，全年应缴房产税143489.46元，其中职工宿舍应缴2316.31元，其他应税房产原值应缴137573.15元，租金收入应缴3600元。全年已缴房产税133297.90元，其中抵缴2008减免房产税100000元，实缴33297.9元，年末欠缴14972.36

元。

2009我酒店主要存在以下困难：

1. 旅游市场不景气，行业竞争日趋白炙化，地理位置较偏的百丈峡酒店确实面临极大的挑战，由于客源市场的局限性，房价由原来的320元/间下调为160元/间。2009客房出租率40.5﹪，比2008年下降0.3﹪，全年仅实现营业收入4175387.86元，比2008减少539739.50元，下降11.44﹪.

2. 酒店负担重、负债多目前尚欠银行贷款900万元，2009年支付利息1477450.52元，占收入35.38﹪.

3. 2009年因武陵源修路对我酒店影响很大，故此我酒店放假3个月。

4. 企业严重亏损、效益低下，2009亏损3887624.24元，累计亏损10733696.69元。

鉴于我酒店近来经营确实困难，资金十分紧张。因此，根据《湖南省房产税施行细则》第六条规定，特请求贵局减免我酒店2009房产税4143489.46元。

特此报告。

张家界虹桥实业有限公司百丈峡酒店

财务负责人

二0一0年一月二十九日

第四篇：论我国征收房产税的必要性

房地产开发与管理 课程论文

北京大学 政府管理学院 王单一

论我国征收房产税的必要性

近几年来，为遏制过快上涨的房地产价格，国家密集出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到各种限购令，国家调控房地产市场的决心不可谓不大，房地产市场也似乎进入了一场各方相互博弈的胶着期;我们不能忽视房地产调控取得的成绩和积累的经验，但是如果不能深入分析我国住房发展矛盾，从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度，就会陷入“为房价而治房价”的怪圈;从体制和机制上做根本性的改革，着力解决触及房地产市场发展的制度性问题和核心问题，已经成为当前我们不得不面对的课题。改革房地产税费制度和地方政府政绩考核体系，又是制度问题的重中之重。

个人住房房产税作为房地产税费制度改革的重要一环，已经称为各界讨论的热点问题之一，本文将结合我国目前房地产发展的实际情况分析征收个人住房房产税的必要性。

关键词：个人住房房产税 必要性

一、 个人住房房产税的概念和范畴

目前，学者普遍赞同的一个阐释方式，是将房地产税分为广义和狭义两种，广义房地产税既包括对土地本身及所提供的服务课税，又包括对土地的附着物、构筑物等土地改良物所课征的赋税(如房屋税、土地改良税)，对土地或土地改良物交易行为的课税(如契税、印花税)以及对土地的不当利用行为的赋税(如空地税、荒地税等)。狭义的房产税，又被称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。①

1. 房产税是要对个人住房征税并进行税制设计

目前，无论是理论上探讨的房产税，还是实践中试点的房产税，实际上都是对我国1986年9 月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革，即上文我们提到的狭义的房产税。

首先是房产税征税范围的扩大：即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产(即个人住房) ① 董潘等《房地产经济学》2012年3月第一版 第268页

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免税;而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。

其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30% 后的余值计算缴纳;计税标准年税率为1.2% ;对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12% 。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。② 如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳作为房产税的计税依据的。

再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积(住房建筑面积)免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。③

2.房产税是对房地产保有环节的征税

一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税;交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税;持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有(保有)环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收;因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。

二、 征收个人住房房产税可借鉴外国经验④

个人住房房产税是世界上普遍征收的一种税。目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。相对而言，房产是透明度较高的财产，由于房产不能移动、税基固定，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。

1. 英国：楼房居民没有土地所有权

②③ 徐策《对我国推进房产税改革的思考》， 载于《宏观经济管理》， 2010年第12期第24 -25页。

郭宏宝《房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例》，载于《经济理论与经济管理》， 2011年第8期第53-61页。 ④ 资料来自互联网http://news.dichan.sina.com.cn/2012/08/17/549146.html

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英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2008年，英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。英国法律规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权，那就必须首先成立一个公司，以公司的名义购买楼房宅基地，这时，土地实际上就是法人所有，也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有

英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。

英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例，说明这个问题。英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。

英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。

2.德国：炒房者无利可图

在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。

房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

房地产开发与管理 课程论文

在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。

德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。

三、 中国征收房产税的必要性

1. 房产税有利于完善税制、完善地方税体系并开辟地方政府新的收入来源 我国自从实施分税制以来，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。

从国际上征收房产税国家的实践看，地方财政收入的传统主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50-80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32% ⑤。可见，房产税是很多国家地方财政的主要构成部分，这使地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。我国全面推行房产税后，由于税收基数较大，可以长期成为地方政府财政收入的重要来源，使其摆脱“土地财政”，实现地方的可持续发展。

2. 征收房产税可以遏制投机性购房，促进房地产业长期健康发展

造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象—买房，等待升值，再卖房。征收房产税可以有效地降低房产的投机价值。这是由于投机者购房后要面对直接的确定税负，而房产市场在我国政府的重拳出击下面临不确定的未来，使得房地产的投机属性大为削弱。另外开征新购房产税，不伤及改善型需求，并提高了房地产保有成本，将对房地产投资和投机需求产生抑制作用。这种抑制投资和投机需求的调控方式，对于囤积了住房的消费者来说，未来若干年内可以从容地做出出售或出租的选择，彻底改变消费者囤积房源和闲置的行为，提高住房的利用率，并抑制房价过快上涨。

另外，在房地产保有环节开征房产税这样的财产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。在房产税调节之下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率，同时可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于弱化住房价格过快上涨及导致市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。

⑤ 数据来源：EPS区域经济数据库 转引自网络http://，2011年1月27日。

Arthur Cecil Pigou 《福利经济学》，上海财经大学出版社，2006 年。

孙瑞玲 《个人住房房产税改革研究》，载《改革与战略》2012年第4期，第76-79页 ⑧

第五篇：网上申报土地税和房产税的流程

登录“大连地税局”网站——“在线办事”下点击“办税大厅”——进入网上申报系统，用户名输入“7206640”密码输入“8888”随机输入验证码——点击“登录”——进入网上申报系统主页——点击“纳税申报”——点击《地方税收综合申报表》后操作栏下的“点击进入”，出现申报表格，在房产税下的应税收入(数量)格里输入“75000”，在土地税下的应税收入(数量)格里输入“2.14”——生成申报数据后点击“临时保存”，出现“临时保存吗?”点击“确定”——返回保存后的表格，检查无误后，点击“正式提交”，出现申报明细，点击“正式申报”——出现“请核对正式申报数据，你正式申报后的所有数据将不能修改，正式申报吗?”点击“确定”——出现“申报成功：你申报的数据将不能进行修改，请到委托划款界面进行委托划款操作”——点击“确定”——点击“委托划款”，出现“委托划款结果明细”，在“房产税”和“土地税”前的小方格里用鼠标左键各点一下，小方格里划上“”——点击“发送委托信息”，出现“您确定对以下选择的数据进行委托划款!”——点击“确定”，等待绿字显示“划款成功”，即报税成功，退出系统。