地下车位销售方案（精选8篇）
篇1：地下车位销售方案
关于下发《庆“五·一”XXXX地下车位
销售方案》的通知
公司财务部：
经公司研究决定，现下发《庆“五〃一”XXXX地下车位销售方案》，请贯彻执行。
特此通知。
附：《庆“五〃一”XXXX地下车位销售方案》。
二○一三年四月二十八日
抄送：公司董事长、监事会主席、胡杨代理XXXX项目部
庆“五·一”XXXX地下车位销售方案
一、活动时间：2013年5月1日起
二、活动地点：XXXX售楼部
三、活动内容：
第一阶段：5月1日至5月15日
活动主题：庆五一真情回馈，买车位惠赠五千
1、销售原则：先买先得。
2、付款方式：一次性付清总价款并签订《地下停车位使用权转让合同》。
3、先交付2万元定金，10日内付清总价款并签订《地下停车位使用权转让合同》。
4、活动期间签订《地下停车位使用权转让合同》的业主可优惠5000元/个。第二阶段：5月16日起
如第一阶段销售不是很理想建议采取中国银行信用卡分期付款的方式进行。因为这种方式可以减少客户的资金压力，操作较简单，且资金回笼速度快。
活动主题：“中行帮您轻松购车位”
活动对象：XXXX一次性付款业主和已在中国银行办理住房按揭贷款的业主。操作建议：
1、对符合中国银行车位业务条件的业主，按24期（即两年）分期期数，限定5万元/个车位的信用额度，手续费7.5%，即50000*7.5%=3750元
2、车位按原价销售，不进行任何优惠，如业主选择12期或24期则由开发商承担中行车位分期手续费。
3、如业主选择中行36期车位分期（即3年），则手续费信用额的10.5%（50000*10.5%=5250元）由业主承担。注：《中行车位分期》资料附后
四、第一阶段活动宣传：
1、短信：
内容：“庆五一真情回馈，买车位惠赠五千”XXXX2期少量地下停车位优惠清盘，先到先得，抢完即止。电话：
抢！城中央，珍稀车位火热抢购中。庆五一，XXXX2期少量地下停车位直减5000元/个，先到先得，抢完即止。电话：
发送对象：XXXX小区业主（三期凭购房合同，其他凭房产证）发送时间：4月29日、5月1日、5月4日 费用预算：600元
2、公告： 内容：见附件。
材质：写真，规格约高1.2m×宽0.8m。
发布地点：在XXXX小区主要出入口、通道及地下停车场出入口、办公楼门口张贴，10处。
费用预算：20元/块×10块=200元 完成时间：4月30日前
3、客户通知： „„
XXXX项目部
车位分期业务
一、业务定义：车位分期是指持有中行信用卡的客户，在中行指定合作商户购买车位时，持卡人选择分期付款方式，进行刷卡支付的交易。
二、业务流程
1、中国银行与合作商户签订《分期付款合作协议》，在商户端安装分期付款POS机具，并对商户财务人员进行业务培训。
2、中行持卡人选中满意的车位，与商户签署《购买车位合同》，并同意刷中行信用卡进行分期付款交易。
3、商户财务人员根据持卡人选择的分期期数，刷卡完成分期付款交易。
4、打印出的POS单上会显示分期期数、分期首期付款金额、分期每月还款额、手续费等信息，持卡人核对分期信息后，在POS单上签字确认；财务人员核对签名后，即完成全部交易。
三、业务问与答
（一）怎样办理中行信用卡？
1、有中行房屋按揭的客户提供以下资料，最高可获得车位款90%的信用卡额度：（例如：车位10万元，信用卡最高额度9万元）
* 填写一份《信用卡申请表》，并在申请表右下方空白处注明“申请车位分期”；
* 身份证明原件；
* 客户《购买车位合同》原件； * 客户的个人征信报告；
* 客户在中行按揭的信息（客户经理打印CCAS系统中内容并签字盖章）* 该楼盘与中行进行按揭合作的项目批复复印件；
2、有他行个人贷款的客户，提供以下资料，最高可获得贷款总额10%的信用卡额度：（例如：客户有贷款50万元，信用卡最高额度5万元）
* 填写一份《信用卡申请表》； * 身份证明原件；
* 《个人贷款合同》或《购房合同》； * 购房正式发票；
* 客户的个人征信报告（报告中显示有客户的贷款信息）。
3、一次性付款的客户，提供以下资料，最高可获得购房款20%的信用卡额度（但最高额度不超过购车位款项的90%）。（例如：客户自缴购房款50万元，车位10万元，则其信用卡最高额度9万元）
* 填写一份《信用卡申请表》； * 身份证明原件； * 房产证；
* 购房正式发票；
* 客户的个人征信报告。
4、以上三种情况单独成立，授信条件不能累计。客户如不属以上三种情况，或者想享有更高的信用卡额度，可以自行补充相关财力证明。
（二）我的信用卡有多少金额的分期付款额度？ 您的分期付款额度等同于信用额度，并共享信用额度。外币账户、临时提额、自己存入的金额都不能计入分期付款额度。
如：您的信用卡额度为￥5万元，您可支配的分期总额度亦为￥5万元。
（三）车位分期能分多少期？
目前，中国银行提供12、24、36的分期期数，具体可提供的分期期数须依商户情况而定。
（四）每期的分期金额会在什么时间被扣除？
分期金额会在每期对账单日扣除，第一次扣账为分期交易后最近一期账单日，以后逐期入账。
* 每张信用卡都有一个账单日，在收到卡片时即有注明（但车位分期的信用卡，建议客户同时向客服人员申请修改信用卡的账单日为每月的10日）
例如：您的账单日是每月10号，3月5日进行12万元12期车位分期刷卡，3月10日即会扣除1万元的分期金额。
（五）办理分期付款业务是否收取费用？ 根据合作商户的不同要求，对持卡人收取一定金额的手续费，或者分期手续费全部由商户承担。
中行车位分期手续费最低价格：12期---3.5%、24期---7.5%、36期---10.5%
（六）手续费何时被收取？
办理分期业务的手续费将与您第一期应还金额一同收取。
（七）什么情况下分期付款余额会被全部一次性记入账户？
如您的卡户分期或普通商户分期逾期达到60天或您主动提出销户，则所有剩余未还分期本金将视为全部到期，中国银行将主动把您办理分期付款的剩余余额全部一次性记入账户，此时您应当及时一次性偿清全部剩余款项。
例如：3月5日进行12万元12期车位分期后，3月10号您需还款1万元，您未还款，那么逾期60天之后，12万元将被要求一次性还完。
（八）是否可以主动申请将车位分期提前结清？ 可以。您可以致电24小时客户服务热线40066-95566，申请将已做的分期付款交易提前结清，中国银行将自动把未入账的分期付款的剩余金额全部一次性入账。提前结清时，不予退还分期手续费。
（九）为什么我在办理分期付款业务时被拒绝？ 常见原因有：（1）您信用卡当时的可用余额已经小于分期付款的交易总金额；
（2）您的卡片状态不正常，包括逾期、预销户等。具体拒绝原因可拨打24小时客户服务热线40066-95566查询。
注意！普通商户分期如果获批开通了36期，手续费必须由持卡人全部承担，或者由商户全部承担，不能两方各承担一部分。
四、车位分期业务进行无卡支付的附件
承 诺 函
中国银行股份有限公司***支行：
本人在贵行申请信用卡一张，用于支付湖南***房地产开发有限公司“******”项目的车位款。本人将做贵行的车位分期业务，且本人在未收到信用卡之前，将进行无卡支付的交易方式---本人通过手工输入信用卡卡号及交易密码完成分期付款，将购车位款项支付给开发商，由此产生的一切法律后果均由本人承担，特此承诺。
承诺人：
日期：
附承诺人身份证复印件：
篇2：地下车位销售方案
甲方：西安灞业房地产有限公司
乙方：身份证号：
甲乙双方经友好协商，就乙方购买甲方投资兴建的位于西安市长乐东路“灞业·大境”地下停车位产权的相关事宜达成协议如下：
1、乙方同意购买“灞业·大境”地下1层停车位，顺序号为号，单位价值为人民币柒万元整（￥70,000）。房号：
2、乙方应于双方本协议签订的同时，一次性向甲方付清该停车位使用权的总价款，并根据协议顺序号在甲方指定时间内选定所购车位的具体位置。
3、甲方保证该停车位由乙方专用，非经乙方同意，任何人不得使用该停车位。
4、甲方应在该车位经有关部门验收合格后同意交付使用时与乙方重新签订正式地下停车位买卖合同，按规定积极为乙方购买的车位办理产权手续。乙方应按国家相关部门规定交纳办证所需的各项费用。
5、该地下停车位的使用权期限与“灞业·大境”住宅期限相同。
6、在停车位使用期限内，乙方应遵守地下停车管理部门的各项规章制度，并根据物业公司的规定交纳停车管理服务费。
7、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具同等法律效力，本协议经甲方盖章，乙方签字后即时生效。
甲方：西安灞业房地产有限公司乙方：
篇3：关于小区地下车位的需求分析
(一) 私家车的发展
根据国家统计局发布的权威数字, 截至2006年底, 中国民用汽车保有量为2 900万辆, 其中私人汽车保有量为1 648.54万辆, 占总量的58.8%。私人汽车中, 载客汽车1 178.65万辆。2007年中国销售了700多万辆各类汽车, 粗略估计, 截至2007年底, 中国私人汽车保有量接近2 000万辆。
截至2003年, 西安人均GDP突破1 000美元, 这是小汽车步入中国家庭并开始普及的重要标志;2005年年底西安人均GDP已接近2 000美元;到2007年年底, 西安人均GDP已经步入2 500~3 000美元的区间, 短短几年的增长也影射着私家车增长的势头, 以这样的增长速度, 西安小汽车逐渐普及的时代即将到来。
(二) 楼盘开发档次
居住区前期定位、策划、投资决定着其自身的开发档次, 不同级别的小区, 其住宅单位面积的售价是不相同的。一般来讲, 居住区开发档次越高, 其单位面积售价越高, 相应住户的购买力越强, 其拥有家庭小汽车的几率就越大。
(三) 不同的消费群体
一般28~35岁的中青年群体的特征是消费能力比较强, 购车欲望也比较强烈, 而年龄偏大的消费群对私家车的需求并不旺盛。因此, 小区建设前期消费群的定位也是影响车位需求的一个重要因素。
(四) 投资收益
一般状况下, 地下车位的投资相对地上来说投资较大。在市场状况趋稳的状况下, 车位的投资收益状况将影响到开发商的决策。因此, 地下车位的投资收益也成为影响小区车位的一个因素。
(五) 城市停车位指标
各个城市的规划部门根据其城市现状如私家车拥有量设置了一定的停车位指标, 停车位指标的设置根据各城市现状有不同的设置方式, 如西安市是以户均建筑面积的大小来划分停车位配备的。新建小区的停车位设计在考虑市场需求、投资收益等方面时, 须参考城市现行的停车位指标。
二、西安市几个楼盘的停车状况及分析
(一) 锦园小区
基本概况:西安锦园小区位于西安城西, 介于市区与二环之间, 西临桃园南路、北通丰镐路、南至丰庆路, 直贯南二环, 四周几十条公交线路。是国家小康住宅示范工程, 被国家建设部小康办评定为2A级住宅示范小区。小区占地面积146亩, 共由13栋小高层组成, 共1 358户。
1. 车位情况
小区采用完全地下的停车方式, 共有760个地下停车位, 车户比为1:1.8, 接近2户一个车位, 从当时的年代来看, 比例还是比较高的。
2. 目前停车状况
锦园小区地下停车库的760个车位, 从2003年以来就已经满足不了住户的需要了, 据调查所知目前小区住户汽车拥有量为1 100多辆, 快要接近户均一辆的水准了。然而, 由于小区采取的是完全人车分流的立体交通组织形式, 汽车不进入小区就直接进入地下车库, 因此小区内部是绝对不允许车辆进入的, 这样就造成多出来的350多辆汽车无处藏身。
(二) 枫叶新都市
1. 基本概况
西安市高新技术产业开发区位于西安城区西南二环之外, 是西安20世纪90年代末以来住区开发的主要集中地, 集聚了相当一部分的较高档次的楼盘。枫叶新都市无论从规模、性质、开发时间上都是这一区域比较典型的代表。住区占地413亩, 总建筑面积52万平方米, 共由46栋住宅楼组成, 其中, 7栋高层, 8栋小高层, 31栋多层, 共2 172户。
2. 车位情况
住区采用地下停车及平台下停车两种方式, 共设计配备1 100个停车位, 车户比约1:2, 10个地下车库大致分散在住区各个组团, 部分的人车分流的交通组织方式建立起良好的步行车行系统, 曾被评为“交通管理示范先进社区”。
3. 目前停车状况
从车位配备上来说, 枫叶新都市的设计在当年还算是比较超前的。但随着私家车的增多, 从2005年7月份起, 车位开始不足, 至今已经形成住区各个门口外的城市道路上“排起”了车队。这一现象与锦园小区较为相似, 由于要保证小区内部的居住环境不受汽车侵扰, 严格的管理坚持着设计初的理念, 多余的车辆只好停在住区之外。据介绍住区内部的车位基本售完, 为数不多的也早被租光, 这样, 没有“资格”自然进入不了住区。现在这样情况的车辆已多达400~500辆, 还有增多趋势, 但由于区域关系, 暂时未对城市交通造成较大影响。
(三) 千禧广场 (阎良区)
基本概况:该小区位于阎良区人民路主干道中段, 占地面积41亩, 总建筑面积78 571.0平方米, 多层住宅, 总户数300户。
1. 车位情况
住区采用地下停车及地上停车两种方式, 共设计配备地下停车位73个, 车户比约1:4.1。
2. 目前停车状况
千禧广场属阎良区人民路最繁华地段, 由于其优越的地理位置、车位售价适中, 因此, 其开发的地下车位已全部售完。由于地下车位开发不足, 而地上也没有规划出停车位, 没有买到车位的业主一般将车停放在小区周边道路两旁。
从以上几个楼盘的数据中不难看出, 三个小区中有两个小区的车位不能满足现状需求。与总户数对照, 锦园和枫叶新都市的居民车位拥有量已逐渐接近总户数的数值, 而千禧广场相对少一些, 表明了不同小区之间存在着差异。从停车位的设置来看, 前面两个小区在当时设计时基本接近2户一个车位, 其中, 锦园最高, 为平均1.8户拥有一个车位;千禧相对最少, 平均4.1户拥有一个车位。
三、以西安市阎良区某小区为例进行车位需求分析
1.小区概况及停车方式分析
(1) 小区概况
该小区地段处于阎良区商业繁华的中心地带, 是阎良区地产项目中最具有商业价值的黄金地段, 小区定位为中高端住宅小区。占地110亩, 规划总建筑面积22.8万平方米, 住宅区共11栋小高层, 住户约960户, 户型面积主要以90~140平方米为主,
(2) 停车方式分析
综合分析, 该小区停车布局必须从居住区的总体上进行把握, 按照整个住区道路布局与交通组织来安排, 按照方便、经济、安全和减少环境污染的原则, 结合该小区自身整体状况以及相关小区的停车指标估算车位量。关于停车方式的选择, 从成本等各个方面考虑, 选择地上车位与地下车位各有其优缺点。因此, 小区亦采用地下地上相结合的停车方式, 以地上车位来补充由于需求增大导致的地下车位不足。
2.地上车位
地上车位与地下车位相比, 属于经济实用的停车方式, 完全可以作为小区地下车位不足时的补充。可以选择在小区外的道路两边, 也可以在小区内部划出地块集中停车。可将车位集中布置在住宅围合的外面, 也可以布置在住宅围合的内部。
3.地下车位
地下车位虽然可以减少汽车对小区环境的影响, 但是需要大面积开挖, 从成本角度考虑, 土建费用和室内照明、通风、消防设备、运行费用等较其他停车方式高得多。况且从大多楼盘的地下车位销售状况来看, 地下车位的开发基本上不盈利甚至是亏损的。
私家车的发展虽然速度迅猛, 但是, 城市机动化发展是一个渐进的过程, 停车需求水平呈现一定的阶段性, 居住区的停车需求是一个不断增长的过程。若不计建设成本, 将停车设施按照高标准一次性规划建设到位, 可能会在相当长的一段时间内造成资源闲置和浪费, 对于企业回收资金不利。因此, 在分期开发中, 可考虑远近结合、分步实施的方案, 充分利用地上车位作为地下车位不足时的补充, 在规划中充分预留停车位空间, 可将预留空间暂时作为小区临时绿地、体育设施场地等。
(二) 该小区地下车位设计量建议
1. 西安停车位指标
居住区停车指标虽没有正式出台, 但西安市规划部门基本以内部暂行规定的停车指标作为新建住区规划报批的依据, 其形式是以户均建筑面积的大小来划分停车位的配备。具体如表1《西安市城市规划管理技术规定试行的规定》:
该小区户型面积范围应属于三类住宅, 从以上西安停车指标表中来看, 本区应以0.4/户设计车位。
2. 该小区目前车位需求统计数据
以上数据来源于该公司市场部对1#、2#、5#、6#楼业主车位需求信息的统计, 其中, 已含有一些没有私家车但是在2~3年内有购车意愿的业主对车位的需求。 (下转283页) (上接277页)
从目前28%的车位需求量来看, 业主对车位的需求并不是很大, 考虑到未来私家车的发展趋势及该楼盘的消费群状况, 可在车位设计时, 为车位未来需求留下弹性空间。
3. 车位设计量建议
综合以上四个小区的前期的停车位设计和后期的停车状况可知, 车位的设计量应具有预见性和前瞻性, 应考虑地区经济的发展水平和居民收入水平, 居住区的档次, 消费群的年龄层次等因素。本报告建议停车位设计按车户比为1:3考虑, 即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可以知道地下车位应设在230辆左右。
(三) 地下车位投资收益估算
按照地下车位230个, 每个车位占地35平方米, 成本按1 900元/m2, 售价按68 000元/m2计算, 如表3。
从表4中可以看出, 由于地下车位的投资成本巨大, 按照市场行情, 在地下车位全部销售的状况下收益并不高, 投资利润率只有2.2%。而且, 地下车位如果完全按照市场行情设计建设, 由于供求量大, 售价将很难提高。因此, 地下车位不宜过多建设, 应适时考虑市场未来潜需求, 以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。
(四) 分析结论
1. 建议停车位设计按车户比为1:
3考虑, 即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可知地下车位应设230个左右。
2. 按照预设指标估算, 在地下车位全部销售的状况下, 地下车位的利润为34.
5万元, 投资利润率为2.2%。因此, 从成本角度考虑, 地下车位不宜多建。可考虑以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。
3. 由于该小区是分期开发的, 因此, 车位的开发也应该
“与时俱进”, 在开发期内, 每年搜集客户的车位需求信息及停车状况, 充分预留地上停车位空间, 适时向市场推出停车位。
参考文献
[1]张国方, 徐剑力.私家车购买决策影响因素的实证分析[J].汽车工业研究, 2008, (8) :14-15.
[2]周婷, 时广静.成都市私家车消费市场分析[J].商场现代化, 2008, (4) .
篇4：地下车位，爱车温馨的家
当我们挑选商品房时，一定会从区位、配套、交通、环境、朝向等各方面进行细致入微的考察和比较，力求让家庭的每个成员都生活得舒适、便利。
老人需要安享都市一隅的静谧，孩子希望在充满梦幻的王国中度过童年，在尽量满足家庭每个成员需要的同时，您有没有想过，作为现代家庭的一份子，您的爱车既是代步工具，又是家庭的一员，也要有自己的房间。
如果自己的爱车没有房间，车主的尊贵身份也会随之大打折扣。如果一部名贵的私家车，停放在室外，饱受风雨侵袭之苦，安全也成为不容忽视的问题。给爱车一个属于自己的车位，有了主人细心的呵护，它会更好地为主人服务。
从经济发展趋势来看，越来越多的家庭会拥有自己的私家车，而且有的家庭会拥有一部以上。为私家车购买车位，在满足业主需求的同时，其巨大的升值潜力对业主来说也具有很大的吸引力。
另一方面，有些业主虽然暂时并没有购置私家车，可是考虑到以后小区内有可能出现车位不足的情况，一些业主就采取了超前购买的方法。
人们对居住社区安全性的要求越来越高，解决住宅受城市交通的干扰刻不容缓，因而人车分流被越来越多的社区青睐。
所有的车辆全部停泊在地下车库，释放了大量的地上路面空间。实现完全人车分流，人在地上走、车在地下行，人和车能够在各自的空间内互不打扰，居民可以放心惬意地漫步于小区，小孩老人可以尽情地在小区里玩耍、休闲、晨练，再也不用担心车来车往的危险和干扰，这样大大提高小区环境质量，清静的空气是无价的，毕竟房子是自己和家人长期生活的地方，空气比什么都重要。
选择在节能环保型社区安家已经成为越来越多的人的共识，这一方面是人们环保意识提高的表现，另一方面，节能环保社区使得生活成本在一定程度上有所降低，也成为节能环保社区备受青睐的重要因素。
很多社区在车辆停放问题上存在很大隐患。绿化用地上布满停车位，使小区的绿化率大打折扣，这样的“绿色小区”与“环保”的距离就更远了，噪音、空气污染以及社区内的安全问题都会影响小区的品质。
新世界阳光花园西区全部设计为地下停车库。规划分为北地下停车库、中地下停车库和南地下停车库。层高为4米和5.8米，总建筑面积31478.856平方米，共计867个车位。其中北地下停车库建筑面积为6918.686平方米，共计143个车位；中地下停车库建筑面积为12690.448平方米，共计371个车位；南地下停车库建筑面积为11869.722平方米，共计353个。车位与住宅的设计配比为1：1的比例。
新世界阳光花园地下车位施工工艺
一、墙体工程：
非承重墙采用200厚加气混凝土砌块，轻质隔墙为90厚GRC板。
地下防水工程：
◆地下防水工程执行《地下工程防水技术规范》和地方有关规程和规定。
◆根据地下主要为停车功能，部分为储藏、设备用房的使用要求，防水等级定为一级。
◆根据防水等级一级的要求，采用明挖法防水设防。
◆刚性结构层防水卷材选用高分子防水卷材，除特别之处外，卷材铺贴均为5层。
二、屋面工程：
◆屋面防水：由专业防水施工队按规程施工，所有防水层四周均涂卷至屋面泛水高度，屋面竖井及女儿墙阴阳角处，应增加涂层厚度，做纤维布加强层，穿板面管道或泛水以下外墙穿管，安装后严格用细石混凝土封严，管根四周加嵌防水胶水，与防水层闭合。
三、木材及金属面油漆选用
◆木门油漆选用乳白色调和漆。
◆楼梯、平台、护窗钢栏杆选用黑色调和漆。
篇5：地下车位销售方案
房企地下车库（位）收入的确定，是计算土地增值税应纳税额的重要依据，直接影响和决定着土地增值税税负的高低。目前，我国相关法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下人防工程设施，是房地产开发公司的重点配套项目和涉税处理难点。不同类型的地下车位，各地采取不同的土地增值税涉税处置方式。一般而言，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算即应确认清算收入。随着“营改增”企业试点的不断深入，与之相关的土地增值税政策，特别是土地增值税清算收入的政策法规，发生了一些明显的变化。
一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税
（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现 房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
二、视同销售：开发产品发生所有权转移确认收入 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号第十九条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、自营自用：税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用
房地产开发企业将开发的部分地下车库转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。企业自用：自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。而土地增值税由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
用于出租：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
四、名租实售：视同销售缴纳土地增值税
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。参照《辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程>的通知》（辽地税函[2009]188号）第一条规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
五、售后回租：以取得的全部价款作为转让收入
篇6：车位销售方案
一、XXXX地下停车位相关情况
XXXX总体车位配比为1:1.2，一期推出地下停车位134个，A、C两栋业主共计206户，A栋C栋现已交房，从推出车位的个数和业主的数量对比上造成车位紧张的氛围。
二、销售注意的事项
1、提前公布选车位的信息，并通知客户到场看车位；
2、提前完成对关系客户车位预留；
3、准备发售配合的物料，如车位平面图等。
三、销售思路
制造车位紧张气氛，在宣传过程中可着重就以下几个方面进行阐述： ①制造车位不足的信息，加强紧迫感。XXXX一期推出地下停车位134个，然而AC栋业主数量达到206位，车位配比情况为1.5：1，这就意味着有三分之一以上的业主将不能从AC之间购得停车位，越早过来购买就能选到自己合适的车位。
②XXXX业主全为事业有成的城市精英阶层，家中至少有一部车，多者好几部，对车位的需求十分强烈。我们这次一位客户只销售一个车位，如有需求后期看销售情况再进行购买。
③小区采用完全的人车分流，进入小区后，车只能停至停车场，并且小区周围也不允许停车，因此车位成了在此生活的“必需品”。再说这么高档的车购买车位是完全必要的。
④停车难现在已是很普遍的问题，长远考虑为爱车安个家是非常不错的选择。
⑤优惠政策的推出，提高购买积极性。前10名客户优惠10000元；11-20名优惠6000元；21-50名优惠3000元。
⑥提高销售人员卖车位的积极性，提高回收资金速度。为增加销售人员的积极性，设车位销售冠亚季军，冠军奖励2000元，亚军1500元，季军800元。
四、销售形式
1、本项目车位以出让车位使用权形式进行发售，客户购买车位
与开发商签署车位使用权转让协议；（有无产权？）
2、根据车位大小不同，形成三万元的差价；
3、除预留客户的车位外，其余车位以先到先得的方式进行发
售，且确保每位业主能够购买到一个车位。
五、销售控制，制造紧张气氛。
在公开销售当天后，封存部分车位，销售一致对外说已售；二次销售另行通知。
六、细节问题
1、价格支撑：
①自流坪地面处理，全部是环氧树脂原料做成的地坪，高度清洁、美观、无尘。
②超大空间组合，车位上方为绿化，使地下空间更加宽阔、实用。③全方位无盲区监控，安全无忧
④高档挡车杆、遥控车位锁使您停车更加方便、舒适。
⑤6米双车通行道路设计，更加便利。
⑥采光井、换风系统让地下车位光亮、清新。
2、在通知业主购买车位之前，对销售人员进行统一培训，在停车位销售问题上统一口径，明确停车位销售时间和价格区间。
篇7：车位销售暖场活动方案
一、活动目的
社区内人来人往，车位销售需要业主的关注。热闹的活动氛围会吸引众人的眼球，当小朋友感兴趣的时候家长又怎会不陪同，当女朋友感兴趣的时候男同胞又怎能孤身离开。丰富的活动不仅可以增加业主停留时间，还可以扩大宣传提高影响力，在业主停留的同时我们的销售顾问就可以趁此时间对车位进行讲解，并且也会有业主上前询问。再加上现场交付定金可参加幸运大转盘优惠活动，更促进了车位销售的去化速度。
二、活动时间
XXXX年X月X日--XXXX年X月X日 XXXX年X月X日--XXXX年X月X日
三、活动地点
ＸＸＸＸ社区广场
四、参加人员
ＸＸＸＸ社区业主及车位潜在客户。
五、活动概况
1st，软陶泥DIY 2nd，果冻蜡烛DIY 3rd，石膏彩绘DIY 4th，人面公仔DIY
六、活动内容
1st，主题：拥有，专属家人的DIY快乐 2nd，活动概括：
时间：ＸＸＸＸ年Ｘ月
地点：ＸＸＸＸ社区广场 参与人数：
XX-XXX人
业主群：通过电话邀约，通知活动时间安排及活动内容
目标客户群：通过一定时期的潜在客群储备，经过一个事件性的导引来吸引目标客群的眼球及真实体验，再通过集中释放车位销售信息达到对客群全方位的信息覆盖。
3rd，活动内容：
A：软陶泥DIY：
1、时间：ＸＸＸＸ年Ｘ月Ｘ日
2、Ｘ月Ｘ日开始在ＸＸＸＸ社区广场内设置活动区域与咨询处区域，活动区域每场都有不同的DIY项目及制作数量，业主参与活动需签到登记。咨询区域为车位的讲解区和销售区，工作人员进行区域引导，抽奖在咨询区域，在有业主交付定金后由业主亲自转动幸运大转盘。
DIY制作时间每天分为两场
早上10：00—12：00 下午14：00—16：00
3、活动设计：
活动区域由地毯和帐篷构成（看天气帐篷可选择性使用），工作人员在长条桌上摆放当天DIY制作的材料，待业主签到登记后便可开始制作。咨询区域由资料展示和幸运大转盘等物资构成，交付定金的业主可随后转动幸运大转盘。优惠措施上我们可以考虑设置三个等级奖项，第一等级是车位总价优惠，第二等级是送车装基金，第三等级优惠赠送加油卡。除此之外我们还建议设定特等奖，协调4S店提供一辆奔驰smart现场展示，如果幸运大转盘指向特等奖，将可以获得免费车辆使用权一年的奖励。（具体活动办法确定后协商确认。）
社区暖场活动介绍
（软陶泥可按照图片设计制作，之后加工处理可以当钥匙挂链使用）
B：果冻蜡烛DIY：
1、时间：ＸＸＸＸ年Ｘ月Ｘ日
2、温馨果冻蜡烛： 1st，时间： ＸＸＸＸ年Ｘ月Ｘ日
11：00-12 : 00 : 00-16 : 00，2nd，活动设计：
根据DIY老师的讲解，按流程制作加工
制作等待的时间可以做车位销售咨询，工作人员协调
（制作好的果冻蜡烛可在家中摆放，新颖美观）
C：石膏彩绘DIY：
时间：ＸＸＸＸ年Ｘ月Ｘ日: 00-12 : 00
14：00-16：00 1st，内容展示：
通过自己动手描绘出心目中的颜色，操作简单，制作美观 D：人面公仔DIY：
时间：ＸＸＸＸ年Ｘ月Ｘ日
: 00-12 : 00
14：00-16：00 1st，内容展示：
孩子、朋友、亲人的照片面部经过特殊设备及技术处理，制作成立体面具植入到自己喜爱的毛绒玩具面部，制作成立体人面公仔。使毛绒玩具更具有互动性，更加有生命力。立体人面公仔色彩艳丽、面目清晰、生动逼真，而且不易损坏。
七、活动分工：
1st，ＸＸＸＸ项目销售部负责客户邀约及销售推进工作。2nd，ＸＸＸＸ项目置业顾问负责现场车位销售及抽奖登记事宜 3rd，活动公司负责现场区域布置。
4th，活动公司负责DIY制作内容
八、活动预算：
篇8：地下车位销售方案
我国《人民防空法》第二十二条的规定:“城市新建民用建筑, 按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室 (地下人防工程) 改建用于停车的场所。
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。目前业界讨论有三种说法:一是产权归开发商;二是产权归人防部门;三是产权归全体业主。根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》, 对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠, 同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设, 投资人防工程及建筑物的管理人为投资者, 其收益也全归管理人所有。
《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。根据中共中央文件的规定 (《关于加强人民防空工作的决定》) (中发[2001]9号) 规定:“遵循社会主义市场经济规律, 对现有人民防空设备设施, 在保持和增强战备功能、安全保密的前提下, 积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法, 明晰人民防空设备设施的产权, 实行产权与使用权、经营权的分离, 把使用权、经营权推向市场, 有偿出租、转让, 为经济建设服务。”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定, 人防工程的地下面积允许不计入公共面积, 同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。显然, 未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见, 地下人防设施权属应为国家所有, 房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权, 而无所有权。房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算
现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位, 房地产企业与购房人签订转让协议, 将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人, 同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中, 作为非普通住宅转让收入, 并按照不动产销售进行计税。
根据我国税务总局对房地产开发经营企业所得税的相关处理办法的规定, 凡企业单独建造停车场所者, 该停车场所需作为单位核算对象进行核算, 而如果是将地下基础设施作为停车场进行使用, 则该地下基础设施需按照配套公共设施的标准进行处理。实践操作中, 税务局并不认为公共配套设施一次性扣除的计算方法, 要求人防车位成本按照可售地下车位成本分摊扣除。
案例概述:2014年1月1日, 某房地产开发企业开发新建一处精装修电梯公寓小区, 2015年9月30日该小区竣工并交付小区业主使用。该小区具有4.5地上容积率, 有15万平方米建筑面积可用于销售。其中需要计入容积建筑面积的住宅面积有11万平方米, 无需计入容积建筑面积且可进行产权办理的地下车位和储藏空间有4万平方米。该小区所有开发成本中土地征用和土地拆迁补偿费用有3.5亿元, 工程前期费用3000万元, 各项建筑安装及工程费用5亿元, 开发总成本达10亿元。
(地上单独承担成本1.6亿元, 地上、地下共同承担混合成本3.3亿元, 由地下部分单独承担的成本总计1000万元, 此外还有基础设施建造费用0.4亿元、配套的公共设施建设费用0.2亿元、所有间接开发费用约0.3亿元、借款费用0.3亿元。
自竣工并交付业主使用之日 (2015年9月30日) , 该住宅小区宣告售罄, 平均销售价格为12000万元每平方米, 住宅销售总收入达13.2亿元。此外, 拥有产权证的地下车位 (每个车位按35平方米计算) 单价为15万元, 但到2015年12月31日止, 停车位的销售量仅占地下总停车位的百分之四十, 销售量仅有400个, 销售总额0.6亿元。剩余600个地下停车位, 在小区交付使用后的3年内按均价13万/个售尽, 销售总额0.78亿元。
地下人防5000平方米, 可划人防车位100个, 单个车位面积35平方米, 已销售50个, 剩余50个计划3年内全部销售, 销售均价都为12万元/个。
按上述之案例所列数据, 该小区地下停车位成本计算为:
1.土地征用和土地拆迁补偿费用:因地下停车位面积无需计入容积率, 所以该小区土地成本全数摊入地上建筑面积的做法比较合理。
2.建筑工程安装费:该成本项目包括了整个开发项目地上、地下的建筑安装工程费用, 若将原本与地下停车位毫无关系的地上建筑相关费用 (工程费、安装费、装修装饰费以及景观绿化费) 统统计入地下停车位的成本之中,
由地上、地下合计建筑面积共同分摊, 违背成本核算的基本原则, 导致收入与成本不配比, 因此可分为地上建筑单独承担部分、地下建筑单独承担部分以及地上、地下共同承担的部分。
混合部分, 计算公式为:
地下应分摊建安成本=地下车位建安成本+地上、地下混合建安成本÷ (住宅可售面积+地下车位可售面积) ×地下车位可售面积
地下应分摊建安成本=1000+33000÷ (11+4+0.35) × (4+0.35) =10350 (万元)
3.其他开发成本费用:工程前期款项、基础设施建造款项、配套公用设施款项、间接开发款项、借款费用, 上述五个计入成本的项目都具有一个性质, 就是共同费用, 而这些费用都与地下停车场关系密切, 所以在进行地下停车位成本核算的时候需要分配计入。
地下应分摊的其他成本费用=成本费用发生额÷ (住宅可售面积+地下车位可售面积) ×地下车位可售面积
地下应分摊的其他成本费用= (3000+4000+2000+3000+3000) ÷ (11+4+0.35) × (4+0.35) =4250 (万元)
地下总成本:土地成本0+建安成本10350万元+其他成本4250万元=14600万元
地下单位成本:14600万元÷4.35万平方米=3356元/平方米
已售地下车位成本=有产权地下车位成本+人防地下车位成本=3356×400×35+3356×50×35=5285.7万元
三、房地产企业销售地下人防车位的涉税处理
(一) 营改增后增值税的征收。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]36号) 附件1营业税改征增值税试点实施办法中销售不动产注释:转让建筑物有限产权或者永久使用权的, 转让在建的建筑物或者构筑物所有权的, 以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的, 按照销售不动产缴纳增值税。
(二) 企业所得税的征收。
地下人防车位应当在取得销售收入时一次性计入征税收入, 成本根据会计核算的单位地下成本按照配比原则在收入当期结转。
(三) 土地增值税的征收。
由于人防车位有限产权转让的特殊性, 征纳双方存在一定的争议, 各省税务局的规定各有差别。山东省的税务局没有相关文件, 而青岛市的地方税务局在这方面做了比较明确的规定。在青岛市的地方税务局有关房地产项目开发及土地增值税等业务方面的文件中指出:凡将地下基础设施用于停车场所使用, 且房地产开发公司与房屋购买人签订了购买合同, 将地下停车场所在法律规定期限内的使用权转移给房屋购买者的, 并向房屋购买车收取买卖费用的, 该费用将被视为房地产转让收入, 计为普通住宅转让费用。而将地下基础设施作为地下停车场使用, 并与房屋购买者签订一定期限的使用及租赁合同的, 该地下停车场可以作为配套公用设施计入会计并予以扣除, 而房地产企业所收取的停下停车场租赁费用, 不作为房地产转让费用进行计入。
可以认为:房地产开发企业人防车位转让永久使用权取得的收入计入房地产转让收入计算土地增值税, 相应成本准予扣除;转让一定期限租赁使用权不计入房地产转让收入, 按照租赁收入计征增值税、房产税, 成本按照公共配套一次性扣除。
(四) 契税的征收。
房地产开发企业不涉及契税, 同时购买方不能办理车位产权手续, 也不需要缴纳车位契税。
(五) 房产税的征收。