第一篇：南景名门江山销讲词
东海黄金海岸销讲词
尊敬的各位来宾，欢迎光临东海黄金海岸售楼中心，请先允许我自我介绍一下，我姓黄，是这儿的一名置业顾问，大家叫我小黄就可以了。现在由我为大家介绍一下项目的整体概况。
咱东海黄金海岸位于龙口东海旅游度假区，占地600万平方米，由中国500强企业南山集团全力打造。龙口隶属山东烟台，位于胶东半岛西北部，渤海湾南岸，同时也位于环渤海经济圈的核心位置。环渤海经济圈是继长江三角洲、珠江三角洲之后又一经济隆起地带，受国家重点扶持，拥有无限的发展潜力。另外咱龙口地处内海，位于北纬37度这条神奇纬线上，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年平均气温11.7度，被称为天堂的温度，曾获联合国人居奖，被誉为最适宜人类居住的地方，是著名的长寿之乡。
大家请随我看平面图，来，请先随我感受一下大海的位置，上北下南，左西右东。这条道叫做南山大道，由于它连接着东海观音阁与南山大佛，因此也被称为福寿路，它也是整个园区的分界线，在进入东海园区的“M”形大门之前我们看到的这个小区叫做滨海假日小区，总占地面积44万平米，有134栋的海派风格的多层花园洋房组成，绿化率达48%，小区南北各有一个入口，中心有一大型的绿地喷泉广场将项目分为A、B两个区，小区配备两座顶级休闲会所，各种娱乐设施一应俱全，让您在追逐假日悠闲的同时亦可随心所欲的出入都市休闲场所。社区东侧有近10000平米的商铺，既能满足业主日常生活需求，还能够有效的阻隔噪音，另外他附近有一大型的农贸市场及一条商业街，给您的日常生活提供了非常大的便利。
顺着南山大道往北走，在大道的两侧各有一所学府，西侧是从幼儿园到高中实行双语教学的东海外国语学校，去年新开设了高尔夫专业，园区西侧有108洞的海景高尔夫球场，就是这大片绿地，他与南山的山地高尔夫共组279洞，是目前世界上最大的高尔夫球场，因此国家高尔夫球队每年都会到此集训并在此选拔高尔夫人才，说到高尔夫，在高尔夫球场的前侧距海大约20米的地方有一个豪华社区叫做海润豪景，其内楼栋80%能看到海，70%能看到高尔夫，60%能一线观海三面观高尔夫，绿化率达53%。如果您选择了海润豪景，那么蓝天、白云、绿树、碧海、金沙将是您家门前最常见的风景，这里也是您远离都市喧嚣，静静的凭海听涛的最佳去处，是真正的“出则繁华，入则宁静”。
在东海外国语学校的对面是一所拥有3.8万名师生、84个本专科专业的本科院校——南山大学。这两所学校师资力量雄厚，硬件设施完善，环境优美，是孩子就学的理想去处。大家都知道学生的消费水平比较高，有学生的地方有人气，人气带动才气，所以无论你求才还是求福，这里都是您的最佳选择!
顺着南山大道继续往北走，穿过星海苑小区，我们就来到了月亮湾国际海水浴场，在月亮湾的中心是东海观音阁，现在每年的10月份都会有一个庙会，他通过福寿路与南山大佛遥相呼应，使东海园区处在浓郁的佛教氛围中，您也知道“虔诚，是心灵最好的归属”，在这儿您可以卸下工作重压，来一次虔诚的祈祷，给心灵一次完全的解脱。在月亮湾的周围有五星级的国际会议中心，月亮湾酒店以及风情步行商业街，可以说是食、住、购、娱样样齐全，再加上这天然海水浴场，是您享受夏威夷式海滨生活不再是梦想!
距离月亮湾最近的这个小区叫星海苑，从他步行到月亮湾只需要5分钟，他处于东海园区的核心位置，各路公交车直达小区门口，小区采用围合式布局，意大利风格建筑外观，采用的老虎窗，八角形尖堡以及园林景观均体现欧陆风情的海岸特色，另外小区南靠南山大学，使之能受到学校文化气息的熏陶。
绕过月亮湾我们就来到了三大滨海主题广场，即帆船广场、风帆广场、同心广场，他们也有着不同的喻义：也就是分别象征着事业的起步、拼搏与成功。在帆船广场的旁边有一条向海延伸的道叫姻缘道，他被成为“最浪漫的路”，因为在路的尽头、海的中央是月亮老人，您可以牵着爱人的手来到月老面前一起许下爱的诺言，见证真爱。这条海岸线向海延伸100米，全部是浅滩，我想当您站在柔软的沙滩上向海眺望，爱人和孩子在水中玩耍时，那份喜悦那份轻松是多少钱也买不来的，这样浪漫的事情是您在内陆绝对享受不到的，这样的生活质量和品质也是所有人追求和向往的。
这儿是渔人码头，您来这儿居住的时候，可以拿个小桶，带个马扎，提着钓竿，在这坐享垂钓的乐趣，到吃饭的时候把钓到的鱼带到沙滩上的烧烤店里烧烤一下，在海边吹着海风，看着飞翔的海鸥，吃着自己垂钓的鱼，这种生活和您在内陆城市坐在马路边呼吸着汽车尾气吃烧烤的感受是完全不一样的。
这儿是星海湖畔小区，目前在售的是B、D区，绿化率达48%，社区利用独特的自然地理优势打造了一个外海内湖的360度景观社区。
再往前走是填海广场，这个填海广场将会在2010年被打造成为一个堪比美国迪斯尼韩国爱宝乐园的亚洲最大的水上游乐场。
在往东走我们就来到了海产品农贸市场和港栾码头，对面是一个小岛，由于从空中俯视像一片桑叶漂浮在海面上，因此被命名为桑岛，现已被南山集团收购，准备将其打造成一个拥有各种休闲娱乐设施的豪华小岛。海产品农贸市场里的海鲜都是当地渔民打捞的，既新鲜又便宜，如果您住这儿，就能每天都吃到新鲜的海鲜了。
这儿是碧海苑小区，他是东海园区开发最早的一个小区，分A、B、C、D四期开发，目前A区业主已全部入住，小区也将于明年2月底全部交付使用。小区为业主配备了三十余种百余套公共健身器材，为业主的业余锻炼提供了物质保障。
在碧海苑的东面是东部新区，南山计划2010年投巨资兴建一个集休闲、旅游、度假为一体的高新区，他不仅能完善东海园区，更是能极大的推动东海园区的更高更快发展。
综观整个东海园区，有三大主题广场，东海观音阁等旅游度假区;有五星级国际会议中心，月亮湾酒店，风情步行街等商务服务区;有原生态黑松林密集区;有教育科研区;有高尔夫康乐区，有住宅区。南山集团在此投资200亿将这600万平米的海岸线打造成可容纳20万人口的滨海生活城。您在这儿买的不仅仅是一套房子，而是一座拥有无限发展潜力的新兴城市，如果您想成为这座北方最大海景城一员的话，就尽快选好房子定下来吧，因为这儿的房子不是您一个人在买，而是全国人在抢购，如果您还有什么不明白的，让您身边的置业顾问给您做更详尽的解答，我们热烈真诚的欢迎您加入到滨海生活行列中来!
第二篇：华润集团商业地产说辞销讲词
本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套)、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。 华润品牌展示——品牌墙处 1.讲解目标
(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域; (2)华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业;
(3)华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。 2.讲解要点
(1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力; (2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心; (3)通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。 3.标准说辞
华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗?(停顿3秒)等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的!华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位， 2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品(含零售、啤酒、食品、饮料)、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润，一定是正确的!
经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗?(客户：没有) 下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地产开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，开发住宅项目80个;万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。
据统计：深圳万象城2013年营业额为60亿，占深圳罗湖区GDP的6%，每年有超过3000万人次的客流量，为社会提供8000多个工作岗位。华润经营商业的着眼点是后期的商业运营，而不是地产，是以商业的手法运营地产。据我所知：截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。所以，华润置地被业内称作“商业地产运营专家”。 地段——区域沙盘处 1.讲解目标
(1)华润中心的城市战略地位及对烟台的意义; (2)烟台华润中心项目核心区位优势突出; 2.讲解要点
(1)项目战略地位及城市量级信息的自然导入; (2)项目核心区位及周边配套的优势阐述; 3.标准说辞
X先生/女士，您对我们项目所在的区域位置了解吗?(客户：是的)那太好了，看来您对投资是比较有把握的。华人首富李嘉诚曾说过：地产投资三要素：地段、地段、还是地段。可见一个好的地理位置是多么重要。但对于精明的投资者而言，仅有好地角是不够的，我们还要了解下周边的商业概况，然后才能使自己的判断更为准确。您说对吗?
我们知道，烟台目前主力商业中心是芝罘区，主要分为：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，从80年代至今，二十多年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再有华联西移到振华、良友一代，集中在了南大街附近一公里长的范围内。到90年代主要以百货业态为主。振华、华联、百货大楼、良友广场，四大百货商场。其中的三家陆续由于经营不善相继改制。目前振华成为烟台商业的龙头老大。2003年以后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛„.众多商家之所以看好烟台的原因是：据统计烟台的社会消费品零售额在2004年就达到440亿元，在山东名列第一。以后便居高不下，一直位于省内在前三位。
尤其是，烟台交通物流发展非常迅速。今年开通到济南的动车，明年青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项，1小时就可以到大连。这些会彻底改变整体城市的经济环境。所以说，烟台的经济发展潜力将会是十分巨大的。
烟台芝罘区商业目前最大的特征是：
1、规模大，范围广，服务人口众多;
2、商业氛围浓;
3、大型网点众多，互相竞争激烈，商家经营状况反差过大;
4、交通通达性良好，圈内节点交通不畅通，阻碍商业发展。
另外，传统商圈中各业态组成比例不近科学，例如以振华为中心短短500米半径范围内就聚集了振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛四大百货，共22.2万方的巨大体量，他们将整个商圈50%的业态搜刮，互相的倾轧非常惨烈，据说百盛自04年进驻烟台一直到现在仍然是苦苦支撑。阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明了传统三大商圈已经饱和。加之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域，很难形成绝对商业中心。所以，在区域流动人口支撑不了的商圈的情况下，势必要产生新的城区、新的商圈，更新换代。“城市向东，中心向东，财富向东”都预示着莱山区举足轻重的位置。
作为烟台“一心两翼”、“城市向东西两翼发展”总战略框架中的莱山区，是新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，自06年以后，变化非常迅猛，城市面貌日新月异。据官方统计：到13年底莱山总人口约20万人。其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境——这个一切必将吸引大量的优质人群东进。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说，区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对商业形态及商业格局的新需求。
正如您看到的，我们项目正处于莱山区的绝对核心位置，周边配套非常成熟：东面烟台大学、西面佳世客、北面新世界百货、南面是高档居住区。有一位客户形容的非常准确：说这里是莱山最好!最后!的一块地了!
周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处 1.讲解目标
(1)导入周边商业氛围已经形成;(2)说明华润中心商业的聚合能力。 2.讲解要点
(1)周边商业氛围已经形成但比较差;(2)目前的租金收益及未来可预期收益。 3.标准说辞
现在我们来看莱山的商业：多年来莱山的商业一直徘回在满足居民基本生活所需的、单一的、而且多以街边店为主，小型低档商业居多。比之莱山的居住环境，说商业晚来了一个时代也不为过。原因何在呢?对此：我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求。而是莱山的开发是由沿海一线逐渐往西、往南推进的，20万的人口分散在条形的几个点上，难以集中，因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区。那时，很多人不看好莱山的商业。但佳世客进入，打破了这种顾虑。
他由日本永旺株式会社投资，总投资8亿元人民币，占地面积9万平，总建筑面积15万平(地上2层，局部地下一层)。目前开业的是一期约5万平。业态涵盖餐饮、购物、娱乐功能。包括超市、精品店、百货、美食广场、品牌专卖、知名餐饮连锁等。目前客流量在15—18万人/年，日客流量在6000人左右。佳世客渐入佳境的经营态势，可以看出：明确的商业定位和业态组成是可以改变人们的消费习惯的。紧邻我们项目北侧的新世界百货去年年底开业，进一步提升了区域商业的集中度，也为我们华润做了非常好的前期“养商”铺垫。 xxx三公里范围内共包括2个商圈：迎春大街商圈和烟大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布，另外与迎春大街相连的三条小巷也分布有商业，大部分以街铺形式。整个区域属于自然形成，具有典型的大学商圈特征，布局混乱，消费水平较低，但经营状况良好，租金较高。 其中烟大路和清泉路万光社区一侧，长约280米，有街铺46家。主要以餐饮为主，还有超市、美容美发、旅店、银行。街铺门宽4米，进深7-8米。租金约为1400——2000元/平/年，售价约3万元。通常上下2层100平的店铺年租金为15-20万元。目前总体经营很好，餐饮兴旺。其中，麦千车超市营业面积约1500平。主要吸引了烟大高校学生、教职工及附近小区居民。
连接迎春大街和清泉路之间的道路两侧共有街铺34家，长约50米。主要以餐饮、服饰为主，例如弘祥牛鲜馆、国际标榜美发等。街铺是板房为主，门面约3.5米宽，进深2-5米，2.8米层高。租金约为1000-1700元/平/年。120—150平的店铺年租金在22万元左右。 世纪华府底商2007年开盘均价8800元/平，面积为120-320平(其中振华量贩1800平左右)一层层高为5米，2层为5.8米，开间5.4-9.6米，进深在16米左右。世纪华府的商铺当年销售完毕。租金约为20-30万元左右，投资收益比较可观，所以现在没有商铺转售。
经过以上介绍，我们可以看出,周边项目的临街商铺都是自然形成的，缺乏整体规划，统一管理。导致租金差异过大，水平非常低;主要以餐饮、服饰为主，业态构成过于单一，缺乏科学划分，是最原始和最基本的商业,和目前商业综合体整体运营的概念落后了10年;他们总体装饰档次低、购物环境差，基本是平房改造，莱山的居民构成被认为是烟台的“高富帅”、“有钱人”，所以，这些商业不能承载附近居民的中、高端消费力，造成消费往芝罘区外放。
而作为中国商业地产运营专家——华润的到来，势必填补目前的商业空白，会引领莱山区的商业转向。因为我们已经有非常专业的商业运营成功经验和团队， 更会结合烟台当地的消费特征，扎扎实实的把我们项目做好。相信华润的力量!
烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套) 1.讲解目标
(1)万象城系列商业的优越性;(2)说明华润中心商业的聚合能力。 2.讲解要点
(1)利用华润中心商业的聚合能力讲解和其它商业的区别;(2)华润中心将来很大的客流量。 3.标准说辞
X先生/女士：以上我们沟通了非常多的周边情况，您一定很想了解下我们华润中心的“庐山真面目”吧。您现在看到的就是华润中心沙盘，上北下南、左西右东，西临观海路，东至清泉路，北到烟大路，南接银海路。我们现在就在这个位置(激光笔指示)，华润中心占地21.35万方，建筑面积约96万方，投资逾100亿港币。华润中心由四部分组成，超大购物中心——万象城系列商业、精品公寓及写字楼，当然，还有向您推荐的高品质临街商铺。
最早的深圳万象城2004年开业，建筑面积18万平方米，现在他的年营业额达到60亿人民币，占整个深圳罗湖区GDP的6%，就单一商业来说，它是中国运营最好的大型室内购物中心之一。现在目前全国万象城共有14个，已经开业的有5个。无一例外，都成为了当地的商业坐标。
烟台万象城系列商业跟全国其他城市的万象城系列商业定位一致，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型一站式消费中心，分为地上5层，地下3层，总建筑面积14万平方米，是佳世客的3倍。规划有品牌店、主力店、冬奥会规格的真冰场、国际IMAX影院、餐饮店、当然还有BLT精品超市。深圳万象城被称作“中国奢侈品集散地”，借此华润和国际级的商家建立了非常好的合作关系，烟台华润中心也会结合当地的情况引进很多知名的国际品牌，使我们的商业更具特色和吸引力。
除此之外，美食也是万象城商业的一大特色，几十家全国知名高端餐饮进驻，有粤菜、川菜、湘菜、法国菜、意大利菜、泰国菜，小到像满记甜品、哈根达斯、仙踪林，大到像香港利苑、采蝶轩、四海一家、蕉叶等大型餐饮连锁机构。且不说目前我们在深圳、沈阳、南宁的万象城一天客流量在十几万人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排长队吃饭，客流量非常大。所以，我相信依靠这些美食的“诱惑”，我们的商铺一定会非常有人气的。
还有一组数据：烟台莱山2013年共接待海内外游客1717万人次，旅游总收入147亿元，我们换算下，那么游客的人均消费在763元。而他们大部分来自于北上广等一线城市，有很成熟的消费习惯，华润在他们的城市已经建立了非常强大的商业号召力，所以，当游客来到烟台，一定会在华润中心驻足消费的，因为这就是他们的习惯，这就是品牌开发商的影响力，所以，您投资，一定要选真正的“大牌”啊! 华润中心可以说是一个城市的缩影，涵盖了一个家庭的吃喝玩乐：人们可以在购物中心品牌店逛街，因为我们有非常好的、超越全国商业的购物环境;累了可以歇歇喝杯咖啡，因为我们有数十家知名餐饮连锁进驻;孩子可以学习花样滑冰这项高雅的运动，因为我们有冬奥会标准的真冰场;全家人可以一起看场3D大片，因为我们有国际一流的imax影院;夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因为我们有中国超市第一品牌——华润万家„..这些并不是梦想，而是逐渐实现的未来，我们今年就会启动商业建设，商业运营团队更是青岛万象城的原班人马。您想象下，这些都是无可比拟的商业优势，佳世客、新世界百货、华润中心，这三个商业完全建成后，莱山区的商业就会非常集中，作为华润的员工，我真的很期待华润中心的建成。您呢? 刚刚同您说华润中心是城市的缩影，当然仅有购物中心是不够的。我们还有公寓和写字楼，提供超过3500人的工作、生活场所。他们和购物中心会形成一个循环体，人们在这工作、在这玩乐、在这购物、在这招待好友、在这享受生活„„所以，华润中心并不仅仅是购物中心、住宅、写字楼、公寓，他是一个整体，正如一个人，身体各个部位配合好，那么就可以产生无穷大的力量。到时，您哪还会发愁商铺买来做什么呢?这个投资一定是非常划算的，会越来越值钱。 商铺的总体介绍 1.讲解目标
(1)华润中心整体介绍;(2)商铺的数据介绍。 2.讲解要点
(1)突出商铺的稀缺性;(2)商铺从设计上适合经营，非常好用。 3.标准说辞
华润中心住宅部分共33.8万方，由13栋楼组成，分三期开发，会有约3500个家庭入住。而我们的底商仅有3.5万方，您看到的南侧的4栋楼是1期，仅有商铺42间，自推出以来，已被抢购过半。 目前可供选择的商铺21间，面积在70—170平，上下两层结构，一层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高5.95米。商铺的开间在 4米左右，进深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我们商铺具有超高的得房率，得房率均在95%以上，这就相当您有限的投资，得到了更多的使用面积啊。
我们的商铺具体分为3个区域：面向大学的清泉路一侧商铺、面向将来写字楼或公寓住宅南侧的商铺、面对万象城系列商业的内街商铺。其中，一期规划临清泉路一侧的商铺层高达到5.95米，约4.2米的铺宽，这样可以更多的利用空间，配比更多的设计方式，这种二层规划，三层实体空间，给予您更广阔的商业天地。
1#楼南侧多规划为80-120㎡的小户型商铺，拥有4米的敞阔铺宽，这部分商铺，位于公路主干道和商业内街的交汇枢纽位置，该区域未来必定会成为人流交汇的核心区域，因此，适宜多种业态经营，投资自用两相宜。 临近商业内街的商铺面积多集中在100㎡以上，临内街的商铺最大的特点在于靠近万象城系列商业的出入口，同时面对商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势，同时，内街商铺多数配有烟道，适宜经营餐饮等行业。
商铺目前根据位置的不同，价格在2-5万元/平方米，一铺一价。X先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点介绍。 每间商铺的特性分析(分类别段 6类) 1.讲解目标
(1)深刻了解每间商铺的特性;(2)引导客户从买不买，到买哪个; 2.讲解要点
(1)针对客户情况专业分析适合投资的商铺;(2)对每一间商铺都要有针对性的推介。 3.标准说辞 案例：1-1号商铺 优势：
位于小区出入口处，临万象城系列商业内街，且为大面宽的复式商铺，昭示性较好，并属于该项目的稀缺式商铺，周围商业氛围的联动功能强。 劣势：
1、铺面不周正，有部分浪费空间;
2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大;
3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势。 适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。 销售对策：
1、大面积复式商铺，昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势;
2、客流量大----位于商业街和小区出入口的交汇处、紧邻金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选;
3、业态多元化特点----该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等;
4、价值拥有多样性----
1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押;
2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价5万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市;
3、投资华润万象金街，品牌保障，投资无风险;
4、坐享烟台莱山区唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。 投资商铺的要素 1.讲解目标
(1)讲清楚商铺投资优势;(2)引导客户从买不买，到买哪个。 2.讲解要点
(1)商铺投资收益大;(2)专业讲解商铺投资要点。 3.标准说辞
中国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在6-8%，而商铺的回报率可达8—12%，甚至15%。 以上的优势我们都十分清楚，可是仍然有担心对不对?一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高;不瞒您说，我的很多客户都有这种担心，下面我们就来分析一下：
商铺投资，就像养鸡，有三种赢利模式：第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖蛋赚钱;第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。
第一种赢利模式：就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一般人不看好，开发商比较着急回款，所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是：配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新区的规划存在较大变数，很容易投资套牢。
第二种赢利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是：投资大，马上有回报、商铺稳步升值;缺点是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短，一般只有20-30年，所以未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。
第三种赢利模式：就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式的优点是：基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比，区域已经成熟，与第二种老城区相比，他的市场刚刚兴旺起来，并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然，这种模式的缺点是：商铺的总价不低，投资收益需要2—3年，才会显现。而且，像我们这种都市综合体，不论是硬件还是未来的物业管理，都是比较严格的，所以，注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英，他们的眼光高，见过世面，所以，对于未来商家的经营水平要求标准也会比较高。
X先生/女士，我们分析了三种商铺投资的利弊，您倾向于哪一种呢? 附：商铺投资回报率算法(非必要，不予客户计算)
李先生用75万首付款，购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款150万元，贷款75万元(10年)，月供为7500元/月，加入市场平均收益率为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元，则：
年租金收入：10400元X12个月—10400X14%(租赁税)X12个月=107328元;
年供款：7500X12个月=90000元; 年收益额：107328-90000元=17328元; 贷款10年净收益：17328X10年=173280元; 10年后资产总额：1500000+173280=1673280元;
毛利润为：1673280-750000(首付款)-1500000X3%(交易税费)=878280元;
平均年收益(年利)：878280元/10年=8.8万元; 投资回报率：(售出价-购进价) /购买总价=12% 竞品说辞 1.讲解目标
(1)让客户再次深刻了解华润商业的不同;(2)不抨击竞品，用数据分析。 2.讲解要点
(1)通过客观分析我们与竞品的不同，再次宣导华润商业品牌;(2)引导客户体会华润同其它品牌的核心竞争点。 3.标准说辞 (1)对于万达商铺：
现在万达的发展速度特别快，而且都能达到比较好的销售状况，作为同行，我们非常佩服，也在不断学习他们优秀做法。不过，作为比共和国历史还要长的一家央企，华润的商业路线可以说和万达完全不同，有人说，我们不缺钱，的确，华润有非常好的背景和资本，所以，我们会以苛刻的眼光去做项目。这恰恰是民营企业达不到的，因为做的再大，他们也会受制于资金。所以，恰恰是华润的“不着急”成就了我们，不贪多求大，到最后才是真正的赢家。
截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。
烟台万达广场地上建筑面积为90万方，其中购物中心24万方，住宅、商铺、写字楼等销售型物业为39万方，商铺就占了近8万方，等于万达1/4的体量都是商铺，共有400余套，万达4条内街都是商铺，销售均价在38000元/平左右。
您知道，振华500米以内，4大商场已经有22.2万方的经营面积了，还不算的其它商业。再加上万达将来24万方的购物中心，等于在那个区域500米以内，商业体量翻倍，竞争加剧，就现在来说，白天在振华逛街的人都没有几个。到时400多套商铺，谁去逛啊?没人逛，经营就很难，租金就收不上来，所谓的投资回报，如何保障呢? (2)对于xx商铺：关于价格：xx比华润便宜
祥隆商铺首次开盘价格在1.5—3万/平，目前二手报价为2.5—5.3万/平。公摊在36.7% ，而我们的公摊只5%，目前我们的价格在2-5万元，折算下来其实更实惠。而且我们的地段和位置都是独立产权式商铺，没有地下商业内铺;
(3)关于地段和区域：同样地段，更临近烟大西门，都已经形成商业氛围，华润比较偏
一个商业综合体的形成并不是靠一两个主力店就能支撑起来的，人流动线也是主要原因。以后我们整个片区成熟以后从消费习惯来说，真正来这边消费的客群是莱山区、高新区、牟平的客户，从佳世客就可以自然过渡到华润万象城系列商业，而且我们的主入口正对观海路，这两个大商业靠观海路相连，位于道路两侧，也特别符合人们的消费习惯。因此人群在消费和逛街时，最先看到的是万象城系列商业，而不是祥隆的“背街”。可以说，他只截留了烟大一部分师生，而不是莱山、高新、牟平的客户。
(4)关于返租和投资保障:祥隆签订 5年的返租合同，又有统一的运营管理，华润却没有
祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，
4、5年返8%给业主(其中的商业租赁税需要业主支付)
(5)针对性说辞：投资商铺不仅是理财产品而更多的是一个投资产品，所以在收租的同时你也要更多的考虑此商铺在升值以后是否能把商铺转手出去。现在祥隆地下商铺签订五年的返租合同，到第5年开始就不返了。公摊在36.7%，而且物业费用在48元/平。即使您自己租出去，这些费用负担也比较重，等于您的租金收益是非常少的。 投资地下商铺的风险比较大，你可以打听下，现在祥隆的已入住商铺转手都很难，再加上以后越来越低的投资回报，等于你买的商铺转手难上加难，这时等于您的钱已经被套牢在里面了，在一个钱能生钱的时代，资金被套牢是最失败的投资，而买我们这种独立产权的商铺就没有这种担心，租金都是自己收，想转手也非常方便，所以，您选择华润一定是正确的! 商铺投资常见答客问 1.投资商铺有风险吗?
答：有。世界上根本不存在没有风险的投资。道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，就有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如周围环境、规划、交通辐射、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚以后再做投资打算，那么风险就会降到最低。
2.投资商铺的利润率和其他物业投资相比到底高多少?
答：一般来说，住宅的投资利润率为6%—8%，写字楼的投资利润率为10%左右，而商铺的投资利润率一般为10%—15%，如果前景好的话会更高，例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据来自一线城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力好，回报率高，所有受到投资者关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
3.投资商铺要考虑哪些因素?
答：投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：
1、商铺周边房地产发展趋势，对于商铺投资这来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
2、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切的关系。不同的商品，其利润空间显著不同，用经营高档精品和经营抵挡服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营大。如果商铺投资这在进行投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么一定会胜人一筹。
3、整个项目规划设计的科学性，一个从消费者、经营者的角度设计出发的商铺，将来成功的概率就会很高;
4、交通条件，交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。加入一个商铺所处的位置，很少公交、客流，那么其价值会大打折扣;
5、 商业氛围，在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够了解，商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平、价值升值空间;
6、租金收益;
7、商铺初始售价，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高;
8、硬件条件，商铺的硬件条件具体指商铺的面宽，进深、层高，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等内容，以上因素对商铺的功能影响很大;
9、停车条件;
10、楼层，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出2-3倍;
11、客流量;
12、商铺投资收益，一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，而专业的商铺投资这，是对商铺本身的升值收益作出判断。
4.商铺投资的周期是多少?
答：不同的城市、区位的商铺投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不同的，沿海一线城市商铺投资回收周期一般为12-15年。
5.什么是售后返租?他有那些风险?
答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一种销售方式，房地产开发商为了促进销售，在其建造楼盘出售时与消费者约定，在出售后一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分房款。这种销售方式目前已经被国家明令禁止，因为在操作过程中，有非常大的风险：
1、如果把租金、税费、利息等因素考虑进去，返祖率就会大打折扣，开发商承诺10%，能达到8%就不错了;
2、开发商会故意忽略装修费、物业管理费、买房者的各种税费、经营的投入;
3、售后返租是建立在假设上，这个假设要所买的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会破灭;返祖的方式其实是开发商为了将房子顺利卖给客户，就承诺将来以高于回报率的价钱租出去，问题是：万一租不出去，或者租金达不到回报，业主的利益是无法得到保障的。
第三篇：名门华府保安管理制度
名门物业保安管理制度
为加强保安队伍的管理工作，使保安人员在值勤时有章可循，在确保本小区人员、财产、治安、消防安全时有所依据,特制定本制度。
一、适用范围：
本公司所有保安人员。
二、岗位职责
(一)保安队长的工作职责：
负责保安队伍的建设、小区安全消防工作，及时把每天所发生异常事件呈报给上级主管，及时传达、落实上级命令。 具体如下：
1. 在办公室的领导下，全面负责维护小区内治安秩序，预防和查处安全事故。确保小区内住户的人、财、物的绝对安全，为小区内的业主创造一个良好的治安秩序和安全的环境。
2. 队长要身先士卒，为人师表，各方面都要带好头，把队伍带好，要求队员做到的，队长要先做到，吃苦在先，享受在后，平易近人，尊重、爱护、帮助队员。管理一定要严格，既要严格管理，又要讲究工作方法，不准滥用职权打击报复，更不准撒手不管，不负责任，得过且过。
3.对保安岗哨坚持不定时的查岗及查夜，及时指出保安人员的工作失误及不规范的行为。 每日查勤主要有以下内容： 3.1 保安仪容仪表;
3.2 当班保安值班日志及巡逻记录; 3.3 物件签收事宜;
3.4 人员、车辆、物品出入记录;
4. 完善小区内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。
5. 协调本部门和其他部门的工作，相互支持，提高工作效率。 6. 接待投诉，协调处理各种纠纷和治安违纪行为。
7.定期对保安人员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训，并落实消防演练。
8. 搞好内部管理，安排队员上岗和轮休，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。
9.每周一召开保安人员例会，传达贯彻办公室指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究住宅小区的治安管理问题;并及时向办公室反映。
10.负责对所有保安用品的分发，使用和回收监管工作。确保离职的保安，工作和物品清楚地交接。
11. 闲暇时要做好监控工作。若需要，经办公室同意后，妥善处理业主监控回放事宜。
12.对保安队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向办公室汇报，根据领导指示做出处理意见。
(二)保安人员岗位职责
1. 保安人员必须为人正直，作风正派，以身作则，处事公正，对工作有高度的责任感，不玩忽职守。
2. 维持小区正常生活秩序、治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。 3. 认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。
4. 对来访客人热情、有礼、耐心文明问询和主动引导，维护公司良好形象。 5. 保安应该负责门卫室日常清洁卫生工作，以保持室内清洁整齐美观。
6. 保安人员必须按照保安队长制定的周计划训练时间进行训练，非特殊情况，不得缺席。 7. 安保人员应做到：
① 服从领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事及时请示、报告。 ② 坚守岗位，恪尽职守，不脱离睡串岗，不闲聊，不做与工作无关的事。 ③ 明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，多思多想，对周边情况仔细观察。 ④ 遵守制度，坚持原则，机智灵活，注意工作方式方法。
⑤ 仪态端正，着装整洁，精神饱满，态度和气，言语文明，处事公平合理。 ⑥ 工作效率高，达到“四快一圆满”，即发现快、反应快、到位快、处理
快、完成任务圆满。
8. 与业主交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，不准以工作之便的任何方式，向客户索要钱物、小费 或提供违规之便。
9. 尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。
10. 上班期间，喝水和上洗手间不得超过十分钟，换班吃饭不得超过二十分钟。
(三)门岗管理规定
1、 门岗代表了公司形象，不是任何人都能当的，所以门岗的仪容仪表、一言一行都要起到表率作用，千万不能信口开河、胡说八道。
2、维护好大门口交通秩序，确保车辆畅通，无堵塞现象。大门口内外道路上不得停靠任何车辆。
3、严格禁止闲杂人员进入小区，尤其是小商小贩、小广告、外来打球者、废品收购人员、房产中介、拾荒者和推销人员禁止入内。对来访人员进行询问，详细登记后方可进入。
4、 坚决杜绝摩托车、电动车和自行车等其它无牌车辆进入小区。机动车辆除超高或者办公室允许外，一律走地下室。
5、门岗应文明执勤、礼貌待人，不允许与车主争吵，更不允许与车主辱骂斗殴。遇车主刁难或羞辱时，应保持冷静，克制自己的情绪，确实无法处理的事情，应
迅速报告队长处理。如车主不听劝阻，无理取闹，甚至态度蛮横，动手打人，应报110求助。
6、 任何无卡车辆不得放进地下停车场，对于闯卡进入的车辆，应记下其车牌号码，并用对讲机第一时间通知地下停车场的保安人员。
7、为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。
8、对空调安装、装修施工人员要告知办理施工证及建筑垃圾处理方法，发现无证者或证件过期者，要求其迅速到办公室办理。
9、值班期间，严禁在值班室内吸烟、吃零食、看报纸、听音乐和打闹等行为，严禁闲杂人员进入值班室。
10、值班期间要做好各项工作记录，交接班时要查看记录 ，清点值班工具如钥匙、对讲机、锁链等。若有问题有队长解决后方可交接。
11、值班室及方圆30米范围内由当班门岗随时保洁，并做到物品摆放有序。 12.办公室下班后，要负责电话的接听。处理不了的，报告队长并作详细记录，但业主的信息绝对不能外泄。
13.对出入公司的建筑垃圾车一定要监督其装满，并作详细记录。
14、 如因门岗在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。
(四)巡逻岗保安岗位职责
1、晚班及早班保安应视天气情况，适时掌握车棚灯、庭院灯和球场灯的开启或关闭。
2、要主动加强车棚内管理，使各种车辆摆放有序。严禁在道路、楼道口乱停乱放，违者将其拖到车棚内用链子锁锁上，以便当面指正。
3、进入小区内停放的车辆，必须让其停放在规定的地方(或指定区域，如地面)内。
4、巡逻岗保安在遇到业主、员工、醉酒者发怒、情况紧急时应保持冷静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。
5、随时注意地面、草坪和车棚内卫生，发现烟头、大片纸张要及时清理。无法清理的，要用对讲机告知保洁处理。
6、发现破坏公物、偷捉水系中小鱼和毁坏小区内花草树木要主动制止。处理不了的，要报告队长及时处理。
7、早班巡逻队员一定要按时开关循环水、循环泵。具体情况由队长决定。
8、检查摩托车、电动车、自行车有无挂牌,有无偷充电现象。一旦发现按规定处理。
9、主动查看业主装修施工进度，发现违规施工，乱倒建筑垃圾要及时处理。
10、要随身携带门卡、饭堂及链子锁钥匙，并保证呼机畅通，随喊随应。
11、对业主结婚和公司开业要主动告知小区内不能燃放鞭炮，并时刻注意在现场监控，一旦发现及时制止。
12、对漏网进入小区的流动商贩、广告发放者、产品推销员及其他社会闲散人员，要严加盘问，并驱离小区。
(五)地下停车场巡逻岗职责
1、巡逻期间，遇到业主应主动打招呼。
2、严禁车辆停放在主干道、楼梯口、洗车间及过道上。
2、巡逻期间，严格按照规定路线巡逻，并随时清除路遇垃圾及杂物;坚决杜绝乱倒建筑垃圾现象的发生。
3、巡逻期间、发现有车辆擦伤、碰撞、乱占车位现象及时上报值班队长处理。
4、巡逻期间、发现电梯有上沙、上料、、搬东西人员、现场提醒、并主动监督其清理工作;
5、巡逻期间、发现有业主车辆、车门、车窗、后备箱未锁现象立即通知值班队长协助处理。
6、巡逻期间、地下室区域公共照明、线路、管道设施设备发现异常、及时上报值班队长。
7、巡逻期间、发现有长时间逗留和乱发传单人员立即清理。
8、不定时巡视抽水泵运行情况，一旦发现异常有水溢出，立即上报处理。
9、加强临时送货车辆的管理，及时检查电梯间卫生和摄像头是否完好无损。
10、要及时协调处理好乱停乱战他人车位情况。处理时说话一定要有分寸，避免矛盾激化。
(六)
1、随时保持商铺门前的道路畅通，严禁乱停乱放车辆。
2、严禁非商用车辆的停用，否则发现一次罚款50元。
3、按时做好三楼办公室大门的开锁落锁工作。
4、及时清理商铺扔出的包装箱、包装袋等杂物。
5、早班闲暇时可协助一下门岗，中班石头封堵后到球场进行管理，夜班无事到
小区内进行巡逻。
6、严禁非店铺摩托车、电动车、自行车停放在广场上。
广场保安职责
三、行为准则
第一条 保安礼仪
1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。
2、保安员的行为举止 保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：
(1)值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。
(2)坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。
(3)站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。
(4)行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。
(5)谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。
4、保安员的仪容卫生
(1)服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。 (2)上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章;如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。
(3)注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。
(二)物业管理常用的礼貌用语
1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等;
2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等
3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等
4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等
5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等
6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。
7、接听电话时：“您好，名门物业;请问有什么可以帮您的吗?”“请问您贵姓?”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?” “先生，您还有别的事吗?”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当?您能听清楚吗?谢谢您，再见。”
8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?谢谢您，再见。”
9、用户电话投诉时：“您好!名门物业。请问您是哪户的业主(哪家公司)?先生，请问您贵姓?请告诉我详情，好吗?对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在***时间给您答复。请问怎样与您联系?您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”
10、用户来访投诉时：“先生，您好!请问我能帮您什么忙吗?先生，请问您贵姓?您能把详细情况告诉我吗?对不起，给您添麻烦了。” 如职权 能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”
11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在***时间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”
第二条 保安工作守则
(一)工作态度
1. 热爱本职，牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
2. 对自身的责任心：钻研业务、工作认真、上进心 3. 同事之间的协作力、包容、配合、团结
4. 对本职工作负责：不拖沓、不积压、不抱怨、不挑拣
5. 对待业主或来访人员的态度：谦和、礼貌、诚恳、友善、不卑不亢
6、平时应谨言慎行，执行职务时态度和蔼严正，不亢不卑。
(二)日常行为规范
1. 爱护公共财产、不随意破坏、挪为私用;
2. 及时清理、整理个人工作用具，保持工作环境的干净整洁; 3. 办公桌上不放与工作无关的用品;
4. 未经同意不得翻看他人文件、资料或他人个人物品。
5、未经同意不得使用他人茶杯，牙膏、鞋油，乱穿他人衣物。
(三)工作纪律 根据《保安服务管理条例》等有关规定和小区内员工人身财产安全负责的原则，保安员严格禁止下列行为：
1. 限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人。 2. 扣押、没收他人证件、财物。 3. 上班期间私自往宿舍跑。
4. 参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷。 5. 删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录。 6. 侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的公司商业秘密。 7. 仪容不整, 言语行为轻浮、粗暴无礼、调戏妇女儿童。
8. 值班时间聚众赌博、下棋、喝酒、看小说报纸，打瞌睡，吃零食等。 9.对业主、员工、或送货人员索取好处及贪小便宜。
10. 脱岗、漏岗、睡岗，迟到、早退。夜间值班人员睡觉被发现第一次罚款200元，第二次罚款每月工资的一半，第三次自动离职。 11. 执勤时间内，电话、对讲机私用，影响勤务。 12. 私自租借车位，中饱私囊。
13. 未经许可擅自调班。 14. 暴行犯上，不服从指挥。
15、无故迟到或不参加周一例会。
四、紧急或意外事故的处理
凡遇突发事件(指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当班队长。
第一条 火警事故
1. 发现火灾应立即赶到失火现场查看，且通知部门主管，保安仍然坚守岗位。 2. 若发生火苗应即以灭火器将火源熄灭。
3. 若已使用灭火器仍然无法将火势扑灭时，应火速打电话至119，请求支援。 4 保持高度警戒，严防小偷趁机窃取各企业财务。
5 注意警方处理时，亦不能破坏现场，以免影响保险公司的认定理赔。
第二条 恶劣气候
恶劣气候，保安人员应完成以下事项： 1. 检查所有企业门窗及照明电源。
2. 将散置于室外易于被风吹或吹损坏的物品移于室内或予以固定处置。 3. 遇有灾害或须支援时，立即报警求援并报告上级领导。
第三条 员工打斗事件
1、 员工打斗或对公司干部呈凶应迅速赶到现场并予以制止，如不听劝阻者必要 时可采取强制措施。
2、 将双方当事人迅速带离现场，交队长和相关部门处理。
3、 及时疏散人群，恢复正常秩序。
4、 保持立场公正，不得偏护任何一方或加入战围扩大事态。
5、 如事态严重应立即拨打110请派出所协助处理。
第四条 不良分子前来滋事处理
1. 督导员工不得与不良分子对打。
2. 关闭大门和所有出入口，勿使不良分子进入寻讯滋事。 3. 通知上级领导前来支援处理。
4. 认清来者容貌、特征、人数、有无携带枪支、刀具、坐车种类以及车牌号码、滋事原因等，作为警方侦查处理的依据。
5. 若下班以后应立即通知派出所并电话联络上级领导。
第五条 盗窃行为处理
1. 接报后迅速赶到现场并保护现场讯问情况。 2. 及时向上级汇报，需要报案时及时向公安机关报案。 3. 协助警方询问证人、寻找证人。
第六条 意外事故
1. 园区内员工和外来员工打架闹事，值班人员应及时制止劝导，避免事态扩 2. 人员急病，应立即拨打120急救电话，并通知上级领导。
五、 勤务制度
第一条 交接班的制度
1. 按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位。接班人员未到达前，当班人
员不能离岗。
2. 各班队长在站队时，要向各保安员讲明交接班注意事项，并做好检查督促工
作。
3. 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到“三清”：本班情况清，交接的
问题清，物品、器械清。
4. 交接的对讲机及其它器材必须当面检查清楚，发现问题及时反馈，值班人员
做好记录，并追究当事人责任。
5. 当班人员接班后应迅速检查各自辖区，发现没有交接的问题，应马上报告队长，否则，超过30分钟不报应负全责。
第二条 请休假制度
保安人员公司规定可以休假两天，但队长休假必须到办公室备案，队员休假2天内找队长审批，事假必须由办公室审批。具体措施如下：
1.请假人需书面申请(写请假条)经批准后方可外出。 2.请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经队长确认签字。 3.不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。 4.旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。
5.队员外出每天只限一人次，由队长安排，超过比例由公司批准。 6.特殊情况需要延长请假时间向队长/公司电话申请。 7.队员外出未按时上班的，队长、公司都有权做出处理。
8.队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。
第三条 考勤制度
1、保安员实行24小时制，三班倒制，分早班中班晚班，每班8小时，每周日转
换班次。
2、上班时间早班：早7：30点——15:30点，中班：15:30—23:30点。晚班：23:30—次日7:30。上班期间不得擅离职守。
3、无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣1分，30分钟为旷工。
4、接班后，应自行在考勤表上签字，不签者视为旷工。代签者重罚100元。
六. 保安人员奖惩规定
(一) 下列情况下公司对保安人员给予奖励。 1.拾金不昧者。
2.见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。
3.积极协助当地公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。
4.为搞好物业公司的安全保卫工作出谋划策，所提的合理化建议实行后效果显著者。 5.积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者。 6.年终被评为“优秀员工”、“先进集体”。
(二) 下列情况下公司对保安人员给予惩罚。
1.对公司领导下达的工作任务未能如期完成，而又没有正当理由者。 2.扣留物品不登记，不上交;捡拾物品不报告，不上交者。
3.工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。 4.未经部门领导批准私自顶班者。 5.未经部门领导同意擅自带人留宿者。
6.在突发性事件或紧急情况下临阵脱逃或坐视不管者。
7.值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情者。 8.擅离职守，经常迟到、早退者。
9.酒后执勤上岗，并造成一定后果者。
10.违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用者。
11.未按时交接班或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。 12.执勤时衣装不整，佩戴不齐;执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件
或事故，造成极坏影响者。
13.法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等与治安工作人员的应有素质极不相称
者。
14.思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。
15、由于自身原因被业主投诉，查证后必将严惩。初次处以最低200元罚款，第二次扣半月工资，第三次予以辞退。
七、安保器材使用管理规定
1、保证对讲机功能完好，使用正常，严禁保安员私自拆卸，否则按违纪处理;
2、保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用;
3交班时对对讲机、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查，看是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告本班队长;
4、使用的各种器材如弄坏和丢失，要视其情况进行赔偿。
八、保安员服装使用规定
1、保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年;
2、帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年;
3、保安人员入职时，收取服装押金100元。
4、保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿;
5、保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳赔偿费。
九、员工培训
为了内强素质外树形象，提高保安队伍的整体素质与各种防范能力· 就必须加强
保安队伍的培训。
(一)培训方法
1、新队员入列，队长要亲自培训三天，再有老队员传帮带一周，才能独当一面。
2、坚持每星期一下午学习，内容以《保安工作条令》、《名门华府保安管理制度》和消防知识为主，每月进行一次考核。
3、各班夜班时不定期进行消防演练，达到每人熟练掌握为止。
(二)十项基本培训技能
A、会使用消防器材：
1.消防栓的使用方法的分解，
2.一人接好枪头和水带奔向起火点 3.另一人接好水节和阀门口
4.逆时针打开阀门，水喷出即可。注：电起火要确定切断电源。
B、会使用干粉灭火器：
1.右手握着压把，左手托着灭火器地步，轻轻的取下灭火器。 2.右手提着灭火器到现场 3.除掉铅封 4.拔掉保险销
5.左手握着喷管，有手提着压把
6.在距火焰二米的地方，右手用力压下压把，左手拿着喷管，左右摆动喷射干粉覆盖整个燃烧区。
C、知道各楼层水阀和会使用：
紧急情况，比如出现渗水、漏水现象及时关阀。
D、正确使用地下室排污泵：
地下室出现紧急情况。如渗水漏水现象，知道正常使用。
E、电梯门困人情况的处理：
电梯出现困人现象，在最短时间内查看原因打开电梯门。
F、了解和使用小区公共照明总开关：
1.小区路灯、庭院灯、开关位置，按规定时间及时开关，最大降低公司能耗。
G、了解和使用小区水泵开关启动：
按公司规定时间开启水系和喷泉及浇水。
H、了解和使用地下室排风机使用：
在地下室出现火警，沼气漏气现象及时开通排风。
I、防盗门出现的钥匙、开启不通畅：
接到业主通知，钥匙开门时出现的插入不通畅拧不动现象。
处理方法：如查看钥匙是否有锈蚀现象，若出现可采取往钥匙上上机油，铅笔屑等措施。
J、会与业主沟通：
遇到业主时，首先打招呼，业主反映情况时，态度认真并及时记录，及时上报上级主管部门处理，处理情况还要及时回访业主进行跟踪服务。
十、附则
第一条、本规定如有未尽事宜，随时以命令形式补充或修正。 第二条、本规定经呈奉经理核准后实施，修改时亦如此。
南阳市名门物业服务有限公司
____年____月____日
第四篇：楼盘销讲销讲
龙祥圣府销讲
您好!欢迎参观。我是龙祥圣府置业顾问刘双!很高兴为您服务!请问怎么称呼您!(客户叫李女士)，请问您李女士是第一次来看房嘛，(客户回答“是”，正常接待，“不是”帮助客户找到其他同事或继续帮同事接待，完毕后再确认)好的，我帮您来介绍一下项目的具体情况，这个项目是由银河祥龙置业投资有限公司开发的一个雅典派简欧风情社区，项目位于商丘市主干道民主路与归德路交汇处向东两百米路南，项目总占地面积为100余亩，总建筑面积为12万平方米，总共由19栋楼组成，分两期开发，您现在看到的这6栋多层为一期(A1#楼，B1#楼，2#楼，3#楼，A9#楼,B9#楼)开发。其余的13栋为二期开发部分，由8栋多层，3栋11层小高层及2栋17层高层建筑组成。
小区北临主干道民主路，民主路是贯穿商丘东西的一条主干道，往西到达中心汽车站，火车站;西临归德路，归德路是贯穿商丘南北的一条主要交通干道，东临主干道中州路，南临团结路，四面临路，交通便利，位置非常优越。
小区周边是5分钟生活圈，云集了大型购物中心，医院、银行、餐饮娱乐场所及商丘市重点学校，让您的孩子享受一站式良好的教育(列举多家名称：六中，前进小学、一中、实幼、双语幼儿园)，您家旁边有个好学校既能节省您接送孩子的时间，也免去了孩子在上学路上的不安全因素，给生活带来很多便利!
小区的主大门在民主路上(手指沙盘大门位置)，南边还设有一个出入门，为了小区业主生活方便及交通便利，在小区南边与牡丹花园中间规划一条路，往西通往归德路，往东到达酒厂路。大门的两边是一层的商业街，将为小区提供便利的生活。(如客户问这条路何时打通：咱们小区是已经规划好的，打通是迟早的事，路的两端是是另外一家开发商的，咱们开发商已经给他们协商过一次，他们也表示非常愿意把这条路打通，因为他们下面也建成商业，将会形成一条商业街，对大家都有利)。
从沙盘上您可以看出，咱们小区是一个大型的高档品质社区，欧式建筑风格，世界排名第八位的贝尔高林设计的景观园林，充分体现了小区的生活品质。为了小区业主的安全，小区内部采用人车分流，人、车出行方便，安全，无噪音!为了丰富业主的业余生活，特意设计了篮球场(手指向位置)，不但满足篮球爱好者的需求，而且孩子们可以在球场上玩耍，老人们晒太阳，聊天，感觉是不是很舒心。
现在推出的户型是两室两厅，三室两厅，以及复式，设计特别合理，从92-135平方左右都有，并且每个户型都是经过10多次的修改最终确定的，请问您需要个几室的?我帮您推荐一个合适您的满意的房子。
第五篇：河南名门地产有限公司企业宣传
河南名门地产有限公司
15分钟
每一座伟大建筑的诞生，都将铭记一段人类的文明与繁荣。从原始简陋的草棚泥屋，到现代壮观的摩天大厦，建筑彰显出了人类工程技术的巨大飞跃，记录了人类艺术与美的孜孜求索，折射出了人类精神与文化的思考和演变，建筑是人类永不磨灭的生活与艺术的伟大结晶。
今天，中国正在社会的不断变革中崛起。中国建筑事业飞速发展，取得了举世瞩目的成就，更以惊人的速度创造着新的奇迹。河南名门地产有限公司，以城市运营者的高度，承载城市繁华复兴社会使命，用建筑记录当代社会发展与时代变迁，用满腔热血构架企业之魂，用钢铁脊梁铸就品牌丰碑，延续千年建筑艺术，传承民族国粹经典。
合抱之林，生于毫末;九层之台，起于累土;千里之行，始于足下。一支源自于天籁的美妙乐曲，汲日月精华，纳天地灵气，博大深远。1998年，名门地产前身南阳兴达房地产公司在中国历史名城南阳正式创立。虽初出茅庐，但名门地产采用“一年一盘”高起点、高标准的开发模式，开始在南阳地产市场崭露头角。五年的探索发展，充满重重挫折与考验，但名门的决策者和执行者们，每一步都如履薄冰，目标明确，沉稳务实，从默默无闻的小型企业，迅速崛起，成长为南阳尽人皆知的一级地产集团，为未来挺进郑州逐鹿中原奠定了坚实的基础。
得中原者，得天下。郑州作为中原的核心城市，历来乃商家的必争之地。经过在南阳多年的深耕，名门地产顺利完成了初级阶段的原始资本积累，开始实施企业扩张计划，进军郑州地产。2003年7月，现任名门地产总裁孙中占北上郑州，开始了企业跨越式发展，先后并购了河南省泰辰置业有限公司、河南嘉达置业有限公司、郑州发展置业有限公司等房地产企业，初步勾勒出“一体两翼”的发展蓝图，为企业规模扩张，区域发展铺下了稳固的基石。
依靠卓越的战略眼光，准确的市场定位，有序的开发步骤，名门地产逐步在郑州地产界脱颖而出。“立足郑州，辐射中原”的战略新主张适时涌现。名门地产凭借雄厚的资金实力，开始把开发的触角延伸到了河南省各地，并多次组织专业人士进行实地考察、分析论证、收集资料，先后在郑州、南阳、驻马店、洛阳等地实施多盘开发的新阶段。
2004年，河南名门物业管理有限公司于郑州成立。名门物业在秉承先进物业管理模式的基础上，融会先进物业管理经验，探索出了具有自身特色和魅力的名门物业管理模式，始终以时效、质效、综效、情效为原则，认真履行对广大业主的承诺。
2006年8月，名门地产实施跨行业扩张战略，收购了河南最大的棉纺企业――南阳棉纺集团。南阳棉纺集团现有纱锭30万锭，拥有总资产25亿元，年销售收入约15亿元。为公司的集团化战略发展再添一翼同时，完成了公司以地产投资与开发为“引擎”，以商业运营管理和纺织为“两翼”的战略发展部署。
2007年，名门地产先后成立了河南兴达投资有限公司、河南兴达商业管理有限公司。公司以资产管理、商业规划为主运营，以打造一流商业地产经营平台为目标，为商业项目的招商、运营、管理提供全程的商业服务和支持。至此，名门地产正式成为了横跨住宅地产、纺织、商业地产等多个领域的大型企业集团，开始了多条产业链共同发展，互相配合多元经营时代。
经过十余年风雨洗礼，拼搏磨砺，今天的名门地产已经是拥有总资产约50亿元，由专业从事住宅地产开发商成长为综合性的追求卓越、创新、团结、协作的大型地产投资、开发集团。公司拥有员工200余人，其中本科以上学历占90%，硕士学位以上14人，高级工程师12人，造价工程师18人，普通工程师37人，项目经理10人。名门地产坚持以人为本的理念，具备完善的人才结构和培训机制，培养着一支有能力、有经验、有创新精神的员工队伍，以实现自身持续不断的发展。
公司自成立以来，先后开发了南阳兴达花园、南阳兴达金苑花园、南阳电力花园、南阳兴达卧龙苑、郑州文化嘉园、郑州浦发国际金融中心、郑州名门盛世等大型房地产项目，累计开发面积约268万平方米，自持商铺面积达17.4315万平方米。2008年，“郑州名门国际”、“南阳新华城市广场”、“名门风光城市广场”、“洛阳名门盛世”四案并举，名门地产以强劲的开发实力引领中原，也从此奠定了名门地产中原企业巨子的地位。
现代企业、竞争激化、大浪淘沙、优胜劣汰。地产市场更是进入了品牌竞争的时代。企业只有拥有核心的竞争力，才能在风云变幻的商海中稳立潮头，求得企业的长久持续发展。名门地产深谙此理，在十余年的发展过程中，不断探索，最终形成了独具特色的地产开发之路。
今天的名门地产，已经形成了赋有名门特色的管理模式与现代经营机制。以“务实诚信、锐意进取”为企业精神，以“高瞻远瞩、追求卓越”为管理理念，以“质量为本，服务社会”为企业使命，名门地产遵循“潜心营造品位空间”的品牌开发信念，致力于为社会贡献更多、更优秀、更人性化、更具品质感的房地产产品。
善尽企业社会责任，是名门地产“正德厚生、臻于至善”的企业价值观的具体体现。2008年5月12日，是任何一个中国人都无法忘记的日子，位于川府之国的汶川发生了8级地震，造成数万人伤亡。名门地产在第一时间内召集全体企业员工和相关公司开展募捐活动，先后多渠道累计捐款414万元，创造了河南省民营企业汶川地震捐资最高额记录。
名门地产并一直致力于回馈社会，助学帮教，奉献爱心。2007年设立兴达爱心助学基金，捐款108.8万元，在全省范围内资助250余名贫困大学新生。2008年投入104万资助贫困学子，2009年持续捐款100万。
诚信经营，稳定前行为企业发展之道，名门地产，一路走来，获得了社会各界的一致好评和广肯定。先后荣获河南省优秀企业，河南房地产开发企业综合实力五十强，诚信经营单位等奖项。2008年，名门地产跃身河南房地产企业纳税前三甲，跨入河南地产第一军团。
昨天，名门人以他们矢志不渝的创业信念，锲而不舍的执着精神，持之以恒的艰苦努力，在中原这片孕育文明、创造奇迹的土地上谱写了一曲气势磅礴的地产之歌。明天，名门人必将怀抱无限的憧憬、信心和勇气，继续顽强拼搏，奋发图强，以他们博大的胸怀，刚毅的品质，
用百年的眼光和百年的要求来打造百年名门，在中国房地产企业的发展史上，留下属于名门人深深的精神烙印和奋斗华章!在中国千年传统建筑成就的强大荫庇下，与新的时代融合，取得更大的辉煌!