文化地产的现状与趋势

2024-07-09

文化地产的现状与趋势(精选八篇)

文化地产的现状与趋势 篇1

中国竞技篮球运动落后于世界先进水平的原因是多方面的,但我们认为不重视篮球文化建设和人文哺育,造成业内人士学研不兴、学风不浓、学态不正、篮球理念与理论落后于实践是最显著的,矛盾的主要方面是篮球理论者多数脱离竞技实际,而竞技实践者众多不重视理论学习与研究。

1 篮球文化的概念

篮球文化属社会文化大范畴内的特殊下位社会现象。篮球文化的精髓是从业者的品位、道德、智能、技能以及面对内外环境的才能,它们是多元的文化沉淀、人文景观等等的形式与价值观念。篮球文化也是为篮球事业不断创新发展塑魂的系统工程中的基础环节。因此,在思考篮球文化这个领域时,必须有开阔的视野和视角来审视文化的本质含义;若离开了文化、体育及篮球本体的本质、特点、功能、规律及其制胜要素与其发展过程的社会价值,就不可能在篮球生涯的过程中,正确对待自己和与篮球运动相关连的人与事的各种环境。

因此,说篮球文化也是世界各地域人群,通过从事篮球活动过程,围绕本体特征不断总结、创新、发展形成的各种有形与无形的,物质与精神的内容与形式方法的总称。是社会的宝贵财富,是反映时代演进水平的社会现象和意识形态。而这种文化的内容、内涵丰富多彩,它包含人的思维方法,行为形象、社会制度特点、竞赛形式手段方法,及其它综合保障因素,核心是物质与精神的价值现象。它随着现代篮球的普及与发展、创新与提高并带有地区性、民族性。

2 篮球文化的演进

篮球文化是伴随着篮球游戏的创立而产生,也伴随这项游戏的升华而完善发展形成文化体系。最初可称之为地域性、乡土性、娱乐性校园健身娱乐游戏。这时候的篮球文化仅带有迷茫娱乐健身色彩,主流文化现象是本体性行为娱乐与游戏玩耍。随着现代篮球活动的传播、推广、充实、完善,分阶段地逐步形成组合性的现代篮球文化的当代体系。

伴随篮球运动演进发展的过程,篮球文化的演进可分为五个发展阶段:(见表1)

其五个时期中第二时期、第三时期、第五时期掀起的三次发展浪潮也就成为篮球文化充实、提高、飞跃、发展,形成体系的基础。(见表2)

3 篮球文化的分类体系

当代篮球文化的分类,总体上分为精神的、物质的或者说是有形与无形的两种。业内的研究人员也有各自的分类标准和不同的分类体系,大致有以下几种分类形式:

(1)物质文化和精神文化(有形文化与无形文化);(2)物质文化、精神文化、制度文化;(3)物质与象征文化、精神文化、制度文化;(4)物态文化、制度文化、行为文化、心态文化。

但不管是分成二种、三种还是四种,其内容与内涵脱离不了以上第一类两个上位文化范畴,其它则分属于上位文化中的下位文化形式,可以以层次进行分界,但是不宜过分细化,牵强的分割,会导致内涵的混乱使人迷惑。

4 当前研讨的两种篮球文化形态

4.1 篮球文化的产业性

篮球文化产业在我国仅仅处在萌芽时期。当今首先是要弄清什么叫文化产业。“所谓文化产业,简单的说:就是按照经济法则和方式去进行规模化和市场化的文化生产与营销”,任何体育文化产业的实现(包括篮球文化产业设想与推行)首先必须准确把握体育文化的本质特征与规律以及对产业运行特征规律的认识。

第一,文化产业主体要有一定数量的高品位、高道德、高文化、高竞技水平的球星与球队,并具有很好的稳定性、持续性以及价值观。

第二,文化产业主体与社会其他参与者的篮球信仰观,人文素质与文明水准的程度。

第三,文化产业的组织运行者对篮球项目规律和文化产业运行规律的认识水平和实践才干。

第四,赛制活动整体包装、做秀的诱惑力,以及物质保障的多样性、完备性、创造性和先进性。

第五,文化产业的社会经济承受力与营销风险以及承受力的贮存实力。

第六,民族性篮球文化的特征,传承与挖掘水平的高低。

第七,各项管理体制、制度、机制的务实完善及其它相关保障条件。

总之,决不能在反文化中追求中国篮球产业化;在反传统中追求中国篮球产业化;从自我异化中追求中国篮球产业化;从反规律中追求中国篮球产业化;从盲目媚外中追求中国篮球产业化;从解拆民族精神中追求中国篮球产业化。

4.2 中国篮球文化的民族性

中国篮球的职业化、产业化进程的理念与实际操作落后于世界先进国家约30-40年。目前存在着发展困难是正常的,但我国篮球发展有着悠久的历史,并存在着后发优势,这一点是不能忽视的,目前一方面在学习国际先例,借以探索寻求追逐篮球文化的本源形式与规律,以及篮球文化的产业化内容、途径与市场份额,为我提供借鉴;而另一方面决不能有意无意地淡化和贬抑中国篮球文化的存在。任何文化的民族个性和乡土特色都是瑰宝,只能珍惜完善充实,要是忘了,这样就不仅损害了中国篮球民众的文化传统自尊感情,也难以构建出中国篮球文化的特点(包括指导训练思想、技术特点与战术风格、赛事包装等)。

因此,当前研究篮球文化,要实现创建中国式篮球文化并使之繁荣与发展,就要锐意探索、强化和大力提升中国篮球文化内涵的、历史的、民族个性与优势特征。而不要也决不能淡化和消弃我们民族的个性特征。决不要充当其它国家篮球文化的仆从,更不要自我同化、吞噬和易质,避免在失去自我中将我们民族文化的分支——年轻的篮球文化的个性、特点与优势涤荡殆尽,使我们的中国篮球运动在多元化篮球文化并存与竞争的世界篮球文化的格局中沦为无根的族群。

5 中美篮球文化的差异性

美国是现代篮球运动的发源地,它的职业化产业化进程已有半个世纪以上,已形成完整的篮球文化体系。之所以造成这样的景观存在着它的特殊性。

西方体育文化承袭古希腊的文化色彩。美国是个移民国家,来自世界各国各地域的民众携带着不同的文化传统进入美国土地,不同文化背景的整合构成了美国高程度的社会杂交文化。这种文化的特征就是:利益至上、个人本位、展现自我;喜于名利、不重过程;多元杂交、好胜拼斗、重在结果。这种自信、排它、求胜、超越等民族特征在美国任何一个社会领域和任何不同人群的个体与整体,具体在篮球运动实践中(包括在篮球竞技过程中)都呈现出自我优越的王者霸气形态。这在美国NBA篮球赛事的全过程的各个环节表现的淋漓尽致。在于自由主义、个人意识自我设计至上。他们将个人的社会价值作为主要人生归宿,因此篮球从业人员的思维、行为、理想、追求、欲望、情感、形态、才华都有机地柔和在篮球场的比赛舞台之中,以活力与激情、拼斗与胜利展现、做秀于球迷的心灵之上,最充分显露他们人身的价值观念。这种自我个人主义价值观就成为美国社会人群和NBA篮球文化的内核。

中国篮球运动1895年传入,至今已有112年的历史,篮球运动深受中国广大群众欢迎,特别自1949年后的近五十多年来,在普及中提高取得了长足的进步,也曾在国际大赛中获得优良的成绩,目前拥有两亿多篮球爱好者,特别在青少年中更为活跃。中华民族几千年的变迁发展中,萌生着东方民族自身的古老文明和传统文化一脉相承,其文化内涵遵循儒、道、佛界的思想影响,“天人合一”、“万物同属一气”的生命观、“克己复礼”、“中庸、仁义”,“不为人先”、“公平竞争”、“和谐统一”与“礼让”的道德规范,其实质就是公平、和睦、不相竞争,反映出明显的非功利主义。在篮球价值观念理念方面,我们强调篮球的健身、教育、修心功能;竞技比赛中一度也适时强调比赛第二,友谊第一的亲和观念;在运动规律上强调攻守平衡,有章有序的比赛;在战术指导思想上,我们强调集体主义精神,反对个性英雄主义;在战术配合中,我们提倡并强调整体组合进攻,个体战术行动服从整体战术要求,显示一定程度的高度集中;在队伍行为的管理上我们强调军列式整体行动、集约化管理;在从业价值理念上,我们强调国家利益至上,个人利益服从集体利益;在篮球组织体系上强调政府性行为规范管理为主的“举国体制”,社会性管理协同;在赛事辅助性运动形式与行为上,我们强调传统性风俗和统筹性形式,特别是不更多强调个性化色彩,如啦啦队的表演、乐曲播放的内涵、口号等;尤其在篮球人培养的教育性文化范畴内,无论运动员、教练员及其他参与人员则显示更为淡薄滞后。

6 世界篮球文化发展的趋势

基于世界篮球文化发展的多元化和国际化,作为社会意识形态的篮球文化,将伴随发展。(见表3)

7 结论

1.在现代社会中,篮球文化不仅仅是对某一民族精神和人生境界的驱动与提升,而且这种文化功能在一定条件下也是现实经济发展的一种必备内容和不可或缺的支撑力量,一定范围内审视世界综合国力的重要标志,从某一角度来讲也代表着这个国家的活力和水平的高低以及文化进步的程度,特别是在当今市场经济条件下体育文化范畴内的篮球文化,无论在小到个体、单位,大到国家、民族精神凝聚与经济振兴、事业发展已显示出特殊功能。

2.尽管存在着中外文化的差异,只要正确地把握篮球运动的统一性规律和各国的特殊性规律,就可以正确地找到切入点,就可以在多元化的差异中找到共性的东西,推动着世界篮球文化的共同发展。篮球文化的形成基础是篮球运动实践,篮球文化的发展趋势也必然伴随而兴,总体上向着:国际性、高空性、凶悍性、对抗性、多元性、交融性、异同性、民族性、依存性、产业性、政治性、艺术性、和谐性、系列性、人文性、社会性发展。

摘要:通过文献资料、专家访谈等方法对篮球文化的概念、内涵、现状及发展趋势等进行了逐一剖析,以期为我国篮球文化的研究作进一步的探讨,为我国篮球事业的发展作进一步的理论研究。

关键词:篮球,文化,中国

参考文献

[1]李元伟.在纪念篮球运动传入中国110周年庆典上的讲话[J].篮球,2005,(11).

[2]胡加时.在纪念篮球运动传入中国110周年庆典上的讲话[J].篮球,2005,(11).

[3]李元伟.在《篮球文化论坛》上的讲话.[J].篮球,2005,(11).

[4]孙民治,等.现代篮球运动高级教程[M].北京:人民体育出版社,2004:10.

[5]艾斐.关于文化的民族个性与产业化途径的专文评论[N].人民日报,2005-10-27.

文化地产的现状与趋势 篇2

【关键词】房地产经纪;金融体系;发展趋势

0.引言

自20世纪70、80年代中国重视经济发展以来,房地产也以同样的速度发展,我国已经形成了以北京为代表的北方,上海为代表的中部,广州、深圳为代表的南方三足鼎立的局面。而房地产市场的发展需要房地产金融的支持,可是近年来我国金融对房地产的力度却有所下降。房地产发展与经济发展出现的问题亟待解决。因此,我们必须着力于对这一问题进行分析,提出解决措施,才能更好地促进我国房地产行业持续健康的发展。

1.房地产经济存在的问题和解决措施

1.1问题

1.1.1泡沫成分收缩,市场价格面临较大的下降压力

房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者的情况[1]。国家发展改革委、国家统计局的调查表明,2013年5月份,全国有70多个城市的新房房价涨幅回落0.6个百分点,而二手房回落1.5个百分点。而一些著名的地产商比如说万科、和记黄埔为加快资金的周转也在调低价格,还有一些炒家为了尽快脱手也在大幅度地降低房价从而进行抛售。

1.1.2成交量下降,空置率上升

由于房价的下调,购房者在等待购房的最佳时机,因此,导致房市成交量的下降,房产的空置率在上升。据数据显示,2007年上海的月成交面积是174万平方米,而2010年却只有83万平方米,同比下降了52%。与此同时,天津、杭州、南京、武汉等许多城市的成交量也在萎缩,空置率在不断地上升。

1.1.3开发成本增加,房价依然偏高

当今市场建筑材料价格不断上涨,企业在开发的时候建筑材料成本、土地成本、经费运算也有所增加,销售业绩的不佳导致房子的存量在增加,从而导致了房地产开发成本和市场销售价格的矛盾,而为了解决这个矛盾,新的开发商只能提高房价,又导致房价偏高的格局,这就是所谓的越买不起房价格越高的房地产怪圈。而房地产对土地这一稀缺资源的依赖性,加上房地产行业税费的增加使房地产开发告别高增长时代成为不可阻挡的趋势。

1.2措施

1.2.1发展多层次的房地产金融体系

我国金融市场的发展还处于初级阶段,因此房地产经济的发展还存在很多问题。因此,房地产经济不仅需要提供直接融资服务的一级市场,也需要分担一级市场风险的二级市场,发展房产中介、保险、担保、房产评估等金融市场服务体系以解决住房贷款流动性的问题。

1.2.2促进房地产金融产品创新

要注意细分市场,开发不同的社会群体的产品,比如说针对刚工作的社会青年,或低收入家庭,要有相应的住房金融产品让其更有能力购买。开发房地产信托、投资基金、资产证券化等在内的多元化的房地产金融产品。开发房地产信托产品创新,信托作为一种灵活的融资工具,可以满足房地产开发过程中的资金需求,有利于优化资金配置效率。推动纳税评估向税务代理转变,税务机关委托代理机构代理纳税评估,能避免由于税务管理员的业务水平低的问题造成评估不准确的问题,从而提高工作效率。

1.2.3加强政策性房地产金融服务

中低收入住房保障是房地产发展的重要组成部分,我们需要借鉴新加坡的“住房公积金”制度,美国的“居者有其屋”的计划,为中低收入的家庭提供住房贷款补贴和住房公积金[2]。从而一方面解决了房地产销售业绩不佳的问题,一方面也有利于我国的社会保障制度的更好实施。同时,对房地产泡沫也要进行相应的打击,有以下措施:(1)对房地产商征收暴利税或空置税,促进住房供给的释放。(2)尽快征收物业税,即不动产税,从而抑制住房的盲目增长。(3)征收遗产税,改变居民的心理预期。(4)提高居民住房转让所得的税率。(5)对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。(6)取消期房销售制度,改成现房销售制度[3]。

1.2.4加强对境外机构及个人进入境内房地产市场的管理

要加强境外机构或者个人进入境内的房地产市场的监管力度,完善境内外资开发,登记制度,购房统计。加大对投机行为的查处力度。只有加强对境外机构或者个人进入境内房地产市场的管理,才能防微杜渐,为我国创造一个良好的房地产发展环境。

2.发展趋势

国内的房地产市场仍然会有较大的发展空间,正处于一个特殊的发展阶段,在未来的一段时间内仍将处于总量增长型发展时期。随着我国市场经济体制的发展,房地产行业正在实现商品化的发展,与融资、投资与再生产之间有着良性的循环。但是与此同时,房地产商品化有着其很大的弊端。

首先房价预测成为一件不可能的事,房地产的发展有着它自身的发展规律[4]。目前房地产的畸形发展导致的不合理现象需要解决,而这一问题的解决会导致目前住房困难和低收入人群的住房条件得到很大的改善,这是一个很好的未来发展趋势。而由于土地资源的稀缺性和住房发展的矛盾的不可调和性导致我国的房地产发展必须要走资源节约型的发展道路,在我国,由于城镇化和工业化的发展,很多农村居民需要到城镇居住,对土地资源的要求非常大,因此,房地产要想能更好地进行开发,必须解决好资源来源这一问题。,而对城乡土地进行合理的规划配置能很好地解决这一问题的发展瓶颈,包括现在正在实施的高楼建设,即土地纵向发展,都是未来房地产开发的方向。另外,房地产经济不仅仅是表面上的房地产的销售数字问题,更是涉及到一个国家的经济发展稳定状况,只有国家经济发展良好了,才能为房地产发展的各个环节,包括开发,设计,销售提供一个良好的平台和产业链,因此,房地产要想有更好的发展,必须要首先保持国民经济的持续、稳定、健康发展。保护国民经济的稳定是未来房地产良好发展的一个坚定不移的目标。

3.结语

随着我国改革开放和市场经济的发展,中国已经进入了全面建设小康社会的发展阶段,居民的生活水平和消费水平提高了,对住房条件的改革当然就相应地有了更高的要求,这也刺激了房地产市场的活跃发展。可是,我国当前的房地产市场发展还处于一个不完善的地位,出现的问题有很多,而针对当前房地产发展出现的问题,我们要善于分析原因,了解背景,提出相应的解决措施和解决方案,从而引导房地产行业向着一个更加持续健康的方向发展。可以说,目前一个规范有序的房地产经济市场的建立任重而道远。但是,我们有理由相信,随着我国国家经济的发展和相关的制度的不断完善,未来的房地产行业一定会往一个更加成熟的方向发展的。

【参考文献】

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融,2010(2)

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科,2011(1)

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛,2012(6)

文化地产的现状与趋势 篇3

1、国家实施“文化兴国”的战略机遇

2011年10月中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议召开,会议通过了《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》, “文化兴国”成为我国的国家战略。2012年多项力度超前的文化产业政策密集出台,如《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》、《文化部“十二五”时期文化产业倍增计划》、 《文化部“十二五”时期文化改革发展规划》等,为文化产业的发展提供了强劲的发展动力,在国家层面上推动了文化产业的持续高速发展,也为四川文化产业的发展提供了战略机遇。

2、四川省“文化强省”战略目标

2011年底中共四川省委第十一届九次全会通过了《关于深化文化体制改革加快建设文化强省的决定》,确立了 “文化强省”的奋斗目标,到2020年,文化产业将成为全省国民经济支柱性产业,核心竞争力明显增强;充满活力、富有效率的文化管理体制和文化产品生产经营体制基本形成。2012年3月四川省政府召开了全省文化产业发展大会,出台了《关于加快推进文化产业发展的意见》,进一步提出要促进四川省文化产业跨越发展,推动文化产业成为四川省国民经济支柱性产业,努力建成与西部经济发展高地相适应的文化强省。四川省“文化强省”的奋斗目标为四川文化产业的发展提供了政策保障。

3、“文化与科技融合”战略机遇

党的十七届六中全会指出“科技创新是文化发展的引擎”;党的十八大报告进一步要求“促进文化和科技融合”; 国家文化部先后出台了《文化部“十二五”文化科技发展规划》、《国家文化科技创新工程纲要》等政策。国家实施的这些文化与科技融合战略,为四川文化产业发展提供了新机遇。

2012年5月18日,成都被认定为首批国家级文化和科技融合示范基地。首批认定的16个基地在全国具有广泛的代表性和示范性。2014年1月绵阳被认定为第二批国家级文化和科技融合示范基地。成都和绵阳文化与科技融合示范基地将为四川文化产业发展提供示范和引导作用。

二、四川文化产业发展的基础和优势

1、区位优势独特

四川位于中国大陆西南腹地,自古就有“天府之国”的美誉,是中国西部门户,是中国重要的经济、工业、农业、军事、旅游、文化大省,是“中国西部综合交通枢纽”,其省会成都是中国西部地区的政治、经济、文化和国际交往中心。

2、经济实力较强

四川被称为“中国西部经济发展高地”,其经济总量多年居西部第一,其综合实力高居西部地区首位。根据相关数据统计,2013年四川省实现地区生产总值(GDP)26260.8亿元,比上年增长10.0%。其中,第一产业增加值为3425.6亿元, 增长3.6%;第二产业增加值为13579.0亿元,增长11.5%; 第三产业增加值为9256.1亿元,增长9.9%;人均地区生产总值32454元;三次产业结构调整为13.0∶51.7∶35.3。

3、历史文化资源丰富

四川丰富的文化资源是文化产业发展的宝贵资源和不竭源泉。四川历史悠久,根据考古发现,200多万年前旧石器时代早期,四川便开始有了人类活动,悠久的历史赋予四川厚重的历史文化资源,从古蜀文明到现代的巴蜀文化,此外还有三星堆文化、金沙文化、三国文化、李白文化、诗歌文化等。

四川历史悠久,文化深远,文化古迹众多,有古蜀文明历史古迹遗址,如巴蜀青铜文明时代的三星堆、金沙等遗址等;秦汉与三国蜀汉历史文物古迹遗址;唐宋至明清四川历史文物古迹、遗址、陵寝。四川省自贡恐龙博物馆与美国国立恐龙公园、加拿大恐龙公园齐名,为世间三大恐龙遗址博物馆之一。

三、四川文化产业发展现状

1、文化产业发展迅速

作为文化大省的四川,近年来全省文化产业呈快速发展态势。“十一五”期间全省文化产业增加值从116亿元增长到521亿元,在同期国民生产总值中所占比例由1.57%上升到3.03%,文化产业年均增长速度近20%,高于同期经济增长速度。2011年全省文化产业增加值为715亿元,占全省GDP的3.4%。

根据四川省统计局发布的数据显示,2012年,四川全省文化产业实现增加值为936.44亿元,居全国第七位、中西部首位;文化产业占GDP比重3.92%,比上年提高0.4个百分点,文化产业连续多年保持28%以上增长,均高于全国平均水平。

2、文化产业居西部第一

根据中国人民大学、文化部文化产业司联合举行的“文化中国:中国文化产业指数发布会”上发布的省区市文化产业发展指数(2013):四川综合指数在省、区、市文化产业发展综合指数(2013)中进入全国前十,与福建并列第八,是唯一的中西部省份。

2014年7月29日,上海交通大学发布了《2014:中国文化产业发展指数报告》。该份研究报告由上海交通大学国家文化产业创新与发展研究基地、中国文化发展指数研究中心《中国文化产业发展指数研究》课题组提出,报告由四部分组成,以政府各有关部门公开发布的文化产业数据为依据,对2012年中国文化产业发展指数(CCIDI)、表征指数 (CCIRI)、发展内涵指数(CCIEI)和发展综合指数(CCIDCI) 做出报告并进行了分析。根据报告,四川、安徽成为西、中部地区进入文化产业发展“新十强”代表。

3、文化产业发展的竞争能力不足

产业主体是产业发展的关键,目前四川省文化产业主体以中小企业和个体户为主,还没有形成一批在国内外较有影响力的大型文化企业集团。究其原因:一是由于企业投资多以自筹资金为主,中小企业占据着主体,资本市场融入度极低;二是文化产业层次较低,主要分布在文化旅游、娱乐、文化产品的生产和销售等领域;三是特色的“文化品牌” 尚未树立,从而导致文化产业发展的核心竞争能力不足。

4、文化产业影响力不大

根据中国人民大学、文化部文化产业司联合发布的《中国省市文化产业发展指数》(2011、2012、2013) 提供的数据显示,2012、2013年度,四川文化产业影响力指数均未进入前十名,四川文化产业影响力不足,在全国乃至世界的影响力还有待大力提升。

四、文化与科技融合趋势下四川文化产业发展对策

1 、 推进文化与科技融合,大力发展动漫产业

动漫游戏产业是科技与文化紧密结合的产物。2012年中国动漫产业的发展环境进一步优化,国家进一步加强了对动漫游戏产业的扶持。2012年6月发布的《“十二五”时期国家动漫产业发展规划》,确立了“十二五”时期动漫产业发展的主要目标,即推动我国从动漫大国向动漫强国跨越发展,并提出了具体的政策措施。这是今后一个时期我国动漫产业发展的指导性文件,为引导动漫产业的发展方向、保障动漫产业的健康发展发挥了积极作用。

目前我国的动漫产业区域格局大体分为东北、华北、长三角、南方、西南以及中部等6大产业发展带,其中包括以成都、重庆、昆明为中心的西南动画产业发展带。可见,成都动漫产业在全国已有一定的影响力。在国家实施“文化与科技融合”战略的背景下,四川应推进文化资源与科技优势的融合,大力发展动漫产业等优势产业。四川拥有深厚的文化底蕴和独特的风土人情,如大熊猫文化、金沙文化、三星堆文化、三国文化、李白文化等都是动漫游戏原创作品的创作源泉。四川省会成都高新区是文化部颁发的国家动漫游戏产业振兴基地、新闻出版总署颁发的国家网络游戏和动漫产业基地,四川应充分利用这些优势资源,大力发展动漫游戏产业。

2、推进创意与农业融合,大力发展创意农业

在新农村发展和建设的进程中,随着农村经济的迅速发展和城乡居民消费水平的提高,美学经济时代的创意农产品将成为市民消费的“新宠”。近年来,创意农业在我国各地得到较快发展,并逐渐成为农业现代化的引擎。四川休闲文化资源丰富,成都被誉为是“休闲之都”,是国内农家乐的发源地,具有发展创意农业的优势和资源。在国家实施文化与科技融合的战略背景下,四川应充分发挥创意农业方面的资源和优势,推进文化、科技与现代农业的融合,发挥科技在现代农业中的关键作用,推动农业与旅游、科技、咨询、设计、广告、会展、金融、物流等现代服务业的有机结合, 并提升四川创意农业在国内、国际上的品牌竞争力。

3、依托特色文化资源,打造特色文化产业带

(1)三国文化产业带。三国文化是四川独有的文化资源,应以“成都、绵阳、广元”为中轴线,打造三国文化产业带,突出三国文化,将现有的三国文化旅游拓展为集旅游观光、休闲体验、文艺演出、产品制造、影视作品、动漫产业等多元化、复合型的产业链条。

(2)红色文化产业带。四川红色文化资源丰富,应充分挖掘和开发红色旅游资源,打造红色文化产业带。以遂宁、 达州、广安、巴中、南充、广元、宜宾为中心,充分利用革命老区文化资源,突出生态、民俗和红色旅游特色,打造川东北红色旅游文化产业集聚区和产业带,并实施品牌战略,将其打造成为国内知名的红色文化产业带。

4、实施品牌战略,提升文化产业影响力

当前四川文化产业发展迅速,但其影响力还有待提升。 2012、2013年四川文化产业影响力指数未能进入前十,相对于东中部省份,四川文化产业在全国的影响力不足。在此背景下,四川需要推进文化产业大集团的加快发展壮大,坚持大集团带动大产业发展战略,培育一批民营大型文化企业和企业集团,发展一大批充满活力、专业性强的“高、新、 特、精”中小型文化企业,实施品牌战略、精品战略,打造红色革命文化品牌、古蜀文化品牌、三国文化品牌、宗教文化品牌、科技文化品牌等,提升四川文化产业在全国乃至世界的影响力。

在国家实施“文化和科技融合”的战略背景下,四川需要充分把握“文化和科技融合”战略机遇,充分发挥成都、绵阳两个示范基地的示范、引领作用,并充分挖掘其资源和优势,实施品牌战略,将其打造成示范基地中的品牌基地,并提升其在全国的知名度和影响力。成都国家级文化和科技融合示范基地应针对产品设计、生产、传播、运营、体验、交易等环节加大科技创新力度,以数字音乐、数字传媒、蜀绣传统文化等领域为主要发展方向。绵阳是中国唯一的科技城,科技资源突出,要充分利用“科博会”等品牌资源,重点发展科技旅游、科技会展、文博产业等。

摘要:四川是文化资源大省,拥有发展文化产业的各种优势和资源。新时期其文化产业发展拥有多重机遇。在此背景下,四川文化产业发展需要充分把握新机遇,采取新举措,充分发挥文化资源优势,推进文化与科技的融合、推进创意与农业的融合等,才能实现文化产业的跨越发展、才能使文化产业成为国民经济的支柱性产业,并最终实现“文化强省”的奋斗目标。

我国商业地产现状及未来发展趋势 篇4

一、商业地产发展现状

(一)近年来商业地产投资建设增速较快,存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展,商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后,商业地产投资增速远远超过住宅投资增速,存量规模迅速扩大。从开发投资看,2009-2014年,全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元,年均增长率达到26.5%,商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元,年均增长率为22.8%,而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看,2009-2014年,全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米,年均增长率为20.1% ;商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米,年均增长率达18.3%,而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长,导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

数据来源:国家统计局。

商业地产开发过热源自于三大驱动力:一是,产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高,对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加,引发商业地产开发热。一些优质商业项目,特别是购物中心兴起,高额的销售带来的高收益回报,以及在消费者心目中树立的良好品牌效应,驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是,地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求,政府热衷于城市开发建设,城市规划中包括大量商业用地的规划及推出,希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是,商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展,我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟,对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是,住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄,促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外,随着金融政策的逐渐放宽,保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大(见图1)。

(二)由于缺乏长期资金的支持,加之近几年市场销售形势较好,商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中,只租不售,通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金,但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利;租赁模式虽然控制了物业产权,获得了经营收益,但资金压力较大,对运营商资产管理水平要求较高。一直以来,我国商业地产运营模式以散售为主,原因有以下三点:

一是,缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后,从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率,至少需要3-5年时间。商业地产需要有“养”的过程,才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后,其收益依赖于持续性的租金收入,所以它更加注重后期的经营管理,必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是,我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主,而且贷款期限往往较短,在商业地产尚未培育成熟之时就需还款,在资金压力下,多数商业地产只能以快速销售(特别是散售)的方式回笼资金。

二是,缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来,由于我国商业地产市场发展不成熟,经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队,因此开发以后主要以销售为主。

三是,近些年商业地产售租比较高,出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下,商业地产一直处于供不应求的状态,销售形势较好。相对于较高水平的售价,商业地产租金收益率相对较低。目前,市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%,还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下,开发商自然选择出售。同时,散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金,但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而,无论是部分持有还是整体持有商业地产,对持有企业的资金规模都有非常高的要求,没有长期资金的支持,难以扩大经营规模和提高经营水平。因此,从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战,还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前,一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如,万达、龙湖采取的租售并举模式,华润、恒隆采取的只租不售模式(见表1)。

(三)房地产私募基金不断发展,对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场,私募基金经常与REITs相结合,应用于商业地产。基本模式是,商业地产建成后的培育期,由于风险高、资产升值的潜在回报空间大,引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期,由于风险小,收益稳定,引入房地产投资信托基金(REITs),私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下,商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测,截至2014年1季度,近60% 的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见,房地产私募基金对商业地产的重要作用(见图2)。

数据来源:INREV 2014.7。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此,2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计,2008年到2010年之间,国内人民币房地产私募基金仅有20多支,市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展,在2013年,新募集基金达113支,总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底,我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构,437支房地产私募基金,总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中,有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计,有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产;有28% 的机构和27% 的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发;有近1/5的房地产基金关注商业地产领域;还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题(见图3)。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造,尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本,通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售,销售时与购房人签订资产管理协议,包括统一招商、统一运营、统一物业等,通过整体运营,提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展,先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验,对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立,商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

数据来源:诺承投资、投中集团。

(四)提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用,而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求,并且通过统一的资产管理平台,保持了商业地产物业经营权的完整性,从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出,最近十几年,其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有,在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产,并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs,原本流动性差的房地产被份额化,成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前,全球的REITs市值规模约1.35万亿美元,其中,美国市场份额最大,约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是,要求收入主要来源于不动产。二是,从保障中小投资者的参与和获益的考虑,要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是,设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡,避免双重征税,还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础,成为一种介于股和债之间的金融产品,其具备了风险低、收益高、流动性好的特点,吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者(见图4)。

在我国,由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策,内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs,但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式:一是,通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如:2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产,设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易,在流动性方面实现了重要突破。二是,以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如,2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业,包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是,一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合,购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统,整合商业招商资源和物业租售资源,为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

(一)商业地产将逐步进入存量房时代,一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时,开发商主要以供应产品为主;当供求关系基本平衡时,开发销售的规模萎缩,商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少,城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域,商业地产新增供应量更加有限,已率先步入存量房时代。比如,在北京,五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40% 上涨到2012年的68% 左右,而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15% ;在上海,未来几年,核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年,国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制,严格控制新增城镇建设用地规模,实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策,提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见,基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制,将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

(二)商业地产经营模式更加多元,进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代,地产本身开始体现出较强的资产属性,持有经营显现出优势,尤其是持有核心地段优质物业,能为经营主体创造更大的价值。在美国,当城市化率小于50%,第三产业增加值占GDP的比重在40%-50% 左右时,房地产以开发为主;城市化率在50%-60%之间,第三产业增加值占GDP比重超过60%时,房地产开发和持有并重;当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时,持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前,我国城市化率已经超过50%,第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始,万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重,就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见,商业地产以散售为主的时代即将过去,即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

(三)商业地产运营水平不断提高,更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中,是否具备高水平的资产运营管理能力,能否提供优质的资产管理服务,成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来,商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来,大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之,没有专业的商业地产资产管理观念,更没有专业的资产管理运营商。未来,随着商业地产持有经营大幅增加,商业地产资产运营管理能力也将不断提升,专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例,早期销售为主的写字楼,较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流,物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务,包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础,那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

(四)商业地产金融化特征更加突出,资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业,它的三重特性既区别于单纯的投资或商业,又区别于单纯的住宅房地产,商业地产更加注重金融创新,更加注重资本运作。相比国外的金融创新,我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步,但已有一些有利条件逐步促进其发展:

一是,随着国家政策、税收等制度环境的改变,REITs等金融创新将大有发展。2014年,央行、银监会发布的文件中再次强调,鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用,商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是,作为重要的机构投资者和长期资金,保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年,国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》,文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构,允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期,基于保险资金政策开放,保险资金在房地产金融领域的参与程度上升,保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产,为商业地产带来长期稳定资金。

三是,随着房地产市场形供求关系的变化,商业地产售价可能会降低,相应的租金回报率上升,收购、持有运营的机会将会到来。尤其是一、二线城市核心地区的商业地产,更具价值。同时,新一轮国企改革过程中,一些优质的国有资产,包括不动产,将被释放出来,这将给发展REITs、房地产私募基金等带来优质基础资产。

浅析房地产融资现状及发展趋势 篇5

房地产行业作为我国典型的高投入、高风险、高回报的资金密集型行业, 对我国的金融市场具有高度依赖性。而就目前状况而言, 我国房地产行业的发展资金主要还是依赖于银行贷款, 而缺乏其他的融资渠道。同时由于其融资的单一性, 使得房地产行业对于银行业的依赖程度过大, 进而导致整个行业和房地产市场都存在着巨大的市场风险。因此房地产行业要想获得健康快速的发展必须要尽最大可能拓宽融资渠道, 不断分散行业金融风险。

一、房地产融资的现状及其存在的问题分析

(一) 房地产融资方式现状。

长期以来, 我国房地产行业一直延续者传统的融资渠道, 即银行融资。但随着国家房地产信贷政策的不断调整, 使得传统的融资方式越来越不能够适应现今的房地产行业发展。下面我们首先将对传统的融资方式进行简要的分析。

1. 银行贷款。

众所周知, 房地产行业对于资金的需求量是十分巨大的, 融资充足是保证房地产行业健康发展的重要因素。就目前现状来讲, 我国的房地产融资仍然是以银行信贷为主导的单一融资渠道, 这在很大程度上提高了房地产行业的发展风险。随着我国银行信贷的逐步紧缩, 房地产行业面临着资金困难。

2. 上市融资。

相对于银行贷款的融资方式来讲, 上市融资是一个比较好的渠道, 他不仅可以减轻金融风险, 同时还可以降低融资的成本, 这对于解决房地产行业发展的资金瓶颈具有很大的作用。但是, 现阶段我国对房地产企业的上市具有严格的审批, 其一般只允许具有相当实力的企业才能上市, 这对于一般的房地产来说是一个巨大的挑战, 因此该种融资方式在短时间内是无法实现的。

3. 海外房产基金。

随着我国社会主义市场经济的不断发展和社会制度的不断健全, 我国的房地产市场逐步开始实施对外开放, 吸引了大量的海外房地产投资资金。其对我国房地产融资的发展具有重大作用。一方面它可以减轻房地产行业对于银行信贷过度依赖的状况, 另一方面也可以拓宽房地产行业的融资渠道, 这两面都可以同时起到促进房地产市场持续稳定发展的作用。但是, 值得我们注意的是, 在利用该项资金的时候, 我们必须要学会控制风险, 否则将适得其反。

4. 债券融资。

一般而言, 房地产债券与其他债券相比, 其收益是比较高的, 而且它不像股票一样具有高风险。但是由于我国目前对于债券的发展具有严格的要求, 并且只允许国家独资企业和上市企业才有发行资格。再加上相关的法律法规不健全, 所以房地产企业使用该种融资方式的规模相当的少。

(二) 房地产融资问题现状

1. 企业融资渠道单一, 且对银行信贷依赖过重。

从上文可知我国目前房地产行业存在四种融资渠道, 但是除银行融资以外, 其他的均受到了各项金融政策的约束, 导致其难以发挥实际的功效。同时, 自改革开放以来, 我国的融资市场发展迅速, 但是由于其起步的时间较晚, 其融资在很大程度上依然集中在间接融资之上。因此, 房地产行业在相当大的程度上仍然依赖于银行的信贷支持。

2. 国内企业与海外基金对接困难。

海外基金在投资我国房地产行业的时候, 一般都是采用比较自由且成熟的风险评估机制来对国内合作伙伴进行风险评估和预测。但是由于我国的实际状况与其风险评估机制存在很大的差距, 所以在进行对接的时候经常出现问题, 而要想在短时间内让这些外国投资商改变其投资方式并不容易。

3. 房地产融资市场体系不完善。

现今的房地产融资渠道虽然开始呈现多元化的发展趋势, 但是这些渠道提供的产品却难以满足市场的需求。使得有些企业因为资金不足而铤而走险的借助地下金融。这种不正常的现象正好反映了金融市场的管理不足和体制的不健全。

二、现今房地产融资渠道的发展趋势

一般来说, 理想的房地产融资体系都分为三个阶段, 包括前期、中期、后期。就前期而言, 房地产行业开发所需资金基本是企业自有, 或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式所获得的。而在中期的资金则是通过混合型信托基金、债券、以及少量的银行贷款途径来获得。在后期的销售过程当中, 购房者的个人住房贷款则主要是通过银行和住房公积金中心来获取。而存量房的市场当中, 银行的资金则能够发挥更大的作用。简而言之, 就是银行的资金朝风险相对较小的住房消费方面倾斜, 而信托资金、企业债券以及股权转让则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展不足。因此, 在这样一个融资的体系当中, 金融业和房地产行业都实现了融资渠道的多元化, 这样的体系则具有一种自我平衡和自我调节的机制, 房地产行业也就不会因为银行信贷政策的调整而对自身的经营管理产生过大的冲击。与此同时, 由于房地产资金来源的多元化和公众化, 金融投资的风险也就得到了保证。

三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

(一) 建立多层次化的融资体系。

目前我国房地产融资主要存在的问题是建立一个多层次且相对稳定的房地产融资体系以满足不同层次的企业多样化需求。较长时间以来, 我国房地产行业融资市场主要是以商业银行为主体, 这就使得市场缺乏专业的信贷机构。房地产债券以及房地产信托发育不完善对我国的融资贡献具有局限性。而股权房地产的融资门槛则比较高, 中小企业则很难达到要求进而来上市融资。因此, 我国迫切需要建立一个多层次的房地产融资体系, 来为不同类型企业提供不同的房地产融资场所, 以真正减少对银行信贷的依赖程度。

(二) 加紧开发房地产金融投资产品。

房地产行业要想融资渠道不断向多元化进行发展, 其关键就是要设计出具有差异性并可以服务于不同房地产企业的金融产品, 进而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。当前我国的房地产金融建设才刚刚处于起步阶段, 世界流行的五大金融产品当中, 我国唯独缺了房地产的金融产品。我国银行还没有还不具备专业的、系统的地产投资开发贷款。国内房地产信托和银行贷款实际上是一样的, 只是银行是吸收存款, 但就其本质来说还是银行的贷款。自2008年开始, 国内银行信贷正逐步退出房地产行业, 取而代之的则是地产基金和地产投资机构以及地产专业投资银行。

(三) 进一步完善房地产金融法律法规。

从整体上来看, 我国的国家或者是地方部门虽然颁布了一系列的法律法规, 但是体系还很不完善, 并严重滞后于房地产行业的发展。在房地产融资的多元化过程当中, 新出现的很多融资工具一旦没有相应的制度规范, 就很容易陷入混乱局面。所以必须要建立和完善相关的法律法规, 进而对新型房地产融资工具的组织形式、流通转让、收益来源以及投资组合等, 做出严格的法律规范。才可以促使我国的房地产多元化融资得到规范发展。

(四) 加强房地产企业自我积累能力。

解决房地产融资问题是一个纷繁复杂的系统工程, 需要各方面的共同努力, 其中最首要的问题在于房地产企业自身融资能力的增强, 创新能力的增强以及盈利能力的提升, 更进一步的是房地产企业信用机制的建立和完善。目前有些房地产企业财务制度不健全, 财务信息虚假, 已经很严重阻碍了社会对其资金的投入;信用不足或缺失是影响房地产企业融资能力的重要因素, 企业获得资金的情况很大程度上取决于房地产企业自身的财务状况和信用水平。所以, 努力提高自身的能力是最重要也是最难的一个环节。房地产企业要提升自我融资能力一方面要有足够的内部吸纳资金的能力, 如增加企业的保留资本用于投资项目, 加强企业的预算能力以及资金的使用效率等。另一方面, 加强从外部吸纳资金的能力, 注重市场调研能力, 提高项目质量, 提高市场占有率和社会信用等级, 在加强自身的基础上, 金融机构的贷款和外部的投资便成为可能。只有房地产企业本着提升自身能力的思想, 加强内部控制以及信用等级的建设, 才能从根本上改善融资问题, 增强房地产企业的融资能力和水平。

总体说来, 笔者认为构建多元化、合理化的融资渠道, 除了要不断克服传统的融资方式所带来的消极影响之外, 还要积极的探索和完善房地产行业的投资信托资金、房地产投资基金等一系列的融资渠道。同时不断加强对房地产金融市场的宏观调控和管理, 进一步完善法律法规, 从而促进我国的房地产行业的融资市场朝快速、健康、稳定的阶段发展。

参考文献

[1]刘晴.我国房地产业融资问题及对策研究[J].黑龙江对外贸易, 2006 (07) [1]刘晴.我国房地产业融资问题及对策研究[J].黑龙江对外贸易, 2006 (07)

[2]潘爱青.房地产融资问题研究[J].科技创业月刊, 2006 (07) [2]潘爱青.房地产融资问题研究[J].科技创业月刊, 2006 (07)

[3]姜东量.关于房地产企业内部控制制度的思考[J].现代经济信息, 2010 (09) [3]姜东量.关于房地产企业内部控制制度的思考[J].现代经济信息, 2010 (09)

[4]倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界 (学术版) , 2010 (12) [4]倪雅波.试论房地产企业资本运营的现状与创新[J].财经界 (学术版) , 2010 (12)

房地产企业预算管理现状及发展趋势 篇6

房地产行业由于其自身产业性质的独特性, 项目循环周期长, 项目成本控制环节复杂、前期需投入大量的资金等产业特点决定了预算管理在房地产企业中的独特性, 比如项目成本周期长, 房地产企业开发项目顺利的话最少一至两年, 遇上土地征用或资金周转不畅等阻力, 动辄四五年也属于正常范围;这些现实存在的问题对房地产预算管理工作提出更高要求。

二、全面预算管理在房地产企业实施过程中的现实阻力

1. 企业部分员工对预算管理重视不足, 预算管理工作缺乏经营管理层指导

房地产企业内部部分员工存在预算管理属于财务部门管理范畴, 与自身工作联系不大的错误认识, 对预算的重视程度远远不够。

企业经营管理层对预算工作关心有余, 实践中资金运作不够。缺乏对全面预算工作深入细致的理解与规划, 没有建立健全完备可操作性强的预算管理体系和制度, 就更谈不上对预算编制目标的执行、预算管理的考核与监督。因此不健全的预算管理制度导致预算工作很难在企业实践工作中发挥实际作用, 并严重阻碍了房地产企业的发展。

2. 落后、系统性差的预算标准造成房地产企业预算管理混乱

房地产企业是促进我国经济发展的关键行业, 重要的经济地位使得房地产企业成为众多行业中的领军人物, 与房地产企业飞速发展形成鲜明对比的是行业内没有制订统一的全面预算标准。成立年代较早的房地产企业预算标准与飞速发展的市场经济不匹配, 正确度不高;而近年来成立的房地产企业预算标准不完善;房地产行业自身项目繁多业务复杂, 这一特殊性也加大了行业制订统一预算标准的难度。房地产行业内缺乏完善、统一、进步性的预算标准制约了企业预算管理工作。

3. 缺乏健全的内部控制与考核制度

部分房地产企业缺乏进行内控工作理念, 导致房地产企业在预算信息的获取和分析研究工作上产生阻力, 企业在进行内部预算控制和拿捏控制力度的时候稍显力不从心。与此同时, 房地产企业对预算管理人员的考核内容、评估标准及详细环节也有很大的改进空间:考核内容偏于理论化, 评估标准不细致、考核流程环节混乱;这些考核现状也限制了预算工作效率的有效提升。

三、房地产企业预算管理优化措施

1. 在企业内部构建科学完备的预算管理制度

科学完备的预算管理制度可以有效提高房地产企业各个部门的生产效率, 同样, 房地产企业的预算管理工作顺利开展的先决条件是管理制度的完善。科学严谨的预算管理制度要把房地产企业项目的经济效益放在关键地位, 把预算管理权限、责任范围及内容、利润率作为重点内容, 打造出包含预算编制、预算执行、预算考核及监督等项目为主要内容的一流管理体系, 房地产企业的全体员工包括经营管理层都要严格遵守预算管理制度。

2. 提升全体员工对房地产企业内部实行全面预算管理的重视

房地产企业实施全面预算管理, 需要经营管理层和全体员工的积极配合才能顺利完成, 因此, 企业内部要贯彻全员参与方针, 加强对员工全面预算知识的培训和认知, 在企业预算管理委员会的指导下更好地完成预算编制和执行:财务部门专门负责对企业缴纳税费等费用进行预算编制, 除此之外还负责对企业全部预算的研究分析汇总;工程部门和计划部门负责房地产开发项目的成本项目预算;企业销售部门负责对企业收入预算和销售、广告、策划文案等费用进行预算编制;人力资源部门负责对人力成本的项目预算。

3. 提升对房地产企业预算的考核监督力度

针对房地产企业对预算执行的考核力度不够、考核体系不健全的现状, 房地产企业内部要增强全面预算管理执行力度, 同时要对各部门的预算完成状况做考核, 考核评估结果实行奖优罚劣制度, 旨在提升全体员工的积极性, 保证预算目标的顺利完成;将预算管理和房地产行业特殊性作为核心考察内容, 将预算编制、应用、房地产企业成本控制划为考核的次要内容, 管理执行力和工作效率的高低则按照对员工个人考核目标来进行考核。

4. 预算管理具有严格约束力, 确有需要更改的, 需要严格依照程序进行调整

房地产企业预算管理制度具有不可随意更改的性质, 一经制订, 任何人不得轻易更改, 在企业内部, 预算管理制度对全体员工具有约束力。当企业年度预算计划在企业内部下达并开始执行时, 无特殊原因, 全体员工都必须严格遵守并执行, 不能随意以个人意志为转移对预算进行调整使其发生变化, 除非国内国际市场或房地产政策有了新的变化, 或者房地产企业自身内部出现运营问题, 企业无力解决导致当初编制的年度预算目标不符合企业的发展战略目标, 出现预算编制无法成立、预算与实际执行结果有严重的偏差时, 房地产企业在严格审批调整程序下, 才允许进行预算按实际变化来做调整。

5. 全面预算管理编制和管理流程的改进

针对房地产企业全面预算管理中存在的工作效率低, 预算执行不到位的现状, 我们在实践工作中要改变落后笼统的管理方法, 运用科学化、严谨化的原则来对预算编制及流程进行合理高效地改进。房地产项目由于自身行业的特殊性, 大多需要比较长的资金循环周期, 更增加了不稳定环节, 在房地产企业内部实行全面预算管理, 就可以合理规避其中的风险和不稳定因素, 因此, 科学严谨的预算管理工作方法对促进企业项目顺利进行有良好作用。

首先房地产企业预算管理部门在进行预算编制时, 先要对项目本身总体预算状况及目标进行实地调研, 根据房地产企业各部门的职能编制出科学严谨的预算目标, 并将目标根据各部门的工作内容进行细化分解, 将目标分解到各个部门, 各部门的管理人员再将预算目标细化到个人。之后严格对预算的执行进行监管, 要将项目各环节的现金流量、流向进行严格监督, 确保始终控制在预算目标之内, 如果在这一过程中发现某一环节的现金流量与预算编制存在偏差, 需要及时进行分析, 明确造成这一偏差的原因, 并及时根据原因进行纠正, 同时找出相应的责任人, 进行惩处。如果是预算编制本身出现了问题, 需要修改预算编制, 则应上报修改意见, 各部门针对修改意见再做整体调整。此外房地产项目往往因周期长、不可控因素多, 因此需要在预算编制中, 考虑到风险防控机制, 不能将预算编制设置为固定的数值, 而是要根据风险因素设计为弹性的波动量化值, 同时企业还应针对可能出现的各类风险因素, 制定相应的防控机制, 并预留风险应对预算, 将风险控制在可控范围内, 房地产企业还可针对不可控风险, 采取购买商业保险的形式, 实现风险转移。

四、预算管理在网络技术全面普及下的发展趋势

未来我国企业全面预算管理将和战略发展思想相结合, 在网络技术全面普及下, 利用IT工具实现信息化的企业全面预算管理。

1. 与战略思想相结合的预算管理

战略预算管理是将平衡计分卡和普通预算相融合形成的新管理模式, 在集团战略规划和执行预算管理方面发挥重要作用。这种新管理模式在传统预算管理的基础上, 既重视财务状况同时还以战略发展方向为核心内容, 有利于增强房地产企业核心竞争力。

2. 信息化发展趋势

现代化的IT技术与传统预算管理相结合, 实现全面预算信息化管理。首先在预算编制环节:预算管理信息化可以实现预算责任具体化, 控制编制流程等传统预算编制鞭长莫及的地方;第二是利用数据仓库技术将随时随地实现对预核算对比分析监控, 有利于及时发现执行过程中的缺陷并进行修补。预算在线编制、实时监控、数据分析反馈, 降低了传统预算的时间和成本, 并向预算管理的精准化方向发展。

在今后的房地产管理工作中, 要提升对信息化预算管理建设的资金投入, 培养专业素养高的预算管理信息化人才队伍, 提高企业预算管理信息化工具的使用等途径, 来增强对房地产企业预算管理信息化建设。

五、结束语

概而言之, 纵观国家的经济发展政策、房地产企业发展趋势以及基于内部经营管理层的管理需要, 我们可知房地产企业全面预算管理的趋势将通过信息化, 网络化的方式, 建立基于战略导向的预算管理体系。未来的房地产全面预算将以企业战略发展目标为发展导向、IT信息化技术为依托、以平衡记分卡为理论支撑、遵循“产品消耗作业, 作业消耗资源”的原则科学严谨地实施成本控制。对房地产企业的预算管理战略产生强有力的推动作用, 增强房地产企业内部核心竞争力, 实现房地产企业做大做强参与国际竞争的宏伟目标。

摘要:近年来楼市的快速升温使得国内部分区域房地产库存压力有所缓解, 如何更好促进房地产企业健康良性发展, 获取更多的经济效益, 在保障成本有效控制的前提下获取更丰厚的利润回报, 需要从房地产企业内部进行全面预算管理工作, 本文从国内一二线城市房地产企业的预算管理现状着手, 调查研究优化预算工作的措施, 并分析了房地产企业预算管理未来发展趋势。

关键词:房地产企业,预算管理,改进措施,发展趋势

参考文献

[1]裴振营.浅谈房地产全面预算管理现状及解决对策[J].中小企业管理与科技旬刊, 2015, (15) :72-73.

呼和浩特房地产现状及未来趋势预测 篇7

一、呼和浩特房地产业现状

(一) 房地产开发投资情况

2011年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长, 1-9月完成投资额997726万元, 与上年同比增长40.16%;比1-8月增长29.84%, 增幅比上月回落4.05个百分点;比1-4月下降313.65%。从投资构成看, 商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降, 其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点, 办公楼下降1.74个百分点, 商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等, 加之去年以来的住宅楼基本都有车库, 因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。

(二) 土地购置和开发情况

2011年下半年购置土地面积1026190平方米, 同比增长110.61%, 涨幅比上半年提高138.62个百分点;土地成交价款109306万元, 同比增长240.73%, 增幅比上半年提高242.26个百分点;完成土地开发面积1142880平方米, 同比增长123.85%, 增幅比1-6月提高75.4个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨, 特别是成交价涨幅240%以上, 表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温, 房价没有出现下降, 而是上涨。

(三) 商品房供给和销售分析

2011年10月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米, 同比增长22.75%, 环比增长6.88%。其中, 住宅上市面积251.43万平方米, 同比增长28.28%, 环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米, 同比增长9.75%, 环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米, 同比增长69.42%, 环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米, 同比增长16.95%, 环比增长6.31%;现售备案面积70.7万平方米, 同比增长70.48%, 环比增长11.85%。

(四) 保障性住房供给状况

2011年呼市经济适用住房投资16381万元, 虽然与上年同比下降了72.6%, 但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大, 确保了2011年建设任务的顺利完成。2011年上半年, 经济适用房施工面积1338312平方米, 同比下降60.17%, 环比增长29.93%。其中新开工面积259116平方米, 同比下降了64.5%, 环比增长了159.12%。竣工面积233010平方米, 环比增长了113.75%。

二、呼和浩特房地产市场特点

(一) 政府调控政策对楼市影响较弱

通过分析我们可以看出, 呼市的楼市基本未受调控政策影响, 成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市, 对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段, 开盘日期和开盘价格都未确定的情况下, 已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上, 尽管这个价格超出了很多人的预期, 但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。

(二) 土地市场总体活跃

2010年前三季度, 呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下, 房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧, 整个大趋势不是很明朗, 对后市预期过早, 但根据前三季度土地开发和购置土地情况看, 开发商对市场的信心指数在增加。

(三) 房地产需求十分旺盛, 开发潜力巨大

一方面, 从消费结构看, 国外先进国家发展的一般规律表明, 恩格尔系数为40%左右时, 是房地产业的快速发展时期。2010年, 呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%, 居民消费重点已经转向住、行和教育等方面, 消费结构的升级转型, 将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例, 增加住房消费总量, 提高住房消费量, 由“有其房”向“优其房”转变, 改善型需求增长:另一方面, 从消费水平看, 城镇居民收入的增长, 消费水平的提高, 无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。

三、呼和浩特房地产业面临的主要问题

(一) 政府管理机制不完善

1.宏观调控乏力。当前, 房地产供给与需求严重失衡, 造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因, 但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。

(二) 房地产业政策法规体系和机制尚欠完备

随着开发业的日益发展, 有关房地产开发的法规也相继出台, 从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看, 法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规, 缺乏有关房地产保险方面的法规, 对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况, 尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立, 与之配套的征用补偿制度却没有建立起来, 隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中, 拆迁直管公房不找差价, 非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款, 已不能适应当前的环境, 这些问题影响拆迁工作的顺利进行, 也挫伤开发企业的积极性, 不利于城市建设。在农地征用补偿方面, 也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢, 不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式, 以及正盛行的农业庄园投资行为等, 均不能及时给予必要的监督、规范和引导, 给利益各方带来很大的风险。

(三) 房地产供求矛盾十分突出

供给方面, 土地是影响房地产供给的主要因素, 而在需求方面, 人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业, 与其他产业相比较, 存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因, 在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。

(四) 房地产市场运行监管和协调体系不完善

当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强, 房产开发交易行为不规范, 虚假广告, 合同欺诈, 中介服务和物业管理中违法和违规行为等, 还没有得到有效遏制, 政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时, 我国的市场化程度还不够高, 房地产市场机制不够完善, 住房供应体系还不健全, 房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求, 房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难, 适合我国国情的住房保障制度有待建立。

(五) 房地产业内部垄断现象严重

虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖, 但目前招标拍卖还未形成气候, 地块出让仍以协议方式为主, 这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊, 造成了市场的不公平竞争。同时, 由于房地产企业是政府的利税大户, 各地纷纷致力于“固本培源”, 成立房地产开发企业, 这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系, 自然受到当地政府的庇护。

(六) 土地供应不规范

在过去二十几年的房地产发展中, 呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商, 使得在房地产开发中土地所占成本极低, 有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是, 有些没有路子和关系的房地产商, 拿不到一手划拨地, 就必须去买别人倒卖的二手地、三手地, 这就造成有些房地产商在房地产开发中, 土地所占成本过高, 甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争, 也易出现腐败行为。

四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望

(一) 房屋供给结构将会越来越符合人们的需求

从2011年12月的房地产投资结构分析, 社会需求较大的住宅投资比重增长较大, 占房地产开发投资的比重由2010年47%上升到期67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理, 普通住房投资占投资总额的58% (包括经济适用房) 。呼和浩特城市居民购买住房的需求中, 需求在70一100平方米住房的占31%, 而供给比例为42.4%。建设部今年发出通知, 新开发的地产项目单套建筑面积在90平方米以下的小户型占到总面积的70%, 同时严格控制别墅类用地, 房屋供给结构越来越符合人们的需求。造成房屋供给结构的原因: (l) 房地产的利润可观, 许多开发商就能够从住房的需求出发, 设计户型结构合理的用房。 (2) 有许多煤炭行业都投入到房地产中, 造成从事房地产的人员迅速膨胀, 房地产之间的角逐, 必然会造成房屋户型结构更加合理。

(二) 房地产投资规模将进一步扩大

经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。呼市国民经济以年均31%的速度持续快速增长, 经济实力显著增强, 地区生产总值由2008年179亿元增至2011年700亿元。从目前呼和浩特经济走势看, 未来几年呼和浩特经济将保持这样的发展速度, 也必将带动呼和浩特房地产开发规模的进一步扩大。另外, 随着国家西部大开发政策的完善, 以及呼和浩特提出的活跃房地产市场等多项措施的实施, 也将激发房地产商的投资信心和积极性, 为呼和浩特房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。

(三) 房地产价格增长将会趋于稳定

从供给来看, 建材成本及地价的上涨将带动房价上涨, 从需求来看, 有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下, 未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因;一是我市房价与其他城市比相对较低, 具有一个上升空间;一是我市居民可支配收入增加, 房价收入比逐年增加, 人们购房能力不断增强, 房价的稳步上升不会影响市场需求。另外, 由于政府的宏观调控政策加强, 未来的呼市房价增长将会趋于平稳。

(四) 度假区、旅游地和退休居住区是房地产业发展的重点

文化地产的现状与趋势 篇8

党的十八大指出, 中国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、推动产业转型、加快经济发展方式转变的攻坚时期, “文化”越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素、越来越成为经济社会发展的重要支撑, 丰富的精神文化生活也越来越成为我国人民的迫切期望。按照国家实现全面建设小康社会奋斗目标的全新要求, 到2020年, 文化改革的发展奋斗目标是:文化产业成为国民经济支柱性产业, 整体实力和国际竞争力显著增强, 以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局也正全面形成;文化管理体制和文化产品生产经营机制充满活力、富有效率, 以民族文化为主体、吸收外来有益文化、推动中华文化走向世界的文化开放格局进一步完善。为完成这一目标, 影响我国文化创意产业发展的主要问题已不只是民众传统产业禁锢下理念的转换, 而是如何进行实际运作。推动文化创意产业市场主要体征的快速生长, 并发挥集聚效应, 打造并完善文化创意产业链, 大力培育文化创意交易市场, 形成新的产业发展集群, 已成为发展文化创意产业的首要考虑。因此, 建立并完善文化创意产业培育基地, 创建文化创意产业孵化基地———建设全面完善的文化创意产业园区已经成为我国发展文化创意产业重中之重, 也成为我国文化创意产业发展的重要特征和趋势所在。

二、我国文化创意产业发展的特征及趋势

产业园区本身是通过政策扶持、人才集聚、管理支持、资源整合等方式来支持新创企业在其辖区内的发展, 使其能够逐渐发展壮大, 创作价值。产业园最初从支持和孵化、营建高新技术企业而兴起, 同时也是一种介于政府、市场、企业之间的新型社会经济机构和企业发展平台。从企业本质上来讲, 文化创意产业的发展趋势和特点几乎和新创型的高新技术企业无异, 所以, 发展文化创意产业的培养和指导工作完全可以从创建文化创意产业园区开始, 在园区提供文化创意类创新企业发展所需的政策支持和资源整合, 促进此类型企业的成长。在推动创意产业发展, 推动形成产业集群, 催生文化创意企业, 促进社会经济发展及推动就业等方面创意产业园区均有重要特征和功能。

1. 创意产业园区内聚集了众多具有融合、交互、互补功能的产业。

园区的一个重要功能是产业集群或产业丛集。创意产业的各个类型在总体上看似有着很大的差别, 但各部类内却有共同或相近的特性。如产业上游的资源需求相同;需要的人力资源群体相同或相近;都生产同类功能的产品或相关产品;供给同一市场, 采用相同或相近的营销方式、销售渠道。

2. 创意产业园区的各个企业行业跨度较大。

其主要构成包括:文化艺术创意设计时尚相关方面的企业, 文化创意产品的生产企业, 提供高科技技术支持数字网络内容产业方面的企业, 策划推广信息咨询经纪的中介机构, 以及有经济管理、商品管理方面经验的服务咨询公司。这种按需组合的方式有利于集群内企业间动态的联系、资源的整合, 从而构成一个网状的、多方交互的产业链条共同体, 形成资讯快速传播、企业共享资源的聚集效应。

3. 高层次人力资源是创意产业园区的发展的条件基础。

一是创意产业需要大量具有较高教育背景的复合型智力资源, 如相关专业技术、工商管理、市场营销推广或经贸教育等相关行业人才及文化艺术的理论与创作、网络设计等领域人才。二是在创意产业园区内配备不同市场、不同领域需求的多层次专业人才, 形成多种创意人才的互补、互需、互助的聚合优势。

三、我国文化创意产业园区的形成条件及相关要素分析

相比较于其他行业的产业园区, 文化创意产业园区具有特殊的形成条件, 具体包括以下四点:1.建设完善的创意产业园区, 必须进行前提合理规划和良好的基础配置;必须拥有强有力的制度保证、政策支持和合理高效的协调机制;营造一个良好的创业及就业环境。健全法律制度;完善切合实际的投融资支持及资金扶持;具有创立创意产业基金和风险投资的能力;社会文化和知识资源发展的国内外大环境较好;诚信、互惠、合作、高效的公共关系网络。2.提供良好的文化、艺术创意产生环境;对文化标准和文化价值给与极高推崇, 对创意、艺术资源、教育、知识产权的予以保护;对人才培养和社会责任有担当;对传统文化遗产的保护、开发、继承、发扬、应用;推动国际多元文化交互发展、取其精华去其糟粕;激发城市或园区文化活动的社会氛围, 提高公众的参与热情。3.搭建文化创意产业所需的特殊市场网络, 打造原有的行业界限形成新的产业发展群落, 完善创意产业链, 加大高新技术的配套设施建设, 加强对高新技术的合理使用。4.除此之外, 吸引创意产业人才入驻的园区创意氛围、城市文化底蕴和舒适自然的生活配套设施区域也是产业园区发展和完善必不可少的条件。

通过对国际及国内多个成熟的文化创意产业园区的发展历程、运营模式及现状的深入分析, 其成功因素有以下几个共同点:1.经济因素促进园区规模聚集。合理的租金是促进产业园区项目形成的关键因素。文化创意产业园区的形成从根本上来说, 最具决定意义的因素是经济因素, 合理的租金价格是促进文化创意产业区自然形成的关键因素。建筑与地理因素, 也增加艺术区对艺术家的吸引力, 但它们是服从于经济因素的次要因素。2.人才优势夯实园区创意基础。艺术家、大师、从业人员的聚集使文化创意产业园区迅速发展壮大。沃霍、李奇斯坦、劳森柏格、约翰斯成为苏荷的第一代居民, 毕加索、夏加尔、米勒、乔伊斯也都曾流连于巴黎左岸。同样, 北京798的兴起源于隋建国工作室的建立, 宋庄艺术区的形成少不了栗宪庭、方力钧的身影, 而田子坊也成就了陈逸飞等人的艺术理想。再者, 举凡重要的创意产业聚集地出现, 大多有知名高等艺术院校的学术支持与交流活动, 这已为世界性的文化创意产业园区发展的历史所证明。文化创意产业园区作为学院思想的一个实践基地与展示空间, 而学院则为文化创意产业园区提供创意基础、思想来源和专业支持。3.政策扶持助力园区持续发展。政府引导和政策支持成为产业园区项目发展壮大的重要条件。这些文化创意产业园区成为各地的文化创意产业集聚区和产业转型点, 为城市建设和品牌提供重要保证, 遂得到市政府的直接支持, 并与地方党委、政府工作团队的远见和集体努力也是分不开的。政府部门制定完善的相关产业发展规划, 完善的法律法规, 使文化创意产业园区的发展有法可依、有章可循。4.区位依托搭建园区发展平台。优越的区位:文化创意产业园区的建设选址在靠近城市中心的边缘地带, 距市中心适当的距离, 享受优越的自然环境条件和适度自由的创作生活条件。便捷的交通:临近国道、省道及交通要道, 拥有完善的交通运输网。良好的自然环境:适宜的艺术区与商务区、居住区相关配套设施, 形成环境幽静的“城中区”, 有利于增进艺术区对艺术家和商业发展的吸引力。良好的基础设施:依托于政府的引导和政策扶持。5.功能复合推进园区多元化进程。可持续发展的产业结构是先进文化创意产业区的显著特点, 即产业结构复合, 以艺术价值为主导, 围绕创意核心产业区形成具有会展、酒店、居住、文化娱乐等现代服务业的城市功能区综合体。

参考文献

[1]晶莹, 李放.文化创意产业发展的内在动因与外部条件研究[J].产业与科技论坛, 2010 (06) .

[2]周秀玲, 王信东.文化创意产业发展模式研究——兼论文化产业促进其他产业的升级与发展[J].当代经济, 2010 (09) .

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