内部控制房地产

2024-06-10

内部控制房地产(精选十篇)

内部控制房地产 篇1

企业内部控制是以专业管理制度为基础, 以防范风险、有效监管为目的, 通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。

企业内部控制主要包括下列要素:

(1) 内部环境。内部环境是企业实施内部控制的基础, 一般包括治理结构、机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。

(2) 风险评估。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险, 合理确定风险应对策略。

(3) 控制活动。控制活动是企业根据风险评估结果, 采用相应的控制措施, 将风险控制在可承受度之内。

(4) 信息与沟通。信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息, 确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

(5) 内部监督。内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查, 评价内部控制的有效性, 发现内部控制缺陷, 应当及时加以改进。

2 房地产企业进行内部控制必要性分析

内部控制是单位为了保证实现经营管理目标, 在分工负责的前提下, 组织内部经营活动而建立的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施, 用以明确单位内部各职能部门的职责和权限, 形成一个完整严密、相互联系、相互协调、相互制约的控制系统的总称。内部控制是现代企业加强管理, 提高经营效率, 实现经营方针和目标的有效工具和手段, 对房地产开发企业来说尤是如此。

由于房地产的组成部分土地, 是稀缺又不可替代的资源, 属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控, 利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡, 保证消费者的利益。宏观调控对房地产经营的作用, 比其他商品更为重要, 也是企业最难以控制的风险。同时房地产经营活动, 不仅受经济形势变化的影响, 而且会受政治形势变化的影响, 变数较多。加上融资环境恶化, 政策环境严厉, 开发品质要求越来越高, 项目成本不断上升。因此, 建立完善的房地产企业内部控制制度, 对于完善房地产公司的治理结构和信息披露制度, 保护投资者合法权益, 并保证资本市场有效运行, 均有着非常重要的意义。

3 我国房地产企业内部控制现状

(1) 我国部分房地产企业内控意识薄弱, 执行不到位。

部分房地产企业企业内部控制建设因企业组织类型不同而不同, 主要表现为:民营企业, 经营者对内部控制认识不足, 没有充分认识到建立内控的重要性和必要性;在管理上实行家族制, 在决策中惯用长官意识, 在岗位设置上为节省人工费用, 实行一人兼多岗、一岗并多职, 没有很好地构成内部牵制;在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面, 没有制定成文的内控制度。

(2) 房地产行业内部控制体系不健全。

目前, 多数企业的内部控制制度不够全面, 在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员, 没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节, 使中小企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。

(3) 内控制度行为主体素质不能完全满足需要。

大部分房地产企业财会人员 (尤其是基层人员) 得不到有效的培训、提高, 专业水平很难适应新的工作形势要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍, 思想素质差, 业务一知半解。

(4) 企业的监督机制不健全。

目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现, 而有些企业的内审部门隶属于财务部门, 与财务部同属一人领导, 内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外, 在内审的职能上, 很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目, 而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面, 却未能充分发挥应有的作用。

4 完善我国房地产企业内部控制对策

(1) 完善会计系统的建立。

房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到:①确认并记录所有真实的经济业务;②及时并充分详细地描述经济业务, 以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类;③计量经济业务的价值, 以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值;④确定经济业务发生的期间, 以便将经济业务记录在适当的会计期间;⑤在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。

(2) 房地产企业应该设立有效的控制活动。

房地产企业在遵守会计准则的基础上, 应从本单位会计工作实际出发, 建立健全和强化自身合理的会计政策和会计控制制度。为此应作到:①明确规定处理各种经济业务的职责分工和程序方法;②职责分离;③资产接触与记录使用;④绩效考评;⑤保证会计凭证和会计记录的完整性和正确性;⑥明确规定建立财产清查盘点制度;⑦明确规定计算机财务管理系统操作权限和控制方法。

(3) 建立良好的控制环境。

任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中, 控制环境的好坏, 直接影响到企业内部控制的遵循和执行, 以及企业经营目标、整体战略目标的实现。加强和完善企业内部控制, 应注意企业内部控制环境的建设, 包括经营管理的理念、方式和风格, 组织机构, 授权和分配责任的方法, 管理控制方法, 人力资源管理政策和实务, 外部环境的影响等。只有建立良好的内部控制环境, 才能保证制度的真正落实, 才能真正达到内部控制的目的。在房地产开发企业的全部经营活动过程中, 应树立以下观念:宏观经济观念、市场经营观念、竞争观念和创新观念等, 树立正确的房地产经营思想, 必须以全心全意为消费者服务为宗旨;以提高经济效益为中心;以竞争和改善经营管理为手段;以国家法律、政策为依据;以国家大局利益为准绳, 最终实现房地产经营目标。

(4) 提高管理人员对内部控制的认识程度, 增强内部控制意识。

人作为企业的主体, 作为企业各项政策的执行者, 应该最先从根本上提高自身对内部控制的认识程度, 这是提高我国企业内部控制效果的首要条件。只有房地产企业各级人员认识上得到了提高, 房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业的各项制度。工作人员正确理解内部控制的目标和含义, 重视内部控制在管理活动中的重要地位, 树立全面控制的概念, 使内部控制超越财务、审计的范围, 渗透到企业管理的方方面面, 在业务运作过程中才能真正相互影响、相互制约。

(5) 完善房地产公司治理结构, 为内控系统的构建提供制度基础。

健全的房地产公司治理结构是房地产企业实施内部会计控制、优化管理的前提。公司治理结构是企业产权关系的具体体现, 是企业决策机制、激励机制和监控体系等制度安排的基础。有效的治理结构是决定企业能否正常运转和健康成长的基础性制度, 是内部会计控制制度的组织保证。建立和完善内部会计控制制度, 在治理结构上进一步强化董事会的作用, 完善决策机制;健全监控体系, 设立内部审计、稽核等专门的监督机构, 并赋予其相应的监督权;建立和改进激励和约束机制, 要以制度约束人, 强化责任追究制度。

(6) 强化和完善内部监督机制。

尽管房地产企业设立各项制度安排、进行权责分工、进行目标管理、采取各项控制程序, 但监督是必需的。为了确保内部控制制度得到全面、准确的实施, 必须建立内部控制机制, 推进内部控制的落实。财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门应当按照有关法律、行政法规规定的职责, 对有关单位的会计资料实施监督检查。同时, 大力发展注册会计师事业, 充分发挥其独立超然的特性, 履行社会公证和监督职能, 使会计人员一方面受法规制度的规范, 另一方面受注册会计师的公证监督。另外, 要发动全社会参与会计监督。鼓励与支持广播电视、报刊等新闻媒体对企业 (特别是上市公司) 违法违纪行为曝光, 以充分发挥舆论监督的作用。

总之, 加强房地产企业内部控制, 建立健全内部控制体系, 是企业自身的需求, 也是企业面对市场风险与挑战的需要。认真总结和探索新方法、新思路, 从根本上确保企业持续、稳定、健康发展。

摘要:内部控制是现代企业加强管理, 提高经营效率, 实现经营方针和目标的有效工具和手段, 对房地产开发企业来说尤是如此。结合自身多年的实际工作经验, 并参考大量文献资料, 分析了房地产开发企业的内部控制问题, 并提出了自己的建议。

房地产企业内部控制研究 篇2

摘要:随着经济的发展,房地产行业的竞争不断加剧,加上国家的调控政策,房地产企业生存现状尤其困难。文章在介绍当前房地产企业内部控制现状的基础上,提出了解决存在的问题以及相应的对策。

关键词:房地产企业;内部控制

当今我国经济高速发展,房地产行业的发展也越来越快,行业间的竞争力也越来越强烈。房地产行业向来所关注的最大问题便是如何在激烈的市场竞争中得到最大的经济效益。房地产行业的发展现今面临很大问题:一方面国家施行一系列的措施来稳定房价;另一方面,在银行信贷等方面国家向房地产开发商施加了一定程度的压力。面临如此困难的房地产业,正将对外的发展逐渐调整为对内的管理,增强房地产业对于财务资金的控制,减少成本的输出,并以此获得最大收益。房地产内部控制是指利用现代信息管理技术,结合综合与局部的方法,采用多样化的会计管理方式,对房地产企业内部各业务关节进行严格的监督及控制。提高企业资产的安全使用、企业的工作效率以及财务信息的真实性是房地产业实行内部控制的目的所在。内控制度可以在企业进行决策时提供科学可行的意见,从而提高企业整体的竞争力,实现经济利益的最大化。

一、我国房地产企业内部控制现状

(一)房地产企业对内部控制制度的建设认识不足

当前我国各房地产企业对于房地产企业内部控制的认识不足,企业管理阶层往往将内部控制这一整体分割成许多细小独立的控制环节来看,这种看法非常片面,也存在很大弊端。例如,将企业内部控制视作会计控制,成本控制以及内部牵制制度,这种认识在企业发展过程中易产生不利影响。只有将内部控制看作一个整体,才能确保内部控制各环节有序的进行,确保各业务活动高效合理进行,确保企业内部资金财产的完整与安全,内部控制才能发挥其真正拥有的作用。内部控制可以提高企业决策准确性,及时纠正企业的错误问题,同时有效防止各类舞弊现象的发生,从而提高企业的综合管理能力,最大化提高企业的经济效益。

(二)企业法人治理结构不能相互制约

当今我国房地产行业中的企业法人的治理结构很大一部分都形同虚设,无法行使正当的权利与义务,结果造成了内部权力的失控,有时“内部人控制”的恶意现象甚至会出现。例如,董事会功能的缺失。董事会的监督变成自己监督自己,失去了原有监督的意义。另外还出现分工不明等问题,各监督部门的监督力度不严,部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。

(三)管理者素质有待提高

当前我国大部分的房地产企业中都缺乏职业经理人,国内也尚未形成较为完善和规范的职业经理人的人才市场。房地产企业内部的管理阶层大部分是从安装、建筑等房地产相关行业中走出的,未经过专业房地产知识培训的经理人,他们的知识及素质都有待提高。另外,还有部分经理人通过政府任命等各种方式录用,外部环境也没有建立行之有效且合理的监督

机制来监督、约束经理人,造成经理人无法及时的进行自我提高、自我完善。同时,有许多房地产企业的管理者未经过高等教育以及管理方面的培训,无法适应现阶段我国经济高速发展的需要。

(四)企业文化的缺失

企业文化具有其特殊的力量,它能够无形的影响企业内员工的思维及行为方式,并在企业中形成强大的凝聚力。作为市场、土地、项目施工、品牌等多方位资源的集合体,大多数房地产企业内部还未形成自己独特的企业文化,部分企业甚至忽视企业文化的建立,同时不能准确认识企业文化在企业发展中所起到的作用。这其中有以下几方面原因:

1.企业文化的建立是一项需长期进行的工作,不能只是短暂的加强,应该有规划的、合理的进行企业文化的建设。

2.房地产企业的管理阶层对于企业文化建立的重要性认识不足,并忽视了企业文化在企业战略实施进程中的积极作用,更加没有认识到企业文化是企业提高核心竞争力的一项重要工作。

3.企业文化要让全体员工共同协同工作,充分发挥员工的主观能动性,使企业形成一个整体。

4.企业文化要深入员工内心,从根本上增强员工对企业工作的积极性,真正发挥其重要作用。

二、解决房地产企业内部控制存在问题的措施及对策

(一)完善房地产企业治理结构,建立健全房地产企业内部控制体系

完善的房地产企业治理结构以及健全的房地产企业内部控制体系都为企业的内部控制提供了保障。房地产企业应该传统的内部控制基础上加以创新及完善,结合自身企业发展的特点以及发展要求,制定出符合自身发展的科学合理的内部控制体系。内部控制体系应同时包含业务层次的内部控制以及企业层次的内部控制,同时,要针对不同的业务流程设置相应的内部控制。另外,健全房地产企业的治理结构,增强各个管理部门以及各职能部门所发挥的作用,将企业的决策、执行、监督等职权分离,在企业内部形成权力的制衡。

(二)强化执行力度,完善内部监督机制,房地产企业内部控制体系的建立需要各个职能部门的共同参与,这其中包括企业的董事会、经理、监事会及所有员工。企业内部控制的建设作为一项系统的工程,为保证其有效实施:

1.应当完善企业内部的监督机制,制定科学合理的监督计划,保证企业内部各业务各环节严格按规定进行。

2.尽快推进房地产企业内部控制机制的建设,使其控制作用在企业的发展中体现出来同

时,应提高审计机构的审计能力,发挥其监督职能。作为房地产企业实现内部控制的重要组成部分,企业审计机构应定期对企业的内部控制制度进行监督与评价,加强其监督职能,从而不断完善企业的内部控制体系。

3.可以聘请注册会计师对企业的内部控制体系进行评价与审计,同时对内部控制体系所面临的缺陷进行改进,不断完善内部控制体系,确保内部控制体系有效实现其控制能力,从而进一步推动企业的发展。

(三)加强内部控制的考核与激励

完善房地产企业内部控制的考核激励机制,建立完整合理的综合评价指标体系,定期对企业的生产经营状况以及内部控制的有效性进行考核与评价,同时结合定性与定量的分析,建立严格的奖罚及责权制度,以此来激励企业内部员工的工作积极性,充分发挥员工的工作自主性。

(四)建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制

房地产企业应加强事前计划能力,建立一套符合从管理阶层到子公司执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制,根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析,并对可能出现的风险建立应急处理的计划,将风险量化。同时,应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源,建立合理有效的预警及突发事件监测体系,降低企业所面临的经营风险,进一步促进房地产企业的健康发展。

(五)对员工进行内部控制体系的培训,提升员工素质,加强员工对于企业内部控制的责任感意识,推进企业文化建设

房地产企业内部控制的强弱决定企业内部控制工作的好坏,内部控制是一种文化,也是一种体系。完善的内部控制环境能够确保各项业务工作的高效进行,因此内部控制体系的建立需要企业员工的坚决执行。同时,企业应加强对于企业人员关于内部控制专业知识的培养,提高其对专业内控知识的学习以及对于内部控制建设的思想觉悟。另外,可以通过举办相关的内部控制管理活动,提高企业工作人员的认识及思想觉悟,调动企业工作人员学习内部控制知识的学习积极性,进一步提高企业内部控制人员的专业知识以及综合素质,从而提高企业的经营管理水平。

(六)构建企业内部畅通的信息沟通渠道

为实现房地产企业内各部门的信息共享,加强各部门的信息沟通,房地产企业应根据自身的经营状况,建设企业内部的科学的信息沟通渠道,建立内部信息集成处理系统,从而实现各业务部门间通畅的信息交流,打破各部门之间的隔阂。例如,运营部门、营销部门以及财务部门共享一套信息集成处理系统,首先营销部门对于各项营销数据进行收集整理,利用信息集成系统进行统计和汇总,然后财务部门根据信息集成系统中的信息进行财务分析以及财务支持,最后,运营部门根据系统中的财务分析,对于之后企业的运营制定计划,并提供合理化的建议,确保决策层对于企业发展状况拥有更加充分的认识,有利于企业的准确决策,促进企业的发展。另外,应加强对于企业内部控制信息的收集、处理、传递等环节的完善,将常规和非常规信息的报送流程相互区别,建立信息的举报投诉制度,保证信息的完整、真实,以此促进内部控制施行的有效性,从而实现房地产企业的战略目标。

三、小结

目前我国产业集中度正不断提高,开发规模也在不断扩大,房地产企业也在朝着集团化的趋势发展,部分企业也在由原先的集团单一化向区域多元化管理方向发展。由于房地产企业的大规模扩张,企业总部对于子公司的管理也变得尤为重要,因此原先的内部控制管理模式也已无法满足现今房地产企业发展的需求。房地产企业的内部控制的建设与完善应该从企业实际发展出发,对于部分管理基础相对薄弱、会计核算相对混乱的企业,应该从完善内部控制制度、定岗定员、明确各岗位职权等方面进行改革,并加强其资金财产等资源的安全及稳定。而对于管理基础相对较好、会计核算相对混乱的企业,则应进一步强化和完善企业的内部控制体系。最后,企业的业务活动都应在内部控制之内,企业的管理工作都应以完善内部控制为基础,企业的决策都应从内控制度的完善出发。

综上所述,我国当今的房地产企业的内部控制虽然在企业的发展中起到至关重要的作用,但是在诸多方面,房地产企业的内部控制体系仍存在许多缺陷。因此,房地产企业应该在已建立的内部控制体系基础上,加强内部控制体系的创新,并加大对于完善内部控制体系建设的实施力度,从而使房地产企业的内部控制建设能够紧跟时代发展的潮流,加强房地产企业的管理能力,进一步保证房地产企业的可持续健康发展。

参考文献:

论房地产企业内部控制 篇3

摘要:建立房地产企业内部控制可以提高房地产企业经营管理水平,有效防范企业经营风险,促进企业可持续发展,维护社会主义市场经济秩序。房地产企业应从确定内部控制目标、建立内部控制原则、完善内部控制要素方面入手,建立和实施有效的内部控制,实现企业战略目标。

关键词:房地产企业;内部控制;目标;原则;要素

1房地产企业内部控制的目标

1.1促进企业经营管理合法合规

这是建立企业内部控制的基本经营目标。

1.2促进维护资产安全

这是建立企业内部控制的资产管理目标。

1.3促进提高信息报告质量

这是建立企业内部控制的报告质量目标。

1.4促进提高经营效率和效果

这是建立企业内部控制的经营管理目标。

1.5促进实现发展战略

这是建立企业内部控制的终极战略目标。

2建立房地产企业内部控制应遵循的原则

2.1全面性原则

内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程,覆盖企业的各项业务活动。房地产企业管理者应针对各个经济活动领域和经济活动中涉及的人、财、物、信息等资源要素,在考虑企业自身情况的基础上,制定出相应的内部控制制度。

2.2重要性原则

内部控制应当在全面控制的基础上,关注重要业务事项和高风险领域。重要性原则要求房地产企业的内部控制应当区别其重要程度,采用不同的控制程序和方法。对于重要的控制项目,比如对外担保和房地产项目投资决策,控制程序应当更加严密。反之,则可以适当简化。

2.3制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督,同时兼顾运营效率。房地产企业应当结合业务特点和内部控制要求设置内部机构,制定完善的岗位责任制度和规范的岗位管理措施。通过合理的职能分工和恰当的责任分离,建立相互配合、相互督促、相互制约的工作关系。

2.4适应性原则

内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应,并随着情况的变化及时加以调整。房地产企业建立内部控制应保持一定的灵活性,即在基本结构相对稳定的同时,针对企业的经营情况变化及时进行修订和补充。

2.5成本效益原则

内部控制应当权衡实施成本与预期效益,以适当的成本实现有效控制。成本效益原则要求以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地产企业在实施内部控制的同时应当对内部控制成本和由此而产生的经济效益进行权衡。实施内部控制制度既要有利于加强企业管理,又不能阻碍企业的经营活动。

3建立房地产企业内部控制的要素

借鉴发达国家加强内部控制的先进经验,房地产企业建立与实施有效内部控制应构建以内部环境为重要基础、以风险评估为重要环节、以控制活动为重要手段、以信息与沟通为重要条件、以内部监督为重要保证,相互联系、相互促进的五要素内部控制框架。

3.1内部环境

内部环境是影响、制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称,是企业实施内部控制的基础。只有建立良好的内部控制环境,才能保证制度的真正落实,才能真正达到内部控制的目的。

房地产企业内部控制环境的建设包括企业的治理结构、管理者的经营模式、组织机构设置及权责分配、人力资源政策、企业文化、内部审计、企业员工的价值观等内容。房地产企业应完善企业的治理结构,实现董事会、监事会、管理层的分工制衡,发挥审计委员会的职能;合理设置企业的内部机构及权责分配,使组织结构有利于提升管理效能,并保证信息通畅流动;设置内部审计机构,保证其独立性;制定可持续发展的企业人力资源政策,加强企业员工的道德修养和职业素养,树立董事会、经理层及员工的诚信和道德价值观。

3.2风险评估

风险评估是企业及时识别、科学分析经营活动中与实现控制目标相关的风险,合理确定风险应对策略,是实施内部控制的重要环节。内部控制就是一种风险管理机制,内部控制的各个要素构成一个完整的风险管理过程。其中,风险评估是识别、分析、评价风险,信息沟通是收集、传递、沟通风险管理的相关信息,控制措施是处理、防范、化解风险,内部监督则是对整个风险管理过程的监控,内部环境则构成风险管理的制度基础。

在市场经济条件下,房地产企业所面临的经营环境具有不确定性。房地产企业的风险通常表现为各种潜在事项和因素,包括经济、自然环境、法律、社会、市场、技术等外部因素以及管理、财务、销售、人力资源、创新、业务重组等内部因素。房地产企业应根据企业制定的生产、销售、财务等相关的目标,设立可辨认、分析和管理相关风险的机制,以应对企业所面临的来自内部和外部的各种不同风险,把风险控制在适当的范围之内,为企业稳健经营打下坚实的基础。

3.3控制活动

控制活动是企业管理层根据风险评估结果,采用相应的控制措施,将风险控制在可承受度之内,是实施内部控制的具体方式。控制活动还会受企业所处的环境和行业、企业的复杂性、企业的历史和文化、企业的管理人员的影响。

房地产企业控制活动是帮助保证风险反应方案得到正确执行的相关政策和程序。控制活动存在于企业的各部分、各个层面和各个部门。房地产企业应结合企业具体业务和事项的特点与要求制定企业的控制措施。常见的控制措施主要包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制、绩效考评控制等。

3.4信息与沟通

信息与沟通是企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息,确保信息在企业内部和企业与外部之间进行有效沟通,是实施内部控制的重要条件。

房地产企业应建立优良的信息管理系统,将企业信息系统与企业营运有效的结合,及时处理企业内部信息和外部信息,确保信息的真实性、及时性和适用性,支持企业经营决策。房地产企业内部信息包括采购资料、销售资料、内部生产和管理活动资料等;外部信息包括显示顾客需求的市场情报,用于企业生产的建筑材料信息,竞争对手项目开发活动的信息,国家立法与行政机关所发布的信息等。有效的内部沟通包括企业内自上而下、自下而上以及横向的沟通。有效的外部沟通则应做到与购房客户和供应商能通过开放的沟通渠道实现有效的信息交流;保证管理层与政府主管机关、股东以及其他利益相关者的顺畅沟通。

3.5内部监督

内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查,评价内部控制的有效性,对于发现内部控制缺陷,及时加以改进,是实施内部控制的重要保证。

房地产企业监督活动包括日常监督和专项监督。通过对各有关部门内部控制的执行情况的检查和评价,对各项业务提出内部控制的建议,对违反内部控制的部门和个人进行处理,以确保企业内部控制持续有效的运作。同时根据具体的情况进行及时的动态调整,以提高内部控制的准确、有效性和控制效率。内部监督监控情况应当形成书面报告,并在报告中揭示内部控制的重要缺陷。内部监督形成的报告应当有畅通的报告渠道,确保发现的重要问题能送达治理层和管理层。

房地产企业内部控制探析 篇4

内部控制本身具有诸多内在功能, 包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等, 由于其在企业中占有十分重要的地位, 近年来广泛受到理论与实务界的关注, 使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段, 最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色, 但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因, 在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题, 尤其是2010年以来, 国家相继出台了一些调控政策, 给房地产企业带来了空前的危机。所以, 对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要, 是企业目前面临的一项重大课题。

二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性

房地产行业与其它行业不同, 它需要大量资金作支撑, 企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置, 从而实现经济效益的最大化。由此, 内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。

(一) 内部控制能有效抵御风险

在房地产企业当中, 最为重要的一项组成部分即为土地, 它为国家所有, 所以受到政府宏观调控的影响较大, 国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导, 从而实现供需平衡。另一方面, 房地产的经营不但受到经济变化的影响, 受政策变化的影响也较大, 变数较多。加之政策环境变得严厉, 融资环境不断恶化, 对开发品质的要求也逐渐提升, 最终导致项目成本的上升。

(二) 健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求

近些年来, 房地产企业为了适应行业的发展需求, 不断扩展规模, 企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展, 企业管理趋于规范与严格, 传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企业最为重要的一项管理方法, 它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。通过健全一套完善的内部控制制度, 可以强化房地产企业的管理与经营, 形成一个完整的制度系统, 实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合, 加强企业的管控能力, 对经济活动实现较好的监督与控制, 保障其严格执行, 最终促进企业经营目标的顺利实现。

三、房地产内部控制的现状分析

(一) 内部控制没有突出主要风险

据相关数据显示, 我国房地产业平均寿命仅有3.5年, 企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后, 加大了企业的经营风险, 特别是加息与限购令的颁布实施, 政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%, 这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言, 多数企业的现金流控制并不到位, 没有将风险细化, 同时, 制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密, 可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的, 没有突出主要风险, 与风险管理的融合性不强。

(二) 内部控制的执行不到位

就目前情况而言, 部分企业进行了内部控制制度的建设, 但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离, 即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来, 就应该保障能够被企业地执行, 但在房地产企业的日常管理工作中, 仍然存在只看领导不看制度的现象, 制度成为了企业的一纸空文, 流于形式, 可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真, 造成资产损失, 在企业的采购、销售、投资业务中, 有人为了一己私欲, 中饱私囊, 这都十分不利于企业的持久发展。

(三) 内部控制的监督力度不够

监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最为基础的保障。就目前情况而言, 诸多企业的监督机制并不完善, 没有健全的监管机构, 内部审计部门的独立性不强, 阻碍其作用的有效发挥, 这也是房地产企业应该重点关注的问题。

(四) 企业内部的信息沟通与传递不畅

伴随时代发展与社会进步, 电子计算机的时代已经来临, 网络技术逐渐普及与应用到了企业当中。房地产企业缺乏集成度高的信息系统对业务流程融合作支撑, 各部门的分割较为明显, 企业不愿对现有的运作体系进行改变, 员工层与管理层之间缺乏畅通的沟通交流渠道, 不利于企业政策的贯彻实施以及对实施情况进行准确、及时地反馈。企业应该站在战略的高度来看待这一问题, 优化各部门间的业务流程, 实现业务间的无缝集成, 最终提升企业的经济效益。

四、完善内部控制的方法和对策

(一) 健全企业的风险预警机制

房地产企业必须健全预警机制, 负责风险管理的监督、识别、诊断、纠正, 承担起风险管理的职责。为了保障企业拥有完善的预警效果, 预警机制应该包含企业内部各岗位的专职人员, 例如设计、财务、销售、土建、人力资源, 还可以聘用外部学者、政府官员、以及专家等组成的专家组共同为企业出谋划策, 促进企业良好发展。

(二) 制定主要风险内控措施

现如今, 房地产企业面临的主要风险就是现金流风险, 尤其是国家实施房屋限购以及货币紧缩政策以后, 进一步加大了房地产企业的融资与资金回收的难度。政策风险是无法控制的, 所以企业只能从自身内部挖掘潜力。合理、科学的资金管理系统, 能够提升企业的资金利用效率, 给企业规模的扩大、经济效益的提升提供了强有力的保障。第一, 企业应做好项目投资控制。第二, 要完善房地产成本和资金管理间的联动。第三, 拓宽资金的回流渠道。

(三) 构建内部控制的保障体系

企业的内控保障体系应该包含以下内容:第一, 健全内部控制的岗位授权, 对内部控制涉及到的各个岗位明确规定授权对象。第二, 健全内部控制的报告制度, 规定好报告人及接收报告人, 还包含报告的内容、时间、频率、如何传递、以及报告处理的部门与人员等。第三, 健全内部控制的审批制度, 对于内部控制的各个事项, 规定其批准的条件、范围、程序、额度、以及审批部门的相应职责等。第四, 健全内部控制的责任制度, 依据权力、责任、义务的划分, 规定相关部门以及人员的职责, 同时配套完善的奖惩制度, 以期激励作用的较好发挥。第五, 健全内部控制的审计检查, 对审计检查的内容、对象、方式等进行明确, 发挥出监督职能。

(四) 加强内部控制运行的执行力度

内部控制是一项十分复杂、繁琐、庞大的系统工程, 它需要企业监事会、董事会、经理层、以及企业内部的各个部门与员工的共同参与, 为了保障房地产企业的内部控制能够得到高效实施, 企业应该尽可能做到三个方面:第一, 健全与完善内部控制的监督机制, 对企业管理经营的全过程制定监督计划。第二, 保障内部控制的切实执行, 尽最大努力将企业内控机制高效、有序地体现出来, 加强内部审计的功能, 充分发挥出对企业内部的监督与控制作用, 使内部审计的职能得到较好体现。房地产企业的内部审计部门是企业进行内部控制创新的重要组成部分, 审计部门必须定期对企业内控制度作出监督与评价, 从而不断体现出内部审计的监督职责。第三, 聘用注册会计师, 进行内部控制的审计工作, 对企业内控设计与运行有效性实施评价, 有效评估企业内控存在的漏洞与风险, 参考注册会计师的建议与意见, 完善自身的内部控制机制, 不断适应企业未来的发展要求。

(五畅通信息传递与沟通渠道

房地产企业必须根据自身生产经营的实际状况, 健全与完善适应企业发展的信息集成系统, 最主要的目的就是加强企业内部各部门间的交流与沟通, 打破相互间的“壁垒”, 完善信息资源的高度共享与传递。例如财务部门、营销部门、运营部门共用一套信息集成系统, 通过系统, 营销部门可以对企业的销售情况进行汇总统计, 财务部门可以对营销部门销售情况给予财务支持以及财务分析, 运营部门根据上述两个部门的汇总情况, 能够对企业下一步的决策提供出合理的建议, 加强决策层对企业目前状况的整体把握, 为决策者提供决策的依据。此外, 企业还应该健全信息举报与投诉制度, 建立沟通信息专线, 保障信息的完整、真实, 从而促进内控机制在企业中的有效运行。

五、结束语

综上所述, 在政府宏观调控的形势之下, 房地产企业逐渐出现了销量停滞、资金短缺等现象, 企业面临着前所未有的严峻挑战。基于我国国情, 伴随城市化建设以及户籍制度的改革推进, 在今后一段很长的时间内我国人民对住房的刚性需求仍很强烈, 房地产企业的良好发展是决策调控的根本目的。房地产企业应该强化对内部控制的认识, 认清其在企业日常经营中发挥的重要作用, 完善内控体系, 从而不断提升企业的经济效益, 促进企业的持久发展。

参考文献

[1]胡伏.房地产企业内部控制探析[J].企业研究, 2012 (1)

[2]刘通.金融危机及宏观调控下房地产企业的内部控制探究[J].时代金融, 2012 (2)

[3]陈华如.房地产企业内部控制存在的问题与对策研究[J].现代商业, 2011 (12)

[4]王卫.风险导向下房地产企业内部控制研究[D].武汉理工大学硕士毕业论文, 2011 (4)

内部控制房地产 篇5

(2011-02-12 15:31:06)

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中国 万科 内部审计 内部控制 房地产行业 房产

标杆房地产企业内部审计与内部控制实战培训(2011年4月23日厦门)中国房地产培训网

如何确保企业经营的效率和效果? 如何确保企业财务报告的可靠性? 如何保证企业始终遵守法律法规? 如何保证企业资产的安全?

如何评估与防范财务风险,保证企业永续经营?

如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施? ……

为了实现上述目标,房地产企业必须建立有效的内部控制体系,有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。

【组织机构】中国房地产培训网 【时间地点】2011年4月23-24日 厦门(详见报到通知)

【培训费用】3200元/人(含培训费、中餐、资料费等,提供酒店住宿代订服务)【咨询电话】010-68011791,62202006 王老师,刘老师

下载报名表 http:///page/dcpxbmb.doc

【课程收益】

本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验,系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中,分享万科在开发过程中的经验和教训,以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验,穿插生动的案例,以使学员能够掌握内审的方法和技巧,了解房地产行业集中的风险点,为企业的长期稳定发展保驾护航。具体可以概括为以下几点:

一、通过介绍万科的内控体系建立模式,将理论和房地产实践完美结合

二、分享万科在建立内控体系过程中的经验和教训

三、通过生动的案例分析,了解房地产行业风险集中的环节

四、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点

五、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系,打造系统“防火墙”

【课程对象】

董事会、监事会成员;负责内部控制和内部审计部门的经理、主管;总经理、副总以及其他高级经营管理人员;财务总监、财务经理、财务主管、税务经理、税务主管、总帐会计、税务会计等具体操作人士。

【内容大纲】

一、房地产内控与内审体系概述

1、房地产内控与内审的地位和作用案例

2、中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析

3、中国上市公司内控现状调查

二、房地产企业的内控体系的建立与维护

1、强化内部控制背景 案例:安然事件 案例:中航油的失败 案例:巴林银行的破产

(1)上市公司管理陷阱带给监管机构的启示(2)新监管法的规定以及意义

(3)国内监管机构对上市公司内部控制的要求 我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求 《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》解读 财政部《企业内部控制规范》介绍

2、内部控制的理论框架与目标(1)内部控制的定义(2)内部控制的三个目标

(3)什么是COSO以及COSO报告框架

3、万科内部控制体系的建设及维护(1)万科建设内控体系的目标(2)万科内控体系建设的思路(3)万科内控项目层面定义与具体内容 万科公司层面的控制 万科流程层面的控制 万科信息系统层面的控制 万科内控文档体系

4、万科内控自评体系的具体内容(1)万科内控流程范围(2)万科的流程图与流程说明(3)流程的关键控制点(4)抽样测试表(5)缺陷汇总表(6)缺陷的整改(7)内控报告

案例:销售流程的关键控制点与测试过程演示 案例:销售收款为何不翼而飞?

5、自评体系的实施

(1)自评体系实施的人力基础(2)自评体系实施的考核指标 自评计划完成率 缺陷率 整改完成率

6、万科内控建设的重要意义(1)项目实现目标与价值主张的统一(2)基业常青的基石(3)奠定风险管理的基础

三、房地产企业的内审体系的建立与维护

1、内部审计的定义以及目标

2、万科内审部的组织架构

3、内部审计计划的制定(1)风险评估模型(2)各专业部门的访谈(3)审计计划的编制

4、内部审计的工作流程(1)前期准备(2)现场审计(3)审计报告(4)后续事项

5、内部审计的方案(1)销售销售专项审计(2)成本信息专项审计(3)采购专项审计(4)财务基础工作审计(5)总经理在职、离任审计(6)新公司内控审计

6、内部审计的方法和技巧(1)访谈的技巧(2)观察的诀窍

7、内部审计的案例分享(1)巨额成本信息为何失真了?(2)营销总监开了家咨询公司(3)签约主管私刻政府专用章(4)离职后的窟窿(5)动态成本为何不动?(6)小小的飞机票也不能疏忽

【专家介绍】

房地产企业内部会计控制 篇6

【关键词】房地产企业;内部会计控制;财务管理

房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业内部会计控制的健全有效,对其正确贯彻执行国家的方针政策和财经法规,保障资产的安全和合理有效的使用,规范会计行为,提高会计信息的质量都具有重要意义。

一、内部会计控制的原则

(一)不相容职务分离的原则

房地产企业资金来源渠道比较单一,主要是房屋销售收入,但是涉及金额一般较大,支出频率高、数量大。根据《会计法》中关于职务分离的规定,在这些业务处理程序中授权和执行的职务要分离,记账与货币资金管理和实物资产管理的职务要分离,执行和复核的职务要分离。

(二)资金统一管理的原则

房地产企业的资金流动量大,资金链的管理对于企业的发展和运营至关重要,各项资金的日常收支决策权应当集中在财务负责人手中,未经财务负责人批准,不得动用任何资金。

(三)业务处理程序化、规范化原则

会计业务处理程序化是明确业务处理责任,执行财经纪律,防止在资金取得和使用上感情用事、以权谋私、贪污舞弊的有效手段。会计业务处理规范是会计人员处理会计业务应达到的标准或要求,会计业务的处理规范化对加强会计基础工作,提高会计信息质量,保证会计资料真实完整具有重要作用。

(四)计划管理和例外原则

资金收支计划是对一定时期的资金收支进行的事先安排。它的主要作用:一是对资金收支进行统筹规划,明确责任,作为资金收支和考核责任的依据;二是控制资金支出的标准。财务会计部门应当根据经批准的年度预算、计划等编制本公司的年度资金收支计划和月度资金收支计划。对于超计划的支出、计划外的支出必须事先由单位负责人或财务负责人批准后才能支付。

(五)稽核的原则

稽核是由稽核人员对单位一定时期的会计凭证资料进行审查、核对,检查财务各项收支和会计处理是否真实、合法、合规,是保证会计资料真实、完整的重要措施。在每一会计期间终了对日常发生的会计业务进行处理后,必须进行账实核对、账证核对、账账核对,在核对账目的基础上对每类资金进行试算平衡,编制会计报告,做到账实相符、账证相符、账账相符和账表相符。

(六)重大资金收支事项商议的原则

重大资金收支事项是指在正常财务收支以外发生的、对全局或今后有重大影响的一些资金收付事项,如数额较大的计划外资金收支、向银行或其他金融机构的大额借款和还款、重大的对外投资、金额较大的固定资产等。这些重大资金收支事项应事先提出方案,进行集体讨论,经单位负责人批准后才能办理。

二、内部会计控制的内容

(一)岗位设置与分工

房地产公司财务会计机构内部工作岗位设置,依据内部控制制度关于不相容职务分离的原则,应设置财务负责人岗位、出纳岗位、会计核算岗位和稽核岗位。其中会计核算岗位应根据业务种类及业务量大小和会计人员数量进行分工,设置不同的会计核算岗位。在岗位设置与业务分工中必须坚持相互制约、相互监督的原则。财务负责人不得直接办理资金的收付及填制记账凭证等业务;需经授权或批准后方才能办理的业务在未经负责人授权或批准之前,执行人不得办理该业务;财务印件、银行予留印章应由财务负责人、稽核人和经办人分管,不得将财务印章、银行预留印章交由一人保管;会计岗位和出纳岗位必须分开,会计只对本岗位的业务进行核算,不得兼办该业务的货币资金收付业务;出纳不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作,不得兼办会计核算业务。稽核人员不得兼管货币资金收付和记账报账业务等。

(二)资金收支控制的几个关键环节

资金收入业务中应主要抓好银行开户环节控制和收入存款环节控制。房地产企业必须按照中国人民银行关于银行账户管理办法的规定和各项资金管理的要求在银行开设账户,银行开户应经单位负责人批准,不允许未经批准擅自开户。银行户头要保持稳定,若需变动须经单位负责人批准。关于收入存款控制,凡属单位的资金除国家规定应由有关部门单独管理的外,其余资金都應由财务部门进行集中统一管理,收入款项要及时全部交给财务部门,其他部门不得私收私存;财务部门对于收到的款项也只能存入规定的账户,不允许私设户头私存私放。资金支出业务中应主要抓好支出计划环节控制和支出审批环节控制。年度资金支出计划是对年度内资金支付的统筹安排和平衡,以对资金支出进行总的控制和考核;月度资金支出计划是依据年度资金支出计划的要求对月份内资金支出的具体安排。对照开发项目,资金支出计划应按支付项目、收款单位等编制,其中对付款计划应确定付款的时间和金额。年度资金支出计划应经过单位负责人批准,月度资金支出计划应经财务负责人批准。对于各种付款,应依据单位负责人或财务负责人批准的月度资金支付计划进行拨付,经批准的月度支出计划在正常情况下应不折不扣地执行,不得出现多付和少付的情况,遇有特殊情况时应按例外原则处理;对公司管理发生的费用应以单位负责人批准的凭据进行支付。

(三)业务处理程序和标准

对资金收支业务来说,通常有计划、审批、收支、稽核等程序;对会计核算业务来说通常有审核原始凭证、设置账户、填制记账凭证、登记会计账簿、财产清查、编制会计报告等程序。房地产企业资金收支业务主要有房款收入业务,建筑安装工程费、 基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、管理费用、营业费用的支出业务以及有关费用的代收代付、资产管理业务等。房地产企业的财务会计部门应当根据《会计法》和财务制度的规定及内部管理制度的要求,对每一类会计业务规定明确具体的业务处理程序,编制业务流程图,标定出关键控制点。房地产企业的财务会计部门应当根据国家统一会计制度和财务制度及内部管理要求制订业务处理标准或规范。会计业务处理标准主要包括:应执行的会计制度、应执行的财务管理规则、业务处理程序、会计核算基础工作等。房地产企业的会计核算业务多,税收管理要求严,政策性强。财务会计人员应按规定进行核算和管理。税务检查时能够按要求提供相关资料。房地产企业的会计核算必须符合《会计基础工作规范》的要求。不论是自制原始凭证的设计与传递、会计账务处理、财产清查和会计报告编制,还是会计核算资料和会计档案管理等都应当尽力做到规范。财务会计机构在对外编报会计报告的同时,应当设置和定期编报本公司的内部财务会计分析报告,以供单位领导和财务负责人了解和掌握本公司的利润、成本、费用、资产状况及资金的流量和结存情况、有关计划的执行情况。

(四)稽核与监督

稽核应以财经纪律、内部控制制度、经批准的资金收支计划等为依据,对财务收支和会计资料进行审查和核对。日常业务审查的重点应是会计凭证和会计账簿。在会计凭证审查中要特别注重原始凭证的审查,在会计账簿审查中要特别注重银行存款收支及结余的审查。在日常审查的基础上定期审查会计报告,审查时既要审查每一笔资金收支业务的真实性、手续凭证的完备性、业务处理的合规性、账簿和报表数据的正确性,也要审查单位总体的财务状况,注意检查资金的流量和流向,评价单位的资产负债情况,预算或计划的执行情况,各项借款合同的履行情况等。在核对账目方面,在账实核对、账账核对、账证核对、账表核对中特别要注重银行存款账目和银行对账单的核对,借款合同与借入款项的核对、资金拨付数与资金支出计划的核对,往来款项与债权、债务方定期核对等。

论房地产企业内部控制风险 篇7

政策环境严峻, 融资环境恶化, 加上购房者对开发品质的要求越来越高, 导致项目成本不断上升。面对市场风险与挑战, 房地产企业如何加强与完善项目管理, 做好相关内部控制成为当下房地产企业财务人员的重点研究课题。笔者结合实际工作中的做法, 从房地产企业内部控制风险谈一点自己的看法。

一、房地产企业内部控制现状

(一) 对内部控制的认识不足

由于内部控制不能给企业带来直接经济价值, 间接效益也需要较长的周期才能看出, 而且建立内控制度需要多设置人员岗位, 需要制定大量的内控制度, 需要增加办事环节和程序, 目前市场上大多数房地产企业对内部控制的概念认识不足, 以致许多房地产企业把主要精力放在房地产的开发和销售上。有些房地产企业片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等, 未能真正理解房地产企业内部控制系统的全面含义, 认为加强内部控制, 束缚了自己的手脚, 影响办事效率;甚至认为搞内部控制就是对人的不信任, 容易制造内部矛盾等。

(二) 内部控制环境差

1.公司治理结构形同虚设, 缺乏相互制约, 未形成科学有效的职责分工和制衡机制。

2.管理者素质较低。当前国内还未形成一个约束、监督与激励经理人员的外部机制, 这就使管理者不能及时有效地完善自我、提高自我。部分企业的管理者未曾受过高等教育, 企业也未对这些管理者进行不定期的管理培训。

3.企业文化缺失。企业领导对加强企业文化建设工作的重要性认识不够, 未将其整合到企业战略中, 作为一项提高企业核心竞争力的重要工作来抓。目前大多数房地产企业还没有建立自己独有的企业文化, 甚至是忽视企业文化在现代化企业发展建设中的作用。

(三) 内部控制不够健全、不够合理

目前大多数房地产企业建立的内部控制系统存在着内容不完整、设计不合理的问题。主要体现在有些企业只具有某些基本的内部控制操作, 还没有形成一个完整的内部控制系统, 如财务控制的评价制度尚未建立, 经济合同的管理制度不健全;有的企业还未建立自我防范与约束机制, 遇到发生违法违规行为时才采取措施加以补救, 偏重于事后控制而忽视事前的预防控制, 如对经营风险和财务风险的事前预测和控制很少涉及, 比较重视对实物的控制, 而忽视对行为者的控制。有的企业内部控制职责划分, 奖惩标准不够明确, 从而影响了内部控制的执行;还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况, 生搬硬套, 造成企业的内部控制不切实际, 偏离控制重心。

(四) 房地产企业经营的特殊性影响内部控制的顺利实施

由于房地产企业经营自身特点的制约, 即房地产企业的开发周期长, 投资额大, 资金周转期长等特点, 在房地产企业的经营中涉及方方面面, 包括投资方、债权方、施工方、被拆方、房屋购买方等等多种阶层或利益方, 甚至还包括土地、规划、工商、税务等等政府职能部门部门。由于涉及范围较广, 导致内部控制的信息沟通不畅, 因此对内部控制带来了相当大的难度。同时, 在房地产企业会计核算过程中, 由于房地产开发企业收入确认的复杂性, 账簿设置繁简不适和房地产企业开发成本与售价的不配比性等原因也会导致内部控制的复杂性和信息沟通的不顺畅。

(五) 内控制度行为主体素质不能满足需要

大多数房地产企业财会人员, 尤其是基层人员没有受过有效的房地产行业培训, 专业水平很难适应新的工作形势变化要求。另有一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍, 思想素质差, 对业务一知半解。

(六) 内部监督机制不健全

目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现, 而有些企业的内审部门隶属于财务部门, 与财务部同属一人领导, 内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外, 在内审的职能上, 很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计账目, 而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面, 却未能充分发挥应有的作用。

(七) 风险意识差, 内部压力不足

从房地产企业现状看, 其经营风险意识并没有提高到应有的高度。风险意识差, 内部压力不足或者说没有形成风险意识, 有些企业事先不进行任何风险预测、分析, 凭主观意识盲目投资、经营, 遇到风险毫无应对措施, 风险管理一片空白, 缺乏有效的风险管理机制。

(八) 财务控制与内部控制的关系没有得到合理的处理

长期以来, 我国的内部控制研究主要侧重于会计和审计领域, 研究成果主要服务于审计程序与方法的应用、审计成本的节约、审计效率的提高和审计风险的控制, 采用的控制手段偏重于会计控制, 忽视了管理控制, 尤其在现代公司制企业中, 公司治理结构的控制更是薄弱、混乱。

二、如何健全和完善内控制度

房地产企业应根据自身的性质及其行业特点, 参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《上市公司内部控制指引》等相关规定健全和完善内部控制制度, 坚持以风险导向为原则, 对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化, 以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。从大的方面, 企业应从以下几个方面来完善内部控制制度:

(一) 纠正对内部控制的认识, 营造良好的环境

健全和完善企业内部控制, 首先就必须纠正对内部控制的错误或者片面的认识, 只有在正确认识的基础上, 企业才能建立起适合自身需要的完善的内部控制体系。这并不是相关部门的“闭门造车”, 它不仅需要管理层深刻认识, 更需要企业的全体员工的深刻认识, 才能实现企业由上而下、有层次的内部控制体系, 并有助于内部各部门严格遵守。

(二) 完善公司治理结构

按照《公司法》等法律、行政法规、部门规章的要求, 完善公司治理结构和议事规则, 明确决策、执行、监督等方面的职责权限, 形成科学有效的职责分工和制衡机制。这不仅有高级管理层法人治理, 也有中低层管理部门的各司其职, 各尽其责。

公司的治理结构不仅是企业内部控制的基础, 也是企业最高层次的内部控制。通过增强董事会和经理层的独立性, 加强对高级管理人员的监督考核, 来完善企业的治理结构, 以实现公司治理的终极目标——防范道德风险、逆向选择风险和协调股东之间的利益关系。

(三) 加强自我评估体系建设

企业进一步加强覆盖决策层、管理层及普通员工的三级自我评估体系建设, 持续组织管理层及各部门对内控设计及执行情况进行系统的自我评价, 评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求, 同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价。

(四) 建立信息管理系统, 优化内控管理手段

内部控制需要众多管理层级的信息。建立与经营管理业务相适应的信息化控制流程, 可以提高信息数据交换效率, 实现信息的及时沟通, 并能有效克服对信息的人为破坏, 减少舞弊现象的发生。同时企业还可以通过信息系统向下传达指令和接收指令执行法人反馈信息。

(五) 加强内部监督和重点控制活动中的问题的整改

企业应建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系, 通过内部审计部门进行日常检查及专项检查以及聘请第三方对各业务领域的控制执行情况进行独立检查和评估, 保证内控设计和执行质量。通过稽核部门建立定期对各子公司的巡查机制, 并执行内部反舞弊职能, 并负责处理实名与匿名投诉事宜, 有效发挥其监督作用。

企业针对内部管理风险, 加强对风险的实质性消除或降低, 通过 IT 手段或流程方法根本性的解决问题, 最终提升内控管理水平。

三、结束语

房地产企业内部控制作为企业内部管理体系的重要组成部分, 对其的不断完善和加强是房地产企业提高企业经营管理水平的推动力, 因此通过不断完善企业内部控制体系, 有助于健全企业管理体系, 以实现企业自身的价值提升。

摘要:随着2011年房地产限购令的出台, 我国房地产业务进一步萎缩, 有些房地产企业甚至面临生存危机。对房地产企业而言, 完善企业内部控制制度, 增强适应环境的应变能力及抵抗风险的能力, 帮助企业安全渡过危机, 显得尤为迫切和现实。通过分析房地产公司内部控制现状, 有的放矢对控制风险进行健全完善是我们财务工作者的当前任务。

关键词:房地产企业,内部控制,风险

参考文献

我国房地产企业内部控制管理浅析 篇8

中国房地产行业近十几年取得快速的发展, 形成了如“万保中恒”等一批大规模上市房企, 也形成了大批中小规模的非上市房企, 企业规模、管理水平大不相同。目前, 房地产企业的内部控制管理水平高低不一, 通常上市大型房企内部控制重视程度较高, 相对中小规模企业重视程度低, 国有企业重视程度较民营企业高, 总体受发展规模、企业性质、企业文化等多种因素的影响。总体来说, 房地产企业内控管理存在一定的问题, 概括为两方面:

(一) 内部控制管理缺乏

内部控制管理缺乏现象在国内中小规模房企最为普遍, 表现如下:

1. 内部控制的组织机构不健全, 缺乏科学性

完善的内部控制制度, 应在完善公司治理结构基础上, 确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督;纵向看, 每项经济业务处理时上下级相互之间要有监督和制约;横向看, 每项经济业务的处理至少要经过彼此不相隶属的两个部门的处理, 从而使一个部门的工作或记录受另一个部门的牵制。目前, 许多房企内部控制分工不全面、不科学、不明确, 使企业内部不同机构和岗位及其员工对自己的职责没有正确的认识, 制度不能落到实处, 内控制度执行中随意性大, 内部控制信息沟通及监控不到位现象普遍存在。

2. 内部控制制度建设滞后, 管理缺乏制度保证

许多企业对内部控制的理论缺乏认识, 甚至对内部控制还存在误解, 对内部控制制度的内涵还不十分清楚, 没有建立起规范化的流程、程序和授权体系, 工作透明度不高, 一人办事, 一人了结的情况相当普遍, 使许多内部控制制度成为一纸空文或形同虚设。内部控制体系设计应当涵盖企业内部的各项经济业务及相关岗位, 企业应该通过职责分工、程序和授权的适当安排, 使各项业务内容能自动被其他作业人员核对查证, 从而达到相互制约、相互监督的作用。

3. 内部控制制度执行力度不够

目前部分房企的内部控制制度只是“印在纸上、挂在墙上”, 以应付有关部门的检查, 遇到问题多强调灵活性, 放弃原则性。尤其是我国大多数民营企业家依靠自己对市场的判断能力和个人的冒险精神完成了资本的原始积累, 组建了“家族式”的企业, 他们大多数对企业内部控制不熟悉, 也不太重视。

(二) 内部控制管理过度

所谓内部控制管理过度是指虽然建立了非常完整的内部控制制度, 并按照制度要求执行, 但内控管理流于形式, 将内部控制管理当成目的, 而非手段, 为内控而内控。此现象最为突出的是一些上市房企业, 因为根据我国现行法规要求, 内地上市或两地上市公司必须建立一套内控管理体系, 并接受证监会等政府部门检查, 很多上市公司并不真正理解相关规定的目的, 而为了应付各种检查, 建立表面上的所谓内控体系。随之产生了多种负面影响:

1. 降低了工作效率

通常当一个企业内控管理从不规范到规范的完善过程中, 会产生一定程度的效率下降, 但这是风险与效率、效益与效率平衡的结果, 是一种正常的现象。但当内控管理当作摆设, 或仅仅为了应付外部检查等原因时, 在降低工作效率的同时并不能产生相应的收益增加或风险降低。使得大量人员疲于应付各种表面的流程、记录, 而不从改善业务管理实质出发, 占用大量本应用于价值管理的精力。

2. 增加了管理成本

企业内控管理是一个系统工程, 它对企业的影响是立体的, 包括时间上是长期持续的, 范围上是触及几乎所有管理部门的。如此大的管理工程, 如果想要达到应付了事也并不是简单的事, 需要投入大量人力和物力的, 必然造成大量管理成本的增加。有一家国内较大的上市房企, 为了满足证监会规定要求, 自集团到各项目公司管理架构均设置了专职或专人进行内控相关流程的管理, 但此内控管理又与正常业务管理是分离的, 并没有发挥内控管理本应有的作用。

3. 权责不匹配

内部控制管理过度另一负面影响表现为, 过多的内控措施, 似乎有了更多的控制风险点, 使业务得到更有效的管理, 其实过犹不及, 原因是当一项业务经过太多人检查、审核, 太多人在得到这项业务权利的同时, 并没有承担相应的责任, 我们说罚不择众, 太多人会认为经过这么多人检查、审核了不会有问题, 即使有问题也不是我一个人的事, 最终导致没人为此项业务承担责任。

二、房地产企业内部控制中存在问题的原因分析

(一) 内部控制管理缺乏原因分析

1. 公司内部缺乏制衡机制, 对管理系统缺乏控制力

公司法人治理结构是公司制的核心, 也是实施企业内部控制管理的基础, 而规范的公司法人治理结构, 关键要看董事会能否充分发挥作用。但在我国现阶段, 公司的法人治理结构“形备而实不至”, 尤其体现在董事会这一重要机构没有发挥应有的职能。作为所有者代表的董事会, 既不能充当所有者的“守护神”, 又不能代表所有者对经营者进行监督。这种责权不分的公司治理结构, 导致内部控制如“空中楼阁”, 形同虚设。

2. 企业内部控制意识淡薄, 业务人员内控管理水平不足

房地产市场化发展时间较短, 加之房地产是资本密集型而非知识密集型的特点, 决定了大量的房地产企业尚处于人治期或者从人治向法治的过渡期, 存在企业内部控制意识不足的现象, 当没有强大的内因与外因促动下, 很难使企业内部控制管理有进一步的推动。

企业内部控制的过程需要内部人员来把控, 内部控制贯穿于企业的全面工作。在企业的很多内部控制关键业务与关键环节没有好的人才, 一些财务从业人员资历、经验都还不足;合同管理人员在合同签署时缺乏对关键条款的复核;成本合约人员对于工程进度没有进行如实准确的计量, 或者没有工程、监理的进度确认即签署了付款报告等。以上所有导致了企业内部控制很难得到有效执行, 无法发挥内控作用。

3. 监督机制不全

目前有很多企业监督评审主要依靠内部审计部门来实现, 而有些企业的内部审计部门隶属于财务部门, 或与财务部同属一人领导, 内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外, 在内审的职能上, 很多企业的内部审计工作仅仅是审核账目, 而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行职能的效率等方面, 却未能充分发挥应有的作用。一部分企业虽设立了审计部门, 但由于体制不顺, 使企业经营活动的各项内部管理制度监督执行不力, 权利缺乏制衡和监督, 决策者只有权利而没有明确的责任。

(二) 内部控制管理过度原因分析

内部控制管理过度除了受上述部分原因影响外, 更多是受下面两方面影响:

1. 为了符合上市条件, 而制造的一套内部控制体系

“上市公司必须有一套完善的内部控制管理体系”规定横在每一家想上市融资的房地产企业面前, 使之成为所有上市公司推动内部控制建设的主要外部动力, 但偏又有一些企业不想静心专研如何将内部控制管理与业务紧密地融合到一起, 如何让内控管理成为企业的增值管理, 或许也是由于真正这样做太慢、太难了, 这些企业就开始像制造一个山寨货一样, 制造出一套内部控制体系, 应付上市及上市后的各种检查。

2. 内部控制体系建设超前, 与房企管理现状不适应

内部控制体系建设须与房企管理现状结合, 依照企业自身的发现阶段、规模、人员结构, 设计建设与自身发展相适应的管理体系, 每一家企业的内控管理体系应该都是不一样的。国内有些企业接受了较为先进的内控管理思想, 愿意通过努力为建立一套完善的内控管理体系付出精力和财力, 但没有与企业现状结合, 照搬了标杆企业的内控管理模型, 当实际执行后, 发现并不能实现原设想的效果, 最终在浪费了时间和成本后, 不得不放弃再回到原点。

三、房地产企业的执行

企业的执行能力对企业的发展起着至关重要的影响, 所谓的执行能力, 指的就是一种通过准确理解组织意图, 精心设计实施的方案, 以及对组织资源的有效充分利用从而实现组织目标的一种能力, 简单来说, 就是把事情做得成功的一种能力。

(一) 营造良好的企业文化

企业的文化是一个企业的灵魂, 是一个企业员工之间相互理解和达成共识的产物, 一个企业里, 良好的企业文化可以帮助企业员工们树立正确的价值观和道德观。另外一方面, 企业文化对于企业员工之间的凝聚力还有一个团队的凝聚力都会产生很大影响, 优秀良好的企业文化能够统一员工的思想, 增强一个团队的凝聚力, 从而促进企业更好地发展。

(二) 培养员工的团队执行能力

首先, 要提高员工的悟性, 要让每一位员工清楚的知道应该做什么不应该做什么, 尽自己最大的努力做好分内之事, 这样, 才会使员工从思想上对工作越来越重视, 增强员工的责任心。其次, 要注意培养员工的协调能力还有内部的沟通能力。员工之间只有相互理解, 相互沟通, 才能更好的合作及时准确的完成工作, 这样很大程度上的提高了工作效率, 缩短了工作时间, 还有员工和领导的沟通也是同样重要的。良好的沟通环境还有沟通能力会提高团队的执行能力。

(三) 建立科学规范的企业管理制度

房地产企业在建立自己公司的规章制度的时候, 一定要本着这样的一个原则, 就是所有建立的制度, 每一条规定的根本目的都是为了让企业的员工还有领导阶层更好地工作, 是提供一个工作的准则, 而不是在于约束员工们的工作。一定不可以让企业的规章制度让员工们有一种负担的感觉, 一个执行能力很强的房地产企业团队, 在制定规章制度的时候, 一定会本着全员参与, 共同商讨, 畅所欲言, 充分共同的原则, 这样, 企业所遵循的制度才是真正能够促进企业又好又快发展的好制度, 才能从根本上提高房地产企业的执行能力, 才能将理论和实践更好地结合起来。

四、解决房地产企业内部控制问题的对策

(一) 完善公司治理结构

公司治理结构和内部控制是一种“你中有我, 我中有你”的相互嵌合的关系, 二者在主体、目标、内容上有着很多重合点和交叉性, 并且相互依赖。二者的这种紧密关系说明抛开公司治理来谈内部控制的建设是行不通的。完善的内部控制机制要有健全的公司治理结构为基础, 同样, 内部控制的建立健全和实施也将有利于公司治理结构目标的实现。

(二) 加强企业内部控制意识

加强企业领导人对内部控制意识的重视, 在企业中增强内部控制理念的宣传教育的力度, 让员工充分了解内部控制对整个企业的作用, 在每个员工心中树立内部控制的意识。同时加强企业内部的结构建设, 在部门职能分配上要做到合理分配、互相制约, 创造一个良好的工作环境, 提高全体员工的工作效率。

(三) 努力提高内部控制人员的素质

企业可以通过完善企业人力资源战略以及建设企业文化来提高内部控制人员的素质。企业的人力资源战略以及企业文化是实施内部控制的土壤。只有员工素质的提高和风险管理水平的提升, 才能保证企业经营目标的实现。另外, 企业应完善人力资源战略, 激发员工工作的积极性和创造力, 以提升企业的管理水平, 提高企业的经营效益。

(四) 发挥房地产企业的内部审计监督作用

房地产企业加强内部控制建设研究 篇9

企业内部控制是为了正常进行自身经营, 规范企业的内部行为, 防范可能存在的风险, 而在企业内部建立的过程控制体系。良好的内部控制有利于保证企业财务信息的准确性和真实性, 保证企业的正常生产活动。也有助于企业决策者做好企业的规划部署, 通过风险决策, 达到对各类风险的预防和控制的目的。此外, 企业内部控制还有助于保证企业资产和资源的完整性和安全性, 完善的内部控制体系, 可以对企业的财务资产产生有效的监督和制约作用, 从而减少企业铺张浪费的现象。因此, 内部控制对于实现企业的经营目标, 满足企业的长期可持续发展需求具有重要意义。经过数十年的发展, 我国的房地产企业俨然已经成为了国民经济的支柱, 为带动整个国家的经济发展做出了突出贡献。但是随着一线、二线城市房价的普遍上涨, 国家开始出台相关的法规政策抑制房地产行业的过快过热发展, 有效的控制了房价的增长, 但是问题日益突出, 在国家政策影响和企业相互之间的激烈竞争下, 部分房地产企业出现了内部控制薄弱的问题, 给企业的发展带来了很多风险。房地产企业该如何加强内部控制建设, 仍然是一个值得我们深思与探讨的课题。

二、目前我国房地产企业内部控制建设存在的问题

(一) 房地产企业缺乏对内部控制的重视, 导致了企业内部控制体系的不健全

随着时代的进步, 我国在引进国外的先进内部控制法律法规的基础上建立了很多相应的法律法规。但是因为房地产企业的决策者们对企业内部控制的认知不够, 导致很多内部控制措施仅限于形式, 并没有切实的贯彻落实。企业的决策者们也没有认识到内部控制建设和企业发展的联系, 认为内部控制对企业的发展没有什么益处, 反而会增加企业的经营成本。更有甚者, 有的企业建立内部控制体系只是为了应付国家有关机构的监督检查, 在制度规章上做的很到位, 但是却没有具体实施规章制度上的内容。这些决策者们都没有意识到一个健全并全面贯彻实行的内部控制体系是企业可持续发展的根基。企业的决策者们对内部控制的概念模糊, 使内部控制没有起到相应的防范风险的作用。

(二) 内部控制的信息技术落后

随着信息化时代的到来, 房地产企业的内部控制自然会有更高的要求, 将现代化的信息技术运用到企业的发展建设中, 是时代发展的要求, 也使企业更加现代化信息化。然而我国很多企业的管理方式还很落后, 例如, 很多企业人才考核指标单一, 企业没有建立相关的考核评估体系和资源管理系统。像这样的传统管理模式, 使企业内部管理的各个环节衔接的不够流畅, 很有可能随时发生信息阻滞问题。信息技术运用的落后, 导致企业不能及时掌握即将要面临的风险, 因此会给企业带来很大损失。

(三) 没有健全的监督约束机制

房地产企业内部控制的执行, 需要有一个监督机构来监督, 并随时反馈执行信息。但是就目前的房地产企业而言, 内部有完善的监督体制和监察委员来实施对企业内部控制制度的实施情况进行监督监察的很少。这种监督与约束机制的缺陷会使企业员工在实施内部控制时缺乏主动性和积极性, 如果监督机构不完善, 那么房地产内部控制体系在企业内部仅限于形式, 没有实质性的作用, 更不会受到重视了。

(四) 缺乏高素质的财务人才

经济的全球化使房地产企业对高素质人才的需求越来越高, 而很多房地产企业人员更新缓慢, 致使企业的思想跟不上时代的进步。企业的财务人员整天忙于日常工作, 没有及时学习新思想, 再者, 企业的规章制度百年一变, 导致企业财务的发展和财务人员的发展达不到国际平均水平。高素质财务人才建设的落后也是阻碍房地产企业内部控制制度实行的一个很重要的因素。

三、房地产企业加强内部控制建设的对策

(一) 加强房地产企业的文化建设

企业的文化是一种价值观念, 它通过人的行为和语言表达出来, 虽然不同的企业有不同的表现形式, 但是这些文化都包含了勤奋、公正、正直等特征, 是企业的精神向导, 是企业员工的共识。企业内部控制制度的实施依赖于企业的文化建设。因为企业文化是对忠于职守、刻苦钻研、乐于助人的一种制度约束, 是将企业员工的思想行为统一的融合工具, 是员工自身价值的体现和企业发展的需要。企业文化是企业的中枢神经, 支配企业员工的行为方式和思想方式。只有在企业文化基础上建立的内部控制制度, 才能使其成为企业正常运营的行为标准, 内部控制是“法治”, 企业文化是“德治”。企业文化和内部控制的结合, 能够从根本上解决企业的不协调不统一的问题。

(二) 建立完善的房地产企业治理结构

这是有效实施内部控制制度的基础。按照总公司的功能定位, 完善组织结构, 形成良好的结构体系。总公司与其子公司, 子公司与其控股企业之间, 形成以资本为枢纽的出资人制度, 总公司拥有对被投资公司产权代表的任免权、重大投资的决策权、财务预算审批权、收益分配权、经济责任审计委托权和内部审计权等。在理顺制度的基础上, 需要子公司加大企业体制改革力度, 减少管理的层次, 解决法人层次过多, 经营管理人员过少, 注册资本小于实收资本等诸多问题。

(三) 强化房地产企业内部审计和监督, 完善企业的绩效考核体系

完善的内部监督和审计是企业内部控制的保证。就目前的形势来看, 我国很多房地产企业在其迅速发展的过程中并没有完善的内部监督和审计体系, 很多内部监督和审计工作均交由财务部门完成, 内部审计工作的负责人甚至直接由财务部门的负责人兼任, 不能严格的执行监督和审计的功能。所以我国的房地产企业需要在内部设置独立的审计和监督部门, 保证监督和审计的有效性。企业内部控制有助于发挥企业的整体作用, 结合科学有效的奖惩机制, 完善内部结构体制, 提高内部员工的创造性和积极性, 从而提高企业的经营效率。因此, 房地产企业需要完善绩效考核机制, 利用这些健全的绩效考核机制鼓励引导员工参加到企业的内部控制体制建设中去。

(四) 完善房地产企业的资金管理

根据房地产企业投资高、风险高的行业性质, 必须完善房地产企业的资金管理制度, 才能有效控制投资风险, 从而对资金进行整体的监管, 缩短房屋的预售时间, 提高资金的使用效率, 降低企业的投资风险。在企业内部实行资金控制制度, 可以有效对资金进行管理, 从而保证资金收入及支出的有效合法。良好的资金控制制度也有助于企业管理层及时掌握企业资金管理的状况, 发现企业资金管理中的各种弊端, 采取有效措施及时解决, 从而保证企业的正常生产活动。

四、结语

我国经济制度的改革使得房地产企业外部市场环境不断发生变化, 为了实现房地产企业经济和社会效益最大化, 我国的房地产企业应该结合企业内部发展的实际情况, 针对企业内部控制出现的问题和缺陷, 不断加以改进和完善, 促进房地产企业内部控制建设, 为房地产企业发展保驾护航。在完善内部控制建设体制的同时, 需要采用先进的信息技术手段, 引进和培养高素质的财务人才, 这些措施都会有助于房地产企业内部控制制度的有效实施, 最终提高房地产企业的经营效率和市场竞争力。

参考文献

[1]财政部CPA考试委员会.公司战略与风险管理[M].北京:经济科学出版社, 2012.

完善房地产企业会计内部控制研究 篇10

关键词:房地产企业,会计内部控制,企业管理系统

随着市场经济的不断扩展以市场竞争环境的日益激烈, 每个企业都面临着多种复杂的风险。会计内部控制作为一种企业管理手段对于防范财务风险以及企业经营风险都起着十分重要的作用, 在一个企业中甚至是保证其能够进行持续发展的重要因素, 可以这样说, 一个企业的盈利能力与企业的内部控制管理有很大的关系。

近些年来, 我国房地产市场的快速拓展性发展吸引了各路资本逐鹿, 曾经一路高歌的发展态势, 在当前宏观调控的环境下, 自身粗放型乐观型管理发展模式已日益凸显困境。企业如何确定战略应变, 如何调整营销策略, 如何对财务风险进行管理都是房地产企业自身所需要考虑的问题, 这些都对于房地产市场的发展起着至关重要的作用。

房地产企业实行会计内部控制能够提高企业自身的经营效益、维护资产的安全运行和经营发展的可靠性。从这个意义上来说, 对房地产企业实行内部会计控制能够有效的预警房地产市场的调整风险, 在完善的机构设置中获得正确的价值导向, 能够在层层的管理中保证企业积极有效的运行。

在房地产公司中, 内部会计控制制度的制定以及执行在企业管理系统中具有基础性作用, 它与企业的持续发展存在着不可分割的辩证发展关系。企业实行内部控制并不是在某一阶段对其实施的策略, 而是一项系统的动态工程, 它涉及到企业内部控制的各个方面, 对于提高企业的运行效率以及稳固企业资产等都有着制约性作用。

一、房地产内部会计控制现状及其存在的问题

(一) 资金管理问题

房地产作为资金密集型行业, 资金是实现房产企业生存和发展目标的基本工具, 通过何种方式筹集资金并且怎样保证企业承受最低风险, 加强其流动性和偿还能力具有着重要意义。然而当前仍有不少房产企业资金管理建立在过去房产牛市经验的基础上, 建立在乐观的销售价格乐观的销售市场基础上, 一旦销售预期在宏观调控环境下落空, 有限的启动资金在销售回款滞后, 银行融资受阻其他渠道融资成本飞涨情况下, 企业资金计划管理几乎落空犹如一纸空文甚至没有了资金计划, 决策层只有饮鸩止渴般地高息借款苦苦煎熬, 犹如赌徒走在悬崖边的钢丝。一方面是飞速吞噬利润的高息, 另一方面是听天由命的资金链, 房地产企业险象环生的资金管理现状折射出房产企业资金管理的粗放, 房产企业在过去房产牛市中四两拨千斤的资金运作模式和资金管理经验导致了濒临失控的企业经营风险。

(二) 经营决策问题

当前市场环境下, 是采取降价减持存货的去存货战略还是继续苦撑等待市场转机甚至抄底拿地呢, 房产企业上下求索、左右彷徨。决策支持系统在哪里呢?财务部门能否对企业经营活动做出决策支持呢?

(三) 项目管理问题

工程结算时间上有滞后特性, 会计系统的成本负债核算也滞后, 定期资金需求完全来自于工程部门, 如果工程部门前期预算与实际出入较大情况下, 就导致预算计划管理的脱节。在采用甲供材料的单包方式工程中, 自身采购环节也常常存在类似的情况, 工程进度、预算价格、预算数量与实际的差异较大, 造成预算计划管理的脱节。常常出现计划赶不上变化, 当预算资金出现问题时, 也没有追究责任人严肃纪律加强责任心。

二、房地产内部会计控制的解决策略

(一) 调整风险预期, 提高风险意识, 建立风险评估制度

我国长期的房地产牛市使得国内房地产开发企业大多风险意识不高, 风险预期乐观, 在日趋激烈的市场竞争和严峻的宏观调控环境下, 随着房产市场向买方市场的转变趋势不可逆转, 必然使每个房企提高风险意识, 建立谨慎的风险管理机制, 加大安全边际决策, 加强风险预警。

建立风险评估制度, 风险评估包括事前评估、事中评估以及事后评估三个阶段, 作为房地产企业应该在事前对可能出现的风险进行估测, 科学决策风险的取舍;当事中发生任何风险, 应该及时采取相应预案, 使风险降到最低;事后的评估为今后的经营发展提升和积累宝贵经验。

(二) 建立以预算为导向的内部会计控制制度

当前环境下, 房地产企业资金紧张是整个行业的共性, 资金链是悬在每一个房企头上达摩克利斯之剑, 如何舞剑才不危及自身, 内部会计控制体系就是制胜秘笈之一。健全全面涵盖损益类、资金类的预算管控体系, 预算本身不仅仅是停留在数据编制和比较, 更重要的是强化经营行为要以预算为导向, 动态做出决策调整, 达到风险预警目的。以预算为纲, 一方面要强化预算的权威性, 便是强化风险面前的纪律性, 另一方面预算本身要有风险应变的弹性, 这也是预算具有可操作性和管理价值的体现。前者是制度层面的要求, 后者是操作层面的要求。制度层面要求最高管理者重视并将风险管理以制度形式强化, 操作层面要求预算具有应变能力, 能实现风险的动态管理, 在预算数据的采集和采信过程中还必须考虑非财务数据指标和帐外数据的因素, 行业特性及对策要素。

(三) 建立有房产行业特性的内部会计控制动态管理指标体系

房地产企业会计核算特殊性:会计收入确认滞后, 税收收入确认提前。房地产企业一般都要经历预售、工程决算、完工交房、税务清算等阶段, 从预售款计入预收账款, 到会计确认收入, 这个期间较长, 房产企业会计口径收入往往有滞后性, 而房产行业税务口径收入是按收到预售款当期预征税款, 此外工程决算周期也较长。房产行业因会计收入确认和工程成本决算的滞后, 导致通常涉及利润表数据的财务指标运用在房产企业多有失真或时效性的丧失, 诸如存货周转率, 甚至流动比速动比等常用偿债指标。

财务风险预警的要求与会计核算指标滞后性的矛盾, 要求针对房产行业核算特性, 建立相应的会计控制指标体系。因此房产企业内部会计控制指标应与预算指标相衔接, 相关的财务指标应充分考虑收付实现和预计因素的份量, 除货币指标外, 还应辅助房产的实物指标或工程指标。为实现财务预警目的, 内部会计控制指标不能束缚于会计准则的核算要求, 应在充分利用确切历史数据基础上加大合理预计数据的比重, 内部会计控制以动态管理及时响应经营的变化, 不断的根据实际情况变化改进内部会计控制体系, 方能实现对未来预警管理目的。

(四) 建立有效的考核激励机制

房地产企业会计控制其中一个重要内容就是加强内部审计工作, 结合自身企业的规模以及特点设置完善的审计监督体系, 对管理层的工作进行及时有效的管理评价才能保证企业各种内部控制制度的有效性。

企业内部会计控制并不是某一个部门的事情, 它关系着企业各个部门人员。作为房地产企业一方面要加强对管理层的规范经营意识, 使他们具有维护企业制度, 及时纠正不法行为的意识;另一方面也要使企业管理者给员工不断创造机会, 使他们有一种主人翁精神。提高房产企业财务人员的综合素养, 除熟悉会计准则和税务法规外, 还需了解房地产行业相关业务知识。在科学的考核制度中, 员工能够在这样的内部机制中形成自我激励和自我暗示, 奖罚分明, 重在鼓励, 在这样的企业文化氛围下, 使企业的各种制度能够发挥其应有的效果。

三、结语

总之, 加强房地产企业的内部会计控制从本质上来说, 是房地产企业的内部问题, 其所产生的效果的全部动力来自于企业自身。但是从现阶段我国房地产企业的内部控制情况来看, 其动力和执行力都不强, 因此, 需要相关部门通过规范指引等形式促进企业加强内部控制制度的建设, 改变房地产企业财务内部会计控制现状, 完善内部控制体系, 最终使房地产企业能够良性运行。

参考文献

[1]程磊, 张顺伟.浅谈现代企业制度内部会计控制[J].现代商业, 2009 (24)

[2]降波.企业货币资金内部会计控制的措施[J].会计之友, 2009 (30)

[3]樊荣.企业内部会计控制存在的问题及对策[J].经济导刊, 2009 (7)

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