物业服务收费办法

2022-07-19

第一篇：物业服务收费办法

无锡物业收费办法

一、2014年无锡物业费收取标准

单位：元/每平方米、建筑面积

收费等级

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

收费标准

0.50

0.80

1.10

1.40

1.70

2.10

2.50

备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行;对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。

调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

二、无锡物业费收取标准2014年最新法规条文

市物价局市住房保障和房产管理局关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知锡价规[2014]3号

各区物价局、住保和房产管理局、市区各相关物业服务企业：

为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，我们制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一四年四月一日

无锡市物业服务收费管理实施办法

第一条

为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条

本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

第三条

本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。

各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。

第五条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。

非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件

一、附件二。

第六条

价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第七条

在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。

实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。

实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。

物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

(一)、前期物业服务收费备案或审批申请;

(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;

(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;

(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;

(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);

(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

第八条

物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

(三)、清洁卫生费用;

(四)、绿化养护费用;

(五)、秩序维护费用;

(六)、办公费用;

(七)、物业服务企业的固定资产折旧;

(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)、管理费分摊;

(十)、经业主大会同意的其他费用;

(十一)、法定税费;

(十二)、合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

第九条

住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。

第十条

物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。

因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

第十二条

车辆停放收费管理

汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;

(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

(三)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

(四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行;

(五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费;

(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费;

(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。

(八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收;超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。

对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。

同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。

住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。

物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

第十三条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第十四条

代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第十五条

电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

第十六条

公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

第十七条科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

第十八条

装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。

装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。

业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

第十九条

业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费(装载层住户免收)。

业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。

装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

第二十条

住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。

第二十一条

物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

第二十二条

物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十三条

物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十四条

机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

第二十五条

物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。

物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。

第二十六条

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。

物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

第二十七条

物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

第二十八条

价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第二十九条

价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：

(一)、超出政府指导价收费标准的;

(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;

(三)、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)、强制或变相强制服务并收费的;

(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

(六)、不按规定实行明码标价的;

(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;

(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十条

价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第三十一条

其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

第三十二条

江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

第三十三条

本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

第三十四条

本办法自2014年5月1日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。

《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[2007]1号)同时废止。

三、无锡物业费收取标准2014政策解读

1、空置房物业管理费的收费标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。

2、办理房屋入住手续时，需交纳哪些费用?

答：据了解，有关物业方面费用有物业管理费、垃圾清运费、房屋大修基金费、电梯使用费等，详情可咨询物价局。

3、物业管理服务费从何时起开始交纳?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。

4、物业管理费是否一定要按物业公司规定1年交纳?

答：根据《江苏省物业管理条例》第五十一条，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

5、底楼是否需缴纳电梯更新维修费?

答：购买设有电梯设施的商品房，购房人除交纳房屋维修资金每平方米50元外，还须按建筑面积每平方米40元的标准另行交纳专项用于电梯更新的维修资金。

6、底层业主是否要交纳电梯使用费?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十五条规定：电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

7、物业公司能否收取装修押金?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十九条规定：业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。同时，住户在装修时应该向物业公司提出申请，并签订相关的协议，明确装修内容、时间以及垃圾处理方式等等，是否收取押金应按照购房人在买房时与开发商签订的《临时管理规约》中的规定执行，一般来说，收取押金是对业主安全装修的监督措施之一。

8、房屋装修垃圾清运费标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十八条规定：装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

9、物业公司能否提高小区物业管理费收取标准?

答：按照《无锡市物业管理办法》第三十七条规定：物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业服务企业服务等级、服务内容相适应的原则。第三十八条规定：普通住宅物业管理费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业服务企业有物业管理服务合同中约定。

10、小区车辆停放收费管理标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十二条关于车辆停放收费管理有以下规定：

(1)汽车停放收费标准：业主专有室内车位50元/月/车位;建设单位专有室内车位300元/月/车位;人防工程室内车位200元/月/车位;业主共有室内车位200元/月/车位;业主共有室外车位120元/月/车位;机械车位按相应标准减半收取，另收取50元/月/车位机械设备运行维护费;临时停放2小时内免收，超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

(2)物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆/月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆/月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

11、物业管理费有哪些部分组成?

答：物业管理费的组成：(1)管理服务人员工资、社会保险

金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;(3)清洁卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业的固定资产折旧;(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)管理费分摊;(10)经业主大会同意的其他费用;(11)法定税费;(12)合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

12、如何成立业主委员会?

答：小区业主委员会成立的一般程序：

1、提出申请。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：⑴物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;⑵物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

建设单位或者十人以上的业主公开联名提出，可向该小区(大厦)所在的区物业管理行政主管部门和街道办事处提出书面申请。

2、成立筹备小组。区物业管理行政主管部门和街道办事处收到申请后，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

3、筹备小组开展筹备工作。

⑴筹备小组成立后，应主动在建设单位或物业公司处收集全体业主有关情况，如名单、联系地址及其联系电话等。

⑵筹备小组自成立之日起30日内拟好《管理公约》、《业主大会议事规则》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。

⑶筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主代表和业主委员会候选人。

⑷筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布。

⑸发出大会通知、发放表决票。

在首次业主大会召开15日前，筹备组将业主大会的通知、业主委员会委员选票、《业主大会议事规则》、《管理规约》等，在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴。首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

届时无法出席业主大会的业主，可以提前领取表决票，并于大会前交付给筹备组。

筹备小组应将召开首次业主大会的通知同时通知区物业管理行政主管部门和街道办事处。

4、召开大会，选举委员。大会前筹备工作主要包括：落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，落实街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等单位参会人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票，审议并表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》，公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后，筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

5、办理业主委员会备案登记。业主委员会自产生之日起30日内，持下列文件向区物业管理行政主管部门申请办理备案登记手续：⑴《无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表》;⑵成立业主委员会的书面申请报告;⑶业主大会成立情况;⑷管理规约;⑸业主大会议事规则;⑹业主大会与会人员含列席有关人员签到单;⑺其他相关资料。

6、领取备案回执。区物业管理行政主管部门经核对，给予业主委员会书面备案回执。业主委员会凭备案回执到公安部门办理刻制公章手续。

13、业主委员会委员应当符合哪些条件?

答：根据《无锡市物业管理办法》第十六条规定：业主委员会委员应当符合下列条件：⑴本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;⑵遵守国家法律法规;⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;⑷热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;⑸具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

14、小区业主委员会作出违规的决定怎么办?

答：按《江苏省物业管理条例》第二十四条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

按《无锡市物业管理办法》业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

15、开发商地下车位只售不租怎么办?

答：《江苏省物业管理条例》第六十二条规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。第六十六条规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

16、有关车库归属的问题?

答：根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

17、安装防盗门能否凸出外立面?

答：按《无锡市城市居民住宅安全防范设施建房管理办法》第六条规定：住宅楼底层院落围墙高度应不低于2米，外墙窗户装置直径大于12mm，间隔110mm的钢栅栏或具有同等功能的其他可靠防盗设施。住宅楼二楼和顶楼的门窗，必须采用可开启的平钢栅栏，二楼和顶楼的阳台应安装钢栅栏或用窗封闭。以上安全设施均不得突出于住宅门、窗或阳台和外墙面。

18、小区内能否开设饮食店?

答：本市主城、新市区和新城范围内，新设可能产生油烟、烟尘的饮食服务业项目，经营者应当事先予以公示并书面征求相邻单位和居民的意见。经营者在向环保部门报批环境影响评价报告时，应当对公众意见采纳情况作出说明，并报送工商行政、卫生行政管理部门备案。环保部门在作出行政许可前，应当对公众意见进行核实。

19、目前有无针对不准业主违规装修规定?

答：中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：⑴搭建建筑物、构筑物;⑵改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;⑶拆改供暖管道和设施;⑷拆改燃气管道和设施。本条所列第⑴项、第⑵项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第⑶项行为，应当经供暖管理单位批准;第⑷项行为应当经燃气管理单位批准。

20、违章搭建、破墙开店如何处理?

答：根据建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;应当经城市规划行政主管部门批准。又根据政府令第 134 号《无锡市城市管理相对集中行政处罚权办法》第二章职责权限第十条市、区城市管理行政执法部门行使下列职权：第二款：依照城乡规划管理方面法律、法规、规章的规定，制止、查处、纠正违反城乡规划管理规定的行为，依法强制拆除影响城乡规划的违法建筑物、构筑物或者设施。

21、业主能否在屋面加装太阳能热水器?

答：屋面不能安装太阳能热水器的主要政策和技术依据有：

(1)《江苏省物业管理条例》第六十七条：屋面(平台)等公共部位不得擅自占用。

(2)屋面(平台)是公共部位属全体业主所有，如在规划建设时未在屋面(平台)预留安装太阳能热水器的进户管道口，若允许顶楼业主可以安装，则其他业主均可安装，势必影响房屋的整体外观，也会引起邻里纠纷。

(3)由于锡城房屋在建设时未考虑在屋面安装太阳能热水器，若在屋面安装，因太阳能热水器比较重，屋面没有设计太阳能荷载力，特别是小高层以上住宅，空中风力大，又无固定装置，则破坏了屋面的结构，将造成严重的吹落事故的隐患，威胁其他业主生命财产安全，也给屋面维修带来不便。

(4)太阳能热水器冬天易冻裂，造成自来水流失，阴天同样要使用电加热装置，再则，由于在小高层屋顶安装太阳能热水器高出避雷器的高度，埋下引雷入室的隐患。

22、哪些房屋需要房屋结构改造安全许可?如何申请?

答：为加强房屋安全管理，保障人民生命财产安全，维护公共利益，《无锡市城市房屋安全管理条例》(以下简称《条例》)明确规定，进行房屋结构改造必须申请房屋结构改造安全许可。

《条例》第六条规定，有下列房屋结构改造行为之一的，房屋所有人、使用人应当在改造前向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可：

(1)拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构件的;

(2)在柱、梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的;

(3)在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的;

(4)增大荷载，超出房屋原设计承载力的;

(5)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪标高的;

(6)拆改学校、商场、饭店、影剧院、体育场馆等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构的。

前款行为，依法应当由其他行政主管部门许可的，从其规定。

申请房屋结构改造安全许可应当提交的材料：

(1)结构改造申请;

(2)房屋所有人或者使用人身份证明;

(3)房屋所有权证或者其他确认其民事权利的有效证明;

(4)房屋原设计单位或者具有相应等级资质的设计单位出具的设计方案;没有设计方案的，应当提供由依法设立的房屋安全鉴定机构出具的可行性方案。

房屋使用人提出申请的，除应当提交前款所列材料外，还应当提交房屋所有人同意其改造的书面材料。

23、哪些房屋需要进行安全鉴定?

答：有下列情形之一的，应当向依法设立的房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定：

(一)超过房屋设计使用年限，需继续使用的;

(二)遭受地面沉陷、地震、台风、洪水等重大自然灾害而损坏，需继续使用的;

(三)无报建手续或者无施工许可证已投入使用，未确定其安全性的;

(四)在已建成房屋上安装大型广告牌，新增水箱、铁塔等设施、设备，影响房屋结构安全的;

(五)因施工、堆物、撞击等行为危及房屋安全，或者因火灾、爆炸等意外事故，导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象的。

(六)不符合房屋结构改造安全许可条件，擅自进行房屋结构改造，可能危及房屋安全的。

前款第

(一)项、第

(三)项的鉴定，由房屋所有人或者使用人申请;第

(二)项、第

(六)项的鉴定由房产行政管理部门申请;第

(四)项、第

(五)项的鉴定由建设单位或者行为实施人申请。

24、在何种条件下可以采用协议方式选聘物业管理企业?

答：根据《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》第六条规定：有下列情形之一的，经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理：(1)连续两次公开招标投标人少于3个的;(2)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;(3)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;(4)物业产权单一并由产权人自用的;(5)在保密或安全等方面有特别要求的;(6)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

25、建设工程的最低保修期限?

答：按国务令279号《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

26、房管122提供哪些社会救助抢修服务?

房管122社会求助服务坚持优质低价有偿服务和“

五、

四、三”承诺，即：五项服务：坚持为烈军属、残疾人、孤寡老人、全国劳模免费服务，坚持24小时不间断服务，坚持随叫随到的优质服务，坚持最低价的有偿服务，坚持100%的回访服务;四个及时抢：修房屋险情及时，管道疏通维修及时，电器照明故障抢修及时，水箱漏水、拾漏维修及时;三不过夜：室内自来水管道破裂修理不过夜，室内照明线路损坏修理不过夜，门窗损坏影响安全修理不过夜。市求助抢修服务中心电话：82799110

27、房屋维修相关业主是否一定要配合?

答：根据《无锡市物业管理办法》规定：物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

28、单元防盗门维修有无新规定?

答：对实行等级服务、等级收费管理的住宅，电控盗门维修及日常养护由物业管理企业负责，费用从住宅区物业公共服务费中支出。对实行物业管理但还未实行等级服务、等级收费管理的和尚未实行物业管理住宅区，电控防盗门维修及日常养护由物业管理企业或管房单位负责，费用由用户共同分摊支出，按实结付;也可由物业管理企业或管房单位经业主委员会与业主双方协议按年定额收取。

29、什么情况下，业主家失窃物业公司承担赔偿责任?

答：根据《江苏省物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

30、保修期满，屋顶渗漏、电梯故障等应急维修如何申请?

答：根据《江苏省物业管理条例》第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

31、小区大修理基金可否申请转存1年以上定期存款?

答：根据《江苏省物业管理条例》第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

32、住宅维修资金用于小区内哪些共用部位、设施的维修?

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅业主或者单幢住宅内业主及与之机构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二篇：菏泽住宅物业服务收费管理办法

菏泽市人民政府令

第9号

《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》已经2013年7月31日市政府第14次常务会议研究通过，现予发布。

菏泽市人民政府市长孙爱军

2013年8月11日

菏泽市住宅物业服务收费管理办法

第一章总则

第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第三条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第四条市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县区价格主管部门会同县级物业主管部门，按照价格管理权限，具体负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理中的矛盾纠纷。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第二章住宅物业服务收费管理

第六条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。协商不成的普通住宅物业服务收费，经双方同意可参照政府指导价标准执行。

第七条普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

第八条普通住宅物业服务成本包括：

(一)管理服务人员的工资、福利费和由物业服务企业缴纳的社会保险;

(二)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域环境卫生清洁费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其他费用。

第九条物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十条前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第十一条前期普通住宅物业管理区域，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费应当减免30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十二条建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应当将前期物业服务合同等资料报当地物业主管部门备案。对不按规定备案的，房产行政管理部门不予核发房屋预售许可证。普通住宅物业管理区域内的前期物业服务合同签订后，物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》等有关规定，到所在地价格主管部门申领《山东省服务价格登记证》。第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费应从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不得超过半年。

第十四条物业服务费应按《房屋所有权证》所载明的房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。未办理《房屋所有权证》的，可暂按照购房合同所载明的房屋建筑面积计收。

独立专有车库，需按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。第十五条房屋交付后空置一年以上的，按照物业服务费标准的70%收取，一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的，从其约定。

第三章停车服务收费管理

第十六条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人，应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用，停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。

己购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费应适当减收，减收幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约

定。

第十七条普通住宅物业管理区域内的前期停车服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内停车服务费实行市场调节价。具体收费标准，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。

第十八条车位所有权人将车位租赁给车位使用人使用的，可以收取车位租赁费，车位租赁费归车位所有权人所有。

第十九条普通住宅物业管理区域内的车位租赁费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、市经济开发区的车位租赁费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的车位租赁费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准。具体收费标准由承租人与车位所权人在规定的基准价和浮动幅度内约定。

第二十条占用物业管理区域内业主共有道路或其他场地停车的，应当交纳车位场地使用费。

第二十一条未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价，车位场地使用费标准按当地制定的车位租赁费标准执行。

已成立业主大会的车位场地使用费实行市场调节价，车位场地使用费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。

第二十二条停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前，支出比例由价格主管部门会同物业主管部门核定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。

第二十三条停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同另有约定的，停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费可以预收，但预收时间一般不得超过半年。

第二十四条物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配

置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，物业服务企业可以收取一定费用。

第二十五条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

第四章其他管理

第二十六条住宅物业管理区域内，专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向业主收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十七条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

业主或物业使用人向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本,物业服务企业不得再向业主收取装修管理费及与装修相关的管理费用。

第二十八条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格有关法律、法规和相关政策规定，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话及物业主管部门监督电话，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十一条价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，并提供必要的相关资料。

第五章法律责任

第三十二条物业服务企业违反有关规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务等费用。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

第三十三条价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、国务院《价格违法行为行政处罚规定》、《山东省服务价格管理办法》等法律、法规、规章依法予以处罚。

第三十四条价格主管部门、物业主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第六章附则

第三十五条本办法实施前物业服务合同约定期限未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后或者合同未约定期限的应按本办法规定执行。

第三十六条本办法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏泽市物业服务收费管理实施办法》同时废止。

第三篇：盐城市区物业服务收费管理实施办法

盐城市物价局盐城市住房保障和房产

管理局

关于印发《盐城市区物业服务收费管理实施办法》的通知

盐市价发〔2011〕55号

盐都、亭湖区物价局、住房和城乡建设局，市物价局开发区分局，盐城经济技术开发区建设局，市区物业服务企业: 为了促进我市物业服务行业健康有序发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省有关文件精神，现将修订后的《盐城市区物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年六月十七日

盐城市区物业服务收费管理实施办法

第一条为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《价格法》、《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条市价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定本市区物业服务标准和收费政策，负责本级物业服务收费标准的审核，对物业服务企业收费行为实施监管;盐都、亭湖、市经济开发区物价局(分局)会同同级物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责同级物业服务收费标准的审核、实施和监督管理工作。

第五条

物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第六条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。

非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

第七条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格主管部门会同物业管理行政主管部门公布的物业服务等级和收费标准执行。

业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业在政府指导价范围内通过物业服务合同约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报价格主管部门备案。

业主大会成立前通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的，开发建设单位应根据物业特点和服务要求，对照普通住宅物业服务等级，在相对应的政府指导价范围内进行前期物业服务招投标,并签订书面的前期物业服务合同。其物业公共服务费标准在物业管理行政主管部门确认服务等级后，报价格主管部门备案。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

业主大会成立前开发建设单位采取协议方式选聘物业服务

企业的物业公共服务费标准，应当经价格主管部门核准。

业主大会成立前物业公共服务费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。

第八条实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行;业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业服务相关各方依法、合理约定收费及有关事项。

第九条物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费;办理权属登记的独立附属房以建筑面积计算物业服务费。

第十条业主、使用人应当按照物业服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间;没有合同约定的，应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。

物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。

第十一条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，按合同约定标准70%交纳物业服务费。

第十二条物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行及维护费以及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定;业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。物业服务企业按照物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收费的，预收时间一般不超过半年(协议或合同另有约定的从其约定)，预收期限届满时，物业服务企业应及时与业主结算分摊费用，并向业主提供费用分摊清单。

第十三条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

第十四条物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。

价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

第十五条利用物业共用部位、共用设施设备等从事经营活动，应当按照规定在征得相关业主、业主委员会同意后，向有关部门办理报批手续，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金使用。合同另有约定的除外。

第十六条物业服务企业满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务，由物业服务企业与业主、使用人通过服务协议(合同)协商确定收费标准。

第十七条物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业出租或以其它方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

第十九条物业服务企业将部分专业服务事项转包给其它企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

第二十条物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度。住宅室内装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并按规定交纳装饰装修管理服务费，具体收费办法另行制定。

非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。

第二十一条实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置3张出入证(含IC卡等)。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

第二十二条物业管理区域内车辆停放服务收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。具体的车辆停放服务收费办法另行制定。

第二十三条物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，收费时应向业主、使用人开具税务部门监制的发票，并提供收费结算清单。每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

第二十四条各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省、市物业管理法律

法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省、市的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十五条本办法由盐城市物价局、盐城市住房保障和房产管理局在各自的职责范围内予以解释。

第二十六条本办法自2011年7月1日起执行，原《盐城市区物业服务收费管理暂行办法》(盐市价发[2003]162号)同时废止。

第四篇：杭州物业管理收费办法

杭州物业管理收费办法 “新”在哪里?

普通住宅小区配套的教育、医疗卫生设施是否需要交纳物业管理费?物业管理公司是否有义务为业主代收水电费?目前的物业管理收费是否合理?近日，杭州市物价局颁发《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》(以下简称办法)，对这些业主关注的问题作了很好的解释。

《办法》与原来的《杭州市物业管理服务收费管理办法》相比，“新”在哪里?为此，记者采访了一些业内人士。

·收费标准更加细化·明确了更多收费项目·业主有了更多选择权转变一

转变一：新增收费项目

公建配套设施应交纳物管费

《办法》第12条规定，物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。

点评：物业管理区域内的教育、医疗卫生设施是否需要交纳物业管理费，在政策上一直没有明确的规定。而此次颁布的办法规定，物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施，应交纳物业服务费用。

代收水电费应支付酬金

《办法》第21条规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

点评：一直以来，业主普遍认为，物业管理有代收水电费的义务，而物业管理公司为了小区业主的正常生活，不得不进行大量的垫资。而早在2003年国务院颁布的《物业管理条例》中早已明确，水电费应向最终用户收取。此次办法又进一步规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。如果要由物业管理公司代收的，上述公司应该付酬金。

尽管如此，很多业内人士表示，现在存在的问题不是酬金问题，而是很多业主拒绝缴费，特别是小区道路、楼道、喷水池、电梯、水泵等公共部位的用电用水，业主很难形成统一意见。即使有酬金，还是不能解决根本问

题。

公共能耗增加了小区水系

《办法》第19条规定，电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。

点评：新出台的《杭州市物业服务收费管理实施办法》中，在公共能耗费上面新增了小区水系这一项。据了解，目前杭州的一些高档小区里基本上都布置有水景水系，这部分能耗实在太大，而这部分费用由谁来支付，之前杭州市的相关政策中都没有涉及。新的物业管理条例对此作了明确，小区里的水系是否用、用多少，由业主来确定，减少了收缴时的纠纷。

转变二收费标准更加细化

业主可选择菜单式服务

《办法》第11条规定，普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。菜单式服务参考收费标准公布前，业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

点评：根据质价相符的原则，物业管理收费分为甲、乙、丙、丁四个等级，各个等级均有相关量化的服务标准。如甲级收费标准小区内应合理设置果壳箱或垃圾桶，每日清运两次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味，小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫两次等，有利于接受业主的监督，使业主明明白白消费，改变了以往服务标准与收费标准相分离的现状。

非住宅物业收费调整

《办法》第12条规定，普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。

点评：杭州有很多商住两用的小区，比如西子花园、中山花园等，一个楼盘里开着上百家公司，小区业主与公司之间为此纠纷多多。很多业主认为，这些公司里人来人往，电梯负担加重，折旧加快，但电梯维修还是得由全体业主承担，所交纳的物业管理费也一样，这不公平。新条例对此规定，住宅楼里的房子用途改为非住宅，物业管理收费标准要高于住宅小区(不超过后者的两倍)。这对控制在住宅小区里开公司是非常有用的。

转变三业主权利义务更加明确

前期物管收费标准要经过审议

《办法》第10条规定，普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业(或开发建设单位)按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用6个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。

点评：对于前期小区的物业收费问题，业主一直颇多疑问。如果由物业管理企业自行确定物业服务收费等级和收费标准，势必引起业主的争议。在住宅交付使用6个月后，由价格主管部门进行检查，对保障业主的利益大有好处。

酬金制收费收支情况应及时公布

《办法》第17条规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

点评：物业管理收费有两种形式，一种是包干制，一种是酬金制。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。酬金制是业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。

业内人士认为，酬金制在香港等物业服务水平非常成熟的地方非常流行，能够保证物业管理公司的收益，保证服务，又能让业主消费得心中有数，有利于解决目前物业管理中物管企业与业主之间信息不对称引起的矛盾。但据了解，杭州市目前的住宅小区中，还没有一家属于酬金制，要推行起来还相当艰难。

物业公司不得收装修保证金

《办法》第25条规定，物业管理企业不得向业主(使用人)和装修单位(装修人)收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等(遗失补证费除外)。

点评：此条例对业主来说非常有利，但也增加了物业管理公司今后的操作难度。

房子转让得先缴清物管费

《办法》第23条规定，物业产权转移时，原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。

点评：此举有助于业主履行“按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费”的义务，但该条例效果到底如何，还需要有关房管部门在操作过程中严加把关。

链接

杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准

(单位：元/建筑平方米·月)

收费等级中准收费标准有电梯住宅无电梯住宅

甲级1.201.00

乙级0.900.70

丙级0.650.50

丁级0.500.40

备注：

1、上述收费标准可上下浮动20%;

2、各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用。

第五篇：河南省物业服务收费管理办法

为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、、和国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。

本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经建设行政主管部门核准其资质等级的专(兼)营的物业管理企业，为业主、使用人或单位提供社会化、专业化物业服务收费的管理、监督。本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、相关场地、生活秩序和环境卫生等项目开展维护、修缮、养护、管理，提供其它与业主(使用人)生活相关的服务所收取的费用。

物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。省辖市、县(市)政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

政府提倡建设单位、业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业收费通过市场竞争形成。

物业管理企业开展物业服务收费应当遵循合理、公开、公正、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。

根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，物业公共性服务、装修服务收费、特约服务收费，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅区域内的(普通商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、未成立业主委员会住宅小区)公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主(使用人)需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配臵等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从高到低，一级为最高级。

实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务项目、等级标准(详见附件一)。省辖市、县、(市)价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价标准，并向社会公布。根据物价上涨、服务成本等因素，适时调整物业服务标准。一般为3-5年调整一次。

住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地建设(房地产)行政主管部门和价格主管部门审核物业服务等级资质、收费资格。具体招标形式、方法由当地建设(房地产)行政主管部门和价格主管部门确定。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，拟定的住宅前期物业服务收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》(见附件二)。

建设单位或物业服务企业应在房屋预(销)售前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理收费相关手续。建设单位预(销)售时，应在核定的物业收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。

第十二条

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价标准内核定。物业服务企业地价格主管部门办理相关手续，亮证收费。业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《公共性物业服务费备案登记表》(见附件三)，报当地价格主管部门、建设(房地产)主管部门备案。

第十三条

业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量(获优秀物业管理称号及住户满意度等情况)、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请所属地人民政府及街道社区参与协调。因提供本办法(附件一)未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的(如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务)，可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

第十四条

物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

第十五条

实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定服务收费及有关事项。

第十六条

业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。具体定价形式由各地价格主管部门会同同级建设(房地产)行政主管部门确定. 第十七条

物业管理公共性服务费用成本构成，应以《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定执行。一般构成：

1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购臵工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、(除垃圾处理费以外的)环卫所需费用等。

4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购臵费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8、办公费，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

10、法定税费。第十八条

为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。

第十九条

住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

第二十条

物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳。物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照80%交纳。可高层与多层分两个标准 (因为现在新建小区空臵率较高，收取50%无法维持小区的日常开支)

第二十一条

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定政府指导价服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第二十二条

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。

第二十三条

住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

第二十四条

物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地(临时)使用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地使用费。非规划区的停车场地使用费由业主委员会经业主大会确定。停车物业服务费和规划区的停车场地使用费实行政府指导价，车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价;

第二十五条

业主(使用人)对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修开工前，应当向物业服务企业申报。并签订物业装饰装修协议，缴纳装修保证金与每平方米2-3元的装修管理费用。其中含工人出入证工本费、装修所产生的垃圾清运、装修过程中物业公司日常管理费用等。根据房屋安全管理规定，装修期间，不得随意、擅自、改动公共部分的设施(公共走廊、墙面等)、设备(电梯、对讲门等)但是，装修期间损坏的共用部分(公共走廊、墙面等)、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业，应在装饰装修管理服务协议中明确向业主和装饰装修企业收取保证金中扣取进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。

第二十六条

有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主(使用权人)收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，不得向业主(使用人)收取服务费。

第二十七条

在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本办法在服务合同中明确。物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业应根据有关规定与建设单位或业主大会在服务合同中明确。

第二十八条

物业服务收费实行收费公示制度和服务收费登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位臵，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准(含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准)和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358 等进行公示。接受业主的监督和质询。公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

第二十九条

物业服务企业按规定向业主(使用人)收取物业服务费时，应持合法有效文件自行向业主(使用人)收取。其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经委托人委托，物业服务企业自行提供其他服务收取费用的，委托人有权拒付。

第三十条

物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主(使用人)收取任何未予标明的费用。

第三十一条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用;逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。

第三十二条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。

第三十三条

各级价格主管部门应会同房产主管部门，加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

第三十四条

物业服务企业凡有下列违反本办法之一者，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《物业收费明码标价规定》等法律、法规、规章规定予以处罚。

一、未经物价部门批准，擅自设立收费项目和收费标准的;

二、不按规定实行明码标价和公示收费标准的;

三、提供服务质价不符的;

四、只收费不服务或多收费少服务的;