上海市经纪人管理办法

第一篇：上海市经纪人管理办法

上海松江区房产经纪人的一天

这是安徽人王磊在上海从事房地产中介行业的第三年。早前他曾在北京和朋友合伙开过服装公司，没想到做了1年多就垮掉了，还欠了一屁股债。现在，他是上海中原地产的业务骨干，专门负责上海松江区的房产销售。

“早!好!”

和很多服务业公司一样，王磊所在的中介公司是以高喊口号开始一天的工作的。由于中介公司流动性王磊先后在德祐地产、链家地产、悟空找房等都有过工作经验。

早上9点到9点半是门店固定的晨会时间。作为业务骨干，王磊需要随时安排并调整一天的工作内容。一般是带看顾客、发掘客源、跟进已下单的顾客。

王磊自己今天也有一个带看安排。年后算是中介的一个小旺季，店里的其他员工每周大概要带看六七组客户，有二手房买卖的，也有租赁的。做味业务骨干，王磊每天自己带看的比较多，一般晚上到家都是十点多。

王磊的把客户分为四种类型，分别叫做老客户、诚意客户、肯定会买的客户和需求不明确的客户。其中，老客户能贡献一个经纪人一年佣收的20%，而且不用花大力气。他们有些是经纪人跟了一两年的客户，达到的效果是跟到最后“买房都来找你”。做得好的经纪人每个人手上至少有一两个这样的老客户，王磊说。

当然，在刚开始做中介时，王磊连一个客户都没有。他之前并没有做房产中介的经验，来上海的前几个月，做过股票经纪人、公司推广专员，后来看到报纸上的广告，就本着“要卖就卖贵一点的东西”的想法走进了中介公司。

那时王磊在上海一个月的房租是750元，一天的伙食费是20元，而中介公司给经纪人的底薪是1250元，只能刚好满足基本生存需要。如果他想添置些衣服，就一定要做成单。

于是，王磊一个劲地想着开单。“有时我在路上走，听到有人讨论楼盘，想也没想会不会冒失之类的事，直接冲上去就跟人家聊。”

不过，王磊的第一单最终来自于一个巧合。

一天，他带着一个客户到松江区三湘四季花城小区看房。在等客户来的时候，一个老先生突然过来问他：“你是干吗的?”王磊就回答：“我是卖房子的。” “多少钱!”

当时房东的报价其实是2.4万。但王磊觉得老先生看上去像是“很凶的人”，说话不留余地，估计2.4万会被拒绝。于是他给房东打了一个电话：“2.2万可不可以?”房东问：“确定吗?”王磊答：“确定。”

“之前我在公司里看过客户资料，知道这个房东的情况，也是做生意亏了本急着要用钱。”王磊不由联想到自己做生意的情形，那时他亏本时，5000块钱的东西2000块钱也愿意卖。“我知道做生意亏本时的心情。”王磊说。

房东最后答应了2.2万的价格。王磊做成了第一笔单子。从第一次开单到现在有三年的时间了，现在的三湘四季花城2016年10月份的均价上涨了一倍不止，王磊说为自己也为顾客创造了好的收益。 “我主要负责松江区这一块的二手房、一手房当然淡季的时候租房也做，每一个来联系我的客户，我都会为他推荐最优质的最适合的房源。”王磊说。

中午带看完房子后，王磊回到店里。今天带看的同事很多，王磊希望月底前还能做成一两单，冲冲月底的业绩。也就在昨天王磊的一个客户已经签了一单。 王磊神秘的对我们说，“这个单子不是上海市的，属于浙江某小区，属于投资房，预计升值非常快。”

做经纪人要和客户维持好关系，不带看的同事有的也在和客户喝茶。在前面提到的四种客户中，诚意客户的贡献度是最高的，大约会占一个经纪人收入的60%。这些人“马上要成交、预算很清楚、大多是刚需”，经纪人要做的就是维持好和他们的关系，争取让客户的交易做在自己这里。

对王磊来说，印象最深的一次喝茶是和一位老客户。当时他刚入行不久，有一次和客户约了周六早上10点到静安区看房，结果周五下午他生病了，第二天把这件事忘了，手机也没带。结果周六下午他到公司拿出手机一看，有20多个未接来电。客户先打电话，后发短信。一开始短信语气还很温和，后来直接开始骂人了。

王磊打电话过去，对方直言要投诉。“我一直想当面跟他道歉，但知道对方肯定不会给我见面机会了。”

思前想后，王磊换了一个手机号码给客户发了一条短信，内容是对方关心的小区的房源信息，“可以看房。” 客户果然心动了，看房当天，客户一见到王磊，第一句话就是：“怎么是你?”王磊解释一番后，硬拉着客户和自己的经理一起喝了一顿茶。席间斟茶、认错。最后这个客户成了王磊的老客户。

被骂当然是很难受的，但房地产经纪人是个很残酷的行业。有人一年可以拿七八十万，有人每个月都拿底薪。

“100个人里只有10个人能赚到钱，其他的人都是在陪着浪费青春。”

做经纪人的第一年，王磊最后拿到手的收入是12万，他属于其中的幸运者。

公司规定6点下班，但王磊和同事真正的下班时间还远未到来。

一般人下班的时候，王磊有时会去小区门口“驻点”。刚入行的时候，他几乎每天都去，下班的时候回家的人多，他就挂着工作牌站在门口，直到小区的业主都看他眼熟。

除了在门口站着，他也要跟保安、小卖部营业员打交道。闸北一个他常去的楼盘，他的名片就在小卖部里放着。 营业员还会帮他听业主的对话，如果有人谈到要买卖房屋，就把王磊介绍给他们。如果做成了，王磊会给他们一部分提成，比如收到8000块钱的中介费，其中两三千块会给营业员。这样的单子王磊做成过两单。

他的其他同事还有每个人的“责任盘”。所谓的责任盘就是公司指定的，每个区域中中介公司需要关注的楼盘。经纪人需要知道里面有多少房在卖，是谁在卖，什么样的价位和户型，像春节过后这段时间，有哪些房子已经卖出去了，有没有新的房源。

如果能找到新的房源，就算最后不是自己卖出去，也能获得一部分提成。所以每个经纪人盯自己的责任盘都盯得很紧。

盯盘的时间不用太久，约一个小时左右。这之后，不少经纪人还会再回公司，整理房源和客户资料，看看能不能找到一些网络客或者短信客。

在一些不是竞价排名的网站，经纪人经常要不停地刷新自己的挂牌信息，好让自己的房子出现在前面。短信客则是指，通过公司的软件给客户发送房源信息找到的客户。对直营店来说，房源资料和客户资料都是整个公司搜集来的，有的客户信息是向保安买的。对加盟点来说系统则是独立的。

晚上10点，街上的中介公司陆陆续续地都关门了。王磊所在的店也拉下了卷帘。

第二篇：2018年上半年上海保险经纪人模拟试题

本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意)

1.某公司向A、B、C三家保险公司重复投保，保险金额分别为6万元、8万元和11万元。后因意外事故，保险标的发生保险事故损失8万元，由于保险合同没有约定重复保险的分摊方法，根据《保险法》规定，A、B、C三家保险公司应分别赔付。

A：1.92万元;2.56万元;3.52万元

B：1.75万元;3万元;3.25万元

C：2万元;2.5万元;3.5万元

D：6万元;2万元;0

2.某企业以其100万元的固定资产同时与甲、乙两家保险公司签定了保额分别为100万元和80万元的两份财产基本险合同，保险有效期内的某日发生火灾，造成保险财产损失90万元。按照我国《保险法》的规定，甲、乙保险公司各自承担的赔款额分别是____ A：皮革腐烂

B：海难

C：海水

D：以上均不对

3.当债券发生违约事件时，投资者可能面临的最大损失是()。

A.利息收入

B.资本金

C.部分利息与资本金

D.全部利息与资本金

4.下列属于出口信用保险特殊性的是____ A：人身伤害

B：财产损失

C：人身与财产损失

D：个人

5. 甲系无业游民，整天无所事事，父母对其现状十分担忧，于是就找到其在某保险公估机构担任负责人的表哥乙，希望能够帮其在里面谋一份差事，乙就指示公估机构相关人员给甲发一个《保险公估从业人员执业证书》，让其从事保险公估业务，对于该行为，保险监督管理机构应该__。

A.给予警告，处以1万元以上5万元以下罚款

B.给予警告，处以10万元以上50万元以下罚款

C.责令改正，处以1万元以上5万元以下罚款

D.吊销《许可证》，并处以10万元以上50万元以下罚款

6. 下列哪个环节有利于及时发现投保时未如实告知的情况__ A.熟悉保单内容

B.了解投保人背景

C.分析投保原因

D.重视售后服务

7. 在保险理论与实务中，风险是指保险标的损失发生的__。

A.不可预测性

B.不确定性

C.不可知性

D.不可计量性

8. 根据我国《保险法》的规定，保险公司的资金不得运用于____ A：未决赔款准备金

B：已发生未报告赔款准备金

C：已决未付赔款准备金

D：未了责任准备金

9. 保险公估从业人员应当根据事故原因和__，分析、确认事故的近因。

A.相关的调查结果

B.主观推测

C.出险人陈述

D.委托人的意见

10. 在收入保障保险中，全部残疾给付金额一般比残疾前的收入少一些，通常是原收入的__。

A.10%～15% B.25%～35% C.45%～55% D.75%～80%

11. 在企业财产保险中，固定资产保险金额的确定方式不包括__。

A.按照账面原值确定

B.按照账面原值加成数确定

C.按照重置价值确定

D.按照被保险人的估价确定

12. 按照《中华人民共和国会计法》的规定，会计的基本职能包括()等。

①会计核算②会计监督③会计确认④会计报告

A.②③

B.①②

C. ③④

D.①③

13. 短期出口信用保险是指承保信用期不超过__天、出口货物一般是大批的初级产品和消费性工业产品出口收汇风险的一种保险。

A.30 B.90 C.180 D.360

14. 我国现行法例对保险公司开展的一年期以上返还性人身保险业务的保费收入免征营业税。所谓一年期以上返还性人身保险业务，是指__。①保险期限在一年以上的、到期返还本利的普通人寿保险②保险期限在一年以上的、到期返还本利的养老年金保险③保险期限在一年以上的健康保险④意外伤害保险

A.①③④

B.①②③

C.②③④

D.①②③④

15. 分析市场机会是进行员工福利计划市场营销的首要环节。下列属于保险市场宏观环境的有__：①政治环境;②经济环境;③社会环境;④文化环境;⑤保险企业内部组织环境。

A.①②③④⑤

B.②③④⑤

C.①②④⑤

D.①②③④

16. 某万能寿险保单在第 6 年初的现金价值为 5000 元，年初缴纳保费 2000 元，当年死亡费用 500元，管理费用 300 元，应计利息 300 元，则第6 年末该保单现金价值为__ 。

A.2500 元

B.4100 元

C.6500 元

D.7000 元

17. ____是指以物质财富及与其相关的经济利益为保险标的的保险。

A：投保人所作的口头陈述

B：通过实际查勘获取的信息

C：销售人员和投保人提供的情况

D：投保人填写的投保单

18. 保险代理人接受保险公司委托办理保险业务时，保险代理人__从保费中提取代理手续费。

A.不得

B.可以

C.根据约定

D.视情况决定

19. 保险合同的关系人包括__。

A.保险人和投保人 B.被保险人和投保人

C.保险人和被保险人

D.受益人和被保险人

20. 保险双方当事人都通过__获取信息，从而有利于改进和提高保险运营的质量。

A.信息咨询

B.承保公估

C.理赔公估

D.勘验公估

21. 下列属于“抑制”的风险管理技术的情形的是__。

A.定期体检以防止患癌

B.针对火灾风险而安装自动喷淋设备

C.保证互助

D.投保

22. 在责任保险中，大多数国家的法律均规定保险人拥有处理责任事故的__。

A.免赔权

B.处理权

C.参与权

D.否决权

23. 根据我国《消费者权益保护法》的规定，租赁他人柜台或场地的经营者，标明真实名称和标记的正确的行为是()

A.标明出租人的真实名称标记

B.不标明出租人的真实名称和标记，以免诱导

C.标准承租人的真实名称和标记

D.不标明承租人的真实名称和标记，以免诱导

24. 机动车辆保险分为____ A：可保风险

B：保险利益

C：最大诚信

D：损失补偿

25. 分析市场机会是进行员工福利计划市场营销的首要环节。下列属于保险市场宏观环境的有__：①政治环境;②经济环境;③社会环境;④文化环境;⑤保险企业内部组织环境。

A.①②③④⑤

B.②③④⑤

C.①②④⑤

D.①②③④

26.{单选26} 27.{单选27}

28.{单选28}

29.{单选29}

30. {单选30}

31. {单选31}

32. {单选32}

33. {单选33}

34. {单选34}

35. {单选35}

36. {单选36}

37. {单选37}

38. {单选38}

39. {单选39}

40. {单选40}

41. {单选41}

42. {单选42}

43. {单选43}

44. {单选44}

45. {单选45}

46. {单选46}

47. {单选47}

48. {单选48} 49. {单选49}

50. {单选50}

第三篇：上海2016年房地产经纪人：契税的主要分类考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、存量房居间经纪业务在整个业务流程方面与代理业务基本相似，下列只属于居间业务的步骤是。

A：信息收集与传播

B：配对撮合

C：洽商议价

D：客户接待

E：工厂的生产设备

2、根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截止到2010年5月，全国房地产经纪行业从业人员近100万人，房地产经纪机构万余家。

A：3 B：4 C：5 D：6 E：客户资金代收代付风险

3、在当今市场经济中，一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产开发具有等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。

A：投资大、风险高、周期长、竞争激烈

B：规模大、风险高、周期短、竞争激烈

C：投资大、风险高、周期短、竞争激烈

D：规模大、效益高、周期长、竞争激烈

E：工厂的生产设备

4、《消费者权益保护法》所讲的消费者，是指为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的。

A：人

B：法人

C：个人

D：自然人

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用开拓客源信息。

A：人际关系法

B：会员揽客法

C：驻守和横幅揽客法

D：团体揽客法

E：工厂的生产设备

6、下列不属于房地产市场政治法律环境调查内容的是。

A：房改政策

B：土地利用规划 C：项目所在地区人口及其就业状况

D：国际和国内政治形势

E：工厂的生产设备

7、房地产经纪人有权依法发起设立或房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务。

A：加入

B：监察

C：监督

D：管理

E：客户资金代收代付风险

8、房屋登记机构将申请登记事项记载于之前，申请人可以撤回登记申请。

A：初审

B：复审

C：终审

D：房屋登记簿

E：权利型房地产投资信托

9、易于替换结构构件的建筑，其设计使用年限是。

A：15年

B：20年

C：25年

D：30年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的。

A：学历

B：工作性质

C：住址

D：动机和需求

E：工厂的生产设备

11、关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是。

A：施工许可证应当放置在施工现场备查

B：施工许可证不得涂改

C：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内施工

D：施工许可证不能延期

E：权利型房地产投资信托

12、下列MLS系统的类型中，要求买方和卖方都要有自己的代理经纪人，加拿大目前采用的大多是这种形式。

A：强制性的MLS系统

B：自愿性的MLS系统

C：独家代理的MLS系统

D：仅买方代理的MLS系统

E：客户资金代收代付风险

13、在房地产转让过程中，房地产经纪人利用自身掌握的房地产专业知识和信息，为交易双方相互传递信息，代办相关事务，体现了房地产中介服务的特点。

A：人员特定 B：代理服务

C：委托服务

D：服务有偿

E：权利型房地产投资信托

14、国有建设用地使用权出让方式中，主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。

A：国有土地使用权出让

B：国有土地使用权租赁

C：国有土地使用权抵押

D：国有土地使用权作价出资或入股

E：权利型房地产投资信托

15、消费者购买住房的过程，是一个十分漫长耗时的过程，消费者首先应。

A：搜寻房屋信息

B：进行现场考察

C：分析自己的住房偏好和需求

D：与开发商进行价格谈判

E：工厂的生产设备

16、下列客户类型中，客户有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切。

A：A类

B：B类

C：C类

D：D类

E：工厂的生产设备

17、下列关于房地产市场营销基本特征的表述，错误的是。

A：受消费者心理预期影响较大

B：具有动态性

C：受区域影响较小

D：消耗时间较长

E：工厂的生产设备

18、目前市场采用较多的纯销售模式是。

A：售后返租

B：先租后售

C：拍卖销售

D：分割式销售

E：工厂的生产设备

19、狭义的房地产法一般是指。

A：《中华人民共和国物权法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《城市房地产开发经营管理条例》

D：《中华人民共和国土地管理法》

E：权利型房地产投资信托

20、客户服务支持管理的功能不包括。

A：客户账号管理

B：服务合约管理 C：资源优化管理

D：服务请求管理

E：客户资金代收代付风险

21、房地产经纪活动中.的知识可以通过调查或客户访谈获得，如访问该房屋周边的学校、学生及家长的感受和评价。

A：程序性

B：体验性

C：实践性

D：全面性

E：客户资金代收代付风险

22、风险管理的意义不包括。

A：风险管理能够保障房地产经纪公司顺利实现经营目标

B：风险管理能够为房地产经纪公司提供稳定的经营环境

C：风险管理能够帮助房地产经纪公司规避风险

D：风险管理能够促进决策的科学化、合理化

E：工厂的生产设备

23、下列选项中，在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。

A：营销计划

B：营销组织

C：营销渠道

D：营销方式

E：工厂的生产设备

24、房地产经纪人员的日常过程中，议价谈判是一项重要的工作内容。议价谈判中，最为重要的是两点，一是，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。

A：坚持原则

B：对对方的情况进行仔细分析

C：要将坚持原则与适当让步有机结合

D：坚持让步幅度逐步减小的原则

E：客户资金代收代付风险

25、关于物业服务合同的属性，下列说法错误的是。

A：物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订书面的物业服务合同

B：物业服务合同属于委托合同

C：物业服务合同可以发生在法人之间

D：物业服务合同不可以发生在公民与法人之间

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、在居住区环境景观中，属于场所景观的有。

A：路旁绿化种植

B：运动场所

C：雕塑小品 D：休闲广场

E：儿童游乐场

2、建筑物按照使用性质分类不包括。

A：工业建筑

B：民用建筑

C：公用建筑

D：农业建筑

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、在物业管理中，业主的义务主要包括。

A：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

B：执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定

C：按照国家有关规定缴纳专项维修资金

D：按时缴纳物业服务费用

E：接受职业继续教育，不断提高业务水平

4、住宅室内装饰装修中，常见的内墙面材料包括。

A：涂料

B：瓷砖

C：铝扣板

D：壁纸

E：防水卷材

5、国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有方式。

A：国有土地租赁

B：国有土地抵押

C：国有土地买卖

D：国有土地使用权作价出资或入股

E：国有土地转让

6、所谓自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。

A：自知

B：实力

C：乐观

D：开朗

E：客户资金代收代付风险

7、房地产经纪人在引导客户实地看房时，正确做法有。

A：选好看房路线

B：提前到达约定地点

C：征得业主同意

D：尽量延长看房时间

E：客观分析房屋优缺点

8、按照变量值是否连续，变量分为。

A：确定型变量

B：连续型变量

C：随机型变量 D：离散型变量

E：数值型变量

9、签订抵押贷款合同时，合同条款包括等。

A：贷款种类、币种

B：用途、数额

C：期限、还款方式

D：汇率

E：利率

10、下列消费者的心理特征中，通常不属于18～40岁之间的消费者群体的心理特征是。

A：冲动性购买多于计划购买

B：追求自我成熟的表现和消费个性心理实现

C：购买行为有主见，不受外界影响

D：追求时尚与新颖

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、房地产经纪人员的职业技能包括。

A：议价谈判的技能

B：供需搭配的技能

C：市场分析的技能

D：人际沟通的技能

E：后期决策的技能

12、开发项目可行性研究的步骤是。

A：接受委托

B：市场调查分析

C：方案选择和优化

D：财务评价

E：评价可行性研究报告

13、企业进行活动促销的时机包括等情形。

A：企业想要获得更多消费者或路径等方面的情报时

B：购买商品的新客户人数足够多时

C：该片区或某一特定时期，市场竞争特别激烈时

D：新项目导入市场的速度必须加快时

E：主要竞争对手积极举办活动推广时

14、房源状况的区域调查中，将直接影响到区域内市场开拓潜力的是。

A：区域内业主置业情况

B：区域内业主户数及结构

C：区域内房屋周边环境-状况

D：区域内房屋转让率及出租率

E：客户资金代收代付风险

15、在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为。

A：

B：

C：

D： E：教育程度

16、物业管理方面的培训内容主要包括等。

A：收费期限

B：物业管理服务的内容

C：收费标准

D：公共管理合约

E：管理规则

17、保证合同一般包括的内容有。

A：被担保的主债权种类、数额

B：债务人履行债务的期限

C：保证担保的范围

D：担保公司清算时，抵押权的处置

E：保证期间

18、销售人员每天要接待不同类型的客户，主要是靠语言与客户沟通和交流，因此销售人员在接待购房客户时应当。

A：态度诚恳、热情

B：讲解介绍要突出重点和要点

C：意思表达要准确恰当，尽可能使用专业术语

D：语气要委婉、语调要柔和

E：不夸大其辞、不超范围承诺，留有余地

19、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同,合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括。

A：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式

B：成交价格及支付方式

C：房地产权属证书的名称和编号

D：城市规划设计的条件

E：房地产交付使用的时间

20、客户按需求的物业类型进行分类，可分为等。

A：买方客户

B：写字楼客户

C：租房客户

D：商铺客户

E：个人客户

21、最能显化职业道德状况的层面是。

A：行为习惯

B：职业荣誉感

C：思想观念

D：职业成就感

E：客户资金代收代付风险

22、某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4，又知上年累计净现金流量为负240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该房地产投资项目的投资回收期是年。

A：3.8 B：4.0 C：4.8 D：5.8 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

23、信用的基本特征包括。

A：暂时性

B：偿还性

C：风险性

D：承担性

E：收益性

24、按照性质和人口规模，通常将居民点分为。

A：镇

B：城市

C：远郊区

D：乡村

E：近郊区

25、随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩散，但城市人口增长仍高于郊区，该阶段属于城市化的时期。

A：绝对集中

B：绝对分散

C：相对集中

D：相对分散

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

第四篇：2017年上海房地产经纪人执业资格《房地产经纪相关知识》考试试卷

2017年上海房地产经纪人执业资格《房地产经纪相关知识》考试试

卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、经纪收入的基本来源是。

A：佣金

B：信息费

C：差价

D：工资

E：客户资金代收代付风险

2、按照，个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款。

A：贷款用途

B：住房交易形态

C：贷款偿还方式

D：借款人类型

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、财务管理目标的层次性，是由企业财务管理内容和方法的以及它们相互关系上的层次性决定的。

A：程序性

B：多样性

C：作业性

D：灵活性

E：客户资金代收代付风险

4、在房地产经纪人开拓客源的方法中，既是常用方法，同时也是房地产经纪人获得精准客户的重要渠道。

A：门店接待法

B：互联网开发法

C：客户介绍法

D：会员揽客法

E：工厂的生产设备

5、房地产经纪机构以合约化手段转移风险的方法是。

A：进行安全培训

B：购买商业保险

C：利用金融衍生品

D：签订房屋销售委托合同

E：工厂的生产设备

6、卖方独家代理与卖方多家代理在业主优先次序上的不同体现为。

A：有重点客户

B：无主次客户 C：以客户为中心

D：以房源为中心

E：工厂的生产设备

7、房屋拆迁估价的价值标准为。

A：房屋租赁价值

B：抵押后价值

C：公开市场价值

D：查封后价值

E：权利型房地产投资信托

8、营销人员应通过等方式尽量避免与消费者发生冲突。

A：提高思想修养，增强自我控制能力

B：增加学识，尽量接近消费者

C：时刻为消费者着想，维护消费者利益

D：学会处理消费者不同意见的方法

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、关于房地产开发经营业的特点，下列说法错误的是。

A：风险小

B：附加值高

C：投资大

D：回报率高

E：权利型房地产投资信托

10、经纪行为中最原始的一种方式是，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

A：居间

B：行纪

C：代理

D：委托

E：客户资金代收代付风险

11、城市房屋拆迁补偿中，拆除非公益事业房屋的附属物，。

A：不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿

B：作产权调换

C：不予补偿

D：由拆迁人选择补偿方式

E：权利型房地产投资信托

12、市场营销的4Vs理论中，是指企业凭借自身的技术和管理优势，在生产、销售、市场等各个环节追求与其他产品的不可替代性。

A：差异化

B：功能弹性化

C：附加价值化

D：共鸣

E：工厂的生产设备

13、按照汇率制度的不同，汇率可分为。

A：基本汇率和套算汇率

B：固定汇率和浮动汇率 C：官方汇率和市场汇率

D：买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、对房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚标准是收回资格证书或公告资格证书作废，并处。

A：警告

B：5000元以下罚款

C：1万元以下罚款

D：1万元以上3万元以下罚款

E：权利型房地产投资信托

15、在对房地产市场环境调研时，着重对购物条件、居民素质、交通便捷程度、安全保障程度等方面的调研属于的内容。

A：政治法律环境调研

B：社区环境调研

C：社会文化环境调研

D：经济环境调研

E：工厂的生产设备

16、根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于的项目定位模式。

A：项目既定市场定位

B：项目运作

C：市场实操案例反馈

D：客户核心价值关注点

E：工厂的生产设备

17、根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截止到2010年5月，全国房地产经纪行业从业人员近100万人，房地产经纪机构万余家。

A：3 B：4 C：5 D：6 E：客户资金代收代付风险

18、房源信息的非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

A：周期性

B：可靠性

C：时效性

D：互动性

E：工厂的生产设备

19、房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，比例尺一般为。

A：1：100～1：500 B：1：200～1：1000 C：1：100～1：1000 D：1:1000～1:1500 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 20、下列房地产中，适用收益法估价的有。

A：公园

B：行政办公楼

C：旅馆

D：图书楼

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、房地产经纪公司最常用的宣传方式是。

A：报纸广告

B：电话访问

C：门店接待法

D：互联网

E：工厂的生产设备

22、房地产经纪人对卖房客户应以为核心采集信息。

A：出售房屋的动机

B：房屋售价

C：售房款的交付程序

D：安全保障

E：工厂的生产设备

23、《暂定资质证书》的有效期为年。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

24、业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A：5 B：10 C：15 D：30 E：权利型房地产投资信托

25、在当今市场经济中，一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产开发具有等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。

A：投资大、风险高、周期长、竞争激烈

B：规模大、风险高、周期短、竞争激烈

C：投资大、风险高、周期短、竞争激烈

D：规模大、效益高、周期长、竞争激烈

E：工厂的生产设备

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、反映每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积的居住区技术经济指标是。

A：住宅建筑面积净密度

B：容积率

C：住宅建筑净密度 D：住宅建筑面积毛密度

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、关于违反房地产中介服务管理规定行为的查处法律依据，说法正确的是。

A：未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的处罚依据是我国《城市房地产管理法》

B：聘用单位为房地产估价师注册申请人提供虚假注册材料的处罚依据是《房地产估价机构管理办法》

C：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的处罚依据是《注册房地产估价师管理办法》

D：以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的处罚依据是《注册房地产估价师管理办法》

E：未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的处罚依据是《房地产估价机构管理办法》

3、房地产投资所涉及的领域有等。

A：置业

B：房地产开发

C：房屋建设

D：旧城改造

E：土地开发

4、卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分归经纪人作佣金指的是美国房地产代理业务运作方式中的。

A：独售权合同

B：独售权共享合同

C：开放出售权合同

D：净卖权合同

E：客户资金代收代付风险

5、房地产服务业包括。

A：房地产开发经营业

B：物业管理业

C：房地产经纪业

D：房地产咨询业

E：房地产估价业

6、预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产现在的价格为万元。

A：735.62 B：658.35 C：689.54 D：753.30 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、房地产经纪活动中的重要内容包括。

A：了解客户动机

B：客源需求量的确定

C：客源信息开发 D：客源需求意向

E：客户关系维护

8、下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有。

A：该种房地产价格下降

B：该种房地产的替代品价格下降

C：消费者预期未来收入会增加

D：消费者预期未来该种房地产价格会上涨

E：消费者对该种房地产的偏好程度增强

9、促使潜在客户变为现实客户的策略有。

A：为客户提供专业咨询

B：满足客户提出的所有要求

C：为客户提供有帮助的解决方案

D：为客户提供有价值的信息

E：引导和调整客户不切实际的期望

10、目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过手段来规避房地产经纪纠纷。

A：制订示范合同文本

B：加强房地产经纪人员的道德建设

C：制订法律法规

D：制订服务标准，明确服务要求和内容

E：加强对房地产经纪合同的监督管理

11、信息的，是由消息和信号所含的具体内容和意义来决定的。

A：性质

B：传递

C：作用

D：反馈

E：时效

12、目前中国存量房经纪业务主要在住宅市场开展，调查和分析的指标主要应包括。

A：销售及租赁的成交面积比例

B：销售及租赁的成交额比例

C：成交单位的面积、成交户型

D：成交单价与周转率

E：类似成交案例

13、根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为主要表现的方面有。

A：违规预售商品房

B：涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书

C：企业在商品住宅销售中按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

D：将验收合格的房屋交付使用

E：未取得营业执照擅自从事房地产开发业务

14、下列房地产统计指标中，反映房屋交易状况的主要指标有。

A：商品房预售面积 B：商品房出租面积

C：商品房竣工面积

D：存量房成交套数

E：商品房销售额

15、《消费者权益保护法》规定，消费者和经营者发生消费者权益争议的.可以通过解决

A：与经营者协商和解

B：请求消费者协会调解

C：向有关民事部门申诉

D：向人民法院提起公诉

E：根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁

16、下列写字楼项目的发展建议中，项目定位模式包括等。

A：基于区域属性判断

B：基于项目既定市场定位

C：基于项目运作模式

D：基于客户核心价值关注点

E：基于市场实操案例反馈

17、房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要包括。

A：行情调查

B：房地产价格调查

C：市场反响调查

D：房地产营销渠道调查

E：建筑设计及施工企业调查

18、下列情况中，等情况商品房预售合同无效，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续。

A：该商品房不在预售许可范围内

B：该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利

C：该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过3个月

D：该商品房已被其他买受人联机或纸面签约或已预售登记

E：房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致

19、房地产经纪机构财务管理的主要内容包括。

A：组织财务资源

B：经营预算

C：账务管理

D：资金筹集管理

E：资金运用管理

20、房地产经纪机构的业务领域包括。

A：区域选择

B：业务类型选择

C：市场范围选择

D：目标客户选择

E：业务规模选择

21、根据参加系统的意愿，可以将MLS系统分为类型。

A：企业之间的MLS系统

B：企业内部的MLS系统

C：强制性的MLS系统

D：自愿性的MLS系统

E：自愿性的MLS系统

22、工程建设监理的程序的内容具体包括。

A：编制工程建设监理规划

B：按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则

C：按照建设监理细则进行建设监理

D：参与工程竣工验收，签署建设监理意见

E：工程监理应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场

23、售楼处的工作团队包括。

A：销售人员

B：技术人员

C：管理人员

D：检修人员

E：辅助人员

24、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。

A：部分房屋拆除

B：法人名称改变

C：交换房屋

D：继承房屋

E：赠与房屋

25、在首次业主大会会议上，最重要的是要表决通过今后物业管理活动中最重要的文件，其文件包括。

A：《业主大会议事规则》

B：《物权法》

C：《房地产经纪执业规则》

D：《管理规约》

E：《物业管理条例》

第五篇：上海房地产经纪人《制度与政策》：房地产开发利润的计算考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、抵押贷款的还款方式中，适合打算提前还贷者采用。

A：分期还款

B：一次性还款

C：等额本息还款

D：等额本金还款

E：工厂的生产设备

2、房地产经纪机构选择开设门店的区域时，应优先考虑。

A：企业目标市场定位

B：企业财务状况

C：企业人力资源状况

D：企业管理现状

E：客户资金代收代付风险

3、关于房地产经纪人在名片礼仪方面的注意事项不正确的是。

A：忌过早递名片

B：忌将过脏、过时或有缺点的名片给人

C：应先于上司向客户递名片

D：应双手接过对方的名片

E：工厂的生产设备

4、房地产经纪对旁地产经纪机构和人员具有普遍约束力。

A：执业规则

B：职业道德

C：执业纪律

D：行业组织章程

E：客户资金代收代付风险

5、《城市房地产开发经营管理条例》属于。

A：法律

B：行政法规

C：地方性法规

D：行政规章

E：权利型房地产投资信托

6、下列住房公积金核算中，属于二级账目核算的是。

A：住房公积金总账核算

B：住房公积金政府账户核算

C：住房公积金单位账户核算

D：住房公积金个人账户核算

E：权利型房地产投资信托

7、《房地产开发企业资质管理规定》规定，隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以的罚款。 A：1万元以上3万元以下

B：5万元以上10万元以下

C：10万元以上25万元以下

D：15万元以上30万元以下

E：权利型房地产投资信托

8、房地产经纪人在与客户沟通时为了提高倾听效果应当集中注意力做到。

A：尽量忽略不舒适的环境

B：投入一定精力努力去听而不是表面的热情

C：不要害怕困难的解释，努力倾听委托人复杂的陈述

D：避免争论和批评，仔细倾听客户的要求

E：工厂的生产设备

9、土地登记种类中，因土地权利的消灭而进行的登记是。

A：土地初始登记

B：土地变更登记

C：土地注销登记

D：土地更正登记

E：权利型房地产投资信托

10、统计的是对预期可能发生或已经发生的进度和状态进行监测，发现偏差并及时反馈矫正信息，以便在事前或事中进行调节。

A：决策作用

B：反映作用

C：控制作用

D：监督作用

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户。

A：进行分级

B：探询购买动机

C：提供专业咨询

D：集中开展市场营销

E：工厂的生产设备

12、房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是。

A：考察与监督计划的执行

B：项目筹划与地块研究

C：产品设计与规划

D：项目策划与销售

E：工厂的生产设备

13、下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是。

A：佣金应当在签订经纪合同时收取

B：佣金只能在完成经纪服务后收取

C：佣金应当在完成经纪服务前收取

D：佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定

E：客户资金代收代付风险

14、关于拆迁实施的表述中，错误的是。

A：大多数拆迁人通过自行拆迁形式完成拆迁 B：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托

C：拆迁入委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书

D：拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁

E：权利型房地产投资信托

15、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

A：县级

B：县级以上

C：省级

D：省级以上

E：权利型房地产投资信托

16、关于在建工程的抵押登记，说法错误的是。

A：以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记

B：在建工程抵押不可变更、转让

C：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记

D：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

E：权利型房地产投资信托

17、《房地产开发项目手册》是一种的监控措施。

A：制度性、临时性

B：短期性、临时性

C：制度性、常规性

D：制度性、短期性

E：权利型房地产投资信托

18、”21世纪不动产”的服务运营系统组成中，体系的第二层次是。

A：地区加盟分部层次

B：加盟企业

C：区域加盟管理部门

D：加盟的业务门店

E：客户资金代收代付风险

19、当存量房交易双方分歧较大时，房地产经纪人应。

A：尝试将交易双方分开进行协调

B：尝试让交易双方自行协调

C：积极向交易双方分析房源缺陷

D：请求行政管理部门出面解决

E：工厂的生产设备

20、物业服务计费方式中，一般较高档的物业适合选择的计费方式。

A：包干制

B：保存制

C：监理制

D：酬金制

E：权利型房地产投资信托

21、商业地产项目购买客户的特征不包括。

A：理财观念成熟

B：对市场具有较高的前瞻性

C：有一定的投资或经商经验

D：高收入群体、有资金实力

E：工厂的生产设备

22、下列选项中，不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人的执业行为。

A：房地产交易风险提示

B：房地产经纪资信评价活动

C：违法违规案件通报制度

D：房地产经纪信用档案制度

E：客户资金代收代付风险

23、房地产经纪人在客户接待环节，主要目标是。

A：收集房源信息

B：了解客户核心需求

C：发现潜在客户

D：推荐房源

E：工厂的生产设备

24、在实际工作中，较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高。

A：市场分析的技能

B：人际沟通的技能

C：收集信息的技能

D：供需搭配的技能

E：客户资金代收代付风险

25、在美国，由房地产经纪人协会主导建立的制度，在客观上促使房源信息在全美范围内得以共享。

A：联合销售

B：参与代理

C：独家销售

D：报底价销售

E：客户资金代收代付风险

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、业主的权利包括。

A：提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

B：对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权

C：监督物业服务企业日常经营活动

D：监督业主委员会的工作

E：监督物业服务企业履行物业服务合同

2、动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行，这体现了动机的。

A：引发功能

B：激励功能 C：指引功能

D：合力功能

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、房地产经纪信息计算机管理系统主要有类型。

A：房源管理系统

B：销售管理系统

C：流程控制系统

D：辅助决策系统

E：数据管理系统

4、住房公积金的缴存基数是职工本人上一月平均工资，包括。

A：职工的工作奖金

B：职工的交通补贴

C：职工的加班工资

D：职工购买体彩中奖所得

E：职工的岗位津贴

5、关于工程建设监理的一般程序，说法正确的有。

A：编制工程建设监理规划

B：按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则

C：按照建设监理细则进行建设监理

D：参与工程竣工验收，签署建设监理意见

E：建设监理业务完成后，向监理工程师提交工程建设监理档案资料

6、协同原则要求房地产经纪信息管理系统的设计，在提供的平台的基础上，构筑协同办公的平台。

A：信息共享

B：信息传递

C：信息反馈

D：信息交流

E：客户资金代收代付风险

7、门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面的考虑门店经营的。

A：可行性

B：合理性

C：延续性

D：高效性

E：稳定性

8、房地产经纪人申请注册的人员必须同时具备的条件有。

A：取得房地产经纪人执业资格证书

B：无犯罪记录

C：身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作

D：经所在经纪机构考核合格

E：同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动

9、关于房地产经纪人享有的权利的叙述，正确的有。

A：要求委托人提供与交易有关的资料

B：有权拒绝执行委托人发出的违法指令 C：执行房地产经纪业务并获得合理佣金

D：加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职

E：协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬

10、房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括。

A：房地产交付使用的时间

B：房屋价格、税率及支付地点

C：房地产权属证书的名称和编号

D：房地产的用途或使用性质

E：房地产坐落位置、面积、四至界限

11、建筑剖面图的主要内容包括。

A：建筑物各主要部分的标高及高度关系

B：垂直方向的尺寸及标高

C：建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等

D：外墙的定位轴线及其间距

E：施工说明

12、房地产业可分为。

A：房地产开发经营业

B：房地产服务业

C：房地产咨询业

D：物业管理业

E：房地产中介服务业

13、城市房屋拆迁管理中，拆迁补偿安置协议的主要内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额

B：安置房面积和安置地点

C：搬迁期限

D：搬迁措施

E：搬迁过渡方式和过渡期限

14、最简单的一种变异指标是。

A：全距

B：修正距

C：方差

D：平均差

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系主要包括。

A：执业关系

B：法律责任关系

C：经济关系

D：隶属关系

E：雇佣与被雇佣的关系

16、公民因意外事故下落不明，从事故发生之日起满的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。

A：6个月

B：1年 C：2年

D：4年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

17、下列条款中，是我国《城市房地产管理法》规定的必备条款。

A：租赁期限

B：租赁用途

C：房屋的修缮责任

D：转租的约定

E：租金及交付方式

18、《房地产经纪业务合同推荐文本》(2006版)包括。

A：房屋出售委托协议

B：房屋出租委托协议

C：房屋承购委托协议

D：房屋承租委托协议

E：房屋拍卖委托协议

19、房地产经纪信息管理系统设计的原则包括。

A：协同原则

B：回避原则

C：诚信原则

D：网络化原则

E：共享原则

20、房地产市场细分的目的是为企业认识市场、分析市场和选择目标市场提供依据，有效的市场细分的原则包括等。

A：可进入性

B：稳定性

C：盈利性

D：专业性

E：抽象性

21、《城市房地产管理法》中，与房地产经纪活动直接相关的规定有等内容。

A：房地产抵押

B：房地产交易

C：中介服务机构

D：房地产转让

E：土地划拨

22、房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意的要点有。

A：房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金变化

B：房地产经纪人要注意租赁客户的专业性

C：房地产经纪人要从多个角度撮合双方

D：房地产经纪人要为租赁客户做好充分的回访准备

E：与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准

23、房屋的成本租金由组成。

A：折旧费

B：融资利息

C：维修费 D：手续费

E：管理费

24、租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括。

A：身份证

B：结婚证

C：工作证

D：委托人的授权委托书

E：暂住证或公司担保书

25、房地产经纪服务合同的免责条款的特征包括。

A：免责条款具有独立性

B：免责条款具有约定性

C：免责条款具有预先性

D：免责条款具有明示性

E：免责条款具有免责性