关于商品房价格影响因素的计量分析

一、引言

近年来, 房价的增长水平远远超出经济发展水平及其他行业提供产品与服务的上升幅度。房地产行业成为“中国十大暴利行业”之首, 炒房热频发, 部分居民刚需无法得到满足, 房地产市场投资过热, 危害经济发展。因此研究影响房价变动的因素对于保持经济稳定、提升居民生活质量和建立和谐社会具有重要意义。

二、文献综述

周鸣[1]认为对房价产生影响的因素有人均收入、城市化、人口年龄结构、消费心理、宏观经济政策和住房供给结构等。况伟大[2]则认为房屋开发成本并非影响房价的显著因素。程启玲[3]认为城镇居民家庭人均可支配收入、城镇居民家庭人均消费支出、国内生产总值、商品零售价格指数、居民消费价格指数、房价比和竣工房屋面积与房价之间有着显著的关联。poterba[4]通过建立房地产资产模型, 提出房屋持有成本与房价和房屋市场均衡数量有影响关系。艾伦·古德曼[5]认为, 居民持久收入对房价具有重要影响, 同时研究了人均可支配收入与房价之间有直接影响。

本文主要从人均可支配收入、人口密度、房屋平均造价、房屋销售面积和人均GDP等方面进行研究。

三、实证分析

(一) 变量选取和模型构建

本文数据来源于中华人民共和国国家统计局。采用2017年31个省、市、自治区和直辖市的截面数据进行定量分析, 其中被解释变量商品房平均销售价格 (元/平方米) 为Y, 解释变量为居民人均可支配收入 (元) X1、城市人口密度 (人/平方公里) X2、房屋平均造价 (元/平方米) X3、房屋销售面积 (万平方米) X4和人均GDP (元/人) X5.建立模型如下:

β1、β2、β3、β4和β5是解释变量对被解释变量影响程度的参数。

(二) 参数估计

OLS回归结果如下:

R2=0.860230, F值=30.77311

模型拟合效果较好, 整体回归因素影响显著。观察P值, 发现X2、X3、X5三个解释变量对房价的影响不显著, 其符号甚至与预期不相符, 表明数据与变量之间可能存在问题。

(三) 模型检验与修正

1、多重共线性

计算各解释变量的相关系数, 得X1与X3、X5以及X3和X5之间的相关系数较高。

对模型进行逐步回归, 剔除变量X2、X3、X5, 修正方程为:

2、异方差的检验与修正

对模型进行怀特检验, 得出P值=0.0255<5%, 拒绝原假设, 认为模型存在异方差。

通过加权最小二乘法修正异方差后, 得到模型:

3、自相关的检验与修正

对模型进行回归后, 得到DW值=1.185879, 在显著性水平为5%时, 查表得dl=1.30, du=1.57, 由dw值

四、结论

居民人均可支配收入和房屋销售面积对商品房销售价格具有显著影响, 其中人均可支配收入和房价之间存在正相关关系, 房屋销售面积与房价之间存在负相关关系。

五、关于控制房价的相关政策建议

制定房价的价格浮动范围标准。限制房价最大涨幅, 对商品房建造成本进行核查。设定相关部门管理相关事宜, 对房地产市场各方面进行管控。

政府应合理审批建房用地面积, 尽量避免土地的囤积和浪费。明确一定时间内的批地量和建房进度, 可以提高我国建筑用地持有却空置的税收, 加快土地房屋的流动, 确保房屋的有效供给。

区别对待不同的住房需求, 对购房需求进行差异化管理。大力建设廉租房、经济适用房, 保护刚性需求。出台优惠政策, 比如针对首套房屋的购买提供减免优惠或者可以在一定条件下提高首套房屋购买的贷款额度等。调整房屋出租征收的税率, 减小租房者负担。强化合理的消费观念, 倡导通过小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式来满足基本住房需求, 让住房市场回归正常的供需状态。

摘要：本文针对近年来全国房价快速上涨的现象采用2017年31个省、市、自治区和直辖市的截面数据对影响商品房价格的因素进行定量分析。

关键词：商品房销售价格,影响因素,多元线性回归

参考文献

[1] 周鸣.影响房价的因素分析[J].时代金融, 2013, 11.

[2] 况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究, 2010, 9:67-74.

[3] 程启玲.我国房价上涨影响因素的实证研究[J].传播经纬, 2014, 26:268-269.

[4] Poterba, J.Tax subsidies to owner-occupied housing:an asset market approach[J].Quarterly Journal of Economics, 1984 (99) :729-752.

[5] Allen C.Goodman.An Econometric Model of Housing Price, Permanent Income, Tenure Choice, and Housing Demand[J].Journal of Urban Economics, Volume 23, Issue3, May1998, PP:327-353.