深度探讨临海城镇变更地籍调查及测量的实施

2022-09-11

1 城镇地籍的特性和功能

1.1 城镇地籍的特性

城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地, 以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别, 城镇地籍具有地籍自身的一些特性, 如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

(1) 地籍的空间性:地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内, 地界的变动, 必然带来土地使用面积的改变, 同时, 各种地类界线的变动, 也一定会带来各类面积的增减。所以, 地籍的内容不仅记载在簿册上, 同时还要标绘在图纸上, 并力求做到图与簿册的一致性。

(2) 地籍的法律性:地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性, 如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据, 甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。

(3) 地籍的精确性:地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得, 同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段, 用以保证地籍数据的精确性。

(4) 地籍资料的连续性:社会生产的发展和建设规模的扩大, 以及土地权属的变更, 都会使地籍数据失实。所以, 地籍信息不是静态的, 而是必须要经常更新, 保持资料的记载和数据统计的连续性, 否则难以反映它的现势性。

1.2 城镇地籍的功能

建立地籍的目的不同, 相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的, 因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展, 土地买卖日益频繁和公开化, 促使税收地籍向产权地籍 (亦称为法律地籍) 发展。于是, 产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍 (亦称为多用途地籍) 是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务, 更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。

概括起来, 地籍具有以下功能。

(1) 地理性功能; (2) 经济功能; (3) 产权保护功能; (4) 土地利用规划和管理功能; (5) 决策功能; (6) 管理功能。

2 变更地籍调查的特点

变更地籍调查是指在初始地籍调查之后, 为适应目常地籍管理的需要, 使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查, 不仅可以使地籍资料保持现势性, 还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具体意义如下。

(1) 可使实地界址点位逐步得到充分考虑的检查、补置、更正。 (2) 使地籍资料中的文字部分, 逐步得到核实、更正、补充。 (3) 逐步消除原地籍资料中可能存在的差错。 (4) 使地籍测量成果的质量逐步提高。随着土地使用权的变更, 要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果, 使地籍资料跟上社会经济的发展, 使它总能满足新的社会需求。

根据界址点线的变化情况, 变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容有以下几个方面。

(1) 恢复界址点、线。例如, 为了使新建筑物不超越界线, 为了处理土地权属纠纷, 就要恢复界址点、线。 (2) 精确测量界址点的坐标。 (3) 精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。 (4) 宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

整体上来看, 变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点。

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。

(2) 政策性强、精度要求高。

地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积, 所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高 (至少不能低于初始地籍的精度) , 有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。

(3) 变更同步、手续连续。进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

3 变更地籍调查的工作流程图

工作流程如图1。本文主要探讨其中变更地籍的实地调查的实施。

4 变更地籍的实地调查

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

4.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权;8) 土地分割; (9) 土地合并; (10) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更, 如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容。

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。 (2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。 (3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、单位法人代表或户主的姓名、身份证号码、土地坐落、四邻宗地号或四邻土地使用者姓名、实际土地用途等。以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

4.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

4.2.1 更改界址的变更地籍测量

(1) 原界址点有坐标。

1) 界址点检查。

(1) 这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。 (2) 若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理.

2) 变更测量。

(1) 宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。 (2) 合并宗地及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在原界址调查表 (包括宗地草图) 复制件中, 用红笔划有关点或线。

(2) 原界址点没有坐标。

1) 检查界址点。

(1) 界址点丢失的处理:利用原栓距及相邻界址点间距、界址标示, 在实地恢复界址点位, 设立新界标。 (2) 检查勘丈值与原勘丈值不符时的处理:分析判明原因, 然后针对不同情况, 如果勘丈值明显有错、原勘丈值精度低、标石有所移动移动等给予相应的处理。也可先实测全部界址点坐标, 然后进行界址变更。

2) 变更测量。

(1) 宗地分割或边界调整时, 可按预先准备好的放样数据, 测设界址点的位置埋设标志;也可以在有关方面同意的情况下先埋设标志, 再测量界址点的坐标。 (2) 宗地合并及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在界址资料中相相应的修改。