某房地产项目计划书

2024-05-18

某房地产项目计划书（通用6篇）

篇1：某房地产项目计划书

空气家苑项目计划书

工程管理09-***容乐

一、项目建设说明

空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

二、项目选择地理位置概况

该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。

2、开发策略定位

（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。

（4）、较好的施工质量。

（5）、科学的物业管理。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总

套数约：400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：58485×900元/㎡=52636500元。

（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

（3）、车库、物业等1100元/㎡：车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：9013×1100元/㎡=9914300元。

（4）、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/㎡。

（5）、前期费：规划设计费：3元/㎡（含外网竖向），审图费：2元/㎡，防雷检测费：1元/㎡，测绘费：2.72元/㎡，质量监督费：1元/㎡，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/㎡，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/㎡，广告费：100万元，即11.82元/㎡；

其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/㎡。

土地契税（5%）：56万元，即6.62元/㎡，消防管理费：2元/㎡，设计费：8元/㎡，勘察费：1元/㎡，监理费：6元/㎡

质检费：2元/㎡，总计：134.5元/㎡。

（6）、小区配套费：

①小区道路（含照明），30元/㎡。②小区绿化景观，15元/㎡。③小区外网：给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小区供热一次费：40元/㎡。小区供电：90元/㎡。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述计300元/㎡（建筑面积）。

（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，总费：1467×58485=85797495元。

商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，总费：1767×17683.98=31247592元。

车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，总费：1667×9013=15024671元。

总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。

2、销售估算：

（1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；

（2）、商业：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；

（3）、车库：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；

（4）、总计：226049724元。

3、利润估算：

（1）、销售利润：226049724-139201524=86848200元。

（2）、税金：暂按下三项计：

①营业税：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得税：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加税8%：

8%×11302486=904198元。

（3）、税后利润：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、项目资金运作

1、项目初期投资

（1）、土地费：270元/㎡×415068=1122.3万元

（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。

2、项目的融资

（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。

（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。

（4）、房屋销售过程融资。

（5）、银行抵押贷款。

八、项目实施原则及建设周期

1、项目实施原则

（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。

2、建设周期

（1）、2012年3月20日-3月25日，地质勘察。

（2）、2012年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。

（3）、2012年4月1日-4月15日审图、图纸交底。

（4）、2012年4月15-10月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

九、销售策划

1、销售宣传的重点区域：金城江区

2、及时开展销售宣传，准备工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。

3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012年2月20日做完）。

4、多方位广告宣传

（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。

十、项目立项结论

通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。

本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。

篇2：某房地产项目计划书

在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。

通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。

２）产品定位阐述

（1）闹市静区环境的概念

一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2）水岸栖居文化概念

水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3）中国房产品牌概念 “中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。２、项目的目标客户定位

由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。

３、项目的价格定位（详见附价格表）

由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。

４、项目的功能定位１）设电子可视防盗门２）电话及idsl入户３）有线电视入户４）水、电一户一表

５）老年健身器材、儿童娱乐设施６）庭院灯７）石凳、石桌５、项目身份定位

１）典承文明、健康的传世之家；２）体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园；６、公司形象

１）政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；

２）百姓中形象：中国房产，永远品质保证；７、销售准备工作

１）法律文件和获奖材料： a.营业执照 b.资质证书

c.建筑规划许可证 d.施工许可证 e.土地证 f.销售许可证 g.荣誉证书２）楼书：

a.开发商实力背景

b.建筑设计及总体规划设计

c.楼盘地理位置及地段总体规划资料 d.社区内环境小品介绍 e.物业管理及服务介绍 f.楼盘品质及交楼标准介绍 g.各种户型介绍等３）售楼文书： a.客户置业计划 b.销售合同 c.购房须知 d.价目表 e.付款方式 f.税费一览表

４）模型（整体模型 1：７５；分户模型 1：25）８、销售阶段（取得销售预售许可证）

a.初期：开盘前1~2个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用：3.5万/年。

b.强销期：开盘后1~2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：5000元左右。

c.持续销售期：开盘后3~6个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》发布广告、请腰鼓游街[休息日]进一步扩大项目影响。），预计广告和活动费用：1.5万元左右。

d.末期：开盘后7~10个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计１万元９、付款方式：

１）一次性付款优惠2%；２）按揭优惠1%；

３）特殊关系和购买量大的客户优惠3%；１０、广告用语：ａ、“走华夏路，看大中房” ｂ、“中房视质量为生命，以规模求效益” ｃ、“要买房，找中房；买好房，到中房” ｄ、“进中房住区，增值又安居” ｅ、“中房伟业，国之精品” ｆ、“中房品牌，百姓青睐”

11、交房日期：2006年6月28日武宁县房地产市场调查报告

公司领导：

我们进行了为期一星期的市场调查，了解如下统计数据：

1、建设局规划股商业房地产开发报建情况：2004年全县共计19万㎡；今年截至目前为止：9.8万㎡。

2、建设局建管股办理施工许可证情况：2004年全县共计建筑面积21万㎡；今年截至目前为止：10万㎡。

3、房产局开发股办理销售预售许可证情况：2004年全县共计建筑面积13万㎡；今年截至目前为止：7万㎡。

4、房产局发证办办理产权证情况：2004年全县共计建筑面积19万㎡（含少数私人自办证）；今年截至目前为止：7万㎡（含少数私人自办证）。

5、土管局土地出让情况：2004年全县共计出让面积400亩（商业开发）；今年截至目前为止：100亩。

6、建筑成本：2004年与今年价格基本持平。

7、房屋价格：今年截至目前为止比去年年初高100元/㎡左右。

8、车库、储藏室产权证办理情况：据我们了解，车库、储藏室产权证目前还没有一家公司允诺办理产权证。

9、聘请销售人员工资：一般聘请销售人员工资在600元/月（不含每套房屋销售完成回款后1%-3%提成）

10、广告形式：目前各开发商均以户外固定广告和电视广告（2.5万元左右/年）为主，此外还有请县老协腰鼓（500元/次）游街宣传。

11、楼盘摸底详细情况表：

一、玉景天下：(地点：位于湖滨路)

1、车库（层高：2.3-2.6米）： 1200元/㎡（无优惠）

2、一层住宅：开价800元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）

3、二层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）

4、三、四层住宅：开价1050元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）

5、五层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）

6、六层住宅: 开价850元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）7配套设施：有封闭物业管理（鹰潭某物业公司，收费0.25元/㎡），有环境。

8、交房标准：电控门、防盗门、海螺牌塑钢窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费由开发商交纳）

8、销售情况：一期2003年12月份开工60套左右，现在销售率达80%；二期2004年12月份开工100套正在推出。

二、金地新城：(地点：位于文化广场对面)

1、储藏室、车库： 1580元/㎡（无优惠）

2、一、二层、六层住宅:838元/㎡(一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)

3、三、四、五层858元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)

4、七层住宅（为坡屋顶，最低层高2.5米）：788元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)

5、门面（朝阳路）：6000元/㎡（一次性付款优惠80元/㎡,按揭优惠10元/㎡)

6、门面（自来水公司附近）:3800元/㎡

6、配套设施：无物业管理、无环境。

7、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）

8、销售情况：2003年 12月份，一期100套住宅销售率到目前达80%左右，2004年春节动工二期100套住宅正准备推出，预计价格在950元/㎡左右。该楼盘以商铺为主。

三、昌宁小区：（地点：位于人民路老消防大队）

1、储藏室：730元/㎡

2、车库：800元/㎡（销售完毕）

3、一层、六层住宅:788元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡

4、二层住宅：888元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡

5、三、四、五层住宅：988元/㎡，一次性付款优惠30元/㎡

6、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）

7、配套设施：小区有少许绿化和两个小亭子，全封闭，物业管理待今后业主委员会定。

8、销售情况：2002年进武宁市场，130套住宅，到目前剩下30余套（150多平方米大户型和两室两厅）。

四、广场小区（地点：文化广场）

1、配套设施：无物业管理、无环境。

篇3：某房地产项目质量问题总结

⑴女儿墙:某项目女儿墙渗水现象较普遍,主要原因在于:部分女儿墙底未按设计要求施工混凝土反坎,部分混凝土女儿墙施工成砖墙,女儿墙压顶未按设计要求施工,避雷带安装滞后,与楼板接合处未预留防水及保护层施工需要等,导致墙面及与楼面接合处裂缝较普遍。后结合项目实际情况,采用R角施工工艺和外墙裂缝处理方案修复。

⑵屋面防水。某项目屋面渗水严重的主要原因在于:混凝土结构板浇捣不密实;出屋面烟道口周边及门槛底未按图纸施工混凝土反坎;屋面排水管周边封堵不合格;女儿墙底部30cm高未按常规预留约4cm厚以便防水收口及保护层施工等。一般屋面防水工程施工程序如下:

(1)将出屋面烟道口、管道口周边浇筑混凝土反坎,金汤堵漏并刷水泥基;结构试水,将渗漏处进行修补和金汤堵漏。

(2)水泥砂浆找平层,梁位处隔6m设10mm宽分格缝,与女儿墙交接处留20mm宽分格缝,分格缝填高弹密封材料;

(3)911防水层二道,至少1.5mm厚,阴阳角处1m宽范围内增加一道防水;女儿墙处施工至少300mm高;

(4)试水至少24小时,渗漏处进行加强修补防水;

(5)玻纤布、50mm厚聚苯板等保温隔热层施工;

(6)铺钢筋网片,最薄处40mm厚细石混凝土保护层,坡度3%,落水管500mm直径范围内5%;与女儿墙处预留250mm宽范围;隔6m设10mm宽、20mm深分格缝;分格缝填合成高分子密封材料;

(7)待屋面保护层完成后,将与女儿墙处预留250mm宽范围与墙面预留的300mm高用细石混凝土挂网施工成R角,新旧板面与墙面接缝处预留10mm宽、20mm深分格缝,分格缝填合成高分子密封材料。

(8)蓄水养护。

2 外墙渗水及涂料开裂

某项目外墙返工费用在维修费用中占很大比例,造成外墙裂缝及涂料翻新的主要原因及解决方案如下:

⑴赶工期:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的外墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵材料及配比问题:一般外墙钢丝网应采用1mm以上固定网格网,但本项目一期采用的为活动钢丝网,二期部分位置采用塑料网,达不到抗裂预期效果;水泥应采用标号不小于32.5R的硅酸盐水泥;砂子应采用含泥量较低的中砂;外墙抹灰砂浆应掺适量杜拉纤维、机器搅拌,现场实际上大部分未掺,因砂浆搅拌机数量有限,部分砂浆为人工拌制,和易性较差;外墙抹灰前,墙面应洒水润湿。以上大部分问题多次建议,材料和机械不满足施工需要的问题始终未解决,因施工队伍素质差,部分工作未按工序施工。

⑶工序顺序颠倒:正常的外墙施工顺序应为:门窗洞口及收边收口→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除;而现场实际施工顺序大致为:外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→门窗洞口及收边收口;两者比较,不难看出外墙涂料为何污染需大面翻新。

3 地面开裂

某项目地面开裂现象较为普遍,主要原因在于:

⑴材料方面:采用多次送检不合格的低标号水泥,砂子采用含泥量较高的红砂。经多次建议,后期材料更换为32.5R“喜山”牌硅酸盐水泥和含泥量较低的河砂施工后地面裂缝较少;

⑵施工方面:前期采用人工清理基面,工人责任心差,随意性较大,清理不彻底,再加上地面砂浆完成后养护不够,导致地面空鼓和开裂较多;后期应甲方要求采用机器清理,清理较全面、彻底,养护时间充足,减少了导致地面开裂的隐患;

⑶工序方面:地面砂浆施工本应在所有水电预留预埋和土建收边、收口全部完成后开始施工,但某项目因水电施工和设计更改严重滞后,部分水电施工在地面砂浆完成后对地面重新开槽,修补随意,导致已完成的地面破坏严重并影响观感,后期采用水泥砂浆掺108胶对水电后开槽部分进行表面修复,占地面裂缝处理工作量比例较大;

⑷成品保护方面:因某项目各施工单位整体素质较差,成品保护意识淡薄,项目对破坏成品的出发力度欠缺,导致部分单位随意在已完成的地面上加工、拌制和堆放材料,导致地面损坏,修补后观感较差。

4 砌体及抹灰工程质量差

某项目砌体和抹灰质量较差,内墙裂缝现象严重,主要原因和解决方案如下:

⑴工期方面:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的砌墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵工序方面:正常内墙砌墙抹灰工序如下:测量放线→复核→植筋(含构造柱)→立皮数杆→砌砖→斜顶砖→灰饼→铝合金窗测量、安装→窗边塞缝→不同材料结合面挂网→抹灰;某项目前期因各单位配合较差,总包协调差,施工顺序较混乱;

⑶施工方面:因某项目情况特殊,施工班组层层分包,对现场管理力度不够,施工班组施工随意性较大,不同材料结合面未挂网较多,植筋深度达不到要求,随意抹灰,墙面平整度和垂直度及观感都不理想。

5 铝合金门窗渗水严重

某项目铝合金窗渗水严重,主要原因和解决方案如下:

⑴设计问题:设计外墙门窗樘与墙体之间缝隙采用聚合物水泥砂浆嵌填密实,框与外墙饰面之间留7×5mm凹槽,嵌填高弹密封胶。因窗樘与墙面为不同材料,变形不同,采用同墙面水泥砂浆填缝难免会出现缝隙,导致渗水;通常应采用弹性材料填缝,后期修补采用发泡胶填缝补防水砂浆、打密封胶,效果较理想。

⑵铝合金单位施工问题:按合同,窗边塞缝由铝合金单位自行施工。根据现场渗水点检查,大部分窗边未进行塞缝工序施工就直接打胶,导致大面积渗水;外墙铝合金埋件也未按要求嵌满聚合物水泥砂浆。更为严重的时,铝合金单位作为专业铝合金施工单位,为节省人力和施工方便,随意将压条由本应安装在玻璃内侧改在玻璃外侧,导致压条与门窗樘之间缝隙渗水严重,给项目带来巨大损失。后虽将此缝隙满打胶,暂时大部分不再渗水,但渗水隐患仍将在长时间内存在,对公司的不良影响将不可估量。

⑶土建施工问题:按建筑图纸,门窗洞边设计与墙同厚、宽120mm的C20混凝土边框,窗台加设通用窗台板,但施工单位为节约成本和施工方便,未施工此部分内容。这与现场管理人员意见不统一和部分管理人员疏于看图纸有很大关系。但此部分费用应从施工单位工程款中扣除。

篇4：某房地产项目计划书

关键词：国有企业;福利计划;项目实施;管理

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）30-4-2

0 引言

近年依法治企、各项审计要求越来越严格，暴露出福利管理较为粗放问题，为依法维护企业和职工利益，深化人力资源集约化管理，规避相应管理风险，公司需要对福利项目管理、实施过程中遇到的实际问题进行总结、思考，探索解决实际问题的办法和思路，促进福利计划及项目实施全过程管理的精益提升。

1 福利费用内涵

根据《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》财企【2015】242号文定义，企业职工福利费是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和补充养老保险费（年金）、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出，包括发放给职工或为职工支付的以下各项现金补贴和非货币性集体福利。目前，该国有企业涉及供暖费补贴、独生子女费、丧葬补助费、抚恤费、福利机构经费、食堂经费、医疗费、职工疗养费、探亲假路费、职工困难补助、离退休人员统筹外费用等共11个项目。

2 福利费用执行及管理普遍存在的问题

2.1 管理粗放

福利计划及项目实施管理未能适应精益化管理要求，仍延续以往较为粗放的管理方式，存在业务弊端。一是福利计划执行偏差率较高，存在福利超计划和未完成计划的情况;二是对相关政策、标准、列支渠道的理解不统一，规范性管理有待加强;三是福利专业人员的专业及综合素质有待提高。

2.2 协同障碍

福利项目实施部门与人力资源管理部门未能有效融合协同，人力资源管理部门难以在实施环节介入管理，存在一定协同障碍。福利项目实施部门同人力资源部门间的配合还未到达精益化的管理要求，对某些福利项目的执行进度和规范性造成了一定的影响。

2.3 监管滞后

人力资源管理部门仅承担计划下达与报表统计职能，未能切实履行归口管理职能，监管手段较为滞后，存在福利计划执行进度不符合管理要求，年终突击使用福利费等不规范行为。

3 福利计划及项目实施管理精益提升实施过程

项目引入精益六西格玛理念，以精益思想为指导、采用DMAIC的报告格式，通过定义Define、测量Measure、分析Analyze、改进Improve、控制Control五个阶段构成的过程改进方法对问题点进行了深入严密的研究，找出现状问题根源并制定实施改进措施，以提升福利计划及项目实施管理精益化水平。

3.1 项目指标提升目标

福利计划项目标准执行准确率60%到90%、进度完成偏差率由20.09%到10%、预算完成偏差率由到0.24%到0.1%。

3.2 定义阶段

在定义阶段，项目组收集需求，经过反复探讨、深入调查福利计划项目在实际执行过程中遇到的问题与困惑，了解客户对福利计划项目精益化管理的期望，形成客户之声（VOC）和企业之声（VOB），并将其转化为关键质量特性（CTQ），确定了项目的关键指标和项目目标。而后通过SIPOC图工具，锁定项目范围。将提升福利计划项目实施管理精益化拆解成分析需求、编制福利计划、上报福利计划、上级批复、分解下达计划、执行计划和评估结果七个部分。

3.3 测量阶段

在测量阶段，项目组成员讨论绘制项目流程图，按照讨论的实际情况区分各福利计划项目执行单位或部门的工作范围，找出重点关键环节，以此来找寻问题产生的流程活动，便于后续分析。同时制定福利计划项目潜在因子的数据收集计划，收集历年福利计划项目各分类数据，再利用条形图、帕累托图等统计分析工具找出可能因子。

3.4 分析阶段

在分析阶段，项目组多次开展头脑风暴，分别分析造成标准执行准确率低、进度完成偏差率高和预算完成偏差率高的主要影响因素更深层次的原因，分布绘制了鱼骨图。同时整理了福利计划项目流程的各节点的因果矩阵，根据帕累托图“20/80”原则，对各个节点的得分进行分析，确定福利计划项目实施管理过程中3个节点为主要环节。

从因果矩阵分析，影响福利计划项目实施管理主要是在项目标准规范明确、预算准确与进度可控这三个环节。随后对因果矩阵分析出的关键流程环节进行FMEA失效模式分析，得出影响福利计划项目实施管理的关键因子有历史标准的不匹配、区域条件影响、方案预测不准确、员工结构影响和过程管控不到位。

3.5 改进阶段

在改进阶段，通过头脑风暴对关键因子的措施细化，逐步制定了精益化项目改善方案。制定了试运行方案，对试运行的过程进行监控，并测试分析试运行的结果。当试运行结果达到一定目标后，再全面实施运行计划。

3.6 控制阶段

在控制阶段，项目组对福利计划项目实施管理改善模板和优化流程，成立评审委员会及初审评审标准等改善方案进行固化，形成标准化文件，指导后续工作，不断巩固和扩大项目成效。同时也制定了对应的控制计划来确保措施的有效执行，保障了改进成效。

4 成效及亮点分析

4.1 成效分析

项目组通过改进后，Y1福利计划项目标准执行准备率为94.12%（目标值为90%），达到了改善目标。

同时对福利计划项目预算与完成进行偏差率进行了充分检验，截至2015年9月，福利计划项目预算与完成进行偏差率已降至0.08%（目标值为0.10%）。而福利计划项目完成偏差率改善前的过程性能指数PPK为20.09%，改善后过程性能指数PPK为1.56%（目标值为10.00%），过程能力有明显提升，充分验证项目精益提升的为工作带来的成效。

同时在改进指标的同时我们总结了项目的成本收益。通过系统面的处理福利计划项目带来了人员工作效率提升，同时也提升了企业员工对福利计划的满意率。

4.2 搭建过程管控平台的财务集成过账模式

为更好地提高福利方案预测准确率，降低福利计划项目预算完成偏差（年度节点），协同财务部门，搭建完成财务集成过账模式。该模式主要包括“成本中心”和“银行账号”两类，分别对这两类数据与其他基础福利业务数据关联，降低工作的失误，提高工作效率。

4.3 统一整合了公司系统各福利计划项目执行标准表

针对该大型国有企业的各福利计划项目依哪种标准做执行做了规整，避免了后续各分、子公司福利计划来源依据混乱，给后续福利计划计算标准统一做管理打下了基础。

4.4 建立完善福利项目过程管控平台执行标准模板

通过制定其对应的标准填写模板来规范福利计划填报的逻辑性，提高了后续人资部门的审核通过率、减少了返工，同时也方便了财务结算，最终提升了企业员工的满意度。

4.5 建立及完备福利项目过程管控平台的信息库

福利项目基础信息库是福利项目实施发放的数据基础，具体包括：内设福利机构信息库、离退休人员信息库（非ERP）、供养直系亲属信息库（非ERP）、独生子女信息标识、老工伤信息标识。

4.6 福利项目过程管控平台财务集成过账模式

协同财务部建立了自动化的财务集成过账模式，将各种福利项目数据分类分组管理，并依此制定了标准填写模板。从工作方式中，增加系统自动化过账功能“防呆式”操作，为工作失误减轻了偏差误差。达到了预防差错，有效控制福利计划及项目实施管理的偏差。

同时规定财务签核前必须人资签单确认过程中各福利项目偏差是否合理，避免了过程中管控不到位问题，强化了过程中管控预防作用。

5 结束语

篇5：1某房地产建设项目计划实例

2007-2-2 9:11:39作者：周华锋

提前说明：现在讲项目计划理论的书籍很多，但范例很少，本着互相学习交流的愿望，特上传一份自己写的项目计划大纲；本计划大纲是鄙人的一点工作心得，只要其中有几句话对你有所帮助，我也就甚感欣慰了。如本集团有人偶然看到，切记不要对号入座。这也是本人将公司及项目名称隐去的原因。

三期项目计划大纲

三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。

项目目标：

总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区

进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日

主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日

质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优

成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）

一、范围计划

1、范围管理计划：

主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段

前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；

主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地

室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电；

景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路；

建设三期：

1、楼号比较集中，易于管理。

2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；

3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。

二、质量安全计划

1、争创安全文明工地

为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。

X市安全文明工地相关规定如下：(附后)

2、工程主体质量保证措施

①施工单位标准：

*选择有资金实力

*土建一级资质建筑公司

*项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书）

*ISO9000认证企业

②监理公司标准：

*选择有技术实力

*信誉良好

*敢于承担责任对工作认真负责的*无建设主管部门不良记录的监理公司

③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。

④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。

⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。

⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制

⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度

⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。

⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。

三、投资控制

1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。

参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息）

*前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米

*白蚁防治：2.5元/米

2*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米

*工程主体：1100—1200元/米2

*外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米

2*景观工程：140元/米2

*商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）

总量；三期混凝土总量约4.5万 m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：90元/m3左右

总差价：4.5万×90元/m3=405万

建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万

还差325万

®决策是否用商品混凝土？同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼；还是暂时节约325万成本？

②项目办前期手续成本：各项手续费用。

③销售部成本：营销策划宣传费用（广告、楼书等）、销售提成。营销策划方面：

1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题

3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。

4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。

④材料部采购成本：材料成本（主要指甲供材料）

2、确定销售收益

定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。

3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本

4、严格控制设计投资；深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。

四、进度计划

1、合理安排前期手续进度（见总部批件表），总部要求2005年7月18日开工

2、前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；该阶段进度待修缮。

3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定；为项目办跑前期手续作好铺垫；以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。

4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段；

2005年7月18日—7月31日临建搭设、基础开挖

8月1日—9月1日基础施工

9月1日—2006年4月31日主体23层施工（按每层10天计，其中基础检测及基础验收10天）

5月1日—5月31日主体验收阶段；

2006年6月1日-2006年10月1日主楼装修阶段

5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月

五、人员计划

1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师

2、人员分工：

经理A 负责总协调及处理日常性事务

土建甲负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事

土建乙负责其余3栋楼土建

水暖甲负责整体三期给排水及消防方面

电气甲负责其余3栋楼电气

电气乙负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务

景观ⅹ 负责二、三期景观、入口处景观、一期景观调整

3、队伍建设

①建立与业绩考核相应的奖罚机制（得公司支持）

②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。③每月定期开展专业技术讨论会

④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质

⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是

⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程

六、内外沟通

①与总部人员的沟通：

前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题

1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。

2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。

3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。

②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。

③与分集团各部门的沟通

项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。

项目前期总工办配合项目办工作：

1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。

2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同

3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。

4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。

与材料部门的协调：

1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。

2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度

④与设计院、监理单位的沟通

设计方面：

1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制；

2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计（在不影响二期景观设计的前提下）

⑤与X市建设行政部门的沟通

⑥与各施工单位的沟通

七、风险管理计划

1、资金断链

这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。

考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金

2.6个亿（130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2）。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可；考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位；这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位；

2、进度风险：

①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。

②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。

③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。

八、采购管理计划

主要材料的明细（哪些属于甲供材料），主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供（因为电梯价格不好确定，且品牌较多），主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。

篇6：房地产某项目楼盘参展方案

一、活动的目的

1.扩大和提升广州时代地产集团有限公司“时代外滩”项目的社会知名度（聚人气）

2.吸引社会潜在目标客户群的积极关注，为加快推销进程蓄势（销售促进）

3.强化高层优势，树立豪宅形象，增强客户的信心。

4.提高时代地产的市场知名度，巩固和扩大公司的形象，走品牌化经营的道路。

二、展会的时间

2011年12月24日——25日地点：时代地产公司

三、展位的包装

1.展会现场展台布置

房交会展台规格：12*7M，共计84平方，高五米。

展台分为迎宾区、休息区、展示区、接待区与洽谈区五大区：迎宾区功能：在展台外外街接入口处，迎接客户（身穿晚礼服的礼仪小姐盛装迎接）

休息区功能：增加客户在本展逗留的时间在展台的外设计一体休闲廊道，设计异域风情的独家风格，设置白色靠椅和小茶几等；让客户感受舒适愉悦的心情，另一个功能也是主台上开盘仪式活动的看台。展示区的功能：展示产假品（模型、影视）及现场活动。洽谈区的功能：客户洽谈处，解释产品及企业的相关情况：接待区的共嫩：激发资料及礼品，搜索市场信息，财务收款； 2.设计要求主题“温馨的家，买舒适的房”

广告语：“时代外滩，给你个豪华舒适的家”

A、展台的风格：展台设计成舒适温馨的家，主打创意地产,豪华居住区，宣扬一种格调高雅、精致考究的居住品位。

B、展台造型：前卫、大气、独特、富有现代感和强烈的视觉。C、展台的色调：基调以时代外滩标准，可用白色，咖啡色、金色、米色等色素。

D、设计元素：园林、山石、代表生活考究的西洋用品和器具 E、配套设施：沙盘、户型模型、接待台、洽谈桌

四、活动的设计

开盘仪式活动

1.活动时间：2011年12月25日10点30分地点：房交会主舞台活动具体实施细则及程序 7:30am——8:00am 公司员工全部就各位，检测舞台搭设工作，彩虹门，气球、条幅、导演旗、导示牌到位和相关物料准备工作，确保各项工作准备就绪。并随时接待客户。

10：30am 女子乐队演奏西洋热场

10:35am乐队退场，主持人登场，开场白宣布开盘活动开始，并邀请时代地产的领导致辞 10：38am——10：40am 时代地产的领导讲话宣布“时代外滩”开盘仪式正式开始。11:00am——11:30am 有奖问答环节：有奖互动问答：关于项目的位置、园林的名称、发展商、咨询电话、生活配套、绿地面积、硬件标准等题目，并排放奖品，11:30am——11:35am 最后仪少儿拉丁舞表演结束，主持人宣布活动结束。公司接待人员安排领导、嘉宾、媒体单位人员就餐事宜

2.促销活动

时代外滩26日首度开放样板房，预计12月24日推出南向望江的1~3栋单位，户型有140平米的三房和170平米的四房单位，预计均价格25000元/平方米，执行会员卡99折，一次性付款，首付99 %，余10%交房时付清；分期首付60%，交房时付40%，按揭首付3成五、宣传配合 1.广州楼市媒体推广

发布位置选在，广州楼市彩页通版，内页楼盘推介广州楼市标杆。文章一篇，黑白版面一页，做一期，送一期：发布时间，房交会前一个星期发布，房交会现场发布 2.DM单及夹报

规格：A3版，157K纸数量：20000份

主要内容：房交会龙时代外滩冬交会的活动报告，突出时代地产的品牌优势，及其时代外滩的区位价值，物业升值潜力巨大 3.电视广告

作为平面媒体的补充，从11月24日——28日在开机广告做时代外滩冬交会的开盘活动的信息预告和房交会现场LD现场播放页广州电视台连手策划投放时代外滩的专题广告。

4.短信群发：10万条，5万条/次，预告房交会的开盘信息 5.字想楼体广告：150平米，开盘大吉字祥

六、组织分工

下设6个工作组 1.策划组

组长：...组员。。职责

1.参展方案的策划与撰写。价格体系及销售政策的制定 2.展位设计方案的定稿、审核，布展 3.广告发布计划和广告方案、创意设计表现 4.现场广告的发布、拱门、横幅的联系制作和布置 5.与组委会联系街接、接待及各种宣传广告手段的最终落实 6.负责新闻报道与撰写软件文章发表 7.会展期间的信息反馈的整理

8.牵头承担展会的效果总评家并向公司出具书面报告 2.销售组组长...组员....职责