某小区物业管理方案

某小区物业管理方案（共6篇）

篇1：某小区物业管理方案

第一章 前言

“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章 物业管理要点 ◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标：

◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上； ◆ 报修及时率达到100％； ◆ 清洁管理无盲点；

◆ 设备设施完好率达到98％以上； ◆ 小区路灯完好率达到100％；

◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； ◆ 有效投诉处理率100％； ◆ 服务满意率达95％以上； ◆ 绿化完好率达到98％以上； ◆ 道路完好率达到98％；

◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％； ◆ 无服务安全事故发生。

二、主要措施

◆ 完善各项管理制度和管理规定； ◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； ◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； ◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录； ◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费； ◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施； ◆ 制定并组织员工培训计划的实施；

◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训；

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全操作规程；

10、特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）第三章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、办公室

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。

（2）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（3）负责内部运行工作的综合协调。

（4）负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5）总经理指派的其它工作。

2、保洁部

（1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2）负责小区内的垃圾清运工作。（3）上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2）负责小区内的园景设施的养护工作。（3）上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）建立健全、制定物业的各项安全规章制度。（3）负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4）负责小区应急处理的抢救工作。（5）上级领导交办的其它工作。

6、接待部

（1）负责日常业户来访接待工作。（2）负责业户档案的建立和管理工作。（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4）配合办公室开展员工培训工作。（5）上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构 ×××物业管理有限公司 物业管理办公室

业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管 业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工 秩序管理员

备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

某小区物业管理方案

（二）第五章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。

2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。

二、业户接待岗位职责

1、负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。

2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。

3、负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。

4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。

6、保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。

7、协助管理处经理做好其它工作。

三、保洁服务岗位职责

1、严格遵守公司各项管理制度和操作规程。

2、负责本辖区的卫生清扫工作。

3、负责本辖区内的公共设施的清洁工作。

4、负责公司及管理处业户的服务工作。

5、负责小区内的垃圾收集及清运工作。

6、完成领导交办的其它工作。

四、绿化服务岗位职责

1、负责小区内苗木的移栽和修剪。

2、负责小区内花草树木的养护和管理。

3、对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。

4、熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。

5、负责对绿化修剪场地的清理、清洁。

6、认真完成领导交办的其它工作。

五、秩序管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区内的车辆进出、停放管理。

3、负责本辖区的人员进出管理。

4、负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

5、负责小区应急处理的抢救工作。

6、完成领导交办的其它工作。

六、设备维修工岗位职责

1、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。

2、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。

3、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

4、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

5、负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。

6、认真完成领导交办的其它工作任务。第六章 各项专业管理工作方案

一、业户入住

通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。

1.管理处在业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。1.1房屋验收表 1.2住宅使用公约 1.3业主手册 1.4装潢管理办法 1.5装潢管理协议 1.6业主入住手续流转单 1.7代办服务委托书 1.8保管钥匙委托书 1.9保管钥匙承诺书 1.10钥匙签收表 1.11业主信息表 1.12入住资料签收表 1.13入住须知 2.入住发放文件

业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1入住须知 2.2业主手册 2.3住宅使用公约 2.4装修管理协议 3.入住记录

管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。3.1业户登记。3.2验房签收记录。3.3入住资料签收记录。3.4领取钥匙签收记录。3.5委托代办服务记录。3.6业主信息登记表。3.7入住收费记录。4入住工作方式 4.1入住程序

4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。

4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求的相关资料。

4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。

4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，与业户签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》。

4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。

4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。4.2入住流程图 售房合同 否 5 收费管理

5.1 管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费；向开发商收取空房管理费。5.2 物业收费项目、标准应上墙公布。

5.3 业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。5.5 对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。5.6 对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据《住宅使用公约》或有关规定处理。

二、业户装修管理 1装修管理流程

1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《装修管理协议》。

1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。

1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。

1.5现场跟踪：秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。

1.6装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。

1.7在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施： 1.8.1批评、规劝 1.8.2责令停工整改

1.8.3报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：

业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。

1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。装修管理流程图 2.装修管理规定 2.1装修申请程序：

2.1.1业主办完所有入住手续并仔细阅读《装修管理办法》。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》；施工单位填写《施工人员登记表》。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。

2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促进物业的保值升值。在装修过程中，请您在装修前仔细地阅读有关规定。2.2装修前

2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、拆类施工。2.2.2装修禁止行为： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。

2.2.2.2改变房屋及配套设施的使用功能。2.2.2.3随意封闭阳台。

2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。

2.2.2.5在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃装修材料。

2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。

2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司各管理处审验批准。签订装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。2.3装修施工中

2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实，是否严格按照装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。

2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。

2.3.3装修施工应于每天8:00时—18:00时之间进行，晚间18:00—次日上午8:00（包括节假日、双休日）不得进行有噪音的施工。某小区物业管理方案

（三）三、日常服务与联系

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。

管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。1.日常服务与联系的内容 1.1 日常服务内容 1.1.1维修保养服务； 1.1.2绿化养护服务； 1.1.3治安消防服务； 1.1.4环境卫生管理服务； 1.1.5停车管理服务； 1.1.6特约服务； 1.2日常联系内容

1.2.1 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱； 1.2.2 设立投诉电话接受业户的投诉； 1.2.3 及时回访业户征询意见。2.日常服务与联系的质量控制

2.1业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。

2.2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。3.日常服务与联系的质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。

四、业户档案管理

管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。1.管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2.业户档案的管理办法按公司档案要求操作。

3.物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4.管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。

5.管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。

5.1权籍档案中包含以下内容： 5.1.1入伙通知书 5.1.2入伙手续书 5.1.3业主使用公约 5.1.4装修管理协议 5.1.5房屋验收表 5.1.6入伙手续资料签收单 5.1.7产权清单 5.1.8租赁清单 5.1.9合同复印件 5.1.10权证复印件 5.1.11有关业户其他资料 5.1.12业主信息表 5.1.13报修项目表 5.1.14服务项目表 5.1.15保管钥匙委托书 5.1.16代办服务委托书 5.1.17安全责任书

每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。

五、权籍管理

1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。

2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机.3.产权清册内容 3.1房屋类型

3.2使用面积、建筑面积 3.3土地分摊面积 5.3.4使用情况 3.5附设设施情况 3.6车库使用情况 4.租赁清册内容 4.1租赁户姓名 4.2租赁时间 4.3使用房屋地址 4.4内部装修情况 4.5其它

5.经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。

6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业 户接待整改。

六、业户接待

1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。

2.管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。

3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。4.管理处实行回访制度。

4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。

4.2 回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作一次回访；其它项目维修一星期内回访。5.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。

7.处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。[/sell] 某小区物业管理方案

（四）七、秩序管理服务 1.秩序管理服务内容

1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行24小时值班及巡逻制度；

1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等； 1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；

1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；

1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；

1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；

1.10 检查小区设施是否完好；

1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；

1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；

1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2.门岗服务

2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；

2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。

2.4 外来人员进出管理

2.4.1 装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；

2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；

2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理

2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；

2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20：00-次日7：00放行。

2.6 机动车辆进出、停放管理 2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。

2.6.2 向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好记录。

2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.6.4 对于外来车辆实行计时收费制度。

2.6.5 车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。2.7 地下车库管理

2.7.1 车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；

2.7.2 无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；

2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；

2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅；

2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告； 2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.7 便民服务

2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务； 2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。3.巡岗服务

3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。3.2 区内巡视

3.2.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；

3.2.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；

3.2.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

3.2.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理； 3.2.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；

3.2.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；

3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；

3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复； 3.2.9巡视结束后，交接巡视器材； 3.3 夜间巡视

3.3.1 夜间巡视的路线应经常变化； 3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；

3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理； 3.4 突发事件的处理

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.5 发生火警

3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；

3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区； 3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6 发生刑案

3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员； 3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。3.6.3向公安人员提供情况，协助破案。3.7 发生盗、抢事件

3.7.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；

3.7.3保护现场，协助破案。3.8 发现触电事故

3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；

3.8.2报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场； 3.8.3引导救护车抵达现场；

3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.9 发现电梯困人

3.9.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理； 3.9.2安慰被困人员；

3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.10发现人员、车辆堵塞

立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4.监控岗服务 4.1日常工作

4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。

4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。

4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2监控设备系统及录像带的管理

4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。4.2.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，不准查看监控录像保存内容。

4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。

4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像时间；录像带连续使用24个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。

4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。

4.3中央监控室的出入管理

4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。

4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准；外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换

5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；

5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6秩序管理岗位设置

6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。

6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。

7秩序管理服务检查制度

7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；

7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；

7.3小区经理抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。

八、保洁服务管理 1.外环境的保洁

项目及内容 保洁质量要求 实施方案 日 周 月 季

清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回

路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次

拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回

行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子。巡回

清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好。擦拭一次 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮。巡回 一次冲洗 地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发现有异味及时处理 巡回 一次清洗 2.检查手段：

2.1视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。3.质量监督保证

严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。某小区物业管理方案

（五）九、绿化服务管理 1.绿化服务内容及标准 1.1草坪

1.1.1养护管理的质量要求 a.草坪覆盖度不少于95%；

b.每周巡查一次，并做好相关记录；

c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草； 1.1.2灌溉、排水 a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；

b.灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定； c.灌溉时期和灌溉时间可按下列规定：

-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。

-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1.1.3修剪

a.草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。

b.草坪修剪的频率及次数根据情况而定。9.1.1.4清除杂草

a.应及时清除杂草，除早、除小、除了； b.清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1.1.5施肥

a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春； b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病虫害防治

a.病虫害的防治都应以防为主，防治结合；

b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。1.1.7草坪更新

a.更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。1.1.8其他养护

a.草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm； 1.2 乔灌木 1.2.1灌溉与排水

a.对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；

b.已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；

c.灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；

d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。1.2.2中耕除草

a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；

b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次； c.中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行； d.中耕深度以不影响根系生长为限。1.2.3 施肥

a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；

“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。

b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；

c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；

d.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料； e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。1.2.4修剪、整形

a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类： 主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝

十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。-灌木类

灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。-绿篱类

绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类

地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。

b.修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全；

c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。1.3补植树木

1.3.1 树木缺株应尽早补植； 1.3.2 补植季节

a.落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。

b.针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。

1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。

1.4枯死植株的挖除

1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；

1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。1.5花坛花境

1.5.1花坛的养护、管理

a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；

b.做好排水措施，严禁雨季积水；

c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面； d.及时做好病虫害防治工作； e.花坛保护设施应经常保持清洁完好；

f.花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天；

g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；

h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。1.5.2花境的养护、管理

a.应按计划及时做好花卉的补种、填充； b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；

c.花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天； d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%； e.每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥； f.及时做好病虫害防治工作；

落实日常养护，做到无杂草垃圾。[/sell] 某小区物业管理方案

（六）十 设备维修服务

银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。

10.1 设备管理内容

物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。1 供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

1.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。2 供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。3 电梯设备

3.1 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；

3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；

3.4每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 4 给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； 4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次； 4.3按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。5 消防系统 5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5.2定期检查

5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行

消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 6设备检查标准 6.1供配电设备 [电力变压器] l 检查电力变压器是否符合要求。l 分接开关档位是否与电源相符。

l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。l 各接线端子紧固是否良好。[低压开关柜] l 耐压试验是否符合规范规定。

l 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。

l 接地线连接应紧密牢固。

l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。[照明设备] l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。l 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。

l 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。6.2电梯设备 [曳引机] l 主机运行正常，速度平稳可靠。l 冷却风机正常、有效。l 减速和润滑良好，油位正常。l 制动器完好、可靠。[轿厢] l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l 手动、自动操作运行正常。l 超载报警正确可靠。l 轿门开闭平稳，时间适中。[安全系统] l 限速开关可靠，动作灵敏。l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。

l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l 急停开关完好，性能可靠有效。l 检修及运行状态正常。[导轨导靴] l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。l 各导轨表面无重大锈蚀。6.3摄像监控系统 [控制台] l 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l 操作键盘灵活、可靠。l 电源锁开关完好。[显示屏] l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。l 监视器安装牢固、可靠。[电源设备] l 交流稳压电源工作正常、稳定。

l 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。

l 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l 二路电源切换正常、可靠。l 设备接地保护、防护等安全、可靠。[摄像机] l 各摄像机工作正常，配置数量齐全。

l 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。l 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。

l 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。[录像机] l 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。

l 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.4 安保防盗系统 [对讲装置] l 户内对讲装置能与大门通话。l 主机联系情况良好。[巡更系统] l 主机、序号机功能完好。l 电源、充电体充放电正常。l 配套附件完好。l 信号传输线路良好。6.5 消防系统 [消火栓泵] l 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。

l 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。

l 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。l 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀、无渗漏。[增压泵] 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。[消火栓及配套设施] l 各层消火栓箱及附件齐全完好。l 启动报警按钮完好、性能可靠。l 各层消火栓出水压力符合要求。l 消防接合器齐全、有效，无泄漏。l 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。

l 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。[喷淋泵] l 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。l 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l 管道设备等无锈蚀，无渗漏。[/sell] 某小区物业管理方案

（七）7 设备管理安全制度 7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。

7.1.2任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。

7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

7.1.5在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。

7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。7.2 监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。

7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。7.3配电房安全管理制度 7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.3.3不准擅自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。

7.3.7机房消防设施完备，并定期检查。

7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。

7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。

7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。7.4.9维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。8应急处理方案 8.1消防应急处理 监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。总指挥命令：

（1）拨打“119”报警电话。（2）拨打“120”救护电话。（3）电话通知各部门。（4）播放紧急广播。（5）继续组织力量现场补救。（6）组织力量疏散救护客人。

各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施（1）监控室消防应急岗位职责 a.一切行动听从总指挥的命令。

b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。

c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。

d.如经巡视人员报告为误警，写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。

e.如经巡视人员报告为实警，则立即通知巡视人员 实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人。f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。

g.利用摄像头，观察避难客人的情况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。

h.利用对讲机实施对讲，使指挥人员及时到岗。8.2电梯困人事故的应急处理

8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。

8.2.2立即通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。

8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。8.2.5当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。8.2.6携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部根据故障原因，立即予以整改。[应急处理流程图] 8.3停电事故应急处理

8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。

8.3.3如属小区全部断电，设备部立即向供电所查询。

8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。

8.3.5由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。

8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。

8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。

8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。

8.3.9事件结束后，将详细情况报物业公司，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。8.4 触电事故的应急处理

8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。

8.4.3事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。

篇2：某小区物业管理方案

目的：使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质的服务，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

一，物业管理处架构的确定

1、管理处负责人

① 物业各专业部门工作的协调及安排。

② 确保收取各项物业费用，提升经营水平。

③ 上级领导指派的其它工作等等。

2、财务（收费主办）

①建立财务管理体系，做好管理处的经济核算工作。

②制作财务报表、员工工资发放表等其它各种财务报表。

③小量现金的支出和日常采购、入库工作。（领导指派的其它工作等等）

3、客服中心

①负责业主接房、装修工作的安排协调。

②负责受理业主建议、咨询、质疑、投诉等工作。

③负责专业服务部门任务的分配与执行效果的监督、跟进。（领导指派的其它工作等等）

4、维修组

①负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运行。②制定长期或日常的维护保养计划并实施。

③日常维修工作（领导指派的其它工作等等）

5、保安班

①负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的其它工作。

②负责地下停车场的安全秩序管理工作。

③负责监控室及突发安全事件的应急处理工作。（领导指派的其它工作等等）

6、保洁班

①责任区日常保洁工作。

②生活垃圾清运工作。

③领导指派的其它工作等等。

7、绿化工

①小区绿化养护（补种、浇水、修剪等）工作。

②公共区域绿化摆放。

③领导指派的其它工作等等。

注：各班组人员和职责暂时简单列举，具体情况需要根据公司及小区实际情况制定。

二，物业管理人员招聘、培训

三，物业管理所需物资确定

1、办公用房（会议、会客、储物间）

2、员工住宿用房（工程维修值班工作间和保安宿舍）

3、工具及装备购买（办公用品、工程维修工具、保洁绿化工具）

四，各项专业管理方案制定

管理目标：保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

管理措施：制定岗位职责、落实到人，制定制度、严格执行等。安全管理：有预见性的对安全隐患，采取防患措施等。

装修管理：客服人员办理装修手续，监督按图施工，告知装修注意事项，防止装修垃圾污染小区环境等。

消防管理：建立消防检查制度，防火措施及消防知识培训，设置义务消防安全小组等。

车辆管理：制定24小时值班制度、车辆进入、停放、驶离制定详细规则，服从管理员指挥和安排，做好温馨提示工作等。

清洁标准制定：每天早晚垃圾收集、清运时间规定，不允许有明显白色垃圾和积水等。

公共设施设备管理：制定设备和机房环境要求，制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录等。

编制：

篇3：某小区物业管理方案

一、EPON的概念及组成

1.1EPON的概念

EPON实际是由两部分技术组成的, E是Ethernet (以太网) 的意思, PON (P-assive Optical Network无源光网络) 是一种光纤宽带接入技术, 这两种通信技术的结合就构成了目前光接入通信系统较为流行的EPON技术。

1.2EPON的组成

在通信领域中, 虽然无线、卫星、光纤等通信技术一直都在不断发展且趋于较成熟的阶段, 但是在宽带最终用户接入终端局的问题上还没有最佳的解决方案之时, 由于光缆技术的再度复兴, EPON (无源光网络) 技术产生了, 它是由局端的OLT (光线路终端) 、用户端的ONU (光网络单元) 以及在它们之间起连接及分光作用的传输介质光纤和无源分光器及其他连接器等无源光器件组成的ODN (光分配网络) 三部分组成。这里的“无源”是指在ODN网络中不含有任何有源电子器件及电子电源, 全部由光分路器 (Splitter) 等无源器件组成, 在PON系统中从OLT到多个ONU其下行采用TDM广播方式工作、上行采用TDMA (时分多址) 工作方式的数据传输过程。由于无源光网络 (PON) 可以说是一种属于纯介质网络, 这样不但避免了电磁干扰等外界影响, 而且减少了故障率, 提高了系统的可靠性, 同时节省了维护成本, 这也是通信行业长期以来一直期望实现的技术。

二、宽带EPON接入技术的应用

某大型综合住宅小区, 可以按照楼宇的群落分为A、B、C 3个居住区。A区:豪华独立别墅区, 区域内共有20栋楼, 共计20户。B区:多层区, 该区共有15栋楼, 每栋2个单元10层, 每层1户, 共有300户。C区:高层区, 该区共有6栋楼, 每栋3个单元20层, 每层2户, 共有720户。本项目技术方案要求能达到每户至少10M的宽带接入。

2.1业务带宽需求

对于公众客户, 主要提供语音、数据和视频业务;对于大客户、商业客户, 主要提供语音、数据和专线业务。具体业务的提供和开放应以业务网实际发展策略为前提。上述几种主要的互联网业务带宽需求预测如下: (1) IPTV (流媒体) 需求:IPTV目前采用MPEG4编码, 带宽需求在5~6M, 3年后随着用户家里第二台高清电视的普及, IPTV带宽需求将会增至10~12M。 (2) 视频通信需求:视频通信目前带宽需求在1M左右, 随着人们对高清可视通信的需求, 3~5年后带宽需求会增至2~4M。 (3) 上网业务带宽需求:上网业务带宽需求目前是2M, 3~5年后随着高速互联网访问需求的增加, 带宽需求会增至4M。 (4) 网络游戏需求:网络游戏目前对带宽需求不大, 一般为300k左右, 3~5年后随着交互式网络游戏的发展, 带宽需求会增至2M左右。

2.2整体带宽方案设计

在现实生活中小区的所有用户不可能同时在线, 现以用户的带宽需求量为10M且60%的用户在线为例, 说明小区EPON接入的设计方案。

A区别墅区共有20栋别墅, 采用FTTH接入方式提供宽带服务。由于OLT设备中每个EPON接口可以提供1G的带宽, 则别墅区可采用1:32的分光器分别接入到20栋别墅。B区多层区有15栋楼, 共300户。由于B区共需2G的带宽, 即需2个EPON接口接入到该区。每个用户需要6M的带宽, 则每个EPON接口可以分配给160个用户使用, 如果GE下行采用1:8分光器来接入8个楼道交换机, 则每个楼道交换机平均接入160/8=20个用户。考虑到小区用户相对比较集中, 采用下行24×FE口的楼道交换机比较合适。综上所述, B区共需分光器2个, ONU设备15台。C区高层区有6栋楼, 共720户。由于C区共需5G的带宽, 即需5个EPON接口接入到该区。每个用户需要6M的带宽, 则每个EPON接口可以分配给160个用户使用, C区同样采用1:8分光器来接入8台楼道交换机, 每个楼道交换机平均接入160/8=20个用户, 所以仍采用下行24×FE口的楼道交换机。C区每个单元共有40户, 每单元需2台ONU设备, 共18个单元, 所以C区共需分光器5个, ONU设备36台。

2.3系统光功率预算

该小区最长主干光缆按照1.5 km计算, 从光缆交接箱到用户家最长光纤链路按照0.5km计算;从OLT的PON口至ONU的PON口, 光通道经过一个1:8分光器, 3个法兰盘。最大损耗如表1所示。

光纤链路1310nm的最大损耗为12.4d B, 在1000BASE-PX10允许的最大通道插入损耗20d B范围之内, 并且大于1000BASE-PX10允许的最小通道插入损耗。选择10k W光模块, 可以保证数据光信号可靠传输。

2.4EPON接入设备选择

2.4.1局端O LT设备

该小区FTTx工程核心机房局端OLT设备采用中兴公司的ZXA10 C220设备。该设备是一款大容量高密度的无源光接入局端设备, 采用19英寸6U标准机框, 可以方便地放置于标准机柜, 在6U高度的设备内, 最多可以插入10个EPON板, 每个EPON板4个EPON口, 按照1:32的分光比, 最大提供1280个ONU/ONT接入。

设备支持IEEE802.3ah EPON标准和ITUG.984GPON标准。GPON线卡可以直接插入C220机框内。

2.4.2分光器及其布放

本工程采用烽火公司的平面波导型 (PLC) 光分路器, 它具有低插入损耗、高功率容限、优良的分束均匀性、外形紧凑、偏振相关损耗低和更宽的工作波长范围等特点, 被广泛应用于各类FTTH工程中。使用的光分路器为盒式封装结构, 直接出Φ2.0mm尾纤端子。在ODF内, 光纤输入端直接与馈线光纤端子接插, 光纤输出端直接与配线光纤端子接插。ODF内配有光分路器安装盘, 每个安装盘占用1个熔配一体化盘的空间, 可同时安装2个光分路器。在每个光分路器的包装盒内, 附有光分路器安装附件, 可方便地将光分路器安装在盘内, 并方便地取下进行维护。

2.4.3用户端设备

ONU该小区FTTx工程ONU采用中兴公司的EPON系列产品ZXA10 D400和ZXA10 F822。

三、结语

总之, 对目前来说, 电信运营商已经从以前的单一业务发展到现在的多种业务, 这些业务的支撑网络发展到现在需要进行相应的优化, 从而提升网络的竞争力。本文通过EPON宽带接入技术的应用方案分析可知, EPON宽带接入技术解决了电信运营商的资金投入和精力灌消耗, 优化的通信网络, 是最具有竞争价值的用户接入网部分。

摘要：近年来, EPON作为一种新兴的宽带接入技术, 它是以太网技术与PON技术相结合的产物, 主要是通过用来实现数据、语音及网络视频等综合业务接入。由于EPON技术具有良好的经济适用性、可扩展性等优点。文章主要从阐述了EPON技术的概念及组成, 从中结合笔者的工作实践, 针对宽带EPON接入技术在某住宅小区中的应用方案进行了研究。

关键词：住宅小区,EPON,宽带技术,接入方案

参考文献

[1]张曼.FTTH技术及业务发展[J].企业导报, 2009 (11)

篇4：某小区物业管理方案

关键词：渗漏;裂缝;原因分析;处理;预控

外墙渗漏是建筑工程质量通病常见问题，由于施工工艺、工程材料等方面的不规范因素导致外墙渗漏现象频发，是工程质量的一个比较严重“顽疾”，很难根治，结合无锡地方特点及气候状况，在夏天台风暴雨天气时，渗漏情况尤为突出。而渗漏必然会引起建筑外墙、内墙、地面等的破坏，严重影响住户的生活，在6、7月份的无锡又处于梅雨季节，渗漏问题的影响时间更长，由此引发一系列的房屋质量纠纷。因此，妥善解决外墙渗漏问题是摆在我们工程建设人员面前的一个非常重要的任务。

某安置小区地处江南无锡地区，属于太湖冲湖积平原腹地，地基属于中软土。江南地区气候温暖湿润，雨量充沛，特别在梅雨季节对外墙渗漏的要求更高。11层小高层房屋基础基本采用天然基础形式，18层高层房屋基础采用预制管桩基础形式。

一、外墙渗漏的情况和特点

在台风来临的雨季时，根据现场雨后踏勘情况，外墙渗漏点集中在东西山墙剪力墙与混凝土小型砌块交接处、门窗与外墙交接部位、面砖腰线等部位。其中东西山墙渗漏呈现出竖直、圆圈状，较少出现倒八字渗漏情形。

二、房屋建筑外墙渗漏的原因

1、温度影响因素

在相同的温度条件下其线膨胀系数比砖墙要大1倍，同理，在太阳的照射下，混凝土屋盖吸收的热量要远大于砖墙。因为温差的存在，屋盖的膨胀变形相对于墙体就显得更大，两者在接触部位从而产生了剪应力。温差越大导致变形差异越大，进而剪力也越大。如果其超过砌体的抗拉强度时，砌体与框架梁柱、剪力墙交接处就会被拉裂，进而产生渗漏。特别在顶层18层、17层由于温差较大引起墙体拉裂、渗漏情况较多就是一个很好的例证。

2、设计方面的因素

现在建筑设计的窗户尺寸越来越大，这主要是为了追求采光通风。由于窗台受力跟反梁近似，当窗间墙荷载过大、砌体强度相对偏低时，在负弯矩作用下，大宽度窗台墙极易开裂。东西山墙设计采取部分短肢剪力墙、部分混凝土小型砌块砌筑的做法，很难根本上解决东西山墙外墙渗漏的顽疾;参照部分设计院采取东西山墙全剪的做法，较好的解决了东西山墙外墙渗漏的顽疾。

3、施工工艺及材质方面的因素

施工时灰缝砂浆不够饱满，特别是竖缝容易产生瞎缝、通缝，极易形成渗水通道。施工时砂浆材料过多加入砂浆王等塑化剂，造成砂浆强度偏低，粘结力变差，灰缝抗渗性能大幅下降。部分填充墙砌筑完成后，沉降天数过短就开始塞顶头缝。外墙脚手架、穿墙螺杆等洞眼未有效封堵。

三、外墙渗漏处理措施

1、未交付房屋，在东西山墙内侧原渗水处将原来墙体粉刷层敲开，用堵漏王等抗渗砂浆材料将原来的渗水部位塞密实;重新粉刷砂浆时，满铺钢丝网并嵌牢。外墙相应部位采用万可涂等防渗胶水刮涂到位。

2、外墙东西山墙面砖部位渗漏点较多，且安置户已大多数装修入户，考虑装修后室内处理成本较大，在外墙采用真石漆涂料重新施工，较好的解决了渗漏问题。

3、外墙阳台窗渗漏部位，窗口上部重新将滴水线、老   鹰嘴施工到位;窗台下部重新施工泛水，适当增加泛水坡度。

四、外墙防渗预控措施

1、外墙东西山墙在设计时，高层房屋考虑东西山墙全剪力墙设计，使东西山墙施工材料具有整体性，且剪力墙抗剪抗拉性能较好，能从设计源头上减少裂缝的产生。

2、外墙窗户四周采取混凝土加强框的做法，避免墙体沉降等原因引起的窗台下部墙体渗漏;窗台上口滴水线、老鹰嘴做法施工到位，窗台下口泛水坡度不得过小;发泡剂施工前，必须将窗框与洞口缝隙内的污染、浮灰等清理干净，并保持干燥，保证发泡剂与之有效粘结，发泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满，临时固定用的木楔撤掉后，应及时补打发泡剂，溢出窗框外的发泡剂，应在结膜硬化前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损，降低防水效果。窗户外侧密封胶打胶要平直顺滑，阴角呈圆弧型，施工到位。

3、合理使用混凝土空心砌块、加气块等新型砌体材料，特别控制加气块等砌体材料出斧时间时间，满足28天以上龄期再上墙施工，减少后期砌体沉降。

4、施工时砌体施工时，确保砌体砌筑质量，截斷渗水路径。严禁干砖上墙，砌筑时水平灰缝、竖向灰缝要饱满，特别是混凝土小型空心砌块的水平灰缝饱满度不得低于90%，竖向灰缝饱满度不得低于80%。

5、每层墙体施工时，要控制开始墙体塞缝及墙体砌完后开始粉刷时间。为了更有效地减少裂缝和渗漏，使砌筑砂浆的收缩进一步稳定，填充墙砌至接近梁、板底，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔15天后，再将其补砌完或用微膨胀细石混凝土分两次塞实。

6、墙体充分沉实稳定后再抹灰，能确保抹灰质量，否则砌筑砂浆收缩未稳定，极易产生裂缝和空鼓，引起外墙渗漏。因此，应尽量延迟开始抹灰的时间，最好60天以后抹灰，不能小于30天。

7、墙体砌筑和抹灰粉刷时，自拌砂浆不得使用砂浆王等塑化剂，不得使用含泥量较大的山砂和混合粉，应使用中粗砂;如果使用含泥量较大的砂子，不但会增加砌筑砂浆的水泥用量，还可能使砂浆的收缩值增大，耐久性降低，影响砌体质量，产生收缩裂缝。

8、由于建筑材料的线膨胀系数存在差异，在温度变化下，不同的材料基体交接处极易产生裂缝。因此，应采用防止开裂的加强措施，采用镀锌钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于300mm。

9、外墙脚手孔及预留洞眼处渗漏也常见的质量通病之一。因此，填塞时应认真细致，其填塞步骤为：清除浮灰与污物，浇水湿润，洞口内底面和两侧面先刮一层防水砂浆，接着塞入面干内湿的砖头，再将砖头周边缝隙塞紧嵌实，最后，在洞口外侧先加刷一块厚度不宜大于6mm，每边比洞口大30mm的1：3防水砂浆增强层。

参考文献：

〔1〕DGJ32/J16-2005 住宅工程质量通病控制标准.江苏：中国建筑工业出版社，2006

〔2〕江金波，赵志绪.建筑施工.上海：同济大学出版社，1992

篇5：某小区物业管理中心装修管理方案

太原市****小区物业管理中心 目录 内容

（一）、装修管理办法 装修管理办法 装修流程图

《电梯使用管理规定》

（二）、装修手续

（1）装修施工申请表（2）装修违约承诺书（3）施工单位安全责任书（4）装修管理协议书

（三）、附件： 附件

一、保证书

附件

二、动用明火申请表 太原****小区 装修管理办法

为了加强住宅小区的管理，维护业主的共同利益，保护小区的优美环境卫生，**物业管理有限公司太原分公司（以下简称物业公司）特制订以下装修管理办法，敬请各业主协助物业我司加强装修施工人员的管理工作，共同遵守。

1．业主在装修前务必要详细阅读《住宅使用说明书》;2．所有业主进行内部装修均需办理装修施工手续，接受物业公司的统一管理； 3．装修施工单位及人员请按规定携带有关的证件到物业公司办理施工手续，并向物业公司提交营业执照、资质证明、施工人员名单、身份证或暂住证、专业上岗证等原件及复印件,1张一寸近期免冠彩照，办理小区施工人员出入证，并交纳办理费（25元/证），返还时扣除工本费5元/证，此证如有丢失或冒名顶替，办理费予以没收；出入证的有效期为签署装修协议书上的完工日期，过期自动作废。

4．业主在装修工程开始前，必须向物业公司提交下述文件：

1）业主如委托装修公司装修，需向物业公司提供委托书原件一份；

2）所有业主进行室内装修需填写《装修施工申请表》和《装修管理协议书》； 3）提交物业公司要求的各种缴费收据；

4）提交所有施工人员身份证明复印件、健康证明及一寸近期照片一张，办理小区施工人员出入证（业主自行装修时）。

5）为方便装修质保期后的维修及配合公共设施设备的日常维护，请业主提供以下图纸： A．室内平面图清楚显示（1）室内之平面布局；（必须提供）（2）室内间隔或加建墙的高度；（3）附加洗手间、淋浴间；

（4）保险柜或重型装置之重量尺寸。B．天花平面图清楚显示

（1）天花板，龙骨吊顶施工图；（2）照明灯盘位置；（3）隐蔽工程线路走向； C．电力分布图清楚显示

（1）总配电图，分区配电盘的位置、类别及功能；（系统图）（2）总配线图具体详细技术资料；（3）总耗电量的计算；（4）电气平面布置图；（必须提供）D．空调分布图清楚显示（1）风机盘管位置；

（2）送风及回风口的路线；（3）送风及回风百叶位置；（4）室内空调温度控制器位置； E．给排水管道分布图清楚显示

（1）给排水管之接驳位置及水管尺寸；（2）水管分布图；（必须提供）（3）地漏及防水物料详情；

5．业主提交装修图纸的设计不得与国家有关设计规范相抵触。公建房装修图纸的设计和采用的材料，需经太原市消防局批准，并发给《建筑工程消防设计审核意见书》方可施工；相关装修禁忌事项如下：

1）不得改动房屋的主体结构，包括：承重墙，梁，板，柱，公用间隔墙等； 2）不得改变原设计机电设施的任何功能； 3）不得超过原设计之用电量标准；

4）不得改变进户门(包括不得在进户门外加防盗门)； 5）不得改变各单元原有大门和消防门现状； 6）不得使用对结构荷载造成影响的装修材料； 7）不得对地面和墙面造成损害；

8）不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料； 9）不得在外墙面添加任何装饰物。

10）不能对公共部位使用功能进行任何改动。

6．装修图纸经物业公司批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，须在施工前将施工变动方案以书面形式交物业公司审核，经批准后方可进行施工，因擅自施工造成损害的按照《太原市住宅室内装饰装修管理办法》对责任人进行处罚。

7．不得擅自改动室内所有有关电力分布系统和给排水系统改动工程或其他与小区系统连接方面的工程；如确需改动，须经物业公司批准后方可实施。8．材料的运送：

A为了保护业主人身安全和切身利益，维护电梯正常运行和使用寿命，在装修期间严禁使用电梯运装装修物料。

B利用公共楼道搬运材料，需要进行二次包装，以免污染公共区域，并注意成品保护；如因搬运装修物料而造成的任何设备设施及公共区域（玻璃幕墙、住户防盗门、楼道墙壁等）损坏，均由责任人负责修缮及赔偿；

C物业公司为方便业户运送超长、超重及超大的装修材料，特引进吊装公司为各业主提供服务，具体价格由业主与吊装公司自行商定； 9．装修排渣

1）排渣时间：物业公司指定时间 2）排渣地点：物业公司指定地点

3）排渣费用：①如业主委托物业公司排渣，需要交纳排渣费200元（此费用不包括改动墙体产生的垃圾），同时办理排渣证，持证自行将装修垃圾装袋后排放到小区指定地点，无证不予排渣；②改动墙体（如砸墙）等行为所产生的垃圾，按每袋叁元另行收费。如业主需要委托物业公司排渣需先到物业公司收费处交预计相应费用，后持收据方可排放到小区指定地点。

4）自排申请：自行排渣的业主需在办理装修手续时提出书面申请，交物业公司备案；所产垃圾应日排日清，垃圾不落地，不允许乱堆乱放。

10．楼宇外墙因采用挤塑苯板外墙保温处理，故楼宇外墙严禁任何改动及安装悬挂物等，否则出现一切后果均由责任人及该业主自行承担全部责任。

11．墙体改动：A电梯井墙体采用了外挂苯板工艺，目的在于保温及隔音降噪。施工单位采用绿色环保材料进行了预处理措施防止墙体开裂，故切勿在此墙体打钉及开槽等，以免开裂。B其他非结构墙体原则上不允许业主改动，特殊情况下须由业主提出书面申请并得到物业公司认可，方可进行改动。操作时，不许用铁制大锤施工，可先用冲击钻预先打孔，然后用手锤，扁铲等器具精心施工，如需在墙体上悬挂重物需增设钢支架，以免造成自家和邻里间不应有的破坏和损伤。否则由此引发的任何问题由业主承担全部负责。

12．卫生间装修：卫生间为下沉式，给、排水管、供热管均采用暗埋方式。地面及墙面已做好防水，下水口已固定，经闭水试验无渗漏，业主装修中不得破坏原防水层。如业主因自行走冷、热水管造成防水破坏，需要重新做好防水，并做好相应的闭水试验，无渗漏后方可进行下道工序，否则对楼下业主造成的损失及责任由业主全部承担。13．厨房装修： 1）因为厨房地面没有防水，所以望各位业主在对其家中装修时，严禁在厨房地面搅拌水泥、沙子及泡瓷砖，因此造成的任何责任和损失由业主自行承担。

2）为防止厨房烟道上下楼窜味，各位业主在装修过程中请按预留位置进行

连接，切勿私自改动或扩大原位置，更不得向排烟排气道内投掷杂物，以免造成堵塞，否则出现一切损失和责任均由业主承担。在厨房内安装油烟机时，注意做好排烟排气道与排烟管之间的连接部位保护及封闭；

14．在装修期间，室内供暖、供水、供电、通讯、电视线路、可视对讲、红外监 控等设备、设施原有管线不允许破坏和私自改动，否则由此造成的后果由业户 自己承担；

15．煤气管线是由煤气公司的专业施工队伍施工，任何非专业人员不得擅自改 动；

16．严禁登上屋面，更不允许在屋面安装任何设施，以防止损坏屋面瓦、防水层 及保温层，造成渗漏或有碍观瞻；

17．切勿私自改变阳台形式和样式，不允许超荷载使用，禁止拆除连接阳台的 砖、混凝土墙体；禁止私自超过设计标准或规范增加楼面的荷载。物业公司有 权责令违规者恢复原状；

18．业户在安装地板时应特别注意保护好铺设在楼板地面内的供热管线，严禁随

意钻孔、打钉。避免由此造成的供热管线的渗漏等后果，建议铺设无龙骨架的复合地板，采用胶粘等无破坏供热管线的地板安装工艺；

19．业户装修时如需安装门窗防护栏，应在住宅室内一侧安装，严禁在室外安 装，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸或在非承重墙上开门窗；

18．安装晾衣架时，应安装在阳台上，其余外立面不可安装晾衣架。安装纱窗时，纱窗框需与外窗门框颜色一致。20．空调安装：业户安装空调应安装在指定预留位置，不得私自打孔安装。空调冷凝水要排放到指定的位置，否则造成的一切损失和责任均由业户自行承担。21．任何业户不得以任何形式和理由占用公共区域。

22．不得在公共区域、玻璃窗上和进户门外张贴或设置任何印刷品和标志物。23．为确保安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修区域内配置2支以上 的灭火器。安全用电、用气、用火。动用明火和进行焊接作业时需向物业公司申请，同意后方可施工；

24．业户有责任向施工人员申明本小区的各项管理规定，监督施工人员遵纪守 法。装修人员如有违章行为，业户负有责任，如造成损失，由业户承担；

25．为了保障小区和业户的安全，装修施工人员必须统一佩带物业公司发放的

《出入证》进出小区和施工现场，无条件接受当地派出所和物业管理人员的查询，物业公司有权禁止身份不明者和无证者进入小区；

26．装修施工人员在小区内应衣帽整洁、举止文明、安全施工。禁止吸烟、禁止 赌博、禁止不道德和违法行为、禁止留宿、禁止进入小区其他场所；

27．规定可进行装修工程的时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。政 府临时规定及法定节假日期间停止一切有噪音的装修工作。物业公司有权随时停止 一切产生噪音、振动、强烈气味或对其他业主滋扰的工作，并视后果给予处 理。

28．厨房与卫生间的管道较多，在做装修时切勿将其封闭，应在管道相对密集处 设500×500mm以上的检修孔，并在管道阀门、活节等处留有检修孔。否则由 此而影响物业公司正常检修、抢修所造成的损失由该业户自己承担；

29．为确保业主的人身安全及财产不受任何损失，请在出门时将自家的水、电、煤气阀门、入户门等关闭。

30．物业公司对违章装修、违反规定的施工单位及业户，将根据情节做如下处理： 责令停工； 责令恢复原状； 收取违约金；

赔偿由装修引起的一切经济损失；

报请市房地产监察大队和政府有关行政主管部门依法处理； 情节严重，构成犯罪的，配合有关部门依法追究刑事责任； 以上几种可以同时并处；

以上规定由**物业管理有限公司太原分公司负责实施和解释； 太原****小区

电梯使用管理规定

为了保证本小区内电梯正常运行，安全使用，**物业管理有限公司太原分公司特制定本规定，希望各位业户积极配合，并严格遵守。

1．请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止以粗野动作击打按钮，撞击门板。严禁私自动用消防按钮，否则发生一切不良后果由当事人自负。2．候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险。

3．乘梯时，不得将身体倚靠轿厢门，进出时不得停留在门中间。4．禁止带超长超重及易燃易爆物品乘梯，不允许开启轿厢顶部安全窗、安全门来装运物品。禁止在轿厢内乱涂乱画，张贴广告以及损坏电梯内的保护板。

6．禁止在轿厢内吸烟、随地吐痰随意丢弃废物，不得在轿厢内嬉戏打闹，保持箱内卫生清洁、文明肃雅。7．如遇电梯运行中发生故障，人员困在轿厢内时，请保持镇静，不要惊慌，服从外部人员指挥安排，安全离开轿厢。

8．凡搬运任何物品乘梯时需小心谨慎，不要损坏电梯轿厢及设备，如有损坏，照价赔偿。9．本小区的电梯为客载电梯，为保证全体业户的长远利益，装修使用的水泥、沙子、砖等禁运物料及装修垃圾排放，严禁使用电梯排运，如有违反规定者，将按《装修管理办法》第30条相关规定进行处理。太原****小区物业管理中心

太原****小区 装修流程图

工程部保安部 太原****小区 装修施工申请表 申请日期：年月日 业户资料（业户填写）

房号

业户名称

面积

平方米

联系人

固定电话

移动电话

紧急联系人

电话（手机）排渣确认

装修施工单位资料

公司名称

营业执照编号

负责人

联系电话

传真

紧急联系人

电话（手机）

呼机

开工日期

预计完工日期

物业公司审核

社区部

收楼手续发放钥匙装修管理办法签定装修协议 委托排渣 是否砸墙 保证书

社区经办人：负责人：

工程部

施工图纸 施工条件 备注：

负责人：

保安部

安全教育违约承诺书安全责任书动用明火申请表 负责人：

物管中心

装修许可证排渣许可证 经理：

太原****小区 装修违约承诺书

装修过程中，严格执行《装修管理办法》及其附件的相关规定，如有下述违约事宜发生，将承担经济处罚。施工单位

施工地点

负责人 联系电话

序号

违约事项

违约金额（人民币：元）

施工过程中不配合物业公司的日常监督、检查等管理工作

100/次

违反小区治安管理规定，打架斗殴等扰乱公共秩序

500/次

施工人员出入不统一佩带小区出入证；假借证件

50/次

在小区公共区域吸烟，随地大小便

100/次

大声喧哗、粗言秽语、赤身露体及其它不文明举动 100/次

擅自动火作业、乱拉电线、超负荷用电、盗用公共电力

500/次

擅自占用公共区域；未经许可进入其它区域；夜间留宿；散发、张贴宣传品和广告

100/次

施工中产生严重噪音、粉尘污染、强烈气味影响周围环境；高空抛物

500/次

施工未做必要防护，施工后未按要求清理卫生

100/次

装修垃圾未装袋封口，未按规定时间、规定地点排放

200/次

施工现场未配备必要的消防器材

200/次 12

搬运装修材料未做好二次包装，污染公共区域，使用客梯搬运装修材料

-500/次

倾倒物料、泥沙及油漆等污染、堵塞管道

500/次

施工过程及货物进出时损坏小区设备设施（地面、电梯、墙壁、玻璃幕墙、住户防盗门等）

按损坏价值计算

盗用社区公共物品，如机电设备、灭火器、电器、垃圾桶或其它公共物品

按原价2倍计算

越权施工（超越物业公司批准的权限施工）

物业公司据情况定

车辆乱停乱放；车辆驶入步行道

100/次

施工单位负责人签名确认：日期： 太原****小区物管中心：日期： 太原****小区 消防安全责任书

甲方：**物业管理有限公司太原分公司 乙方：_______________________ 根据《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，本着“预防为主，防消结合”的消防工作方针，结合小区具体情况，制定施工单位安全责任书如下：

一、乙方负责对施工人员进行安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全保护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。

二、严格按照物业管理中心备案的装修方案作业，自觉接受物管中心对装修过程的检查。

三、装修施工期间严格遵守《业主临时公约》和各项安全、管理制度，如有违纪，愿意承担因此产生的一切后果。

四、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾；不准乱接电线，如有违反，物业公司可收回违反者的出入证，取消施工资格。

五、施工期间要保持楼层公共设施的完好、清洁，如有损坏，按价赔偿。

六、严格执行防火、防爆制度，施工现场严禁吸烟、动用明火，严禁使用电炉，在现场施工需动火时，须到物管中心保安部审批手续。

七、乙方因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故需负责修复、承担全部责任。

八、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。

九、乙方施工人员要遵守甲方各项规章制度，并服从甲方有关部门的检查监督。

十、乙方有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受物管中心的处理，并承担全部责任。甲方负责人签字盖章：乙方负责人签字盖章： 日期：日期： 太原****小区 装修管理协议书

甲方：**物业管理有限公司太原分公司 乙方：（业主或业主委托的装修公司）___________________

乙方于________年_____月______日至________年_____月______日期间对______________________号进行装修。为保障工程顺利进行，并确保甲、乙双方的利益及日后使用功能，双方达成如下协议：

一、乙方在装修期间应自觉遵守甲方所制定的《业主临时公约》、《装修管理办法》和《住宅使用说明书》等规定，确保人员安全及小区卫生。

二、乙方的施工人员凭身份证复印件到甲方办理小区统一出入通行证，出入小区应佩带在明显的位置，并无条件接收物业公司人员随时检查。

三、乙方施工前要办理《装修施工许可证》，无证不得施工。乙方要将《装修施工许可证》张贴于施工现场门上，随时接受甲方监督管理。

四、噪音施工、材料运输、垃圾清运须安排在物业公司指定的时间内进行。

五、施工期间，乙方负责施工现场的安全保卫，现场设有专门负责人。

六、施工现场要做到封闭施工，对通往施工单元的楼道、地面予以完善的保护。

七、甲方为乙方施工人员指定出门通道，乙方人员未经许可不得使用其它设施。

八、乙方保证施工区域及公共区域整洁。做到气味不外漏，灰尘不外扬，材料不外放。

九、乙方使用电梯运货，需提前向甲方申请。严禁使用电梯排渣、上料及搬运超长超重材料。运输易燃易爆物品进场，需提前填写《易燃易爆物品进场单》，由甲方保安部批准后方可进场。

十、甲方负责指定垃圾堆放地，乙方不得随意丢弃，避免遗洒。

十一、乙方施工应按甲方审批的图纸进行，不得随意改变。

十二、乙方施工中应遵守《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，不许在施工现场及公共区域内吸烟。

十三、施工中由于乙方所造成的人员伤亡事故及经济损失，由乙方负责。

十四、施工中由于乙方原因给小区内其它人员及甲方所造成的任何伤害及损失，由乙方负责。

十五、装修时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。施工人员不得留宿。法定节假日停止一切有噪音的装修工作。

十六、乙方人员不得乱窜，不得到处推销产品，不得妨碍入住业主的正常生活。

十七、装修期间乙方对其所雇佣的施工人员的一切行为负责。

十八、凡乙方人员违反上述规定，甲方有权视违规情节予以制止，并采取限期整改、收取违约金及停止施工等处理方法。

十九、本协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，于双方签字之日起生效，截止于装修工程完毕。

甲方签字盖章:

乙方签字盖章:

日期：日期： 日期：

**物业管理有限公司太原分公司 保证书

致：**物业管理有限公司太原分公司

本人已经仔细阅读了由物业公司签发的《装修管理办法》，保证遵守该办法中的一切规则。另外，本人对雇佣的施工人员在**物业管理有限公司太原分公司所管理的小区装修期间的一切行为担保，并对其在装修期间引发的一切事情负全部责任。特此声明。房号： 业主签名： 日期：

**物业管理有限公司太原分公司 动用明火申请表

用火单元：__________________

操作人：_______________________

用火种类：_____________________

看火人：

施工单位：_____________________

用火日期：______________________

防火责任人：___________________

联系电话：______________________ 动用明火管理规定

凡经批准后动用明火的施工单位，动火前要做到“八不”，动火中要做到“四要”，动火后要做到“一清”。

一、“八不”

1．防火、灭火设备不落实不动火。2．周围的易燃杂物未清除不动火。

3．附近难以移动的易燃结构，未采取安全防范措施不动火。

4.凡盛过油类等易燃液体的容器，未经洗刷干净仍有残存油质的不动火。5.凡储存有易燃、易爆物品的部位，未经过排除危险的不动火。6.进行焊接或切割作业时，周围可燃物品未清除的不动火。7.电、气焊工具有毛病，安全保护不健全的不动火。8.未配备相应的灭火器材的不动火。

二、“四要”

1.动火前要指定现场安全负责人。

2.施工人员经常注意动火情况，发现不安全苗头要立即停止动火。3.发生火灾事故要及时扑救。

4.动火人员要严格执行安全操作规程。

三、“一清”

篇6：某小区项目工程质量管理实施方案

为进一步提高公司工程项目安全生产文明施工的管理水平，全面贯彻和落实《云南省工程建设行业（领域）实施质量兴企省战略工作方案的通知》的要求，结合项目部生产实际，特制订本小区项目工程质量管理实施方案：

一、工作目标：

1、工程质量验收合格率100%，达到合同规定的质量要求和法律、法规的要求，建造出顾客满意的工程；

2、积极推广新技术、新工艺、新材料的应用；

3、加强施工工艺的总结和研究；

4、建设施工节能减排全面达标；

5、建立健全的质量安全管理体系。

二、实施方案

结合总公司管理体系，在质量管理方面项目部加强了施工过程监管，项目部为实现质量管理目标，实施方案如下：

1、项目部在管理过程中，始终做到用程序文件操作要点来指导和控制施工质量。文件控制方面做到受控文件100%受控，确保质量管理体系有效运行的各个作业场所能得到和使用有效文件，防止无用已失效的、作废的文件，并多次对该过程进行检查、整改，指导满足程序文件的要求为止。

2、记录控制方面做到及时、准确、内容完整，真是。内部沟通控制上我部每月定期将纠正措施和预防措施执行效果、不合格品，有关报表

等信息用电邮的方式传至公司相关部门。

3、项目综合部组织了对合同的重新评审工作，严格按合同要求办事，杜绝因合同签订不严谨不规范给项目部带来不良影响后果。

4、项目工程技术部对分包工程的产品质量施工过程进行监控，对分包工程的施工技术方案进行审批，并作技术交底工作。项目部每月对工程分包方完成工程进度和工程量进行考核。

5、采购控制方面。项目材料部进行了对供方的评价、选择，再评价，材料的请检、标识、不合格材料的处罚工作。项目施工部按部颁检验、试验规程对检验材料进行了及时取样并送相关检验、试验单位进行了检验，将试验结果反馈项目材料部，并报项目工程部。

6、我部在施工前期就按相关规范及规定编制了《施工组织计划》，严格按程序文件要求去做并将该程序文件贯穿于施工策划、施工准备全过程。并确保对工程质量形成的全过程实现可追溯性。

7、对地下室、挖孔桩开挖等特殊工程由项目总工组织作专题技术交底并作好记录。在特殊过程和隐蔽工程施工中，视现场检查情况和施工原始记录反馈信息的需要，及时组织召开专题质量例会，专题研究工程质量情况和改正措施。

8、项目部每月按砼等级对已完成工程的混凝土强度进行了分析，对进场材料（例如水泥、钢筋等）检验和试验进行了统计分析，对已完工分项工程的合格率和优良率进行了分析。通过对数据的科学分析，项目部及时召开质量会议，要求各部门负责人及主要技术人员、质量人员参加。首先分述存在质量问题及可能出现得质量隐患，然后针对各种问题进行讨论，研究相应预防和处理措施方案。这样一方面提高了全体人员的质量意识，另一方面采用合理技术措施，对可能出现得质量问题起到了防范作用。

三、建立组织，健全制度，落实岗位责任制

1、项目部成立创优领导小组，切实加强创优的组织领导和协调工作，争创省级以上优质工程，为实施名牌战略提供组织和技术保障，把创优工作纳入制度化、规范化的轨道。

2、项目部成立以项目经理为组长的创优领导小组，明确小组各成员的职责，定期组织小组人员进行质量检查，制度纠正和预防措施，并进行总结交流。根据公司下达的质量目标，建立各岗位责任制，施工计划、施工准备、现场管理、材料采购、设备检测等质量、安全标准和责任人，使质量、安全管理得以落实。

四、严格工序操作程序，强化质量控制、实现创优目标

1、用于建筑工程的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备的进场和重要建筑材料必须按规定进行复检。涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，按规定进行见证取样检测。对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程进行抽样检测。

2、每道工序除了自检、专职质量检查员检查外，强调工序检查，上道工序必须满足下道工序的施工条件和要求。

3、隐蔽工程在隐蔽前必须通知有关单位进行验收，并形成文件。

**总公司

**小区项目经理部