房地产开发合作意向书

房地产开发合作意向书（精选8篇）

篇1：房地产开发合作意向书

项目合作开发意向书

甲方：

住所地：

法定代表人：

乙方：

身份证号码： 住所地：

鉴于甲方系具有丰富商业资源及投资开发经验的房地产开发公司，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同合作开发本协议项下项目。现甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家相关法律法规的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。

第一条：项目概况

1、土地位置和面积：位于____ 市______区，东至______路，南至______路，西至______路，北至______路，占地面积约为 平方米（折合约 亩）。

2、土地现状：本项目土地目前为xxx村集体土地，由乙方承租，乙方在该宗地上自建建筑xx平米，现尚有 年租期。

3、项目规划：项目暂定名为，计划规划为 写字楼、精品住宅、酒店等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。

第二条：合作方式

1、甲、乙双方本着诚信的原则，履行各方项下承载的权利义务。

2、甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。

3、甲、乙双方以甲方项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定筹措建设资金、挂牌招标取得土地使用权、并负责建设项目运营管理，乙方按照本协议约定负责招标土地上的拆迁及安置工作以及村民的工作。

4、为保障规划的合理性以及开业后的运营安全性，甲、乙双方同意本项目的建设工程由甲方委托给甲方推荐/指定的总承包施工单位施工建设，具体内容由甲方与总承包施工单位签订总承包施工合同予以明确。

第三条：双方权利义务

1、甲方权力及义务

1.1、甲方负责筹措资金，按照约定的条件竞买土地，取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。

1.2、甲方负责项目的整体开发及运营管理包括，承建项目前期报批、承建项目的规划和设计方案、项目开发所需的各项手续的办理、承建项目后期开发和宣传营销工作。

1.3、甲方负责协调与政府部门的关系，按照国家政策开发施工，确保不影响本项目的开发进度。1.4、甲方有权获取最终利润的50%分成。

2、乙方权利义务

1.1、乙方指派负责人xxx（身份证号：）按政策全权负责本宗地地上建筑拆迁工作，协调与各方关系（包括与周边村民、村委、承租租赁户等），确保与各租赁户签订拆迁补偿协议，该费用由乙方自行承担，作为合作条件。

1.2、乙方承诺在 年____月____日之前（最晚应在_____年_____月____日之前），撤离和疏散项目土地上相关租户及人员，并负责将项目土地达到“三通一平”条件，促成项目土地达成公开出让条件。

1.3、乙方有配合甲方办理各项行政手续时的必要协助义务。1.4、乙方有权获取最终利润的50%分成。第四条：经营管理

1、该项目全部由乙方开发、运作管理，实施开发事宜。

2、甲方同意乙方参与本建设项目的决策和运营，涉及重大事项甲方须征求乙方意见。

3、乙方参与甲方财务管理，指派固定人员分担财务工作，与甲方共同管理，对乙方财务管理进行监督。

4、开发时间：本项目总体要求 年内完成，年底完工。第五条：利润分配

甲、乙双方同意，本项目预售后取得的销售收入，先扣除甲方前期投入的开发建设费用、管理费用及其他费用（比如：营销费用、到期银行贷款本息和应缴纳的营业税及预征税费等）并预留必要的开发建设费用，最后依法形成的利润，双方按照各占50%的分成比例进行利润分配。

第六条：违约责任

1、甲、乙方各方应按本合同约定严格履行，若由于任何一方违约造成对方损失的，违约方应负责赔偿。

2、本协议生效后，如项目公司或乙方任一方违反本协议各方项下约定的义务，守约方均有权要求违约方立即停止违约行为、并支付违约金 万元。

第七条：其他约定

本协议是甲、乙双方关于项目合作的原则性、框架性约定，具体事宜甲、乙方另行协商，签订补充协议或备忘录，与本协议具有同等法律效力。

本协议由甲、乙双方签字盖章生效，一式

份，甲、乙双方各执

份。

甲方（盖章）乙方（签名）： 法定代表人（签名）：

****年**月**日

****年**月**日

篇2：房地产开发合作意向书

甲方：_______________（以下简称甲方）

乙方：_______________（以下简称乙方）

根据中共绥中县委“绥委（2010）55号文件”和绥中县人民政府“绥政

发（2010）68号文件”《关于在新农村建设中鼓励支持小城镇建设的实施细则》规定，绥中县决定公开拍卖 ×宗土地使用权。经本协议双方当事人

商定由甲方参加绥中县号地块(以下简称×号地块)的竟买，拍买购得号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。为确保投资开发的顺利进行，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本意向书。

一、土地安排

1、土地位置

初步确定项目建设地点位于占地约亩。确切位置坐标四至和土地面积为。

2、价款

为体现对本项目的支持，乙方将一次性支付给甲方人民币万元整（￥万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。

3、付款方式

甲方与乙方将在甲方取得本项目土地使用权后签订正式《房地产开发合同》。乙方在该合同签订后十五日内，一次性向甲方付清本条第二款价款。

二、工程建设

1、开工条件

（1）甲方承诺本期用地 “四通一平”的基本建设条件，确保乙方顺利进场。

（2）甲方积极协助乙方办理有关建设手续。

2、工程进度

乙方必须严格按照施工进度计划投入资金进行建设，保证建设进度。

三、违约责任

1、如果乙方未按本意向书约定与甲方签订《房地产开发合同》，则须承担缔约过失责任，赔偿甲方因此花费的成本和预期利益。

2、乙方取得土地使用权后未按协议规定建设的，应交纳已付土地出让金百分之五的违约金；连续两年不投资建设的，甲方有权解除本协议。

四、其他事宜

1、在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方同意向甲方人民法院起诉。

2、任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约，但当事一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由报告，同时，提供有关部门出据的不可抗力证明。

3、本协议一式2份，甲、乙双方各执1 份。份协议具有同等法律效力，经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签字盖章生效。

4、本协议于 年 月 日在中华人民共和国签订。

5、本协议有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

邮政编码：

电话号码：

乙方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

邮政编码：

篇3：房地产开发合作意向书

潍柴控股集团有限公司是目前中国综合实力最强的汽车及装备制造集团之一。此次和考格尔拖车股份有限公司在IAA签署的意向书, 意在合作生产拖挂车。双方同意长期在中国合作, 并贡献各自的优势。

仪式在IAA商用车博览会考格尔展台前举行。潍柴控股集团董事长谭旭光先生和考格尔持有人乌尔里希·胡巴吾尔先生出席仪式, 并共同签署了意向书。

乌尔里希·胡巴吾尔先生说:“今天也是传统品牌考格尔的一个重要里程碑。几十年来, 考格尔借助于高品质的拖挂车, 在中国形成了良好的声誉。今后, 我们仍要继续努力。潍柴是我们合适的合作伙伴。”

谭旭光先生在此间表示:潍柴具有丰富的资源优势, 拥有以动力系统为核心的重型卡车、客车、游艇三条黄金产业链。通过与考格尔的合作, 潍柴的产品系列将进一步拓宽, 有利于形成更加合理的产品布局。借助于中国广大的市场空间和成本优势, 与考格尔公司合作, 将为集团迅速开拓一个新的利润增长点, 并进一步提升潍柴品牌的国际影响力。

考格尔是欧洲三个最大的拖挂车制造商之一。公司自1934年建立以来, 已经生产了超过50万辆的拖挂车。凭借在商用车、运输和建筑业的解决方案, 公司拥有超过75年的工程标志质量—“德国制造”。考格尔拖车有限公司的总部及主要生产地在巴伐利亚的布腾巴赫市, 另外在新乌尔姆、杜茵恩、朝册 (捷克) 、莫斯科 (俄罗斯) 、圣彼得堡 (俄罗斯) 、土耳其建有工厂和基地, 全球约有1, 000名员工, 在2011年的销售额约2.5亿欧元。

潍柴创建于1946年, 是目前中国综合实力最强的汽车及装备制造集团之一。集团在全球拥有员工5万余人, 2011年实现营业收入983亿元, 名列2011年中国企业500强第93位, 中国制造业500强第35位, 2011年中国机械工业500强第7位, 中国机械工业百强企业第2位。

篇4：房地产开发合作意向书

摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。

关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理

0 引言

近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。

1 置换业务

1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。

1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。

1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。

2 会计规定

2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。

2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:

2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。

2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。

2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。

2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理

2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。

2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。

篇5：合作开发意向书

甲方：**文园基建办公室

乙方：**房地产有限公司

本着平等互利的原则，为加快**市文化一条街规划建设，尽快落实省政府批准的《南**锦绣工程》计划，经双方多次洽谈，我方（乙方）现正式提出合作意向如下：

一、甲方提供经**市城市规划局划拨的**市**路62号大院（**路62号至**路132号）建设用地5367M2（包括已完成一期拆迁的4200M2历史用地），并负责办理改为商品用地。

二、乙方负责项目开发的全部资金，其中启动资金筹备8000万元以上。资金注入计划如下：

（一）双方签订合同后七天内，即向有关部门申请成立**文园合作投资实业有限公司（简称文园公司），甲、乙方都作为股东之一，并向市规划局、国土局办理加名手续。乙方注入400万元人民币到双方共同帐户作为保证金，甲方不再与其他投资方洽谈合作开发事宜。执行以下第（二）款条款即成立联合办公室时，其中300万元保证金转为甲方与**中安房地产开发有限公司签定终止合同后即付的补偿资金，余下100万元作为向甲方收购面积首期的补偿费。

（二）双方达协议后，即申请成立项目公司在未获批准前，为有利加快工作进程，先成立联合办公室，以**文园基建办公室名义开设甲乙双方共管银行帐户，并按国土局的要求，提交资金证明（约3000万元），办理《用地通知书》和国土加名，该资金由乙方监控运作，保证项目开发资金使用。

（三）以甲方的名义向**市拆迁办申办第二期扩征拆迁通告，由乙方负责交纳拆迁监控金（约500万元）用于支付动迁费与临迁等费用。

（四）建设用地三通一平后，乙方向甲方再次支付反购面积的100万元补偿费用。同时交纳本项目的25%的土地出让金，领取《建设用地通知书》，并按市建委要求，将所需验资资金划入指定银行。

（五）领取施工许可证后，乙方投入约4000万元，完成框架三分之二工程并支付总地价款50%的款，申领商品房预售证。

（六）商品房预售证正式批出之日起，乙方向甲方支付反购面积补偿余款300万元，分三次全部支付完毕。

（七）乙方在向银行申请贷款时，为确保文化设施使用，甲方所获面积不能作为抵押物，同时也不承担贷款偿还可能出现的风险。

三、甲乙双方利益分配

（一）分配原则按**市老城区合作开发行规确定。即地皮方（一个或多个）负责红线

范围内三通一平，投资方负责除此外的全部开发资金，面积按3：7分成。地皮方获30%建筑面积（包括资金补偿），投资方获70%建筑面积（用于销售或自用）。

（二）双方所得建筑面积计算依据：

1、**市城市规划局**规建发字[1996]第1221号《建筑设计要点》（简称“要点”）及附图。

2、**省城乡规划设计研究院根据“要点”完成的初步设计A方案以及可争取扩大容积率的B方案。容积率在6.5至8之间，建筑密度在37.4%至42%之间，前述指标未包括第一期七层回迁楼2632M2建筑面积和1066.55M2投影面积。

3、**省地质工程勘察公司对**文园地质已有初步勘探结果。

4、甲方要求补偿的第一期投入资金，在甲方分配所得30%建筑面积中，按双方商定的5000元/M2定价，由乙方向甲方反购1000M2，返还甲方500万元，分三期支付。

（三）按6.5容积率计算主楼±0.00以上建筑面积31635M2，加上七层回迁楼加一层建筑面积376M2，共32011M2。甲方30%得9603.3M2（5000元作价反购1000M2在上述面积中减除），乙方70%得22407.17M2。双方利益所得具体分配如下：

1、地下车库车位约50-60个，甲方自用12个，其余归乙方。

2、裙楼首层面积约1590M2，门厅向东，其中25M2用于安排华侨李佩洁商铺（朝向在**路与**路之中选择）约100M2用于安排文化馆大堂，其余归乙方。

3、二层至五层每层约2326M2商场归乙方。但二期拆迁商铺回迁面积1041.94M2交乙方统一安排，以上均从甲方所得面积中扣除。

4、裙楼六、七、八层面积归甲方为文化办公设施。

5、九层至三十层塔楼归乙方安排住宅（甲方一期拆迁遗留的陶敏洁回迁户100M2住宅和房管局714M2代管房，在以上楼层中安排，但均从甲方所得面积中扣除）。

甲方分配所得到的面积配套两部九层电梯、消防、给排水和普通照明设施、室内装修按一级一类标准。

（四）上述面积分配按容积率6.5计算，如经过乙方努力提高，所增加部分面积按甲方得10%，乙方得90%分配。

（五）双方所得面积具体分配数按市规划局批准的设计方案和二期回迁面积实际发生数进行调整。

（六）甲方实际所得（扣除二期回迁面积、乙方反购面积和一期拆迁遗留安置面积如超过实际分配所得面积，甲方同意在裙楼6-8层中扣减）约** M2面积的市政配套费和土地出让金由甲方支付。**路62号至**路130号人行道边沿的**文园商业街为甲方兴建，合作后由甲方管理，继续营业。收入三成留作联合办公室费用，其余归甲方。如留不足3米施工通道，影响工程施工，甲方同意马上部份拆除或全部拆除。

四、与中安公司的合作问题

（一）即由甲方理顺中安公司的关系，办理终止合同及有关法律文书，乙方同意付出300万元给甲方支付给中安公司。

（二）**市住宅设计院前期设计费用的补偿由甲方支付。

五、一期拆迁遗留问题和原投资方松兴利公司遗留问题的处理

（一）一期拆迁遗留问题由甲方自行处理，如按政策需要重新安排回迁的原永迁户，所占用住宅面积，列入甲方所分配的总面积中合并计算。

（二）甲方与原投资方松兴利公司合作期间所发生的费用及法律遗留问题由甲方处理。

（三）甲乙双方签订合同后，甲方将上述建设用地及全部有关文件正本移交联合办公室统一管理。甲方现有的停车场地，在施工单位未正式进场之前，可继续经营，但要保证不影响工程的顺利进行。

六、机构组织及运作

（一）项目公司成立以前，成立联合办公室进行运作，乙方负责人任办公室主任，甲方负责人任副主任，项目公司审批后，联合办公室自行解散。

（二）项目公司董事会共3人，投资方2人，地皮方1人，乙方负责人任董事长，甲方负责人任副董事长，其余一名董事为投资方。

（三）甲乙双方派出在项目公司中任职人员甲方为3人，乙方为4人（含双方负责人），必须符合申办二级或三级项目公司所规定的熟悉房地产开发业务和建筑技术的专业人员。

（四）经营班子各部门设立及总经理人选由董事会决定，原则上投资方负责人任总经理，甲方负责人任副总经理，其他人员向社会招聘。

七、合作双方主要分工

为发挥双方各自优势，乙方主要负责项目的施工管理及营销策划，甲方主要负责协调各有关部门职能机构，既分工又合作。

八、本项目合作开发期为5年，从三方合同签订之日起。在合作期间内，乙方应按期交付甲方按分配所得的面积。

九、本意向书经双方主管机构领导认可后，作为签订正式合约的依据。

甲方：**文园基建办公室

乙方：**房地产有限公司

篇6：房地产招商引资合作意向书

甲

方：孟津县房管局 乙

方：投资方

甲、乙双方就乙方投资开发龙祥小区12层，住宅楼事宜，根据《合同法》等国家法律法规，达成以下意向：

1、乙方服从小区总体规划的前提下，自主设计投资，自负盈亏，通过招标选定有实力施工队施工；

2、该12层投资方交纳配套费按每平方米建筑面积不超过300/㎡算，签合同时付100万；建至6层付100万；主体封顶付100万；余款在甲方将水、电、路等配套完成后，乙方能正常使用15天内付清；

3、设立项目部，接受甲方指导、管理、监督；

4、聘请监理对工程质量、安全等监督；

5、对外销售办手续交税以甲方名义进行；

6、销售让甲方代售或自行销售，如甲方销售按不超过销售额1%付甲方报酬；

7、该栋楼的各种手续、费用（土地、规划、城建、人防等各种费用由甲方承担），税收由乙方承担；

8、办手续时和甲方一样享受城中村改造优惠政策；

9、甲方应积极提供能按揭贷款、公积金贷款的机会；

10、房屋建成后，接受甲方指定的物业管理进行管理；

11、其它未尽事宜，由双方协议解决。

本意向书一式两份，甲、乙双方各持一份，签字后生效。

甲

方：

乙

方：

篇7：土地开发合作意向书

甲方： 村 队 乙方：

甲乙双方就甲方位于 的土地开发事项进行协商，甲方因筹集开发资金困难至今没有开发该地，现为了让村民从发展中尽快获利。根据国家及省市政府的相关规定及精神，结合甲方所处地区的实际情况，经双方多次协商，甲方同意将其位于天津市滨海新区小王庄占地 亩土地使用权与乙方合作投资开发，现就具体合作方式及开发所产生的效益分配达成如下协议： 第一条 合作内容与方式

甲方用其位于天津市滨海新区小王庄 亩土地使用权(土地使用权证号： ；具体位置以四至界线图为准)评估作价进行合作开发；

双方按照投资比例享有利润承担风险；

合作协议生效后，该土地使用权由乙方单独予以开发利用甲方不得干涉，并必须配合乙方开展各项工作，提供有关法律文件或文书或签章（字）；

乙方或乙方指定的公司是上述土地使用权的唯一规划、开发者，单独开发和管理上述土地使用权，甲方仅根据本合同约定在开发完成后享有权益。

本协议生效后，甲方取得该土地使用权证五 日内，乙方支付人民币 万元给甲方，作为合作项目的定金，甲方将该地块的土地使用权证交给乙方。

甲方将该合作土地变更为国有土地并办理国有土地使用权证之后，应负责组织人员协调村民关系，进行场地清理（具体为青苗赔偿、建筑物搬迁等），乙方支付清场费，使之具备可以进场施工建设的条件。

第二条 土地作价及双方出资方式、计算

上述土地变更为国有土地使用权涉及的出让金及土地登记费用，由甲方承担。

乙方持有该土地使用权后有权进行抵押，所得贷款以乙方参股形式投资在土地开发建设中，其余开发过程中所需款项均由乙方单方筹集出资。

贷款由乙方予以清偿，乙方投资总额中包括贷款额及开发费用，甲方

第页

共页 的投资额为土地评估作价的数额。

第三条 甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、承担办理土地权属变更的费用并申请办理土地使用性质调整报批、项目施工建设报批报建、竣工验收等各项行政审批手续并提供与办理手续相关的证明材料，使本协议书第一条全部土地变更为项目开发所需要的用地条件（土地来源为国有出让，用地性质为住宅或商服用地）。

2、负责组织协助乙方人员协调村民关系，清理场地，解决场地遗留问题。

3、确保土地权属清晰，不涉及任何诉讼，仲裁程序和债权债务纠纷，也未设定任何抵押。保证乙方开发权的唯一性和完整性，未经乙方同意不得与其他开发商签订任何合作合同及协议。

4、在项目竣工后，负责根据乙方的要求无条件地协助配合乙方办理房产分配过户时的全部手续。

5、在国家现有政策允许的范围内为合作项目积极争取各项税费减免等优惠政策。

6、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

7、乙方有权对土地开发过程中所有财务派人进行监督。

（二）乙方的权利和义务

1、负责整个项目开发运作管理各个环节的统筹安排，包括项目规划、设计、施工、人员招聘、开工及竣工时间。

2、协助甲方办理上述土地利用总体规划调整，用地报批和土地产权分割过户等各项行政审批手续，并承担土地变更为国有土地使用权后办理各项行政审批手续的费用。

3、负责投入资金完成合作项目的全部施工建设。

4、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

5、负责项目开发完成后的销售（包括委托销售），销售收款的管理。

合作方式方案二

第一条 合作内容

1、甲方将其位于天津市滨海新区小王庄占地 亩(土地使用权证

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号： ；具体位置以四至界线图为准)的土地交由乙方建设开发，该项目的开发建设标准按主管部门批准为准，乙方或乙方关联的公司是上述所有土地开发权的唯一享有者，对上述所有土地的开发和管理运营享有全部权利并承担全部责任。

2、由于目前合作项目用地需要整理清场，为保障双方合作项目的顺利推进，当乙方出资取得补办土地使用权证后，甲方负责组织人员协调村民关系，进行场地清理（具体为青苗赔偿、建筑物搬迁等），乙方支付清场费，使之具备可以进场施工建设的条件，同时甲方将该地块的土地使用权证交给乙方。

3、本协议签订之日起 土地使用证补办完成后五 日内，乙方支付人民币 万元给甲方，作为合作项目的定金。

第二条 土地费用及出资方式

上述所有土地现状为集体所有的建设用地，办理变更为国有出让住宅和商服用地的费用需补交的40﹪出让金及土地登记等费用，由乙方支付，取得土地使用权证后交由乙方抵押贷款，甲方配合提供相关证件证明等。土地按市场价值评估后价值以乙方参股形式投资在土地开发建设中，其余开发过程中所需款项均由乙方筹集出资。

第三条 甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、负责组织协助乙方人员协调村民关系，清理场地，解决场地遗留问题。

2、负责土地权属及使用性质调整报批，项目施工建设报批报建、竣工验收等各项行政审批手续办理过程中提供所需手续的证明材料，使本协议书第一条全部土地变更为项目开发所需要的用地条件（土地来源为国有出让，用地性质为住宅或商服用地）。

3、确保土地权属清晰，不涉及任何诉讼，仲裁程序和债权债务纠纷，也未设定任何抵押。保证乙方开发权的唯一性和完整性，未经乙方同意不得与其他开发商签订任何合作合同及协议。

4、在项目竣工后，负责根据乙方的要求无条件地协助配合乙方办理房产分配过户时的全部手续。

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5、在国家现有政策允许的范围内为合作项目积极争取各项税费减免等优惠政策。

6、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。

7、乙方有权对土地开发过程中所有财务进行监督。

（二）乙方的权利和义务

1、负责整个项目开发运作管理各个环节的统筹安排，如项目规划、设计、施工、人员招聘、开工及竣工时间等，由乙方根据开发进展确定落实。

2、负责办理上述所有土地利用总体规划调整，用地报批和土地产权分割过户等各项行政审批手续，并出资办理各项行政审批手续的费用。

3、负责投入资金完成合作项目的全部施工建设。

4、可根据本协议书约定享有应有分配收益的权利。第四条 收益分配

项目建成销售完毕，双方按投资比例进行收益分配，双方的出资额比例为：。

第五条 违约责任

1、一方如不履行本协议书及相关补充协议项下的义务，或严重违反本协议书及相关补充协议条款，造成项目无法如期施工建设或不能实现协议书及相关补充协议的目的，是严重违约行为，守约方有权解除协议并向违约方索赔。

2、若上述土地发生权属争议纠纷问题，甲方应负责全面处理协调，不得影响项目开发。

第六条 争议解决

本合同履行过程中产生的任何争议，双方无法协议解决的，同意提交西安仲裁委员会榆林分会 仲裁员独任审理。

第七条 合同生效

本协议书自双方代表签字并加盖各自的公章后生效。第八条 合同份数

本协议壹式 份，双方各执贰份，贰份用于上报主管部门备案，具有相同法律效力。

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甲方 乙方

年 月 日

收益分配方案一

第四条 双方本次合作采取实物分配的模式，具体方式为：

1、在项目竣工后建成的房产中，甲、乙双方分配的房产按出资额比例 : 分成，其中甲方占 成，即甲方可分配获得不超过平方米的房产，其中，商铺平方米，住宅平方米，剩余的商铺和住宅房产均归乙方所有。

2、上述分配的房产均为毛坯房。双方分配房产时办理相关手续产生的各项税费根据有关规定由双方自行负担。

收益分配方案二

第四条 双方本次合作采取货币增值收益分配的模式，具体方式为：

1、按公平、公正的原则在该土地开发完成全部投资成本费用决算，对产生的利润进行分配。

2、在项目建成房产出售后，甲、乙双方按工程决算后收益进行分配，按出资额比例 : 分成，其中甲方占 成。

第五条 违约责任

1、一方如不履行本协议书及相关补充协议项下的义务，或严重违反本协议书及相关补充协议条款，造成项目无法如期施工建设或不能实现协议书及相关补充协议的目的，是严重违约行为，守约方有权解除协议并向违约方索赔。

2、若上述土地发生权属争议纠纷问题，甲方应负责全面处理协调，不得影响项目开发。

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第六条 附则

1、在本协议书履行过程中，双方可根据实际履行情况对本协议书进行修改或补充，由此形成的补充协议，与本协议书具有相同的法律效力。

2、本协议书经双方代表签字并加盖各自的公章后即生效。

3、本协议壹式陆份，双方各执贰份，贰份用于上报主管部门备案，具有相同法律效力。

4、双方所出具之有关项目的所有批文、报告均作为本协议书附件，并视为本协议书不可分割的组成部分。

（以下无正文）

甲方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

乙方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

签约日期及地点：二○一一年 月 日于横山县

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篇8：房地产合作开发法律问题研究

一、房地产合作开发概念与类型

(一)房地产合作开发概念。

房地产合作开发通常是指地产和房产的合同开发,提供土地使用权一方与进行土地开发、投资一方对确定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发行为。

(二)房地产合作开发类型。

我国房地产合作开发形式多样,并无官方分类。合作双方或多方基于不同合作目的与合作基础,随即组合出了极其多样化的开发模式和合作类型。大概有如下几种常见分类类型:

1. 项目公司型、合同合作型与房屋参建型。

实践中,房地产合作开发主要有三种方式:一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司进行合作开发;三是房屋参建。三者在法律性质、需要承担的风险及运作方式等方面都存在区别。项目公司型是指项目公司提供资金、技术、劳务并与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。合同合作型是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方合作进行房地产开发行为,且双方在合同里约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当一部分行为因此而无效。根据当前法律法规,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。房屋参建型是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”、“内部价”的幌子,以商品房预售方式,吸收参建人投入资金,以获得运转资金。

2. 共同开发型与单方开发型。

严格来说,房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念。“开发”侧重于实物的建造,“经营”侧重于实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营,可以作出这一分类。实践中往往以合作各方是否组建“联建办公室”“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是单方开发、经营的依据,这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营,是指合作各方以共同的名义办理项目报建审批、拿地(或通过合作一方转让的方式将单方用地变为双方共有用地)、规划审批、施工许可、工程招投标、预售许可、房产销售等。但现实中,共同开发、经营与单方开发、经营往往搅在一起,如土地使用权始终在一方名下而未作变更登记,以合作一方的名义对外签订施工合同、办理预售许可证、签订商品房买卖合同等,这种实际情形的复杂性给物权认定和债务承担带来了诸多问题和困难。

3. 双方合作型与多方合作型。

房地产合作开发的当事人可能是两方主体,也可能是多方主体,由此可以分为双方合作型与多方合作型。若是双方合作型,法律关系就相对简单一些,往往是一方出地、另一方出资,二者的关系较容易理顺。但若是多方合作型,往往就比较复杂了,可能一方为多数主体,也可能双方都是多数主体,这就不仅仅涉及到出地和出钱双方之间的法律关系,还要涉及到每一方中多数主体之间的内部关系。就多方合作型而言,根据合作各方是一次性同时签订一份合作合同还是合作一方基于合作相对方的同意而于事后又与第三方就同一项目签订合作合同,又可以再分为简单合作型与复合合作型两类。在实践中,复合合作型因其法律关系的复杂性最易引发纠纷,如合作一方与第三方签订的合作合同的效力问题、后加入的第三合作方与原合作合同的另一方的关系问题、三方当事人对外债务的承担问题等,都是实践中的焦点和难点问题。

4. 集体土地型与国有土地型。

这是根据土地所有权的性质和取得方式所作的分类。严格来讲,根据我国现行法律法规的规定,集体建设用地使用权不得进入土地一级市场,一方以集体土地使用权出资合作开发房地产会因违反法律法规的禁止性规定而无效。但我国大量的房地产开发项目却置法律的强制性规定于不顾,数量庞大的“小产权房”的存在即是明证。因此,在划分合作开发房地产的类型时,绝不能忽略集体土地型与国有土地型这一类型划分。就国有土地型而言,因国有土地使用权的设定取得有划拨与出让两种方式,从而又带来了划拨土地型与出让土地型两种合作类型的划分。根据我国现行法律的相关规定,划拨的土地是禁止转让的,因而原则上以划拨土地作为出资合作开发房地产的,合作开发合同属无效合同。但作为例外,划拨土地在补办了相关的出让手续后,仍不失其财产性,因而在满足特定条件的前提下,在划拨土地上成立的房地产合作开发合同,也属有效合同。

二、房地产开发合作行为的认定

由于我国现行立法没有对合作行为作出明确界定,从而导致了在理论与实务中对房地产合作行为的特征有着不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识,较为一致的观点认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为,合作方无论是以何种形式出资,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的,而且是必备的首要条件,但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重,而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足,也是不参与经营的,而是由其他合作方独立经营,这也符合合同自由原则。考虑此现实情况,尊重当事人意思自由,因此不应再将共同经营作为认定合作的条件。对共享利润共担风险是否为认定合作的必要条件问题,笔者认为应作为认定合作行为的必备要件。如果联建一方在合作开发经营房地产中约定其只分享联营的盈利,不承担联营的亏损责任,在联营体亏损,仍要收回其出资和收取固定利润的,该条款为联营合同中的保底条款。对于这种保底条款,最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的,该条款应当确认无效。该条款无效,并不应影响合同中其他条款的效力,如果除保底条款外,其他条款无违法之处,那么房地产合作开发合同是有效的。此外,因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

三、房地产合作开发主体的资格问题

在《城市房地产管理法》实施以前,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于房地产开发的资格问题,是有明确规定的:“从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效”,“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效”这句话,实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说,合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后,对房地产合作开发主体的资格问题并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,其经营者应是依照《城市房地产管理法》第二十九条规定设立的房地产开发企业法人,否则不得进行房地产开发经营。与此相应,对进行房地产开发经营的合作各方,也就必然要求至少其中一方具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格,存在一个如果是非经营性质的合作开发行为,是否也要受开发经营资格限定的问题。譬如,当一方出地、另一方出资合作建房用于自用,且改合作建房不用于对外销售,对此合作行为是否也需要求合作方具备开发经营资格。笔者认为,此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为,只能看作是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需具备经营资格。

四、土地使用权与房地产合作开发合同的效力

由于我国的土地分国有土地和集体土地两种所有制形式,因此土地使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权两种。根据《城市房地产管理法》规定,只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。国有土地使用权的取得方式又有两种:一种是划拨土地使用权,另一种是出让土地使用权。在上述两种土地使用权的土地上都可以进行房地产开发,但经营行为只有在出让土地使用权的土地上进行。因此,集体土地必须征为国有土地后,并办理了出让手续才能开发经营。划拨土地必须经政府批准后,缴纳出让金才能开发经营。如果没有交清全部的土地出让金,并办理土地使用权证书,是会影响合同效力的。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途,应当经有关政府部门的批准。属于房屋建设工程还是属于成片开发土地,在立项、建设和规划上均不同。

《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此,依据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,如果在合作开发经营房地产合同中约定改变土地用途,却没有经过批准,合同应当归于无效。

名为合作开发经营房地产合同,实际上为转让土地使用权合同是否影响合同效力,这是值得深讨的一个问题。转让房地产应当符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定,即“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定。如果当事人之间名为合作开发房地产而实际上为转让土地使用权,为了避免百分之二十五投资额的限制,规避法律,应当认定无效。但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

五、房地产合作开发合同被确认无效或被解除或被撤销的处理

当房地产合作开发合同被确认无效、被解除、被撤销后的处理问题上,有人认为,合作开发房地产合同涉及到不动产的转移,标的数额大,纠纷多,各地执法不一,为统一司法尺度,有必要在今后的立法中明确规定相应的处理原则。大多数学者认为,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的.标的物具有一种共有性质,因此,在合作合同无效、被解除,或者被撤销后的处理上,不同于一般当事人利益相对的合同,仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是要涉及到对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题,同时,对造成合作合同无效、被撤销、被解除的原因、过错程度如何认定,合作情形具有多样性,无法抽象出明确具体的处理办法,即使作出一些原则性处理规定,也不免挂一漏万。因此,对合作合同无效、被解除、被撤销的处理,只能是在司法审判实践中具体案件具体解决。

六、结语

古人云:无规矩,何以成方圆。在依法治国的今天,我们可以这样说:没有健全的房地产法律制度,就不可能有成熟、健康、规范的房地产市场。从有房地产开发统计资料的七五计划的第一年——1986年开始计算,我国市场化的房地产业到现在已走过了26年,在这26年当中,我们房地产合作开发从无到有,从无序到规范,我们对其中法律问题的研究也日益深入,房地产合作开发将会迎来真正的法治时代。

参考文献

[1]朱树英,《房地产开发法律实务》M,北京,法律出版社,2010年10月。

[2]李延荣,周珂,《房地产法》M,北京,中国人民大学出版社,2012年1月。