m0用地发展专题研究

m0用地发展专题研究（精选5篇）

篇1：m0用地发展专题研究

矿业用地政策专题研究

前

言

近几年国土资源部积极推进《土地管理法》、《矿产资源法》的修订工作，并形成了相应的修改稿。修改稿以科学发展观为统领，在充分尊重现行法律法规规定基础上，对现行有关章节及内容作了调整，反映了土地、矿产资源开发管理领域的新动向、新要求、新发展。随着我国工业化、城镇化的加速推进、经济发展方式的转变，对土地管理、矿产资源的合理开发利用提出新的要求。矿业用地是土地管理和矿业管理的重要内容，当前我国土地管理和矿产资源开发中，一些地方矿地矛盾比较突出，矿业用地管理存在不可忽视的问题。加强矿业用地法律政策研究，对保障矿山企业用地需求，维护矿产资源合理的开发秩序，推进土地管理制度改革和创新，落实最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，维护矿业权人和土地权利人的合法权利，建立适应我国矿产资源开发和耕地保护需要的矿业用地管理制度具有十分重要意义。

2008年以来，徐绍史部长明确指示，要加快矿法修改工作，部召开多次部长办公会议，研究矿法修改工作。汪民副部长先后召开多次专题会议，对矿法修改中的重大问题进行具体指导，要求理清矿产资源管理过程中的经济关系和管理关系，做到专题研究与矿法修改相结合，努力实现关键环节和重点问题的突破。

为加速土地管理法和矿法的修订进程，为《土地管理法》、《矿产资源法》修改提供专题素材，《矿产资源法》修订草案起草论证（矿业用地政策研究）课题组深入调研，全面收集、整理矿业用地相关规定，分析矿业用地开采特点及存在突出问题，在借鉴国外矿业用地有关规定基础上，结合国土资源部近几年开展的有关试点实践以及国家新的政策发展方向，形成《矿业用地政策研究报告》，对完善矿业用地管理及推进有关立法提出了建设性意见。

一、矿业用地的基本情况

（一）矿业用地的界定 实践中所称的矿业用地主要包括勘查用地和采矿用地，但现行法律法规并没有对矿业用地的含义或范围进行明确界定。根据《土地管理法》、《矿产资源法》、《矿产资源法实施细则》等法律法规的规定，取得探矿权或采矿权进行勘查或开采前应依法取得地面的土地使用权，并对勘查用地和采矿用地的性质分别进行了规定。如根据《中华人民共和国国家标准土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）的规定，采矿用地属二级类用地，与工业用地、仓储用地同隶属于一级类工矿仓储用地，具体指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。因此，我国对采矿用地的界定主要包括地面生产用地以及尾矿堆放用地。

根据《土地管理法》第五十七条的规定，地质勘查需要使用土地时，可采取临时用地的方式，可见，探矿用地是以临时用地的方式取得。实践中因探矿占用土地引起的纠纷较少，而采矿用地占地范围大，用地类型多，用地特点不同，因采矿占地引起的矛盾和纠纷日益增多。

（二）采矿用地量与需求量 1．现有采矿用地数量巨大

矿产资源是一种十分重要的非可再生自然资源，是人类社会赖以生存和发展的不可或缺的物质基础。据统计，当今我国95%以上的能源和80%以上的工业原料都取自于矿产资源，是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础。为满足我国矿产资源生产的需求，采矿用地占地广、用地量大。据不完全统计，目前，我国矿山建设和开发占地面积达1.35万平方公里（135万公顷）；现有尾矿库堆放占用土地达1300多万亩（86.7多万公顷）。其中，仅山西一省矿山、选厂尾矿库、各类固体废料堆场占地面积就达14557.5公顷，其中：占用耕地2354.06公顷，园地39.07公顷，林地785.53公顷，草地6.58公顷，荒草地2318.5公顷，沙坡地1401.7公顷，其它7652.06公顷。

根据现行法律法规的规定及部分矿业用地单位的统计，目前采矿用地的取得方式有行政划拨、有偿出让、授权经营、作价出资等。由于矿产能源开发用地也属能源用地，且从事矿产资源开发的多为国有企业，符合《土地管理法》、《划拨用地目录》中有关能源用地划拨取得的规定，因此，在采矿用地的取得上，目前以划拨方式为主。如在中国石油天然气集团公司的用地中，通过划拨方式取得的占69.7%（中国石油天然气集团公司采矿用地情况见下表）。2．未来采矿用地需求更大

随着我国工业化、城镇化发展步伐的加大，社会经济发展对矿产资源需求越来越大，但同时，国际矿产资源供给竞争日趋激烈，矿产资源境外开发和投资阻力日益加大，满足我国的矿产资源需求必须立足国内矿产资源的生产。如胡锦涛总书记2005年在主持中央政治局第二十三次集体学习时就强调：“我们要继续坚持立足国内的基本方针，加大国内资源勘探力度，加强煤炭、石油、天然气的开发利用”。

（三）采矿用地的特点

按照现行的土地分类标准，采矿用地属于建设用地范畴，但由于矿产资源赋存条件不同、开采方式不同，决定了采矿用地的使用方式、用地类型、使用期限及可复垦程度不同，使得采矿用地与一般的建设用地相比，具有很强的特殊性，具体表现在：

1．采矿用地利用方式不同对土地影响不同

根据矿产资源的赋存条件，尤其是不同矿种的特性，矿产资源的开采主要包括露天开采、地下开采两种方式。两种不同的开采方式决定了其对土地的利用方式可分为两种。露天开采主要是对地表及浅层的土地进行利用，其对土地的影响表现为占地面积大、分布广，采矿时间短、用地周期相对较短，采矿后土地可以及时复耕，土地用途一般不变；而地下开采则是对地表及其地下的土地进行利用，其对土地的影响表现为一般单宗面积小、总体布局分散，对地表的利用位置由地下资源矿藏条件决定，具有唯一性，对土地利用期限长，如一些井、场、站以及相应的配套设施用地一般使用期限都在50年以上，且建造了永久性建筑，土地难以恢复为耕地。

2．采矿用地类型多、情况复杂

根据矿产资源开发的作业程序要求，采矿用地可以分为不同类型的用地。露天开采的采矿用地可包括采矿区用地和尾矿库用地；地下开采的采矿用地可包括钻井生产用地、井场用地、交通运输用地、管道用地及一些场站配套设施用地。这些不同类型的用地其范围、利用方式、利用强度及对原土地权利人的权利限制等都存在很大差异。

3．采矿用地位置具有不可替代性

无论是实践中还是法律规定上，采矿用地的取得是以采矿权的取得为前提的，即只有经过勘查探明地下确有可供开采的矿产资源并依法取得采矿权后，采矿权人才可能申请取得相应土地的使用权。因此，采矿用地的位置是由地下矿产资源的分布直接决定的，而且受开发成本、开发技术等条件的限制，采矿用地的位置几乎是唯一且不可替代的。

4．采矿用地的使用期限由矿产资源开采周期决定

根据《土地管理法》、《矿产资源法实施细则》等法律法规的规定，建设用地的使用期限由国家明确规定，如工业用地出让的最高期限为50年，商业用地出让的最高期限为40年等等。采矿用地属工业仓储用地，在土地分类上属于工业用地，其出让的最高期限是50年。但根据前面的分析，采矿用地的利用方式和使用期限是由矿产资源自身的特点所决定的。适合露天开采的矿产资源，其采矿用地的使用周期可能仅就4至6年，有的甚至更短；而需要进行地下开采的采矿用地，由于地下矿产资源的分布条件，使用期限可能远远超过50年。如我国最早投入生产的大庆石油的钻井到目前为止使用期限已经达70多年。5．采矿用地一般地处偏远土地市场价值不高

根据已勘查探明的矿产资源储量情况，我国的矿产资源主要集中分布于西部和北部，如90%的煤炭查明资源储量集中于华北、西北和西南，而东北、华东和中南地区的煤炭资源仅占全国10%左右；70%的磷矿查明资源储量集中于云、贵、川、鄂四省；铁矿主要集中在辽宁、河北、四川和山西省；近年来在西部边远地区也发现了一批大型、特大型矿区。根据我国不同区域的经济发展情况及地域特点，西部、北部地区赋藏有矿产资源的土地一般都在城市以外较为偏远的农村地区。因此，在矿产资源开采时，需占用的土地主要是荒地、未利用地等，土地的利用价值小、经济效益差，一般只能用于矿产资源开发或作为农业用地。

二、采矿用地相关政策法律规定和实践做法

（一）采矿用地相关政策法律规定

目前，我国对矿业用地没有专门的法律法规或者规章文件进行规定。涉及矿业用地的相关规定散见于《物权法》、《土地管理法》、《矿产资源法》、《矿产资源法实施细则》及相关的政策文件之中。经过梳理，对采矿用地的规定主要包括以下内容：

1．采矿用地属于建设用地范畴，按建设用地进行审查报批 根据《土地管理法》的规定，采矿用地属于建设用地。因此，矿山企业在申请取得采矿用地时，必须按照取得建设用地的程序进行审查报批，必须履行相应的建设用地审批程序，具体包括建设用地的预审、编制土地复垦方案、办理农用地转用、办理国有土地出让等程序。涉及占用农民集体所有的土地的，还须由国家进行征收，履行法律规定的土地征收的相关程序，如进行公告、听证、补偿、安置等。

2．明确建设用地有偿取得，但能源用地可划拨方式取得

根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但是，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经县级以上人民政府依法批准的，可以划拨方式取得。根据《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地允许以划拨方式取得，并明确了符合《划拨用地目录》的石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地等。

3．实行重要地区限制采矿制度和重要矿床不得压覆原则

矿产资源的开采尤其是地下矿产资源的开采，将对开采地周边的地理、环境产生较大影响，因此国家规定了重要地区限制采矿的制度。如根据《矿产资源法》第二十条规定，非经国务院授权的有关主部门同意，不得在港口、机场、国防工程设施圈定的地区以内，不得在重要工业区、大型水利工程设施、城镇市政工程设施附近一定距离以内，不得在铁路、重要公路两侧一定距离以内，不得在国家划定的自然保护区、重要景区以及国家重点保护的不能移动的历史文物和名胜古迹所在地开采矿产资源。

同时，为了促进矿产资源的开采利用，《矿产资源法》第三十三条作出了重要矿床不得压覆的规定。即：“在建设铁路、工厂、水库、输油管道、输电线路和各种大型建筑物或者建筑群之前，建设单位必须向所在省、自治区、直辖市地质矿产主管部门了解拟建工程所在地区的矿产资源分布和开采情况。非经国务院授权的部门批准，不得压覆重要矿床”。

4．采矿用地权利人必须依法履行土地复垦义务

根据《土地管理法》、《土地复垦规定》等法律法规的规定，因从事开采矿产资源、烧制砖瓦等生产建设，由于挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，造成土地破坏的企业和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。具体而言，对矿产资源开发必须履行复垦义务的包括三种情形：一是由于露天采矿、取土、挖砂、采石等生产建设活动直接对地表造成破坏的土地；二是由于地下开采等生产活动中引起地表下沉塌陷的土地；三是工矿企业的排土场、尾矿场、电厂储灰场、钢厂灰渣、城市垃圾等压占的土地。

为保证土地复垦的履行，国家先后发布了相关的政策规定，如《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号）、《关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知》（国土资发〔2006〕225号）等，明确土地复垦应坚持“谁破坏、谁复垦”的原则。国土资源部《关于组织土地复垦方案编报和审查有关问题的通知》（国土资发〔2007〕81号），明确了土地复垦方案编制及评审的内容和要求。在实现耕地占补平衡和土地复垦的实施中，国家鼓励企业充分利用原有国有废弃地，国土资源部1999年发布《关于土地开发整理工作有关问题的通知》（国土资发〔1999〕358号）规定，允许国有工矿企业可以复垦原有国有废弃地增加的数量和质量相当的耕地，置换因生产被破坏的农村集体耕地。

（二）国家对采矿用地的特殊政策和做法

我国是一个资源生产大国，是全球矿产资源种类比较齐全的国家之一，资源总量也较大，但主要矿产储量占世界比例并不高，人均资源占有量也很不乐观。同时我国也是一个资源消费大国，从20世纪90年代后期开始，已经进入对矿产资源的需求加速增长时期，我国与占世界21%的人口比例相比，中国已发现的主要矿产资源的储量不是丰富，而是相当贫乏，因此，资源的供给对社会经济发展的保障程度十分有限。为保障、促进国内矿产资源的生产，确保矿产资源供给立足于国内，近几年国家越来越重视对采矿用地的规范和管理，先后出台了相关政策。

1．简化报批程序，提高报批效率

为改进单独选址建设项目用地报批周期长、报批材料复杂等问题，提高审查报批工作效率，依法及时保障包括采矿用地在内的各项建设用地，适应经济平稳较快发展需要，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）文件精神，国土资源部发布了《国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号），就如何加快建设项目用地报批前期工作、如何及时呈报建设项目用地、如何认真开展建设项目用地论证以及如何简化建设项目用地报批材料、明确建设项目用地审查责任等进行了明确规定，在优化审查报批程序的基础上，大大简化了审查材料的报批。如报国务院批准的单独选址建设项目用地报部审查的材料由原来的35件减少为10件，且部分报件不需要再报纸质材料，大大提高了审查报批效率。2．允许能源建设项目先行用地

为保障我国的能源安全生产，在确保其及时用地上，国家自1999年以来就给予了相应的支持政策。国土资源部在对国家石油和化学工业局的《关于石油天然气行业钻井及配套设施建设用地的复函》（国土资函〔1999〕219号）中，要求各级人民政府土地行政主管部门对石油天然气生产所需要的各项建设用地供应依法予以保障，并允许石油天然气行业钻井及配套设施建设用地，可先由所在地县级人民政府土地行政主管部门按临时用地批准使用，于每季度末，石油天然气生产企业再将所需钻井及配套设施建设用地进行汇总、依法报批。2009年国土资源部发布的《关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号）中也规定，对通过部用地预审的能源建设项目，可以在用地正式报批前由省级国土资源管理部门向部提出先行用地申请，在半年内正式报批用地。通过允许能源生产建设项目用地的先行使用，满足了我国能源生产对土地的紧迫需求。

3．协调解决能源建设项目遗留用地问题

由于受建设用地指标、规划修编等因素的影响，能源建设项目用地的审查报批存在大量的积压，尤其是一些国家大型工程项目。为了尽快解决这些遗留问题，促进能源安全、稳定生产，国土资源部专门就石油天然气钻井及配套设施建设遗留用地、西气东输二线工程用地等组织召开了协调会，并发函明确这些遗留用地的报批工作。如《国土资源部办公厅关于印发〈石油天然气钻井及配套设施建设遗留用地处理协调会会议纪要〉的通知》（国土资厅函〔2009〕1222号）规定了遗留用地的报批要求，并就未及时报批的用地如何处理、用地申报的方式和范围、用地预审和规划计划、征地补偿安置、耕地占补平衡、土地复垦等明确具体申报程序和要求，有效地解决了大量石油天然气钻井及配套设施建设遗留用地的审查报批。

（三）开展采矿用地方式改革试点 为创新采矿用地管理方式，推进采矿用地管理制度改革，按照党的十七届三中全会决定关于深化农村土地管理制度改革的精神，本着既保障矿山企业用地，又严格保护耕地、维护农民土地权益的原则，国土资源部通过《关于对广西平果铝土矿采矿用地方式改革试点方案有关问题的批复》（国土资函[2005]439号），同意在广西平果铝土矿设立采矿用地供地方式改革试点，探索将原来先征收后出让的方式改革为以临时用地的方式供地。即采矿用地采取临时用地方式供地，但作为矿山工业场地、矿山运输公路及尾矿设施等永久性建（构）筑的用地，仍然以出让方式进行供地。经过四年多的实践，试点工作在土地集约节约利用、创新供地方式、促进复垦土地有效退出等方面取得了显著效果。

三、当前矿业用地管理中存在的主要问题

在当前矿业用地管理中，主要存在以下几个方面的问题：

（一）矿产资源规划与土地利用总体规划存在不协调

土地利用总体规划是一定区域内土地利用的顶层设计，矿产资源总体规划应与土地利用总体规划相衔接，但事实上，矿产资源规划与土地利用总体规划之间均存在不协调之处，主要体现在以下几个方面：一是由于重视程度不同、编制不同步，两个规划的规划期限不一致，导致一些新探明矿床的采矿项目未能列入土地利用规划之中，后期项目用地审批缺乏规划依据；二是两个规划之间的衔接，只是用地数量上的衔接，空间预留得不到保证，企业未必能获取到其所需要的采矿用地；三是各级土地利用规划的编制过程中未能充分考虑企业特点及其未来用地需求，导致企业建设用地指标不足，部分企业申请取得采矿用地时，时常需要进行土地利用总体规划修编，不仅要占用有限的建设用地指标和耕地指标，而且延长了办理用地时间，增加了企业负担。

（二）矿业权与矿业用地使用权设置上存在冲突

根据我国法律规定，取得矿业权并不当然地取得矿业权范围内的土地所有权或使用权，同样拥有土地所有权或使用权也不当然拥有其土地范围内的矿产资源所有权或矿业权。这样，在当前法律设置上，二者之间便产生了冲突。依附在集体土地上的矿业权如何取得矿业用地，矿业权人如何协调与土地所有者之间的关系，如何达成征地补偿协议均成为了难题，实践中甚至出现过通过招标、拍卖取得矿业权后，因地上物的补偿达不成协议，矿业权人就无法行使权利而不得不退出的情况。目前的《土地管理法》、《矿产资源法》等法律均没有对此问题有所规定，难免出现取得矿业权却得不到矿业用地的尴尬局面。

另外，矿业权与矿业用地使用权分立，也带来程序上的冲突。《土地管理法》将土地利用规划、农用地转用、征地的审批权赋予了国务院和省级人民政府，实行两级管理。而矿产资源管理的法律法规规定，探矿权的审批管理部门是国务院、省级人民政府的地质矿产主管部门，采矿权的管理部门为国务院、省、市（地）、县人民政府的地质矿产主管部门，实行四级管理。矿业权和土地使用权的审批机构如何进行协调，也是一个难题。

（三）先征收再出让取得采矿用地的方式存在弊端

根据《土地管理法》和《划拨用地目录》，对新增的采矿用地，凡不符合划拨取得条件的，都应该以出让方式取得。随着土地有偿使用制度改革的不断推进以及《划拨用地目录》的修改，出让方式将逐步成为新增采矿用地的主要取得方式。但完全采用先征收再出让的取得方式，不考虑不同矿种开发的特点，将存在较多的弊端：首先是不利于土地的集约节约利用。按法律规定，以出让或划拨方式取得的采矿用地，年限最长为50年。但采矿用地因矿种和矿产开采的方式不同而有不同的使用期限，如油田可开采50年甚至更长时间，而一般的露天煤矿或者岩溶堆积型铝土矿的采矿用地周期只有几年。如果采用单一的出让方式，短期采矿结束后，很难对土地进行有效管理和经营，既浪费了土地资源，又加重了企业的负担；其次是不利于充分保障农民利益。采矿用地多为集体所有土地，出让之前要进行土地征收，征地改变了土地所有权的性质，使农民失去了赖以生存的土地；第三是加重了管理部门及企业的负担。此种负担一方面表现为经济上的负担，即用地成本不断攀升；另一方面也可能表现为办理用地手续上的工作负担。

（四）征地工作矛盾突出，采矿用地争议的裁决机制欠缺

近年来，随着土地有偿使用的推进，采矿用地在取得上以出让为主，因采矿用地发生的土地征收逐年增多，产生的问题也较多，矛盾相对突出，主要表现在这样几个方面：

一是农用地升值增加了征地成本和难度。当前农地和荒地利用率提高，亩产值逐年提高。这些变化使得征地难度加大，尤其是人均耕地较少的农民一般不愿意其土地被征收。同时，土地年产值的提高也大幅增加了企业征地成本。

二是补偿标准不一，容易引发纠纷和矛盾。现行征地补偿标准不一，容易产生同地不同价的现象。一方面存在部分征地补偿标准偏低且不合理，一些矿业用地单位拖欠农民补偿费的情形。另一方面也存在为要求超额补偿，突击建房、打井、种树甚至漫天要价，导致补偿安置工作无法正常开展的情形。

三是补偿安置方式单一，被征（用）地群众安置途径有限。目前大部分的资源地都选择了货币安置为主的方式，即一次性发放安置补助费，让失地农民自谋职业。这种安置方式因操作简单，实施最为广泛，但一次性货币补偿方式解决不了长远性的生存问题，一旦坐吃山空，容易增加了社会不稳定因素。

四是采矿用地的征地裁决机制缺失，征地纠纷解决难。采矿用地涉及矿业和土地两个方面的问题，包含矿业权、土地所有权、土地使用权、优先权、相邻关系等各种权利和各种法律关系，难免发生各种争议和纠纷。由于缺乏具有专业知识人员组成的裁决机构以及程序便捷、公正的裁决机制，致使许多涉及采矿用地的纠纷（尤其是征地纠纷）久拖不决，既影响了矿业用地单位及时取得采矿用地，也不利于被征地方的权益保护。

（五）土地复垦管理存在薄弱环节

采矿用地在采矿过程中和矿区（段）闭坑后，会形成大量闲置、无法利用的废弃土地（采空区）。推进采矿废弃地土地复垦和矿山地质环境恢复治理，是加强土地节约集约利用，促进耕地保护的一项重要工作。但是采矿用地的土地复垦管理还存在薄弱环节，主要表现为：

一是土地复垦保证金制度有待全面建立。一方面，不少国有矿业企业历史包袱和社会负担沉重，经济实力差，无力履行土地复垦和环境治理义务；另一方面，一些矿业企业为了追求利润最大化，大规模压缩企业成本，只管用地，不管复垦，造成土地损毁严重，矿山环境恶化。同时，对于土地复垦工作抓得好的矿业用地单位，也没有相应的激励机制。

二是复垦费的列支途径及标准不甚合理。矿业企业在征地前向当地政府部门缴纳耕地开垦费，而企业在用地结束后还要承担土地复垦的费用。这样，相当于矿山企业承担了双倍的耕地开垦费。

三是土地复垦落实不到位。由于复垦验收不够严格，有的临时用地方式取得的采场用地，土地复垦中生物复垦由被临时用地村民小组完成，但在资金投入和复垦质量上难于控制和保证。

（六）采矿用地的退出机制需要进一步健全 矿业企业采矿完成复垦后，土地就闲置在企业手中，尤其是通过出让方式获得的土地，经过短短几年的生产周期，就成为闲置用地。虽然国土资源部《关于土地开发整理工作有关问题的通知》(国土资发〔1999〕358号)明确规定，在征得农村集体经济组织同意，并经县级以上土地行政主管部门批准，国有工矿企业可以用复垦原有国有废弃地增加的数量和质量相当的耕地，置换因生产被破坏的农村集体耕地，原土地权属相应转移。置换后，被破坏的集体耕地属国家所有，不再征用，也不占当年建设占用耕地计划指标。但在实践操作中，由于种种原因，该政策没有得到有效的实施，许多矿业企业复垦好的矿业用地无法进行置换或者退还给政府。实践中，经常出现有的矿业企业一方面出资请农民在复垦的土地上进行耕作，另外一方面缺乏新的建设用地指标的情形。

四、进一步推进矿业用地管理制度改革的建议

推进矿业用地管理制度改革，既是满足矿山企业正常用地需求，保障矿产资源开发秩序的重要措施，也是严格规范土地管理，促进土地节约集约利用的有力手段。当前，一方面应在现有法律制度基础上，不断强化和规范矿业用地管理；另一方面应抓住当前土地管理制度改革和相关法律修改的时机，大力推进矿业用地管理制度改革，从根本上解决矿业用地存在的问题。

（一）充分发挥规划的统筹协调作用

一是加强矿产资源规划与土地利用规划的协调。矿业用地不同于城市用地及其他工业用地，矿业用地主要取决于矿产资源的储存位置和生产规模及加工方式，对大型矿山、重点矿山矿业用地要与土地利用规划充分衔接，列入土地利用总体规划建设用地范围，发挥土地利用规划的统筹作用，保障矿产资源开发用地的需求，减少矿业用地审批程序，缩短采矿取得土地的周期。二是做好矿产资源规划与土地复垦、林地、草原、环境保护等规划的统筹协调，保障矿业用地依法及时的取得。三是要继续保障国家、省级重点项目的矿山企业用地，在实行建设用地计划指标分下达的管理模式下，对属于国家、省级重点项目的矿山企业用地，继续加大建设用地指标的保障力度，由国土资源部和省级政府直接下达建设用地指标，避免因为地方建设用地指标不足，导致矿山企业无地可用的现象。

（二）进一步完善矿业用地的审批登记制度

虽然我国法律规定探矿要办理临时用地手续，采矿要按照建设用地的要求办理审批、登记手续，但很多矿业权人认为取得矿业权，自然而然取得矿业用地的使用权，不去办理用地审批登记手续，造成矿业用地矛盾和争议大量存在。进一步完善和落实规定矿业用地审批登记制度，一方面有利于加强对矿业用地管理，规范了矿业用地取得的程序；另一方面有利于明确矿业权人的土地权利，减少矿业用地的争议。

一是加大采矿用地手续的审批和登记管理力度。改变矿业用地管理作为土地管理薄弱环节的局面，进一步加强矿业用地的管理力度，落实现有法律法规规定的相关规定，采矿占用土地的必须依法办理用地审批、登记手续。

二是进一步简化用地报批程序，精简报批要件，缩短用地审批时限。要在严格保护耕地和保障农民利益的前提下，按照改革土地管理方式，土地管理促进经济社会发展的原则，合理简化用地报批程序，合并重复的报批文件，杜绝用地审批中的搭车行为，明确审批各个环节的时限，保证矿山企业及时取得矿业用地。

三是做好矿业用地中土地征收的补偿工作。矿业用地涉及征收农民集体土地的，必须严格按照征地管理的相关规定，足额及时发放征地补偿费用，做好被征地农民的社会保障，妥善安置被征地农民，严格征地程序，积极稳妥做好土地征收工作，保证农民生活水平不降低，长远生计有保障。

四是加大采矿违法用地的查处力度。针对矿业用地中违法用地较多的情形，加强土地监管，及时发现违法用地行为，坚决打击矿业用地中“以租代征”的现象，依法严肃查处矿山企业违法用地行为。建立部门联动机制，例如采矿企业没有办理合法用地手续的，有关部门应当据此不予办理供地手续等。

（三）确立矿业用地有偿使用土地制度

土地资源市场配置和有偿使用是土地管理改革的必然趋势。近几年公布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和党的十七届三中全会的决定中都要求推进土地有偿使用制度改革，缩小划拨用地范围，经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。《国务院关于促进节约集约用地的通知》中明确规定除军事、社会保障性住房和特殊用地可以继续以划拨方式取得土地外，其他用地都要实行有偿使用。可以看出，将矿业用地从划拨用地范围剥离出来，全部实行有偿使用是必然的。矿业用地有偿使用不但有利于保护耕地，提高土地资源和矿产资源集约、节约利用和开采水平，同时也有利于明确矿业权人的土地使用权，有利于保护矿业权人的土地使用权益。

采矿用地实行有偿使用，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部令第39号）的相关规定，不属于必须以招标拍卖挂牌方式出让的范围，可以协议出让的方式供地。矿山企业通过与出让土地的市县人民政府签订国有土地出让合同，支付土地出让金，取得国有土地使用权。至于协议方式取得矿业用地的价格，应当结合地区、区位、地类、用地期限、利用方式、可恢复原用途的程度等因素，适当考虑矿业开发的经济效益、企业对土地成本的承受能力等，参照工业用地最低价标准给予矿业用地合理的优惠政策，建立矿山企业以协议方式取得国有土地使用权的定价机制。

（四）不断完善矿业用地的土地复垦制度

做好土地复垦是严格保护耕地，促进土地节约集约利用的重要措施。近年来，很多矿山企业非常重视土地复垦，通过提高技术水平，完善管理制度，创造出非常好矿业用地复垦的案例和经验，矿业用地的土地复垦还有很大的潜力。一是应切实做好土地复垦方案的编报。采矿企业应当按照要求编制土地复垦方案，通过评审的土地复垦方案作为用地申请申报材料之一。二是应明确土地复垦实施主体。按照“谁破坏、谁复垦”的原则，采矿企业是土地复垦的义务主体，应当依据审查通过的土地复垦方案，按照土地复垦技术和土地复垦验收标准实施土地复垦。三是严格执行复垦验收标准。土地复垦完成后，企业应当申请国土资源主管部门进行验收，国土资源主管部门应当会同相关部门，依据土地复垦验收标准进行严格验收。四是建立以土地复垦为主要内容的矿山地质环境治理恢复保证金。建立土地复垦保证金是采矿企业履行法定义务，能够按照标准及时复垦土地的重要保障，但《矿山地质环境保护规定》（国土资源部令第44号）中已经建立矿山地质环境恢复治理保证金，再收取土地复垦保证金属于重复收费，建议在矿山地质环境恢复治理保证金中明确土地复垦内容即可。

（五）推进征地补偿安置争议协调裁决制度的落实

征地补偿安置争议协调裁决制度是《土地管理法实施条例》确定的制度，2004年国务院28号文件中再次提出“加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益”。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展期，土地、矿产资源供需矛盾突出，在矿产资源开发过程中，由于矿产资源开发带来的巨大利益和征收农民集体土地给予的补偿造成的反差，以及采矿造成的环境破坏等因素，矿地矛盾也较为尖锐。在矿业用地征收中实行征地补偿安置争议的协调裁决机制，是化解征地实施中的矛盾和纠纷，保护被征地农民和矿山企业合法利益有效途径，是构建和谐矿区的有力举措。

篇2：m0用地发展专题研究

（一）地形地貌

（二）气候水文

（三）土壤状况

（四）土地资源状况

（五）社会经济状况

二、目的与任务

（一）目的农用地分等定级估价的主要目的是：

1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；

2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；

3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；

4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。

5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。

（二）任务

根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。

三、工作范围

本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。

四、工作程序与步骤

1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。

2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）；

3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物；

4、确定分等定级估价方法；

5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重；

6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表；

7、整理资料；

8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图；

9、外业补充调查；

10、编制分等因素分值图；

11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综

2合土地利用系数等值区图；

12、计算样点的指定作物土地经济系数、综合土地经济系数编制综合土地经济系数等值区图；

13、划分分等单元并编制农用地分等单元图；

14、计算单元因素分值；

15、计算农用地自然质量分；

16、查光温光温生产潜力指数、产量比系数；

17、计算农用地自然质量等指数；

18、计算土地利用系数；

19、计算土地利用等指数

20、计算土地经济系数；

21、计算分等指数；

22、农用地分等并进行校验；

23、设标准样地；

24、定级修正因素分值的计算；

25、编制修正因素分值图；

26、划分定级评价单元并编制农用地定级评价单元图；

27、查算定级单元因素分值；

28、计算土地区位修正系数；

29、计算耕作便利修正系数；

30、计算定级指数；

31、划分农用地级别并校验；

32、计算样点地价；

33、计算级别基准地价；

34、编制宗地地价修正系数表和说明表；

35、制图、面积量算、汇总统计、编写报告

五、基础资料和基本图件

根据《农用地分等定级规程》要求，此项工作应向海兴县的土地、农业、统计、区划办、气象等部门收集下列有关资料：

(一)农用地自然条件资料

1、气候资料：一月平均温度、七月平均温度、≥0℃积温、≥10℃积温、降水量、无霜期、灾害气候等。

2、水文资料：水源类型（地表水、浅层地下水、深层地下水）、水量

3、土壤资料：土壤类型、有机质含量、表土质地、土层厚度（A+B层）、盐渍化程度、土体构型、土壤侵蚀状况、土壤养分状况、土壤污染状况、土壤保水供水状况等。

4、地形、地貌资料：地貌类型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度等。

5、农田基本建设情况：灌溉保证率、排水条件、田间道路条件、田块大小及平整度等。

（二）社会经济因素资料

1、冬小麦、夏玉米的播种面积、单产、总产的统计资料（具体到村）、农业生产实测资料、农业技术实验资料等。

2、人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收入、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度。

4（三）其它有关资料：农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查报告与现状图、土地利用总体规划报告与规划图、基本农田保护规划、《统计年鉴》、农业统计资料、交通图等。

（四）土壤样点资料

本次农用地分等共取土样168个，并进行化验，化验了有机质（%）、碱解氮（mg/kg）、速效磷（mg/kg）、速效钾（mg/kg）、PH值、含盐量（%）六项指标。

（五）定级估价的资料：

1、区位资料、耕作便利资料等；

2、样点投入—产出资料。

六、提交成果

（一）文字成果

1、农用地分等定级估价工作报告；

2、农用地分等定级估价技术报告。

（二）图件成果

1、各指定作物因素分值系列图；

2、分等评价单元图；

3、冬小麦、夏玉米土地利用系数等值区图；

4、冬小麦、夏玉米土地经济系数等值区图；

5、农用地自然质量分值图；

6、农用地自然质量等别图；

7、农用地分等指数图；

8、农用地等别图（；

（三）数据成果

1、土壤样点化验结果表；

2、中间过渡图表；

3、等别面积统计表。

七、成果分析与成果应用

（一）成果分析

（二）成果应用

农用土地分等定级估价的主要目的是应用，同时应用过程中可以对分等定级估价成果进行验证与完善，农用土地分等定级成果中划分的土地等级它反映了土地的现实生产力和土地的收益水平，是土地质量的综合表现。该项工作的实践，标志着农用土地依法、科学、合理、统一管理开始步入了有章可循、有据可依的规范轨道。其应用主要表现在以下几方面:

1、为土地使用制度改革奠定基础

2、有利于征地制度改革

3、土地整理

4、小城镇建设

5、为农业税费制度改革提供依据

6、满足了建立地籍管理信息系统的需要

篇3：m0用地发展专题研究

随着我国国民经济的不断发展,城市化进程在不断加快,城市建设用地和农用地的用地面积出现的显著变化。地区的土地利用主要受制于其自然地理和社会经济条件两方面因素,一般而言,农用地主要受制于当地的自然地理因素,而城市建设用地则主要取决于该地区社会经济发展的状态。城市建设用地分为居民点及工矿用地、交通建设用地和水利设施建设用地。农用地则分为林草地和园林土地。城市建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体。城市建设用地在某种程度上与农用地相互排斥且可逆性差,城市建设用地用地面积的增加往往伴随着农用地面积的减少。虽然城市建设用地可以产生更高的经济效益,但是它在地域上选择性很强。

城市建设用地面积的增加无疑会使农用地面积减少,这种发展趋势是否符合中国当前的人多地少国情,对我国经济会产生怎样的影响。深入分析中国城市建设用地以及农用地规模及其变化的影响因素,对于正确认识中国土地利用中存在的问题及其发展创新方向具有深远意义。文中所研究的数据为各省市的建设用地及农用地土地利用面积值,分析的数据来源于2003-2013年《中国统计年鉴》。

一、城市建设用地及农用地描述性分析

(一)城市建设用地分析

我们从两方面来看建设用地。第一,从城市建设用地的面积上,城市建设用地面积2003年为3106.47万公顷,13年为3745.6万公顷。其中山东省的城市建设用地面积最高,为276.4万公顷。西藏省却仅13.8万公顷。第二,从城市建设用地增长的趋势上看,各省市总体上呈上升状态。其中全国2013年的城市建设用地增长率达13.3%,且增长率的变化幅度也在增加。西藏省的年增长率一直在2%左右,13年才出现明显变化。这表明,近几年西藏的经济、城市、人口都有了很大的发展,城市建设用地面积才有了明显的增加。山东省的城市建设用地的面积总量虽然居首位,但是山东省2003-2008年的年增长率并未有明显变化,而这并不是山东省的经济出现停滞现象。相反,城市的经济水平、城区规划能力等发展到一定程度时,该省市的发展速度会降低,保持着较稳定发展态势。增长率低的原因,则是该省市的经济发展速度较慢和城市外来人口增加少。经过上述的数据对比,城市建设用地面积值存在差异的原因并不仅是各省市土地面积总量的不同,还受着自然地理因素、城市人口条件、社会经济发展等多方面影响。

(二)交通建设用地分析

从交通用地占地的面积上来看,我们可以发现虽然城市的发展需要合理、庞大的交通网络,但是交通建设用地的面积占城市建设用地面积的比重并不大。全国交通建设用地面积到2013年为334.5万公顷。但从交通用地占比面积增长的趋势来看,各省市都处在增加状态,但增长速度各不一致。04年全国交通建设用地增长率为4.1%,08年增长率甚至下降至2.12%,直到13年才出现明显的增加。以四川省为例,它近几年的增长率的变化可以发现,四川省的增长率的数值一直偏小,在各省市平均增长率中最低,除了2004年的增长率在3%,之后各年均在1%左右。各省市的交通用地面积的大小同该省市的城市建设用地面积有着很大的关系。不仅如此,省市的经济发展水平、科技发展水平也制约着交通用地面积的增长。地势高、地形崎岖等自然原因及施工难度大、资金不足、科技水平低等社会经济原因使得交通面积值低,交通的不便进一步导致了城市经济发展速度慢。

(三)水利设施用地分析

2013年全国水利设施用地面积为350.4万公顷。湖北省的水利设施面积居首位。从水利设施用地面积的增长幅度上来看,即使2013年全国水利设施用地面积较2003年有所下降,但是在2004-2008年期间,水利设施的面积一直呈增长状态。各省市水利设施用地面积的大小很大程度上取决于该省市的地形地貌,水力情况。四川省、湖北省等位于我国南部地区,有丰富的水力资源,且地势起伏较大,水能丰富。

水利设施的建设属于社会公共服务,一般由政府出资修建,受国家地区政策影响较大。西藏省、宁夏省等不易于修建水利设施的地区,并且政府未出台相关政策。所以,这些地区水利设施一直没有大幅度增加,基本上保持在一个水平线上。

(四)居民点及工矿用地分析

居民点击工矿用地是城市建设用地的重要组成部分。全国居民点及工矿用地面积2013年为3060.7万公顷。全国居民点及工矿用地面积2004-2008年的增长都在1%左右。

居民点及工矿用地的占城市建设用地面积比重较大,一直保持着稳定的发展趋势。居民点及工矿用地是人们居住、生活和生产的基本场所。通过数据比较可以看出,经济发达的省市居民点及工矿用地占地面积大,而西藏、甘肃等落后地区居民点及工矿用地面积偏小。还有一部分影响因素是人口的流动及第二产业的发展。人口一般向东部地区迁入,为东部发达省市带来了丰富的劳动力及优秀的人才资源,欠发达地区人口流动,人才流失造成城市发展动力不足,进而经济发展速度慢。人才的流失使欠发达地区的第二产业发展动力低,发展速度慢,所以导致工矿用地面积低。

(五)农用地分析

从各省市农用地的面积值的差距上看,全国各省市农用地面积之间差距较大。全国农用地面积从2003年的65706.14万公顷下降至2013年的64616.8万公顷。根据2013年的数据,西藏省农用地面积最高,上海市的农用地面积最低。从各省市农用地面积的逐年变化的趋势上看,各省市的变化有所不同。全国农用地面积逐渐减小,但基本上保持着水平的趋势。

我们可以发现,部分省较为重视农业发展,有着良好的生态环境,并且以第一产业为主来发展经济。而部分省市由于经济高速发展,第二、三产业所占的比重高,农用地面积小。较发达的省市的农用地面积仅是因为城市建设用地的扩建而有所减少。而如西藏、甘肃等以农业为主的省市,由于政策的引导及农业的发展,为满足广大人民的粮食需求,农用地有所增加。

二、城市建设用地及农用地差异分析

(一)城市建设用地

首先,由于我国经济的持续发展,城市化步伐明显加快,城市建设用地扩展迅速,城市建设用地面面积在不断的增加。城市建设用地规模的大小经常被作为衡量城镇发展水平的主要依据。山东省从03年占全国8%到13年占全国7%,河北省却从03年占全国5%到13年占全国6%。城镇发展水平高的地区,城市建设用地面积所占比重较大。其次,城市建设用地面积的增加与各省市的地形地貌有着很大的关系。如甘肃西藏等地,由于地势高、地形崎岖,城市建设用地的面积在全国所占的比重一直很低,甚至不到1%。而地势、地形均影响省市的经济发展速度和城镇发展水平。各城市经济发展水平不同导致城市建设用所占比重也有很大的差异。

(二)交通用地

由于城市建设用地面积增加,各省市的交通用地面积随着不断的上升。我们通过各省市所占的比重可以看出,发达省市所占的比重均较大,而西部较落后地区所占的比重较小。并且各省市的交通建设用地之比同各省市土地面积之比有着很大差异。山东省2013年占全国6%,青海省、西藏省各占全国1%。发达省市的交通用地面积占比重高的原因:1、发达的省市一般均位于东部地势较低平地区,施工难度小。2、各发达的省市经济发展水平较高,可用资金充足。3、科技水平高,人才资源丰富。4、劳动力多且廉价。而欠发达地区之所以所占比重小,一是自然地理环境使施工的难度加大,二是没有充足的资金和高水平的技术。各省市的交通建设用地之比同各省市土地面积之比有着很大差异。

(三)居民点及工矿用地土地利用情况

首先,由于我国经济的持续发展,各省市的居民点土地利用面积差异较大。如13年江西省13年占全国的3%;云南省占全国的2%。其次,居民点土地利用面积的增加与各省市的经济发展、人口的机械增加、工业的扩大有着很大的关系。2013年山东省在全国比重都在7%以上,而西藏、甘肃等省仅占1%以下。大部分省市所占比重小的原因都是劳动力不足进而导致经济的发展慢,第二产业发展缓慢。不论各省市的经济发展水平差距有多大,都应做出正确的解决方针,来提高本省的经济发展,以便进一步城市化。

(四)水利设施用地

第一,水利设施用地属于城市建设用地的一部分。各省市水利设施土地利用面积由于各省市较大的地理环境差异、社会经济水平的高低、劳动力资源的不同以及地区政策引导,均使各省市其土地面积所占比重有着很大的不同。新疆的水利设施面积在13年占7%,湖北省2013年占全国8%。第二,各省所占比重与该省的自然地理环境有很大的原因。如湖北省位于南部地区,水力资源丰富,在全国所占的比重最大。而西藏、宁夏等省水力资源贫瘠,其水利设施土地利用面积所占比重较小。这说明造成各省市水利设施用地面积差异的原因有自然地理环境、社会经济发展水平、劳动力的数量及政策的支持和引导。

(五)农用地

现今是我国城镇化、工业化、市场化、国际化快速发展的时期。同时我国的城市建设用地正在不断增加,它的扩展大大挤占了农用地的占地面积。如四川省农用地2003年占全国6%,2013年占全国7%。内蒙古农用地2003年占全国14%,2013年占全国13%。出现各省市农用地占地面积差距大的原因,一般是由于各省市经济发展水平不同,产业结构不同。

其次,各省市的经济发展状态不同,部分以农业为主的省市2003-2013年未出现明显变化特点,如黑龙江省。部分以工业,第三产业为主的省市2003-2013年农用地所占比重再不断减小,如上海市。各省市产业结构的发展类型和城市城市化水平高低对农用地面积都有很大的影响。

三、结论

基于2003年到2013年的中国城市建设用地和农用地的调查数据及社会经济统计数据,采用描述性分析方法,尤其是对2003年到2013年中国建设用地规模变化同社会经济因素的相关关系进行了分析。结果发现,2003年至2013年的中国建设用地规模的发展变化有许多因素。经济的高速发展加快了中国城市化的进程,从而导致了城市建设用地面积急剧增加。中国城市建设用地规模的变化这一结果表明,各省市存在差异的原因并不仅是土地总面积的差异,还有自然地理环境、城市人口条件、社会经济发展等多个因素影响。建设用地规模增加的主要源于地政府对土地财政的依赖和中国的快速城镇化,并且产业发展和经济增长过快会导致经济社会发展的失调,这不利于中国社会经济的可持续发展。建设用地在某种程度上与农用地相互排斥,城市建设用地面积的增加会导致农用地面积的减少。并且农用地要变为建设用地较为容易,建设用地变为农用地却较为困难。从长远来看,我们在发展社会经济,提高城镇化程度的同时,更应该注重可持续发展,考虑各省市的自然、经济、人口、交通等多方面因素。

篇4：m0用地发展专题研究

关键词：写字楼物业；供需总量；结构均衡；容积率

为把握写字楼物业市场从而建立良好的写字楼物业市场环境，特别是土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济长期、稳定、健康发展提供可持续发展的资源保障，在这个前提下，使土地资源实现最大的资产价值。了解写字楼物业市场供需，进而控制土地供应总量。使写字楼物业市场平稳运行，防止楼市动荡造成风险。保证贷款安全、降低金融风险，防止金融危机。为宏观调控写字楼物业市场提供参考依据。

写字楼物业市场供给概述

写字楼物业市场供给的内涵可以从宏观和微观两个层次进行把握。从宏观经济角度来看，所谓写字楼物业市场供给指的是写字楼物业市场总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会写字楼物业市场供给的总量，分实物总量和价值总量，由写字楼物业市场一级市场、二级市场和三级市场的供给量之和构成。从微观经济角度来看，写字楼物业市场供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的写字楼物业市场商品量。这里写字楼物业市场的供给量是指特定地区的市场供给。

土地的供给可分为自然供给和经济供给。自然供给也被称为大地的物理供给或实物供给，是指自然界为人类所提供的天然土地，也就是地球供给人类的土地相对固定数量。土地的经济供给是指经过人类投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给，所以，土地经济供给是可变的，也是一种有效供给。土地供应总量的内涵是非常丰富的，不仅有远期的，而且有短期的，远期总量是土地利用总体规划，短期总量是土地供应年度计划；不仅有增量的，而且有存量的，增量是土地利用年度计划，主要农用地转为建设用地计划，存量是已有的建设用地；不仅有总体总量，而且有结构总量，总体总量是每个时期能够进入市场的总量，结构总量是不同用途土地的总量；不仅有政府掌握的供应总量，而且有企业掌握的土地总量，政府掌握的供应总量是政府能够向市场提供的土地总量，企业掌握的土地总量是企业可以将这些投放到市场的总量。城市政府只有充分了解不同总量的意义和联系，才能制定相关的政策控制土地进入土地市场的总量。

房屋的供给分短期供给与长期供给。房屋的供给是某一特定时期内，市场上可供出售的房屋的数量总和，由新建房屋和以前年度积累的存量房屋构成。它的供给在短期内相对于需求的变化往往是滞后的，缺乏弹性的；长期供给是有弹性的。房屋短期供给与长期供给的关系以出租普通住宅为例进行说明。市场对普通住宅的需求决定普通住宅出租市场上的租金水平，而租金、实际市场利率水平和折旧率一起决定普通住宅市场价格，普通住宅价格的高低决定开发商的利润水平，进而影响开发商新建普通住宅的数量，即房屋的增量。

写字楼物业市场供给的特性：一级市场的垄断性；土地供给的刚性；滞后性和风险性；时期性。

影响写字楼物业市场供给总量变化、结构变化的主要因素：价格因素、开发成本、政策导向因素、对未来的预期、利润机制、竞争机制。

写字楼物业市场需求概述

写字楼物业市场需求的内涵是指在一定的时期内，在某一价格水平下，写字楼物业市场的消费者在市场上所愿意且能够购买的写字楼物业市场量。

对土地的需求总的来说可以分为农业用地需求和非农业用地需求。在非农业用地的需求中，城镇用地需求是主要的部分，对城镇土地的需求是一引致需求。土地在写字楼物业市场经济中是作为一种生产要素投入，人们对土地的需求是因为人们需要住宅、厂房、办公场所等。

房屋的需求可以分为对城镇居住用房的需求和对城镇非居住用房的需求。城镇居住用房是供人们生活居住用的所有房屋，包括住宅、公寓、别墅等，其需求是指在一定的购买力和价格水平相适应的住宅购买量。对居住房屋来说，由于普通住宅是为了满足居民的基本居住需要的，其需求收入弹性较大，相对来说，为满足高收入阶层的高档物业的需求收入弹性则较小。非居住用房是供生产、经营、办公用的一切房屋总称，对该种物业的需求与人们对该种物业所提供的商品和服务的需求是相一致的。这种一致性并不是体现在总量上，而是体现在结构上，社会总需求增加并不意味着对所有类型物业的需求都会增加。

写字楼物业市场供求均衡分析

1、写字楼物业市场的总量均衡

供给与需求的初始均衡。研究写字楼物业市场供需运动是以非均衡理论为基础的，由于写字楼物业市场的供给和需求都是动态的，在不停的变化之中，所以，供需双方的均衡是相对的、有条件的，而非均衡则是绝对的、常见的，但其趋势是均衡的。

写字楼物业市场供给与需求的总量均衡，是指写字楼物业市--场商品在某一价格水平上，开发商所愿意供给的总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。

需求与供给变动及其市场均衡。竞争性房屋生产者和消费者愿意出售和购买数量的多少是随着他们接受和支付的价格水平的波动而变化的，但价格以外的其他变量也对供给和需求产生作用。这些变量因素的变化将使供给和需求发生不平衡，使市场中的供给和需求从一个均衡点移动到另一个均衡点。

2、写字楼物业市场的结构均衡

写字楼物业市场的结构是指写字楼物业市场业内部各类及其相互间的关系，也被称为写字楼物业市场业内部结构。从市场角度可分为供给结构和需求结构，简称写字楼物业市场供需结构。

(1)写字楼物业市场的供给结构是指在一定时期内开发商面市的各类物业及其相互间的比例关系，其总量包括一定时期内开发商被批准预售、正在施工的期房和已竣工待售的现房。

计算各类物业市场供给的绝对量公式为：

S_i=A_i+B_i+地的供给总量公式：

土地供应总面积=各类用C_i+E_i

式中：A_i为当期开工(房屋封顶)被批准预售的建筑面积；B_i为往期开工，当期未竣工仍在预售的施工面积；C_i为当期竣工的待售面积(含待出租面积)；E_i为往期积累的待售存量面积(含待出租面积)。i为1，2，3，4分别表示住宅、商业用房、工业用房和其他用房类别。

则可粗算出土房总建筑面积(∑S_i)/各类用房加权平均容积率(R)

式中：各类用房建筑面积，可根据各类用房的标准、要求或定额进行预测；容积率，依据城镇规划部门的要求确定。而

R=∑W_iR_i

其中：R_i为各类物业的容积率，i为1，2，3，4分别表示住宅、商业用房、工业用房和其他用房类别

或者 土地供应总面积=∑(S_i/R_i)

计算一定时期某类物业供给量占物业总供给量的权重公式为：

W_i=S_i/∑S_i

其中：W_i为某类物业供给量权重；S_i为某类物业供给量；∑S_i为各类物业供给总量。

(2)写字楼物业市场的需求结构是指在一定时期内写字楼物业市场的各类消费者在特定的预算约束条件下愿意购买的各类物业及其数量比例关系。写字楼物业市场需求的结构可大致用一定时期内各类物业销售量在物业销售总量中所占的比重来衡量。计算某类物业的近似需求量公式：

D_i=U_i+L_i

式中：D_i为某类物业需求量；U_i为当期开工并已预售或预租的数量；L_i为现房销售或出租量。

一定时期某类物业市场需求量占物业市场总需求量的比重的计算公式：

Q_i=D_i/∑D_i

其中：Q_i为某类物业需求量比重；S_i为某类物业需求量；∑S_i为各类物业需求总量。

写字楼物业市场供需结构的特征：地域性、动态性、供给结构的隐藏性、需求结构的外显性、市场内部结构的替代性。

房地产业的宏观调控

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

1、房地产业总量调控目标

房地产业发展规模和速度的确定。房地产业可用它的增加值、增加值增长率、增加值占GDP比重分别表示房地产业发展的规模、速度和水平。国外一些经济学家测算，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比为1:0.7(或1.4:1)，房地产业的增加值占GDP的10％左右较为合理。

房地产开发投资增长额度的确定。当房地产投资占当年固定资产投资不足10％，占当年GDP不足5％时，市场感觉投资不足；当超过固定资产投资的15％、GDP的5％时，市场感觉是房地产产品供过于求，空置逐年增多。由此可以推断，我国房地产投资占当年固定资产投资比重在10％-15％，占当年GDP的比重5％，或略高一些可能是房地产投资的合理比重。

写字楼投资增长的确定。写字楼投资占房地产投资的多少，写字楼投资与全社会固定资产投资的趋势是一致的且高度相关，写字楼投资与GDP也高度相关。

2、写字楼物业市场业的宏观调控途径与措施

调控写字楼物业市场业总量的实施途径为：当写字楼物业市场业内部供求平衡而写字楼物业市场业与国民经济发展不协调时，写字楼物业市场供给总量和需求总量应同时调控；当写字楼物业市场业内部供求不平衡，同时写字楼物业市场业与国民经济发展也不协调时，视具体情况在写字楼物业市场内，或调控供给总量，或调控需求总量，或供给总量与需求总量同时调控。

写字楼物业市场业总量调控实施方式主要有市场机制自行调节和政府干预两种方式。当供求关系极不平衡、产业发展不协调时，在发挥市场机制作用的同时加强国家宏观调控；当供求关系在一定范围内不平衡时、产业发展仍处于协调状态时，应以市场机制自发调节为主。

结束语

篇5：m0用地发展专题研究

乡村旅游是指以农业文化景观、农业生态环境、农事生产活动及传统民族习俗为资源载体, 融观赏、考察、学习、娱乐、购物、度假于一体的旅游活动。

进入21世纪, 乡村旅游已成为现代旅游产业的新兴业态和增长点, 在促进国民经济发展、带动就业、促进农村居民脱贫致富等方面发挥愈加重要的作用。据世界旅游组织统计, 欧洲每年乡村旅游收入占旅游总收入的5%～10%, 尤其需要指出的是, 印尼的巴厘岛、马来西亚的蓝卡威、岛国马尔代夫和泰国的普吉岛等世界知名岛屿型旅游地, 也非常重视发展乡村旅游, 乡村旅游人数和收入均占全部旅游人数和旅游收入的1/3左右。但目前, 海南乡村旅游发展处于起步阶段, 整体仍处于零星化、小规模、低水平和内向化发展状态, 游客来源主要是岛内城镇居民, 对岛外游客吸引力不足, 与巴厘岛、普吉岛等同类型世界知名岛屿旅游地乡村旅游发展有较大差距, 显然不足以担负国际旅游岛建设赋予的战略使命。

当前, 海南国际旅游岛建设的战略大幕已经正式拉开, 作为旅游业的有机构成, 乡村旅游实现快速发展, 意义重大。发展海南乡村旅游, 能够推进农村产业结构调整, 广泛吸纳农民就地就近就业, 大幅增加农民收入, 改善农民生活和农村面貌, 能够给广大农民带来实实在在的福祉, 有利于提高区域整体旅游环境, 有利于整体推进国际旅游岛建设。

2 海南乡村旅游发展的用地困境

乡村旅游作为一种农业和旅游的结合体, 其发生、发展的整个过程, 必然与农村土地资源有着无法割舍的关系, 从某种意义上说, 土地资源是乡村旅游开发的根基, 离开了土地, 乡村旅游就无从谈起, 但目前海南乡村旅游开发在土地需求和利用方面仍面临诸多瓶颈。

2.1 牵涉部门广, 缺乏有力的组织协调

乡村旅游开发需要利用建设用地、耕地、园地、林地、牧草地、水域、未利用土地等多种土地资源, 这些土地的管理权限涉及到土地部门、农业部门、林业部门、水利部门等等。目前海南乡村旅游发展中存在的突出问题是缺乏有力的组织协调机构对乡村旅游发展进行统一的协调与管理, 使得乡村旅游要素难以整合。

2.2 土地用途管制严格限制, 制约了乡村旅游的发展

目前, 我国土地管理实行土地用途管制政策, 严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量, 对耕地实行特殊保护。开展乡村旅游项目, 根据开发模式和提供旅游产品不同, 势必会根据需要对原有土地用途进行适当调整, 以开展多样化的旅游服务, 满足多种形式的消费需求, 土地用途管制的严格限制, 在一定程度上制约了乡村旅游的发展。

2.3 地块过于分散, 农村土地流转实施措施不完善

目前, 农村土地实行家庭联产承包责任制, 农户单块土地面积一般不超过0.33hm2, 地块面积小, 且布局比较分散, 难以产生规模效益。现行诸多法律法规给农村土地流转提供了政策支持, 但目前海南农村土地流转的具体实施措施仍不完善, 操作程序没有规范和统一, 农用地流转仍然处于自发、分散、无序的状态, 各方利益难以保障, 难以满足乡村旅游跨越式发展对土地的需求。

2.4 缺乏政策支持, 乡村旅游建设用地难以保障

乡村旅游开发, 需要配套一定量的建设用地, 用于保障主体的接待设施。由于乡村旅游是一个新兴产业, 项目往往又具有远离村镇、用地规模大、建设用地布局灵活等特点, 建设用地布局一般不符合土地利用总体规划的要求, 同时由于建设用地指标多用于保障城镇、工业等项目建设, 乡村旅游建设用地指标就很难保障。

2.5 抵押受限, 农村土地的资产性价值难以充分发挥

土地作为最具增值潜力和品质优势的资产, 一直都是最有吸引力、最具信用担保潜力的融资工具。但《物权法》规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押, 但法律规定可以抵押的除外”。而乡村旅游用地基本上利用的都是农村集体土地, 且大部分是园地、林地, 一般不在上述可抵押之列, 导致乡村旅游开发利用土地抵押担保融资受限, 土地的资产性价值得不到充分显现, 在当前对乡村旅游没有特殊扶持政策的情况下, 开发资金十分短缺。

3 国际旅游岛背景下海南乡村旅游发展的用地保障措施

3.1 成立组织协调机构, 统筹乡村旅游开发管理

地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重要作用, 尤其是在起步阶段, 一定要强化政府的主导作用, 可成立海南省乡村旅游发展办公室等组织协调机构, 有效协调各部门之间利益关系, 给乡村旅游提供政策支持和指导, 通过宣传发动, 给投资者创造良好的投资环境, 给农民树立参与的信心, 提高各方参与积极性。

3.2 促流转、调结构, 为乡村旅游多业态农用地提供保障

(1) 鼓励农民参与农村土地承包经营权流转。在充分保障农民权益、保证农民长期生活有保障的前提下, 鼓励农民将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让、入股、联营等多种方式进行流转, 对参与土地承包经营权流转的农户进行奖励, 对接受土地流转发展乡村旅游的单位或个人给予补贴。促进土地从分散的农户向专业大户或园区、农业企业等规模化经营主体聚集, 激发农村土地的活力, 促进乡村旅游规模经营。

(2) 加大土地利用结构调整力度。对作为乡村旅游背景而存在的耕地、林地、园地、草地和湖泊水面, 只要没有基建投入, 在不改变农用地原有属性的情况下, 允许在农用地内部进行结构调整, 满足乡村旅游开发的特殊景观需求。对乡村旅游生态建设需要的园地、林地, 只要不修建硬化地面的永久性建筑, 在不破坏土壤结构的前提下, 可以修建园林化、生态化构筑物或者通过架空等方式搭建草棚、竹楼等非永久性建筑, 作为生态型建筑用地临时使用。

3.3 保增量、盘存量, 有效满足乡村旅游建设用地需求

(1) 保障增量, 满足新增乡村旅游建设用地需求。将新增乡村旅游建设用地指标单列。在每年的新增建设用地指标计划中, 将乡村旅游建设用地指标单列, 从总量中划出一定比例, 专项用于乡村旅游建设。

从规划新增村镇建设用地中划出一定比例, 专项用于乡村旅游建设用地。土地利用总体规划和村镇规划中规划的新增建设用地, 要配套5%～10%的比例专项用于乡村旅游建设。

进行土地利用规划调整, 保障新增乡村旅游建设用地。对不符合土地利用总体规划的乡村旅游建设用地, 在不突破市县辖区内建设用地总规模的前提下, 允许通过规划调整的方式给予保障。

(2) 盘活存量, 为乡村旅游建设用地提供支持。当前新增建设用地指标十分紧缺, 同时农村集体建设用地利用空间又非常巨大, 在此背景下, 出台有关政策, 盘活农村集体存量建设用地, 将是满足乡村旅游开发的有效手段, 将成为乡村旅游开发的助推器。

进行土地置换, 盘活存量农村集体建设用地。一是允许零星、分散、插花的农村集体建设用地之间进行置换, 通过置换, 将零星分散、不利于使用的农村集体建设用地集中起来, 提高土地的规模效益, 保障乡村旅游建设用地;二是允许分散、闲置的存量农村集体建设用地与规划为新增乡村旅游建设用地的农用地之间进行置换, 即根据自愿有偿的原则, 将农村现有分散、闲置的宅基地等存量集体建设用地集中起来, 进行统一复垦, 整理为耕地, 然后将等量的建设用地指标置换为新增的乡村旅游建设用地, 通过此种方式产生的旅游建设用地不占用新增建设用地指标, 不用缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。通过土地置换, 即可以有效满足乡村旅游建设用地需求, 又可以盘活农村存量建设用地, 提高土地利用效率。

允许乡村旅游建设用地进行用途调整, 满足乡村旅游多样式的建设需求。目前, 农村集体建设用地特别是经营性用地十分有限, 可用于乡村旅游建设用地的并不多, 加上乡村旅游建设用地利用形式多样、土地用途灵活多变的特殊性, 要赋予海南乡村旅游建设用地特殊政策, 即在符合土地利用总体规划的前提下, 根据开发建设需要, 允许农村集体建设用地以餐饮、旅馆、商服、娱乐等多种形式参与乡村旅游开发, 并且在一定期限内, 其用途可以根据开发需要进行调整。

3.4 试探以农村土地抵押, 激活农村土地金融市场

根据央行和银监会、证监会、保监会联合发布的《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》, 对海南农村土地特别是参与乡村旅游开发的土地在抵押方面进行先行先试。对农用地, 在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下, 将“土地承包权”与“土地经营权”分离, 试探进行农村土地经营权抵押;对集体建设用地, 除乡村公益设施用地和农民基本生活保障所必须的宅基地之外, 都允许进行抵押;对企业以有偿方式取得的所有乡村旅游用地, 都允许进行抵押。通过农村土地抵押, 激活农村土地金融市场, 为乡村旅游发展提供资金支持。

3.5 健全流转机制, 降低乡村旅游用地流转成本

(1) 建立“农村土地银行”。按照市场经济规则, 探索建立区域性的“农村土地银行”, 由政府出面组织, 把一定区域的农民土地承包经营权、农村集体建设用地使用权以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合, “零存整取”, 是加快农村土地流转, 促进乡村旅游开发的有效途径。

(2) 建立农村土地产权交易所。按照“统一交易规划、统一交易鉴证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设”的原则, 建立农村土地产权交易所, 为农村各类土地产权提供交易场所和配套设施服务, 规范农村土地交易行为, 实现交易价值最大化。

参考文献

[1]沈晨仕, 乡村旅游产品开发研究—以安吉章村为例[D].硕士学位论文, 华东师范大学, 2009:p26.

[2]阮韦波, 农村集体土地产权“三权分离”论驳析—以土地承包经营权流转中“保留 (土地) 承包权、转移土地经营权 (土地使用权) ”观点为例, 中国农经信息网, 2010.