三门峡无房产证房屋买卖合同

三门峡无房产证房屋买卖合同（共11篇）

篇1：三门峡无房产证房屋买卖合同

房屋买卖协议

卖方（以下简称甲方）：

身份证号：

买方（以下简称乙方）

身份证号：

现有甲方所有的小区住房一套，甲方已按单位规定缴纳了部分全部集资款，经甲、乙双方协商一致甲方自愿将该套房屋卖给乙方。甲、乙双方就以上事项，达成以下一致意见：

第一条、房屋基本情况

甲方已取得的集资房位于：三门峡号楼楼室厅，建筑面积_________平方米，套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米；毛墙毛地，全封闭阳台、防盗门、有线信号、水电暖等固定措施齐全。甲方保证已如实陈述房产权属状况、装饰情况和相关信息,乙方对甲方上述转让的房产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

第二条、房屋转让价格

甲方同意将上述房屋转让给乙方，乙方支付甲方房款总金额为（人民币）元，（大写）______拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。此价格自协议生效之日起不得变更。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

甲方还应当将附属于该房屋的地下室、楼下小房、阳台、走道、楼

梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，一并转让给乙方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。

第三条、房屋交付期限和交付方式：

2、室内外设施以看房时为准，不得转移，更换或更改，并需验看房

屋各项设施是否有损坏，如有损坏甲方负责维修或更换。

3、房屋交付前，所产生的水、电、煤气、闭路电视、供暖、物业等

附属设施各项费用由甲方承担；房屋交付后所产生费用由乙方自行承担。

第四条、付款方式

1、自协议签订后_______天内,乙方将上述房产转让价款分_____次付

与甲方，或乙方一次性支付甲方购房款元。

2、协议签订时乙方先交定金;在取得房屋钥匙之日起日内,乙方支付甲方万元整(￥ 元),剩余房款元整(￥ 元)于一次性付清。

或按甲方单位的要求直接交付单位，由单位出具缴费收据，作为购

房依据。

第五条、协议签订后，甲方协助乙方到甲方单位建房主管部门

（科）办理相关手续，将购房户名称变更为乙方，缴费收据变更

到乙方名下。甲方缴纳的购房款由乙方支付甲方。

第六条、甲方转让房产的行为已得到单位同意，甲方保证单位同意将房产证直接办到乙方名下，单位收取乙方的各项费用与同楼的其他房产条件相同（为保证本协议对单位生效，甲方保证单位在本协议上盖章同意或者另外出具证明）。

第七条、签订协议时，甲方保证依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意并在协议中签名确认将该房屋出售给乙方。自本协议签字生效之日起，以甲方集资的该套房屋即归乙方所有，甲方不得以任何理由主张协议无效。

第八条、乙方取得房地产、土地使用证的时间不得晚于同楼其他住户。办理房产证、土地使用证等相关手续所需的一切费用由乙方承担。

第九条、协议签订后，甲方有义务配合乙方向有关部门申请办理相关附属设施和房屋相关权益的更名手续，保证乙方各项手续的及时办理，否则由此增加的费用由甲方承担。

第十条、未经乙方同意，甲方不得以任何原因向单位退房，否则应承担违约责任，并赔偿因此给乙方造成的全部损失。

第十一条、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，未出租给他人使用，并结清物业、供暖等手续。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。

第十二条、乙方逾期交房违约责任：协议生效后乙方不按协议第四条约定支付购房款，按未付房屋价款的日万分之五向甲方支付违约金。逾期超过3个月时，甲方有权解除本协议。

第十三条、甲方逾期交房违约责任：协议生效后甲方不按第四条约定交付房屋，按房屋总价款的日万分之五项乙方支付违约金。逾期超过3个月时，乙方方有权解除本合同。

第十四条、甲方违反以上约定，致使本协议目的不能实现（乙方无法取得该套房屋）应保证退回乙方全部款项及同期银行贷款利息，并向乙方支付违约金万元。

本协议生效后，双方应严谨遵守，均不得反悔。如一方悔约，由悔约方向另一方支付违约金万元。

第十五条、本协议一经签署即表示甲乙双方对本协议条款进行了充分的了解，不存在重大误解及胁迫，完全出于双方自愿。

第十六条、本协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。

第十七条、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字确认后生效。

甲 方：乙 方：

共有人：

年月日年月日

转让上述房产已经过我单位同意。

单位盖章：

篇2：三门峡无房产证房屋买卖合同

买房人(以下简称为乙方)：

姓名： 姓名：

身份证号码： 身份证号码：

联系电话： 联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，售房人和买房人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖农民安居房达成如下协议：

一、甲方同意将自己因拆迁所分得的农民安居房(80平方米指标房)及相应的储藏室等卖给乙方。房屋、储藏室等总价为人民币(大写) 。

二、甲、乙双方达成一致后，并在本协议签章时，乙方应支付给甲方定金人民币(大写) 元整。乙方得到该房屋一切手续后 天内一次性付清甲方余款。

三、此房以后办理房产证手续费用由乙方自己承担，但甲方有义务提供相应手续及帮助乙方办下该证及其它证件。

四、签定合同即日起，中途甲方终止合同不愿出售此房，需退还乙方购房定金人民币(大写) 元整，并赔偿乙方违约金人民币(大写) 元整，如乙方终止合同不愿购房，甲方有权不退还定金。

五、甲乙双方交易后，甲方没有任何权利任何理由收回该房及手续费等，今后该房拆迁还房等一切均归乙方所有。

六、甲乙如要收回该房需经乙方同意并按收回时市场均价的叁倍款一次性付给乙方，否则乙方可以拒绝甲方。

本协议一式三份。甲乙双方各一份，公证人一份。本合同以签名日期起生效，如有一方违约(违反合同)，应承担法律责任，并按合同协议执行。

甲方签名： 乙方签名：

公证人签名：

篇3：无规划许可,房屋买卖合同无效

2013年3月14日, 原告李某与被告郝某达成口头购房意向, 由原告购买被告所有的位于干警公寓物业小区内的一套房屋, 原告当日给付定金5万元, 后原告获悉该房屋所在项目尚未取得规划许可, 将来无法办理房屋所有权证和土地使用权证, 遂向睢宁法院起诉, 要求返还购房定金。

法院审理

庭审中, 被告确实无法提供该房屋建造的合法手续。原告请求法院向规划部门调取诉争房屋的相关审批文件也未获批准。睢宁法院在历时8个月的审理后, 作出一审判决, 判令被告返还购房定金5万元。其理由是:《城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让, 应当签订书面转让合同。法院认为:房地产买卖行为属于要式法律行为, 必须具备书面转让合同这一形式要件。

律师点评

本人认为睢宁法院这一判决理由不妥:

合同效力是房屋买卖合同案件审判首先要审查的内容, 其判断的依据为《合同法》第52条的规定。1999年《合同法》将无效的情形限定在违反法律、行政法规的强制性规定。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释 (二) 》将强制性规定进一步限定为“效力性强制性规定”, 但实践中如何区分管理性强制性规范与效力性强制性规范仍然较为困难。

司法实践中, 认为涉及房屋买卖合同形式的事项属于管理性规定的观点, 已成共识。如《城市房地产管理法》第41条规定, 房地产转让应当签订书面转让合同;《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定商品房销售应当签订书面合同。法律对房屋买卖合同作出要式性要求, 系从合同管理和控制的角度出发, 并不影响当事人权利义务的确定, 因此欠缺书面形式要件的, 不影响房屋买卖合同的效力。

而涉及强制许可的事项属于效力性规定。此也是司法实践中的共识问题。房地产市场实行许可证制度, 未经许可的属于违法建设或违法销售。比如《城市房地产管理法》第39条规定:以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件:…… (二) 持有建设工程规划许可证;……。

《城乡规划法》规定:进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同, 该出让合同无效。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的, 由县级以上人民政府撤销有关批准文件。因此, 没有取得规划的建筑属于违法建筑, 其买卖不受法律保护。对于违法建筑的认定和范围, 属于国家行政机关的职权范围, 应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。故当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的, 法院不予受理。已经受理的, 驳回起诉。

篇4：三门峡无房产证房屋买卖合同

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

篇5：三门峡无房产证房屋买卖合同

房屋未取得权属证书的租赁合同效力

1.《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(12月10日审判委员会第40次会议讨论通过)

第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。

2.《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》(粤高法发[]41号)

第二十九条 土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。

1.房屋租赁合同的出租人非必须具有产权证书——甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案

【本案要旨】房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

案号：民终字第152号

审理法院：最高人民法院

来源：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷一卷)，肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社出版

2.出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效——河南富康医药超市有限公司诉许某房屋租赁合同纠纷上诉案

【本案要旨】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。

案号： ()郑民四终字第152号

审理法院：河南省郑州市中级人民法院/

来源：《法院审理房地产案件观点集成》朱树英主编，中国法制出版社2012出版

1.关于暂未取得房产证的情况下房屋租赁合同效力问题

原建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;……”按照上述规定，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。《城市房地产管理法》第52条在对租赁合同进行定义时，将出租人限定为所有人。故没有产权证的房屋，不得进行出租。许多法院据此也认为，无产权证的房屋出租的房屋租赁合同应认定为无效。

但是上述观点是否正确存在相当大的争议。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”

《合同法》允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。从物权的角度来分析，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此，现实生活中应分情况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题，在出租人为房产合法占有人的情况下，虽然出租人未取得房产证，但仍然有权出租房屋。

《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处虽然将房屋出租人解释为“房屋所有权人”，但一是不属于“效力性强制性规定”;二是对租赁合同出租人的限定过窄，并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租，并非所有权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。三是没有房屋产权证并不必然就不是产权人。在工程未竣工之前，开发商虽未取得房产证，但是在建工程的所有权人，其当然有权将在建工程对外出租。

有些人认为原《城市房屋租赁管理办法》第6条第1款规定了“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”，但需注意该办法是建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。因此，未领取房产证不必然导致房屋租赁合同无效，开发商可以在取得《商品房预售许可证》后对外签订租赁合同。同样，预售商品房的购房者在签订了《商品房买卖合同》以后，房屋标的已确定，也可以对外签订租赁合同。

(摘自《法院审理房地产案件观点集成》，作者：朱树英，中国法制出版社出版)

2.房屋未取得权属证书的租赁合同效力

目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权(产权没有争议)或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有191月1日实施的《房地产管理法》第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，首先，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日实施的《合同法》，而且《房地产管理法》第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。

按照民法理论，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议，在人民法院司法实践中也仍然做法不一。

最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同无效。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。

篇6：无房产证房屋买卖协议书

乙方：

根据《合同法》和《城市房地产管理法》以及其他的有关法律和法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平以及协商一致的基础之上，现就根据乙方向甲方购买其座落于______的房屋，面积为_____平方米，含内部设施为_____。权属为_____私有房产一事，达成如下协议：

一、甲乙双方议定上述的房屋的销售价为人民币____元整，大写_____元。本房款需要一次性付清其中含地下室。

二、由于现实的原因本小区的房产暂时无两证，乙方已经对甲方所要出售的房产做了充分的了解并且自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方来负责在接到通知以后三十日之内帮助乙方进行办理，不得借故来拖延时间。如过因为甲方的原因使得乙方无法及时的办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部的损失的。办证时所产生的一切税费是全部由乙方来承担的，过户时所产生的一切的税费全部由乙方承担。产权证办好后由乙方保管。

三、甲方须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份，并协助乙方落户。

四、由甲乙双方协商同意于_____年_____月_____日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如：升值，贬值，拆迁等)，造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。

五、甲方必须保证对该转让房屋有完全的所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权项，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外还应向乙方支付违约金_____元。

六、甲方保证该房屋无重大质量问题或瑕疵，并保证在交接前未发生非正常死亡或行凶致死等事件，如交接后发现上述事件发生，乙方有权要求解除合同并退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并给予乙方_____万元的赔偿。

七、甲方在将该房产交付给乙方时，甲方保证将与该房产附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用已结清，并将相关缴费证件交于乙方，否则乙方有权要求甲方支付违约金_____元。

八、违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还定金;甲方中途毁约应将定金退还乙方，另付乙方相同定金数额的违约金，乙方不能安期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每超壹日，由违约方赔偿房价款的千分之一的滞纳金给对方。因本房暂无两证，双方约定甲方收到购房款，乙方拿到本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。若乙方进住后，甲方反悔，甲方除返还乙方所付全部购房款外，另付违约金_____元，乙方反悔，则无条件搬出，另付违约金。

九、本房产因暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，甲乙双方约定，互不追究，其销售价不变。

十、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，如不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，一经签字即产生法律效力。

甲方：乙方：

证明人：

身份证号：身份证号：

联系电话：联系电话：

地址：地址：

篇7：无房产证的房屋转让协议(全面)

卖方（以下简称甲方）：

姓名身份证号：联系方式：户口所在地：

现住址：

工作单位：

配偶姓名：身份证号：联系方式：户口所在地：

现住址：

工作单位：

甲方见证人：身份证号：联系方式：

买方（以下简称乙方）：

姓名身份证号：联系方式：

户口所在地：

现住址：

工作单位：

乙方见证人：身份证号：联系方式：

甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己

所有、使用的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让的相关事宜达成以下协议：

一、转让房屋的基本情况 ：

该房屋位于灵石县翠峰镇，是灵石县翠峰镇统一修建的六层砖混结构楼房，无房产证，只有甲方与签订的购房协议，协议原件中载明该房屋的购买人为，建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米，与乙方看房时甲方所提供的面积数据相符。

二、转让价格 ：

双方商定该房屋按甲方所提供的建筑面积及房屋的内部情况转让价格定为28.88万元人民币，大写贰拾捌万捌仟捌佰元整人民币。此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格。

三、房屋交付：

在双方在场的情况下，甲方征对房屋对以下项目进行交接：

1、甲方将上述房屋全部钥匙、水卡、电卡、煤气卡及物业费用

等到给乙方交房时已交清的所有凭证交付乙方，避免乙方在过后生活中发生不必要的麻烦。

2、由甲方向乙方说明可以正常使用的设备的基本情况、使用方

法及注意事项。

3、对水、电、暖、煤气、电视、电话、网络线路的走线情况、接口位置及计量仪表的位置、使用方法等进行详细交接。

乙方现场检查后，如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书

约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处置权归

乙方行使。

四、付款方式 ：

在甲方向乙方交付房屋全部钥匙及原购房协议书原件,并现场对房屋进行交付验收后，乙方应一次性支付除已付订金伍仟元人民币外的购房款28.38万元人民币，大写人民币贰拾捌万叁仟捌佰元整。甲方在收款时应向乙方出具收款收据。

五、甲方的承诺保证：

甲方保证自己所提供的原有购房协议及自己的身份证件真实有效，不存在任何虚假成分；

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没

有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。

甲方保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继

承权、共同所有权和其他权利。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利（如抵押等），否则造

成不良后果由甲方出面解决。

甲方保证因国家政策性拆迁、自然灾害等涉及到的土地与房屋赔

偿或补偿归乙方所有，与甲方无关。

由于建设方的原因，本房屋没有办理房屋产权证，甲方保证：如

原建房单位在日后统一办理房屋产权证时，及时协助乙方到原建房单位变更房屋所有权人姓名，保障乙方对房屋所有权的合法行使，如因变更时甲方造成的费用增加，所有增加费用由甲方承担。如能变更正常办理房产证的费用由乙方负责。

甲方保证在本协议中提供的联系方式及现有住址变更的情况下，能及时的通知乙方，以方便乙方在办理相关手续时，可以及时的找到甲方。

六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商。

七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内

容必须经双方协商一致，并补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。

八、本协议书一式四份，每份协议后附甲乙双方及双方见证人的身份证复印件一份，甲、乙双方各执一份，双方见证方各存档一份，协议书从四方签字按手印之日起生效。

甲方（签字手印）：乙方（签字手印）：

甲方配偶（签字手印）：

年月日年月日

甲方见证人（签字手印）：乙方见证人（签字手印）：

篇8：三门峡无房产证房屋买卖合同

关键词：房地产调控,情势变更,不可抗力,商业风险

一、房产新政

针对我国部分城市房价过快上涨的, 为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题, 国务院自2010 年1 月7 日起, 陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范, 对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策, 分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则。

“房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷, 主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼, 要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议, 不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一, 本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察, 将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类:

一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准, 主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现, 除了提高首付比例和贷款利率外, 针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策, 从宏观层面上讲, 实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中, 购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高, 甚至无法从银行获得预期贷款, 以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同。

另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷

根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度, 将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类:

(一) 提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷

提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高, 对房屋买卖合同的履行造成一定障碍, 一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由, 请求解除买卖合同, 且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月11 日, 刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定, 刘女士以103 万元人民币的价格购买该套房屋, 同时约定违约金10 万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍”的政策。刘女士无力支付多出的30 余万元首付款, 向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为, 房产新政并非无法预见, 因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号;同时房产新政也并非不可克服, 首付比例提高, 刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件, 不构成不可抗力, 刘女士应该承担相应的违约责任。

在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力, 同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外, 将其视为正常的商业风险, 排除了情势变更原则的适用, 令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序, 充分保障了交易相对人的利益, 但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化, 否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨。

(二) 禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷

相对于提高首付比例, 贷款利率的政策, 商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑更为严厉, 本来有资格获得贷款的买受人突然失去了贷款资格, 无法从银行获得贷款对买受人履行合同义务造成不小的障碍。下述案例便是在商业银行拒绝发放购房贷款情况下产生的一起房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月12 日, 张先生与宋女士签约, 购买价格555 万元的一套房屋, 并计划贷款200 万元。在张先生办理贷款过程中, 因“新国十条”出台, 张先生失去了贷款资格, 无法取得银行贷款, 故张先生提起诉讼要求解除房屋买卖合同。法院经审理认为, 张先生因“新国十条”的出台无法获得银行贷款, 这种客观情况的变化与商业风险不同, 若要求买受人在客观情形已发生如此变化的前提下依旧履行合同, 无疑显示公平。因此法院最终判决双方解除合同。

该案中法院适用情势变更原则, 判决解除合同。但也有不同观点认为禁贷政策导致的房屋买卖合同履行困难并非情势变更事由, 应当将其视为正常商业风险。关于禁贷政策下房屋买卖纠纷是否适用情势变更, 争议焦点主要在于:一房产新政是否属于商业风险;二银行拒绝发放贷款是否造成了继续履行会显失公平或不能实现合同目的的后果。这些问题会在下文予以探讨。

(三) 限制购房资格政策下引起的房屋买卖合同纠纷

限购政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

2010 年4 月20 日, 刘先生与孙女士签订房屋买卖合同, 并支付了首付款, 商定于7 月1 日前办理过户。此时, 北京市住建委出台新规定, 自2010 年5 月1 日起, 同一购房家庭 (包括购房人、配偶及未成年子女) 只能在本市新购买一套商品住房。刘先生称, 根据“限购令”, 所购孙女士的房屋已没法过户, 要求与孙女士解除房屋买卖合同、退还其之前支付的首付款, 遭到拒绝。昌平法院审理认为, 商品房限购政策, 属不可抗力, 涉诉房屋已不能过户到原告方名下, 双方合同无法履行, 故判决双方解除合同。昌平法院将“限购”政策视为不可抗力, 并以不可抗力为免责事由免除了购房者的违约责任。此种做法引起了现实论争, 下文也将讨论“限购”政策是否构成了不可抗力。

综上, 司法实践中, 围绕如何处理房地产调控政策变化引起的房屋买卖合同纠纷产生了一些争议。政策环境的变化对当事人履行合同的能力产生了影响, 但具体内容不同的宏观调控政策对当事人履约的影响是否能构成情势变更或不可抗力, 抑或只是正常的商业风险, 不能履行合同的当事人要依照约定承担违约责任?这些问题的解决需要建立在正确认识情势变更原则、正确届分其与商业风险、不可抗力等相关概念的基础之上。

三、情势变更原则在房产新政下房屋买卖合同纠纷中的适用

(一) 情势变更原则的概念

“依法成立的合同具有相当于法律的效力”, 合同缔结后, 双方当事人受合同效力的约束, 依约定履行义务, 否则, 就应当承担责任。这也是合同法的核心原则———“契约必须严守原则”。然而, 在合同有效成立后, 有时因不可归责于双方当事人的原因, 作为合同基础或前提的情势发生了无法预见的重大变化, 若继续维持合同原有效力将使双方当事人利益严重失衡, 或者无法实现合同目的, 不利于现代民法所推崇的实质正义的实现, 此时便需要适用相对灵活的规则来加以缓和———情势变更原则即扮演着这样一种角色。

情势变更, 或情事变更, 是指情势发生了重大变化。作为合同法领域的一项重要原则, 情势变更原则是指在合同有效成立之后, 非因当事人双方的过错而发生情势变更, 致使合同不能履行或如果履行合同会显失公平, 根据诚实信用原则, 当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。

(二) 情势变更原则的适用———结合房产新政下的房屋买卖合同纠纷

情势变更原则的适用是对合同法核心原则———契约必须严守原则的突破, 其适用必须慎重。根据《合同法司法解释》 (二) 第26 条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”适用情势变更原则必须满足以下条件:

1.作为合同成立之基础的情势发生了变化

任何合同在缔结之际, 无论其当事人是否意识到, 均是以当时存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力, 通常的交易条件等特定的一般关系为前提的。所谓“情势”, 是针对合同而言的, 指的是合同缔结时当事人据以订立合同的基础或条件的一切客观情况, 其变化是不依当事人的意志为转移, 不为当事人所能控制或避免的。例如上文所述的国家为调控房地产市场所实施的差别化信贷政策和限购政策即属于客观情况的变化, 当事人没有能力控制和影响政策的变化。所谓“变更”, 是指合同赖以成立的环境或基础发生相当程度的变动, 主要表现为社会经济形势的剧变, 例如国家经济政策的变化、物价暴涨或暴跌、货币贬值等。客观情况的变化时刻存在, 但是否构成情势的变更, 我认为可以从客观情况变化对履约影响角度考察, 即结合继续履行合同是否会产生显失公平或不能实现合同目的后果来在具体案件中判断。我认为在上述房屋买卖纠纷中, 信贷政策的变化和购房资格的限制政策已达到“一定程度”, 属于客观情势的变更。

2.情势的变更发生在合同成立后, 合同履行完毕前

《合同法司法解释》 (二) 第26 条明确了情势变更乃当事人在订立合同时无法预见的, 这说明情势的变更是于合同成立后发生的, 同时也要在合同尚未履行完毕时, 因为合同关系消灭以后, 就不存在合同成立的基础被破坏的问题, 情势无论如何变更均不再影响合同的效力。从情势变更原则的适用目的看, 其适用为了在交易基础发生根本变化时, 避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的后果。在合同履行完毕后, 自然不存在上述问题。具体到房屋买卖合同纠纷领域, 房产新政的出台必须是在房屋买卖合同成立之后, 履行完毕之前, 否则不存在适用情势变更原则的可能。

3.发生变更的情势, 须为当事人所不能预见

国家的房地产市场宏观调控政策是否属于购房者的预见能力范畴之内?一般认为, 限购即直接剥夺购房者资格的政策是当事人无法预见的;而对于信贷政策的变化, 包括提高首付比例和贷款利率以及禁止向某些购房者发放贷款的政策, 是否可以预见存在较大争议, 争议的引发主要是由房屋买卖交易和房产新政的特殊性决定的。首先, 房屋买卖合同的标的价值巨大, 对双方当事人的经济利益和生活利益影响重大, 与一般民事合同相比, 当事人的主观注意义务相对较重。当事人在缔结合同时应采取理智、慎重的态度, 须对合同内容有全面的认识, 对未来相关形势有所预期, 债务履行的一些因素如购房资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化, 都是购买人必须考虑的;其次, 房屋买卖合同从订立到履行 (在此特指房屋买受人按照合同约定支付价款) 的间隔周期并不算长, 特别是在二手房交易之中, 一般会倾向性地认为对于相对短期内发生的客观情况的变动, 当事人应具有预见能力;最后, 国家的宏观调控政策并不是无迹可寻的, 而是存在着逐步从紧的趋势的。尽管如此, 本文仍认为, 2010 年以来信贷政策的变化是超出当事人预见能力的, 理由是, 虽然要求房屋买卖合同当事人充分预见合同履行可能出现的问题, 但充分预见的前提是能够预见。对于作为普通民众的购房者, 在当时复杂的经济形势下, 没有充分的信息渠道和超卓的分析判断能力, 面对瞬息万变的国家宏观调控政策, 想要把握国家宏观调控脉络, 预测国家政策动向几乎不可能。故本文认为房屋买卖合同当事人对房产新政的出台不具有预见可能。

4.情势变更导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的

这是适用情势变更原则的实质条件, 也是判断是否适用情势变更原则的关键。《合同法司法解释》 (二) 第26 条规定情势变更原则需适用在“继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的场合”, 很明显, 情势变更导致的后果可以分为两种:

(1) 显失公平

对于何种情况构成显示公平, 存在着不同理解。有观点认为, 须出现一方严重获益, 而另一方严重受损的利益格局, 亦有观点认为, 只要保持合同效力对不利一方所造成之负担达到一定严重程度, 即可视为显失公平。

正是由于对显失公平的不同理解, 直接影响了对因信贷政策变化使一方当事人履行合同困难是否构成情势变更的判断。有观点认为虽然买受人需要支付的首付比例和贷款增加或者无法从商业银行获得贷款, 但房屋的交易价格并没有发生任何变化, 房屋的出卖人并未因此获得更多价款, 不存在一方严重获益, 另一方严重亏损的可能, 不构成显失公平。笔者不同意这一观点, 在房屋买卖合同纠纷中, 买受人因未获得预计中的房屋贷款, 对其履行合同, 向出卖人支付价款造成了严重困难。固然, 买受人可以通过变卖所有物、从其他借款渠道筹措借款使得合同存在继续履行的可能, 但若此方式对买受人造成的负担达到一定严重程度, 就应当视为造成显失公平的后果。

(2) 不能实现合同目的

不能实现合同目的又可称为“目的障碍”, 指当事人无法通过订立并履行合同实现预期的法律关系变动后果。造成目的障碍的原因多种多样, 典型的有因行政行为导致目的障碍和由第三人原因导致目的障碍。例如在限购政策下, 购房者一旦失去购房资格, 则在履行房屋买卖合同过程中, 在诸如合同登记备案、放贷办理、产证登记都会遭到相关部门的拒绝, 不可能实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现转移房屋所有权的最终目的。

5.非不可抗力

情势变更必须由除不可抗力以外的其他因素所引起。根据《民法通则》第153 条、《合同法》第117 条第2 款, 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为不可抗力起因于重大的自然灾害诸如地震、洪水、海啸、风暴等, 也包括一些社会异常现象, 例如战争、罢工、社会动乱等。而情势变更多表现为社会经济形势的剧变, 如国家经济政策的变化, 物价暴涨或暴跌, 货币贬值等 (1) , 将社会经济的重大变化归于情势变更范畴下。所以就房产新政所引发的银行贷款首付或者拒绝放贷情形及限购政策而言, 笔者倾向认为其属于情势变更事由, 而非不可抗力。

6.不属于商业风险

根据司法解释的规定, 情势变更是不属于商业风险的重大变化。情势变更与商业风险的区别主要有:其一, 引起情势变更和商业风险的事由程度不同。情势变更需是社会经济形势的重大变化, 而商业风险则是一般的经济情势变化所致;其二, 影响不同。情势变更的发生在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇;而商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之意;其三, 可预见性不同。情势变更是合同当事人在缔约时无法预见的, 而商业风险则是商业活动中行为人有能力预见到的风险。

笔者认为区分情势变更和商业风险的关键在于是否可以预见即是否引起了显失公平或不能实现合同目的的后果。正如前文所述, 房产新政的出台是超出当事人预见可能, 且在事实上造成了显失公平或不能实现合同目的的后果, 故房产新政的出台不属于市场固有的商业风险, 而是属于情势变更。

参考文献

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篇9：三门峡无房产证房屋买卖合同

关键词：情事变更原则；不可抗力；商品房；合同纠纷

一、情事变更原则和不可抗力的概念

情事变更，是指在合同有效期内，由于非因当事任一方的原因，发生订立合约是没有预料到的变化，如果维持合同订立时的效力，则在合同履行显失公平时，当事方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以达维持公允。甚至在西方国家，情事变更原则也是作为对“契约神圣原则”和“契约必须遵守原则”的补充和限制而得以发展。

近些几年，随着国家对房地产行业调控的频繁和深入，降息、救市、限购、限贷等等政策不断出台，直接影响了一部分人的履约能力，导致出售房产将遭受较大损失或履行购买房产则成本大增。尤其在2014年底以来，市场对房地产行业下行的预期不断持续，市场景气也低，这都会影响买家的心态，因而不少买家以此为借口，拒不履行合同，不执行所订立的购房合约。

二、情事变更与不可抗力的比较

当前学界有学者表示，情事变更包含不可抗力；还有学者认为，情事变更等同于不可抗力。不可抗力在我国《民法通则》第153条，《经济合同法》第27条，以及《涉外经济合同法》第24条等法律条文中都有明确的规定。笔者认为，情事变更和不可抗力有着很大区别。不可抗力专于指某种客观情况，而这种客观情况又是不能预见或者可以预见但不可避免乃至根本无法克服。不可抗力和情事变更之间的主要区别在于：首先，二者的客观表现不同。情事变更通常是由于客观的经济外部状况发生改变而引发，例如物价剧烈波动、经济政策发生大的改变等客观因素。其次，履行结果不同。情事变更事项发生后，虽然外部条件发生改变，但合同一般；情况下仍然可以履行，只是如要履行合同则会显失公平。再次，不可抗力法律后果不适用于情事变更原则的法律后果。最后，不可抗力的发生，可以引起情事变更的发生，但是情事变更则仅可能是不可抗力发生所导致的结果，因此二者不能互为因果关系。

三、不可抗力和情事变更原则在商品房买卖合同中的适用

政府为刺激房地产市场的需求或者抑制房地产市场“过热”，不断采取的相对激烈的调控政策。这些政策从不同方向对供求双方产生影响，进而使买方和卖方在心理上产生不同的“预期”，同时也加大了市场交易中的不确定性。情事变更原则即是在合同订立生效之后，市场发生未能预见的新的情形，因此在这种背景之下，确认和区别法律意义中的“情事变更”就要非常慎重。笔者认为，房地产调控政策引发的“违约”情形如果需要适用“情事变更”原则，那么客观上需要满足如下四个条件，否则会出现对情事变更原则的滥用，对市场产生不利影响：

（1）调控政策所导致“情事”的变化是一种客观存在的事实，而非合同订立某一方所能控制。在新房地产调控政策出台后，首先会引起购房首付款所占比例以及银行抵押贷款条件的变化。这给买方当事人造成的直接影响就是首付款增加导致合同履行困难，和利率变动利息总额支出额增加的显性风险。同时，由于商品房买卖合同标的房产一般而言金额都很巨大，这种突发“情事”的变动，使买方当事人订立合同时赖以成立的基础条件部甚至完全丧失。

（2）新政策出台对市场产生影响，应该发生于房产买卖合同订立之后，且是在合同履行完毕之前。依照现行合同法，发生情事变更，必须是在合同缔结之后，否则不存在情事变更的适用条件。而如果情事变更恰恰发生在买卖合同订立的时候，那么一般应当认为当事人订立合同只是已经充分认识到发生的事实，那么合同的订立则被认为是在已经发生变化的事实的基础上而成立，因此也不存在发生情事变更的问题。而如果新政策颁布是在合同履行完毕之后，为维护市场稳定，保持交易秩序，原合同也不适用情事变更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房产政策之下，如果要继续履行原合同，则必须是对任一方当事人都无明显不公或者新政策不会导致合同无法实现。政策变动条件下，如果要判定构成情事变更，则判断标准应当是新的政策的作用导致商品房买卖合同的基础完全丧失，或者新政策导致合同某一方或者双方当事人合同目的落空，或者造成对价关系无法实现等。

（4）新政策的出台必须是在当事双发订立合同之时没有也不可能预见的情况下，且不可归责于人一方当事人。不可能预见指的是双方当事人对房地长新政策发生的情事变化，完全没有预料到，并且不存在应当预见但没有预料的情形。不可归责指的是调控政策的发生完全不是由于当事人主观上的过失或故意。

篇10：买卖房屋合同(房产证)

甲方（转让人）：乙方（买受人）：

所有权人姓名：_姓名：___身份证号码：____

联系电话：_

地址：身份证号码：_________ 联系电话：_地址：_ ____共有权人（所有权人）姓名：__姓名：___身份证号码：___

联系电话：_________

地址：身份证号码：________ 联系电话：_________ 地址：

权利人关系：权利人关系：

甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就下列房屋所有权转让达成如下协议：

TEL:0854-3224818

交给独山房产网，甲方同意委托独山房产网用于过户至乙方名下。并应于收到该房屋全部价款之日起15日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 乙方逾期付款的违约责任

除自然灾害等不可抗力之外，乙方如未按本协议第五条规定的时间付款即视为乙方不履行本协议。届时，甲方有权终止协议，乙方已付款，甲方只退50%。若此时房产证已过户至乙方名下，乙方负责将房产证过户回甲方名下，相关费用全部由乙方负责。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任

除自然灾害等不可抗力之外，甲方如未按本协议第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，则视为甲方不履行本协议，乙方有权终止协议，甲方退回乙方所有已付款，并按乙方累计已付款的50%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

第九条 关于产权登记的约定：甲方协助乙方在房地产登记机关办理权属登记手续。如因甲方的恶意拖延签字过户、多次催促仍不提交相关过户证件等原因造成乙方不能按约定期限取得房产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付款退还给乙方，并按乙方已付款的50%支付乙方违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。第十条 保证：

甲方：甲方保证有权签署并有能力履行本协议。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关共有、赠予、继承、按揭、抵押债务、税项、维修基金及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。甲方保证在交付时附件中所列附属设施可正常使用，不能正常使用的，甲方负责修复至可用，方可交付乙方。

乙方：乙方保证已了解该房屋的相关质量及权属问题，保证有权签署并有能力履行本协议，有能力承担全部责任。

第十一条 税费的交纳：因本房屋所有权转移所发生的一切费用由方交纳。

第十二条 其他过户费用及交接：甲方承诺在房屋交接时由甲方结清之前产生的水、电、电话、闭路电视、网络、物业、停车等各项费用，并协助乙方对上述户头进行过户，同时将户口迁出该房屋。本条所述过户事项，相关过户费用由方交纳。第十三条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出15天内）签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十四条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十五条争议的处理

1、本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协

商或调解不成的，依法向人民法院起诉。第十六条 不可抗力

1、本协议所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本协议签订日之后出现的，使该方对本协议全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、**、罢工、政府行为或法律规定等。

2、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第十七条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。第十八条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十九条 协议的效力

1、本协议自双方签字并按手印之日起生效。

2、本协议一式二份，甲方、乙方各一份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________独山房产网

以上约定系双方真实意思表达，本站见证合同签订过程。若产生争议，由双方协商解决。如需证实，本站承诺保持中立，并据实提供证据。

独山房产网

证明人：

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篇11：三门峡无房产证房屋买卖合同

一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第 一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规 禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否 有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种 书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有 房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政 确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不 动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不 动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法
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律意义在于，它是不动产物权变动的法

定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物 权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有 房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件 成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证 得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要 求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房 屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋 所有权的确认，才真正具有确权意义。其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示 对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产 权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该 房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到 弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责 任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标 的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得 合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本 法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情 况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。