成都写字楼市场报告

成都写字楼市场报告（精选6篇）

篇1：成都写字楼市场报告

一、宏观环境分析

1.经济环境

2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。

2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。

2.区域环境

成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。

2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。

二、微观环境分析

1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件

人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。

项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。

项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。

距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

2、项目地貌

项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。

3、项目用地市政配套条件

目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。结论：项目用地的市政配套条件成熟。

优势：区位优势、交通优势、城市配套优势

人民南路四段已建成高端写字楼：

1.威斯顿联邦大厦

建成时间：2002年

出售价格：21000 元/平米

总建筑面积：54191 ㎡

物业公司：威斯顿物业管理有限公司

物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

2.新希望大厦

建成时间：2010年

出售价格：均价24000 元/平米

总建筑面积：81140 ㎡

物业公司：锦官新城物业管理公司

物业费：18.5（含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费）元/㎡/月

3.国航新世纪

建成时间：2008年

出售价格：均价23000 元/平米

总建筑面积：106974 ㎡

物业公司：世邦魏理仕（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

4.大陆国际

建成时间：2011年

出售价格：均价19000

总建筑面积：49800

物业公司：第一太平戴维斯

物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

5.保利中心

建成时间：2012年

出售价格：均价18000

总建筑面积：390000

物业公司：戴德梁行顾问，保利物业

物管费：待定

6.华宇蓉国府

建成时间：2011年

出售价格：21000

总建筑面积：161700

物业公司：华宇物业

物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

7.来福士广场

建成时间：2012年

出售价格：待定

总建筑面积：3257178 m2

物业公司：凯德置地

物业费：待定

人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。

1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。

2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。

3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。

4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。

5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。

6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。

7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。

8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。

9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。

综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主，且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调查中消费者对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。人民南路四段的写字楼比较受青睐。

篇2：成都写字楼市场报告

注意保密

成都工业总部基地写字楼调研报告

一、调研基本情况

（一）锦江工业总部基地

锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。

1.中冶成工大厦

项目位臵：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。

开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。

占地面积：14.15亩 建筑密度：30.18％

内部资料

注意保密

容积率：8.02 绿地率：33% 总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡

车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）

建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。物管费：最高不高于6元/㎡

出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）

A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；

B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。

内部资料

注意保密

销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。

2.成都银海芯座

项目位臵：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。

开发商背景： 层高：3.2米

总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）建筑面积：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡ 售价：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管费：9元/㎡/月 车位费用：200-300元/月 车位数量：681个 销售情况：已基本售完

（二）青羊工业总部基地

项目位臵：该项目位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，坐落在成都西

内部资料

注意保密

三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。

开发商背景：项目是由成都青羊工业建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都臵信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。

占地面积：1089亩 容积率：1.6 建筑密度：29.2％ 绿地率：35％

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：1500-4700㎡

售价：5000元/㎡ 现售价6000-8000 物管费：2元/㎡/月

项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。

销售情况：目前，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，四期正在招

内部资料

注意保密

商。

（三）青羊绿舟税源总部基地

项目位臵：该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。

开发商背景：项目是由成都青羊城乡建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2008年3月27日。公司负责经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区“198”区域的大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。

占地面积：1800亩 独栋面积：1100-3000㎡

租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收达到一定的额度，就可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。

项目优惠政策：企业年纳税额达到相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。

销售情况：尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。

（四）龙潭工业总部基地

内部资料

注意保密

成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。项目将建成约150万平方米的总部集群，至2010年，可入驻5000家以上的总部企业。

1.成都龙潭裕都总部城

项目位臵：该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区内。

开发商背景：项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限公司投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园，在成都市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点规划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。

项目简介：成都龙潭裕都总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个项目预计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491-5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公

内部资料

注意保密

为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区，计划2010年开工建设，预计开发时间为8-10年，建成后可供1600家以上企业入驻。目前已完成一号地块的工程建设。

占地面积： 779亩

总建筑面积：69万㎡（其中地上57万㎡，地下12万㎡）容积率：1.5 建筑密度：30％ 绿化率：30％ 车位：4522个

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：491-5314㎡ 售价：5400元/㎡ 销售情况：60％ 项目优惠政策：

（1）凡购买办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；

（2）凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；

（3）享受办公用房补贴：纳税在200-500万、500万元

内部资料

注意保密

以上的企业，购买办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；

（4）企业购买办公楼后，可享受购买总部城配套住宅原价下浮5％的优惠政策；

（5）重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一事一议；

（6）凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。

2.多元总部国际一号

项目位臵：该项目位于成都市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。

开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团有限公司开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。

建筑面积：66667㎡ 容积率：0.9 绿化率：20％ 总楼层数：4层

停车位：600多个（其中地上400多个，地下100多个）

内部资料

注意保密

物管费：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面积：300-1000㎡ 售价：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 销售情况：40％

项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策

（五）蓝光·空港总部基地

项目位臵：该项目位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。

开发商背景：项目由成都双流和骏臵业有限公司投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。

租售形式：租售均可 售价：7500元/㎡ 租价：60-100元/㎡/月 物管费：3.5-5元/月

内部资料

注意保密

销售情况：90％

项目优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴

三、工业总部基地优势分析

（一）政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。

（二）交通优势。纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。

（三）环境优势。包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总

内部资料

注意保密

部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。

（四）价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部实验区，都有物美价廉的写字楼出售。成都不少中小企业的总部办公物业，价格都在4000元/㎡上下，与城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是15元-18元/㎡/月，一个200㎡的写字间，如果空臵，一个月物管费就得交接近4000元。

四、工业总部基地市场竞争分析(一)成都总部基地市场概况

随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。

就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双

内部资料

注意保密

流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。

由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在2008年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。

随着成都总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋激烈。

（二）成都总部基地市场特征

根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。

成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优

内部资料

注意保密

势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。

成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。

从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。

（三）成都总部基地市场竞争格局

成都总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。

内部资料

注意保密

（四）成都总部基地市场竞争手段

由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。

结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”的园区发展思路对目标客户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。

五、成都总部基地发展趋势

（一）成都总部基地市场供给与需求

由于总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的发展，实现了企业、区域、城市的“三赢”，另一方面，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。

截止2008年，据不完全统计，成都市场呈现的各类总

内部资料

注意保密

部办公物业面积在200～300万平方米左右，且呈现继续增加态势。

2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9月两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。

2007年9月，成都工业用地开始实行“招拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包括其他方式成交的工业用地。

根据上述数据，我们预测，如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达5～10年，这还未包括潜在市场供应。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。

（二）成都总部基地发展趋势

随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。

根据成都市对工业园区“一区一主业”的发展规划，我们预测，依附于工业园区的总部基地物业将逐渐细分，总部基

内部资料

注意保密

地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。

总部办公的概念日益被市场接受，总部基地项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。

从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多，主要表现在建筑的集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方的需求和建议）、建筑模块化、可变性（采用新技术和革新设备）、节能环保四个方面。

篇3：青岛写字楼市场的空置率分析

通常来说, 由于使用性质及收益回报的差别, 一个城市的办公类物业价格要比住宅高。但据笔者研究发现, 在青岛市同类型区域, 写字楼价格比住宅低很多。房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的, 而供求关系可以用空置率来分析, 空置率也是反映市场运行情况的风向标。因此, 研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。

本文从青岛市写字楼市场的现状出发, 通过对写字楼市场空置率情况的简单分析, 综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。

2 研究现状及相关定义

由于经济发达、存量较大, 西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。G.D.Jud等在1990年提出, 自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率;也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时, 又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。按国际通行惯例, 商品房空置率的合理区为5%～10%。

国内由于住房改革比较晚, 关于空置率方面的研究是从20世纪90年代开始的。目前, 我国的相关研究主要集中在市场波动状态下, 商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。写字楼不同于住宅, 国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场, 更不适用于写字楼市场。

综上, 本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测, 分析写字楼市场的供求情况, 评价写字楼市场的运行情况。

3 实证分析

笔者搜集并分析了2003-2009年青岛市统计局发布的写字楼市场相关数据 (见表1) 。

资料来源:青岛市统计局

简单分析表1中的数据, 仅看历史吸纳率一栏, 2004-2007年, 吸纳率都是大于1的, 这也从一个侧面反映了青岛市积极向好的经济形势, 在这个阶段写字楼空置率是逐年下降的。2008年, 受到全球金融危机的影响, 吸纳率大幅下降, 也就是从这一年开始, 空置面积逐渐上升, 但由于存量基数也大幅上升, 空置率上升得并不很明显。2009年至今, 由于国家经济刺激政策使得经济形势逐渐好转, 带动了经营环境的转好, 使得空置率隐隐有下降趋势。

从理论上来讲, 适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时, 通过降低空置率, 增加供给, 可以减缓房价的上升;当需求下降时可以通过增加空置率来减少供给, 进而减缓房价的下跌。分析表1中的数据, 可以看到销售价格基本是逐渐上升的, 仅有小幅波动, 每年的价格波动都与上一年的空置情况密切相关, 这也验证了其缓冲器作用, 空置率的反周期性质无疑会减轻房地产市场的供需冲击, 从而起到稳定市场的作用, 这也是供求规律作用的结果。

4 市场分析

从表面上来看, 青岛市的写字楼市场在比较有效地运行。自2003年起, 青岛市写字楼的空置率逐渐下降, 至2008年, 空置率开始小幅上升, 但总体情况是稳定的。这也意味着, 青岛市写字楼的总体供应略大于需求, 总体情况比较平衡, 写字楼的价格总体也处于正常波动范围内。虽然空置率相对于北京、上海偏高, 我们认为仍处于符合青岛市经济发展状况的合理空置率区间内。

青岛市写字楼缺乏统一布局和客户群细化与定位。在青岛写字楼市场上, 存在着与写字楼经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期写字楼自我发展成分较大, 全市缺少统一的规划布局, 致使目前青岛写字楼经济的聚集程度较低, 在空间布局上相对分散。青岛能够达到甲级写字楼水准的物业匮乏, 导致缺少有分量的大集团区域总部在青岛设点。因此, 在青岛目前房地产业发展中, 很难体现写字楼在长期性和稳定性上的优势, 无法吸引足够的投资者。

青岛房地产市场投资力量倾向于住宅。对于写字楼投资者来说, 投资金额数量偏大, 投资周期长, 物业管理风险大。这也是写字楼价格低于住宅价格的原因, 具体表现为租金明显偏低, 销售不畅, 空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性量的供需上青岛写字楼市场基本平衡, 但在产品结构上供需却与市场脱节。

5 对策

据笔者调查研究, 青岛市写字楼空置率长期处于较高的水平上, 空置率达20%～25%。对此, 提出如下对策:

首先, 要加强房地产市场的整合。目前青岛市场小开发商偏多, 导致竞争开发成本过于高昂, 市场布局混乱。所以应加快房地产企业的整合, 利用市场机制优胜劣汰, 发展出一批专业性强、经营理念先进的房地产企业, 促进市场的统一布局。

其次, 要改变很多地方政府过度依靠土地出让金收入的财政收入模式。一方面, 拿地成本过高是造成我国房价上涨最重要的原因之一, 要降房价, 必须将地价降下来;另一方面, 我国人多地少的矛盾决定了地方政府依靠土地出让金的财政收入模式不可持续, 必须加以改革。

再次, 金融机构在贷款时要谨慎, 适当抑制房地产市场的“不均衡”发展。

最后, 在整个调整中, 核心是政府的相关行为、政策。除了改变财政收入模式、促进房地产行业整合、调整宏观经济环境外, 安抚消费者、稳定市场也离不开政府的参与。只有当“有形的手”与“无形的手”很好地配合起来, 才能保证房地产市场的有效运行。

6 结语

通过以上分析, 我们不仅简单了解了空置率的相关理论, 更利用青岛市近年的相关数据分析了青岛市写字楼市场的运行情况与特点。本文存在以下不足:首先, 我国的相关统计数据的可信度较低。其次, 本文一些结论源于笔者的从业经验, 而且过于关注中高端市场, 忽略了部分低端市场, 造成统计方面存在部分偏向性。第三, 本文只是大概分析了空置率的变化, 没有细化分析, 具体分析还有待进一步讨论。

摘要：房地产业与经济发展密切相关, 而写字楼的使用与投资又与当前经济环境密切相关, 是影响经济发展的主要力量。在当前市场条件下, 青岛市写字楼市场的空置率相对偏高, 不利于整合社会资源和规范房地产市场。本文通过分析当前市场形势下青岛市写字楼的空置率, 评价青岛市写字楼市场的运行情况, 提出相应对策, 促进写字楼市场的发展。

关键词：写字数,空置率,经济发展,资源整合

参考文献

[1]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社, 2005.

篇4：成都写字楼市场报告

为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？

投资写字楼，下一步应该重点关注成都哪一个方向？（副）

【引子】

如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。

“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。

销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。

其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。

稿件一：

背景解读（栏）

商业地产过剩 成都写字楼全国最“空”（标）

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆的增长率为129%，成都为135%。

世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。

写字楼过剩端倪早现 成都两年当上“第一”（小）

早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。

世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。

无独有偶，第一太平洋戴维斯也在同期发布报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。

时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。

优胜劣汰 租金成唯一“试金石”（小）

“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。

成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。

作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。

写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”

不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。

稿件二：

租金密码（栏）

租金增涨“四大铁律” 单一产权居首位（标）

2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。

调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。

核心密码：产权是否单一（小）

成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。

“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。

重要密码：地段优势（小）

地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。

不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。

破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。

必要密码：硬件配套不可或缺（小）

硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。

布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。

吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。

其他方面，如果公司经常需要加班，则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。

破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者（企业）提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施（智能化），是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向（阳光）、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。

特殊密码：服务水平决定租金差异（小）

时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软性服务，后期管理和软性服务同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。

专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。

破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。

稿件三：

投资指南（栏）

下一步，一路向南？（标）

中小型企业需求强劲 城南写字楼市场“破冰”在即（副）

空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。

高空置率低租金 成都之南“拖后腿”（小）

无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”

南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。

三五年后 城南写字楼市场或将“破冰”（小）

业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。

锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。 华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲 将引发“商业南迁潮”。

仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受媒体采访时曾提出“大南迁”的概念：目前成都高新南区的写字楼多数是小业主、大量写字楼物业散卖，加上产品同质化严重，租金普遍降低，低租金引来许多企业的南迁潮，这使得城南写字楼的小业主迎来挑战的同时，也将得到更多机遇，比照国际标准进行打造 城南商业“内外兼修”。

篇5：成都写字楼市场报告

就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。

一、上海写字楼市场发展回顾和展望

（一）简要回顾

1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：

1.第一阶段（1990年—1991年）：起步阶段

上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。

2.第二阶段（1992年—1996年）：迅速发展阶段

随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。

3.第三阶段（1997年—1999年）：快速回落阶段

一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。

4.第四阶段（2000年至今）：成熟发展阶段

随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2000年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2006年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。

（二）前景展望

上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。

1.从市场供应分析

2006年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2005年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2007-2008年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2009年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。

2.从市场需求分析

由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2010年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。

二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析

黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2000年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：

（一）可供应量

截止2006年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。

（二）租金

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2006年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。

（三）空置率

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比

较看，2006年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。

三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议

在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：

（一）加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征；三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。

（二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场

由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。

（三）进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发

黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本；二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估；三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。

（四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化

篇6：成都写字楼市场报告

2013-2018年中国写字楼市场调研及发展趋

势预测报告

第一章 写字楼概述 第一节 写字楼定义

第二节 写字楼行业发展历程 第三节 写字楼分类情况 第四节 写字楼产业链分析

第二章 2011-2013年中国写字楼行业发展环境分析 第一节2011-2013年中国经济环境分析

一、宏观经济

二、工业形势

第二节 写字楼行业相关政策

一、国家“十二五”产业政策

二、其他相关政策

第三节 2011-2013年中国写字楼行业发展社会环境分析

一、居民消费水平分析

二、工业发展形势分析

第三章 中国写字楼市场现状分析 第一节 写字楼行业总体规模 第二节 写字楼发展概况

一、2011-2013年写字楼发展分析

二、2013-2018年市场规模预测 第三节 写字楼机构市场容量概况 第四节 写字楼产业的生命周期分析 第五节写字楼产业供需情况

第四章 写字楼国内价格走势及影响因素分析 第一节 国内写字楼2010-2012年价格回顾 第二节 国内写字楼当前市场价格及评述 第三节 国内写字楼价格影响因素分析

第四节 2013-2018年国内写字楼未来价格走势预测

第五章 2011-2013年我国写字楼行业发展现状分析 第一节 我国写字楼行业发展现状

一、写字楼行业品牌发展现状

二、写字楼行业需求市场现状

三、写字楼市场需求层次分析

网 址：

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

四、我国写字楼市场走向分析

1、培训质量将更加全面

2、培训合作将得到巩固

3、认证项目将得到统一

4、培训要求更加迫切

5、培训教育模式将会突破

6、期待资本的融入

第二节 中国写字楼产品技术分析

一、职教与高校互补性加强

二、“知本”时代职业培训理念的创新

三、写字楼学员消费更加理性

四、就业导向成首要关注点

五、认证培训势头依旧热力不减

六、写字楼课程标准化成为重要趋势

七、行业将更注重提升就业推荐能力 第三节 中国写字楼行业存在的问题

一、国内写字楼产品市场的三大瓶颈

二、写字楼产品市场遭遇的规模难题 第四节 对中国写字楼市场的分析及思考

一、写字楼市场特点

二、写字楼市场分析

三、写字楼市场变化的方向

四、中国写字楼行业发展的新思路

第六章 2012-2013年中国写字楼行业发展概况 第一节 2012-2013年中国写字楼行业发展态势分析 第二节 2012-2013年中国写字楼行业发展特点分析

第七章 写字楼行业市场竞争策略分析 第一节 行业竞争结构分析

一、现有企业间竞争

二、潜在进入者分析

三、替代品威胁分析

四、供应商议价能力

五、客户议价能力

第二节 写字楼市场竞争策略分析

一、写字楼市场增长潜力分析

二、写字楼产品竞争策略分析

三、典型企业产品竞争策略分析 写字楼主要发展策略

第三节 写字楼企业竞争策略分析

一、2013-2018年我国写字楼市场竞争趋势

网 址：

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

二、2013-2018年写字楼行业竞争格局展望

三、2013-2018年写字楼行业竞争策略分析

第八章 写字楼行业投资与发展前景分析

第一节 2012-2013年写字楼行业投资情况分析

一、2012-2013年总体投资结构

二、2012-2013年投资规模情况

三、2012-2013年投资增速情况

四、2012-2013年分地区投资分析 第二节 写字楼行业投资机会分析

一、写字楼投资项目分析

二、可以投资的写字楼模式

三、2013年写字楼投资机会

四、2013年写字楼投资新方向 第三节 写字楼行业发展前景分析

第九章 2013-2018年中国写字楼行业发展前景预测分析 第一节2013-2018年中国写字楼行业发展预测分析

一、未来写字楼发展分析

二、未来写字楼行业技术开发方向

三、总体行业“十二五”整体规划及预测 项细分行业领域确定为电子信息制造业十二五发展重点 2012年全年电子制造业产业规模稳步增长 IT从业人员将增30万人

第二节2013-2018年中国写字楼行业市场前景分析

一、产品差异化是企业发展的方向

二、渠道重心下沉

第十章 2013-2018年写字楼行业发展趋势及投资风险分析 第一节 当前写字楼存在的问题 第二节 写字楼未来发展预测分析

一、2013-2018年中国写字楼行业发展规模

二、2013-2018年中国写字楼行业发展趋势预测 第三节 2013-2018年中国写字楼行业投资风险分析

一、市场竞争风险

二、政策和体制风险

三、进入退出风险

1、进入壁垒

2、退出壁垒

第十一章 写字楼国内重点生产厂家分析 第一节 A

网 址：

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第二节B

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第三节C

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第四节d

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第五节e

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第十二章 写字楼地区销售分析

第一节 中国写字楼区域销售市场结构变化 第二节 写字楼“东北地区”销售分析 第三节 写字楼“华北地区”销售分析 第四节 写字楼“中南地区”销售分析 第五节 写字楼“华东地区”销售分析 第六节 写字楼“西北地区”销售分析

第十三章2013-2018年中国写字楼行业投资战略研究 第一节2011-2012年中国写字楼行业投资策略分析

一、写字楼投资策略

二、写字楼投资筹划策略

网 址：

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

三、2013年写字楼品牌竞争战略

第二节2013-2018年中国写字楼行业品牌建设策略

一、写字楼的规划

二、写字楼的建设

三、写字楼业成功之道

第十四章 市场指标预测及行业项目投资建议 第一节 中国写字楼行业市场发展趋势预测 第二节 写字楼产品投资机会 第三节写字楼项目投资建议

一、行业投资环境考察

二、投资风险及控制策略

三、项目投资建议

图表略......网 址：