棚改最新政策

棚改最新政策（通用8篇）

篇1：棚改最新政策

齐齐哈尔市城市棚户区改造实施方案（试行）

我市市区现有棚户区61片，占地面积1362万平方米，建筑面积681.2万平方米，11.3万户、33.7万人。其中市中心城区集中连片棚户区44片，建筑面积593.8万平方米、9.8万户、28.6万人。为完成省委、省政府确定的五年内完成棚户区改造任务，改善棚户区居民生活环境，根据黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见，结合我市实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

认真贯彻“三个代表”重要思想和党的十七大精神，用科学发展观全面谋划棚户区改造工作，以提高居民居住水平，改善城市环境，增加城市空间，促进经济社会又好又快发展为目的，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益、健全住房保障体系的重要内容，抓住国家和省扶持棚户区改造的良好机遇，以人为本，统筹兼顾，精心组织，配套建设，高标准地完成棚户区改造任务，加快生态市、园林城建设步伐。

二、基本原则

（一）坚持政府组织为主，市场化运作为辅的原则。通过政府直接组织实施，将棚户区改造与安居工程、廉租房建设相结合，降低改造成本，统筹使用土地，保护棚户区居民利益，减轻拆迁阻力，保证回迁居民住上放心房、满意房。同时，充分利用土地、规划、财税等政策，调动具备资质的开发建筑企业，参与棚户区改造。

（二）坚持统一领导，市区联动的原则。棚户区改造工作由市棚户区改造领导小组实行统一领导。统一确定棚户区改造实施方案、改造规划，统一制定棚户区改造拆迁安置政策、设计标准，统一组织工程建设招投标，统一调度棚户区改造资金，统一协调安排配套工程建设。同时，鼓励各区在本区域内充分利用土地、财税等政策，独立组织棚户区改造工作。

（三）坚持急需改造、区域优先的原则。本着量力而行、尽力而为、先易后难、分步实施，从沿江、沿湖、沿道棚户区开始，梯次进行改造。

（四）坚持以人为本，利民惠民的原则。房屋拆迁实行拆一还一，采取实物安置与货币补偿两种方式，对被拆迁户合理补偿安置。

（五）坚持规划先行的原则。高标准、高起点制定规划，在规划的统一指导下实施，做到与城市总体规划相结合，与近期沿江开发、远期跨江建设相一致。

（六）坚持依法运作，确保稳定的原则。坚持依法行政，维护群众的合法权益。妥善处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，既要按时限完成棚户区改造任务，又要考虑居民经济承受能力，始终保持稳定。

（六）坚持多渠道筹措资金的原则。发扬自力更生精神，积极争取国家和省政府政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资的渠道，解决改造资金不足的问题。

三、城市棚户区界定

棚户区是指城市建成区范围内1万平方米以上集中连片、平房密度相对较大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大，以及环境卫生脏乱差的区域。

四、工作目标

按照省委、省政府五年内完成城市棚户区改造的要求，我市将用四年时间完成681.2万平方米棚户区改造任务。

2008年计划改造150万平方米。其中，龙沙区改造46万平方米，建华区改造50万平方米，铁锋区改造37万平方米，富拉尔基区改造8万平方米，碾子山区改造5万平方米，昂昂溪区改造3万平方米，梅里斯区改造1万平方米。2008年市区建设回迁安置房120万平方米。2009年计划改造棚户区面积180万平方米，2010年计划改造棚户区面积177万平方米，2011年计划改造棚户区面积174.2万平方米。

五、建设标准

通过棚户区改造，建设一批生态、节能、集约用地型回迁安置住宅小区。建设标准为：交通便利，公共基础设施完善，软硬覆盖率应达到100%；工程质量合格率100%，优良品率不低于40%；建筑节能达到国家规定标准；设计户型的建筑面积分别为40、50、60、70平方米。

六、优惠政策

（一）土地政策

棚户区改造安置房住宅和廉租住房建设用地实行行政划拨，其中的商服用地实行有偿出让。

（二）税费政策

安置房、廉租房建设项目行政事业性收费和政府性基金全免，即免收基础设施配套费、人防工程结建费、墙改专项基金、消防设施建设费、城市占道费、供热配套费、二次供水整合费、高可靠性供电费、固体污染排放费、房屋登记费、抗震设防费、环境评价费、工程安全监察费、工程质量监督费、拆迁管理费、工程造价管理费、产权交易费等。由政府建设的棚户区改造安置用房（含上套户型增加面积而缴纳的补差款）和廉租住房建设用房（不含商服）免收营业税。以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税；棚户区居民因拆迁选择货币补偿重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税；房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加，经市棚改办认定后，地税部门审核执行。鼓励国有大型企业积极参与棚户区改造，政府给予政策支持。

被拆迁人依据国家城镇房屋拆迁有关管理规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。棚户区改造拆迁后的腾空用地通过出让所获出让效益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益，用于支付棚户区改造贷款和作为棚户区安置房基础设施和配套工程建设，剩余部分归市、区政府使用（以单独地段为计算单位）。

（三）拆迁政策

房屋安置。拆迁有房屋产权证的私产住宅房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。对符合居住条件的无证房屋，具有房屋所在地的独立居民城市户口，且实际在此居住，又无其它住处的，按照棚户区改造拆迁补偿相关规定，给予妥善安置。

以棚户区改造区片为单位，广泛征求住户意见，同意拆迁的住户达到80%以上列入棚户区改造计划，低于80%的不列入改造计划，征求意见结果在该地段和社区公示。

（四）基础设施建设政策

安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路，给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。

（五）公共用房配套政策

回迁安置小区要按规划建设物业和居委会用房，由各区政府房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。

棚户区改造要与再就业工程相结合。在回迁安置小区规划建设时，要规划和建设与社区需求相适应的农贸市场，为下岗职工提供再就业岗位，市场的产权归市城投公司所有，区政府负责日常管理，经营性收入的60%补充小区物业管理费用。

（六）审批政策 建立棚户区改造联席会议制度，实施联合办公，实行“一站式”、“一条龙”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序，缩短审批时限。

（七）其它政策

棚户区改造项目（安置和出让用地）在不突破国家刚性标准的前提下，可适度提高规划容积率。

棚户区改造拆迁安置工作由各区政府组织实施，被拆迁的房屋残值归各区政府，作为各区政府棚改办办公费用。

安置房建设可以项目作抵押，申请银行项目贷款，个人可以申请公积金和银行按揭贷款，不具备公积金和银行按揭贷款条件的，可以申请小额贷款，市区机关和事业单位人员可自愿给予担保。

从今年起在房地产开发项目中，推行按项目规划面积1.5%建设廉租房，对符合廉租房补贴条件的家庭，通过租金补贴和实物配租等形式，实现应保尽保。

棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。

七、工作措施

（一）充分调动各方面的积极性，多渠道筹措资金。一是争取国家、省棚户区改造和廉租房建设匹配资金支持。二是争取国家开发银行及其它金融机构贷款。三是房地产开发地段的出让效益。四是市场化融资和社会捐赠资金。

（二）安排专项资金保证及时偿付借款本息。一是腾空土地出让收益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益；二是土地出让地段的城市基础设施配套费；三是财政其它收入。

（三）通盘考虑，高标准规划。按照总体规划和土地利用规划，高标准地编制好棚户区改造专项规划，做到棚户区改造和回迁安置住宅小区建设与城市景观相配套。

（四）依法运作，阳光操作。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市规划、房屋拆迁、城市建设管理等方面的政策规定。坚持公平、公正、公开的原则，同时对棚户区改造地区进行封闭冻结，停止土地使用权变更、房屋交易、户口迁移、转户和分户。

（五）实施棚户区改造全过程监督。建设项目实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制。确保工程质量，建成优质工程和群众满意工程。围绕设计、施工、验收等各个环节，监察、审计等部门要实行全过程监督，对于权钱交易、假冒伪劣工程等问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。

（六）明确工作责任。市政府是棚户区改造的责任主体，市棚户区改造工作办公室负责具体组织实施，各区政府成立相应机构，并负责棚户区改造地段的拆迁、回迁安置和群众思想工作。市发改委、财政局、审计局和城投公司负责争取国家及省相关的政策和资金筹措、监管等工作。市国土资源局、规划局负责土地供应、征用转用手续办理、协调落实腾空土地出让收益归集、规划审批等工作。市建设局负责棚户区改造计划的制定和组织实施等工作。其它各相关部门根据各自职能积极支持棚户区改造工作。为加大工作力度，保证棚户区改造任务按期完成，实行市领导包区、各区包片、党员干部包户的制度。同时，各区要制定并明确区委、区政府领导包片、党员干部包户的具体方案。市政府将同各区政府签订责任状，将任务落到实处。

（七）认真做好拆迁工作。对拆迁居民要做好耐心细致的思想工作，充分认识棚户区改造的重大意义，积极配合改造工作，在全市形成棚户区改造的浓厚氛围。同时，要加强信访接待工作，维护好社会稳定。

八、组织领导

为加强对棚户区改造工作的组织领导，市委、市政府成立齐齐哈尔市棚户区改造工作领导小组，负责组织、指导、协调、督查棚户区改造工作。本方案自下发之日起实施，解释权归市棚户区改造领导小组办公室。

篇2：棚改最新政策

1、要足额征收施工企业缴纳农民工工资保证金，以保障农民工的利益不受损害，维护社会稳定。

2、棚户区改造项目建设用地要按照有关规定办理土地出让手续，足额缴纳土地出让金。

3、为积极支持林区棚户房改造工程建设，在开发企业足额缴纳土地出让金及各项规费后，市政府于7日内以开发企业缴纳土地出让金同等额度的资金以及本级政府权限范围内足额收取的各项规费全部补助给企业。

4、税务部门应该依据相应法律法规及相关政策依法征税，本级财政足额征缴后地方流程部分补贴给开发企业；上解部分要逐级申请，经相关部门批准后，方可予减免。对上解部分如上级部门未批准，本级政府不予补贴。

5、房地产开发企业，建筑施工企业所缴纳的六项税费，本级财政按以下标准补贴给企业。（1）营业额：50%；（2）企业所得税：20%；（3）个人所得税：20%；（4）城建税：50%；（5）城镇土地使用税：50%；（6）房产税：50%。对于房地产开发企业、建筑施工企业所缴纳的其他税种，地方政府权限范围内的一律足额征缴后再补贴给企业。

篇3：棚改最新政策

今年4月李克强总理主持召开的国务院常务会议上, 有一项议题就是部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议强调, 今年要更大规模推进棚改, 必须牵住资金保障这个“牛鼻子”。

如何牵住资金保障的“牛鼻子”?过去几年的棚改中, 各地纷纷探路创新融资模式。就现有经验和研究来看, 棚户区改造, 不能只看作是“成本”, 也应看作是盘活“资源”, 今后要让更多的民间投资主体进入, 并且民间资本的投资规模还要争取比以前更大。

(一)

融资压力

由于经济发展水平不同, 各地棚改所面对的资金压力也不同。“与经济发达地区相比, 中西部的棚改融资难度更大。西部一些地区的财政基本是‘吃饭财政’, 这种情况下, 希望靠地方财政解决棚改问题显然比较困难。”中央财经大学教授温来成分析说。

除政府财力悬殊外, 土地出让收益的不同也加剧这种差距。温来成说, 土地开发红利比较可观的主要是一线城市、省会城市, 到了中西部的地级市、县级市、县城, 就逐步递减了。

由于事权和财权不对等, 一些棚改任务重的地方政府缺乏有效的融资平台。按照国家政策, 目前只有省一级政府才可建专门以保障性住房为主的投融资平台, 市县则无此权限。虽然明确了棚改中“省级政府是责任的主体”, 但省、市、县之间的跨级的资金互动很少。

为解决棚改资金压力, 中央政府今年加大了财政投入。4月4日, 财政部下发保障性安居工程专项资金, 包括中央财政对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项补助资金, 今年共计1158亿元, 相比去年执行资金数额增长了14.3%。

即便如此, 与住建部计划的今年投入1万亿元用于改造棚户区的计划相比, 依然存在较大缺口。对此, 温来成建议, 要创造条件让商业化资金进入, 除中央和地方政府外, 需要吸引商业银行、市场、企业和居民等社会资金的进入。

不过, 由于棚改项目风险较大, 商业化资本进入此类项目并不积极。谈及如何吸引社会资本进入, 专家们均建议, 棚改项目可能本身难以盈利, 但可以通过项目打包、捆绑一些适合商业化运作项目, 从而实现整体盈利。

为了鼓励民资参与棚改, 早在2012年6月, 住建部等七部门发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》, 鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

棚改工作的推进, 离不开政策支持。之前中央层面陆续出台的《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于棚户区改造有关税收政策的通知》等政策在资金、土地、税费减免等方面向棚户区改造倾斜。

“推进棚改需要系统化的政策设计, 不同阶段要有相适应的政策。”中国社科院财经战略研究所博士高广春举例说, 前些年强调地方融资平台要“消肿”、“减肥”, 设置负面清单, 现在则强调, 保障性住房与商业化住房开发的融资区别看待。

除了政策方面的支持, 也要对地方性融资平台进行监管, 不过如何把握监管的尺度是个问题。“监管过严, 没有钱办不了事;监管过松, 就容易出现问题。”高广春说。“目前, 凡是能用来融资的渠道, 几乎都被拿来探索;各地棚改融资模式之多, 从侧面也反映出融资之难。”他说。

(二)

从新平台开始

“当前的财政政策、金融政策, 已不再支持政府主导下以地方债为依托的传统建设模式, 地方政府靠土地财政的做法必须改革。”全国人大常委会委员、财经委员会副主任委员辜胜阻曾说。

国内多数地区的棚户区改造、保障房建设以及城镇化建设, 基本遵循“政府平台+土地财政”的模式, 政府依靠地方融资平台贷款筹措资金, 靠卖地来平衡收益。由此, 地方政府债务包袱加重, 同时还缺乏对项目开发进度和品质的管控, 缺乏系统性规划及实施。

“各级政府基本都是‘吃饭财政’, 土地收入在当前也快速萎缩。”国开金融有限责任公司副总裁左坤指出, 如何在此时以创新的市场化方式继续获得资本支持, 成为当务之急。

相关人士认为, 真正的突破, 在于切实让市场化机构起到主体作用, 也在于彻底改变地方平台的结构和效用, 把十八届三中全会倡导的国资改革理念用到地方平台身上, 将政府从债务运营转为资本运营。

这条路很曲折, 但已经有了探路者。国开金融在城镇化投融资领域已经创新出一种模式, 以城市综合运营商的概念, 将政府主导调整为市场主导, 并以与地方政府成立合资机构的方式来避免政府负债的增加, 走出了政府资产管理的新路。

据悉, 国开金融已经在全国范围与地方政府、市场机构合资成立新平台, 以基金或项目公司形式, 让参股的三方互惠互补。其中地方政府的职责, 主要是给予新平台土地收益、参与区域规划、保障土地指标, 以及减免部分税收和授权特许经营。

“基本完全以市场机构为主, 政府的作用是给出扶持政策。政府不用举债, 日后还能因股权投资有所分红。”左坤介绍, 项目收益也能因此滚动投入, 民生项目有望不再入不敷出。

截至2013年11月底, 国开金融已在全国范围内合资成立近20个新平台, 囊括了几十个城镇化项目。

其中, 吉林哈达湾工业区搬迁改造项目, 就是新平台应用于棚改的典型。作为东北最后一个待改造的老工业基地, 哈达湾棚户区地处城市核心地带, 严重阻碍城市发展。国开金融与吉林城建集团各出资35%和65%, 成立国开吉林投资公司, 负责4家工业企业的异地搬迁和妥善安置。项目总投资104亿元, 国开行配套银团贷款74亿元。

“经政府授权, 该合资公司成为独家综合开发主体。”项目负责人说, 土地出让金除上缴中央部分外, 地方收益全额返还。并且, 新建道路冠名权、停车收费权、公交线路运营权、加油站及附属设施经营权、新建建筑市政入网受益权等, 均归属该公司。

麦肯锡城市中国计划研究总监张耕田表示, 如此对股权和后续权益的创新, 确实能助力政府突破“土地财政”的简单模式, 与民资和金融机构一同共享项目未来可能的中长期收益。

辜胜阻也认为, 新平台模式, 正是将多元化资本引入低收益建设领域的有效尝试。

(三)

扩大民间资本参与

目前国家金融政策缩紧, 严控地方融资平台, 基建类信托近年来也被严格整肃, 目前的政策环境与鼓励金融支持棚改的需求似乎存在矛盾, 如何平衡严控地方债和鼓励金融、民企参与棚改之间的关系?

国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为, 不规范的融资平台、基建类信托受到整肃, 这合法合理, 并不影响创新各类金融工具去支持棚改。银行等金融机构在进行评估后, 认为某个棚改项目风险可控、商业可持续, 他们就会提供贷款。这个做法, 无论是从国务院的指导意见, 还是在各个省的具体操作文件中, 一直都是受到鼓励的。

地方政府融资平台公司在棚改中发挥了很大的作用。在符合规定的前提下, 他们也可以发行企业债券或中期票据, 专项用于棚户区改造项目。民间企业可以从事开发出售、开发配建, 也可以通过私募股权基金型信托计划等方式参与棚改。政府作为投资主体, 与民间企业机构要建立各种合作关系, 比如配建回购、BT、委托代建等等。

在温来成看, 公司合营模式有其可行性, 被广泛采用, 但须防范两方面的风险。“一方面, 公私合营的过程中, 政府须防范企业将所有的风险转嫁给政府;另一方面, 政府要讲信用, 避免‘新官不理旧债’。”

与吉林的情况不同, 安徽铜陵将公租房、廉租房和棚户区统一纳入保障房体系, 规定保障对象租赁五年后可向其出售, 出售时以国有产权和当时市场价为原则, 按证券化方式向民资开放, 甚至能将平台公司一并销售。

对于这种模式, 温来成表示, 目前处于探索阶段, 尚未看到成功的案例。成败的关键在于, 资产证券化后, 能否在市场上销售出去。

高广春曾参与调研辽宁模式, 并专注于棚改融资模式研究。谈及各地融资模式创新时, 他对湖北黄石等一些城市试点的“共有产权”模式比较推崇, 认为这种模式让棚户区居民也参与进来, 势必有利于化解“棚改”资金难题。

(四)

高效撬动社会资本

小城镇发展和棚户区改造, 都会面临资金压力的难题, 需要用各种手段来破解。据专家介绍, 北京小城镇发展基金总规模100亿元, 首期25亿元。从基金出资构成来看, 国开金融出资占80%, 北京市政府出资占20%。小城镇基金就像一个杠杆, 它能撬动几十倍的社会资金参与。这对于化解小城镇发展面临的资金难题, 是非常有益的。

棚户区项目面临着资本金不足的问题, 也可以参照这种小城镇发展基金模式, 建立棚户区改造政府引导基金。棚改中, 政府引导资金, 也是以小搏大, 以一引十, 吸引社会资本参与棚户区改造进程。

在这个过程中, 需要考虑和注意的问题, 一是要考虑政府的角色。政府的边界要有所界定, 以防范风险, 避免政府力量太强, 挤出民间投资。二是形成科学的基金治理与管理结构。在项目来源、受理、初审、专家评估、评审、决策、投资管理等环节, 要发挥专家、委员会、公众参与的作用。三要考虑退出机制。具体退出的方式很多, 并购、回购、特定契约退出、信托或证券化退出、清算等都是成熟的退出模式。成立时就要预谋好退出的机制与路径, 才是长远之计。

与其让地方政府奔走于信托、短融、城投债等眼花缭乱的金融产品中, 不如鼓励其让位于市场机构。一些所谓金融创新很难保证收益, 资金最终仍旧落到传统的融资平台, 地方债务必然加剧。而市场机构灵活度高, 且直接融资渠道更为畅通, 在低收益项目中也大多能如鱼得水。

“只要有利于发挥民资特长, 解决新型城镇化‘钱从哪儿来’的方法, 都应该加以尝试。”用辜胜阻的话说, 以公共投资带动民间投资, 能将新型城镇化的“国家意志”最终变成“企业行为”, 极具现实意义。

篇4：棚改下一站

截至2008年底，辽宁省共改造大面积棚户区1511.4万平方米。2009年、2010年更是加大马力，将棚户区改造的步伐开往全省所有地区。资金的合理分配

在改造过程中，辽宁省财政筹措资金110.57亿元。其中省财力安排补助资金22.81亿元，向各市转借开发银行政策性贷款59.7亿元，配合有关部门争取包括中央财政补贴28.06亿元。

但以阜新为例，根据2009年公布的数据，阜新市财政收入仅为18.6亿元。这笔钱不仅对于阜新，对所有地方来说，都并不那么好拿。

“在阜新市已经完成的一、二期棚户区改造工作中，主要是针对煤矿棚户区，中央对配套工程给予50％的资金支持，包括供电、供水、道路、必要的学校，医院提供资金支持，共计给予阜新市9.15亿元的财政支持。”阜新市棚户区改造领导小组办公室副主任冯健曾表示。

而对于社区主体工程建设方面，辽宁省财政在一期棚改项目中，给予阜新棚户区改造2.33亿元的省财政补助和2.25亿元借款。此外，辽宁省帮助阜新市协调了一期银行政策性贴息贷款8.87亿，二期省财政补助2亿、政策性贴息贷款2亿。老百姓在两期项目中共出资10亿，剩余资金为市政府筹措。

除此以外，财政的支持主要还包括通过行政减免、棚改项目所有收费全免的方式，为一、二期棚改共减免10.7亿。辽宁财政厅调研测算基础上，省政府对棚改房制定了比经济适用住房更加优惠的政策。考虑到居住在棚户区低保户们微薄的经济来源，省政府尽可能对其实施优惠政策：对于私有产权的原面积部分，在新房中拆一还一；本人未缴费的扩大面积部分，确认为公有产权，鼓励购买或实施廉租办法；对于无力承担租金的低保户，由房产管理部门记账，代缴租金；采暖费减免按当地有关规定执行。

资金的合理分配使得前期棚户区改造的工作进展顺利。不过，多名地方政府相关负责人表示，下一步随着棚户区改造工作在全国范围内进行推广而国家补偿细则迟迟未能出台也使得各地对下一步棚户区改造的前景产生担忧。

贷款并非长远之计

依靠地方财力和商业化运作是否能够提供棚户区改造所需的资金?对于外界来看，通过商业化运作是地方政府加大棚户区改造的主要动力，但是现实情况远非如此简单。

据一位地方棚改工作相关负责人介绍，此前吉林通化棚改的资金筹措过程政府出资少、棚改进度快，在一段时间内，一致成为各地学习和推广的样本。而其核心就是通过商业化运作、异地搬迁等方式解决棚户区改造所需的资金问题。同时，省政府还决定对多项行政性收费减免。免缴与棚户区建设有关的地方政府有权决定的15项行政事业收费，对与棚户区建设有关的经营性收费项目予以减收。此举在很大程度上可降低棚户区改造投资。

巧妇难为无米之炊，资金是棚户区改造顺利进行的一个关键环节。153亿元的棚改资金从哪里来?为确保目标任务的完成，全省各级财政部门积极努力，多方筹措资金，省财政首先拿出第一笔资金13.3亿安排到各市，随后又采取向各市转贷开发银行软贷款、争取国家支持对中央下放辽宁煤矿棚户区改造资金等方式，保证了资金投入。

“此前，我们专门组织对通化地区进行了考察，随着在市区中心位置的棚户区改造基本完成，目前当地通过商业化运作解决棚户区改造资金的手段已经面临瓶颈。下一步将要改造的区域商业利用价值大大降低，而在这样的背景下，改造的资金来源将逐渐压在中央和地方财政头上。”上述人士说。

按照该人士的看法，随着棚户区改造的推广和深入，制约棚改商业化运作的条件显然不仅仅是地段的问题。

随着具房地产开发前景的项目枯竭，如果一味强调市场化开发，最终导致的结果很可能是开发商在建设一段时间后，由于资金断裂、亏损等一系列问题延误项目进程。而最终就会出现政府被迫对这些项目大量输血的情况。近两年以来，棚户区改造项目已经不能获得银行政策性贴息贷款，不仅如此，由于银行对于棚户区改造贷款的审批逐步趋严，必须要求出具土地抵押担保。因此给棚改工作带来了更多的阻力。从目前国家对棚户区改造的补贴上，中央仅对配套工程给予50％的资金支持，其中包括小区供水、供电、小区外与市政连接的基础设施，以及必要的学校、医院提供资金支持。

不过，与贷款手续趋严相比，大宗贷款的利息更是地方政府所担忧的。相关人士介绍，以棚改二期项目，阜新市申请的10.87亿元银行贷款测算，根据目前的利率初步估算，每年就要向银行支付9000万左右的利息。而随着项目的继续推进，贷款资金也将会像“滚雪球”一样增多。根据阜新市下一步棚改计划，将利用三年时间完成剩余303万平方米的棚改项目。

“与前几年相比，下一步的改造速度将进一步加快。”冯健建议国家能够在政策制定过程中从主体方面给予地方一部分补贴，此外，对于商业开发空间有限的棚改项目，加大银行政策性贴息贷款的支持。

政策延伸

追溯辽宁棚户区改造的历史，最初由辽宁省发改委振兴办在振兴东北老工业基地的政策支持下率先推广起来，虽然最后将这项工作逐渐过渡到住房建设部门。但是到目前为止，在更多人看来，这项工作仍然被简单地看做解决国有企业、厂矿等方面的历史遗留问题。

辽宁棚改正面临着下一步如何进行政策延伸和深化，建立起一整套完整的涵盖经济适用房、廉租房等保障性住房的体系。重庆已经开了一个好头，辽宁，甚至其他省市，也未必不可以学习一二。

篇5：棚改三句半

电线乱拉蜘蛛网，煤棚板棚连仓房，火烧联营干瞪眼，慌!羊肠胡同路不畅，出行拥挤又推搡，何时小路能宽广，想！

政府改造号令响，棚户即将变天堂，百姓欢呼又雀跃，狂!新居落成变洋房，进户装修喜洋洋，脚不粘地如穿梭，忙！

窗明几净屋宽敞，设施先进清福享，足不出户赏乾坤，爽!家人和美聚一堂，父慈子孝歌声亮，上网游艺皆有乐，朗!阳台取代煤板房，空气清新喉润爽，家家都是小花园，康！

中外名吃百家尝，电话一按送楼上，洗衣仓买人不断，旺！

茶余饭后小区逛，旧貌新颜差天壤，心旷神怡细细瞧，赏！

儿童嬉戏游乐场，老人酷暑亭纳凉，中年伫足棋盘前，痒！

篇6：棚改感觉比较重要

每个小标题和段首尾都是可用的话。

征收难、筹资难，市场化棚改遇到“硬骨头”

再次来到哈尔滨市道外区的陶瓷小区，记者跟随哈尔滨棚改办副主任孙滨看到了与3年前截然不同的景象。

2009年记者到这里采访时，看到的是一片低矮破旧的棚户区，房子漏风漏雨，光线昏暗，狭小逼仄，有些甚至没有上下水；道路泥泞狭窄，居民只能用屋外的旱厕„„

2010年下半年开始，哈尔滨市对这里进行了棚户区改造。如今，陶瓷小区的棚户房已经不见踪影，崭新的楼房拔地而起，周边的道路也已拓宽平整，环境面貌发生了翻天覆地的变化。

记者在小区的回迁户名单上，看到了3年前采访过的一家人的名字。在不到15平方米的棚户房里生活了30多年的这家人，今年年底前就能搬进新居，开始盼望已久的新生活。

哈尔滨作为老工业基地，城市建设和棚户区改造的任务繁重，到目前仍有10万户家庭生活在设施简陋、环境脏乱差的棚户区中，居全国同类城市前列。这也成为哈尔滨老百姓呼声最高、解决难度最大的民生问题。

2008年以来，哈尔滨启动了以市场化方式运作的新一轮棚户区改造。特点是通过拆迁置换出棚户区土地，再通过招拍挂进行商业房地产开发，建设的房子一部分用于拆迁户回迁，另一部分用于销售，以平衡棚改的资金。

这 几年，市场化的模式迅速推进了棚改工作。截至目前，哈尔滨共启动棚改项目130个，惠及居民11.3万户。棚改的对象也从2万平方米以上的大片棚户区扩展 到5000平方米以上的中小规模棚户区。据了解，“十二五”期间哈尔滨将完成主城区四环路内棚户区改造720万平方米，涉及居民4.65万户，完成其县(市)棚户区改造318万平方米，涉及居民4.3万户。届时，哈尔滨市集中连片的棚户区将全部改造完。

市场化的棚改模式下，一方面，政府仅需投入启动资金，缓解了因财力不足而无力推进棚改的困境；另一方面，从棚户区走出来的居民可以住进品质较好的住宅小区，棚改“一步到位”。这种市场化的棚改模式，目前被各地广泛采用。然而，去年以来，一度快速推进的棚改工作却变得举步维艰。棚户区居民对拆迁补偿的期望值不断提高，土地征收越来越难；房地产市场不景气，开发商不拿地，改造资金难以平衡„„市场棚改模式遭遇前所未有的挑战。

“好 干的、有效益的地块差不多都已经干完了，剩下的大多数是难啃的骨头。”哈尔滨市棚改办常务副主任刘凯仁告诉记者，今年哈尔滨市计划安排的各类棚改项目总数 达到112个，其中25个省级棚改项目10月底前要全部开工，9个省级棚改项目年底前要全部竣工，其余78个市级项目要完成房屋征收、拆迁净地，棚改资金 总需求约420亿元。“征收难、筹资难，有效施工期短和工程质量要求高等一系列问题与矛盾十分突出，今年棚改可以说任务之重史无前例，困难之大难以想 象。”

更多让利给百姓，杜绝强拆再发生

拆迁征收一直是棚户区改造工作中的“天下第一难”。

过去，较为优厚的拆迁补偿安置政策得到了棚户区居民的支持，在拆迁进度上屡创纪录，一般家庭花上三五万元甚至更少，就能住进新房。

从一开始就参与棚改拆迁征收工作的棚改办副主任赵永利告诉记者，实际上这几年征收安置补偿政策变得比以前更加优惠，但这几年“天下第一难”的拆迁征收工作变得越来越难。

一 方面，前几年随着房价地价上涨，拆迁补偿款也在涨，居民预期也随之水涨船高。但去年开始，哈尔滨房价出现了回调，地价也随之回调，由于补偿款要计算在地价 成本里，就不可能像前两年那样不断上涨。加上确实有个别居民提出的补偿要求过高，迟迟难以达成协议，增加了征收难度，也拖延了建设进度。今年3月中旬，哈尔滨发生了一起引起广泛关注的强拆事件。赵永利介绍，现在，警方正在对事件进行调查。但事件还是暴露出，在征收量大、矛盾多的情况下，工作人员在工作方法、流程和现场管理上，还存在漏洞。

哈 尔滨市今年要征拆净地的112个项目中，有65个项目属于2009年以来已经开始征收、但仍未实现“净地”的，未搬迁居民近1.5万户，企事业单位183 家。年内这些项目要力争实现90%以上净地。今年新增的38个项目，涉及房屋征收近2.5万户，要力争在10月底前全部完成征收净地。还有9个项目年底前 要竣工，压力之大可想而知。

“要更好更快的推进征收工作，必须尽量多给老百姓优惠，尽量把工作做得更细致、更周到。”赵永利说，征收拆迁遇 到问题很正常，90%以上的棚户区居民都很欢迎棚改，对政府现行的补偿政策也很认同，并且十分配合有关部门工作。这就给征收工作的推进奠定了良好的基础。市政府针对目前 征收存在困难的实际，不断研究有效办法，相信这些困难和问题能够克服解决。赵永利表示，今年起，补偿政策将进一步让利于民，如回迁房不再结 算新旧差价；针对从平房到楼房后公摊面积增加的情况，按一定比例免费补偿建筑面积等。在工作方法上，动员基层力量，从各区机关抽掉了近400名优秀干部充 实到棚改一线，与居民多沟通，宣传解释政策，挨家挨户的耐心交流。并且加强现场管理，杜绝强拆一类的情况再度发生。

另一方面，随着棚改扩大 到更大范围、更多片区，棚户区的情况也更加复杂多变。原来改造集中连片的棚户区时，住户大多是棚户区原住民，改造的需求比较迫切。但现在改造的棚户区中，一部分房屋已经出租，难以和房主直接沟通。此外，近两年的棚改项目中，涉及拆迁的企事业单位、掺杂其中的集体土地也越来越多，产权情况复杂，需要沟通协调 的环节和部门多，也增加了征收的难度。实际上，哈尔滨棚改遇到的拆迁征收难，已经成为全国棚改乃至保障房建设的大难题。可以预见，随着保障 房建设量不断增加，拆迁征收难的问题将进一步凸显。在记者的采访中，部分一线棚改工作人员也表示，在补偿标准提高、工作更加人性化的同时，对极个别明显漫 天要价、影响多数居民利益的不合理现象，希望通过做好政策宣传和深入细致的群众工作得到解决。坚持市场化，探索融资新模式

在人们的印象中，棚户区改造是不缺资金的。在市场化的棚改模式下，政府只需要垫付拆迁征收和安置的费用，通过土地招拍挂和商品房销售的回款，可以实现资金平衡。对房地产开发商而言，参与棚改项目能获得各种税费优惠，开发建设的回迁房不愁销售，又能加深与政府部门的合作沟通，因此参与的热情也很高。然而，这种模式运转顺畅的前提是房地产市场比较正常甚至火爆。去年以来，在国家严厉的房地产调控政策影响下，哈尔滨楼市成交低迷，开发商看淡后市。加上哈尔滨目前所攻坚的棚改项目，多数是地段、配套都较差的亏损项目，开发商拿地的意愿就更低。

以往如果出现土地流拍的现象，可由国有背景的“好民居”公司“兜底”拿地，继续推进项目。但据棚改办副主任刘凯仁介绍，好民居目前已经“兜底”了4个项目，但现在需要钱的数额还较大，全部指望这一家公司兜底不现实。原来不差钱的市场化棚改模式，一下就变得捉襟见肘起来。

据刘凯仁介绍，2012年哈尔滨市棚改资金总需求约420亿元。其中市级38个棚改项目需征收资金150亿元，65个历年未净地项目约需征收资金165亿元，资金压力空前大。

在哈尔滨最大的棚改项目民生尚都[最新消息 价格 户型 点评]，项目负责人告诉记者，整个项目一期启动资金12亿元，由哈尔滨地方融资平台哈投民生公司筹集。另外筹得住房公积金闲置资金贷款10亿元，目前已经通过销售回款归还了3亿元。“现在还有20亿元资金缺口，主要是商品房销售的回款不行，怎么算都平衡不了。” 这 种情况下，哈尔滨仍然提出了棚户区改造仍然要坚持市场化的运作模式，最大限度地满足资金需求。首先是抓紧落实合作伙伴，让更多开发企业了解优惠政策，落实 好这些政策，降低棚改项目的开发成本。同时，推进好民居公司发行企业债券，并借助好民居这个实体搭建保障性安居工程融资平台。

刘凯仁告诉记者，在目前的情况下，为了多渠道筹集资金，还在研究推进项目融资新模式。如正在探索采用企业垫资建设——政府分期回购的BT模式筹集建设资金，通过公开招标方式选聘投资方，项目建成并通过竣工验收后，政府按约定回购。

“还要积极争取信贷，现在国家有政策、银行也有意愿，有很大的空间。”刘凯仁表示。

令刘凯仁稍感宽心的是，目前市级38个项目中36个已经与开发企业达成了初步意向，并且已落实资金约15亿元，算是开了个好头。

篇7：棚改工作简报

5月16日，市委常委、副市长刘涛主持召开荆河东路(鲁南机床厂)、小清河(前后洪)、荆河东路(程堂)区域房屋征收(搬迁)工作推进会议，市住建局、市国土局、市综合行政执法局、市规划局、龙泉街道办事处、市征收办等单位负责人参加了会议。

会上，荆河东路(程堂)、小清河(前后洪)、荆河东路(鲁南机床厂)区域改造建设工程指挥部常务副指挥分别汇报了房屋征收(搬迁)工作进展情况以及当前该区域面临的困难和问题，并提出了意见建议。

最后，刘涛指出，房屋征收关系到一个地方的发展和城市建设大局，也关乎着广大居民的切身利益。各有关单位要按照市委、市政府及指挥部的统一要求，各司其责，积极作为，认真抓好工作落实。要强化措施，加大宣传力度，充分调动被征收居民支持配合搬迁的积极性。要按照“和谐有序、法治征收”的`原则，规范程序，强力推进房屋征收(搬迁)工作。

篇8：棚改“钱经”

就像任何一个政府性项目都需要财政部门来筹集资金一样，棚户区改造项目也并不例外。

说一句不太好听，但却是实情的话：几乎所有能涉及到“政府行为”的项目，通常所有的人注意点都在于盖了多少楼，修了多少路，为百姓谋了多少福利，创造了多少GDP，有什么样的社会价值……

但在这些之前，我们无法回避的一个问题是：这些“福利”，都需要地方财政和中央财政的真金白银。

几年前曾经有这么一个说法：民生财政是个筐，什么都往里面装。在这里笔者并不是想对民生财政这一概念发表什么看法，而这确实证明了，我们在许多政策落地之时，并没有想到那么多、那么细致。“出成果，见成效”的想法，还是在我们的思想里根深蒂固。

这是一种顽疾。而棚户区改造项目由于涉及面太广，项目太复杂等等原因，即使是在一些财政研究机构内部，也很难说清楚。

但好在从一开始，我们就并未想过把这件庞大而沉重的事件论述的面面俱到。我们只是和许多人一样好奇，因此笔者模拟了“人生的三大根本问题”来对这件事发问：棚户区改造中由谁来负担这笔“沉重的”责任？钱从哪来？花到哪去？

谁是“财主”

对于地方政府来说，造一栋房子，或者造一座城，从来都不是什么难事。

问题在于这笔钱由谁来出。

而这是一个从时间节点上都很模糊的政策。从2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居。截止2008年，包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中的棚户区进行大规模的改造。

这是资料上的介绍。其实我们通常都遗忘了一个问题：什么是棚户区？

首都经济贸易大学城市规划系主任张跃庆教授表示，对于棚户区改造工程的理解，许多人存在着一个根本性的错误：它根本不是一个可以一蹴而就的工程。

他表示，城市的规划和发展是一个不可逆的线性过程。从有村落开始，随着科技的发展，人口的增加，需求的改变等原因，原建的一些房屋设施都会成为建设新城市的阻碍，这也就形成了所谓的“棚户区”。

“比如说一个城市，原来都是土房，现在改砖瓦房了，土房就是棚户区。再改四合院了，砖瓦房就是棚户区。改六层板楼了，四合院就是棚户区。改高层建筑了，这六层板楼它就是棚户区。”他表示，这只是一个比喻，一般来说只有隔代建筑才会成为棚户区，“一群高层建筑里立一批平房，简略的描述就是这个意思。但并不是说高层建筑就是城市规划的终极形态，你能明白么？”

所以对于城市建设来说，“它只是描述城市建设中的一个正常操作手段的专有名词而已。无所谓谁来做，而是一个必须做的工作。”

如果说这些都是棚户区改造工作中的理论问题，那么从资金层面来说，可能存在的问题就更多。从历史上来看，这笔钱的绝大部分均由中央政府“开国库以赈济地方”，纵观明清两代对当初所谓“贫户区”的改造方案，均为皇上直接下旨由户部（相当于今天的财政部）拨银，极小部分由府库或者县库承担。而当地乡绅也会负担其中的一部分辅助工作，例如开粥棚赈济贫民，冬舍棉夏舍单等做法。

而这种拨付之法基于一个前提，当年的财政收入绝大多数上缴中央财政。而现在虽然不能说是“绝大多数”财政资金上缴中央，但大部分财政收入是被中央财政拿走的。2013年12月26日，中国政府网发布消息，中央财政积极贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》有关要求，大力支持各地棚户区改造工作，在资金补助方面，2013年共下达棚户区改造及配套基础设施建设资金约723亿元，比2012年增加59亿元，增长8.8%。

而地方财政需要多少钱呢？据记者采访得到的消息，一个中等城市需要的棚户区改造资金通常高达上百亿，资源枯竭型城市和人员密集型城市则需要的更多。中央财政的这笔钱，显然远远不够。改造棚户区的资金，按照我们本期对于各地方的了解，多数还是来源于财政资金。从细节上来看，这笔钱多数来说都是“挪”出来的。例如河北省一些地区就从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中，按规定安排一定资金用于符合条件的棚户区改造项目；还有的从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。

这种财政范畴的技术类操作其实都无可厚非，但也集中反映出了棚户区改造的一个资金上的问题：这些资金来源无论是从什么渠道，实际上都是占用了当年预算资金的一部分。我们在本期专题中也与地方财政探讨过是否可以通过利用社会资本甚至民间资本来减轻棚户区改造资金的压力，但得到的反馈并不理想。地方财政普遍反映，国开行的贷款等只能作为辅助作用，而引入商业地产开发方式等，现在来说既没有一个成熟的投入产出机制，也没有成熟的，可借鉴的一种投资模式。

从哪来，到哪去

这句话有两层含义：第一，这些棚户区中的人是从哪来的，又将到哪里去生活？第二，改造这些棚户区的资金从何而来？又花到哪里去？

这两个问题看似容易，其实都不太好解答。

就第一个问题而言，本期采访到的一些市县就有不同的看法。从节省规划成本和搬迁成本的角度来看，原地改造是最为节省资源的一种办法。尤其是在现在依然有许多居民有落叶归根，“破家值万贯”的思想在，原地改造显然要减少许多工作量。

但在一些工矿类棚户区看来，这种做法对于居民来说隐患重重。不说棚户区的配套设施建设情况远差于新城区，在一些煤矿浸水地区、石油钻探地区，也有居住安全方面的风险。因此一些地区也建议棚户区居民异地搬迁。从长远角度看，这其实也是一种相对科学的方式。但在城市规划方面，如果没有事先对于搬迁地的长期规划（我国的大部分城市均无此规划），异地搬迁涉及到重新划地等问题，而原有用地更因为安全等问题极难置换，所需的项目资金投入要远高于原地重建。

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那么我们来看第二个问题。我们上面已经说明了这笔钱是从何而来的，但这笔钱究竟花到哪里去了呢？在本期采访中我们发现，其中隐藏着许多巨大的隐患。不少财政厅局工作人员均表示，这笔钱在拨付下去之后，一般来说均没有一个完整的，可追溯的资金绩效方案。这笔“唐僧肉”究竟有没有被哪个“妖怪”吃掉，他们也表示无能为力。

因此，虽然棚户区改造是一个由来已久的话题，但我们对其细节方面的了解和探索，还停留在探索和“摸着石头过河”的阶段。很多东西都不甚明朗。

何谓“辽宁模式”？

1

土地划拨，以商补住。采取土地划拨和出让相结合的土地供应方式，并把土地出让所获土地收益用以支持棚户区改造项目，另外，在新建回迁小区内安排部分商业开发用地，完善棚改新区商业和公共服务功能，同时筹集资金反哺棚改新区建设。

2

市场运作，确权于民。辽宁省棚户区改造坚持因地制宜，在加强政府调控的同时，发挥市场机制配置土地资源的基础性作用，确保棚户区土地的高效开发。

3

政府主导、市场运作的辽宁棚改实施了一系列让利于民的做法。

辽宁棚户区改造在土地供给、开发、安置等方面都有相应的土地政策，保障棚改的顺利进行。辽宁棚改后，接近97%的居民都拥有了完全产权住房，户均居住面积增加到改造后的56.6平方米。因此，用“土地红利”圆低收入者的住房梦，政府让“利”于民是前提，运用政府主导、市场运作的灵活土地运作模式是关键，统筹规划土地资源是保障，保障民权为本是低收入住区治理的核心价值。

始于2005年的辽宁棚改，创造了“政府主导，市场运作”的改造模式。

辽宁棚改可以概括为五点：

第一，坚持“以民为本，全面、系统、可持续”的思想与方法，围绕让居民“住得进、住得好、住得稳”，使发展的成果惠及最广大群众。

第二，采取“政府主导，市场运作”的体制机制。

第三，采取“顶层设计，统筹兼顾”的战略与规划。把棚改纳入城市经济、社会、环境、空间、土地发展规划，协调与城市发展转型的关系，打破贫困的空间集聚。

第四，采取“综合配套，利民长效”的制度与政策。

第五，采取“规范有序，人本自治”的管理与服务。

辽宁棚改成功的核心在于认为棚户区改造不是单纯问题，而是综合概念。棚改不仅为棚户区居民“盖房子”，更给他们各种就业和创业的支持，培育家庭创业和创富的能力。

棚户区改造的资金来源主要有财政、信贷、民资、债券及企业和公众自筹等渠道。今年，国务院常务会议曾专门讨论相关议题。但被视为稳增长、守底线关键的棚户区改造项目，目前仍然普遍受限于融资渠道，仅有财政部和国开行公布了今年支持棚户区改造的资金数额。

“辽宁模式”其实是一种“政府资金引导，市场、社会、个人多元渠道相结合的市场化融资”模式。其中“政府渠道”包括政府直接的预算安排，政府出让转让费的减免、税费优惠，政策性和商业性贷款补贴等；“市场渠道”包括从金融市场融资，如银行信贷、基金、发行债券和通过股票上市融资等；“社会渠道”包括企业、非政府组织、法人和自然人等营利性和非营利性投资，需要政府制定相关激励政策；“个人渠道”要充分调动棚改家庭及其亲友和邻里的积极性，根据家庭收入和社会关系状况，通过最大限度缴纳住房首付款和按揭贷款方式解决部分资金问题。