个人房屋抵押合同

2024-05-16

个人房屋抵押合同（共7篇）

篇1：个人房屋抵押合同

个人房屋抵押借款合同

债权人（以下简称甲方）：王蓉

债务人（以下简称乙方）：邬松

乙方急需一笔资金用于巴中市南龛景区飞霞阁项目投资，需向甲方借款。双方经协商一致同意，在乙方以其名下房产（以下简称乙方抵押物），作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。为此，特订立本合同：

第一条借款内容

1、借款总金额：人民币现金1,000,000元整（大写：壹佰万元整）。

2、借款用途：本借款用于巴中市南龛景区飞霞阁项目投资之需要，不作为其他非法使用。

3、借款期限：时间为1年整。具体期限以甲方名下银行账户向乙方名下银行账户转账之日计算（由甲方提供转账凭证）。

4、借款利息：月息为3%，每三个月递减0.15%，一年利息总额为人民币327000元整（大写：叁拾贰万柒仟元整）

5、还款方式：

5.1 利息偿还方式：利息偿还以银行转账之日算起每个月由乙方按时向甲方名下银行账户现金转账、汇款。

5.2 本金偿还方式：借款合同到期之时，乙方应在5天之内以现金形式（转账、汇款）将本金还给甲方。

第二条抵押物事项抵押物名称：

1.1 南充市顺庆区潆华南路2段68号北岭颐园东区19栋1单元201室

1.2 南充市顺庆区万年西路89号春风玫瑰园9栋2单元101室

2．抵押期限：自本借款事同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。

第三条甲乙双方的义务

（一）甲方的义务：

1.对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。

2.在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还1

篇2：个人房屋抵押合同

债权人（以下简称甲方）：

身份证号码：

债务人（以下简称乙方）：

身份证号码：

债务共但人：

身份证号码：

乙方急需一笔资金作为投资，需向甲方借款。双方经协商一致同意，在乙方以其房产证（以下简称乙方抵押物），作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。特订立本合同：

第一条借款内容

1、借款总金额：

2、借款用途：本借款用于投资的需要，不作为其他非法使用。

3、借款期限：自2014年月日起至年月日止。

4、借款利息：月息为利息结付为一年一结付，乙方应于签订协议日期前将上年利息结付给甲方，在借款期限满后，乙方应在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。

第二条抵押物事项

1、抵押物名称：房屋产权证（证号：）

2、抵押物价值：乙方所拥有的房产经双方议定估价为25万元整；

3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。

第三条甲乙双方义务

（一）甲方义务：

1、对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。在抵押期限内遗失、损毁责任由甲方负责；

2、在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还乙方。

（二）乙方的义务：

1、应严格按照合同规定时间主动还本付息。

2、保证在抵押期间抵押物不受乙方破产、资产分割、转让的影响。如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情节，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。

3、乙方未经甲方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处理。

4、作为合同的一部分，乙方须提供夫妻双方户口本、身份证复印件，房产证复印件及原件给甲方。

第四条违约责任

1、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2、本合同约定的还款期限已到，债务人未依约归还本息，甲方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部借款本息为止。

第五条其他规定

1、发生下列情况之一时，甲方有权停止合同并收回相应借款及利息。

（1）乙方向甲方提供情况和各项资料不真实。

（2）乙方与第三者发生诉讼，无力向甲方偿付借款本息。

（3）乙方的资产总额不足抵偿其负债总额。

2、甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。

3、甲乙双方提供的借款凭证及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第六条争议的解决：本合同遵守中华人民共和国的法律、法规，若发生争议：

1、发生争议双方协商解决；

2、向当地人民法院起诉解决。

本合同自签字之日起生效。

本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方（签字、盖章）：

身份证号码：

乙方（签字、盖章）：

身份证号码：

抵押物共有人（签字、盖章）：

身份证号码：

篇3：浅析农村房屋之抵押

物权法在制订过程中, 曾试图放开宅基地与农村房屋的抵押与转让, 如2005年7月10日的《中华人民共和国物权法 (草案) 》第162条第1款规定:“宅基地使用权人经本集体同意, 可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时, 宅基地使用权一并转让。”第202条又规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (1) 建筑物和其他土地附着物;…”第206条则规定:“下列财产不得抵押:… (2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外;…”根据该草案, 农村房屋可以有限度的转让, 也可以抵押;而宅基地使用权可以附随房屋有条件的转让和抵押, 但不能单独抵押。2007年3月16日正式公布的《物权法》基于种种考虑删掉了以上条文, 仍然沿用以前的有关规定。笔者有感于我国农村房屋抵押中存在的诸多矛盾, 拟分析并探讨之。

1 农村房屋抵押中存在的悖论

1.1 农村房屋抵押与新农村建设之间存在悖论。

要发展农村多种经营, 首要的就是资金, 而现实是:农民的贷款要求能够得到满足的不过30%, 农民贷款难的一个重要原因就是没有抵押物。[1]或许有人会问, 农民为什么不以自己的房屋做抵押呢?答案就在于, 依物权法及土地管理法的相关规定, 农村村民房屋抵押完全不具可行性。

1.2 相关法律规定之间存在悖论。

物权法第180条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (1) 建筑物和其他土地附着物;…”第184条又规定:“下列财产不得抵押:… (2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外;…”上述规定带来以下困惑:一方面, 法律规定农村村民的房屋属于抵押财产的范畴, 可以作为抵押权的标的物;另一方面, 法律又禁止将农村宅基地等集体所有的土地使用权予以抵押。这样一来, 如果农民以房屋作为抵押, 实现抵押权时, 新的房屋受让人将不能同时取得房屋所及范围内的宅基地使用权, 从而使该房屋成为“空中楼阁”。

1.3 农村房屋抵押与城市房屋抵押之间存在悖论。

依照我国现行法律规定, 城市私有房屋可以抵押, 其占用范围内的建设用地使用权也可以抵押;而农村房屋不仅宅基地使用权不能抵押, 对其房屋之抵押也是有名而无实。那么, 为何城市房屋及其建设用地使用权可以抵押而农村房屋及宅基地使用权却不能抵押呢?究其原因, 主要还是因为“农村宅基地是农民的安身立命之地, 不能采取谁出价高就给谁的方法。不然, 一部分农民将失去最低的生存保障”[2]。有学者对此提出, “实质上, 这是以不承认宅基地使用权的财产性为前提的, 体现的并非是社会正义而是维护城市和农村的二元结构体制”[3]。笔者表示赞同。

1.4 农村房屋抵押权实现中存在悖论。

村宅基地上所建房屋抵押后, 如要实现抵押权就必须对房屋进行拍卖、变卖或者折价, 其中存在的问题也很多。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅, 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此, 农村房屋抵押在农村居民与城镇居民之间是无从实现的。

2 完善农村房屋抵押问题的必要性分析

2.1 从立法原意对完善农村房屋抵押的必要性分析。

我国立法不允许农村宅基地使用权抵押, 其原因主要有三:一是我国一贯坚持珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。二是宅基地使用权是农村村民个人的重要财产权, 不允许其转让或抵押是为了保证农民能“居者有其屋”。三是“由于宅基地取得权是一种基于身份的权利, 失去集体经济组织成员这一身份, 基于宅基地取得权而取得的宅基地使用权也就失去了其存在的基础。因此, 非成员不能取得宅基地使用权, 也不能通过受让房屋使用权来取得宅基地使用权”[4]。

2.2 从宪法规定对完善农村房屋抵押的必要性分析2004年3月14日修正后的《中华人民共和国宪法》第13条规定:

“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”如果房屋是私有财产的话, 那农民就应当拥有占有、使用、收益、处分四项完整的所有权权能。可是, 在实践中农民却并不拥有对自己房屋的处分权———农民无法将自己的房屋抵押或者出售, 这显然是与宪法相违背的。

2.3 从法条文义对完善农村房屋抵押的必要性分析。

《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”可见, 农村村民出租、出卖房屋, 法律并无禁止性规定, 只是出卖之后不能再申请宅基地而已。既然可以出租、出卖, 那么用于抵押也应当可以。

3 相关立法建议

3.1 应当允许农村宅基地使用权抵押。

对此问题, 我国理论界存在三种不同的见解。一种意见认为宅基地使用权不能转让, 同样也不能抵押;[5]另一种意见主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押, 建造在宅基地上的住房转让、抵押的, 宅基地使用权一并转让、抵押。”[6]第三种意见则认为, 可以借鉴日本和我国台湾地区民法的作法。[7]笔者认为第一种观点存在前述诸多悖论, 第三种观点则不具现实操作性, 因而较赞同第二种观点。鉴于我国宅基地使用权与所有权相分离的特点及宅基地使用权取得的无偿性, 建议首先允许宅基地使用权与房屋所有权一同抵押;实现抵押权时, 如果房屋所有权继受人为本集体组织以外的人, 则应交纳相关的使用费或租金给集体组织。

3.2 加强农村宅基地的法制化管理。

首先要加强宅基地的登记工作, 依法确定宅基地的权属范围, 明晰宅基地使用权的产权主体。其次, 要建立一套完备的法律、法规体系, 加强执法工作, 建立严格、科学、完整、有效的执法监督体系, 对未经批准非法占用、少批多占、私定协议擅自出让等违法行为坚决予以查处, 将农村房屋及宅基地的使用纳入规范化轨道。

3.3 建立规范的农村房屋抵押制度。

首先, 要颁发农村房屋产权证, 从形式上把农村村民对房屋的所有权固定下来;其次, 要规定农村房屋抵押的范围和条件。农村房屋抵押的范围应包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押;再次, 要制定具体的法律法规, 包括抵押的程序、具体的登记、管理措施及相关的管理部门、抵押权实现的方式等。抵押权实现的方式可以包括原房屋所有人以租赁的方式继续租住房屋、折价、拍卖和变卖等。另外, 集体组织可以对农村房屋抵押权实现中宅基地使用权的转让收取一定的补偿费。

摘要：新颁布的《物权法》第十三章专章规定宅基地使用权, 但并未突破原有对农村房屋抵押的规定, 农民对自己的房屋仍然不能转让, 也不能抵押。现行的这种规定存在诸多矛盾, 与实际操作、农村经济的发展之间也存在悖论。本文以农村房屋抵押实践中存在的五个悖论为出发点, 论证了完善农村房屋抵押问题的必要性, 并提出一些具体建议。

关键词：物权法,农村房屋,宅基地使用权,抵押

参考文献

[1]吴坤, 席锋宇.《物权法草案审议十个热点 (下) 》.载2005年6月29日.www.legaldaily.com.cn.

[2]孟勤国.《物权法开禁农村宅基地交易之辩》.载《法学评论》2005年第4期.第26页.

[3]郭明瑞.《关于宅基地使用权的立法建议》.载《法学论坛》2007年第1期.第20页.

[4]曹云清, 曾红波.《试论农村宅基地使用权的性质》.载《江西公安专科学校学报》2003年第5期.第58页.

[5]孟勤国.《物权法开禁农村宅基地交易之辩》.载《法学评论》2005年第4期.第25-30页.

[6]郭明瑞.《关于宅基地使用权的立法建议》.载《法学论坛》2007年第1期.第21页.

篇4：个人房屋抵押合同

6月1日起，邢台市在全国率先推行房屋抵押合同网上签约，市民办理房屋抵押备案和抵押登记时不再使用纸质合同，而是改为使用统一的网签制式“电子合同”。通过邢台市住房公积金管理中心的“邢台市房屋抵押网签备案系统”，在系统终端与抵押人签订“主债权及房屋抵押合同”，同时采集抵押人的影像、身份证、抵押房产的房产证等要件电子信息，将系统中签订的抵押贷款合同电子版，一并传至邢台市房地产交易登记中心抵押管理窗口。经抵押管理窗口审核无误后，将电子版抵押贷款合同进行网上确认备案，由金融机构代办人领取《邢台市房屋交易确认书（抵押）》，并凭其到中心登记窗口直接申请办理抵押登记，窗口工作人员直接调取金融机构已上传的要件信息即可办理。抵押人只需要和金融机构签订“电子抵押合同”时，约定委托条款，剩下手续就不用抵押人再跟着去办理，化繁为简。

房屋抵押合同网签制度建立后，对于金融部门已采集的信息，房地产交易登记中心抵押管理窗口工作人员可直接调取利用，其他后续生成的信息，可及时采集，陆续补齐。避免了重复扫描身份证、抵押贷款合同、当事人影像及其他相关证件信息的环节，既减轻了工作人员的工作量，也提高了办事效率，实现了抵押登记10分钟内立等可取办结。同时，贷款群众无需再亲自到房地产交易登记中心排队等候、采集信息、办理交易登记手续，只需一次性在金融部门提交全部资料，就可通过合同约定委托条款，委托金融部门全程办理后面的手续。

该项业务的成功启动，实现了从金融部门抵押网签到房地产交易登记中心抵押登记跨部门、一条龙、无重复劳动的高效精简办事程序。自6月1日正式启动以来，邢台市房地产交易登记中心共计办理房屋抵押合同网签595宗，其中由金融机构办理的抵押合同网签542宗，效率大幅提升。

篇5：个人房屋抵押合同范本

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个人房屋抵押合同范本

摘要：

房屋抵押合同范本是本文的主要内容，总共包括二十四个条款，明确规定双方权利义务以及责任，避免合同订立时由于款项含糊而造成的不必要的麻烦。这里主要介绍的是个人房屋抵押合同，具体内容如下：

房屋抵押合同

为确保乙方与__________签订的__________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条甲方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。

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第二条以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：___________________________

2.地号：___________________________

3.土地面积：___________________________

4.土地使用年限：___________________________

5.土地来源：___________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：______________

7.国有土地使用证号：___________________________

8.房屋建筑面积：___________________________

9.共有权份额：___________________________

10.房屋所有权证号：___________________________

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11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：___________________________

2.抵押土地面积：___________________________

2.抵押土地评估价值：___________________________

4.抵押房屋部位：___________________________

5.抵押房屋建筑面积：___________________________

6.抵押房屋评估总价值：___________________________

7.房地产评估总价值：___________________________

8.在土地使用权抵押期间，抵押人其抵押的土地上所建的房屋不得转让、出租、出售。

第四条甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自

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________年_______月_______日至_________年_____月_____日，贷款用途为__________。

第五条甲方对抵押物依法享有所有权。

第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日起把购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条抵押担保的范围：贷款担保的范围：贷款金额(大写)___________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

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第十条抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

第十四条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。

第十五条抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十六条借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

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第十七条发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。

第十八条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额__________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。

第十九条乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

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1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十条本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十一条其他约定事项：______________________________________________________

第二十二条因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十三条本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十四条本合同正本一式二份，甲乙方双方各执一份。副本

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________份。

甲方(印章)：____________________ 乙方(公章)：________________

法定代表人或个人(签字)：________ 法定代表人(签字)：__________

(或授权代理人)

____________年________月________日

________年________月________日

附抵押物清单(略) 关于南宁市经济适用住房项目招投标 http://s.yingle.com/w/db/683186.html

 担保种类和担保方式

http://s.yingle.com/w/db/683182.html

 关于前七月中小企业担保额超去年全年 http://s.yingle.com/w/db/683178.html

 流押保证人如何承担保证责任

http://s.yingle.com/w/db/683176.html

 关于滁州市招投标采购监督管理办法 http://s.yingle.com/w/db/683171.html

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  商事留置权的专属 http://s.yingle.com/w/db/683169.html 绍兴首

批

农

房

抵

押

贷

款

发

放

http://s.yingle.com/w/db/683167.html

 保证人是否可另行起诉债务人

http://s.yingle.com/w/db/683164.html

 关于电力工程设备招标程序及招标 http://s.yingle.com/w/db/683159.html

 在建工程抵押权与建设工程款优先受偿权产生冲突的原因是什么 http://s.yingle.com/w/db/683157.html

 关于担保法对连带共同保证人追偿权的 http://s.yingle.com/w/db/683154.html

 比较抵押物的范围与抵押公示的效力 http://s.yingle.com/w/db/683149.html

 保证人追偿权的范围是怎么样的

http://s.yingle.com/w/db/683146.html

  关于担保责任 http://s.yingle.com/w/db/683142.html 动产质押与权

利质押的区别在哪

http://s.yingle.com/w/db/683139.html

 共同保证人的含义是什么

http://s.yingle.com/w/db/683135.html

 房贷险推出年缴政策

http://s.yingle.com/w/db/683133.html

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 托收业务中可以行使留置权的是什么 http://s.yingle.com/w/db/683129.html

 如果抵押物的范围有限制违反无效 http://s.yingle.com/w/db/683125.html

  共同保证有几种 http://s.yingle.com/w/db/683121.html 合同没有保证条款保证人签了字需要承担保证责任吗 http://s.yingle.com/w/db/683118.html

 关于二期建设工程投标保证金

http://s.yingle.com/w/db/683116.html

 保证人承担保证责任的前提条件

http://s.yingle.com/w/db/683112.html

 关于该案能否适用定金罚则

http://s.yingle.com/w/db/683108.html

 抵押和质押有什么区别

http://s.yingle.com/w/db/683106.html

  美国股市下挫 http://s.yingle.com/w/db/683102.html 保证人

可

以

起

诉

债

务

人

吗

http://s.yingle.com/w/db/683099.html

 解析定金合同书范本2018最新纠纷案件

http://s.yingle.com/w/db/683097.html

 房屋抵押后能出租吗

http://s.yingle.com/w/db/683094.html

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 担保合同保证效力期限

http://s.yingle.com/w/db/683091.html

   如何房屋抵押贷款 http://s.yingle.com/w/db/683088.html 保证人顺位 http://s.yingle.com/w/db/683086.html 关于天津市民办学校建立办学风险 http://s.yingle.com/w/db/683081.html

  内保外贷反担保 http://s.yingle.com/w/db/683080.html 加工贸易进口料件试行银行保证金台帐 http://s.yingle.com/w/db/683076.html

 企业借贷担保方式是如何的

http://s.yingle.com/w/db/683074.html

 关于《为子公司提供最高额保证担保的 http://s.yingle.com/w/db/683069.html

 诉讼保全的担保方式是怎么样的

http://s.yingle.com/w/db/683068.html

 绥化市个人住房公积金购房贷

http://s.yingle.com/w/db/683064.html

 保证人所在地法院管辖的规定(2018)http://s.yingle.com/w/db/683059.html

 反担保抵押物如何进行财产保险

http://s.yingle.com/w/db/683058.html

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 关于北京市城镇房屋所有权登记工 http://s.yingle.com/w/db/683054.html

 房产抵押有哪些特点

http://s.yingle.com/w/db/683050.html

  关于招标文件 http://s.yingle.com/w/db/683045.html 合同

无

效

保

证

人的责

任

http://s.yingle.com/w/db/683043.html

 关于最高额保证担保合同书范本http://s.yingle.com/w/db/683041.html

2018最新

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篇6：房屋的抵押合同

预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约。但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。

根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无异议。另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。

首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。

这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第一项条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述。因此，在分析预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格

问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权

1、抵押物的合法性问题：

2、物权的客体为特定独立之物，而物是指能够为人所支配的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性。抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物。但是在商品房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之中，根据工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打击。其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规定，我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。鉴于《担保法》中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定，在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中，专门将正在建造的房

屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(20xx年12月13日施行)第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此，正在建造的房屋虽然不符合物的客观物质性，但作为特定抵押物同样可以设定抵押。

2、抵押人的处分权的问题：

我国《担保法》第34条明确规定了抵押房屋必须是抵押人所有。对于在建房屋的所有权的问题，存在争议。有主张认为随预购人支付房款的数额房屋所有权逐渐转移给买方。这种观点使买方和卖方可能同时具有同一房地产的所有权，违反了物权法中一物一权的原理，而且与房地产所有权转让登记生效的法律规定也不符。买方虽然签订了房地产预售合同，但要取得房地产的所有权，还取决于两个因素，其一为购买的房屋已建成为客观有形的物，其二为房地产转让已经办理登记，获得了权利证书。因此，对于正在建造的房屋或者建筑物，在建造完毕办理产权转让登记之前，预售合同的买方不能获得房屋的所有权。按照《担保法》的规定，预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题。

另外，预售的商品房非客观存在的物，预售合同的买方对于预售商品房无物权可言，因此对物的处分权同样也不存在。因此，商品房预售中的抵押合同中的抵押人，既不是抵押物的所有人，也无在建房屋的处分权。(在签订预售合同之后，如没有行政法规的限制，买方可以根据《合同法》的规定转让其在预售合同中的权利和义务，这只是买方处分合同的债权债务，而非买卖标的物的处分，并不是我们讨论的对物的处分权。)

在商品房预售的业务中，商品房预售合同的买方虽然在签订商品房预售合同的时候对预售的房屋没有所有权和处分权，但他在将来可依法获得其所购买的商品房的所有权，即享有对所有权的期待权。而《担保法》没有规定无权利人将来可以获得权利的情况下所签订的抵押合同的效力问题。在特别法没有规定的情况下，我们可以适用一般法的有关规定。而作为一般法的《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由是推之，无处分权的人订立的抵押合同，属于效力待定合同，是否生效需要取决于权利人的追认，或者在订立合同之后获得处分权。如果权利人不追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处分权，即为不发生使合同有效的事实，则该合同始终不能发生法律效力。根据《合同法》的这一内容，最高人民法院在《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中，对这种抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定，该解释的第49条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。从该条款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一审法庭辩论终结之前获得权利证书，即为抵押人取得对抵押物的处分权，该抵押合同可以认定有效。同时，我们也注意到《合同法》中所规定的经过权利人追认也可以使效力待定的合同有效的内容，《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中并没有作相应的规定。

从上面的分析，对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可以得出这样的结论：正在建造的房屋或者建筑物可以作为抵押物进行抵押;房地产预售合同的买方以其购买的正在建造的房屋进行抵押所签订的抵押合同，属于效力待定的合同，如果在第一审法庭辩论结束之前，买方可以获得房屋的处分权，抵押合同的效力不应因此受到影响。

其次，我们再来讨论商品房预售中，办理登记对于抵押合同效力的影响。

篇7：房屋抵押担保合同

抵押权人名称（以下称甲方）：

身份证号：

抵押人名称（以下称乙方）：

身份证号：

为确保与借款合同，合同编号为（以下称主合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的房屋作抵押担保。甲方经审查，同意接受乙方的房屋抵押担保。甲、乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条乙方自愿将其享有处分权的房屋抵押给甲方，作为偿还主合同之借款的担保，并保证承担法律责任。借款人以下房产为上述借款的抵押

房产权证号码：

房屋地址：房屋面积：

房屋所有权人：

抵押物详细情况见本合同所附房屋所有权证。

第二条甲方同意借款给乙方人民币万元整。（大写）。借款用途：用于。借款利率：按每月计算。借款期限为年月日到年

月日止。

如实际借款数额与实际放款日与借款合同不符，以实际借款数额和日期为准，乙方收到借款后应当出具借条，乙方出具的借据为本合同的附件与本合同具有同等法律效力。

借款归还：利息由借款人一次性归还，利息人民币万（大写）日期年月日。

本金到期一并归还，甲方归还乙方先前出具的借据，如推迟还款，乙方应当按日支付违约金千分之五。

第三条抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、以及实现债权的各项费用。借款人应保证该抵押之房产无第三人主张权利。抵押期间，未经过抵押权人书面同意，抵押人不得变卖、赠与或其他方式处分抵押物。以订立合同日期起算，一年为期限，即本合同抵押期限自抵押登记之日起至年月日止，如借款人尚不能偿还清本金以及利息的，该抵押之房产归抵押权人所有。

第四条抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止。设定抵押物需要到相关主管部门进行抵押登记，乙方应与甲方或借款人合作。乙方在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书或抵押登记证明交存于甲方保管。

第五条双方约定，在抵押期间该房产的孳息收入归甲方所有。

第六条抵押物抵押期间由于乙方的过错造成抵押物价值减少，应由乙方承担责任，乙方应在十天内或甲方规定的期限内向甲方提供与减少的价值相当的担保。乙方不能提供价值相当的担保的，甲方可以选择提前处分抵押物以行使抵押权。

第七条抵押物抵押期间，乙方出租抵押物的，须通知甲方；乙方以变卖、抵偿债务、赠与等方式处分抵押物的所有权的，须征得甲方书面同意。乙方擅自处分抵押物引起甲方的损失，由乙方承担责任。

第八条以订立合同日期起算，一年为期限，如借款人尚不能偿还清本金以及利息的，该抵押之房产归抵押权人所有。

第九条本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十条违约责任

1．乙方违反本合同约定的，甲方可以视情况提前收回已发放的借款本金及利息或行使抵押权。

2．乙方因隐瞒抵押房屋存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应给予赔偿。

第十二条本合同项下有关的公证、保险、鉴定、登记等费用由乙方承担。

第十三条本合同自抵押手续办妥或抵押登记之日生效。

第十四条本合同一式两份，甲、乙各执一份。