房价走势分析（精选十篇）
房价走势分析 篇1
资料来源:国家统计局,2016-01-19。
由图1可以看出,全国商品房销售量呈上升趋势,房价加快增长,而且速度越来越快。
国家统计局发布数据:2015年,商品房销售面积128495万平方米,其中,住宅销售面积增长6.9%,办公楼销售面积增长16.2%,商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.6%,办公楼销售额增长26.9%,商业营业用房销售额下降0.7%。可以得出办公楼的销售量比重较大的结论。
中国正处在大发展时代,城镇化进程进一步加快。对此,任志强的观点是:从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。而中国的城市化水平只有40%左右,远远不能达到减缓的水平。首先,城市的面积扩张,房地产行业的触角紧随其后;其次,城市范围扩大,对劳动力的需求大幅上升,大量农民工涌进城市,对房子的需求增加;再次,城镇化中重要一环,“拆迁”为房地产市场带来了大量的换房需求;最后,房地产作为地方的支柱产业,是地方政府主要的财政收入来源,政府通过卖地、收取房产税等获得收入,才能更好地发挥政府职能。当然国家也不断地采取措施,例如限购、房产税等措施抑制房价,然而效果并不显著,原因在于房地产商本身是不会让步的。考虑到消费心理的因素,一旦房价下跌,部分消费者就会持观望态度,期待新一轮下跌,那么房地产商在市场上的地位就有些被动,所以房地产商不会降低房价。
从消费者出发,随着经济的发展,人们生活水平的提高,人们的消费习惯也发生改变,享受主义产生,房子住久了就想换一套的情况也大量存在。并且房价长久以来一直坚挺,让更多消费者将买房作为最主要的储备手段。
同时,与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推动作用。
一是建筑行业。建材价格攀升,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材价格的上涨,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多。
二是投资行业。股市的萧条,熔断机制在中国的失败运行,人们发现房子依然是最坚挺的投资方向。房子已不再仅仅用来满足居住需求,同时更是一种理想的投资产品。在股市风险较大、黄金行情不稳、利率下调等因素推动下,房子成了百姓最好的选择。
下表为“去库存”大背景下,各大房企的策略转移政策,大部分房企选择调整城市布局,聚集一二线城市,这也不无道理。城市化进程的加快本身就会促使一二线城市的房价上涨,国家又实行“去库存”战略,房地产商们当然纷纷去更有市场的一二线城市大捞一笔。
并且,“去库存”战略从需求端出发,鼓励农民工就地买房,深化户籍政策改革,房地产行业的需求量上升,更是会刺激需求,促进房价增长,见下表。
所以结合中国国情,房价存在着刚性,伴随着国家去库存的战略选择,一线城市房价更是呈现疯涨趋势,二线城市小阳春,三线四线城市保持稳定,“去库存”战略在房价上涨的进程中主要起推动作用。以上是对“去库存”战略背景下,房价的变动分析。
换句话说,在一系列政策都无法阻挡房地产前进的步伐的时候,我国目前还是宽松的货币环境、贷款利率的降低这样的环境,通货膨胀间接导致了房价上涨。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名词的出现,无一不直接反射到房价上。经济下行,物价与需求的不同步上升,让人担忧中国会不会形成滞胀。有学者称在国际比较中,中国城市化水平偏低而且远远落后于工业化水平,如果政策调整到位,中国完全有可能进入一个快速城市化的时期。伴随着快速城市化进程,大量进入城市的移民能够推动住房需求持续上升,那么,中国的高房价就可能在一定程度上因为城市化水平的持续提高而被消化,避免房价泡沫破灭。
那么国家颁布的“去库存”政策到底有何具体作用,会不会引发房价泡沫呢?通过以下分析,本文一步步揭开“去库存”的神秘面纱。
2015年12月的中央经济工作会议中,将“去库存”纳入我国五大经济任务之中,以缓解经济下行的趋势。产能过剩来自于2006年、2007年经济一片大好的形势,生产者为获得更多利益,大量生产,导致生产过剩。
中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施,本文简化为四条:一是降房价;二是鼓励本地就业的非户籍人口落户买房或租房;三是取消限购;四是完善租房制度。
结合图2图3,可以发现国家的房地产“去库存”战略起到了一定效果,房地产开发土地购置面积和投资增速的双双回落,表现房地产开发商对开发新楼盘的热情在下降。国家鼓励房价下降,从而达到促进消费、刺激经济的效果。然而前文所述,一二线城市和三四线城市要区别待遇。
就第一条降房价来说,结合前文所述,房价有其刚性,政府要采取措施降价是存在很大困难,要考虑到多方利益,是复杂的。
而第三条个人认为并不可取,取消限购释放更多的需求,根据需求定律,价格会随之上升。与第一条降房价是冲突的。
第二条主要是鼓励住房难的人们提供支持,鼓励农民工就地买房,深化户籍制度改革。一方面这是关注民生,缓和社会矛盾的民心措施;但另一方面,需求的增长促进房价的上升,也有不妥之处。
第四条是租赁市场,回报率不高,推动起来困难较大。
经过以上分析,“去库存”战略看似不大妥当。个人以为,中央颁布去库存措施,地方政府要把握分寸,地域区域化的去库存至关重要。一二线城市房价疯涨的情况下,鼓励购房、放宽购房限制,尤其在经济下行的当下,不少专家担忧中国出现房价泡沫的情况,不加区分的刺激需求,显然会导致不好的效果。有区别地在三四线城市,多加鼓励购房,减轻买房者负担,让更多人拥有优良的生活环境,才能使中央政策发挥最大化效用。
同时配合去库存手段,在一二线城市,适当采取财政政策,个人占有多套房子的消费者进行征税,抑制住房消费的奢靡之风。
房地产行业属于支柱性产业,涉及房地产的政策措施都应当谨慎对待。
首先,房价不能继续疯涨。一是要求政府抵御利益诱惑,在保证拥有支持政府发挥正常职能的前提下,减少卖地行为;二是政府在城市化进程中采取的策略要适度,不能一味地扩张城市面积,为了城市化而城市化,这就是不得中央政策的要义了;三是政府要正确引导房地产商。
其次,房地产商也不应该总是将利益放在首位,要有一定的企业社会责任感。而且,一二线城市房价一再疯涨,必将会导致房市泡沫,最终也会作用于房地产商,让其自食恶果。
最后,“去库存”战略要因地制宜,各地方政府要有实行有中国特色的“去库存”,即仔细分析本地区的经济发展状况,而不是各地方之间互相跟风,要有自主性,切实领会中央政策。
参考文献
[1]刘芳.标杆房企去库存化绝招[J].地产案例,2016(1).
[2]陆铭.理性还是泡沫——对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济,2014(1).
[3]宋慧芳.政府喊话:去库存——房价走势成谜[J].经济信息,2016(2).
2010南京房价走势预测分析 篇2
工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。
调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。一石激起千层浪。大家在惊叹的同时，不由得感叹两会的质量一年比一年高，很有些真知灼见；同时，大家所有的目光齐刷刷地盯上了当地政府。特别是在各地房价并没有大幅度下降的情况下，各地政府迫不及待地出台了大量的救房政策，俨然是房地产商的代言人，让广大老百姓迷惑不解。经济学家唐明灯更激烈地指出，“地方政府与房产商合演双簧戏！”言辞之大胆，令人咂舌。此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。我这里辩解几句：
1、中国政府考核地方官员的政绩偏重于GDP的增长，就如同中学教育不管如何改变教学方式，如果不改变高考选拔机制，应试教育只会越演越烈一样，而素质教育永远是镜花水月。所以，在经费一定量的情况下，各地政府在考核的“尚方宝剑”下，八仙过海、各显神通，实际上很多政府高官中的有识之士，一般都在工业发展、可持续发展和环境保护方面努力寻求一个均衡点。用闻一多先生的话来讲，就是“戴着镣铐跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。
2、产业结构不合理的表现。自改革开放后，我国各行各业都取得了长足的进步，各项事业蒸蒸日上，但也不能掩盖发展过程中的产业结构不合理,原材料和基础性产业比重大,深加工和高新技术产业比重小、产品少,科技含量低。这制约了我国产业的进一步升空。电子、信息产业等只能仰欧美鼻息，根本无高附加值可言；制造业、钢铁业等，徒具规模，缺失核心技术。在国人的印象中，中国除了航天技术和卫生发射技术还可独领风骚外，其余都有待大幅度提高。这也是每年各地都大张旗鼓铺天盖地如临大敌地展开招商引资的任务的原因。
在这种情况下，来自工业的税收可想而知。而农业彻底成了被补助的对象。一方面要扩大城建，另一方面又要大规模推高产业发展，升级换代。各级政府也是忧心如焚，此情此景之下，房地产沦为“土地财政”似乎也是顺理成章。
（三）拆迁改造和新农村建设的推动
当年泰高路扩建的时候，拆迁户采取的是以地换地，再加上适当的补贴。而如今，在国家土地政策收缩确保十八亿的情况下，同时也为了进一步繁荣房地产市场，防止房价下跌，政府采取了以防换房，将大量的农村居民赶入了商品房，名为“拆迁安置房”。对此，无法褒贬。这是城市发展的必经之路，但它客观助长了摇摇欲坠的房地产价格。
一下为2008年年底网友“南门行客”提供的数据：
鹏欣上郡住宅709套销出85
同悦容园住宅404套销出39
凤城国际住宅738套销出581
宏基花园住宅692套销出675
金宇花园住宅295套销出151
东润第一城住宅820套销出441
翰林雅居住宅318套销出36
碧桂园翠林环玉苑住宅820套销出441
从中我们由此得出结论，空置率是相当高的。加上在金融危机背景下，观望的人越来越多。空置率随着其它楼盘的推出，只会越来越高，如果纯粹由市场解决，只会选择价格下行一条路可走。事实上，目前房价非常坚挺，这其中拆迁改造作出了绝大的贡献，而且周山河地区的拆迁规模还会继续扩大，填空房市的力度也会加强。况且新农村建设的步伐只会越来越快，又能节约土地，符合中央意图，又能扩大城市规模，增多城市人口，地方政府何乐而不为？
（四）地级大市的组建以及文化南京的辐射作用
地级南京市组建以来，城市面貌日新月异，这是个无法否认的现实。再加上文化南京的建设必将使南京成为一个非常适合居住的滨江宜居城市。尤其是作为一号首长的家乡，南京的“祥泰”瑞气定会让周边城市很多游客慕名而来。再加上南京构建“双环”的水文化，对于那些饱受城市工业化带来的环境骚扰的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大桥开通，肯定有相当部分苏南居民北上购房，投资、居住。就相当于今日之香港、深圳一样。一下提供一组数据，从网上搜索而来，引自“王庄的流浪汉”。
“2006年前三季度，长三角16城市GDP总计2.8万亿元，从高到低依次是南通、苏州、无锡、湖州、常州、杭州、南京、扬州、南京、台州和镇江(南京倒数第三)；产值增长较快的城市有南京、湖州和扬州，三市同比增幅均超过30%（南京第一）。投资增幅超过25%的城市有舟山、南京和南通（第二），从出口增长看，南京和舟山增速超过50%（第一）(来源：浙江省信息中心2006-11-10)。这就是说南京经济总体水平在长三角来说是最低的（但这从另一个方面可以说南京有更大的发展空间），但从各项发展指数来看，南京却是在整个长三角数一数二的。前几天长三角第七次市长论坛在南京招开，十一五期间的南京会更好的融入苏南，再加上沿江开发一铺开，相信增速会更高。相应的南京家庭年均也会以这个速度增长。相应的房价与年均收入比值也会大大降低。”二年过去，南京的经济增速越来越快，居于江苏十三地级市前列，而房价相比于南通、扬州并没有明显的缩小差距，是一个价值洼地，所以短期看，房价很难降下来。尽管作为
一个老百姓来讲，心理很难受，但我们必须正视这个可观事实。总之，房地产不仅仅是一个产业，一个产业链很长的产业，而且也涉及到政治，不仅是地方政府以及中央政府的重要财税来源，尤其是在全球金融危机背景之下，中国的经济也受到波及，有陷入紧缩的危险，那么房价下降就不是单纯的价格问题，而是全局性的问题了。房间一旦下行，就不仅是通缩了，简直是一场灾难。
但是如果你指望南京房价大幅度降价，那你大错特错，一厢情愿！如果南京房价在2009年能有百分之十的回调，就谢天谢地了！我的忠告是：
1、如果你确实想买房，现在任何时间买入都不会是个错误的时机，因为即使房地产下调幅度也不会太大，我认为百分之十就是极限了。如果你购买的是核心地段，更不要担心，那里很坚挺。
2、房价上涨对百姓不利，对长期发展不利；但如果降下来，产生的危险更大，因为房地产的影响太大了，在目前的中国，高科技的企业太少，目前这种传统资金和劳力密集型企业可以说支柱产业。我可以稍微形象概括一下，现在的房地产就是一辆陷入泥沼的战车，不仅绑架了百姓，也绑架了相关金融行业，如银行等，也绑架了政府。
3、我认为政府的态度是希望房价保持平稳，既不怎么上涨，也不怎么下降。采取以时间换空间的方式完成软调整，时间大概是三年，也就是说2010到2011年将是一个关键期。我觉得这个方法可能是最好的方法了。
4、这两三年间，可能出现一些变数，比如公务员和事业单位集
体加工资，就是阳光工资政策。实际上也是国家用的一招救房地产的暗棋，这样大量中产阶级的购买力加强，就会维持目前的房价甚至推高核心地段的房价。
5、随着城市化进程的加快，以及地方政府最喜欢用的一招，就是通过拆迁加强城市居民的数量，做大最强城市步伐的实施，包括我们南京也是这样，比如09年周山河地区的大量拆迁，会迅速补上目前销售停顿的市场。而且，也可以将之纳入新农村建设的计划，何乐而不为？
6、五年之后，我们再行讨论房地产与中国人口数量的关系。也许随着人口的大量减产，未来的中国房地产的真正危机才会来临。但目前不会。所以我估计今年暑假，中国的股市会慢慢转暖，甚至会进入一轮大牛市，但是你要注意随时撤退。否则的话，就像这一轮一样，赚的快也去的快。
各方论道房价走势 篇3
消息灵通、身手敏捷的炒房团再现江湖的背后，实质上房价出现了新一轮异动。对于普通购房者来说，我们既没有炒房团的雄厚资金，也没有他们敏锐的身手，但房价又确实是个关系到众人身家性命的玩意，我们不能不关注。未来房价究竟如何走势？我们不妨听听学者、业界大佬的判断，多个声音，也就多个参考。
看跌派
论点一：中国房价无法止跌
代表人物：牛刀
（著名房地产评论家）
目前中国经济面临通缩压力，在通缩的预期下中国房价无法止跌，只是平缓下跌还是大幅下跌的问题。他预计一线城市房价在2009年10月份之前降幅或达15%，被“炒过”的二线城市房价更会大降，从今年的情况来看，不仅仅是长沙、武汉、重庆，其实包括成都、合肥、南京、大连这些都经过资本炒作的城市的下降幅度都会比较大。
论点二：房地产复苏言之过早
代表人物：任兴洲
（国务院发展研究中心市场经济研究所所长）
全球金融危机的影响还在继续，国内经济形势仍处在下行通道，房地产开发投资情况仍不乐观、去库存化及资金链维持任务艰巨等问题，短时间内不可能得到全面改观；因此，今年房地产市场将继续在回调期徘徊。
论点三：小阳春之后是寒冬
代表人物：曹建海
（中国社会科学院研究员）
三个原因不支持房价上涨，一是供求还远远过剩，二是经济形势还处在一个下滑周期，第三则是居民收入跟房价之间的差距仍然过大，以北京为例，现在北京的房价收入比约是20：1，远远超出国际水平，1980年到2000年这20年，美国的房价收入比都是3倍。也许过了这个小阳春，很快又会面临严冬。
挺涨派
论点一:今年是牛市
代表人物：凌克
（金地集团董事长）
原因有三：其一，各地市场存货的消化周期均在缩短，部分地区已降至历史低位；其二，一线城市的大房企土地储备不多，好地段土地更少，相关地段房价上涨是必然的；其三，今年企业拿地欲望增加，部分地价高过房价，这会带来房价上涨的预期。
论点二:政府政策导向
代表人物：聂梅生
（全国工商联合会主席）
中国一个季度大概贷款发送了6万亿元，后面还会继续，各国政府也都是这样做的，流动性增大，这个情况在2007年出现过，流动性大量的增加，必然带来股市和楼市的价格大量的上涨，CPI的价格上涨，尽管现在没有出现通胀，不等于是今后没有，应对的措施一般都是不约而同选择不动产。
论点三: 高地价造就高房价
代表人物：潘石屹
（SOHO中国董事长）
人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。高额地价再加上未来的建安成本以及各种税费，不仅仅是建成后的新房价格会高，还会推高周边二手房的价格。举个例子，近日北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。据了解，该地块以19.6亿元的高价成交，楼面地价则超过15217元/平方米，而该周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。
出现这样的情况，还是政府的责任，这表明目前土地供应量少。
论点四:房价已经见底
代表人物：董藩
（北师大房地产研究中心主任）
房地产是中国经济的牛鼻子，房地产业不发展起来，其他产业就无法发展起来。而且房地产最低价已经过去了，最低潮的时候在去年底、今年初。如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有“投机者”都抓起来，房价还是会涨。
论点五:刚性需求仍旺盛
代表人物：陈淮
（中国城乡建设研究所所长）
当前楼市仍然很乐观，中国房地产业供给和需求，没有因为世界经济危机受到实质性的打击，虽然也经历了观望阶段，但都只是风险配置程度和调整、变化而造成的。
从长远来看，房地产价格的趋势为上行，其主要原因在于中国的城市化进程刚刚开始，人口向城市集中的趋势会持续很长时间，保守估计需要20-30年。
模糊派
论点一:仍需要观望
代表人物：李惠武
（广东省政府发展研究中心副主任）
房价今年增长的速度，还没有回到预期水平。从政策的角度，不能说房地产市场已经进入了一种V形反转的阶段；从市场需求的角度来看，以广州房地产市场为例，现在的价格已经涨到了百分之七八十的人都买不起的水平，再这样涨下去，就会倒过来抑制需求。这段时间，中国或者广东房地产价格的上升，是多种因素叠合的结果，至于未来是涨还是跌，目前还尚难定论，还需观察一段时间。
论点二:反弹未必反转
代表人物:王石
（万科董事会主席）
去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是刚性需求的释放，反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。
从2006年开始，两个指标出现了问题，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多，房地产库存环比增加，这说明销售不理想，去库存化是个漫长而痛苦的过程。这两个指标越来越高，市场就一定还会发生变化。
论点三:库存尚待消化
代表人物:任志强
（华远集团总裁）
总体看来房价仍处于下行趋势，部分区域的房价绝对额在上涨，并不代表整体趋势已经超过了原来的预期，目前去库存化的压力依旧较大。这主要包括去年或者前年高价拿的土地、大量的现房以及大量的在建房，这三个库存要消化还需要一定的时间。目前开发商的资金压力得到一定缓解，但是楼市去库存化还没有完成，房价维持振荡、波动，投资依然低迷，未来的发展趋势还有待观察。
论点四:风险仍在
代表人物:易小迪
（阳光100置业集团总裁）
资本变局与房价走势 篇4
1. 我国资本流动轨迹与房价走势
1998年以来, 我国一直保持资本账户顺差, 外商直接投资 (FDI) 项下有大规模的资本流入。1998-2001年因东南亚金融危机引发了资本外逃, 致使我国资本连续三年净流出, 2001年因资本账户巨额顺差才使得我国资本净流出状况得以改善。2002年, 我国经济从东南亚危机阴影中走出, 并进入了快速发展通道, 人民币有强烈的升值预期, 资本大规模流入, 除了2006年有少量的资本净流出外, 其他年份资本都是净流入。同时, 反映游资 (HM) 流动的净误差与遗漏也于2002年发生了根本逆转, 由1998年187亿美元的净流出到2007年1170亿美元的净流入, 但2008年再次发生逆转, 游资流出高达321亿美元。虽然1998-2008年我国有4个年份出现了资本净流出, 但其他年份均为资本净流入, 且资本流入额远大于资本流出额, 11年我国资本累计净流入达到5748亿美元 (见表1) 。同时, 我国房价也出现了长达11年之久的上涨。1998年我国商品房销售均价为2025元/平方米, 而2008年则达到3948元/平方米, 较1998年增长了近95%, 年均增长率为5.52% (见表1) , 如果我们再考虑区位因素, 则房价上涨幅度更大, 部分区域已成倍上涨。
2. 资本流动与房价走势的内在关系
从上面的分析可以看出, 资本流动与房价走势具有明显的相关性。如果资本大量流入, 则房价涨幅就会过大过猛, 而一旦资本流入大幅回落或资本净流出, 房价涨幅就会回落, 甚至下跌。从图1可以看出, 1998-2001年我国出现了明显的资本外流, 但房价相对稳定, 年均上涨率仅1.54%;2002-2004年国外资本因我国经济快速增长和人民币升值预期而大规模流入, 在资本的推动下房价快速上涨, 年均增长率达到了6.03%;2005-2006年资本流入大幅回落, 甚至出现资本流出, 房价涨幅也从2004年的9.7%回落到2006年的5.5%, 但2007年资本又大量流入, 导致我国房价再次大幅上涨, 涨幅高达10.1%;不过2008年随着全球金融危机的恶化和蔓延, 流入中国的资本大幅回落, 甚至出现资本外逃, 我国房价开始下降。因此, 我们有必要探讨资本流动与房价走势的传递机制, 分析当前资本变局与房价下跌是否具有可持续性, 并利用资本流向来研判未来房价的走势。
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 、国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) 和中经网数据库 (http://db.cei.gov.cn/) , 由笔者整理而成, 其中2008年资本流动的相关数据为估计值
二、资本流动与房价走势作用机制
1. 巨额的资本流入形成了庞大的外汇占款, 增加了货币供给, 从而推动了房价上涨
长期以来, 中国人民银行充当了外汇市场最终“做市商”角色, 有义务购买因资本流入所形成的外汇, 持续多年的资本净流入使得我国外汇储备不断增加, 而外汇储备的增加又会通过货币创造机制增加货币供给, 形成庞大的外汇占款。1998-2008年累计净流入我国的资本高达5748亿美元, 并最终形成外汇储备, 即使以2008年底的汇率换算, 因资本净流入而产生的高能货币高达3.9万亿元, 再假设货币乘数为5, 则资本净流入所增加的货币供给 (或外汇占款) 将近20万亿元。货币供给的大幅增加必将使货币购买力下降, 从而出现物价上涨, 甚至通货膨胀, 人们为了保全财富必将购买保值功能较强的房产, 从而推动了房价上涨。
2. FDI的大量流入, 提高了居民的收入水平, 增强了居民的住房购买力
改革开放以来, 我国累计批准设立外商投资企业已逾65万家, 实际利用外资规模近1万亿美元, 受雇于外资投资企业的居民人数不断增加。截至2008年末高达1.5亿人, 外商投资企业规模膨胀的过程也是受雇于外商投资企业的居民收入提高的过程。根据国家统计局公布的数据, 外商投资企业、国有企业和集体企业1998年的平均劳动报酬分别为12927元、7579元和5314元, 2006年分别达到26552元、21706元和12866元, 外资企业与内资企业的收入差距较为明显, 但差距不断缩小。FDI的大量流入大幅提高外企员工的收入水平, 并在“攀比效应”的作用下提高其他类型企业员工的收入水平, 进而增强居民的住房购买力, 从而推动房价的持续上涨。
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 和国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) , 由笔者整理而成, 其中2008年资本流量数据为估计值
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 和国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) , 由笔者整理而成
3. 游资的大量流入, 将直接增加房地产投机成分, 推动房价上涨
游资的本性是逐利性, 只要有套利机会就会蜂拥而入。2002年以来人民币有强烈的升值预期, 为了豪赌人民币升值, 游资通过贸易伪报、资本夹杂、地下钱庄等方式大量流入我国。大多数学者认为2003-2008年上半年流入中国的游资规模在5000~6000亿美元之间。然而, 人民币并未一次性大幅升值, 而是缓慢升值, 游资被迫留在中国, 游资的本性决定了其不可能在中国“无所事事”, 游资一方面坐等人民币升值, 另一方面加大在股市和房市的投机力度。由于股市风险太大, 而房价“只涨不跌的神话”使得房地产市场成为游资理想的投机场所, 大量资金的进入必然推动房价不断上涨。同时, 游资还可以通过银行系统间接推动房价上涨。由于人民币缓慢升值, 游资无法快进快出以达到投机目的, 部分保守的游资选择“双保险”的收益模式, 即人民币升值收益和银行存款收益, 大量的资金流向银行必将提高银行的流动性, 甚至出现流动性过剩, 从而增强银行的放贷冲动, 银行的信贷支持通过提高居民的“软购买力” (本文认为硬购买力指居民拥有的可用来购买住房的财富所产生的购买力, 而软购买力不仅指居民拥有的可用于购买住房的财富所产生的购买力, 还包括居民通过举债等方式所产生的购买力, 是两者的总和) 进一步推动房价上涨。
三、未来房价走势的预测
1. 资本变局与房价下跌
2008年以来, 美国次债危机不断蔓延恶化, 并引发了国际资本流动的逆转。由于发达国家金融机构深陷财务危机, 仅靠政府救助很难摆脱困境, 为此他们必将抽回输出在外的资本以回国“自救”, 从而引发了全球资本流动逆转, 大量的资本从发展中国家撤离。2008年下半年, 我国资本流动发生了明显变化, 逐渐由资本流入国转变为资本流出国, 9-11月我国连续三个月资本净流出, 资本变局由此产生。如图2所示, 2008年前4个月资本大量流入我国, 但5月起资本流入的规模大幅回落, 并最终在9月出现了资本净流出, 10-11月资本加速外流, 致使9-11月我国流出的资本高达1030亿美元。同时, 我国房价也随资本变局发生了巨大变化, 由大幅上涨到大幅回落, 甚至出现负增长。由图2可知, 2008年1月我国房价上涨11.3%, 创下了11年来的新高, 但随着资本变局的发生, 房价涨幅大幅回落, 9月涨幅仅为3.5%。随着资本外流加剧进一步回落, 并于2008年12月出现负增长, 2009年1-2月房价继续下跌, 跌幅分别为-0.9%和-1.2%。
2. 基于资本流动的房价预测
目前, 源自美国的金融危机并未结束, 甚至还有进一步恶化的趋势。虽然美国政府不断加大救市力度, 但是巨大的“金融黑洞”仅靠政府的财政资金根本无法“填补”, 各大金融机构为了在危机中避免步雷曼兄弟之“后尘”必然展开“自救”, 一方面抽回输出在外的资本, 另一方面收缩国内信贷, 前者直接导致国际金融资本流动逆转, 后者通过生产企业间接导致国际生产资本流动逆转, 最终达到资本回流以“自救”的目的。金融危机的进一步恶化和金融机构的“自救”已使我国出现资本变局, 中资银行H股被战略投资者大量抛售, 游资也开始暗中大规模撤离, 甚至FDI也出现了变局。2008年10-11月我国外贸顺差分别为352亿美元和401亿美元, 而外汇储备却出现了200亿美元的负增长, 两个月的资本流出将近1000亿美元, 资本流动逆转风险不容小视。
由于资本流动与我国房价走势具有明显的正相关关系, 因此, 未来房价走势将取决于资本变局是否改观、政府政策效应是否延续和刚性需求是否有效释放, 并可能出现以下3种情况。
(1) 如果未来一段时间金融危机因政府“救市”和金融机构“自救”而结束, 金融机构将摆脱财务困境, 全球经济将回暖, 资本流动逆转将发生根本改变, 资本将再次流向发展中国家, 而我国依然是资本青睐的对象, 资本必将大规模流入。这将遏制我国房价下跌, 如果再考虑到政府“救市”和刚性需求的释放, 商品房成交量和价格都将发生根本扭转, 甚至出现“量价齐升”之局面。
(2) 如果未来一段时间全球金融危机并未结束, 也没有进一步恶化, 世界经济依然低迷, 但没有严重衰退, 那么资本再次大规模撤回以“自救”的可能性也不大, 我国将不会再次出现资本大规模“出逃”, 资本流动基本处于平衡状态。此时资本流动对我国房价的影响是中性的, 但如果考虑到政府一系列针对成交量的“救市”措施和刚性需求的释放, 商品房成交量将大幅上升, 从而出现政策推动型和需求拉动型的房地产“回暖”之景象。但政府“救市”主要是“救量”而非“救价”, 刚性需求如果没有价格配合也无法彻底释放, 因此房价不会出现大幅上涨, 将基本保持稳定, 甚至还会出现小幅下跌。
(3) 如果未来一段时间全球金融危机进一步恶化, 世界经济严重衰退, 则资本将加速外流, 甚至出现大规模的资本外逃, “资本变局”将加速我国房价下跌。如果金融危机进一步恶化, 则金融机构将加快资本回抽和信贷紧缩的步伐以缓解财务危机。金融机构的撤资和紧缩政策将导致发展中国家资本大规模外流和发达国家生产企业的财务困难, 全球金融危机必将进一步加剧。由于我国有高达约1.8万亿美元的国外资本, 还有巨额的国内资本, 一旦资本大规模逃离我国, 必将造成货币供给紧缩、收入下降和商品房的大量抛售, 我国房价必将大幅下跌, 甚至出现暴跌。
从当前国际经济环境来看, 全球国际金融危机很难在短期内结束, 而全球各大央行的直接“救市”和一揽子经济刺激计划将遏制金融危机进一步恶化, 即使出现局部恶化, 各国央行的联合干预也能控制危机的进一步蔓延, 因此我国再次出现资本大规模流入和外逃的可能性都不大。从我国经济的具体情况来看, 我国经济在政府一系列“救市”措施的刺激和推动下有回暖迹象, 尤其是房地产市场, 成交量大幅上升, 但房价基本保持稳定, 甚至出现局部下跌。从经济增长角度来看, 实业资本将会流入我国, 但是金融资本 (尤其是游资) 不会流入, 我国资本流动将基本保持平衡。综上所述, 未来一段时间, 我国商品房成交量将在政府政策推动和刚性需求释放下而大幅提升, 但房价将保持相对稳定, 甚至有小幅下跌的可能。但随着政策效应逐渐递减和刚性需求逐渐释放, 如果没有资本大量流入等外力的作用, 我国商品房成交量将可能再次萎缩, 房价将可能再次回落。
参考文献
[1].杰弗里·萨克斯费利普·拉雷恩.全球视角下宏观经济学.上海人民出版社.2004
[2].王建.次债危机前景与国际货币资本变局.中国经贸导刊.2008.10
[3].倪小林.花旗大裁员预示全球产业变局加速.上海证券报.2008.11.20
北京房价分析 篇5
暑期调查实验报告
关于北京房价调查
学号姓名
调查人： 0708320109藏磊
北京房价调查
去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。
在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。
这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。
网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”
在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？
网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”
21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。
“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”
调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。
尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”
当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？
从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。
不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。
在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。
2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”
徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。
在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。
与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。
此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。
另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。
在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。
根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。
不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。
据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。
不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺
口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。
博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。
此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。
但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。
但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。
随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？
2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。
从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。
市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨
效应。
伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。
从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。
中国房价构成因素分析 篇6
关键词：高房价 基础性因素 金融体制
一、中国房价形成的背景性因素
中国巨大的人口基数一直被认为是一种不可估量的市场潜力，这种体现在每个人生活方方面面的市场潜力自然也会体现在房地产市场上。随着中国经济的不断发展，基于中国巨大人口而产生的对房屋的刚性需求构成了房价的基础性因素。
首先，中国不断推进的城市化进程为房地产市场的蓬勃发展提供了充足的动力。未来5年至10年，我国将进入城镇化快速发展的重要阶段，到2020年，我国城市化率将达到55%至60%。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，按照城市化率每年增长1个百分点，将新增1000万城镇居民来计算，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。经济学的基本理论告诉我们，巨大的增量刚性需求使得房地产市场的供需平衡被打破，房地产的需求曲线受城市化进程推进的影响而向右移动，在供需重新达成平衡的时候，飞涨的房价就不难理解了。
其次，伴随着改革开放的进程成长起来的80、90后一代相继进入购房年龄，这个群体即将或者已经成为了我们国家的劳动力的中坚力量，他们对房屋的需求也自然不可忽视。有房屋需求预期并不直接影响刚性需求，形成刚性需求的是其对于房屋的现实支付能力，而普遍存在的父母为期购买房屋的“跨代消费”现象提高了部分“刚性需求”的现实支付能力，构成了其实际的增量刚性需求。
另外，中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“刚性需求”。中等收入家庭在首次置业之后，随着收入的进一步改善以及家庭人口结构的变化，住房条件已不能满足需要，二次置业成为大量中等收入家庭的必然选择。因此，基于上述原因，刚性需求将一直是构成我国房价基础性因素。
如果说仅仅有巨大的刚性需求，中国房价或许并不会上涨得如此之高，如此之迅速，在刚性需求的基础上，真正推高中国房价的因素应该是当前中国经济中过剩的流动性。数据显示，2002年之前房地产投资资金来源小计均超出投资额20%，2003年以后超出率超过30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6个百分点。有30%以上的超额资金追逐房地产市场，自然导致房价大涨，房地产投资过度增长。2005年房地产投资资金来源合计超出额为5488.6亿元，2006年上升到7497.7亿元，分别占全社会投资口径资金超出额的94.4%和92.0%，即流动性过剩绝大部分为房地产吸收。
那么这些过多的涌向房地产市场的流动性究竟从何而来呢？
首先，中国经济在经历改革开放的30多年来的发展之后已经进入到了一个高速增长的路径，而经济的这种快速增长在客观上要求要有增量的流动性的支持。根据凯恩斯的货币需求理论，人们对货币的需求是基于三种动机，即交易动机、预防动机和投机动机。在中国经济快速发展的背景下，經济运行中因为交易增多和投资机会增多带来的交易动机和投机动机的增强必然增加对货币流动性的需求增加。同时，高速运行的经济也给人们带来了一定的不确定性的预期，从经济心理学的角度看，人们的持有流动性的预防性动机也会增加。
另外，金融危机后，全球经济的总体走势是呈下行趋势，美国、欧洲、日本等传统的大型经济体纷纷采取降低利息和宽松的货币政策的方式来增加其经济中的流动性，以刺激其经济的恢复与发展。因此，在全球流动性过剩的大背景下，跨国资本流动活跃，而中国以其快速发展的的经济和人民币的升值预期成为了广受国际投机者的投机对象，大量国际过剩资金涌入了我国。这一点，从我国近年来GDP增速和外汇储备增速的巨大差异得到了明显的体现，两个增速的差距部分就反映了国际资本涌向中国的事实。
经济学家詹姆斯？布坎南曾经说过，在流动性过剩的条件下，货币作为资产的一种形式并不能很好地保护人们的财产权利，理性人的选择将是将流动性的货币资产转化为真实的非金融资产。布坎南的话很好地解释了在当前流动性过剩的条件下人们投资房地产市场的保值增值动机和投机动机，而这种来自国内外的大量流动性向房地产市场的涌入将不可避免地推高房地产业及相关产业的总体价格水平。
综合上面的分析我们可以看到，刚性需求构成了当前中国房价的基础性因素，而过剩的流动性则是推动中国房价快速增长的外生性客观因素。
二、银行金融机构在房价中的推手作用
1999年，中国建设银行发行了第一份住房按揭贷款，由此开启了银行贷款的房产助推器时代。房屋作为一种不动产对购买的现实支付能力提出了很高的要求，这就决定了银行的贷款对于大多数房地产的消费者是极其必要的。同时，开发商在进行房地产投资开发的时候往往也需要有银行的信贷支持。因此，银行金融体系实现资本在时间与空间上的转移的功能对于房地产市场参与者的双方都有极其重要的作用。目前，我国银行体系向开放商和个人的房地产贷款占了全部银行贷款比例的20%～30%，是银行体系最大的贷款方向和收入来源。而一旦房市泡沫破灭，房价的崩溃将使得个人贷款中停止向银行偿还贷款，开发商也将因为资金来源的断裂无力偿还贷款。这种呆坏账的产生不仅使得银行体系无法从其贷款业务中获取利益，还将由于贷款无法收回带来系统性的金融风险，这对于银行体系来说无疑将是致命的打击。
这样，不论是出于银行体系对于国家金融秩序稳定乃至经济稳定和社会稳定的考虑还是出于对保障银行体系有效有利润的运行的要求，银行金融体系都将需要提供充足的流动性以保证房地产经济的持续运行，哪怕这个经济目前已经在流动性的充斥下是一种泡沫经济了。所以说，在流动性过剩的背景下，银行金融体系就成为了向房地产市场中注入流动性的重要渠道，它也自然而然地成为了房价飙升的推手。
参考文献：
[1]詹姆斯*布坎南.财产与自由[M].社会科学出版社，2002
2010年房价走势如何 篇7
关键词：房价,走势,预测
正当全球遭遇金融危机之时, 我国房地产业却率先走出低谷。房地产业强劲的复苏势头, 远远超过人们的预期。下半年以来, 70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。12月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%, 涨幅比11月份扩大2.1个百分点。根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示, 2009年, 商品房销售额43995亿元, 比上年增长75.5%, 相当于2008我国GDP的1/7。同时, 2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米, 比2008年上涨近24%, 其中商品住宅价格上涨25%。这两个涨幅, 都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因
(一) 政策刺激
为应对国际金融危机、促进楼市回暖, 我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。这些政策加上开发商的降价促销力度, 大大刺激了楼市的刚需阶层。从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮, 让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心, 开发商开始买地、开工建房。同时, 银行信贷额迅速增加, 通货预期也频频出现, 投资者们又开始一步步进入楼市, 使得我国房地产市场迅速升温, 并出现超出预期的爆发式增长。
(二) 地价拉动
突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。2009年地王一个接一个地产生。就在12月, 中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地;远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块, 溢价率高达467%。再如, 北京广渠路15号起拍价为26.12亿元, 经过35分钟的激烈竞拍, 最后以总价40.6亿元成交, 刷新了全国地王的记录;估算其楼面地价近16000元/平方米, 周边多个项目短时间把价格提高了1000元-3000元/平方米。7月份, 大兴新拍土地楼面地价屡次突破7000元/平方米。8月份, 领海、鸿坤理想城等项目加价2000元/平方米左右。鸿坤理想城的销售人员更是直接对记者说:“大兴地价都7000多了, 等盖出房子, 怎么也得卖到15000元/平方米, 我们现在才卖13000元/平方米, 绝对划算。”在拿地的过程中竞争越来越激烈, 拍卖现场紧张的举牌, 使得价格以每3分钟上亿元的惊人速度攀升, 地价高涨的结果就是房价上涨。
(三) 营销策略的运用和改变
在楼市回暖的情况下, 开发商更是抓住机遇, 运用各种营销策略, 为房价的飙升添上最后一份热量。
随着房地产市场不断升温, 开发商面对突然涌现出如此多的购房者, 营销策略也发生了改变, 由最初的降价促销变为销控, 即减少供应套数, 拉长供应期, 甚至一栋楼分单元、分楼层销售。结果就是在爆发性购买面前, 原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的局面, 推动房价一步步登上云霄。
在上述三大因素的刺激和推动下, 一直处于观望状态的投资者和消费者, 把压抑很久的需求一下子释放出来, 使得房地产市场呈现出爆发式的增长。
二、楼市调控政策频频发力, 遏制房价过快上涨
房价的火速增长, 引起中央的高度重视。在不到半个月的时间里, 从“国四条”到“拿地首付不低于50%”, 再到“营业税优惠政策”终止, 中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
第一, “营业税优惠政策”终止。2008年年底, 针对金融危机给我国经济带来的严重冲击, 特别是房地产市场低迷的状况, 国务院调整了个人住房转让营业税征免时限, 由5年调整到2年。2009年12月9日, 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年, 有望打击投机性的购房行为, 其他住房消费政策继续实施。
第二, “国四条”。2009年12月14日召开的国务院常务会议, 再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”, 研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施, 提出四项调控措施:一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自住和改善型住房消费, 抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
第三, “拿地首付不低于50%”。2009年12月17日, 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》, 明确开发商以后拿地时, “分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年, 特殊项目可以约定在两年内全部缴清, 首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款, 不得参与新的土地出让交易。
第四, 二套房贷首付比例提至40%。2010年1月10日, 国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施, 简称“国十一条”。在这十一条措施中, “对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含) 以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) , 贷款首付款比例不得低于40%, 贷款利率严格按照风险定价”。
三、2010年房价走势预测
中央经济工作会议后, 楼市还一片叫好, 认为在此利好下, 2010年的房价必将继续上涨。可是, 上述一连串的紧缩信号却着实给这些空前膨胀的信心一个巨大的警示。2010年的房价走势如何, 分析如下。
(一) 2010年房价大涨不可能, 大跌也难, 总体趋于平稳
首先, 中央高度重视房价过快上涨等问题。例如, “个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年, 其他住房消费政策继续实施”。同日, 国家发改委主任张平明确表示, 要抑制投机性购房。12月14日国务院常务会议指出, 要综合运用土地、金融、税收等手段, 加强和改善对房地产市场的调控, 遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视, 表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。
其次, 打击地价上涨预期, 有效遏制房价过快上涨。而地王的背后是房价的疯狂。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看, 一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。国家统计局资料显示, 2009年3-11月, 全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大, 全国楼市一片普涨。事实上, 土地价格大幅度上涨, 是不断推高房价的一大推手。如果政府严厉惩罚囤地炒地者, 必然会打击地价上涨预期, 从而遏制房价持续上涨。
最后, 抑制投机性购房有助于平抑房价。二套房贷首付比例提至40%以及其他相关政策陆续出台, 相信会打击投机性的购房行为, 对平抑房价起到一定的作用, 促进房地产市场的健康发展。
总之, 只要这些政策落实到位, 相信房价疯涨一定会得到遏制, 最终使房价涨幅回落, 趋于平稳。
(二) 分时段来看房价走势
上半年房价主要还是由供求关系决定, 尽管有效需求降低, 但新开工入市面积很少, 加上政策的时滞效应, 将依然在高位震荡;但下半年, 随着新增供应的增加, 供求平衡, 房价会逐渐趋于平稳。
(三) 从城市状况来看房价走势
不言自明的是, 当前房价上涨快的地区, 投机成分比较多。这些投机炒房者, 利用金融杠杆等手段, 不断拉升房价上涨预期, 不断炒高房价。因此, 政府出台具体楼市政策的调整, 尤其是备受业界关注的二套房贷政策的出台, 将对投机炒房起到挤出效应, 缓和供求关系, 有助于平抑房价。就一线城市而言, 下跌的可能性大于上涨。二线城市将继续放量, 一线城市可能会萎缩。
参考文献
[1]、2009年全国房地产市场运行情况[DB/OL].中国房地产信息网, 2010-01-19.
[2]、来自中国经济年会的声音:楼市变局[Z].经济半小时, 2010-01-19.
[3]、盘点2009房地产市场——房价疯狂[N].京华时报, 2009-12-22.
[4]、2009年土地政策、金融政策[DB/OL].中国房地产信息网, 2009.
[5]、调控重拳难阻“地王”专家指楼市不缺调控缺执行[DB/OL].中国新闻网, 2009-12-28.
影响房价的因素分析 篇8
(一) 研究背景及意义
1. 研究背景
1998年我国住房制度改革, 停止了长期实行的住房实物福利分配制度, 使得房地产业逐渐活跃起来, 由此出现了住房短缺的现象, 加之社会快速城镇化、居民收入不断增长以及银行住房消费信贷的支持, 住房的潜在需求增大, 推动着房价持续快速上涨。
2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布后, 我国的房价快速上涨, 住房已经成为消费热点和投资热点。与此同时, 快速上涨的房价引起了许多社会问题, 例如, 部分居民购房困难, 资金过度集中于房地产市场, 对经济的发展产生了一定的影响, 甚至会引发房地产泡沫, 危害经济的发展。因此, 弄清房价上涨的影响因素对于房地产市场的稳定发展具有重要的意义。
2. 研究意义
房地产是国民经济的主要组成部分, 已经成为了我国国民经济的支柱产业之一, 对我们经济发展起着举足轻重的作用。但是目前房地产炒房、囤房现象严重, 房地产过热、房价过高的现状, 影响了我们的日常生活, 并威胁经济的快速平稳发展, 房价急需受到控制。本文通过分析影响房价的因素, 来探究房价一直上涨的原因, 希望能够找出防止房地产市场过热的措施。
(二) 房价影响因素的前人研究
1. 房价的基本概念
房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格, 即房价=土地价格+建筑物价格, 是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
2. 房价影响因素的文献综述
石艳丽 (2012) 认为我国房价居高不下的原因在于物价水平上涨较快、房地产的刚性需求、政府的房地产管理体制不健全、保障住房供给不足、政府考核机制短期化。马静怡 (2012) 得出结论我国的高房价主要是超额的货币投放量所导致的, 同时, 我国住房所面临的“刚性需求”以及目前人民币的升值压力也使得房价居高不下。黄厚霞、侯莉颖 (2011) 认为房价是受供求两个面共同影响的, “成本推动论”和“需求推动论”都太片面。刘天冀 (2011) 认为攀升的地价带动房价上涨, 而需求方是房价的主导力量, 房地产商是房价的重要影响者。张梦实 (2011) 认为影响房价的因素只要有政府方面、房地产企业、需求方面和外部因素。郝纳新 (2011) 将影响房价的因素分为自身因素和外部因素两个大方面, 针对各方面展开了阐述。洪弋浩、黄汉江 (2010) 则认为影响房价的因素有居民人均收入、宏观经济政策、城市人口数量和结构、土地供给及地价等因素。
3. 研究框架及内容
以下, 本文将按需求方面和供给方面两个部分来分析影响房价的因素。需求方面主要包括人均收入、城市化、人口因素、消费心理及宏观政策对房价的影响, 其中人口因素又分为人口年龄结构和家庭规模大小两个部分, 消费心理分为消费满足和消费预期两个部分。通过对这些因素的分析, 最后找出改善房地产市场过热的几条措施。
二、房价的影响因素——从需求方面
(一) 人均收入对房价的影响
微观经济学中讲到:形成对某一个商品的有效需求有两个条件, 一是有拥有某个商品的欲望, 二是要有购买这个商品的能力。居民的平均可支配收入, 制约着其对住房的购买能力, 从而影响着自身对住房的需求。在其他条件一定的情况下, 需求越大、价格越高, 需求越小、价格越低, 需求和价格成正相关。
因此, 人均可支配收入的增加增强了居民对住房的购买力, 增加了居民对住房的需求, 从而拉动了住房价格的上涨。我国自古以来“居者有其屋”的传统思想, 使得居民即使是在租房相对买房更经济的情况下, 也会选择买房, 更加拉动了房价的上涨。
(二) 城市化对房价的影响——城镇人口角度
中国社会科学院2012年8月14日在北京发布的《城市蓝皮书:中国城市发展报告NO.5》中表示, 中国城镇化率首次突破50%关口, 城镇常住人口超过了农村常住人口。2011年, 中国城镇人口达到6.91亿, 城镇化率达到了51.27%。人口城镇化率超过50%, 这是中国社会结构的一个历史性变化。标志着中国已经结束了以乡村型社会为主体的时代, 开始进入到以城市型社会为主体的新的城市时代。
随着越来越多的农村人口涌向城市、进驻城市, 农村老房子的居住者开始老龄化和幼儿化。大量青壮年离开农村, 在城市落脚, 刺激了对住房的需求, 这体现在两点: (1) 这些青壮年经过自己的努力, 有了一定的经济基础, 想在城市扎根, 要买房; (2) 有些投机者, 看见大量农村人口涌进城市, 预测到房价的上涨而买房增值或者买房出租。
(三) 人口因素对房价的影响
1. 人口年龄结构
我们先来看一张表。
数据来源于《中国统计年鉴2012》。
从表1中我们可以得知, 1953—2011年间, 我国14岁以下儿童比重减少了17.09%, 65岁以上人口比重增加了4.19%, 综合两者我们可以计算出, 中间段的人口比重增加了12.9%, 也就是青壮年人口比例增多。青壮年正是对住房需求最多的一个人群, 因此, 人口年龄结构变化也影响着住房需求。
2. 家庭规模大小
随着经济的发展, 城市化的加深, 我国家庭小型化和分散化现象愈演愈烈。由于我国的计划生育政策, 近年来家庭规模趋向于小型化, 购房的家庭中2—3人的居多。如今的年轻人对私人空间及私人生活的要求越来越高, 工作、结婚后不愿意与父母住在一起, 家庭人数越来越少, 家庭户数越来越多, 所需要的住房套数也越多, 对住房的需求也增加。
(四) 消费心理对房价的影响
1. 消费满足
每一件商品的购买都伴随着消费者的消费偏好, 正因为这件商品能够满足消费者的需要, 消费者才会愿意出价将它购买。
根据马斯洛需求层次理论, 人的需求分为五类:生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我实现需求, 买房不仅可以满足买房者的生理需求、安全需求, 更能给人带来社会上的满足。一个人住的房子不光用来遮风避雨, 房子的设计、地段等, 也是其身份、地位的体现。
2. 消费预期
由于房价长期以来一直上涨, 消费者对它的预期很多都是:以后还会涨。于是, 就有一种观念产生:趁着现在早点买套房子, 早买省钱。有些目前还不用买房的人群会提前买房, 有些有闲钱的人也会买房。因为买房可以增值, 相当于一种投资。于是, 大家都争着抢着买房, 提高了对住房的需求, 也陷入了恶性循环。
(五) 宏观政策对房价的影响
财政政策:国家可以通过扩大转移性支出来提高居民购买力, 适当地提供类似财政购房补贴的补助, 帮助那些想买房却又买不起房的人, 从而相对地有选择地降低房价。
税收政策:国家可以调整房地产各个环节的税收征收方式和费率, 降低房屋的建造成本, 从而调整购房需求。
货币政策:国家可以适当调整存贷款的利率, 减少银行存款流失的同时, 提高炒房者的机会成本, 也降低想买房却缺钱者的贷款成本。
三、房价的影响因素——从供给方面
(一) 土地供给
土地是房地产生产不可缺少的生产要素, 它的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。土地是自然资源, 一个国家拥有的土地是一定的, 不可能凭空出现, 但却会因为环境等因素不能加以利用, 所以土地的供给在自然属性上是受到制约的。从另一个方面考虑, 我国的城市土地都是归国家所有的, 近年来, 国家对土地的控制并不松懈, 从而限制了房地产量上的发展。土地的稀缺性和其供给的缺乏弹性, 促成了土地价格的上涨, 造成了房地产供给缺乏弹性及成本的增加, 从而推动了房价的上涨。
(二) 住房供给结构不合理
我国商品房存在着供给结构不合理的特点, 主要表现为高档住房过多、中低档住房偏少。地方财政对土地收入的依赖大家有目共睹, 为了提高收入, 政府会将土地以一个尽可能高的价格出售, 房地产商为了增加自己的销售利润, 会较多地选择建造利润较高的高档住房, 导致中低档住房供给的不足。
(三) 房地产商对利润的过度追求
有些房地产商结成利益联盟, 集体囤地少量建房, 控制着商品房的数量。不少地产业丑闻被爆, 地方政府官员在土地征用、工程批准上大捞一笔, 局部垄断的同时也哄抬了房价。有些房地产商为了提高利润率, 想出了雇佣他人冒充买房者排队看房的办法, 刻意制造出房少人多的假象, 真是无所不用其极。
四、对于抑制房价过快增长的几点建议
(一) 国家层面
1. 税收方面
(1) 可以提高我国建筑用地持有却空置的税收, 督促土地持有者对土地的处置, 减少囤地的现象。
(2) 减少办理和持有第一套住房的税收, 提高二房的税收及其贷款成本, 调整房屋出租的赋税, 减少租房者的负担。
2. 土地政策
规范国有土地的转让和出让, 适当地控制转让价格;在对房价的控制过于放松的情况下, 控制房价的市场化。
(二) 买房者层面
改善自身的住房观念, 提倡和父母一起住, 减少对住房的需求;在买房比较困难的情况下可以转换下思想, 试着去租房住。
对于将房产当作投资的买房者, 希望能够理性一些, 房地产泡沫已经足够大了, 不要盲目地跟随大流, 就像中国的股市一样, 投资需谨慎。
(三) 房地产商层面
加强道德修养及职业操守, 正确对待房地产利润问题, 减少腐败的发生。
五、总结
总而言之, 房价的过快增长和居高不下的问题已经迫在眉睫, 本文通过房地产的需求和供给两个方面, 分析了影响房价的因素。影响房价的因素有很多, 为了防止房地产泡沫的破裂, 我们必须从各个方面入手, 逐个寻找有效的措施。
参考文献
[1]黄厚霞, 侯莉颖.房价影响因素综述[J].中国房地产, 2011 (07) .
[2]刘天冀.高房价影响因素的一点探析[J].中国经贸, 2011 (10) .
[3]张梦实.谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化[J].商业时代, 2011 (01) .
[4]洪弋浩, 黄汉江.房价影响因素理论研究[J].中国经贸导刊, 2010 (02) .
[5]石艳丽.政策调控下我国房价走势及影响因素探析[J].商业文化, 2012 (01) .
[6]杨佳文.房地产市场价格波动性研究[D].广州:华南理工大学, 2012.
[7]吕超.我国房价的宏观影响因素分析[J].中国电子商务, 2011 (09) .
[8]吴国杰.房价影响因素分析[J].现代商业, 2011 (12) .
推动高房价的成因分析 篇9
一、房地产市场供求关系对高房价起着基础性决定作用
自1998年我国城镇住房商品化以来, 房产业迅猛发展, 已经成为我国经济的重要支柱产业, 它在我国经济中的重要性已不容置疑, 但是近年来房价不理性地上涨, 已严重阻碍了它的持续健康发展。造成房价上涨的主要原因之一是十分强烈的购房需求。对市场经济, 决定产品价格的关键是供求关系, 由于我国现在的现实情况是: (1) 人口基数庞大, 而且每年城镇化和新增人口的速度非常惊人。据统计, 从1998年的城镇化率的1.4%, 到2004年的城镇化率的21.8%;同时在校生共2.3亿, 每年走向社会的学生也近千万, 这都成为了房地产需求的巨大力量; (2) 我国房地产商品化是从1998年才开始的, 目前对这种房地产的需求就像开闸的洪流一样, 在很短的时期内受巨大的需求压力, 也促使了房价快速上涨; (3) 中国人长期以来形成的“生于忧患, 死于安乐”的民族特性也会导致他们不愿消费, 在储蓄不能满足需要以后, 首选把钱投向以房地产为主的固定资产, 所以有钱的或者是有投资倾向的人有几套住房就不足为怪了; (4) 房地产作为基础设施的功能目前尚不可替代, 房地产是以土地为基础的, 我国人多地少而造成土地的稀缺性, 更体现房地产的价值, 正是因为它的这种特殊性, 又使它成为公众保值增值首选的投资产品, 也有很多人将房地产作为养老防老, 特别是物权制度的确立使得房地产的产权得到保障, 在解决了产权的后顾之忧后, 这种对房地产投资的冲动实在难以遏制; (5) 经济的持续发展使大众有钱源源不断地投向房地产。据统计, 1980年农村居民的家庭人均收是191.3元, 1995年是1577元, 2003年是2622元。城镇居民家庭的可支配收入1980是447.6元, 1995年是1510.2元, 2000年是6280.8元, 2003年是8472.2元。这种增长速度是十分快的。上述这5种因素是造成对房地产巨大需求的主要因素, 有如此大的需求, 有如此特殊的国情, 有如此快速发展的经济基础, 这些因素交合在一起, 就变成了推高房价的最重要的因素。
相对于需求来说, 房地产的供应情况比较简单一些, 主要受房屋的价格、土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等4个因素的影响, 房价高必然刺激房地产的供给增加, 反之则供给减少。目前从整体形势来看, 土地供应量是能够满足需要的, 但为什么还觉得土地供应紧张呢?第一、是因为征地拆迁、清苗赔偿、权属纠纷等问题未能及时解决, 造成政府不能按时交付土地给开发商;第二、正是因为房价不停上涨, 造成有些开发商为了涨价而故意放慢开发速度, 甚至压盘不卖, 以等待更高价位再卖而获取更高利润;第三、在开发商拿到地以后, 规划报批的手续繁琐, 造成有些项目开工滞后。所以, 在需求很旺盛的情况下, 供给再受这些因素影响, 就很容易造成房价的非理性上涨。所以在这种需求旺盛、供给又受限制的供求关系下, 房价的不断攀升也就不足为奇了。
二、政府对房地调控政策效果欠佳
在房价不断上涨时, 唯一能调控房价的也只有政府的政策了, 所以房地产的政策也就成为影响房价的一个关键因素。从本意上讲, 政府是不希望房价过快上涨, 因为这不仅会造成经济的不健康发展, 而且会阻碍和谐社会的建设, 但自2003年以来房价上涨较快时, 从国家数次进行宏观调控的情况来看, 效果却并不理想, 这是为何呢?我认为主要存在几个方面问题:第一、国家希望房地产平稳发展, 不希望它过热或过份低迷, 要把握这个度很难。如2 0 0 8年全球金融危机时, 房价本可以降下来, 但政府为了保增长, 实行比较宽松的货币政策, 所以房价又走高了;第二、我国各地情况不同, 对于造成房地产过热的原因没能分析得很清楚, 不能做到对症下药, 出台的相关政策只能对部分地区的房价起到调控作用而无法调控全局;第三、由于政策对房地产的调控有滞后现象, 所以有时感觉政策出台时机不对, 因为房地产是有周期性的, 在最热的时候往往已达到顶峰, 从自身规律来说也需要马上回调, 在此时再出台调控政策只能加快回调速度, 调得过深导致房地产经济低迷时, 政府又得出台刺激房地产的政策, 所以老感觉政策跟不上节奏;第四、各部门、各群体利益不一致, 所以对政策的执行有偏差, 致使执行效果不理想, 民众对此不尽满意;而政策变化过大, 开发商也难以适从, 运作项目风险也会加大。
三、房地产开发存在不合理成本
房价的高低, 真实成本有决定性的作用, 所以大家对于房地产的真实成本十分关心, 争议也很多, 消费者认为房价偏高了, 但开发商认为成本摆在那里。笔者认为, 大部分房地产项目利润不是大家所想的那样高, 特别是中小城市, 房价还是在一个比较合理的范围, 因为确实有很多成本是局外人不清楚的。笔者对产生高房价的不合理因素进行一些分析探讨。
(一) 土地成本
近几年来, 土地价格不断上涨, “地王”不断出现, 不少人将房价的上涨归罪于地价的上涨, 因此也有人质疑土地“招拍挂”制度。根据国土资源部2009年6月18日发布的调查显示, 全国房地产土地成本平均占房价的23.2%, 其中北京21个房地产项目中地价最高占房价的51.36%, 最低占14.3 3%。与土地划拨年代相比, 如今的土地价格所占房价的比重确实比较大。我个人认为, 首先是旺盛的需求拉高房价, 不断攀升的房价又拉高了地价, 不断高涨的地价反过来又导致了房价的不断攀升, 所以造成房价高的最根本原因还是需求造成的。要解决需求问题, 第一是加大供应;第二就是引导需求理性化, 不再跟风炒作。另外, 土地收入的违规使用, 也加大了开发商的成本。据审计署对北京、天津、上海等全国11个大城市2004～2006年的土地出让金使用情况的审计结果发现, 违规使用资金83.73亿元。这跟房价有何关系呢?
按理说, 地方政府土地出让收入只能用于当地经济发展的长期性建设项目及征地补偿, 例如建立交桥、修地铁等, 即进行当地经济发展所必需的市政建设。但现实中土地的出让收入经常被挪作它用, 从而造成市政建设如道路、水电配套建设滞后, 这大大影响所在区域的房地产项目的开发, 很多开发商不得不放慢开发进度或者拿出巨额资金来垫资修建市政配套设施, 这无疑加大了开发商的成本, 造成房价上涨。
(二) 税费成本
在房地产开发中, 税费所占的成本也是非常之大, 就交易环节的税收有营业税、土地增值税、企业所得税, 总共不少于房价的1 3%。而各部门收费也五花八门, 除了正常规划审核以外, 还有发改委立项审核, 人防、消防、防震、防雷、环评、水土保持以及地灾评估等的收费, 手续办理不仅影响房地产开发进度, 同时也加重了企业的管理成本。另外劳保费、民工工资保证金、计划生育押金、墙改基金等每平方米达到100元, 这些保证金对以资金需求为主的房地产开发企业, 特别是中小房地产开发企业来说, 在一定程度上形成较大压力。
(三) 建筑成本
近年来, 由于材料、机械台班费、人工费大幅上涨 (钢材、人工费比5年前涨了近两倍) , 造成建筑成本大幅上涨, 必然导致房价的上涨。在上海等大城市, 由于房价比较高, 每平方米上万元, 相对而言建筑成本对房价的影响就不是很大, 但对于房价在每平方米3000～5000元中小城市来说, 建筑成本约为每平方米2 0 0 0元, 占房价的5 0%左右, 也就是说中小城市建筑成本的上升成为房价上涨的一个重要因素。而对于大城市来说, 土地成本在房价中所占比重要大一些。
四、房地产开发拥有较大利润空间
在指令性经济时代决定商品价格是成本加利润, 而在如今的商品经济时代, 决定商品价格最基本的方式应该是供求关系而不是成本加利润。所以一直以来大家指责开发商为了追求高利润造成房价的飞涨, 其实只是看到问题的表面, 我认为开发商的利润对房价影响处于比较次要的地位, 主要原因是:第一、如果没有旺盛的需求, 开发商追求高利润是不可能的, 也就是说开发商能有较高利润不是决定房价的主要因素, 最多起到推波助澜的作用;第二、大部分开发商也并不是高利润。
由于房价上涨过快, 所以一段时期来, 要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈, 也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本, 以表示仅仅是微利, 几乎无降价空间。资料显示, 我国房地产业平均的毛利润率为8%～1 0%, 特别是中小城市, 相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平, 有暴利的只占少数。中小房地产开发商的利润或者说“暴利”来源于他们的下游产业链, 而并非仅仅来自于房价与成本之差。首先房地产开发是一条很长的产业链, 包括勘察、设计、建筑施工、园林景观、策划广告、销售等, 这些产业链基本上是由开发商控制。如建造某一楼盘所需的土地成本2000万元, 建筑施工成本为5000万元, 勘察设计园林景观成本为1500万元, 管理成本、融资成本、税费为1500万元等, 合计的总成本确确实实需要1亿元, 总售价为1.1亿元, 那么这个项目的毛利润率仅为1 0%。但隐蔽的利润在于房地产开发的产业链, 即本项目的建筑施工和园林景观这块利润约有1000万元会经过不同渠道流入开发商, 这样开发商将会有2 0%的实际利润。另一方面房地产开发中自有资金利润比较高, 这1亿元的总成本中, 开发商的自有资金投入可能只有2000万元, 其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。也就是说, 即使项目的开发商毛利润率只有1 0%;而加上下游产业链的实际利润可能有2 0%;而开发商自已仅投入2 0 0 0万元, 项目完成后利润有2000万元, 因此其自有资金利润率就可达100% (这就是利用金融杠杆, 即俗称“借鸡生蛋”的方法来赚利润) ;此外, 如果对于经济规律把握得准, 所买的土地可以升值的话, 则利润就更加可观。正因为如此, 在2007年的一段时期内, 由于房地产市场销售火爆, 销售周期很短, 一些开发商采取了不断用后期预售房款投入前期项目, 加大土地储备, 加速资金周转, 从而也就进一步提高了自有资金的回报率。特别是在我国对住房刚性需求还保持比较大的情况下, 开发商的风险相对来说还是比较小的, 所以在那段期间开发商见地就抢, 到了疯狂的地步。
南京房价上涨原因分析 篇10
关键词：南京房价,上涨,原因,分析
1 南京房地产市场情况综述
房价走势受到多方面因素影响, 既包括土地政策, 财政政策、金融政策, 也包括市场需求产品结构和消费心理等。今年以来, 南京的房价在国家和地方的调控政策之下有了一定的控制, 但整体趋势仍然是上涨的。最近的官方数据显示, 2007年上半年, 全国商品房价格上涨6%而土地价格上涨却接近10%, 在略微的平缓之后, 土地价格因房价上涨的预期过大而疯狂上涨。土地价格甚至是超房价上涨速度、幅度上涨。南京的城区不大, 城中地块供应量偏小, 稀缺性自然成为南京市内住宅的最大特点。物以稀为贵, 除此之外, 不少南京市民都有城中情结, 收入比较高的人群还是喜欢在市中心居住, 城中板块的价格是稳步上涨, 继续走高, 从南京市政府上半年的统计数据来看, 南京城内的房屋均价从2月的10592元/平方米上升到了5月的11537元/平方米, 部分热门地区的住宅均价甚至超过2万/平方米。总体来看, 经过2006年的恢复性上涨之后, 2007年上半年南京楼市在供求失衡加剧的惯性作用下, 呈现出报复性加速上涨的特征。
2007年1~6月, 南京全市商品住宅共成交53280套, 相比去年同期高出近7000套。而供应却跟不上, 土地市场和商品房市场出现了“消费者一房难求, 开发商一地难求”、“排队买房、高价争地”的现象, 初步统计, 1-5月份全市住宅供求比只有0.7~0.8:1左右。一些消费者有资金, 但却无法找到自己满意的房产, “有价无市”是这2年南京房产市场的一个大问题。
2 南京房地产价格上涨原因分析
2.1 城市进程过快
造成南京房价持续升高的最大原因, , 是因为城市化过快。南京位于经济发达的长三角地区, 又是省会城市, 大学多, 文凭经商热, 城市化进程的加快导致房子的需求旺盛, 需求的增加比供给的增加快。
从供求关系看, 有效供给不足, 新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在, 使得建房的速度总难追上售房的步伐, 供不应求导致房价上涨。国家发展和改革委员会公布的数据显示, 1~4月, 全国新建商品住宅销售面积增幅高于竣工面积增幅6.7个百分点。
2.2 投资、投机性购房
南京房产市场的一个突出特点, 就是购买客户很多是出于投资保值性动机, 用于自住的并不多。我们把以自住为目的真正需要住房的, 称为刚性需求。投资性购房, 是具有中国特色的投资方式之一。房产比股票更加实际, 好的房产不会贬值, 买房养老, 买房出租, 买房转售, 120平米以上的高档房有一半以上是资本需求, 而资本需求已严重挤占了刚性需求的空间。总体来说, 投资性买房成为潮流, 最主要的原因还是购房者自己。
我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节, 最终被房地产商摊入成本, 而保有、交易环节相对偏轻, 对个人占用多套房产几乎不征税, 客观上刺激了房地产投机行为。严格来说, 投机并不等于投资, 而中国的特殊国情, 人们羡慕那些早期投资房产而富有的人, 一窝蜂地把资金投入到房产市场中, 人人都想一夜暴富。
纵观全局, 就南京房价而言社会舆论普遍看涨。如果房价上涨, 已经有房的人当然最高兴, 而没买房的人在选择的时候, 也一定是选择那种买了后会有很大升值空间的房子。虽然痛恨高房价, 但是一旦自己买了房子, 就希望房价立刻上涨, 永不下跌。这就是购房者矛盾的心态。
2.3 开发商、媒体、政府部分的炒作
房价上涨的另外一个主要原因是开发商、炒房者、金融机构和地方政府联手炒作, 掩盖了房地产供需的真实情况, 向消费者传递了虚假信息。
前不久, 江宁一块地拍了17.8个亿被万科拿下, 如果媒体轻描淡写告示这个新闻, 江宁的房价不至于一夜之间每平米上涨几千。可他们偏偏唯恐天下太静, 头版头条报道。一石激起千层浪, 齐唰唰大家关注江宁房价, 一时间把江宁的一二手房炒了个热火朝天, 这在广告学上叫做软广告。
人们不知道真实的土地成本、建筑成本、销售成本以及其他环节的成本, 难以估量住房的使用价值 (住房是一种必需品, 你要在这个城市生活就不得不买) , 官方公布的数据不一致, 再加上一些搞经济学的忽悠或个人主观判断, 使人们不知道未来房价是涨是跌, 居民买房存在很大的盲目性。
对一些房产开发商来说, 房地产就等于房价, 房价自然是越高越好, 追求房地产的利益最大化, 而忽视房屋最基本的使用性, 缺少关注房屋的品质。比如地铁江宁线南延, 江浦过江隧道又一条开工等等, 离使用期还有5-10年, 可开发商早就用之作为抬高房价榨取油水的工具了。
3 结论
房地产市场或行业的出现及发展是市场经济发展的必然产物, 并不是中国特有的市场或行业, 而基本规律和属性并没有太多的不同。不外乎房地产在经济学意义上的投资属性与消费属性并重、在社会学意义上的福利属性与产品属性共存的根本特性, 才决定了与一般市场性行业不同的特征和现象。在任何国家的任何时候, 房地产的问题都是上述两对双重属性互相作用的结果和表现。因而, 中国今天面临的房地产问题并不是无章可循、无药可医的问题, 关键在于是否愿意或有勇气去面对问题的根本。