浅析房产税的调节作用

2023-01-30

1 引言

房地产行业自2003年起便成了我国国民经济的支柱性产业, 住房问题是民生问题, 所以房地产行业的发展备受政府及人民的关注。近年来, 房地产业的“过度非理性发展”在提振经济的同时也带来了一系列的负面影响, 需求的旺盛导致房价涨速过快, 从而加剧了收入分配不公、导致社会利益格局严重失衡、贫富差距持续和全方位扩大。

2 房产税的调节作用

随着近些年我国经济的快速发展和收入水平的提高, 贫富差距的问题也日益凸显。据世界银行的报告, 我国的基尼系数呈现一路攀升状态, 严重的两极分化如果不尽快得到调节, 势必影响到社会的稳定。房产税的调节作用具体可以体现在以下几个方面:

2.1 房产税对宏观经济的调节

房地产市场价格过度波动将直接影响以银行为主的金融体系运行的稳定, 征收房产税能够降低金融风险, 促进宏观经济健康发展。房地产市场价格如果出现大幅下跌, 会导致银行不良贷款率上升, 银行资产价值降低, 最终会导致经济陷入全面紧缩状态。而如果房产价格出现大幅度上涨则会使经济处于通货膨胀的状态, 影响经济稳定与经济增长。总体而言, 征收房产税有利于抑制投机炒房, 稳定房产价格, 规避金融风险保障宏观经济健康发展。

2.2 房产税对地方政府“土地财政”依赖的调节

1994年我国实行了分税制改革, 新的税制体系致使地方政府的财政收入大幅度减少, 土地出让金等已经成为地方财政收入的主要来源。这就导致了地方政府过度依赖土地财政。但是从长远来看, 土地资源是有限的, 未来土地资源会越来越少, 所以这种收入并不是一个可持续的来源, 然而房产税年年征收则可以保证地方政府稳定的财政收入。房产税可以有效调节地方政府对于土地财政的依赖。

2.3 房产税对社会公共福利的调节

政府以税收的方式取得的财政收入会有很大一部分用于基础建设及民生工程, 可以增加社会的公共福利。地方政府征收的房产税, 如果想要符合“抽肥补瘦”的原则造福于民, 最好的方式就将税收所得优先用于当地的保障性住房建设, 保障低收入人民的住房需求和福利。

2.4 房产税对房地产市场供求的调节

居民购买房产的需求可以分为两类, 分别是投资性需求和消费性需求。目前的房产税主要是针对投资性住房进行征税。由于消费性需求属于刚性需求, 所以房产税的征收对其影响不大。但是房产税确是可以有效地抑制投资性需求, 因为房产税的征收为增加投资者的投资成本和投资风险。总需求的下降会实房地产市场的供求更趋于一个平衡的状态, 缓和房地产市场的供需矛盾。

2.5 房产税对居民收入分配的调节

房产税的开征可以有效调节居民收入分配, 由于近年来房价的快速攀升, 越来越多的人选择以投资房产的形式来积累财富, 这就更加深化了居民贫富差距的矛盾。房产税的征收思路是对拥有多套房的个人征收, 这就不会增加普通购房者的负担, 有利于缩小贫富差距。

3 房产税调节作用发挥的局限性

3.1 房产税调节作用的发挥存在时滞

虽然房产税的调节机制在国民收入再分配领域具有重要作用, 但是由于调节作用发挥的滞后性和边际性, 这一作用的发挥被大打折扣了。由此也就决定了我们一方面应当重视税收调节机制在再分配领域的积极作用, 另一方面也不能过分夸大其可能产生的影响。

3.2 收入公平分配并不意味着真正的公平

现代财政学认为征收一般性的房产税, 对于收入分配的调节作用是不大的。因为对于高收入人群而言, 房产只是他们全部资产中的一小部分。另外位于不同时期地段、装修的房产的价值是不相同的。税基在确定的时候不仅会耗费大量的人力物力, 而且也具有不公平性。

3.3 征收房产税会带来福利损失

Mieszkowski在20世纪70年代采用一般均衡分析法得出了新的资本税观点, 新的观点认为, 房地产与一般货物不同, 它们也是资本。因为保有房地产可能会升值获得资本利得、出租则可获得收益。所以政府对于房地产的课税将最终导致如下结果:

其一, 降低资本的收益率, 导致全国的资本所有者平均负担其税负。资本平均收益率下降, 意味着扭曲了资本的有效配置, 产生了福利损失。

其二, 由于资本从该地区的流出, 资本要素减少, 在经济总量不变的情况下, 就要用其他要素进行替代, 也既要用劳动要素和土地要素代替资本要素。在劳动力和土地供给数量不变的情况下, 劳动报酬工资和土地价格将会上升, 相应地各种商品 (包括房屋) 价格也会上升, 进而出现两难局面:为了保持原来的公共服务水平, 就必须让当地居民负担更多的消费税和财产税即提高税负;但由于地区竞争的存在, 提高的税率会导致资本外流, 地方政府为了防止资本过多外流, 就不能调高税率, 那么公共服务水平就要下降。总而言之, 房产税会带来净福利损失。

3.4 房产税在房价调节方面的局限

虽然房产税的改革可以对于房地产市场起到积极的调控作用, 但是, 影响房产价格的因素并不是只有税收一个, 还有国有土地的出让价格或者土地的转让价格, 以及国家保障性住房的建设等等其他因素。所以说房产税的对房价的调节不足以造成巨大的影响。

3.5 征收范围狭窄, 削弱了房产税的调节功能

我国的房产税并不是将所有房产都纳入到征税的范围内, 比如我国的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税的征税范围不包括农村的用房, 而且个人的居住用房也是免税的。征税范围仅包括经营性房产。这就在一定程度上削弱了房产税的调节功能。

3.6 税基的设置上有失公平

房产税的计税税基为房产的原值或者是租金收入。其中对于房产原值而言, 使用的是房屋的原价, 一次性减除10%~30%, 这一税基的确定并没有考虑到房屋的自然损耗。而且, 由于不同的历史时期房地产的开发成本是不同的, 旧房子的房产原值会明显低于新建房屋, 这就会导致新房屋的税收负担明显高于旧房屋, 在征税上有失公平。

4 重庆、上海房产税改革存在的缺陷

2011年年初, 我国在上海市和重庆市分别进行了房产税改革的试点。而且此次房产税改革确实也在抑制投机性炒房和稳定房价方面起到了一定的作用。但是从税收公平的角度来考虑, 上海市和重庆市的改革方案也都存在着一定的缺陷, 会是房产税的调节效果大打折扣。

具体分析如下:

4.1 对于纳税人

上海和重庆两市的房产税改革, 在纳税人的选择方面, 都考虑到了“是否有当地户籍”, “居住时间的长短”, “是否在当地有工作”等因素。两地都选择对那些没有本市户口而在本市进行投资性炒房的人征收了较高的房产税, 以期能抑制这种投机性需求。但是, 这种方式不符合税收税负公平的原则, 不利于房产税收入调节功能的实现。

4.2 对于课税对象

上海和重庆两地在征税对象的选择上主要考虑的是新增住房, 对于之前的存量房并没有考虑在内。也就是人为的以购房时间作为是否征税的依据。这虽然对于投机性购房有抑制效果, 但是对于一些已经拥有多套房的富人, 无法起到税收的调节收入分配的作用。

4.3 课税依据

对于计税依据的选择, 上海和重庆均采用的是房屋的交易价值。这样房产税也具有了流转税的属性了。在这种情况下, 对于那些拥有多套房产的人, 只要他们长期持有自己的房产并不对外出售的话, 那也是可以免于征税的。所以, 这样的设计还是无法满足调节收入分配差距的目标。

5 由沪、渝改革所得的启示

如果我国想要通过开征房产税来发挥房产税的收入分配调节作用, 就必须在设计税制的时候, 既考虑当期的目标, 又得兼顾到征税的目的, 真正实现房产税调整收入分配, 缩小贫富差距的效果。

具体来说在将来房产税的征收中要做到以下几点:第一, 个人住房课税体系在设立的时候一定要坚持在以民为本的原则, 要站在民生角度设计个人住房课税体系;第二, 在选取房产税的计税依据的时候尽量选择更为公平的市场价值;第三, 要建立与房产市场相配套的价值评估制度, 第四, 要扩大房产税的征税范围, 并根据具体情况制定相应的减免措施。综上所述, 只有在细节上综合考虑, 才能利于房产税收入分配调节作用的充分发挥。

摘要：房产税具有财产税调节居民收入分配的功能, 同时也能调节房地产行业的供求价格平衡等宏观经济的稳定。但其在发挥调节作用时有一定的局限性, 不只会有福利损失, 同时也不能达到真正的公平。具体分析渝沪两地的房改可知, 在税收体系设计时如果只顾短期目标而忽视长期目标会影响房产税的收入分配调节作用。

关键词：调节,局限,公平,收入分配